ASPECTOS LEGAIS E JUDICIAIS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO E

PERÍCIA

Carlos Eduardo de Azambuja1

Prof. Pedro Alcântara de Mattos Junior2

RESUMO O presente trabalho tem por objetivo determinar a importância da Engenharia

de Avaliação, como um segmento da Engenharia Civil que, além de ter força de

lei, é o processo mais eficiente para informar valores reais de mercado em

avaliações. O Engenheiro Avaliador é um profissional capacitado, por

apresentar amplo conhecimento nos diversos segmentos da Engenharia, como:

garantias hipotecárias, aumento de capital, alienação de capitais, incorporação

e fusão, dissolução de sociedades, seguros, dentre outros. O laudo técnico de

avaliação deve ser elaborado sob responsabilidade técnica de um engenheiro

civil de acordo com a ABNT. Os processos técnicos devem ser atribuídos

exclusivamente a engenheiros ou empresas de engenharia de avaliação, de

acordo com a Resolução 218 do CONFEA em obediência às leis 5.194/66 e

6.404/76.

Palavras-chave: Avaliação. Engenharia. Perícia.

ABSTRACT

This study aims to determine the importance of Engineering Assessment,

as a segment of Civil Engineering who, besides having the force of law, is the

most efficient process to inform the actual values of market valuations. The

Evaluator Engineer is a skilled professional, by presenting extensive knowledge

in various sectors of engineering, such as mortgage guarantees, capital

increase, sale of capital, and merger, dissolution of partnerships, insurance,

among others. The technical evaluation report must be prepared under the

technical responsibility of a civil engineer in accordance with ABNT. Technical

processes should be allocated exclusively to engineers or engineering

companies for evaluation, according to Resolution 218 of CONFEA in

1 Graduado em Engenharia Civil pela Faculdade Kennedy.

2 Engenheiro Civil, Eletricista. Pós Graduado em Avaliações e Perícias. Pós-Graduado em Engenharia de

Segurança do Trabalho e Mestre em engenharia mecânica. Professor em Instalações Elétricas, Rede de

Telecomunicações e Sistemas de Segurança na Faculdade Kennedy.

obedience to the laws 5.194/66 and 6.404/76.

Keywords: Engineering. Evaluation. Expertise.

1 INTRODUÇÃO

A Engenharia de Avaliação é uma especialidade da Engenharia e

tem legislação especifica para regular o exercício profissional dentre as quais

destacamos: Lei n. 5.194 de 24.12.66 que no artigo 7, C associa as atividades

do engenheiro a estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias,

pareceres e divulgação técnica;Resolução 218-73 do CONFEA que discrimina

as atividades das diferentes modalidades profissionais da engenharia.

Resolução 345-90 do CONFEA que dispõe quanto ao exercício por

profissionais de novel superior das atividades de engenharia de avaliações e

perícias da engenharia. Seu Art. Primeiro define:

VISTORIA é a constatação de um fato mediante exame

circunstanciado descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem a

indagação das causas que o motivaram.

ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão

ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de

aspectos subjetivos.

AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do

valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou um

empreendimento.

PERÍCIA é a atividade que envolve a apuração das causas que

motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.

LAUDO é a peça na qual o perito profissional habilitado, relata o que

observou e dá as suas conclusões ou avalia o valor das coisas ou direitos,

fundamentalmente.

No seu Art. Segundo compreende como atribuição privativa dos

engenheiros, em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos

engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos meteorologistas as vitorias,

pericias, avaliações, e arbitramentos relativos a bens moveis e imóveis, suas

partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e

serviços de utilidade publica, recursos naturais e bens e direitos que de

qualquer forma, para a sua existência ou utilização sejam atribuições destas

profissões.

No Art. Terceiro define que serão nulas de pleno direito as perícias e

avaliações e demais procedimentos indicados no Art. Segundo, quando

efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREA’s.

No Art. Quarto existe a obrigatoriedade de nos trabalhos técnicos,

indicados no artigo anterior, para a sua plena validade, deverão ser objeto da

Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T.).

A Instrução 186-90 da Corregedoria de Justiça de MG, define que a

nomeação de perito judicial e assistente técnico deverá recair sobre

profissional habilitado de nível superior, inscrito no órgão de classe

correspondente.

2 JUSTIFICATIVA

Salvo melhor juízo, a área da engenharia é sem dúvida a área que

dentro da economia brasileira, tem crescido mais e de maneira significante. O

programa Minha Casa minha Vida, e o Governo Federal, a Copa do Mundo de

2014, as Olimpíadas de 2016, o Pré-sal criaram expectativas otimistas para o

país, impactando sobremaneira a engenharia de um modo geral. Assim,

engenharia, em todas as suas especialidades é a profissão do momento.

Escolas de engenharia estão lotadas de alunos na expectativa de após a

formatura, entrar no mercado de trabalho como uma estrela cadente: por cima,

com brilho e beleza. Dentro da engenharia entretanto, a especialidade

avaliação e perícia, cresce de,maneira espetacular.As mudanças da economia

dão a engenharia de avaliações e perícias um crescimento muito maior do que

o vegetativo, criado pelo aumento da população e pelo crescimento geral da

economia e pelos eventos extraordinários que acontecerão no país. Assim, a

necessidade de utilização da engenharia de avaliações e perícias esta cada dia

maior, pela mudança de exigências de mercado, novas legislação e

importância de um acompanhamento técnico e profissional de qualidade em

todas as áreas que envolvam valores e riscos.

Conta-se que em São Paulo um comerciante negociava a compra de

uma casa, quando foi orientado para contratar um engenheiro para fazer a

avaliação do imóvel. O comprador respondeu que o preço estava ótimo e que o

corretor, conhecido de muitos anos, tinha garantido que a compra era de

oportunidade. Resultado: fechou o negócio na maior felicidade e depois de

quatro dias após a mudança, a casa desabou, com perda total de todos os

bens (imóvel, carro e móveis) Nesta situação, qualquer preço que tenha sido

pago foi caríssimo. Onde está a garantia do corretor de imóvel que intermediou

a venda? Aonde foi para a felicidade da hora da compra? Cadê o engenheiro

avaliador? Que além dos valores do imóvel examinaria sua estrutura, idade,

vida útil remanescente, detalhes construtivos, depreciação e etc., oferecendo

um laudo que detalharia todas as condições do imóvel e que evitaria o negocio,

deixando o desabamento nas mãos do vendedor e do corretor, amigo de

muitos anos.

3 OBJETIVOS

O objetivo geral deste trabalho é demonstrar através de conceitos

necessários para elaboração correta, facilitando sua compreensão dos

aspectos legais da engenharia de avaliação e perícia.

O objetivo específico:

a) estudar as Normas Técnica afim de aprender todos

elementos que compões um laudo de avaliação e perícia. d nder dar

credibilidade as avaliações e assim gerar uma conclusão bem

fundamentada.

b) Formatar os procedimentos na execução de uma

avaliação para dar credibilidade as avaliações e assim assegurar

uma conclusão fundamentada.

c) Priorizar o uso das técnicas para demonstrar sempre

a verdade diante do contexto profissional, fundamentação das

conclusões, demonstrações dos valores com memórias de cálculo, e

o desejo leal e sincero de informar a confiança e a segurança para o

interessado.

4 REFERENCIAS TEORICAS

Para o desenvolvimento de trabalho tão importante, foram

necessários a criação de técnicas e normas e procedimentos, que permitissem

que todo o processo se firmasse no nosso meio. Neste sentido, nossos

antepassados, engenheiros, de todas as especialidades tiveram importância

fundamental. Desenvolvendo trabalhos avaliatórios e perícias ao mesmo tempo

em que pensavam em padronização e normas. Hoje, com tudo normatizado

pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), com tabelas e

procedimentos à nosso dispor para facilitar o nosso trabalho, isso sem falar em

programas de computador que, com precisão e rapidez, nos dão o tratamento

estatístico completo, com definição da melhor reta que represente a amostra,

alem de nos fornecer gráficos que melhoram o entendimento e, principalmente

a justificativa dos valores encontrados e estatisticamente tratados.

4.1 BREVE HISTORICO

Essa atividade como especialidade, pode ser considerada

relativamente nova. No início do século XX, foram publicados os primeiros

trabalhos sobre avaliação racional de terrenos. Durante as décadas de 20 e 30,

diversos trabalhos procuram difundir a nova técnica, sendo destaque aqueles

assinados pelos engenheiros Anhaia Melo, Lysandro Pereira, Ernani Nogueira

e Luiz Carlos Berrini (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).

No inicio da pratica sistemática da engenharia de avaliações entre

nós por volta da segunda década do Século XX. Engenheiros do Rio de Janeiro

e São Paulo foram os primeiros a se interessar pelo assunto, evidentemente

devido ao fato desta cidade ser as mais desenvolvidas e pólos econômicos do

país (TOM COPELAND, TIM KOLLER, TIM MURRIN, 2000).

O Cuerpo Técnico de Transaciones do Peru organizou a 1ª

Convenção Pan-Americana de Avaliação. Em seguida outras Convenções e 52

e 54, esta em São Paulo, organizada com o patrocínio do Instituto de

Engenharia e da Caixa Econômica Federal, sendo o promotor do evento o Eng.

Helio de Caires.

No Brasil o crescimento urbano verificado nos grandes centros

conduziu o poder público a um grande número de desapropriações, o que

obrigou a implementação de estudos no campo das avaliações. Em 1978, o

avanço do setor imobiliário permitiu aos engenheiros que participavam das

desapropriações acompanharem a evolução do mercado, em especial no que

se referia às transações e locações (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).

No Brasil, a engenharia de avaliação sempre foi e continua sendo

praticada por engenheiros, constituindo-se, inclusive, privativa de classe, por

força de lei. (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).

Segundo IBAPE (2012) na década de 50 começaram a surgir os

primeiros institutos brasileiros dedicados à engenharia de avaliações, o mais

antigo deles sendo o Instituto de Engenharia Legal em 1953 no Rio de Janeiro.

Sucederam-se o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e *Perícias de

Engenharia de São Paulo em 1957, o Instituto Pernambucano de Engenharia

de Avaliações e Perícias de Engenharia em 1972, O Instituto Brasileiro de

Avaliações - IBA no Rio Grande do Sul em 1977, o Instituto de Avaliações e

Perícias do Paraná 1978, o Instituto Catarinense de engenharia de avaliações

e perícias – ICAPE em 1978. A partir daí foram criados as entidades

federativas e as associações que congregavam todos os institutos de

avaliações e perícias dos estados.

4.2 DEFINIÇÕES IMPORTANTES

Em 1989 durante o Governo Federal de Fernando Collor de Melo,

ocorreu o processo de venda dos imóveis funcionais da União, em Brasília/DF.

Esse trabalho foi desenvolvido sob responsabilidade do corpo técnico de

engenharia da Caixa Econômica Federal, cujo principal objetivo foi utilizar um

método permitisse ser reconhecido por toda comunidade nacional voltada às

praticas de Engenharia de Avaliação (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004). Neste

contexto desenvolvimentista e de normatização, foram definidas pela Norma

NBR 14653 Parte 1 as mais importantes definições, das quais destacamos:

• Avaliação de Bens: Analise técnica, realizada por engenheiro de

avaliações, para identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos,

assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica,

para uma determinada finalidade, situação e data.

• Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode

ser objeto de direito, que intera o patrimônio.

• Benfeitoria: Resultado de obra e serviço realizado num bem e

que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano.

• Campo de Arbítrio: Intervalo de variação entorno de estimador

pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do

bem,desde que justificado pela existência de características próprias não

contempladas no modelo.

• Custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à

produção, manutenção ou aquisição de um bem numa determinada data e

situação.

• Custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive mão

de obra, na produção de um bem.

• Custo indireto de produção: Despesas administrativas e

financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários à produção de

um bem.

• Custo de reedição: Custo de reprodução descontada a

depreciação do bem, tendo em vista o estado em que se encontra.

• Custo de reprodução: Gasto necessário para reproduzir um

bem, sem considerar eventual depreciação.

• Custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a

mesma função e característica assemelhada as avaliando.

• Depreciação: Perda de valor de um em, devido a modificações

em seu estado ou qualidade, ocasionadas por:

• Decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em

consequência de seu envelhecimento natural, em condições normais de

utilização e manutenção.

• Deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso

ou manutenção inadequada.

• Mutilação: Retirada de sistemas ou componentes, originalmente

existentes ou exploração econômica. Pode ser imobiliário (por exemplo:

loteamento, prédios comerciais, residenciais) de base imobiliária (por exemplo,

loteamento, hotéis, shopping, parques temáticos) industrial ou rural.

• Empresa: Organização por meio de qual se realizam recursos

para produzir ou oferecer bens ou serviços, com vista, em geral, à obtenção de

lucros, podendo seu patrimônio conter cotas partes de outras empresas ou

empreendimentos

• Fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de

um bem e seu custo de reedição ou de substituição, que pode ser maior ou

menor do que um.

• Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria

voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referencia dentro

de condições do mercado vigente.

• Valor de risco: Valor representativo da parcela do bem que se

deseja segurar.

• Valor patrimonial: Valor correspondente a totalidade dos bens de

pessoa jurídica ou física.

• Valor residual: Quantia representativa do valor do bem ao final

de sua vida útil.

• Vantagem de coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o

custo de reedição de um bem, quando positiva.

• Vida econômica: prazo econômico operacional de um bem

• Vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem.

4.3 VALOR

Este é um conceito que envolve muita discussão, onde duas

corrente básicas e concorrentes, disputam a razão. Uma denominada

UNIVALENTE considera que o valor é único, independente da finalidade. A

outra denominada PLURIVALENTE considera que existem vários valores para

o mesmo bem, dependendo da finalidade (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).

A norma NBR 5676 variara, durante o tempo, entre uma e outra

corrente. Já em 1949 na 1ª Convenção Pan-americana de Avaliações,

realizada em Lima, Peru definia: “O valor de um imóvel, em dado momento é

único, quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado”.

A norma NBR 5676 preconizava e exigia, de maneira enfática, “o

valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante é

único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, bem como aquele que se

definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas

seguintes exigências”:

a) Homogeneidade dos bens levados ao mercado;

b) Numero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que

não possam individualmente ou em grupos alterar o mercado;

c) Inexistência de influências externas;

d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de

todos sobre o bem, o mercado e suas tendências;

e) Perfeitas mobilidade de fatores participantes, oferecendo liquidez,

com liberdade pela entrada e saída do mercado.

Ora, as condições exigidas, raramente se apresentam no mercado,

deixando uma situação utópica que coloca mais lenha na fogueira da questão

UNIVALENTE X PLURIVALENTE.

A última modificação das normas corrige esta rara condição de

mercado, quando na NBR14653 conceitua valor de mais de um tipo, tais como

valor patrimonial, valor de mercado, valor para condições de liquidação

forçada, etc.

4.4 CLASSIFICAÇÃO DOS BENS

A mesma NBR 14653 classifica os bens em tangíveis e intangíveis,

que de acordo com o dicionário Silveira Bueno assim são definidos:

• Tangível: adj. que se pode tanger, tocar, palpar, palpável,

sensível. Como exemplo de bens tangíveis poderia ter: imóveis,

máquinas, equipamentos, veículos, moveis e utensílios, acessórios,

matérias primas e outras mercadorias, infraestrutura, instalações,

recursos naturais, recursos ambientais, culturas agrícolas e semoventes.

• Intangível: adj. Intocável, impalpável; Como exemplo de

bens intangíveis teria: empreendimento de base imobiliária, industrial ou

rural, fundos de comercio, marcas, patentes.

4.5 PROCEDIMENTOS DE EXCELENCIA

Esta norma NBR 14653 inova quando exige do avaliador

procedimentos de excelência com o objetivo de melhorar o seu desempenho

no ato de executar qualquer processo avaliatório. Dentre os procedimentos de

excelência exigidos, destacamos:

a) Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e

somente aceitar encargos para o qual esteja habilitado e capacitado,

assessorando-se de especialistas, quando necessário.

b) Considerar como confidencial o resultado do

trabalho realizado e toda a informação técnica, financeira, técnica ou

de outra natureza, recebida do cliente.

c) Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem

a necessária citação. No casa de trabalhos não publicados, obter

autorização para reproduzi-lo, e ao reproduzir faze-lo sem

truncamentos, de modo a expressar corretamente o sentido das

teses desenvolvidas.

d) Declinar da sua contratação e informar as razões ao

cliente, se houver motivo de impedimento ou suspeição em

decorrência de conflito de interesses, conforme artigos 134,135 e 138

do CPC

e) Assessorar com independência a parte que o

contratou, com o objetivo de expressar a realidade.

f) Evitar a participação em competições que aviltem

honorários profissionais.

g) Desenvolver esforços na difusão de conhecimentos

para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e

assuntos relativos ao exercício profissional. Expressar-se

publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente

capacitado para tal.

h)

5 ATIVIDADES BASICAS

Segundo IBAPE (2012) na execução de um trabalho de avaliação o

engenheiro avaliador tem como principais atividades

a) Analise da documentação - Recebimento e

analise de toda documentação relativa ao bem avaliando como

escrituras e registros, projetos, notas fiscais, relação do ativo

imobilizado.

Na falta desta documentação ou de parte dela, o

avaliador deve julgar a possibilidade com, mesmo assim, executar

o trabalho, expressando no laudo as ressalvas relativas a

insuficiência das informações. E importante salientar que as

informações recebidas foram fornecidas pelo interessado e que

foram por premissas consideradas boas e validas.

Do mesmo modo importante a ressalva de que os bens

estão livres de hipotecas, arrestos, penhoras ou quaisquer

problemas que obstem seu bom uso e comercialização, e que não

foram feitas investigações a respeito de títulos ou propriedades.

b) Vistoria - Este tópico do laudo é de suma

importância sendo responsável pela identificação de parâmetros

técnicos de todos os bens, envolvendo:

Vistoria física com descrição de todas as

características técnicas de cada bem avaliando, seus usos e

especialidades e possíveis obsolescências.

Localização e históricos dos bens avaliandos,

indicando em que locais estão, suas características, origem, idade

aparente, vida útil remanescente, fatores de depreciação e estado

de conservação.

No caso de imóveis a vistoria deverá compreender

aspectos gerais da região, condições econômicas políticas e

sociais para se obter uma visão global do imóvel.Além disso,

aspectos físicos, relevo, natureza do solo, condições

ambientais.Localização, acessos, contexto urbano com indicações

dos principais pólos e distância. Uso e ocupação do solo,

ocupações atuais e tendências de modificações.

Infraestrutura urbana, sistema viário, transporte

coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica,

esgoto sanitário, telefone, rede de cabeamento, águas pluviais e

gás canalizado.

c) Situação mercadológica - Analise do mercado

onde está situado os bens em questão, procurando situar, cada bem,

dentro do contexto mercadológico, econômico e financeiro.

Coleta de dados de bens semelhantes ao avaliando

Anexo, documentação fotográfica mostrando aspectos

e detalhes importantes para o trabalho avaliatório.

6 CARACTERIZAÇÃO DOS TERRENOS

Segundo os procedimentos normativos NBR 14653-1 para caso de

avaliação de terrenos é importante caracterizar cada terreno no contexto de :

• Localização Situação na região na quadra e na via publica,

com indicação de limites e confrontações.

• Utilização atual e vocações, em confronto com a legislação

em vigor.

• Aspectos físicos, dimensões, formas, topografia, superfície

e solo.

• Infraestrutura urbana disponível.

• Restrições físicas e legais ao aproveitamento.

No caso de avaliação de edificações e benfeitorias devemos

caracteriza-los nos seguintes aspectos:

• Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e

tecnológicos, comparados com a documentação disponível.

• Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais,

inclusive do conforto ambiental.

• Adequação da edificação em relação aos usos

recomendáveis para a região.

• Condições de ocupação.

Em casos especiais, tais como existir edificações ou benfeitorias não

documentadas ou não averbadas, usar sempre o recomendado pelas mesma

norma. Também em casos especiais de conjuntos ou grandes quantidades de

bens semelhantes, pode ser feito a vistoria por amostragem, que deve se situar

em torno de 10% do total das unidades.

São recomendações dadas pelo IBAPE:

- Em caso da impossibilidade de acesso do avaliador ao interior do

imóvel, tal situação deve ser explicitada e justificada no laudo, tendo o

avaliador o cuidado de procurar levantar todos os dados e informações do

interessado, sobre o imóvel, se possível, vistoriar unidade do mesmo conjunto,

compensando por uma vistoria externa detalhada a impossibilidade da vistoria

interna.

- No caso de avaliações em massa, como no caso de planta

genérica de valores, é fundamental aferir critérios, percepções e considerações

do cadastro, com avaliações por amostragem.

7 PROCEDIMENTOS METODOLOGICOS

É recomendado que os procedimentos metodológicos utilizados sem

os preconizados pela norma NBR 14653-1;

A metodologia escolhida seja compatível com a natureza do bem a

avaliando, a finalidade da avaliação e os dados disponíveis no mercado;

Dar preferência sempre que possível, ao método comparativo de

dados de mercado, analisando o aproveitamento eficiente do imóvel.

Em caso do imóvel situar-se em zona de transição (expansão,

retração, desapropriação, implantação de um empreendimento de impacto etc.)

é recomendado a analise do mercado sob mais de um enfoque, possibilitando

uma visão de mercado mais abrangente e equalizada.

Caso o profissional opte por metodologia fora das normas o método

deve ser descrito no laudo e, principalmente, fundamentados.

Na norma NBR 5676 os métodos eram classificados em Diretos e

Indiretos. Os do tipo diretos eram: Método Comparativos de dados de

mercado, Método Comparativos de custo de reprodução de benfeitorias, os

indiretos seriam: Método de renda, Método involutivo, Método residual.

7.1 METODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO (NBR 14653-2)

Pesquisa e levantamento de dados visa obter uma amostra

contendo dados de mercado com características similares com o imóvel

avaliando. A pesquisa deve ser randomizada, para se tornar uma amostra

viciada. Deve ter um tamanho apropriado para obter um grau de

fundamentação conforme previsto. As fontes devem ser, tanto quando possível,

diversificadas e identificadas. Os dados em ofertas são indicações importantes

do mercado, mas devem ser analisados pelo avaliador, pois os valores tendem

a baixar durante as negociações. É importante visitar todo imóvel usado como

referencia para analisar aspectos qualitativos e quantitativos, comparados com

o imóvel avaliando.

A variável dependente deve ser escolhida em função da

caracterização do mercado, levando em consideração as formas de expressão

dos preços, valor total, valor unitário, etc.

Variáveis independentes podem ser dicotômicas, Proxy ou códigos

alocados, em função das características física dos dados, que se revelem

importantes na amostra.

Tratamento dos dados é recomendado que se apresente as

informações obtidas na amostra, de forma sumarizada, através de gráficos que

mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis. O

tratamento de dados pode ser realizado por fatores e critérios, com posterior

analise estatística dos resultados homogeneizados (similar ao nível de rigor

NORMAL, da NBR 5676), ou cientificamente com modelo validado para o

comportamento de mercado (similar ao nível de rigor RIGOROSO da NBR

14653 ). Devemos ter em mente que qualquer que seja o modelo ele é apenas

uma representação simplificada do mercado, pois não leva em consideração,

todas as informações desse mercado.

Tratamento dos fatores são indicados pelas entidades técnicas

regionais e revisados em período mínimo de dois anos, ou utilizar os fatores de

homogeneização medidos pelo mercado, desde que sejam anexados ao laudo

os estudos que deram origem aos dados. A qualidade da amostra deve ser a

melhor possível e estar assegurada quanto:

• A correta identificação dos dados de informação;

• À isenção e identificação das fontes;

• Ao numero de dados de mercado, conforme o grau de

fundamentação;

• À semelhança com o imóvel objetivado;

• Deve ser observado o anexo B.

7.2 RECOMENDAÇÃO DO METODO INVOLUTIVO

Segundo IBAPE – MG este método é geralmente utilizado para

avaliar glebas urbanizáveis, quando não for possível a utilização do método de

dados de mercado. É feita, basicamente das seguintes etapas:

• Vistoria da gleba avaliada além de cuidadosa deve levar

em consideração a infraestrutura do entorno, acessos, equipamentos

urbanos existentes, ocupação predominante, tendências do mercado,

distancia aos equipamentos importantes como escolas, comercio,

transporte coletivo, etc.

• Pesquisa de valores de lotes constituirá a futura

ocupação, alem de similares e compatíveis a região necessita de um

planejamento anterior para cobrir todas as características da ocupação,

dando solidez a amostra. O tratamento dos dados coletados definira os

valores dos lotes do futuro loteamento. É importante também medir a

capacidade de absorção do mercado dos lotes do futuro loteamento.

• Estabelecimento do lote paradigma na elaboração dos

cálculos para definição dos valores dos lotes do futuro loteamento, pode

adotar somente um lote como paradigma. Porem, preferencialmente

deve levar em conta as diferenças dos lotes a determinar o valor de

cada conjunto de lotes de características semelhantes.

• Elaboração de um projeto de loteamento

(aproveitamento) para a gleba, considerando todos os parâmetros de

projeto e aproveitamento legal da área.

• Levantamento de custos de urbanização com base em

planilhas definidas através de quantitativos e pesquisas de valores

unitários.

• Previsão de despesas adicionais, taxas, juros, prazos e

lucro, todas as despesas diretas e indiretas com corretagem,

publicidade, impostos e taxas, emolumentos lucro e BDI, copias e

projetos, etc., utilizando, preferencialmente um fluxo de caixa

descontado definindo a taxa mínima de atratividade.

• Aplicação de modelos existentes, a norma NBR 14653

admite a utilização de métodos determinísticos, para determinação do

valor da gleba. Mesmo assim a utilização desses métodos nos da uma

margem de erro bastante alta. Entre os métodos determinísticos,

destacamos:

� Critério de Caires

X=V- (Dt+L )

� Método de Barbagelata

X= S (1-K) [(Q/1,3)- 1,6P

7.3 OUTROS METODOS A SEREM APLICADOS

Método de renda – Utilizado para imóveis que não se

enquadrem na NBR14653. Este método utiliza a montagem do fluxo de

caixa do empreendimento calculada de acordo com as características de

cada imóvel, com o estabelecimento da taxa mínima de atratividade.

Método evolutivo – O valor do imóvel é obtido através da

soma do valor do terreno com o valor estimado para as benfeitorias

existentes, devidamente depreciadas, sendo o resultado multiplicado por

um fator de comercialização, que pode ser maior ou menor que a

unidade, em função da conjuntura do mercado.

VI=(VT+CB) x FC

Métodos para identificar o custo de um imóvel –

Recomendados para identificar custos de todos os tipos de imóveis

inclusive os que compões os empreendimentos (NBR 14653-4).

Método pelo Custo Unitário Básico – Visa determinar

fundamentalmente as especificações dos materiais utilizados na

construção da benfeitoria, com determinação do padrão construtivo,

tipologia, estado de conservação e estado aparente.

Método comparativo direto de custo – Para a avaliação

deverá ser considerada uma amostra composta por imóveis de projetos

semelhantes, a partir da qual serão elaborados modelos seguindo os

procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de

mercado.

8 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES

A especificação dos trabalhos avaliatórios serão feitas em razão de

prazos demandados, recursos despendidos, disponibilidade de dados de

mercado e da natureza do tratamento de dados a ser empregado.

As avaliações podem ser especificadas quanto a fundamentação,

que será função do aprofundamento do trabalho e quanto a precisão, que será

estabelecida pelo grau de certeza e o nível de erro tolerável.

Segundo a NBR 5676 as avaliações são especificadas conforme o

seu nível de rigor que pode ser expedito, normal ou rigoroso.

As avaliações expedita são aquelas com grande subjetividade ou

que não utiliza qualquer instrumento matemático de suporte a convicção de

valor.

As avaliações de nível normal são aquelas que utilizam uma amostra

com um mínimo de cinco elementos tratados através de homogeneização por

fatores ou ponderações empíricas.

As avaliações rigorosas pressupõe uma maior qualidade da amostra

que deve possui um mínimo K=5 elementos, onde k é o numero de variáveis

aplicadas e explicativas.

Á nas normas NBR14653 a especificação será determinada pelo

grau de fundamentação e/ou precisão. Nestes casos a avaliações podem ser

do I, II ou III graus, sendo o grau III o de menor subjetividade. Tanto o grau de

fundamentação como o de precisão não podem ser fixados a priori, pois

não dependem somente do empenho do avaliador, mas também do mercado e

das informações que possam ser obtidas. No caso de um determinado laudo

não se enquadrar em nenhum dos graus, será considerado parecer técnico (

relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por especialista) É

importante frisar que contrariamente ao que preconiza a NBR5676 a nova

norma NBR14653coloca no mesmo patamar de importância a tratamento por

fatores e o tratamento cientifico.

9 ESTUDO DE CASO

9.1 Avaliação de Fazendas Inexistentes

Quando iniciamos um trabalho na área de avaliação, nunca

sabemos como iremos terminar. Sabemos como iremos iniciar, mas não temos

idéia de como terminaremos. Assim, temos que ter muita flexibilidade para

encarar as dificuldades, adequando modelos e normas a realidade encontrada.

Às vezes os conhecimentos técnicos não são suficientes e temos que

desenvolver novos conhecimentos para solução dos problemas apresentados.

Foi o que aconteceu num trabalho que fizemos parte da equipe,

como auxiliares onde os avaliadores foram muito mais direcionados para a

área de detetive, tipo, Sherlock Holmes, do que para técnicas da engenharia de

avaliação. Fomos contratados por empresa de mineração para avaliar seis

fazendas no oeste da Bahia, com área aproximada de 130.000 há. Depois dos

procedimentos iniciais, fomos fazer a vistoria das terras, em companhia de um

preposto da empresa que encontramos em Barreiras. Visitamos todas as

fazendas, em municípios no entorno de Barreiras e começamos a desconfiar

da existência das terras, pois a descrição dos limites e confrontações de todas,

eram feitas de tal maneira a NÃO IDENTIFICAR NEM GARANTIR A

LOCALIZAÇÃO EXATA DAS TERRAS.

Primeiro não eram geo referenciadas, exigência legal para terras

com áreas superiores a 10.000 há, caso de três das fazendas avaliandas.

Segundo, as descrições dos perímetros eram feitas de tal maneira a servir em

qualquer local. Assim, descrições do tipo: partindo do ponto A segui-se num

ângulo de 44 º NE numa distancia de 455 metros e encontra-se o ponto B. Daí

numa direção 12º NO e numa distancia 321 m encontra-se o ponto C,

seguindo-se em direção SE 83º e numa distancia de 607 metros encontra-se o

ponto D e assim até encontrar o ponto A novamente, fechando o polígono.

9.2 AVALIAÇÃO DE GALPÃO E UMA CASA (ANEXO)

Anexamos um laudo de avaliação elaborado pelo Conselho

Brasileiro de Avaliação de bens de um empresário, constituído por um galpão

industrial e uma residência, da qual participamos diretamente. O empresário

em questão estava com sua residência em processo de negociação, com a

venda praticamente fechada por um valor 65% menor do que o valor avaliado o

que propiciou a desistência.

CONCLUSÃO

Pelo exposto a importância atual da engenharia de avaliação para o

dia a dia da atividade econômica e das empresas é fundamental. Para qualquer

processo que envolva valores, a engenharia de avaliação estará presente.

Assim, na administração de empresas, no modelo de Gestão de valor, na área

contábil, com atualizações dos ativos da empresa, na área jurídica como

ferramenta para auxiliar juízes na definição sentenças. Em todas as áreas a

participação do engenheiro avaliador é, cada dia, mais presente e importante.

A engenharia é uma área em que os conhecimentos científicos e

empíricos são aplicados para a criação de estruturas específicas, de

dispositivos e de processos e que são utilizados para transformar recursos

naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas

(www.pellisistemas.com.br, 2004).

O profissional de Engenharia de Avaliação por determinar

tecnicamente valores, o conhecimento é certamente uma necessidade. Por

isso o profissional deve ser graduado em Engenharia. É necessário

especialização em cursos específicos a fim de torna-se preparado para as

soluções e uma análise das variáveis bem fundamentadas

(www.pellisistemas.com.br, 2004).

O conjunto (profissional + Engenharia de Avaliação) deve estar bem

capacitado e preparado, pois os laudos emitidos pela Engenharia de Avaliação

tem força de lei e é o processo mais eficiente para determinar a real situação

de diversos setores da economia brasileira. (www.pellisistemas.com.br, 2004).

O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas

leis e regulamentações para validar os processos de avaliação a fim de

alcançar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico é fundamental. A

Engenharia de Avaliação obriga sempre o profissional ter uma noção exata de

sua condição de analista, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os

interpreta. (www.pellisistemas.com.br, 2004).

A existência de qualquer processo envolvendo valores em qualquer

empresa, necessita da participação da engenharia de avaliações. Toda

negociação ou garantias envolvendo valores, tornar obrigatória e necessária a

participação do engenheiro avaliador. Com uma abrangência tão grande, as

atividades da engenharia de avaliação tornam-se cada dia mais importante e

adquire maior status. Surge então uma nova especialidade: a engenharia de

avaliações.

A engenharia é uma área em que os conhecimentos científicos e

empíricos são aplicados para a criação de estruturas específicas, de

dispositivos e de processos e que são utilizados para transformar recursos

naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas

(www.pellisistemas.com.br, 2004).

O profissional de Engenharia de Avaliação por determinar

tecnicamente valores, o conhecimento é certamente uma necessidade. Por

isso o profissional deve ser graduado em engenharia. É necessário

especialização em cursos específicos a fim de torna-se preparado para as

soluções e uma análise das variáveis bem fundamentadas

(www.pellisistemas.com.br, 2004).

O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas

leis e regulamentações para validar os processos de avaliação a fim de

alcançar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico é fundamental. A

Engenharia de Avaliação obriga sempre o profissional ter uma noção exata de

sua condição de analista, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os

interpreta. Se o avaliador não se preocupar com conhecimentos empíricos

(www.pellisistemas.com.br, 2004).

REFERËNCIAS

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Disponível em: <http://www.abnt.org.br>. Acesso em: ago. 2013.

CHEDE, Engenheiro Gil Jose. Apostila de Engenharia de Avaliação I. Iniciação a Engenharia de Avaliações. [S.l.]: Banco de Desenvolvimento de Minas Gerais, 1979.

CONSELHO REGIONAL DE ENGENHARIA E AGRONOMIA DE MINAS GERAIS. Disponível em: <http://www.crea-mg.org.br>. Acesso em: ago. 2013.

COPELAND, Tom; KOLLER, Tim; MURRIN, Jack. Avaliação de empresas Valuation: Calculando e gerenciando o valor das empresas. [S.l.]: Makron, [20--?].

FIKER, Engenheiro Jose. Avaliação de imóveis urbanos. [S.l.]: PINI Editora, [20--?].

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE MINAS GERAIS. Disponível em: http://www.ibape-mg.com.br. Acesso em: ago. de 2013.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE MINAS GERAIS. Manual de Engenharia de Avaliações e Pericias. Belo Horizonte: IBAPE; CREA-MG, 2004.

JR BARROSO, A. Abelardo et al. Avaliações Patrimoniais e Pericias. [S.l.], [20--?].

NETO, Antônio Pelli. Engenharia de Avaliações: metodologias cientificas. (Apostila Modulo Básico). [S.l.]: Pelli Sistemas Engenharia; IBAPEMG, nov. 2004.

NETO, Francisco Maia; Introdução à Engenharia de Avaliações e Pericias Judiciais. [S.l.]: Del Rey, 1992.