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Ano XXIII • Edição 285 • DEZEMBRO/2016 13.000 Exemplares
www.clicksindico.com.br
PORTO ALEGRE, SÃO LEOPOLDO
(51) 3072-8765
DIA DO SÍNDICO MARCA LANÇAMENTO DE ASSOCIAÇÃO
ASSOCIAÇÃO DE SÍNDICOS E SUBSÍNDICOS DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, A ASSOSÍNDICOSRS, INICIA SUAS ATIVIDADES NO DIA 16 DE DEZEMBRO
Administrar o condomínio, zelar pelas suas finanças e mediar os interesses dos moradores são
apenas algumas das tarefas e responsa-bilidades de um síndico. Para desenvol-ver bem esse papel tão importante, o síndico precisa estar preparado e capa-citado para conduzir da melhor maneira as soluções para o condomínio que ge-rencia. Foi pensando nisso que surgiu a ASSOSÍNDICOS/RS - associação gaúcha voltada exclusivamente para síndicos e
subsíndicos, que tem como um dos obje-tivos contribuir com a melhoria e profis-sionalização da gestão nos condomínios, que passa pela capacitação de síndicos moradores, síndicos profissionais e sub-síndicos. A associação inicia oficialmente suas atividades no dia 16 de dezembro, data em que é comemorado o Dia do Sín-dico, em Porto Alegre.
Segundo a síndica profissional e presidente da AssosíndicosRS, Mauren Gonçalves, a entidade pretende quali-
ficar, trazer união e representatividade aos síndicos, além de valorizar a ativida-de. “Vamos promover a capacitação de síndicos e subsíndicos através de cursos profissionalizantes, workshops, webná-rios e palestras, além de outras ações, contribuindo assim, com o melhor de-sempenho de suas atividades em ges-tão condominial. Além disso, queremos estreitar relações e dar apoio a todos os síndicos”, explica.
A entidade conta com o apoio de em-
presas que participaram da fundação e com representatividade no setor gaúcho de condomínios: a imobiliária Guarida Imóveis – há 39 anos no mercado, o cen-tro de capacitação para síndicos: ES - Es-cola de Síndicos – desde 2008 atuando na área, o veículo de comunicação Click Síndico – mais de 20 anos de história, além dos escritórios de advocacia NZ - Nobrega & Zanella e CVPC - Candiota, Vargas, Piscitelli & Costa Advogados As-sociados.
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EDIÇÕES DIRIGIDASPublicação Mensal da
ClickSíndico Publicações Ltda.CNPJ: 08.371.322/0001-59
Av. Getúlio Vargas, 108 - 1º andarCEP 91740-000
Fone: (51) 3072-8765 - Porto Alegre/RS
Diretor Comercial:Airton Roxo
[email protected] / Editor Responsável:
Airton Roxo - DRT 13757
Diagramação: Fábio Ferreira
[email protected](51) 99925.9302
Tiragem Comprovada: 13.000 Exemplares
Porto Alegre, Santa Cruz do Sule São Leopoldo.
O CONTEÚDO DOS TEXTOS VEICULADOS NESTE INFORMATIVO É DE INTEIRA RESPONSABILIDADE
DE SEUS RESPECTIVOSAUTORES.
UNIDADE PORTO ALEGRE - RS(51) 3083-1500 - Av.Brasil, 153 - Navegantes
Em inúmeras vezes fomos questionados em como reforçar a segurança condominial. Nossa resposta é a mesma: Se todos real-
mente agem de maneira preventiva, o resulta-do será sempre positivo. Uma pequena parcela (entre 5% e 10%) são as variáveis de risco não possíveis de ser tratados, seja pela sua probabi-lidade, seja pelo seu custo X benefício, portan-to, estão fora de nosso controle. Por isso, aqui vão algumas dicas em forma de “perguntas mais freqüentes” para auxiliar na implantação da segurança.
Porque é necessária a avaliação profissio-
nal do local para viabilização da segurança? Apesar da tecnologia estar avançada no
que diz respeito a equipamentos auxiliares de registro e controle, existem muitos aspectos a serem considerados devido as características do local, perfil dos usuários, necessidade de registros e controle, tipo de construção e lo-gística.
A avaliação técnica se faz necessária proje-tando-se os riscos e seus prováveis impactos, relacionando a convivência e perfis dos con-dôminos, nível de exposição aos diferentes ti-pos de riscos, custos de perdas e reparações. Quem determina o nível de segurança e a es-tratégia a ser implantada é o risco. Sem este estudo, simplesmente estamos no campo da adivinhação, da tentativa e erro e isto, pode sair muito caro.
É fato que muitas empresas apresentam soluções através de equipamentos sem dar a devida atenção aos processos. Esta é a razão primária da segurança e sem ela só adquiri--se uma sensação de segurança. No primeiro evento ou delito percebe-se, em mais de 95% dos casos avaliados que o cliente foi conduzi-do a um investimento ineficaz com estruturas inócuas, equipamentos mal posicionados ou dimensionados para as funções, sem respon-sáveis por processos e atitudes preventivas acarretando em custos elevados para a sua correção. Isto quando não temos que contabi-lizar as perdas ocorridas.
AQUISIÇÃO DE SEGURANÇA CONDOMINAL
Qual o retorno que terei investindo corre-
tamente em segurança?Locais avaliados tecnicamente permitem
um investimento sensato, muitas vezes com menores custos em relação aos propostos pelos “achistas” e, principalmente, continuam eco-nomizando dinheiro devido a objetividade nas operações. Caso contrário, poderá acarretar em gastos extras como maior número de funcio-nários (custo constante) ou correções/adições não contabilizadas como iluminação apropriada para visualização noturna ou a necessidade de modificações nos gradis e portões, etc.
A segurança deve ser vista mais no campo da prevenção de perdas e oportunidade de me-lhoria. Quando se avalia neste sentido, conse-guimos mostrar indicativos de perdas evitadas, quantificando valores “salvos”. Neste momen-to, podemos visualizar monetariamente quan-to foi economizado e quanto a segurança está
sendo eficiente. Na maioria dos casos, todo o dinheiro investido em segurança (ou prevenção de perdas) será transferido para a conta lucro ou valor economizado. Portanto, a segurança bem feita se paga ao longo do processo e ainda gera economia ao longo do tempo.
O condomínio deseja implantar um sistema
de segurança, o que deve ser considerado?Em primeiro lugar deve-se procurar um es-
pecialista. A criminalidade e o modus operandi dos meliantes tornou-se complexa. Com a evo-lução da tecnologia, tanto o cidadão quanto o bandido tem acesso as mesmas ferramentas e recursos. O que diferencia é o uso apropriado desta tecnologia junto com estratégias e nor-mativas, sem as quais, sempre estaremos em desvantagem.
A facilidade com que “vazamos” informa-ções de forma inocente ou intencional que po-derá ser utilizada por bandidos é absurda. Expo-mo-nos constantemente e desnecessariamente em redes sociais, em conversas informais sem observar quem pode estar escutando e até em nossas rotinas, apresentando as falhas a quem quiser coletá-las. E não pensem que isto não acontece, pois é justamente nesta atitude que mora o perigo. Para exemplificar: certa vez um famoso ladrão de carros foi entrevistado após sua captura. Perguntarem-lhe quais os melho-res dias para roubar um veículo. Sabem qual foi a resposta? Em dia de chuva! Sim, porque neste dia o proprietário está preocupada com o tem-po e acha que o ladrão, por ser vagabundo, está esperando por um dia melhor.
Quando desejamos implantar novos siste-mas devemos considerar todos os aspectos, começando por um diagnóstico de falhas. Des-ta forma, podemos ter uma idéia do problema que estaremos enfrentando e quais as possíveis soluções ou melhorias a serem implantadas, se-jam tecnologias, procedimentais ou ambas.
MAURO NADRUZ - Gestor em Segurança
da Activeguard, pós-graduado em gestão estra-tégica da segurança, analista e professor
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Box em garagem de condomínio pode ser penhorado separada-mente do imóvel, mesmo quando
o apartamento for bem de família. Com base nesse entendimento, a 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (PR, SC e RS) negou pedido de um mo-rador de Caxias do Sul (RS) acionado em uma execução fiscal movida pela Caixa Econômica Federal.
Ele requeria a impenhorabilidade da vaga, mesmo tendo registro próprio no car-tório, sob a alegação de que fazia parte de seu apartamento, imóvel impenhorável por ser bem de família.
Os embargos à execução da sentença da ação vencida pelo banco foram ajuizados em novembro do ano passado. Segundo autor, além de servir de vaga de estacionamento, o box serviria também como depósito de ob-jetos da família, que não podem ser acondi-cionados no apartamento, tais como bicicle-tas e cadeiras. Logo, a legislação garantiria a posse à sua família.
A 3ª Vara Federal do município rejei-
MESMO VINCULADA A APARTAMENTO, GARAGEM DE CONDOMÍNIO É PENHORÁVEL
OS EMBARGOS À EXECUÇÃO DA SENTENÇA DA AÇÃO VENCIDA PELO BANCO FORAM AJUIZADOS EM NOVEMBRO DO ANO PASSADO
tou a solicitação do morador. Conforme a sentença, a vaga de garagem com matrícula individualizada não é amparada pela prote-ção conferida ao bem de família. Também acrescentou que a possibilidade de penhora persiste mesmo quando a vaga de garagem
guarda vinculação com imóvel. O autor re-correu ao tribunal.
O relator do caso na 3ª Turma, desem-bargador federal Luís Alberto D'Azevedo Aurvalle, manteve o entendimento. Segun-do o magistrado, a jurisprudência do Supe-
rior Tribunal de Justiça, do Tribunal Superior do Trabalho e de cortes federais é pacífica quanto a esse entendimento. Os demais ma-gistrados seguiram o entendimento dele.
Assessoria de Imprensa do TRF-4.
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Mesmo com aumento registrado em novembro, índice mantém queda em comparação ao ano anterior.
As ações de cobrança de condomínios por falta de pagamento em São Paulo, que vinham caindo durante todo o ano, após a mudança nos critérios do Novo Código de Processo Civil, apresentou au-mento em novembro. A alta foi de 19% se comparado ao mesmo mês do ano an-terior. No total, foram 550 ações contra 464 no ano passado. Os números são do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e divulgados pela Associação das Adminis-tradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
No acumulado dos onze primeiros me-ses de 2016, foram registradas 4.449 ações, representando queda significativa de 53% se comparado ao mesmo período de 2015, que registrou 9.491 ações movidas.
Na variação mensal, a queda foi de 6,78% em comparação com outubro, em que foram registradas 590 ações de cobranças.
AÇÕES DE COBRANÇA DE CONDOMÍNIOS TÊM QUEDA DE 53% NO ACUMULADO
AÇÕES LOCATÍCIASAs ações locatícias tiveram queda de
0,25% em novembro. No total, foram regis-tradas 1.619 ações, contra 1.623 ações no mês de outubro. Os números são do Tribu-nal de Justiça de São Paulo (TJSP) e divulga-dos pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
Nos onze primeiros meses foram re-gistradas 16.223 ações, contra 16.597 no mesmo período do ano passado – queda de 2,25%. Comparado a novembro de 2015, quando foram registradas 886 ações, há uma alta de 83%.
A falta de pagamento de aluguel é o principal motivo das ações, representando 86% do total. As ações ordinárias somaram 7,35%, enquanto as ações Renovatórias e Consignatórias somaram 6,55% e 0,56%, respectivamente.
Predicado – Comunicação Empresarial
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Os condôminos estão recebendo em suas caixas de correios ou e-mails questionários para o preenchimentos de dados pessoais. A medida
é para se adequar a uma nova norma estipulada pelo Banco Central: a partir de janeiro, todos os boletos de condomínio devem ter o CPF do morador ou CNPJ.
Isto é feito por meio de um cadastro para atuali-zação de dados do condômino ou requerimento das certidões de ônus reais no cartório de registro de imó-veis da região.
— Estas informações possibilitam ao síndico ou à administradora ter a informação dos documentos pessoais dos proprietários, viabilizando a cobrança registrada — diz o vice- presidente da Administrado-ra de Imóveis Renascença, Alexandre Parente, que acredita que, com a medida, o valor da tarifa bancária sofrerá um acréscimo. Isto porque, atualmente, 80% dos boletos emitidos pelos condomínios não têm re-gistro bancário, o que é mais barato.
Caso o condômino não colabore e não forneça o CPF nem a escritura de compra do imóvel, onde cons-tam essas informações, terá transtorno na hora de pagar sua taxa.
— O boleto não poderá ser pago no banco, mas
BOLETO DO CONDOMÍNIO VIRÁ, A PARTIRDE JANEIRO, COM O CPF DO PROPRIETÁRIO
ISTO É FEITO POR MEIO DE UM CADASTRO PARA ATUALIZAÇÃO DEDADOS DO CONDÔMINO OU REQUERIMENTO DAS CERTIDÕES DE ÔNUS
sim direto na sede da administradora ou no prédio — afirma Sonia Chalfin, diretora da Precisão Adminis-tradora.
No caso do aluguel, a cota de condomínio sempre vai em nome do proprietário do imóvel, afirma o geren-te de condomínio da Apsa, Jean Carvalho.
— O inquilino, normalmente, paga os custos do con-domínio junto com o recibo de aluguel — explica.
Quem anda tendo bastante trabalho com a deter-minação são as administradoras, mas a responsabili-dade pelo cadastro é do morador. A taxa de retorno de questionários distribuídos em condomínios costuma ser baixa. Em alguns prédios, apenas 20% dos moradores devolvem as questões preenchidas.
Para evitar este problema, a síndica Sônia Malagrici resolveu ligar para cada um dos 83 apartamentos e pe-gar esta informação.
— Alguns moradores nem questionavam e passa-vam as informações. Outros já perguntavam o motivo, desconfiavam e ligavam para a imobiliária — revela.
Com o novo sistema, os boletos vencidos podem ser pagos no aplicativo de celular, na agência lotérica ou em qualquer banco. Os juros e a multa são calculados auto-maticamente. Extra.
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O conselheiro, como o próprio nome já sugere, é a pessoa que auxilia o sín-dico na gestão do Condomínio, opi-
nando na tomada das decisões mais impor-tantes, bem como, emitindo pareceres sobre às contas e despesas realizadas pelo síndico, exercendo o papel de fiscalizador dos condô-minos.
É a Convenção que define quais serão às atribuições do conselheiro, quantos formarão o conselho, se poderão ser remunerados ou isentados da cota condominial, assim como a sua forma de eleição, sendo muito comum nas convenções a exigência de que o conse-lheiro também seja condômino residente na edificação, posto que o sindico algumas vezes não é condômino, de modo a prevenir even-tuais desfalques aos financeiros à edificação com gestões fraudulentas.
Há possibilidade, ainda, de existirem mais de um conselho, como ocorre nos condomí-nios onde existe o conselho fiscal e o con-selho consultivo, cada qual com atribuições diferentes. É possível que existam conselhos específicos para determinados assuntos do Condomínio, como é o caso do conselho de obras, manutenções e reformas, criado pelo Incorporador para manter em ordem a edifi-cação por determinado período.
O mais comum é que exista apenas um conselho, formado por três condôminos, acumulando às funções consultivas e fiscais, podendo ainda ser prevista a eleição de su-plentes, nos casos de afastamento, renúncia ou abandono do conselheiro.
O Código Civil não traz maiores detalhes sobre o conselho, in verbis:
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três mem-bros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a 2 (dois) anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
Importante observar que a lei faculta a existência de conselheiros, diante da expres-são poderá, diversamente do que constava na legislação anterior[1].
Nos dias atuais, todavia, é de grande im-portância a existência de conselheiros na ad-ministração do Condomínio, diante da gran-de quantidade de contas que precisam ser analisadas, antes de serem submetidas para aprovação em Assembleia.
Segundo Agnaldo Celino de Souza[2]:O síndico só está obrigado a prestar con-
tas à assembleia geral de condomínio. (...) As contas deverão ser examinadas mensalmen-
DESTITUIÇÃO DO CONSELHEIRODE CONDOMÍNIO. É POSSÍVEL?
te pelo conselho consultivo ou fiscal e, ao fim do exercício, sujeitas a exame da assembleia geral ordinária, antes de deliberar a respeito do orçamento de despesas para o próximo ano. (...) A assembleia pode aprovar ou não a prestação de contas pelo síndico; ou fazê--lo com ressalva, isto é, deixando de aprovar algum item. Nesse caso, o síndico deverá so-lucionar a pendência numa outra assembleia geral extraordinária.
Após a conferência e apreciação das pas-tas pelos conselheiros, opinando ou não pela sua aprovação, por meio de parecer funda-mentado, o síndico deverá submetê-las à Assembleia, órgão soberano do Condomínio, incumbida de aprovar ou rejeitar as contas, ainda que contrariando a opinião dos con-selheiros. Vale dizer, a assembleia não está obrigada a seguir a recomendação dos con-selheiros, tampouco do síndico.
A atuação do conselho se dá coletivamen-te. Deste modo, um conselheiro não tem voz ativa na sua individualidade, sempre se ma-nifestará inserido no órgão coletivo que é o conselho. Portanto, o fato de um dos conse-lheiros não ter analisado as pastas, não im-pede sua aprovação pela Assembleia. Logo, o conselho opina, mas não tem o poder de aprovar ou desaprovar as contas. Tal atribui-ção é da Assembleia Geral dos Condôminos, nos termos do art. 1.348, VIII, do Código Civil.
É muito comum a reclamação de síndicos e administradores, referente aos conselheiros que demoram para devolver às pastas de pres-tação de contas sem motivação. Neste caso, recomenda-se que o síndico notifique o con-selheiro moroso fixando-lhe prazo de devolu-ção das pastas, sob pena de ser responsabili-
zado pelos prejuízos causados ao Condomínio.Por outro lado, há aqueles conselheiros
que reclamam vista das pastas a todo o mo-mento, tornando a vida do síndico um verda-deiro estresse. Nestes casos, o sindico não está obrigado a dar vistas das pastas o tempo todo e de forma desorganizada ao conselhei-ro que gosta de tumultuar os trabalhos.
Poderá o sindico, diante de sua disponi-bilidade, ajustar o melhor dia, horário e lo-cal, para apresentar as pastas e realizadas os esclarecimentos pertinentes, otimizando os trabalhos. O problema é que muitas vezes os ânimos já estão alterados e também existe problemas de relacionamento entre síndico, subsíndico e conselheiros, o que dificulta ain-da mais a gestão condominial, prejudicando os interesses da massa.
Tem sido motivo de muitas ações ajuiza-das recentemente no Judiciário, para que o síndico digne-se em apresentar as pastas ao conselheiro, pelos motivos de desconfiança ou, na maioria das vezes, por mera “picui-nha” entre eles, desgastando em muito a harmonia do Condomínio. Isso quando não é o próprio síndico quem promove ações de busca e apreensão de documentos retidos indevidamente pelo subsíndico ou conselhei-ros, movimentando toda a máquina judiciá-ria. O que é lamentável, diga-se de passagem.
A responsabilidade do conselheiro deverá ser analisada de acordo com as obrigações assumidas perante o Condomínio e previs-tas em Convenção. Tanto o síndico quanto os conselheiros respondem pelos atos pratica-dos, individualmente, perante a Assembleia que poderá destituir o conselheiro que es-tiver dificultando os trabalhos do síndico ou
prejudicando os interesses do Condomínio.Da mesma forma que o síndico poderá
ser afastado de suas funções por irregula-res ou atos inconvenientes ao Condomínio, o mesmo poderá ser fundamentado para a destituição do conselheiro prejudicial ao Condomínio, elegendo-se outro em seu lu-gar, por novo mandato. É o que se extrai, analogicamente, do disposto no artigo 1.349 do Código Civil, embora mencione apenas sobre a destituição do síndico:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar conve-nientemente o condomínio.
Fazendo coro ao raciocínio acima expla-nado, vale reproduzir a lição de João Nasci-mento Franco[3]:
Embora a lei seja omissa a respeito, o mandato de qualquer membro do Conselho Consultivo, bem como dos respectivos su-plentes, pode ser cassado pela Assembleia Geral especialmente convocada, porque segundo o princípio da concordância das formas, quem elege tem, poder de desti-tuir. Salvo cláusula expressa da Convenção, a destituição pode ser decidida por maioria simples da Assembleia Geral e ad nutum des-ta, não só porque o destituído compõe um órgão delegado e hierarquicamente inferior, como também porque nenhum outro quo-rum foi estabelecido pela lei.
Dessa feita, havendo conflitos entre o sín-dico e os conselheiros, recomenda-se primei-ro que as insatisfações e as diferenças pes-soais sejam resolvidas por meio de reuniões internas e, caso não haja solução, poderá o assunto destituição do conselheiro ser deli-berado em Assembleia Geral Extraordinária pelos condôminos, confirmando ou não as medidas realizadas pelo síndico.
[1] Lei nº 4.591/1964 - Art. 23. Será elei-to, na forma prevista na Convenção, um Con-selho Consultivo, constituído de três con-dôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Pa-rágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá--lo na solução dos problemas que digam res-peito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Publicado por Alexandre Callé
