DIÁRIO DAS LEIS LTDA.diariodasleis.com.br/arquivo_envio_bdi/edicao_revista_bdi_24.pdf · Comentário do BDI: Trata-se de Ação Regressiva de Cobrança. A seguradora de um condomí-

2 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24

Alexandre Berthe PintoAngelo Volpi NetoAntonio Artêncio FilhoArnon VelmovitskyBruno Bittencourt BittencourtBruno Medeiros BastosCarlos Roberto TavarnaroDaniel Alcântara Nastri CerveiraDaphnis Citti de LauroEzequiel FrandolosoFelícia Ayako HaradaFelipe Leonardo RodriguesFrancisco dos Santos Dias Bloch

Frank Wendell ChossaniGeraldo Beire SimõesJaques BushatskyJoão Pedro Lamana PaivaJosé Flávio Bueno FischerJosé Hildor LealKênio de Souza PereiraKiyoshi HaradaLucas Bento SampaioLuís Ramon AlvaresLuiz Antonio Scavone JuniorLuiz Ribeiro O. N. Costa JuniorMarcelo Manhães de Almeida

Mário Cerveira FilhoMichel Rosenthal WagnerOlivar VitalePaulo Caldas PaesRenato SavyRodrigo Alves ZaparoliRodrigo KarpatSamuel Luiz AraújoSérgio JacominoSylvio Campos Lindenberg FilhoSylvio CapanemaThales Pontes BatistaWendell Salomão

Colaboradores:

Direção: Dominique Pierre FagaJornalista Responsável:Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073ISSN: 1982-4599

Conselho Editorial:Heronides Dantas de FigueiredoLeonardo CostaMauricio Francisco LeiteNathan [email protected]

DIÁRIO DAS LEIS LTDA.CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40R. Nossa Sra. Imac. Conceição, 166, Conj 9 - 1ºAndar - 06190-100 - Osasco - SP11 3673-3155 - www.diariodasleis.com.brAdministração: 11 [email protected]: 11 3673-3801 / [email protected]ão: Gráfica Mais MNota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial.Os artigos assinados não refletem necessariamentea opinião da direção do Diário das Leis.

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Achava-se então a humanidade numa triste situação. A escravidão imperava. Os costumesestavam na maior degradação. Apenas o povo hebráico se aproximava mais do cumprimentodos mandamentos, portanto da civilização. E assim mesmo com importantes ressalvas.

Nessa situação, uma virgem recém casada, que morava em Nazaré, percebendo quese aproximava o tempo da vinda do Messias prometido, orava, pedindo a graça de poderse tornar a serva daquela que haveria de ser a mãe desse Messias. Na sua humildade,não podia imaginar que seria Ela mesma a escolhida para essa maternidade divina. Tantoque, quando o Anjo lhe apareceu solicitando o seu consentimento, foi tomada de umagrande surpresa.

Nove meses após, já na cidade de David (pois o seu esposo era descendente diretodesse grande rei), não foi encontrado um lugar onde pudesse dar à luz e tiveram que seabrigar numa gruta, onde o Salvador do mundo foi reclinado numa mangedoura. Iniciavam-seassim os sofrimentos do Redentor.

Mas, nesse singelo lugar pairava uma atmosfera de suavidade, de harmonia e de paz.Hoje, mais do que nunca, a humanidade necessita dessa atmosfera, pois em certo

sentido, a situação atual é mais triste do que a daquele tempo.É essa paz que desejamos a todos os nossos leitores, colaboradores e amigos.

(A pedido, repruduzimos acima a mensagem de 2011).

32ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24

SumárioAção Renovatória de Locação: Estabelecimento de ensino obtém renovação do contrato e afasta ação de despejo ............................................................................................... 16

Alteração de Fachada: A porta do apartamento integra a fachada do edifício? .................... 19

Ata Notarial: Vistorias em locações. O que é ata notarial? Pode ser utilizada como meio de prova do estado de conservação do imóvel? Parte I ........................................................ 12

Cadastro Ambiental Rural: Município de Porto Alegre: Procedimentos para análise, validação, alteração e cancelamento dos registros dos imóveis rurais no CAR..................... 23

Compra e Venda: Resolução dos contratos de compra e venda e as soluções propostas pelo PLC 68/2018....................................................................................................... 8

Construção/Incorporação: Atraso na entrega de obra gera indenização por lucros cessantes .................................................................................................................. 11

Corretagem: Qual a ação cabível para a venda que desrespeita o contrato de intermediação? .......................................................................................................... 27

Direito de Propriedade: O que fazer com aquele seu parente pra quem você emprestou uma casa .................................................................................................................. 5

Inventário Extrajudicial: O que é necessário saber? E como fazer? .................................. 24

ITR: Não incide ITR sobre imóvel localizado em zona urbana, mesmo que este seja utilizado para a exploração agrícola ........................................................................................... 23

Loteamento: Comprador de lote é condenado a pagar todas as taxas de manutenção e conservação vencidas e a vencer .................................................................................. 26

Multipropriedade: Uma nova modalidade de condomínio ................................................. 31

Notificação ao Fiador: Devo notificar o fiador no final do prazo de locação, mesmo que o contrato não obrigue? ................................................................................................. 15

Penalidades ao Locatário: Inquilino Antissocial em condomínio como agir diante dessa situação? .................................................................................................................. 22

Recuperação Judicial: Aquisição de imóveis de empresas em Recuperação Judicial. Quais os riscos? ......................................................................................................... 28

Reintegração de Posse: Esbulhadora clandestinamente edificou uma casa e iniciou cultivo de lavoura em imóvel que dizia ser seu ......................................................................... 30

Índices de Correção Monetária .................................................................................... 35


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Direito de Propriedade

O que fazer com aquele seu parentepra quem você emprestou uma casa

Douglas Gabriel Domingues Neto*

Na vida, sempre há quemprecise de algo.

Às vezes de um amigo, às

vezes de um abraço e, às ve-zes, de... uma casa?! Sim,

meus queridos, todo mundo

sabe de alguém que precisade um lar.

E, se dói naquele que ve-

mos na rua, dói até maisquando é alguém da própria

família. É ruim quando não

podemos ajudar, mas é piorquando não queremos.

Sempre dá-se um jeito, ele

vai morando aqui, ali e, ouconsegue um lugar, ou vai vi-

vendo por lá “de favor”, como

se diz.Algumas pessoas são bem

afortunadas o suficiente para,tendo uma casa “sobrando”, ou

mesmo um espacinho a mais

no terreno, cederem a casa ouparte do terreno até que o pa-

rente se arrume por um tem-

po. Uns meses, quem sabe.Acontece que uns meses se

tornam uns anos; uns anos se

tornam décadas. No meio tem-po, aquele parente vá que a

casa é um pouco grande para

suas necessidades, ele temuma outra pessoa que está pre-

cisando de moradia... Um filho,

digamos.E, com nossa benevolência,

o rapaz passa a morar lá, mas,

como a vida segue certos ca-minhos inelutáveis, o garoto se

torna homem e se casa, oca-sião em que a nora de tal pa-

rente passa a viver com o so-

gro.Mas eis que — ironia do des-

tino! — o seu parente volta

ao pó, donde saiu, e lá moramsó o filho e sua esposa. Acon-

tece que, infelizmente, ela não

se dá bem com você e, naque-les jantares de família em que

sempre há motivo para criar

briga, ela decide insinuar queela vai ficar com a casa, por-

que já está morando lá há...

quanto tempo mesmo? É tan-to que nem dá pra contar.

Como se não bastasse ela

acrescenta: “Falei com um ad-vogado e ele disse que a casa



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é minha por usucapião.” Quemouve isso imediatamente se

assusta, porque, se um advo-

gado disse, o que se poderáfazer, o que será de você?

Ora, será o que você já é, o

proprietário da casa, se se pre-caver.

Pode haver usucapião?Em primeiro lugar, não. Não

pode haver usucapião.

Como sabemos, usucapião é

um instituto pelo qual alguém,após usar por muito tempo

certo bem, torna-se proprietário

dele, porque o antigo proprie-tário não se queixou, não o

pediu, deixou ser por um bom

tempo.No Brasil, existem vários

tipos de usucapião, mas a

maioria demora umas boasdécadas para acontecer.

“Doutor! só que ele já vive

há mais de quarenta anos! Elejá usucapou a maldita casa.”

Calma lá. Primeiramente, é

“usucapiu”. “Segundamente”,ele não usucapiu não, porque,

no caso de alguém que em-

presta um imóvel, não podehaver usucapião pelo simples

fato de que seria uma tremen-

da falta de honestidade.Veja só. Emprestar um bem

único (em juridiquês, chama-

mos isso de bem “infungível”)para alguém sem esperar nada

em troca é o que o bom advo-

gado chama de comodato.Comodato, do latim commum

dato (dado em comum), é o

contrato no qual alguém em-presta a outrem uma coisa

única, irrepetível (uma casa,

por exemplo) sem esperarnada em troca (sem cobrar um

aluguel, por exemplo), senão

que cuide do bem como se seufosse e não venha a pedi-lo

para si, porque isso desqua-

lificaria a bondade de quememprestou o bem.

Afinal, emprestar algo a al-

guém dizendo explicitamenteque é um empréstimo é dife-

rente de uma pessoa que en-

contra uma casa abandonadae vai vivendo, vai vivendo, vai

vivendo até que, mil anos de-

pois, o dono quer de volta. Noprimeiro caso, comodato; no

segundo, usucapião. Não pode

haver usucapião de bem dadoem comodato pelo simples fato

de que seria pura má-fé da

pessoa a quem foi empresta-do se negar a devolvê-lo.

“Toma isto aqui que é meu

é muito caro, mas devolve.”“Ok.”

Alguns anos depois: “Pronto,

pode me devolver.”“Ah, mas faz tanto tempo...”

O tempo não convalida um

contrato pautado na boa-fé.Negar-se a devolver algo em-

prestado é charlatanismo, es-

pírito de porco, coisa de genteruim.

E o Direito que merece esse

nome e pode usá-lo com letramaiúscula não gosta de gente

ruim.

No entanto, acontece que oDireito, cheio de boas inten-

ções, é meio burro. Então, o

melhor a se fazer é deixar tudoclarinho, tim-tim por tim-tim,

pro Direito entender as coisas.

O que fazer, então, se aquelamaldita nora, aquele maldito

filho de alguém que foi um

amigo seu, não quer devolveralgo que nunca lhe pertenceu?

Primeiro, confirme que a

casa está registrada em seunome no cartório compe-tente. Depois, assine um con-

trato de comodato com o seuparente, que não é salafrário

que nem esse outro que quer

tomar o que é teu.Como saber em nome de

quem está a casa?Ora, se você tem a escritu-

ra em mãos, é muito simples.

Basta ver seu nome e pular de

alegria.Se a casa está registrada

em seu nome, mas você não

tem o registro em mãos, énecessário, em primeiro lugar,

saber onde está a casa. Isto

posto, basta ver na Internetqual o cartório de imóveis res-

ponsável por esse bairro, essa


região. Por exemplo, Belém,a capital do Pará, tem dois car-

tórios de registro de imóveis,

o que divide a cidade em duas.Cada qual toma conta de uma

parte.

Consequentemente, bastaver na região de qual dos dois

está o imóvel. De posse des-

sa informação, é necessáriomarchar ao cartório munido

de uma certa quantia e pedir

a certidão de propriedade doimóvel.

No prazo de alguns dias

eles elaborarão a certidãopara que possa consultar e

correr pro abraço, a não serque o imóvel esteja regis-trado no nome de outrapessoa, ou nunca tenhasido registrado em cartó-rio. Neste caso, é melhor cor-

rer atrás de um advogado.

Isso, contudo, não é sufi-ciente. Porque a pessoa con-

tra a qual você está se preve-

nindo quer lhe tomar o que éseu, não custa se precaver fir-

mando um contrato de

comodato! Ora, o Código Civil(art. 579) reconhece que o

comodato pode ser firmado

entre duas pessoas oralmen-

te. Basta que o proprietárioentregue ao outro o bem em

empréstimo, estando claro de

que não se trata de uma doa-ção.

Como, porém, provar isso

ao juiz, se ele não estava lá nomomento? E o que fazer, se

surgiu um terceiro mal inten-

cionado?Assine um contrato de

comodato e o registre sepossível

Peça a um advogado que lhe

faça um contrato de comodato

escrito. É claro que você podetentar sozinho, mas é melhor

se precaver ao máximo, não?

Neste caso, diga ao queri-do parente, morador da casa

emprestada, que deseja regu-

larizar a situação, porquevocê tem medo do futuro e

quer resguardar as coisas,

mas não deseja que ele saiade lá. Assim que ele concor-

dar - o que se espera, já que

foi tão bacana por tanto tem-po -, vá atrás do seu querido

advogado e lhe peça com a

boca bem cheia um contratode Comodato.

Se possível, ainda lhe diga

que vá averbar esse contrato,

se isso for possível.Ora, a Lei de Registros Publicos

(LRP) não lista o contrato de

comodato como um dessescontratos que pode ser

averbado na matrícula do imó-

vel. Entretanto, ele pode serregistrado num Cartório de Tí-

tulos e Documentos (LRP, art.

127).E, além disso, existem al-

guns Estados, como o Pará e

Santa Catarina, que aceitam,sim, a averbação do contrato

de comodato. Sabemos disso,

porque todo Poder Judiciáriotem um código sobre as

serventias extrajudiciais (os

cartórios) e alguns delespreveem essa possibilidade.

No Pará, é necessário re-

gistrar o contrato de como-dato num Cartório de Títulos

e Documentos, como a LRP

(art. 127) faculta, para, en-tão, averbá-lo na matrícula do

imóvel, como manda o Códi-

go de Normas dos Serviços eRegistros Notariais (art. 672,

II, alínea “u”).

Depois de tudo isso, podedormir sossegado, que nin-

guém vai “usucapar” a sua

casa.

* O autor é Advogado, em Belém, PA. Pós graduado em Direito Tributário pelo IBET. Sócioproprietário do escritório Domingues & Lisboa.

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Resolução dos contratos de compra e vendae as soluções propostas pelo PLC 68/2018

Alan Melo*

Tramita no Senado Federalo Projeto de Lei nº 68/2018,

oriundo do Projeto de Lei nº1.220/2015, aprovado pela

Câmara dos Deputados, que

visa alterar dispositivos da Leide Incorporação Imobiliária (Lei

nº 4.591/64), regulando o

desfazimento dos contratos decompra e venda de imóveis na

hipótese de inadimplemento

dos adquirentes.É inegável que ao longo dos

últimos anos os tribunais vêm

sendo palco de múltiplas de-mandas judiciais iniciadas por

adquirentes, consumidores ou

não, visando o desfazimentode contratos celebrados em

momento econômico mais fa-

vorável, muitas das vezes sobo argumento de que não mais

possuem condições financeiraspara arcar com o pagamento

do preço ajustado pela aquisi-ção de determinada unidade

imobiliária.

Ocorre que muitos dessesadquirentes passaram a se uti-

lizar de tal argumento para

exercer uma pretensão demero arrependimento na aqui-

sição do imóvel, em decorrên-

cia da desvalorização identifi-cada especialmente com a gra-

ve crise econômica que se ins-

taurou no país a partir de 2014.Em outras palavras, passaram

a se utilizar da alegação de

“hipossuficiência financeira”para eliminar os riscos naturais

da aquisição de imóveis, isto

é, se o imóvel valoriza a partirda aquisição, o adquirente per-

manece no contrato gozandodos frutos da valorização, caso

o imóvel sofra qualquer desva-lorização desde a celebração do

negócio, o adquirente, arrepen-

dido da contratação, busca ju-dicialmente o seu desfazi-

mento, muitas das vezes plei-

teando a devolução integral ecorrigida de todos os valores

pagos e ainda com a aplicação

de juros de mora.Obviamente, não se pode

fechar os olhos para as verda-

deiras dificuldades enfrentadaspelos adquirentes diante do já

conhecido cenário de crise eco-

nômica do país, sendo eviden-te a necessidade de se criar

mecanismos que possam regu-

lar a desvinculação dos adqui-rentes de negócios jurídicos


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Compra e Venda

que evidentemente não conse-

guirão cumprir. Contudo, talresolução — frise-se, pautada

em descumprimento contratual

do adquirente — não pode sedar à margem de critérios ob-

jetivos e às custas das empre-

sas da construção civil, sufo-cando o mercado imobiliário

nacional.

Em verdade, o PLC nº 68/2018, tem a pretensão de sa-

nar um problema muito mais

econômico do que jurídico ouaté mesmo legislativo, já que

o ordenamento jurídico brasi-

leiro possui mecanismos sufi-cientes para pacificar qualquer

controvérsia relacionada ao

inadimplemento contratualtanto de adquirentes quanto

dos incorporadores e/ou cons-

trutores.Dentre os variados temas

abordados pelo PLC nº 68/

2018, estão: (I) a positivação

do prazo de tolerância para a

entrega do imóvel (180 dias),contado a partir do prazo fixa-

do contratualmente (artigo 43-

A, caput); (II) a devoluçãocorrigida dos valores pagos,

admitidos os descontos

atinentes à comissão de cor-retagem e pena convencional,

esta última não inferior a 25%

do valor pago (artigo 67-A);(III) o desconto dos impostos,

taxas e cotas condominiais in-

cidentes sobre o bem, além dadenominada “taxa de ocupa-

ção”, que nada mais é do que

a remuneração pelo eventualperíodo em que o adquirente

permaneceu na posse do imó-

vel (parágrafo 2º, artigo 67-A); (IV) a proteção do patri-

mônio de afetação, com a

postergação do ressarcimentode quantias pagas para após

a expedição do habite-se,

majorando ainda a pena con-

vencional para 50% (parágra-

fo 4º, artigo 67-A); (V) o res-sarcimento dos valores decor-

rentes da resolução contratual

em até 180 dias a contar dodesfazimento do contrato,

caso a incorporação não este-

ja submetida ao patrimônio deafetação (parágrafo 5º, artigo

67-A); (VI) a antecipação do

prazo de pagamento dos va-lores para 30 dias, caso haja a

revenda da unidade (parágra-

fo 6º, artigo 67-A); (VII) aisenção da cláusula penal ajus-

tada, caso o adquirente encon-

tre um “comprador substituto”,desde que conte com a anuê-

ncia do incorporador e seja re-conhecida a capacidade finan-

ceira do novo adquirente (pa-

rágrafo 8º, artigo 67-A); e(VIII) a regulamentação de um

“direito de arrependimento” a

ser exercido pelo adquirente noprazo improrrogável de sete

dias e apenas caso os contra-

tos tenham sido firmados forada sede do incorporador (pa-

rágrafo 11, artigo 67-A), a par-

tir de quando será observadaa irretratabilidade prevista no

artigo 32, parágrafo 2º, da Lei

nº 4.591/64.Embora muitos dos temas

abordados pelo PLC nº 68/

2018 tenham sido pacificadospela jurisprudência ao longo

dos últimos anos, é evidente


que a sua positivação é rele-

vante tanto para a proteção de

importantes direitos dos adqui-rentes quanto para evitar um

colapso do mercado imobiliá-

rio nacional, trazendo regrasclaras e objetivas a serem obser-

vadas pelo Judiciário em de-

mandas que versem sobre talmatéria.

De qualquer forma, de nada

adiantará a criação de novosinstrumentos legislativos se tais

regras deixarem de ser obser-

vadas pelos operadores do Di-reito no dia a dia forense, não

sendo demais lembrar que a

irretratabilidade dos contratos

de compra e venda vem sendo

vulgarmente flexibilizada aolongo dos anos, mesmo haven-

do previsão expressa no artigo

32, parágrafo 2º, da Lei de In-corporações Imobiliárias.

Por fim, é de extrema im-

portância que, sendo conver-tido em lei o PLC nº 68/2018,

as eventuais novas regras se-

jam aplicáveis não só aos con-tratos firmados após a vigên-

cia da futura lei, tal como pre-

tende a preocupante emendaapresentada ao PLC nº 68/

2018 (Emenda 1), mas, espe-

cialmente, àqueles firmados

anteriormente e que atual-

mente são objeto de inúme-ras demandas judiciais peran-

te os tribunais brasileiros, sob

pena de se esvaziar o sentidoremediador da norma.

Desse modo, a expectativa

é que com a eventual futuranorma tenhamos um cenário

de maior segurança jurídica no

desfazimento dos contratos decompra e venda, capaz de tra-

zer um necessário alívio às re-

lações imobiliárias tão contur-badas no atual cenário econô-

mico do país.

* O Autor é Advogado, no Rio de Janeiro, RJ. Sócio do Vieira Cruz Advogados. Pós-graduado

em Direito Processual Civil pela Universidade Cândido Mendes. Membro do Instituto Brasileiro

de Direito Imobiliário.

Compra e Venda

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Construção/Incorporação

Atraso na entrega de obra gera indenizaçãopor lucros cessantes

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de contrato de promessa de compra e venda deimóvel.

O promitente comprador afirmou que o prazo de entrega do imóvel, de acordo com a cláusula 6ªdo contrato, é abusiva. Além disso, alegou que depois de formar o vínculo com o pagamento dosinal a promitente vendedora impôs um contrato de adesão em que previu na cláusula 6ª a manu-tenção do prazo de 48 meses para a entrega. Contudo, no contrato de adesão, o prazo de 48 mesessomente teria a contagem iniciada quando fossem concluídas as fundações. Como não há nenhumamenção no contrato acerca do prazo para conclusão das ditas fundações, seria assegurado concluiras obras pelo seu bel prazer.

A Promitente vendedora contestou e disse que o prazo final para a entrega seria setembro de2010, podendo ser prorrogado por 180 dias conforme a cláusula 6ª do contrato, ficando assim, oprazo máximo para março de 2011.

O Tribunal verificou que de acordo com a cláusula 6ª do contrato o prazo para a entrega do bemseria de quarenta e oito meses, com contagem a partir da respectiva fundação, admitida a tolerân-cia de 180 dias, ou seja, maio de 2010. Portanto, houve o atraso na entrega do imóvel, configuran-do a inadimplência contratual e, por conseguinte, o cometimento do ilícito por parte da promitentevendedora, restando correta a decretação de abusividade da cláusula 6ª do contrato. A promitentevendedora foi condenada a pagar pelos lucros cessantes, correspondente aos aluguéis ao promitentecomprador que deixou de lucrar em razão do atraso da obra.

Ementa: Apelação Cível. Ação ordinária. Responsabilidade civil. Promessa de compra e venda deimóvel residencial. Atraso na conclusão da obra. Culpa da incorporadora. Nulidade de cláusulacontratual. Lucro cessante referente ao pagamento de aluguéis fixados na base de 2% (dois porcento) sobre o valor atualizado do contrato. Impertinência. Indenização a tal título que deve obser-var à média do mercado imobiliário. Precedentes do STJ e desta corte. Reforma parcial da sentença.Apelo conhecido e parcialmente provido.

Dados da Decisão: TJRN – Apelação n° 2017.007215-1 – Relator: Des. Amaury Moura Sobri-nho - Data do Julgamento: 15.5.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

https://www.diariodasleis.com.br/bdi/23018-atraso-na-entrega-de-obra-gera-indeniza%C3%A7%C3%A3opor-lucros-cessantes.html


Ata Notarial

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Vistorias em locações. O que é ata notarial?Pode ser utilizada como meio de prova

do estado de conservação do imóvel? Parte I

Francisco Machado Egito*

A importância da vistoriana locação de imóvelA vistoria deve ser realiza-

da no imóvel destinado à lo-

cação, para comprovar as con-

dições em que se encontravaantes de ser entregue ao lo-

catário. O objetivo da vistoria

é elaborar um documento as-sinado por ambos os contra-

tantes, para fazer constar o

estado de conservação do imó-vel locado, de maneira que

possa servir de prova quando

da desocupação do mesmo aofinal do contrato.

Na locação de imóveis ur-

banos, é obrigação do locador

entregar o imóvel para que

atenda sua destinação comer-cial ou residencial, em condi-

ções de habitabilidade, estan-

do o mesmo em perfeitas con-dições de uso e gozo. Cabe ao

locatário devolver o imóvel lo-

cado, ao final da locação, nomesmo estado em que lhe foi

entregue quando do início do

contrato, salvo os danos de-correntes do uso normal.

Consoante redação da lei de

locações (Lei 8.245/91), se-guem abaixo as obrigações do

locador e do locatário, no to-

cante ao estado do imóvel:

“Art. 22. O locador é obri-

gado a:I - entregar ao locatário o

imóvel alugado em estado de

servir ao uso a que se destina;V - fornecer ao locatário,

caso este solicite, descrição

minuciosa do estado do imó-vel, quando de sua entrega,

com expressa referência aos

eventuais defeitos existentes;Art. 23. O locatário é obri-

gado a:

II - servir-se do imóvel parao uso convencionado ou pre-

sumido, compatível com a na-


Ata Notarial

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tureza deste e com o fim a que

se destina, devendo tratá-lo

com o mesmo cuidado como sefosse seu;

III - restituir o imóvel, finda

a locação, no estado em que orecebeu, salvo as deteriorações

decorrentes do seu uso normal;”

Quando da devolução daschaves, no término da locação,

o locatário deverá repor o imó-

vel locado no estado anteriorao contrato, de modo que o

mesmo esteja apto a ser ime-

diatamente habitado por qual-quer outra pessoa. Contudo,

não deverá o locatário devol-

ver um imóvel novo, mas simum imóvel nas mesmas condi-

ções em que lhe foi entregue,

salvo os danos decorrentes desua utilização esperada. Com

efeito, ficará o locatário respon-

sável apenas pela reparaçãodos desgastes resultantes de

sua utilização inadequada.

A vistoria então deve regis-trar o estado de conservação do

imóvel locado, se o mesmo pos-

sui condições de habitabilidade.Deve narrar as condições das

instalações do imóvel, a parte

elétrica, hidráulica, sanitária,pintura, mobiliário e equipamen-

tos que o guarnecem.

Dano decorrente do usonormal e do uso anormal

Deste modo, a vistoria deve

ser um documento inequívoco,

assinado por ambas as partes,

de modo a ser utilizado comomeio de prova quando da res-

cisão do contrato de locação,

para que não haja desinte-ligências com relação às obri-

gações do locatário e aos di-

reitos do locador, no queconcerne ao estado de conser-

vação do imóvel.

A questão da devolução doimóvel por si só já é proble-

mática o bastante, já que o

principal foco é o estado deconservação do imóvel loca-

do, que deve ser o mesmo do

início da locação. Neste pon-to, a utilização do imóvel du-

rante a locação e o decurso

de tempo provocam desgas-tes no estado de conservação

do mesmo, que não são re-

solvidas com uma simples pin-tura, por exemplo.

Temos o desgaste do imó-

vel como um todo, muitas ve-zes imperceptível, outras ve-

zes de fácil detecção. Na uti-

lização do imóvel, por maiorzelo que se tenha, não há

como evitar o desgaste das

cerâmicas do piso, o enverga-mento das portas e janelas

com os movimentos de aber-

tura e fechamento, o envelhe-cimento de alguns materiais

como madeira dos armários e

rodapés, a deterioração do alu-mínio das torneiras, a perda de

vida útil dos sistemas constru-

tivos (as estruturas hidráulica,elétrica e sanitária, por exem-

plo), trazendo questões de di-

fícil apuração objetiva.Nesta linha de raciocínio,

dano decorrente do uso nor-

mal e dano decorrente do usoanormal são pontos de com-

plexa identificação, existindo

uma linha tênue entre ambosconceitos, o que muitas vezes

dão margem à interpretação

subjetiva das partes.Fragilidade das provas

produzidas unilateralmentepela parte

A questão principal deste

texto é a produção unilateral

de provas, ou seja, quando avistoria é realizada apenas com

uma das partes, não havendo

o reconhecimento do outrocontratante quanto à realiza-

ção da mesma. É necessária a

participação de ambas as par-tes, locador e locatário, para

que o documento não seja

questionado depois, em juízoou fora dele.

A vistoria realizada uni-

lateralmente, quer antes dacontratação por qualquer das

partes, como na entrega das

chaves quando da rescisão,ou ainda, quando o locatá-

rio abandona o imóvel no

curso da ação de despejo,deve possuir a chancela de


ambos os contratantes, para

que não haja contestaçãoquanto à sua validade, afinal,

um documento produzido ape-

nas por um dos contratantesnão perde a sua característica

de unilateralidade, o que pode

ser refutado pela outra parte,que contestará sua validade.

Assim, se o locador rece-

be as chaves do locatáriopara vistoria do imóvel e pre-

para um documento compro-

vando o estado de conserva-ção em que o mesmo foi en-

tregue, sem a assinatura do

locatário, tem por prejudica-da a prova, pois terá dificul-

dades em cobrar do locatá-rio as indenizações e repa-

ros a serem realizados no

imóvel, caso este discordeem realizá-las.

Em termos de processo ci-

vil, cabe ao autor o ônus deprovar o fato constitutivo do

seu direito, na forma do artigo

373, Inc. I do Código de Pro-cesso Civil, razão pela qual para

ser ressarcido judicialmente

dos danos causados ao imóvelpelo locatário, deve possuir

prova inequívoca do estado de

conservação do imóvel antes da

entrega das chaves e quando

de sua devolução, em sede deação indenizatória.

Ata NotarialA existência e o modo de

existir de algum fato podem

ser atestados ou documenta-

dos, a requerimento do inte-ressado, mediante ata lavra-

da por tabelião.

A ata notarial é o instrumen-to pelo qual o notário, com sua

fé pública, autentica um fato,

descrevendo-o em seus livros.Sua função primordial é tornar-

se prova em processo judicial.

Pode ainda servir como preven-ção jurídica a conflitos.

Trata-se de um instrumen-to público que chancela os fa-

tos, em forma narrativa, o es-

tado e tudo aquilo que é ates-tado pelo tabelião por seus

próprios sentidos sem a emis-

são de opinião, juízo de valorou conclusão, tudo aquilo pre-

senciado e relatado.

É um meio de prova admiti-do pelo direito processual bra-

sileiro, conforme redação do

art. 384 do CPC, que bem adefine: “Art. 384. A existência

e o modo de existir de algum

fato podem ser atestados ou

documentados, a requerimen-

to do interessado, mediante atalavrada por tabelião. Parágra-

fo único. Dados representados

por imagem ou som gravadosem arquivos eletrônicos pode-

rão constar da ata notarial”.

A ata notarial goza de pre-sunção de veracidade e auten-

ticidade, o que não ocorre com

vistorias extrajudiciais unilate-rais realizadas sem a partici-

pação do locatário. Melhor ex-

plicando, elas possuem forçade documentos confiáveis, so-

bre os quais não pairem dúvi-

das sobre seu teor, sendo pro-vas qualificadas, somente sen-

do afastadas por meio de ro-busta prova em contrário. São

documentos autênticos, pois o

artigo 6º, Inciso III, da Lei dosNotários e Registradores é ca-

tegórico ao afirmar que aos no-

tários compete autenticar osfatos.

Nas vistorias unilaterais, por

serem documentos produzidossem a participação da outra

parte, além de facilmente

refutáveis, violam as garanti-as constitucionais da ampla

defesa e do contraditório.

*Continua na próxima edição!

Ata Notarial

* O autor é Advogado, em Niterói, RJ. Especialista em Direito Imobiliário. Sócio do Grupo

Francisco Egito, administração de imóveis e condomínios.

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Devo notificar o fiador no final do prazo de locação,mesmo que o contrato não obrigue?

No contrato de locação tem a seguinte cláusula: “1. Se, concluído o prazo de vigência do presen-

te contrato, vier o(a, s) LOCATÁRIO(A, S) a ensejar(em) sua permanência no imóvel e não havendo

pedido formal de exoneração do(a, s) FIADOR(A, E, S), bem como não havendo oposição do(a,s)

LOCADOR(A, E, S), o mesmo passará a vigorar por prazo indeterminado na forma do artigo 46, § 1º

da Lei 8.245/91, mantido nas demais cláusulas e condições do contrato.”

Pergunta: Após o vencimento do contrato de locação por prazo determinado (36 meses), existe

necessidade de notificar o fiador?

BDI Responde: Conforme a previsão contratual, não será necessária a notificação do fiador

após o vencimento do prazo contratual, pois, conforme o art. 39 da Lei nº 8.245/91:

“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a

efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado...”

Notificação ao Fiador


Estabelecimento de ensino obtém renovaçãodo contrato e afasta ação de despejo

Comentário do BDI: Trata-se de uma apelação do locador contra a sentença que julgou proce-

dente a ação renovatória de locação em favor da locatária, resultando assim no ajuste do valor do

aluguel mensal em R$ 4.200,00.

O locador alegou que não queria continuar com a locação e pediu a rescisão do contrato e o

despejo da locatária. O mesmo ainda contestou dizendo que a locatária deveria ter lhe procurado

para acertar uma eventual renovação e não mover uma ação. Além disso, apontou que o valor da

locação do imóvel é de R$ 6.500,00 mensais.

A locatária se defendeu dizendo que cumpriu as exigências elencadas no artigo 51, incisos I a III,

da Lei nº 8.245/91, para a renovação e que sempre cumpriu o contrato em vigor nos exatos termos

estabelecidos.

O Tribunal verificou que o locador fundamentou o seu pedido de despejo e de rescisão do contra-

to na necessidade de utilizar o imóvel para a sua empresa. Contudo, a locatária utiliza o imóvel para

a prestação de serviços escolares. O artigo 53 da Lei nº 8.245/91, somente autoriza a rescisão de

contrato de locação utilizado por estabelecimento de ensino nas hipóteses descritas nos incisos I e

II, o que não ocorreu, de modo que incabível o acolhimento do pedido de despejo.

O Tribunal ainda observou que para a apuração do valor locatício é necessária a consideração das

benfeitorias efetuadas pela locatária e, dessa forma, cabível a fixação do valor dos aluguéis em R$

4.600,00, pois é a quantia apurada pelo Perito Oficial, considerando o fato da locatária ter realizado

ampliações no imóvel, as quais não integravam as áreas construídas na época da locação. Assim, a

ação renovatória feita pela locatária foi julgada procedente e a ação de despejo feita pelo locador foi

julgada improcedente.

Ementa: Ação Renovatória de Locação - Ação de despejo - Autora Interativa, locatária, ajuizou

Ação Renovatória de Locação


ação renovatória de locação contra o Requerido Felipe, locador (Processo número 0025671-

79.2011.8.26.0506) - Preenchidos os requisitos descritos no artigo 51 da Lei nº 8.245/91 para o

deferimento da renovação do contrato - Autor Felipe ajuizou ação de despejo contra a Requerida

Interativa (Processo número 0069608-08.2012.8.26.0506) - Não preenchidos os requisitos para a

decretação do despejo - Sentença de parcial procedência (da ação renovatória), para determinar a

renovação do contrato de locação, fixando o valor do aluguel mensal em R$ 4.200,00, a partir de 11

de dezembro de 2011, com correção monetária com base no “IGPM-FGV” (conforme estipulado no

contrato de locação), arcando o Requerido Felipe com o pagamento das custas e despesas proces-

suais e honorários advocatícios do patrono da Autora Interativa (fixados em R$ 4.000,00), e de

improcedência (da ação de despejo) - Perito Oficial apurou o valor do aluguel mensal em R$ 4.600,00

(considerando as benfeitorias realizadas no imóvel pela Autora Interativa) - Incorreção do método

de cálculo consignado na fundamentação da decisão recorrida (que considerou o valor do aluguel

em R$ 4.200,00) Redistribuição das verbas da sucumbência (na ação renovatória) Recurso do

requerido Felipe parcialmente provido, para, nos autos da ação renovatória, fixar o valor do aluguel

mensal (inicial) em R$ 4.600,00, pelo período de 11 de dezembro de 2011 a 10 de dezembro de

2016, mantidas as demais cláusulas contratuais (nos termos da sentença), arcando o requerido

Felipe com 2/3 das custas e despesas processuais (arcando a autora interativa com a parcela

remanescente), e pagando (cada qual) os honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em

10% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 45.532,32), com o mesmo rateio, e, na

ação de despejo, majorados os honorários advocatícios do patrono da requerida para 15% do valor

da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 45.532,32).

Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 0025671-79.2011.8.26.0506 – Relator: Flávio

Abramovici. Data do Julgamento: 29/10/2018.


Ação Renovatória de Locação

https://www.diariodasleis.com.br/bdi/23021-estabelecimento-de-ensino-obt%C3%A9m-renova%C3%A7%C3%A3o-do-contrato-e-afasta-a%C3%A7%C3%A3o-de-despejo.html


A porta do apartamento integra a fachada do edifício?

Francisco Machado Egito*

Alteração de Fachada

O condômino pode realizaralterações na porta de acesso

de sua unidade privativa? A

questão gera algumas discus-sões que vamos elucidar com

o presente texto.

Inicialmente, é dever docondômino, segundo consta no

art. 1.336 do Código Civil Bra-

sileiro, Inciso III, não alterara forma e a cor da fachada,

das partes e esquadrias exter-

nas.Importante, para esta fina-

lidade, conceituarmos fachada,

para que delimitemos o cam-po de ação da norma legal.

Nestes termos, fachada é oconjunto harmonioso externo

que compõe as faces de uma

edificação.As fachadas, como faces

externas da edificação, são a

da frente, as laterais e a dosfundos, com ênfase na facha-

da frontal, que traz a principal

identidade visual da edificação.Para alguns juristas, temos

ainda as fachadas ditas “se-

cundárias”, que são as facha-das internas, como os corre-

dores, áreas internas e partes

comuns.Uma vez analisado o con-

ceito de fachada, temos que

verificar o que pode ser consi-derada uma alteração de fa-

chada. Assim, configura-se al-

teração de fachada quandonela se introduz qualquer mu-

dança física capaz de desequi-

librar ostensivamente a har-monia estética ou o projeto

arquitetônico do edifício, ou

ainda, que comprometa a apa-rência estética geral do prédio.

De fato, a regra geral já

enunciada, constante no art.1.336, Inc. III do Código

Civil Brasileiro, é a de que os

condôminos não podem rea-

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lizar modificações nas facha-

das, sem que haja o consenti-mento dos demais condô-

minos.

No entanto, verifica-se quenão é razoável a interpretação

literal e limitativa da norma

legal, de cunho restritivo, sen-do patente que carece de ade-

quada contextualização. Des-

ta forma, é correto afirmar queas modificações introduzidas

pelos proprietários, que não

afetem a harmonia do edifício,nem causem prejuízos aos

coproprietários, são permiti-

das.Entendimento dos juristas edos tribunais sobre o tema

Comentando o dispositivo

legal, o jurista Flávio Tartuce

esclarece que “a proibição dealteração de fachada tem por

objetivo a manutenção da har-

monia estética do edifício”.Prosseguindo, o autor conclui

a questão, ao sentenciar que:

“a alteração que em nada im-plique comprometimento des-

sa harmonia arquitetônica não

é considerada infração (…)”(Tartuce, Flávio. Direito Civil,

V. 4: Direito das Coisas, 4ª ed.

São Paulo: Método, 2012, p.285).

Nessa linha, os tribunais

têm decidido de forma favorá-vel a pequenas alterações,

desde que não comprometam

de forma estética a fachada, e

não exista vedação na conven-ção e regimento interno. Ain-

da, dependendo da modifica-

ção, é exigida a aprovação daassembleia.

As portas das unidadescompõem a fachada inter-

na do condomínio?A 6ª Câmara de Direito Pri-

vado do Tribunal de Justiça deSão Paulo, por exemplo, en-

tendeu em uma recente de-

cisão que a porta de entradada unidade não é fachada e,

portanto, ocorre ausência de

prejuízo para a estética doedifício. No mesmo sentido,

outra interpretação do TJSPfoi de que pequenos ajustes

não afetam o equilíbrio pano-

râmico do edifício e não vio-lam a harmonia arquitetônica

interna.

TJSP - Apelação n° 00105082020088260068 – SP –Relator: Alexandre Lazzarini- Data de publicação: 23/8/2013.

Ementa: Condomínio edilício.

Substituição da porta social deentrada de um dos apartamen-

tos. Normas legais e conven-

cionais que vedam apenasmodificação da fachada. As-

pectos externos do edifício.

Precedentes. Apelação do réuprovida. 1. A substituição da

porta social de entrada dos

apartamentos não implica em

mudança de “fachada” (aspec-tos externos do prédio). 2.

Inaplicabilidade das limitações

previstas no Código Civil, naLei nº 4.594/64, e na Conven-

ção do Condomínio. Preceden-

tes. 3. Recurso que deve serprovido, para julgar improce-

dente o pedido, revogada a

tutela de urgência concedida.4. Apelação do réu provida.

TJSP - Apelação com Revi-são n° 2636974300 – SP - Datade publicação: 6/3/2009.

Ementa: Condomínio - Mo-

dificação de fachada - Fecha-mento por meio de vidros trans-

parentes incolores - Não carac-terização da infração ao art.

1.336, III, do Código Civil , an-

tiga previsão do art. 10 , I , daLei nº 4.591/64, ou da norma

da Convenção Condominial - Osvidros transparentes não al-teram a forma da fachada,não influindo na estética doedifício, não alterando o as-pecto externo

- Ausência de especificação

de proibição de fechamento desacadas por envidraçamento e,

nele, por vidros transparentes

incolores - Possibilidade poropção de realização - Senten-

ça de improcedência - Apela-

ção desprovida.TJDF - Apelação Cível n°

20150910093556 – Relatora:

Alteração de Fachada○

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Des. Leila Arlanch - Data depublicação: 1/4/2016.

Ementa: Civil. Processo Ci-

vil. Obrigação de fazer. Con-

domínio edilício. Alteração defechadura e maçaneta da por-

ta social de entrada de um dos

apartamentos. Normas legaise convencionais que vedam

apenas modificação da facha-

da externa. Manutenção dosaspectos externos do edifício.

Sentença mantida. 1. A subs-tituição de componentesda porta social de entradados apartamentos não im-plica em mudança de “fa-chada” (aspectos externosdo prédio), uma vez que setrata de porta de unidadeautônoma voltada para ocorredor interno do andar.2. Inaplicabilidade das limi-tações previstas no Código

Civil, na Lei nº 4.594/64, e

na Convenção do Condomí-nio. 3. Recurso conhecido e

improvido.

Pelos julgados acima, veri-ficamos que as portas internas

não integram o conceito de

fachada da edificação, poisestes são algo de natureza

externa e com conotação emi-

nentemente social, já as por-tas das unidades possuem

uma natureza interna, mais

intimista e individual.Na prática, por motivo de se-

gurança, é comum o condômino

requerer a troca das portas exter-nas de sua unidade privativa por

outras de material mais resisten-

te, o que tem sido usual, não ca-racterizando alteração de fachada,

desde que mantenha a mesma pa-

dronização arquitetônica, cor e to-nalidade do projeto original.

Pelo exposto, singelas alte-

rações não têm o condão decomprometer a estética do pré-

dio, a harmonia do projeto,

nem a segurança, estabilidadeou a solidez da edificação. A

ideia de uniformidade visual

estética não pode trazer em seubojo a exigência rigorosa da

mesma aparência para todas

unidades condominiais, coibin-do todo e qualquer detalhe de

personalização, chegando ao

absurdo de impor a todos oscondôminos os mesmos gostos

e preferências.

A porta interna não integrao conceito de fachada da

edifica-ção, sendo que diminu-

tas modificações ou perso-nalizações não extrapolam o li-

mite de uniformidade exigido

pela convenção coletiva e regi-mento interno.

Alteração de Fachada

* O autor é Advogado, em Niterói, RJ. Especialista em Direito Imobiliário. Sócio do Grupo

Francisco Egito, administração de imóveis e condomínios.

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Inquilino Antissocial em condomíniocomo agir diante dessa situação?

Pergunta: Como agir com o inquilino antissocial que vem fazendo badernas?Como brigando com a namorada nos corredores, estacionando em vagas que não são as suas,

correndo com o carro na área das garagens, cantando pneu, etc.BDI Responde: No caso, o inquilino não está cumprindo com as normas do Condomínio (Con-

venção e Regimento Interno) e, portanto, estará sujeito às seguintes situações:a) Multas previstas nas normas do condomínio e no Código Civil (art. 1.337 em seu § único, que

prevê a possibilidade de se multar um condômino ou possuidor em até 5 (cinco) vezes o valor dacota condominial e de 10 (dez) vezes se houver reiteração no comportamento antissocial;

b) Notificar o locador, que poderá propor ação de despejo por infração legal (Código Civil eConvenção) e também contratual se constar no contrato de locação, nos termos dos seguintesdispositivos legais:

Desta forma, as medidas a serem tomadas são as seguintes:- O síndico deverá notificar extrajudicialmente ou judicialmente o possuidor nocivo, para cessar

o seu comportamento dentro do complexo condominial.- Não sendo atendida a notificação, com a persistência do comportamento, o síndico deverá

convocar uma assembleia geral para decidir sobre as medidas a serem tomadas, quando o possui-dor (ou condômino nocivo) deverá ser notificado novamente sobre a deliberação aprovada emassembleia, sobre as sanções do art. 1.337 do Código Civil.

- Conforme o Enunciado nº 92, do Conselho da Justiça Federal: “As sanções do art. 1337 doCódigo Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.(Oupossuidor neste caso o inquilino).

Se o possuidor nocivo continuar provocando, insuportavelmente, a massa condominial, provadopor Boletins de Ocorrências, provas testemunhais e documentais, pode-se tentar em pedir judicial-mente a sua sua expulsão.

A jurisprudência predominante entende não ser possível a expulsão de condômino antissocial desua propriedade, com fundamento no § único do art. 1337 do Código Civil, acima enunciado, porexistir lacunas na lei pátria.

Entretanto, corroborando para e expulsão do condômino nocivo antissocial, o Centro de EstudosJudiciários (CEJ) do Superior Tribunal de Justiça editou o Enunciado n° 508, em sua V Jornada deDireito Civil que diz:

“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da funçãosocial da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, § 1º do CC/02) e a vedação ao abuso dodireito (Arts. 187, e 1.228, § 2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial,desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CCdelibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes aodevido processo legal.”

Penalidades ao Locatário


ITR

Não incide ITR sobre imóvel localizado em zona urbana,mesmo que este seja utilizado para a exploração agrícola

Solução de Consulta nº 198, de 5.11.2018 (DOU-1 26.11.2018)

Ementa: Imóvel localizado em zona urbana utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola,pecuária ou agroindustrial. Tributação.

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Município de Porto Alegre: Procedimentospara análise, validação, alteração e cancelamento

dos registros dos imóveis rurais no CAR

Portaria Conjunta SEMA/FEPAM nº 31/2018 (DOM - 23.11.2018)

Ementa: Dispõe sobre os procedimentos administrativos para análise, validação, alteração e

cancelamento dos registros dos imóveis rurais no Cadastro Ambiental Rural - CAR.


Cadastro Ambiental Rural

https://www.diariodasleis.com.br/bdi/23031-n%C3%A3o-incide-itr-sobre-im%C3%B3vel-localizado-em-zona-urbana-mesmo-que-este-seja-utilizado-para-a-explora%C3%A7%C3%A3o-agr%C3%ADcola.html

https://www.diariodasleis.com.br/bdi/23032-munic%C3%ADpio-de-porto-alegre-procedimentos-para-an%C3%A1lise-valida%C3%A7%C3%A3o-altera%C3%A7%C3%A3o-e-cancelamento-dos-registros-dos-im%C3%B3veis-rurais-no-car.html


Inventário ExtrajudicialO que é necessário saber? E como fazer?

Leomar Antonio das Neves*

Inventário Extrajudicial

O procedimento de inven-

tário é utilizado para regula-

rizar os bens de uma pessoaque faleceu, ou seja, visa for-

malizar a transmissão da pro-

priedade dos bens constantesno patrimônio do falecido

para seus sucessores (herdei-

ros). Este processo pode serfeito de modo extrajudicial ou

judicial.

Em relação ao inventárioextrajudicial a Lei nº 11.441/07,

facilitou a vida do cidadão

desburocratizando o procedi-mento de inventário ao permitir

a realização desse ato em car-

tório de notas, por meio de es-critura pública, de forma rápida,

simples, segura e eficiente.

Cabe aqui ressaltar a sua

maior vantagem que é a rapi-

dez, levando em média, de

dois a três meses para ficarpronto. Sendo outra vantagem

a economia tanto de tempo

como financeira.Quais os requisitos do in-

ventário extrajudicial emcartório de notas?

Para que o inventário pos-

sa ser feito em cartório, é ne-

cessário observar os seguintesrequisitos legais:

(a) todos os herdeiros de-

vem ser maiores e capazes;(b) deve haver consenso

entre os herdeiros quanto à

partilha dos bens;(c) o falecido não pode ter

deixado testamento;

(d) a escritura deve contar

com a participação de um advo-

gado.

Se houver filhos menores,incapazes ou se o falecido ti-

ver deixado testamento, o in-

ventário deverá ser feito judi-cialmente.

Havendo filhos emancipa-

dos, o inventário pode ser fei-to em cartório.

A escritura de inventário

não depende de homologaçãojudicial.

Para transferência dos bens

para o nome dos herdeiros énecessário apresentar a escri-

tura de inventário para regis-

tro no Cartório de Registro deImóveis (bens imóveis), no

DETRAN (veículos), no Cartó-

rio de Registro Civil de Pesso-

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Inventário Extrajudicial

as Jurídicas ou na Junta Co-

mercial (sociedades), nos Ban-

cos (contas bancárias), etc.Importante: Caso exista in-

ventário judicial em andamen-

to, os herdeiros podem, a qual-quer tempo, desistir do proces-

so e optar pela escritura de

inventário extrajudicial.Qual cartório é competente

para realizar o inventário ex-

trajudicial?Pode ser qualquer cartório

de notas, podendo ser da con-

fiança das partes, pois nesteprocedimento não são aplica-

das regras de competência do

processo civil.Qual é a documentação

exigida para formalizaçãodo inventário em cartório?

1. Documentos pessoais do

falecido e certidão de óbito;

2. RG, CPF, certidão de óbi-

to, certidão de casamento(atualizada até 90 dias) e es-

critura de pacto antenupcial

(se houver);3. Certidão comprobatória

de inexistência de testamento

expedida pelo Colégio Notarialdo Brasil;

4. Certidão negativa da Re-

ceita Federal e ProcuradoriaGeral da Fazenda Nacional;

5. Documentos do cônjuge,

herdeiros e respectivos cônju-ges;

6. Informações sobre bens,

dívidas e obrigações, descriçãoda partilha e pagamento do

ITCMD;

7. Imóveis: certidão deônus expedida pelo Cartório de

Registro de Imóveis (atualiza-

da até 30 dias), carnê de IPTU,certidão negativa de tributos

municipais incidentes sobre

imóveis, declaração de quita-ção de débitos condominiais;

8. Bens móveis: documen-

to de veículos, extratos ban-cários, certidão da junta co-

mercial ou do cartório de re-

gistro civil de pessoas jurídi-cas, notas fiscais de bens e

jóias, etc.

9. Documentos dos advoga-dos, Carteira da OAB, informa-

ção sobre estado civil e ende-

reço dos advogados e ou/es-critório de advocacia;

10. Os herdeiros podem ter

advogados distintos ou um sóadvogado para todos.

O advogado ou os advo-

gados deverão assinar a es-critura juntamente com as

partes envolvidas. Não é ne-

cessário apresentar petiçãoou procuração, uma vez que

esta é outorgada pelos inte-

ressados na própria escritu-ra de inventário.

Existe possibilidade jurí-dica das partes serem repre-sentadas mediante procura-ção específica na escriturado inventário extrajudicial?

Caso os herdeiros não pos-

sam comparecer, poderão no-

mear um procurador, com po-deres específicos, por meio de

procuração feita em cartório de

notas.

* O autor é Advogado, em Coronel Vivida, PR. Com experiência em direito Civil, ambiental,

penal, direito administrativo e direitos difusos coletivos.

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Comprador de lote é condenado a pagar todas as taxasde manutenção e conservação vencidas e a vencer

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de cobrança de taxa de manutenção e conservação

de loteamento.O proprietário do lote argumentou que o fato de haver uma associação no loteamento não impõe

a todos os moradores a condição de ser associado, violando assim o disposto no art. 5º, XX, da

Constituição Federal, que diz: “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquernatureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do

direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XX -

ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; (...)”O Tribunal verificou que é indiscutível que o empreendimento está vinculado à associação e que

este possui características de loteamento fechado. Os valores cobrados decorrem de rateio das

despesas necessárias à manutenção e conservação da área comum. Assim, a cobrança de taxa demanutenção atinge todos os compradores dos lotes adquiridos, entendendo-se que tiveram todos

os compradores ciência dos encargos incidentes sobre os imóveis no momento da aquisição. Por-

tanto, foi julgado procedente a ação de cobrança de taxa de manutenção e conservação do loteamentoe o proprietário do lote foi condenado a pagar à associação todas as quantias vencidas e as que se

vencerem, acrescidas de correção monetária e juros de mora desde o vencimento de cada presta-

ção.Ementa: Loteamento. Taxa de manutenção e conservação. Cobrança. Existência de previsão em

contrato padrão arquivado em cartório. Exigibilidade do débito. Precedentes do STJ. Ação proce-

dente. Recurso improvido.Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1008917-67.2016.8.26.0248 – Relator: Augusto Rezende

- Data do Julgamento: 5.11.2018


Loteamento

https://www.diariodasleis.com.br/bdi/23026-comprador-de-lote-%C3%A9-condenado-a-pagar-todas-as-taxas-de-manuten%C3%A7%C3%A3o-e-conserva%C3%A7%C3%A3o-vencidas-e-a-vencer.html


Corretagem

Qual a ação cabível para a venda quedesrespeita o contrato de intermediação?

No dia 2 de março de 2018 fechei uma autorização exclusiva de venda de um prédio comercial,no valor de R$ 1.200.000,00. Neste período ofertei o imóvel a vários clientes, publiquei no site

imobiliário e nas páginas sociais da empresa. Porém, no dia 25 de maio, fiquei sabendo que a

contratante havia negociado o prédio e retirado nosso banner.No dia 31 de maio estive lá e a proprietária me informou que não iria mais vender o imóvel e que

não havia interesse de continuar o contrato. Nosso contrato renovaria automaticamente em dois

dias, a menos que fosse manifestado desinteresse por escrito em sete dias antes do vencimento,portanto já havia renovado automaticamente.

A proprietária negou que tivesse vendido o imóvel e eu deixei claro que não poderia obriga-lá a

fazer a venda, porém não poderia vender pelo período de 90 dias se não fosse com a nossaintermediação. Ocorre que no dia 13 constatei que o imóvel já estava vendido e já estavam refor-

mando todo o prédio.

No decorrer deste período, por mudança, perdi a autorização, mas fotografei a via do clientequando visitei no dia 31 de maio e tenho testemunhas. No período ofereci o imóvel para um dos

diretores do grupo que comprou por whatsapp, acontece que mudei de número e perdi a nossa

conversa. Na prefeitura o imóvel continua com o nome da contratante, não deram entrada natransferência.

Pergunta: Gostaria de uma orientação para impetrar uma ação.

BDI Responde: Conforme a dúvida, o imóvel foi vendido durante o período da exclusividade

dada pelo proprietário. Neste caso, nos termos do art. 726 do Código Civil: “se, por escrito, for

ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda querealizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

A ação que deve ser proposta é a Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem Imobiliária,

dando a possibilidade do corretor cobrar valores inadimplidos pelos contratantes. Com base nosfatos da consulta poderá ser argumentado que forma-se o contrato de corretagem quando uma

pessoa denominada corretor, obriga-se perante o seu cliente a se empenhar em aproximá-la de

terceiro, indicado ou não, visando a realização de compra e venda do imóvel, mediante retribuiçãocondicionada à eficácia do serviço especializado prestado.


Aquisição de imóveis de empresas emRecuperação Judicial. Quais os riscos?

Victor Lawinscky de Andrade Nobre*

Durante a crise, diversossetores da economia sofreram

forte retração, o que resultou

na diminuição dos postos detrabalho. Dentre estes setores,

destaca-se a indústria da cons-

trução civil, que anos antesgozava de um verdadeiro boom

imobiliário. É neste cenário eco-

nômico que muitas empresasdo ramo da construção civil

ajuizaram os respectivos pedi-

dos de recuperação judicial.De um lado, temos o mer-

cado desaquecido proporcio-

nando a queda no preço dosimóveis. Do outro, no entanto,

muitos consumidores têm re-

ceio de adquirir os imóveis comvalores mais baixos de empre-

sas em recuperação judicial.

Esta insegurança é compreen-sível, pois há escassez de in-

formações claras acerca da

temática. O objetivo deste bre-ve artigo é descortinar os even-

tuais riscos envolvidos numa

aquisição desta natureza.De início, é importante sa-

lientar que, estando tudo cer-

to com a incorporação, não hárisco algum para o adquirente

de boa-fé. Isto porque o siste-

ma jurídico brasileiro adota

diversos mecanismos que pro-tegem o adquirente de um

imóvel nestas condições.

Quais são esses “meca-nismos” jurídicos?

Antes, cabe destacar o que

é e para que serve o institutoda recuperação judicial. Neste

ponto, é importante frisar que

recuperação judicial não seconfunde com a falência, ins-

tituto que cuida da quebra da

empresa e da liquidaçãopatrimonial para pagamento

dos credores.

Pois bem, o regime de re-cuperação judicial é regula-

mentado pela Lei nº 11.101/

2005 e visa o soerguimento deuma empresa em crise finan-

ceira superável. E assim, atra-

vés do instituto da recupera-ção judicial, a empresa recupe-

rada deverá apresentar uma

estratégia para os pagamen-tos de seus credores, sob pena

de ser decretada falida. Ou

seja, quando uma empresarequer a concessão da Recu-

peração Judicial, ela se com-

promete perante o Judiciário aquitar todas suas dívidas na

forma estabelecida ou terá sua

atividade encerrada.

A referida lei determina queo imóvel adquirido pelo com-

prador de boa-fé não se sub-

mete aos efeitos da recupera-ção judicial. Equivale dizer que

o imóvel é de quem o adquiriu,

não podendo a incorporadorautilizá-lo para saldar dívidas

trabalhistas, de fornecedores

ou mesmo tributárias. Ou seja,o imóvel é seu, mesmo que ele

esteja na planta e financiado.

Neste diapasão, veja trechodo artigo 49, parágrafo 3º, da

Lei nº 11.101/2005, onde o

legislador cuidou de “protegeraqueles promitentes compra-

dores de boa-fé:

“§ 3º. Tratando-se de credortitular da posição de proprietário

fiduciário de bens móveis ou imó-

veis, de arrendador mercantil, deproprietário ou promitente ven-

dedor de imóvel cujos respecti-

vos contratos contenham cláu-sula de irrevogabilidade ou

irretratabilidade, inclusive em in-

corporações imobiliárias, ou deproprietário em contrato de ven-

da com reserva de domínio, seu

crédito não se submeterá aosefeitos da recuperação judicial e

prevalecerão os direitos de pro-

priedade sobre a coisa e as con-

Recuperação Judicial

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dições contratuais, observada a

legislação respectiva […]”

Todavia, pode ocorrer daincorporadora incluir indevida-

mente o imóvel comercializado

no rol patrimonial da recupera-ção, neste caso, o adquirente de-

verá procurar um advogado para

que solicite ao Juiz da recupera-ção a exclusão imediata do imó-

vel do processo.

Por outro lado, atente-se queeste regramento não se aplica

à hipótese de extinção do con-

trato de compra e venda com aincorporadora, se ocorrido em

momento anterior ao pedido de

recuperação. Ou seja, se o con-sumidor desiste da compra do

imóvel antes da concessão da

recuperação judicial da incorpo-radora, ele não mais estará pro-

tegido pelo artigo 49, § 3º da

lei de recuperação.Nesta circunstância, o imó-

vel volta a pertencer ao patri-

mônio da empresa e o consu-

midor passa a ter direito de cré-dito, que será pago na forma

do plano de recuperação. Nes-

tes casos, é altamente reco-mendável que constitua-se um

advogado para acompanhar o

processo e assegurar o recebi-mento do crédito.

Outra garantia legal está na

Lei de Incorporações Imobiliá-rias, que institui o regime de

patrimônio de afetação. Este

regime – que está explicitadono Capítulo I-A, dessa, lei e ra-

tificado pelo Código de Proces-

so Civil, no artigo 833, IncisoXII – assegura que os recursos

destinados para a construção

de um determinado empreen-dimento imobiliário devem ser

separados do patrimônio geral

da incorporadora. Ou seja,existe o patrimônio geral da

incorporadora e existe o patri-

mônio do empreendimento em

construção, tal separação échamada de regime de patri-

mônio de afetação.

Essa separação de patri-mônio com o patrimônio geral

da incorporadora garante que:

mesmo em hipóteses de con-cessão de recuperação judicial

ou decretação de falência, o

empreendimento não deveráser afetado pelos efeitos da in-

solvência até a finalização da

obra. Este entendimento temsido adotado pelos tribunais.

Para fechar, vimos que o

comprador de um imóvelofertado por uma empresa em

regime de Recuperação Judicial

é beneficiado com as proteçõeslegais expostas acima. Todavia,

tratando-se de aquisição de um

bem de valor considerável e emmuitos casos, da realização de

um sonho, a orientação é de

que, antes de qualquer aquisi-ção imobiliária o consumidor

busque assessoramento com

um advogado especializadopara que, mediante uma inves-

tigação contratual e patrimonial,

os riscos da operação possamser mitigados, ainda mais em

tempos de crise.

* O Autor é Advogado, em Salvador, BA. Pós Graduando em Gestão e Direito Imobiliário, e

Direito Empresarial (Universidade Católica do Salvador). Atuante em matérias de privado, com

foco em direito falimentar e gestão de contratos.

Recuperação Judicial

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Esbulhadora clandestinamente edificou uma casae iniciou cultivo de lavoura em imóvel que dizia ser seu

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de reintegração de posse contra uma esbulhadora.

O proprietário do imóvel teve parte de sua propriedade esbulhada. Alegou que é possuidor da

área há mais de 50 anos, mas que, em decorrência de sua avançada idade e dificuldades de locomo-

ção foi levado por seu filho para com ele residir em outra cidade, deixando o imóvel.

Acontece que, em nova visita de seu filho ao local, este tomou ciência de que parte do imóvel

estava indevidamente apossado.

A esbulhadora contestou, pedindo a extinção do processo. Se defendeu alegando que não ocor-

reu o esbulho de sua parte. Disse que seus filhos adquiriram o imóvel do proprietário e que desde

1989 exerce posse, cultiva lavouras e efetuou construções, de modo que desconhece a inscrição e

a localização da área, bem como a delimitação correta do imóvel. Salientou ainda, que o proprietá-

rio não comprovou exercício da posse anterior sobre o imóvel.

O Tribunal verificou que o proprietário do imóvel, através de testemunhas e documentos, com-

provou que era possuidor anterior do terreno e que o ingresso da esbulhadora não se deu de forma

legítima, pois clandestinamente edificou uma casa, iniciou cultivo de lavoura e de plantio de pinhei-

ro, concluindo-se que praticou esbulho possessório, ocasionando a perda da posse do proprietário –

o qual se encontrava adoentado à época.

Assim, foi decidido e julgado procedente o pedido de reintegração da posse do imóvel por parte

do proprietário.

Ementa: Apelação Cível. Reintegração de posse. Sentença de improcedência calcada na falta de

provas da posse anterior e do efetivo esbulho. Insurgência da parte demandante. Justiça gratuita

deferida ao autor no juízo de origem. Dispensa de preparo recursal. Mérito. Sustentada a compro-

vação dos requisitos do art. 927 do CPC/73. Tese acolhida. Exercício de posse anterior sobre o

imóvel objeto da lide incontroverso. Demandada que se limitou a afirmar que jamais ingressou na

posse da área reclamada. Depoimentos colhidos na instrução que, todavia, evidenciam a prática de

esbulho pela requerida em detrimento da posse do autor, que, à época, se encontrava adoentado.

Ação, ademais, ajuizada imediatamente após o conhecimento dos atos de esbulho possessório.

Posse anterior evidenciada. Esbulho caracterizado pela inadvertida invasão do imóvel pela ré, com

a edificação de uma casa, cultivo de lavoura e plantio de pinheiros. Requisitos subjacentes à prote-

ções possessórias configuradas. Sentença reformada. Recurso conhecido e provido.

Dados da Decisão: TJSC - Apelação n° 0000435-67.2000.8.24.0086 – Relator: Saul Steil –

Data do julgamento: 22.5.2018


Reintegração de Posse

https://www.diariodasleis.com.br/bdi/23029-esbulhadora-clandestinamente-edificou-uma-casa-e-iniciou-cultivo-de-lavoura-em-im%C3%B3vel-que-dizia-ser-seu.html


Uma nova modalidade de condomínio

Multipropriedade

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O Direito se manifesta emtodas as regiões do mundo e

em variados grupos sociais, não

importando qual seja. A evolu-ção nesta área é constante e

necessária para a humanidade,

ditando regras e deveres parapaz social, e segurança.

Uma dessas evoluções no

direito brasileiro, é o condomí-nio de multipropriedade, tema

recorrente que vem sendo a-

bordado pela doutrina, costu-mes e jurisprudências, em ra-

zão da ausência de legislação

específica. Um assunto de sumaimportância para o Direito Ci-

vil, especialmente o direito de

propriedade, o qual é previstona Constituição Federal.

O conceito de multipropriedade

se dá pela caracterização deuma relação jurídica de várias

pessoas sendo proprietários de

um único bem, os quais, pelocontrato determinam a utiliza-

ção exclusiva de cada um por

certo tempo, no decorrer doano. Para esclarecer melhor

citamos um exemplo: vamos

supor que 05 amigos se unema compram uma casa em um

condomínio fechado, estes

amigos estabelecem entre elesuma relação jurídica de multi-

propriedade, determinando

também qual será o períodoem que cada um poderá ter

sua utilização exclusiva.

Para o autor Melhim NamemChalhub o conceito é “caracte-

riza-se a multipropriedade pela

atribuição da titularidade decerto bem a uma pluralidade de

sujeitos para que dele tirem pro-

veito alternadamente, em perí-odos determinados, como defi-

ne Gustavo Tepedino: a relação

jurídica de aproveitamento eco-nômico de uma coisa móvel ou

imóvel, repartida em unidades

fixas de tempo, de modo quediversos titulares possam, cada

qual a seu turno, utilizar-se da

coisa com exclusividade e demaneira perpétua”.

Assim, pelo contrato é de-

terminado a administração dobem, pagamento das despesas

da unidade, possibilidade de

alienação da fração, entre ou-tros assuntos relevantes.

O tema em questão é bas-

Miguel Zaim*


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Multipropriedade

tante comum nos condomíniosde resort, veraneio de praia,

onde há várias casas para fruição

e uma área comum pertencentea todos os condôminos, com pis-

cinas, espaços arborizados.

Voltando ao assunto centraldo presente artigo, é relevan-

te citar o enunciado nº 89 do

Conselho da Justiça Federal, oqual descreve: “O disposto nos

arts. 1.331 a 1.358 do novo Có-

digo Civil aplica-se, no que cou-ber, aos condomínios assemelha-

dos, tais como loteamentos fe-

chados, multipropriedade imobi-liária e clubes de campo”.

Bem como o seguinte julga-

do proferido pelo Superior Tri-bunal de Justiça, [RESP 1546165

/ SP 2014/0308206-1:]

A Terceira Turma do SuperiorTribunal de Justiça (STJ) decidiu,

por maioria, que a multipro-

priedade imobiliária tem nature-za jurídica de direito real e, no

caso de penhora do imóvel obje-

to de compartilhamento (time-sharing), o coproprietário pode

se valer de embargos de terceiro

para proteger sua fração ideal.Com esse entendimento, a

turma reformou decisão do Tri-

bunal de Justiça de São Paulo(TJSP) que havia admitido a

penhora de uma casa no con-

domínio Praia das Caravelas,no município de Búzios (RJ).

O imóvel, registrado em nome

de uma incorporadora – exe-

cutada em ação judicial –, é

dividido em 52 cotas de pro-priedade no sistema time-

sharing, as quais dão a seus

titulares o direito de utilizaçãoem semanas específicas.

Após a penhora, uma das

coproprietárias, titular de 2/52do imóvel, interpôs embargos

de terceiro para que fosse

afastada a constrição judicialde sua fração.

O TJSP negou o pedido sob

o fundamento de que a cessãode direitos referente aos 2/52

da casa não corresponderia a

direito real de propriedade, masa direito obrigacional, “uma vez

que o imóvel foi registrado em

nome da devedora, que figu-rou como centralizadora do

contrato e organizadora da uti-

lização periódica do bem”.Para o tribunal paulista, no

caso de multipropriedade, nada

impede a penhora da totalida-de do imóvel que consta no

registro imobiliário em nome

da devedora, a qual seria sua

efetiva proprietária.

Direito pessoalNo STJ, o relator do recur-

so da coproprietária, minis-

tro Villas Bôas Cueva, reco-nheceu que o regime da

multipropriedade apresenta

características de direito reale de direito obrigacional, o que

dificulta seu enquadramento em

uma das categorias.O relator, no entanto, ao

ponderar que o ordenamento

jurídico brasileiro adota o prin-cípio de que os direitos reais

são apenas aqueles previstos

expressamente em lei, votouno sentido de que o contrato

de time-sharing “não garante

direito real, mas mero direitopessoal”, razão pela qual con-

siderou possível a penhora do

imóvel sobre o qual incide amultipropriedade, como deci-

diu o TJSP.

Voto vencedorO ministro João Otávio de

Noronha apresentou entendi-


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mento divergente e foi acom-

panhado pela maioria da tur-ma. Segundo ele, a natureza

jurídica da multipropriedade

imobiliária – “que detém as fa-culdades de uso, gozo e dispo-

sição sobre fração ideal do bem,

ainda que objeto de compar-tilhamento pelos multiproprie-

tários de espaço e turnos fixos

de tempo” – é mais compatívelcom a de um direito real.

Além disso, assinalou o mi-

nistro, o Código Civil não traznenhuma vedação nem faz qual-

quer referência à inviabilidade de

se consagrarem novos direitosreais.

“A questão sobre ser possí-vel ou não a criação de novo ins-

tituto de direitos reais – levan-

do-se em conta a tipicidade e osistema de numerus clausus (rol

taxativo) –, em circunstâncias

como a dos autos, nas quais severifica a superação da legisla-

ção em vigor pelos fatos sociais,

não pode inibir o julgador de,adequando sua interpretação a

recentes e mutantes relações ju-

rídicas, prestar a requerida tu-tela jurisdicional a que a parte

interessada faz jus”, disse

Noronha.Deste modo, apesar de não

ter legislação específica ditan-

do o regramento, percebe-seque é de grande relevância o

tema, pois as abordagens e

entendimentos sobre o tema

é recorrente.Nesse ínterim, preocupados

com as mudanças, os legisla-

dores tanto da Câmara dos De-putados como do Senado Fede-

ral criaram projetos de lei para

regulamentarem sobre o con-domínio de multipropriedade,

dar ensejo a segurança jurídica

sobre o tema.Na Câmara o projeto de lei

é o número 10287/2018, o

qual descreve sobre as dispo-sições gerais, instituição, direi-

tos e obrigações, entre outros.

Recomendamos a leitura doprojeto.

Já no Senado Federal é o pro-jeto de Lei nº 54, de 2017, este

se mostra mais abrangente ao

tema, abordando assuntos maisespecíficos ao condomínio de

multipropriedade. Assim, vale

mencionar o art. 1 do projeto:“Art. 1º. A multipropriedade

ou propriedade fracionada ou

fracionária constitui-se em re-lação jurídica que traduz o

aproveitamento econômico de

uma coisa, móvel ou imóvel,em unidades fixas de tempo,

visando à utilização exclusiva

de seu titular, cada qual a seuturno, ao longo das frações

temporais que se sucedem.

§ 1º. O condomínio geral evoluntário ou o condomínio

edilício pode ser instituído em

regime de multipropriedade

em relação à parte ou à totali-dade de suas unidades autô-

nomas, também chamada de

propriedade fracionária oufracionada por período de tem-

po, destinada ou não a fins de

lazer ou de turismo.§ 2º. O condomínio edilício

poderá se dividir em algumas

unidades autônomas sujeitasao regime da multipropriedade,

e outras, não.”

Neste artigo acima, especi-almente no § 2º, chama-se

atenção que poderá ser institu-

ído este regime no condomínioedilício, o qual poderá se dividir

em algumas partes de multi-propriedade ou não. O art. 22

em diante disciplina mais a fun-

do sobre a possibilidade ou nãodeste regime.

Caso seja adotado, deverá

necessariamente se ter um ad-ministrador profissional. O admi-

nistrador será mandatário legal

de todos os multiproprietáriosexclusivamente para os atos de

gestão ordinária da multiproprie-

dade em relação ao imóvel e res-pectivos equipamentos e mobi-

liários, sua manutenção, conser-

vação, melhorias e reformas.Para ter essa possibilidade de

regime a convenção do condo-

mínio deverá dispor sobre tal,entretanto, a Lei do senado não

dispõe sobre o quorum para

Multipropriedade


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aprovação, quem descreve oquorum é a Lei que tramita na

Câmara dos Deputados, pre-

vendo a deliberação da maioriaabsoluta dos condôminos, ou

seja, 50 + 1 do total de propri-

etários.Seguindo no projeto de lei

do Senado, o mesmo regula-

menta também sobre o paga-mento das despesas e o

inadimplemento do multipro-

prietário, nos art. 25 e 26:“Art. 25. Cada multiproprietário

de uma fração de tempo respon-

de individualmente pelo custeiodas obrigações, não havendo soli-

dariedade entre os diversos

multiproprietários.Art. 26. O condomínio

edilício poderá, na hipótese de

inadimplemento do multipro-prietário na obrigação de cus-

teio das despesas ordinárias

ou extraordinárias, adjudicar,para si e na forma da lei pro-

cessual civil, a fração de tem-

po correspondente.I - a fração de tempo do

inadimplente passa a integrar

de forma obrigatória o pool;II - o inadimplente fica proi-

bido de utilizar o imóvel du-

rante sua fração de tempo atéa integral quitação da dívida;”

Nota-se que o condomínioedilício terá a prerrogativa de

adjudicar para si a fração da

propriedade daquele condôminoinadimplente. Mas há uma gran-

de questão, que pode ser pre-

judicial, com quantas cotascondominiais o condomínio po-

derá tomar esta atitude? Ou,

com base no direito de proprie-dade previsto na Constituição,

esse não seria um meio mais

forçoso de expropriar a fração?Apesar das cotas condominiais

serem exceções à impenhora-

bilidade, acreditamos que esteconceito tem que ser revisto,

pois, há outros meios de cobrar

a inadimplência sem tirar o di-reito de propriedade.

Outra questão é a proibição

de utilizar o imóvel até a inte-gral quitação da dívida. Este é

um problema também, pois,

esta proibição é muito severa,podendo ferir a honra subjeti-

va do individuo, como também

poderia caracterizar cobrançavexatória.

Além do mais, o condomí-

nio edilício deverá ter o con-trole, com ajuda do adminis-

trador, do pagamento, do cum-

primento das normas internas,de todos aqueles condôminos

que têm fração na unidade.Teria que ter uma gestão efi-

ciente nesses cuidados.

De acordo com o projeto, noregimento interno deverá constar

também as condições e regras

para uso das áreas comuns, aindicação do número máximo

de pessoas que podem se alo-

jar por imóvel a cada fraçãode tempo, - a indicação dos

dias e horas de início e térmi-

no de cada fração de tempo,entre várias outras.

Nestas regras que citamos, o

condomínio edilício de regimemultipropriedade parcial, deve-

rá adotar um regimento interno

especial para estes condôminosque adotam o regime.

Este artigo é um pequeno

reflexo da evolução do Direi-to, especialmente no direito

de propriedade e seu impacto

no condomínio. O Projeto deLei ainda é novo para mais

aprofundamentos, o qual visa

garantir sobretudo uma segu-rança jurídica para o condo-

mínio de multipropriedade,

mas além de tudo o tema ain-da precisa ser abordado/estu-

dado visando o impacto que

poderá trazer nos condomíni-os edilícios.

Multipropriedade

* O autor é Advogado, em Cuiabá, MT. Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais. Especialista em

Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional,Direito Tributário, e Direito Ambiental. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB

Mato Grosso.

ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIAMESES

FGV % IBGE % FIPE %

IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC

Dez/2017 0,8873 0,7413 0,2120 1,0670 0,0731 0,2600 0,4400 0,5483

Jan./2018 0,7550 0,5765 0,6861 0,5797 0,3089 0,2300 0,2900 0,4629

Fev. 0,0732 0,1537 0,1672 0,1531 0,1276 0,1800 0,3200 (-) 0,4166

Mar. 0,6351 0,5625 0,1719 0,7708 0,2424 0,0699 0,0900 0,0032

Abr. 0,5697 0,9255 0,3363 1,2647 0,2879 0,2100 0,2200 (-) 0,0260

Mai. 1,3782 1,6410 0,4131 2,3546 0,2314 0,4299 0,4001 0,1947

Jun. 1,8672 1,4779 1,1884 1,6719 0,9714 1,4299 1,2600 1,0102

Jul. 0,5067 0,4442 0,1688 0,5202 0,6135 0,2500 0,3301 0,2283

Ago. 0,6999 0,6768 0,0743 0,9905 0,1484 0,2500 (-) 0,0899 0,4121

Set. 1,5243 1,7886 0,4457 2,5437 0,2328 0,3001 0,4800 0,3867

Out. 0,8859 0,2631 0,4761 0,1723 0,3455 0,3999 0,4499 0,4808

Nov. (-) 0,4895 0,1544

MESESTR (¹)

%POUPANÇA NOVA - % (²)

(A partir de 4.5.2012)POUPANÇA ANTIGA - % (²)

(Até 3.5.2012)SALÁRIO-MÍNIMO

R$

DÓLARCOMERCIAL (³)

R$

Jan/2018 0,0000 0,3994 0,5000 954,00 3,3080

Fev. 0,0000 0,3994 0,5000 954,00 3,1624

Mar. 0,0000 0,3855 0,5000 954,00 3,2449

Abr. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,3238

Mai. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,4811

Jun. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,7370

Jul. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,8558

Ago. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,7549

Set. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 4,1353

Out. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 4,0039

Nov. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,7177

Dez. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,8633

1. TR - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.2. Poupanças Nova e Antiga - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês. A poupança antiga aplica-se aos depósitos feitosaté 3.5.2012. Já a Poupança Nova aplica-se aos depósitos feitos a partir de 4.5.2012.3. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.

IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015

Base de Cálculo (R$)

Até 1.903,98

De 1.903,99 até 2.826,65

De 2.826,66 até 3.751,05

De 3.751,06 até 4.664,68

Acima de 4.664,68

Alíquota (%)

Isento

7,5

15

22,5

27,5

Parcela a Deduzir (R$)

—

142,80

354,80

636,13

869,36

DEDUÇÕES:

a) R$ 189,59 por dependente;

b) Pensão alimentícia integral;

c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a

reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;

d) Contribuição à Previdência Social.

COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (4)

Reajuste em Set./2018 Reajuste em Out./2018 Reajuste em Nov./2018 Reajuste em Dez./2018Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual

IGP-M/FGV 1,0889 IGP-M/FGV 1,1004 IGP-M/FGV 1,1079 IGP-M/FGV 1,0968

IGP-DI/FGV 1,0906 IGP-DI/FGV 1,1033 IGP-DI/FGV 1,1051 IGP-DI/FGV

IPC-DI/FGV 1,0415 IPC-DI/FGV 1,0464 IPC-DI/FGV 0,0480 IPC-DI/FGV

INPC/IBGE 1,0364 INPC/IBGE 1,0397 INPC/IBGE 1,0400 INPC/IBGE

IPC-A/IBGE 1,0419 IPC-A/IBGE 1,0453 IPC-A/IBGE 1,0456 IPC-A/IBGE

IPC/FIPE 1,0308 IPC/FIPE 1,0346 IPC/FIPE 0,0363 IPC/FIPE 1,0349

4. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.

http://www.diariodasleis.com.br/

Documents

DIÁRIO DAS LEIS LTDA.diariodasleis.com.br/arquivo_envio_bdi/edicao_revista_bdi_24.pdf · Comentário do BDI: Trata-se de Ação Regressiva de Cobrança. A seguradora de um condomí-