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EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOEMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
O mercado de empreendimentos imobiliários O mercado de empreendimentos imobiliários caracteriza-se pelo caracteriza-se pelo elevado nível de riscoelevado nível de risco
para as empresas que nele operam.para as empresas que nele operam.
O risco deve-se às O risco deve-se às condições particulares de condições particulares de mercadomercado como: como:
atraso nas vendas, atraso nas vendas, inadimplência, inadimplência,
“quebra de mercado”, “quebra de mercado”, reflexos da inflação. reflexos da inflação.
Agentes intervenientesAgentes intervenientes n no processo de o processo de empreender e construir: empreender e construir:
empreendedores,empreendedores, proprietários de terreno, proprietários de terreno,
investidores, investidores, construtora,construtora,
agentes de publicidade, agentes de publicidade, agentes de comercialização, agentes de comercialização,
agentes financeiros,agentes financeiros,clientes eclientes e
concorrentes.concorrentes.
Identificar bom Identificar bom terrenoterreno, , criar bom criar bom produtoproduto e e
proceder sua proceder sua comercialização.comercialização.
Missão do empreendedor (incorporador)Missão do empreendedor (incorporador)
A empresa precisa se manter A empresa precisa se manter competitivacompetitiva, com , com volume de produção satisfatóriovolume de produção satisfatório, , fluxo de fluxo de
caixa positivocaixa positivo, na busca do, na busca do lucro lucro..
Fatores de decisão:Fatores de decisão:
as despesasas despesas fixasfixas;;
Fatores na decisão do empreendedor:Fatores na decisão do empreendedor:
Os fatores de riscoOs fatores de risco - o lucro - o lucro..
a captação dos recursosa captação dos recursos que excedem sua que excedem sua disponibilidade;disponibilidade;
o relacionamento comercialo relacionamento comercial com clientes e com clientes e fornecedores;fornecedores;
o gerenciamento das contratações e compraso gerenciamento das contratações e compras;;
a qualidade final do produtoa qualidade final do produto - responsabilidade - responsabilidade civil por 5 anos;civil por 5 anos;
a boa aplicação dosa boa aplicação dos materiais ( evitar desperdícios) ; materiais ( evitar desperdícios) ;
a a produtividade da mão de obraprodutividade da mão de obra;;
• o investimento - o investimento - elevado na construção; elevado na construção;
Fatores na decisão do investidorFatores na decisão do investidor
• o prazo de retornoo prazo de retorno - (tempo em que o - (tempo em que o dinheiro permanece aplicado) - longo.dinheiro permanece aplicado) - longo.
• a taxa de retornoa taxa de retorno -Rentabilidade do -Rentabilidade do Investimento;Investimento;
• a segurançaa segurança -alta na construção civil - -alta na construção civil - o imobilizado quando o imóvel não é vendido; o imobilizado quando o imóvel não é vendido;
• a liquideza liquidez -(possibilidade de retirar o capital -(possibilidade de retirar o capital investido) - limitada na construção civil;investido) - limitada na construção civil;
OO Planejamento Estratégico Planejamento Estratégico política da empresapolítica da empresa face ao mercado, face ao mercado,
analisando analisando alternativas de empreendimentosalternativas de empreendimentos para atingir seus objetivos de longo prazo.para atingir seus objetivos de longo prazo.
O Planejamento Tático O Planejamento Tático
• na hierarquia superior discutena hierarquia superior discute metas e metas e estratégias para produtos a oferecer ao estratégias para produtos a oferecer ao
mercadomercado
• na hierarquia inferior é responsável pelo na hierarquia inferior é responsável pelo planejamento das operaçõesplanejamento das operações..
Análises Necessárias Nível
Decisões levam a
Definição de Econômicas Financeiras
I – dos objetivos
- Objetivos empresariais
- política de atuação
- estratégias operacionais
- estado da economia setorial
- expectativas de evolução
- desempenho setorial
- fontes de recursos disponíveis
2 – das metas
- programas de ação
- resultados possíveis
- níveis de recursos necessários
- fontes de suprimento e sua dimensão
III – de operação
- programação e sistema de controle de cada operação
- expectativa de resultado para cada operação
- identificação dos recursos exigidos e fonte de suprimentos
- identificação do retorno esperado em cada operação
• CrescerCrescer - dentro de um segmento de - dentro de um segmento de mercado.mercado.
Objetivos EmpresariaisObjetivos Empresariais
• Operar com Operar com flexibilidadeflexibilidade - ajustando o - ajustando o produto e buscando atender novos segmentos produto e buscando atender novos segmentos
de mercado.de mercado.
• Obter Obter rentabilidaderentabilidade - através da redução - através da redução de custos financeiros e de produção.de custos financeiros e de produção.
Penetração no mercadoPenetração no mercado: estratégia de : estratégia de aumento da participação no mercado;aumento da participação no mercado;
Decisões de caráter estratégicoDecisões de caráter estratégico para o para o crescimento da empresa crescimento da empresa ::
DiversificaçãoDiversificação: busca de novos produtos e : busca de novos produtos e novos mercados.novos mercados.
Desenvolvimento de produtoDesenvolvimento de produto: busca de : busca de novos produtos como alternativas aos já novos produtos como alternativas aos já
existentes;existentes;
Desenvolvimento de mercadoDesenvolvimento de mercado: busca de : busca de novos mercados, com o mesmo produto;novos mercados, com o mesmo produto;
Avaliação da capacidade de investimentoAvaliação da capacidade de investimento
SSituação da empresa frente ao mercadoituação da empresa frente ao mercado
provém do provém do sistema de planejamento sistema de planejamento financeirofinanceiro que consolida as necessidades de que consolida as necessidades de investimentos e os retornos viáveis de cada investimentos e os retornos viáveis de cada
empreendimento (empreendimento (nível de exposiçãonível de exposição).).
depende de sua depende de sua competitividadecompetitividade - a capacidade - a capacidade de oferecer produtos com a melhor condição de oferecer produtos com a melhor condição
PREÇO x QUALIDADE.PREÇO x QUALIDADE.
DECISÃO DE INVESTIR
A decisão sobre investimento em construção civil no âmbito do planejamento do empreendimento:
Os modelos mostram as transações financeiras ao longo do empreendimento, contrapondo as variáveis que geram
receitas com as que geram despesas.
Objetiva, através de simulações, identificar as características do produto a ser lançado, as condições dele se tornar viável e
os riscos envolvidos.
Por meio de modelos de simulação, procura avaliar como o empreendimento irá se comportar nos diferentes cenários que
poderão ocorrer, quando de seu desenvolvimento.
A Qualidade da AnáliseA Qualidade da Análise
O O estudo de viabilidadeestudo de viabilidade para ser para ser confiável deve dispor de confiável deve dispor de modelomodelo para a para a
simulação, aplicar os possíveissimulação, aplicar os possíveis cenários cenários,, interpretar osinterpretar os indicadores de qualidade indicadores de qualidade
obtidos do modelo - como critérios deobtidos do modelo - como critérios de decisãodecisão..
Decisões de caráter táticoDecisões de caráter táticoOs Os parâmetrosparâmetros para estas decisões são de para estas decisões são de
caráter econômico e financeirocaráter econômico e financeiro, influenciados por , influenciados por variáveis de mercadovariáveis de mercado, ,
por por variáveis econômicasvariáveis econômicas e e por por variáveis de produçãovariáveis de produção..
Para ser competitiva a empresa deve Para ser competitiva a empresa deve oferecer oferecer preçopreço e e condições de pagamentocondições de pagamento que que atendam aos anseios e capacidade financeira do atendam aos anseios e capacidade financeira do
público alvo.público alvo.
O projeto é adequado quanto a racionalização (custos)?
As soluções que agregam custos, devem também agregar valor. Esta variável monitorável depende exclusivamente da
seleção e coordenação do trabalho dos projetistas.
Após as decisões de projeto, o potencial de alteração de custos é limitado.
O processo de produção é condicionado pelas características do produto que determinam os custos (especificações, tecnologias e métodos
construtivos).
Atividades no empreender e construir
Decisões de caráter estratégico / táticoDecisões de caráter estratégico / tático
Decisões com abrangência sobre o Decisões com abrangência sobre o ciclo de ciclo de produção e o ciclo de vendas do empreendimento, produção e o ciclo de vendas do empreendimento,
visando equacionar os recursos financeiros para visando equacionar os recursos financeiros para implementá-los.implementá-los.
Análise da avaliação do comportamento do Análise da avaliação do comportamento do fluxo de caixa do empreendimento nas alternativas fluxo de caixa do empreendimento nas alternativas
disponíveis para disponíveis para gerar receitasgerar receitas e e equilibrar equilibrar despesas, despesas, inclusive os financiamentos. inclusive os financiamentos.
Planejamento do Empreendimento:
Planejamento do Empreendimento:
a) Considerar as principais variáveis que geram receitas e despesas;
b) Utilizar desvios de cenário como forma de avaliar riscos;
c) Tomar a decisão de empreender conhecendo os riscos;
d) Controlar o empreendimento, verificando desvios de comportamento;
e) Rever o plano sempre que necessário;
f) Agir sobre as variáveis monitoráveis e acompanhar a evolução das variáveis não monitoráveis.
a) Qual o produto a ser lançado?b) Qual o Preço do produto? Quais as condições para
se pagar o preço? c) A produção deve ser financiada?
e) Qual o prazo mais adequado para executar a obra?f) Qual a estratégia de produção mais adequada?
g) Qual a rentabilidade e como medi-la?h) Qual o montante de investimentos necessário para
realizar o empreendimento?i) Quando o empreendimento começa a “devolver” os
recursos que nele foram investidos? Qual o montante destes recursos?
d) O projeto (design) é adequado quanto à maximização de áreas vendáveis?
a) Qual o produto a ser lançado?
O empreendedor deve circunscrever o mercado nas regiões onde pretende atuar, analisar os anseios do público alvo e a
relação preço x qualidade dos produtos ofertados.
A avaliação sobre oferta e demanda servirá de base para a formatação do produto a ser lançado.
Para avaliar a demanda por determinado produto, a empresa pode se basear em pesquisa de mercado e o provável comportamento da velocidade de vendas.
A oferta potencial é caracterizada por lançamentos futuros, que poderão concorrer com o produto que se
pretende lançar.
Pelas características de oferta do produto imobiliário (períodos longos de produção e de comercialização), ele irá concorrer não apenas com os disponíveis no
mercado no momento de seu lançamento.
A avaliação pode ser complementada por informações sobre a comercialização de terrenos e os projetos em
aprovação na Prefeitura.
Avaliações de mercado podem ser obtidas através de pesquisas: visita a stand de vendas e acompanhamento
de ações de marketing dos concorrentes.
preço de venda,preço de venda, condições de parcelamento do preço de venda, condições de parcelamento do preço de venda,
velocidade de vendas,velocidade de vendas, custos de produção,custos de produção, custo do capitalcusto do capital e e despesas indiretasdespesas indiretas..
As variáveis que compõem o cenário de análise As variáveis que compõem o cenário de análise podem ser ou não monitoráveis. podem ser ou não monitoráveis.
O cenário O cenário compreendecompreende conjunto de variáveis : conjunto de variáveis :
Para que os produtos tenham liquidez (sejam vendidos com rapidez) deve haver o preço comprável -
preço de produto compatível com a capacidade financeira e os anseios mínimos do público
alvo.
o preço empreendedor (que o empreendedor deseja para o seu produto), o preço de mercado (o que o mercado pratica para produtos de mesma qualidade) e o preço comprável (o que o comprador pode
pagar).
b) Qual o Preço do produto? Quais as condições para se pagar o preço?
c) A produção deve ser financiada?
Questão importante, devido às altas taxas de juros e escassos financiamentos.
d) O projeto (design) é adequado quanto à maximização de áreas vendáveis?
Variável com reflexos importantes na viabilidade do negócio, no tempo em que o empreendedor tem condição de agir.
Avaliação possibilitada pelos indicadores de qualidade do projeto.
O empreendedor deve dispor de instrumentos que lhe possibilitem avaliar esta questão, devido ao custo do
dinheiro.
e) Qual o prazo mais adequado para executar a obra?
Para empreendimentos imobiliários, a definição do prazo da obra nem sempre é prerrogativa da produção (capacidade
tecnológica de execução da obra em menor prazo).
O prazo de obra deve ser função da equação de fundos montada para desenvolver o empreendimento,
• Para os empreendimentos em que a Para os empreendimentos em que a equação de fundos se equação de fundos se baseia na receita com vendasbaseia na receita com vendas, a obra deve ter , a obra deve ter ritmo de ritmo de
execuçãoexecução ajustado à ajustado à capacidade de pagar do público alvocapacidade de pagar do público alvo..
• Para Para obras com financiamento para produção e obras com financiamento para produção e comercializaçãocomercialização, os prazos são definidos pela , os prazos são definidos pela capacidade capacidade
de produzirde produzir, independente da capacidade de pagar do , independente da capacidade de pagar do público alvo.público alvo.
AA estratégia de produção, estratégia de produção, no caso, será a que conduz no caso, será a que conduz em em menor prazo de execuçãomenor prazo de execução, estando as parcelas de , estando as parcelas de financiamento vinculadas ao programa de produção.financiamento vinculadas ao programa de produção.
f) Qual a estratégia de produção mais adequada?
A estratégia de produção é determinante na definição do fluxo de desembolso, com os custos de produção
tendo influência direta no resultado do empreendimento.
A decisão de “fazer” o empreendimento depende de indicadores econômicos, indicadores financeiros e
riscos envolvidos no negócio.
A estratégia deve buscar o equilíbrio entre atender à disponibilidade de caixa e mostrar serviço ao cliente,
evitando a postergação exagerada de serviços que pode deixar a obra em situação crítica quanto ao cumprimento dos prazos.
g) Qual a rentabilidade e como medí-la?
As empresas, em qualquer setor da economia, tem como objetivo final a obtenção de ganhos de capital, alavancando os recursos disponíveis para investimento.
A resposta provém da análise econômica do negócio, tratada em procedimentos de análise financeira e avaliação de riscos.
Não havendo rentabilidade dentro de padrões de atratividade e riscos, a empresa procurará outras alternativas de
investimentos e o empreendimento não será realizado.
h) Qual o montante de investimentos necessário para realizar o empreendimento?
Antes de querer fazer o empreendimento, deve ser avaliada a condição de poder fazer.
A resposta a esta questão, resulta da análise financeira do negócio.
Necessário conhecer o volume de recursos de financiamento que o empreendimento demanda, compará-lo com a
capacidade de investimento da empresa e avaliar como fazer o empreendimento de forma rentável.
i) Quando o empreendimento começa a “devolver” os recursos que nele foram investidos?
Qual o montante destes recursos?
Questão que resulta da análise financeira e complementa os parâmetros necessários para que se realize a análise
econômica.
A rentabilidade e o montante do aporte de recursos para capital giro são determinantes para a decisão de fazer o
empreendimento.
O conhecimento dos investimentos exigidos e dos retornos possíveis permite analisar alternativas de
equacionamento dos fundos para se realizar o negócio e avaliar sua rentabilidade.
A decisão de empreender
A decisão de empreender é tomada a partir da avaliação de: Indicadores Econômicos e Indicadores Financeiros.
O mercado de empreendimentos imobiliários (edifícios residenciais/comerciais - produção para venda)
caracteriza-se pelo elevado nível de riscos dos negócios em que operam.
a) Mercado totalmente aberto, com a participação de empresas e investidores com ou sem tradição no setor.
Situação que gera descontrole sobre a oferta.
Situação que se deve as condições particulares deste mercado :
b) Não se conhecendo a “priori” os compradores, dificuldades no reconhecimento da demanda.
c) Os produtos são oferecidos a “preço fechado”, antes do inicio do ciclo de produção.
d) Com exceção de obras com financiamento para produção, não existe vínculo entre encaixe de receitas e
programa de produção.
O único balizamento do mercado é a medida de velocidade das vendas já ocorridas.
A produção se dá em prazos longos, cenários nem sempre exatamente iguais àquele para o qual se estimou custos e
balizou preços.
As receitas são função da velocidade de vendas, variável sobre a qual a empresa tem pouca condição de influenciar.
Estratégia de comercializaçãoEstratégia de comercialização
• Data de lançamento e início das vendas.Data de lançamento e início das vendas.
• Estratégia para propaganda, promoção e marketing, Estratégia para propaganda, promoção e marketing, definindo campanha promocional e a verba a ser definindo campanha promocional e a verba a ser
destinada.destinada.
• Preço e quantidade de unidades para venda no Preço e quantidade de unidades para venda no lançamento.lançamento.
• Preço e tabela para vendas a prazo.Preço e tabela para vendas a prazo.
Decisões no nível operacional Decisões no nível operacional Decisões para o Decisões para o atendimento do cotidiano,atendimento do cotidiano, destinadas a destinadas a ações de rotina no âmbito do empreendimento e de sua ações de rotina no âmbito do empreendimento e de sua
produção. produção.
• Decisões comerciais, financeiras, administrativas e Decisões comerciais, financeiras, administrativas e de produção, com de produção, com ações sobre suprimentos, contas ações sobre suprimentos, contas
a pagar e a receber, recursos humanos, a pagar e a receber, recursos humanos, administração de contratos administração de contratos e demais de apoio a e demais de apoio a
atividade de empreender e construir.atividade de empreender e construir.
• Decisões vinculadas à Decisões vinculadas à administração de vendas, administração de vendas, de cobranças, de atendimento a clientesde cobranças, de atendimento a clientes..
O O orçamento da obraorçamento da obra deve projetar com precisão o deve projetar com precisão o resultado econômicoresultado econômico previsto para a conclusão do previsto para a conclusão do
empreendimento. empreendimento.
O O orçamentoorçamento deve fundamentar deve fundamentar a tomada de a tomada de decisão empresarialdecisão empresarial quanto a quanto a
oportunidade de empreenderoportunidade de empreender e, posteriormente, e, posteriormente, para negociarpara negociar os os contratos de fornecimentos e contratos de fornecimentos e
prestação de serviçosprestação de serviços..
Quanto Quanto mais completo o projeto,mais completo o projeto, possibilitando possibilitando melhor caracterização para o detalhamento do melhor caracterização para o detalhamento do planejamento e orçamento da obra, planejamento e orçamento da obra, maior maior aa
garantiagarantia de de viabilidade econômicaviabilidade econômica..
VARIÁVEIS QUE INTERFEREM NA ANÁLISE E QUE AFETAM RESULTADOS
VARIÁVEIS QUE INTERFEREM NA ANÁLISE E QUE AFETAM RESULTADOS
Caminhos para as transações financeiras simuladas no fluxo de caixa, com o objetivo de melhorar a qualidade dos
investimentos no empreendimento:a) Agir sobre as variáveis que geram Receitas, no sentido
de aumentá-las ou de encaixá-las mais cedo no fluxo;
b) Agir sobre as variáveis que geram Despesas, objetivando diminuí-las ou postergá-las.
Essas ações resultarão em necessidades menores de investimento e/ou antecipações no fluxo dos retornos, o que levará a um aumento na taxa de retorno, menor pay-back,
maior rentabilidade.
Variáveis de mercado e variáveis econômicas interferem com o resultado do empreendimento
(variáveis não monitoráveis).
Não há como a empresa mudar o curso destas variáveis, restando a necessidade de acompanhar sua evolução,
para verificar como elas irão afetar o negócio.
Não há como a empresa impor uma velocidade de vendas para seu empreendimento, porque quem determina esta
velocidade é o mercado,
A empresa não consegue interferir com os custos do dinheiro na obtenção de financiamentos, pois esta é uma variável que
depende do comportamento da economia.
a) Custos de Produção - Monitorável (projeto, tecnologia, processos, gerenciamento);
b) Custos para Produzir - Monitorável (gerenciamento, administração, processos);
c) Estratégia de Produção (ritmo, seqüência e trajetória de obra) - Monitorável (tecnologia / processos / gerenciamento);
d) Recursos para Financiamento da produção - Monitorável (gestão financeira) /
Não Monitorável (economia nacional);
e) Permuta terreno x unidades, Insumos x unidades - Monitorável (estratégia financeira) /
Não Monitorável (mercado);
Variáveis monitoráveis e não monitoráveis
f) Descolamento da inflação (índice que corrige o Preço x Índice Setorial Construção Civil) - Não Monitorável
(economia nacional);
g) Velocidade de vendas - Não Monitorável (mercado);
h) Preço e condição de pagar o preço (tabela de vendas) Pouco Monitorável (estratégia de vendas, PPM) /
Não Monitorável (mercado);
i) Inadimplência - Não Monitorável;
J) Impostos - Não Monitorável.
Variáveis MonitoráveisVariáveis Monitoráveis- o empreendedor - o empreendedor pode exercer algum tipo de contrôlepode exercer algum tipo de contrôle
• Custos de produçãoCustos de produção
• Remuneração DesejadaRemuneração Desejada
• Despesas de SedeDespesas de Sede
• Custos IndiretosCustos Indiretos
• Cronograma Físico da ObraCronograma Físico da Obra
Variáveis não MonitoráveisVariáveis não Monitoráveis - são impostas - são impostas pelo mercado, fugindo a ação do pelo mercado, fugindo a ação do
empreendedorempreendedor
• Velocidade de VendasVelocidade de Vendas
• TributosTributos
• Taxa de jurosTaxa de juros
•Taxa de InflaçãoTaxa de Inflação
• Variação do Valor dos imóveisVariação do Valor dos imóveis
ESTRUTURAÇÃO DE MODELO PARA PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
ESTRUTURAÇÃO DE MODELO PARA PLANEJAMENTO DO EMPREENDIMENTO
A Análise Econômica procura identificar a capacidade que uma operação, alavancando os recursos que nela
são investidos.
A análise qualitativa permite avaliar a rentabilidade da operação e sua comparação com o retorno do investimento em
outras alternativas de negócios.
Responde às questões: A operação é rentável? Os recursos estão sendo alavancados satisfatoriamente? Vale
a pena fazer a operação?
A Análise Financeira é uma análise quantitativa, que identifica a necessidade de recursos necessários para fazer
uma determinada operação.
Responde às questões: Posso fazer a operação? Qual o montante de recursos necessários para fazê-la? Como equacionar estes recursos?
Em que momento o empreendimento começa a proporcionar retornos?
INVESTIMENTO / RETORNO / RENTABILIDADE
Investimento:
Recursos necessários para capital de giro da operação, que nem sempre a operação é capaz de gerar.
Retorno:Recursos livres que podem ser retirados do caixa, quando não mais necessários para completar a operação,
por já terem sido feitas as reservas para cobrir todas as posições negativas de caixa, até o final da operação.
RentabilidadeRelação entre Retorno/ Investimento. Medida pela relação Margem / Custo ou Margem / Receita,
com tratamento em moeda da mesma base (data).
- Fluxo de Retornos Quando e quanto podem ser retirados recursos do caixa do
empreendimento.
Para identificar Investimentos: Necessário investir sempre que o caixa tender a ser negativo.
- Identificação de Retornos: Enquanto houver necessidade de Investimentos não ocorrerão Retornos. Estes começam a ocorrer no mês seguinte ao
último investimento. - O Retorno (no mínimo) deve zerar as posições do caixa no
mês da retirada.
- Fluxo de Investimentos Quando e quanto é necessário investir na operação.
Indicadores Financeiros utilizados nas análises
Indica a rentabilidade da operação, levando em conta as posições de liquidez, resultante da obtenção resultante da obtenção
de receitas maiores que despesas, de receitas maiores que despesas, retornos maiores que despesas, retornos maiores que despesas,
retornos maiores que investimentos. retornos maiores que investimentos.
Mede a alavancagem de poder de compra oferecida pelo empreendimento, considerados os fluxos de imobilização de recursos (Investimento) e os de
retomada de poder de compra (Retorno).
T = Margem/ Investimento onde Margem = (R-I)
T = (R-I) / I ou R = I (1+T)
Indicadores Econômicos - Taxa de Retorno
Indicadores Econômicos - -Taxa de Retorno de Retorno
Quanto maior a taxa de retorno, melhor o empreendimento.Quanto maior a taxa de retorno, melhor o empreendimento.
Matematicamente é a Matematicamente é a taxa de juros que quando utilizada no taxa de juros que quando utilizada no desconto de um determinado fluxo de caixa, anula seu desconto de um determinado fluxo de caixa, anula seu
valor presentevalor presente..
A Taxa de Retorno permite a comparação com alternativas de investimentos em outros setores da economia.
É calculada igualando-se o Valor dos Investimentos ao Valor Presente dos Retornos.
A A Taxa de RetornoTaxa de Retorno mede o ganho proporcional mede o ganho proporcional futuro do capital investidofuturo do capital investido..
Mede o tempo necessário de recuperação do investimento do empreendedor, após a ocorrência de sua
imobilização no empreendimento. Prazo de recuperação de liquidez sobre os recursos
investidos no empreendimento.
Estes indicadores permitem avaliar a qualidade econômica de empreendimentos.
Indicadores Econômicos - Pay-Back
Calcula-se o valor presente do investimento efetuado e o valor Calcula-se o valor presente do investimento efetuado e o valor presente acumulado dos retornos. presente acumulado dos retornos.
Verifica-se o mês em que eles se igualam.Verifica-se o mês em que eles se igualam.
INVESTIMENTO EM CONSTRUÇÃO CIVIL
Avaliação da Taxa de Retorno do empreendimento:- COP - Custo de Oportunidade
Rentabilidade que se consegue em operações consideradas de baixo risco (aplicações financeiras garantidas).
- TAT - Taxa de Atratividade Rentabilidade que satisfaz as expectativas do empreendedor/
investidor caso decida investir no negócio e correr os riscos. Está associada ao risco que se tem em operar no Setor
(maior o risco, maior a taxa de atratividade).
Avaliar os riscos do empreendimento em função da sensibilidade dos resultados em relação às principais variáveis
da análise (Taxa de Retorno e Volume de Investimento).
Indicador Economico - Exposição MáximaIndicador Economico - Exposição Máxima
A empresa só terá capacidade de empreender se tiver A empresa só terá capacidade de empreender se tiver recursos suficientes para suprir o caixa no momento recursos suficientes para suprir o caixa no momento
da decisão.da decisão.
Exposição máximaExposição máxima, corresponde ao máximo , corresponde ao máximo saldo negativo no fluxo de caixa do empreendimento. saldo negativo no fluxo de caixa do empreendimento.
• VPL = VPL = RetornosRetornos - - InvestimentosInvestimentos (1+i)^n (1+i)^n (1+i)^n(1+i)^n
• i = taxa de juros do custo do capital i = taxa de juros do custo do capital
Quando positivo, corresponde ao Quando positivo, corresponde ao valor absoluto de valor absoluto de ganho que excede o pagamento do custo do ganho que excede o pagamento do custo do
capitalcapital..
É o valor presente dos retornos diminuído do valor É o valor presente dos retornos diminuído do valor presente dos investimentos, descontando a taxa de presente dos investimentos, descontando a taxa de
juros do custo do capital até a data da análise.juros do custo do capital até a data da análise.
Indicador Economico - Valor Presente Líquido - VPLIndicador Economico - Valor Presente Líquido - VPL
Indicador Economico - Índice de Rentabilidade - (IR-%)Indicador Economico - Índice de Rentabilidade - (IR-%)
Corresponde a percentagem de ganho além do custo Corresponde a percentagem de ganho além do custo do capital, em relação ao valor presente do do capital, em relação ao valor presente do
investimento.investimento.
Índice de rentabilidadeÍndice de rentabilidade, relação entre o VPL e o , relação entre o VPL e o valor presente do custo do empreendimento.valor presente do custo do empreendimento.
CONCLUSÕES
O mercado de empreendimentos imobiliários, apresenta elevado nível de risco, com empresas operando em regime
de conflito e instabilidade.
As empresas têm que dispor de sistemas adequados de planejamento, para definir produtos competitivos, em
ambiente onde os riscos possam ser contidos.
O planejamento do empreendimento é a ferramenta capaz de dar ao empreendedor o suporte para operar com mais
segurança dentro do setor.
O planejamento deve atuar desde o início do empreendimento: estudo de viabilidade e definição do produto.
Decisão de maior risco tomada pelo empreendedor.
FUNDAMENTOS DE PLANEJAMENTO FINANCEIROFUNDAMENTOS DE PLANEJAMENTO FINANCEIROPARA O SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVILPARA O SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL
TABELA DE VENDASTABELA DE VENDAS
UNIDADES A VENDA 200PREÇO DE VENDA 110.000valores em R$ - unidade. parcela a vista, na venda 44.000. parcela na entrega 22.000. financiamento após a entrega 44.000(prazo de 60 meses) parcela mensal(juros de 1% mês) 978PP&Mcontas de comercialização
TOTAL DE VENDAS 22.000.000Financiamento Comercialização 8.800.000
R$978.00*200unidades*60 meses=R$11.730.000
4,0%PREÇO4,0%PREÇO
MÊS REF VELOCIDA-
DE DE VENDAS
RECEITA DE
VENDAS
CONTAS CONEXAS
ÀS VENDAS
RESULTADO LÍQUIDO DE
VENDASunidades
01 (440) (440)2 (220) (220)3 (220) (220)4 20 880 (88) 7925 20 880 (88) 7926 20 880 (88) 7927 20 880 (88) 7928 20 880 (88) 7929 20 880 (88) 792
10 20 880 (88) 79211 20 880 (88) 792121314 40 1.760 (176) 158415 4.400 4.400
TOTAL 200 13.200 (1.760) 11.440parcelas financiadas 8.800 8.800TOTAL RECEITA 22.000 20.240
valores em R$ mil
MÊS CUSTEIO DA IMPLANTA-
ÇÃO
RESULTADO LÍQUIDO DE
VENDAS
MOVIMENTA-ÇÃO
FINANCEIRA
FLUXO DE
CAIXA
INVESTI-MENTOS
RETORNO
3,64%0 (2870) (2870) (2870) 28701 (270) (440) (710) (3580) 7102 (270) (220) (490) (4070) 4903 (613) (220) (833) (4903) 8334 (617) 792 175 (4728)5 (621) 792 171 (4557)6 (625) 792 167 (4390)7 (629) 792 163 (4227)8 (1265) 792 (473) (4700)9 (1273) 792 (481) (5181) 278
10 (1281) 792 (489) (5670) 48911 (1934) 792 (1142) (6812) 114212 (1946) (1946) (8758) 194613 (1306) (1306) (10064) 130614 (645) 1584 939 (9125) (939)15 4400 4400 (4725) (4400)
PARCELAS 16 a 76 8800 8800 4075 (11730)TOTAL (16165) 20240 4075 10064 (17069)
valores em R$ mil
MÊS
CUSTEIO DA
IMPLANTAÇÃO
RESULTADO
LÍQUIDO DE
VENDAS
MOVIMENTAÇÃO
FINANCEIRA
FLUXO DE
CAIXA
Correção COP Payback
Correção TAT Payback
10% a a 18% a a0 (2870) (2870) (2870) (2870) (2870) (2870) (2870)1 (270) (440) (710) (3580) (704) (3574) (695) (3565)2 (270) (220) (490) (4070) (482) (4057) (469) (4034)3 (613) (220) (833) (4903) (813) (4870) (780) (4814)4 (617) 792 175 (4728) 170 (4701) 160 (4653)5 (621) 792 171 (4557) 164 (4536) 153 (4500)6 (625) 792 167 (4390) 159 (4377) 146 (4354)7 (629) 792 163 (4227) 154 (4223) 140 (4214)8 (1265) 792 (473) (4700) (444) (4667) (397) (4611)9 (1273) 792 (481) (5181) (448) (5114) (395) (5006)10 (1281) 792 (489) (5670) (452) (5566) (393) (5399)11 (1934) 792 (1142) (6812) (1047) (6613) (898) (6297)12 (1946) (1946) (8758) (1769) (8382) (1497) (7794)13 (1306) (1306) (10064) (1178) (9560) (983) (8777)14 (645) 1584 939 (9125) 840 (8720) 691 (8085)15 4400 4400 (4725) 3906 (4814) 3170 (4915)
PARCELAS 16 a 76 8800 8800 4075 7750 2936 6202 1287TOTAL (16165) 20240 4075 2936 1287
Custo de Oportunidade 10% a anoTaxa de Atratividade 18% a ano
valores em R$ mil
MÊS INVESTIM
ENTO Iopronto
CUSTEIO DA
IMPLANTAÇÃO
NIVEL EXPOSIÇ
ÃO
RESULTADO
LÍQUIDO DE
VENDAS
MOVIMENTAÇÃO FINANCEI
RA
FLUXO DE
CAIXA
cop=10%aa tat=18%aa
0 (2870) (2870) (2870) (2870) (2870)1 (268) (270) (276) (440) (710) (3580)2 (266) (270) (282) (220) (490) (4070)3 (599) (613) (655) (220) (833) (4903)4 (598) (617) (673) 792 175 (4728)5 (597) (621) (693) 792 171 (4557)6 (596) (625) (713) 792 167 (4390)7 (595) (629) (733) 792 163 (4227)8 (1187) (1265) (1507) 792 (473) (4700)9 (1185) (1273) (1550) 792 (481) (5181)10 (1183) (1281) (1594) 792 (489) (5670)11 (1772) (1934) (2460) 792 (1142) (6812)12 (1769) (1946) (2530) (1946) (8758)13 (1178) (1306) (1735) (1306) (10064)14 (577) (645) (876) 1584 939 (9125)15 4400 4400 (4725)
16 a 76 8800 8800 4075TOTAL (15240) (16165) (19145) 20240 4075
Custo de Oportunidade 10% a ano Taxa de Atratividade 18% a ano
