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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 9ª Vara Cível de São Bernardo do Campo – S.P.
Processo Digital: 1026931-87.2017.8.26.0564
Enzo Zanon, brasileiro, perito avaliador,
corretor de imóveis inscrito no CRECI sob nº 32.793, estabelecido nesta Cidade na Rua
Carlos Del Prete nº 76, sala 02, Centro, nomeado como perito avaliador nos autos da
Ação de Execução de Título Extrajudicial – Despesas Condominiais, em que
CONDOMÍNIO SAN GIACOMO II move contra FERNANDA CRISTINA ARAÚJO
DOS SANTOS e outro, em cumprimento ao Despacho de folhas 91 / 92 / 111, vêm mui
respeitosamente perante Vossa Excelência, apresentar o Laudo de Avaliação anexo.
Requer ainda a Vossa Excelência a expedição
da guia, para levantamento do valor referente aos honorários já depositados (fls. 110),
desde já os aceitando como definitivos.
Na oportunidade, renovo a Vossa Excelência,
meus protestos de elevada estima e distinta consideração.
São Bernardo do Campo, 17 de Julho de 2018.
Enzo Zanon Creci 32.793
Habilitado desde 1.987. Documento Firmado Digitalmente.
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LAUDO
DE
AVALIAÇÃO
BASE – SETEMBRO 2018.
ENZO ZANON, Corretor de Imóveis, Perito
Avaliador, Habilitado junto ao CRECI sob nº 32.793, desde 1987, Habilitado no âmbito
Judicial desta Comarca desde 2003, estabelecido à Rua Carlos Del Prete nº 76, sala 02,
Centro, e-mail: [email protected], vem por meio deste Laudo Técnico de
Avaliação Mercadológica, apresentar sua avaliação realizada nas seguintes características:
Solicitante: Exmo. Dr. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível desta Comarca.
Imóvel Avaliando: Avenida do Taboão nº 925, Bloco 01, apto 13, Bairro Taboão, São
Bernardo do Campo.
Finalidade do Laudo: Determinação do Valor de Mercado do imóvel para fins Venda.
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fls. 240
FINALIDADE
O presente trabalho tem por objetivo
determinar o valor de venda do imóvel avaliando, em conformidade com o disposto no
artigo 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do Corretor de Imóveis e com as
Resoluções do COFECI nºs 957/2006 e 1044/2007 e 1066/2007, que dispõem sobre a
competência do Corretor de Imóveis para a elaboração do Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração, com base na
ABNT-NBR nº 14.653/1/2.
IMÓVEL AVALIANDO
Uma unidade autônoma designada como sendo
o apartamento nº 13, localizado no 1º andar, do Bloco 01, parte integrante do
Condomínio San Giacomo II, situado à Avenida do Taboão nº 925, no Bairro Taboão,
perímetro urbano, Município, Distrito, Comarca e 1ª Circunscrição Imobiliária de São
Bernardo do Campo, neste Estado, perfeitamente descrito, confrontado e caracterizado na
matrícula nº 95.474 do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca.
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fls. 241
VISTORIA E APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL
Na data de 13/09/2018 estive no imóvel a ser
avaliado, oportunidade em que encontrei o morador que se apresentou como sendo o Sr.
Gerôncio, assim pude vistoriar o imóvel por completo, inclusive nas dependências
internas do apartamento e do condomínio, devidamente autorizado e acompanhado pelo
mesmo, que informou ser o atual proprietário do imóvel tento adquirido da requerida.
Assim pude constatar trata-se de um apartamento residencial de “Padrão Popular”, tipo
“quatro por andar” com 49,06 m² de área útil, contendo:
- 2 dormitórios, com piso em cerâmica básica, pintura látex sobre massa fina,
molduras de gesso, janelas de alumínio, portas em madeira folhada de padrão
popular e ferragens de padrão superior,
- Sala de estar e corredor, com piso em porcelanato, pintura látex sobre massa fina,
molduras e sancas de gesso, porta balcão em vidro sobre estrutura de alumínio,
porta social de entrada em madeira folhada de padrão popular com ferragens de
padrão superior.
- Cozinha e Lavanderia conjugadas, sem divisória, com revestimentos cerâmicos
decorados no piso e paredes até o teto, faixa decorativa, pia em granito, cuba inox,
metais padrão superior, sem tanque, acessos sem portas, vitraux de alumínio.
- Banheiro social, com revestimentos cerâmicos decorados no piso e paredes até o
teto, molduras e forro em gesso, louças e metais padrão popular, pedra de gabinete
em granito com cuba de louça, vitraux de alumínio e porta em madeira folhada de
padrão popular com ferragens de padrão superior.
- Vaga de garagem, descoberta para um auto.
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fls. 242
- O apartamento possui aproximadamente 15 anos de construção, é de padrão popular
e se encontra em razoável estado de conservação. As paredes e tetos não apresentam
rachaduras, trincas ou fissuras, porém, a pintura geral está desgastada, suja e precisa ser
refeita. Os revestimentos de piso e parede em cerâmica já foram renovados e estão
razoavelmente conservados. As janelas e vitraux são em alumínio de padrão popular,
originais do empreendimento, estão um pouco oxidadas e sujas, porém, em funcionamento
normal, as portas são igualmente de padrão popular, madeira folhada e oca, a conservação
é boa, as ferragens já foram substituídas por padrão superior e estão bem conservadas
assim como os metais. As Louças são de padrão popular e estão razoavelmente
preservadas. De forma geral, o apartamento está razoavelmente preservado, com
aspecto um pouco degradado, porém, com acabamento renovado, e precisando apenas
de pequenos reparos e pintura geral.
- O Bloco 01 possui 4 andares, sem acesso de elevadores, acesso somente por escadas retas
com descanso. Cada andar possui 4 apartamentos. O hall de entrada e circulação, bem
como dos demais andares, possuem piso em ardósia e pintura látex sobre massa fina. A
fachada do prédio possui pintura látex sobre massa fina e está em bom estado de
conservação. As portas dos blocos são de vidro sobre estrutura de alumínio e estão em bom
estado de conservação e funcionamento.
- Os Condomínios San Giacomo I e II, números 929 e 925, da Avenida do Taboão,
ambos com o mesmo acesso, portaria e infraestrutura. Juntos possuem 26 blocos, 16
blocos do Giacomo I pintados de verde e 10 blocos do Giacomo II pintados de bege,
contam com portaria com segurança 24 horas e interfone de contato com os apartamentos.
Os portões de ferro de entrada de veículos e pedestre são automatizados, estão bem
conservados e funcionando perfeitamente. O lazer conta com salão de festas com
churrasqueira, playground, quadra poliesportiva e sala de zeladoria, todos os ambientes
estão conservados. Os pisos externos são em calçamento rustico, as áreas carroçáveis de
asfalto e partes em jardins, tudo bem conservado. Os prédios possuem pintura látex sobre
massa fina e se encontram em bom estado de conservação e apresentação.
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- A região onde se encontra o empreendimento é mista (imóveis comerciais, residências e
industriais) e de padrão médio-popular. O condomínio está localizado próximo das
principais vias de comércio e ligação da Região Macro, possuindo um bom acesso para São
Paulo, Diadema e Via Anchieta, porém distante do centro da cidade de São Bernardo. O
local é guarnecido de todas as benfeitorias como asfalto, rede de água, esgoto, elétrica e
telefonia, transporte coletivo, escolas, hipermercado e comércio variado.
MAPA DA REGIÃO.
ANALISE MERCADOLÓGICA
Conforme informações de imobiliárias e
profissionais que atuam no mercado de venda de imóveis na região, o atual momento é de
Oferta em Alta, Demanda Baixa e Absorção Lenta.
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fls. 244
METODOLOGIA UTILIZADA
Para realização do presente trabalho, utilizou-
se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, fortemente defendido e
orientado pelo IBAPE/SP, este método permite a determinação do valor levando em
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente
bem diferente de qualquer outro comportamento de outros ramos da economia, sendo por
isso, o mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis.
PESQUISA DE MERCADO
A pesquisa de mercado realizada priorizou
comparativos semelhantes para melhor precisão da média, buscando-se junto ao mercado
e seus profissionais as amostras mais próximas ao avaliando, tendo sido encontrados 04
(quatro) bons elementos, os quais devidamente tratados e homogeneizados pelos Fatores
de Valorização e Desvalorização apresentaram uma média segura. Todas as ofertas foram
apuradas pelo Valor Unitário do Metro Quadrado da Área Útil (Vu).
QUADRO RESUMO PESQUISA
Nº VuH - Valor do m² Homogeneizado
(vide anexo 2)
01 R$ 4.320,00
02 R$ 4.104,00
03 R$ 3.888,00
04 R$ 4.320,00
* Valores por m² da área útil.
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Considerações Importantes Sobre as Amostras
Todos os imóveis trazidos para comparativos foram obtidos no mesmo condomínio do
imóvel avaliando. Trata-se de unidades bem semelhantes, pois no empreendimento só
existe uma planta com quase 50 m², todas com 2 dormitórios e uma vaga de garagem. As
diferenças de acabamento, conservação, idade, mobília, etc, foram ajustadas através do
tratamento por fatores. Todas as amostras ficaram dentro do intervalo de confiança
sugerido pelo “critério da média”, podendo assim, todas serem aceitas como boas e
confiáveis referências.
EVOLUÇÃO DE CÁLCULOS
Cálculo da Média Aritmética do Valor Unitário de Venda do m²
Somatório dos Valores Unitários pesquisados
Média Aritmética = -------------------------------------------------------------- Número de Valores Pesquisados
R$ 16.632,00
Média Aritmética = ------------------- 4
Média Aritmética = R$ 4.158,00.
Intervalo de Confiança = de R$ 3.742,20 até R$ 4.573,80.
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DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO
Valor de Venda do Imóvel Avaliando
R$ 203.991,48 (49,06 m² X R$ 4.158,00 o Valor Unitário Homogeneizado)
CONCLUSÃO
Com base em pesquisa de imóveis de
natureza e características Intrínsecas e Extrínsecas semelhantes, utilizando o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos
dos dados obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que permitem
contemporizar as distorções, conclui-se que o Valor de Mercado da Venda do Imóvel,
objeto deste Laudo de Avaliação Mercadológica é de R$ 204.000,00 (Duzentos
e Quatro Mil Reais) em números arredondados.
O presente trabalho foi concluído e laudado
em 20 páginas, incluindo Petição, Capa, Parecer Técnico, Material Fotográfico e Amostras
com Homogeneização e Fatores.
Desde já me coloco a disposição para
quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
São Bernardo do Campo, 17 de Setembro de 2018.
Enzo Zanon Creci 32.793
Habilitado desde 1.987. Documento Firmado Digitalmente.
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Anexo 1
Relatório F
otográfico
do Imóvel A
valiando.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1026931-87.2017.8.26.0564 e código 4895E5B.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56 , sob o número WSBO18702493292 .
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56 , sob o número WSBO18702493292 .
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Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56 , sob o número WSBO18702493292 .
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Anexo 2
Relatório de A
mostras,
Hom
ogeneizações e Fatores.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1026931-87.2017.8.26.0564 e código 4895E5B.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ENZO ZANON e Tribunal de Justica do Estado de Sao Paulo, protocolado em 17/09/2018 às 09:56 , sob o número WSBO18702493292 .
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4.1 – Apto com 2 dormitórios - 1 vaga de garagem – 50,00 m² de área útil.
Condomínio Giacomo - R$ 240.000,00 – em Oferta.
Valor do m² da área útil = R$ 4.800,00.
Observações do Imóvel: Reformado, cerâmicas originais, gesso, pintura nova e planejados.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) = VuH = R$ 4.320,00.
Contato: Miriam Mazzolin Ferreira Imóveis – Cod. 1072 - Fones: 011-4226-4940.
4.2 – Apto com 2 dormitórios - 1 vaga de garagem – 50,00 m² de área útil.
Condomínio Giacomo - R$ 240.000,00 – em Oferta.
Valor do m² da área útil = R$ 4.800,00.
Observações do Imóvel: Reformado, modernizado, ótima conservação e planejados.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.95 (Fc) = VuH = R$ 4.104,00.
Contato: ART Home Consultoria Imobiliária – Cod. AP1268 - Fones: 011-4368-9009.
4.3 – Apto com 2 dormitórios - 1 vaga de garagem – 50,00 m² de área útil.
Condomínio Giacomo - R$ 240.000,00 – em Oferta.
Valor do m² da área útil = R$ 4.800,00.
Observações do Imóvel: Modernizadíssimo, cerâmicas de 1ª linha, assoalho e planejados.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) + 0.90 (Fc) = VuH = R$ 3.888,00.
Contato: Rodnei Machado Empr. Imobiliários – Cod. 13.734 - Fones: 011-2083-4848.
4.4 – Apto com 2 dormitórios - 1 vaga de garagem – 50,00 m² de área útil.
Condomínio Giacomo - R$ 240.000,00 – em Oferta.
Valor do m² da área útil = R$ 4.800,00.
Observações do Imóvel: Reformado, piso laminado, gesso boa conservação.
Homogeneização: Fatores 0.90 (Fo) = VuH = R$ 4.320,00.
Contato: A Moderna Imóveis – Cod. 2993 - Fones: 011-4178-1817.
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Explicação dos Fatores Utilizados:
Fo = Fator Oferta – Aplicado quando as ofertas ainda não foram efetivamente vendidas,
tratando as amostras de forma a representar uma melhor realidade de mercado, tendo em
vista uma redução quase sempre praticada quando da venda efetiva, ou seja, valor final.
Fc = Fator Conservação – Aplicado para tratar as amostras quando em condições
melhores ou piores ao imóvel avaliando, podendo ser maior ou menor dependendo de idade
do imóvel, acabamento, itens de decoração inclusos, móveis planejados, apresentação,
pintura, qualidade e custo de materiais, etc.
VuH = Valor Unitário Homogeneizado – Valor do M² da área útil após tratamento.
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