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Ano XXII • Edição 255 • Junho/201413.000 Exemplares

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EXEMPLAR DO SÍNDICO

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O desafio da escala 12x36 na portariapágina 3

página 6

Vista grossa para um estado de guerra

Que regime escoher para o controle das contas do condomínio?página 10

Dúvidas sobre a NBR 16280página 8

A COPAEstamos em meio a “Copa

do Mundo de Futebol” e, até a presente data não perce-bemos euforia da população com futebol e festa, algo inco-mum para o nosso povo tão ligado ao esporte e sempre pronto para uma comemo-ração.

As informações e desin-formações, a respeito dos gastos, superfaturamento, exigências absurdas, os com-promissos assumidos e não cumpridos, a maquiagem nas

vilas e favelas, não foram o suficiente para nos orgulhar-mos do pôde ser concluído, em Porto Alegre. A região do estádio Beira Rio ficou muito bonita e funcional, mas não conseguiu aplacar os senti-mentos tão bem traduzidos por Rui Barbosa, em seu dis-curso no Senado Federal em 14 de dezembro de 1914.

O Povo esta com vergo-nha de ser honesto...

• POR Airton Roxo

e a vergonha

De tanto ver triunfar as nulidades; de tanto ver prosperar a desonra, de tanto ver crescer a injustiça. De tanto ver agigantarem-se os poderes nas mãos dos maus, o homem chega a desanimar-se da virtude, a rir-se da honra e a ter vergonha de ser honesto.

Rui Barbosa

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www.clicksindico.com.brPágina 2 • JUNHO/2014

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O CONTEÚDO DOS TEXTOS VEICULADOS NESTE INFORMATIVO É DE INTEIRA RESPONSABILIDADE

DE SEUS RESPECTIVOSAUTORES.

A Assembléia Legislativa do Paraná (Alep) instalou março/14 uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) para investigar possíveis irre-gularidades cometidas por administradoras de condomínios, garantidoras e síndicos no estado. A proposta, de iniciativa do deputado Roberto Aciolli (PV), será a sétima investigação instalada pela Assembléia desde 2011, quando foi eleita a

atual legislatura (leia mais ao lado).Conforme a Alep, a CPI irá apurar denúncias

veiculadas pela imprensa que foram formaliza-das perante a Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da Assembléia. O prazo para a realização dos trabalhos é de 120 dias, que são prorrogáveis por mais 60.

De acordo com a Assembléia, o requerimen-to para a criação da comissão data do início do mês de março, quando Aciolli relatou a existência de “cobranças de juros abusivos, coerção, apro-priação indébita, despejos fraudulentos e possí-veis crimes financeiros contra a ordem pública” cometidos por administradoras de condomínios.

Outro problema apontado por Aciolli é que parte das empresas responsáveis pela cobrança de dívidas chegavam a exigir dos inquilinos de

10% a 20% so-bre o valor de-vido por eles, além de multa e juros pela prestação desse serviço. Segundo o Procon, a co-brança é ilegal e deve ser arcada pelas empresas contratantes, informa a Alep.

Além disso, o Poder Judiciário brasileiro esta-beleceu alguns limites para a fixação de taxas de juros de mora. No caso de estabelecimentos que não sejam instituições bancárias ou financeiras, esse limite é de 1% ao mês. E no caso das insti-tuições financeiras e bancárias, a taxa deve estar especificada no contrato.

• POR Fábio Cherubini

Assembléia Legislativa do Paraná instala

Comissão criada nesta segunda (31)

investigará supostas irregularidades cometidas

por administradoras, garantidoras e síndicos de

condomínios do estado

Matéria originalmente publicada em 03 de março de 2014

www.clicksindico.com.br JUNHO/2014 • Página 3

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Até dezembro de 2010, os condomínios e as empresas de terceirização tinham ampla liberda-de para negociar qual escala adotar, dentre a 4 x 2 (12 horas de jornada durante 4 dias e dois para descanso), ou 5 x 1 (cinco dias trabalhando 8 horas por 1 de descanso). Até então, os Juízes das varas do trabalho não en-travam no mérito se a jornada de 12 horas continuadas era ou não legal, mesmo contrariando os artigos 58 e 59 da CLT, que determinam jornadas de até 8 horas/dia, e até duas horas extras diárias, respectivamente. Em agosto de 2010, o Minis-tério Público do Trabalho praticamente impôs um acordo com os sindicatos, que se chamou de “jornada legal”, estabelecen-do que jornada diária de 12 horas somente é admissível com

O desafio da escala 12 x 36

Grande parte das terceirizadoras continua utilizando a escala 4 x 2, com a conivência dos condomínios que, mesmo

sabendo que é ilegal, a toleram achando que o problema é da

empresa e não deles

descanso de 36 horas. Acostumados com 30 a 40 horas extras/mês, na escala 12x36 os porteiros, de repente, passaram a receber somente o sa-lário registrado em carteira, com perdas reais de 20% nos seus ganhos. Todos os envolvidos nessa negociação da “jornada legal” sabiam que essa medida imposta pelo MP traria com-

plicações. E é exatamente isso o que hoje se observa de maneira generalizada. Em primeiro lugar, grande parte das terceirizadoras continua utilizando a escala 4 x 2, com a conivência dos condomínios que, mesmo sabendo que é ile-

gal, a toleram achando que o problema é da em-presa e não deles. Acontece que os porteiros também

sabem que essa escala é ilegal, mas aceitam prazerosamente trabalhar nessa condição, pois terão dupla vantagem: ganham um pouco mais, e ainda poderão entrar com ação trabalhista para ganharem uma indenização líquida e certa. É um enorme risco que os condomínios estão aceitando correr, porque eles são solidários com o empregador nessas indenizações. Por ou-tro lado, com os menores ganhos resultantes da escala 12 x 36, os porteiros buscam um segundo emprego para preencher os 15 dias (ou noites) restantes do mês, em busca de maio-

res rendimentos. Sabemos que a jornada diária de 12 horas, direto, nos 30 dias do mês, sem qualquer descanso, é impra-ticável no médio prazo para o ser humano. Acrescentem-se 2 ou 3 horas que perdem no trânsito, e verifica-se que não sobra tempo para lazer ou convívio com a família. É possível recusar contratar porteiros já empregados, e que procuram um segun-do emprego. Mas, após serem registrados, nada impede deles arrumarem um segundo emprego em seguida. Essa situação eleva sobremaneira o stress do dia-a-dia, colocando em risco a indispensável atenção e o estado de alerta dos porteiros. Nada impede que o trabalhador tenha dois registros de empregos simultâneos em carteira, uma vez que não existe lei restritiva a respeito. Para as empresas terceirizadoras, é um desafio por-que precisam manter seus melhores funcionários, oferecendo alternativas que melhorem os ganhos sem ferir a legislação. Se os empregados são próprios do condomínio, é mais um com-plicador para o síndico administrar. Diante da situação inevi-tável do duplo emprego, resta contar com recursos da super-visão e do monitoramento 24 horas, de maneira a minimizar possíveis riscos com a segurança dos condomínios.

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É fato incontroverso que a realização de obras de maior vulto em um condomínio, como aquelas referentes à lavação, imperme-abilização, pintura, implantação de ladrilhos e azulejos, são precedidas de deliberação por parte da assembleia, onde a apresentação de propostas de serviços e orçamentos são postos sob análise e votação.

Entretanto, a prática tem demonstrado que o fator determinante para a escolha desta ou daquela empresa é o preço, sendo válida, também nesse aspecto, a máxima de que o “barato sai caro”. Entende-se que, via de regra, esse seja o critério determinante em razão da cultura de que “qualquer problema recai sobre o síndico ou então sobre o condomínio”, não havendo uma real percepção de vinculação de cada condômino pela opção escolhida, apenas uma preocupação com menores gastos para o seu bolso.

Na contratação de serviços por parte do

condomínio, deve o síndico ampliar seus cri-térios de avaliação e convencimento, estabe-lecendo uma hierarquia que venha a evitar futuros transtornos (sob a forma de respon-sabilidade civil, trabalhista, penal e perante a seguridade social), para ele mesmo e para o condomínio, invertendo a ordem natural antes estabelecida para adotar os seguintes critérios expostos a seguir.

Em primeiro lugar, deve vir a Segurança. Ocorre anualmente no Brasil cerca de 23.500 acidentes na construção civil, um dos índi-ces mais altos do mundo e, ainda assim, esse número está muito aquém da realidade, por-quanto também conhecida é a subnotificação.

Sabe-se que pequenas empresas, no senti-do de evitar gastos que não podem suportar, deixam de atender às normas mais elementa-res de Segurança do Trabalho (NR 18 – Condi-ções e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção), deixando de lado a utilização

efetiva de equipamentos adequados e próprios para a realização dos trabalhos, passando a im-provisar materiais de segurança (observam-se obras em que os trabalhadores encontram-se pendurados em cadeiras de madeira, com cor-das improvisadas, presas ao edifício por latas de tinta repletas de concreto, sem contar um andaime com fundo feito com restos de Euca-tex).

Assim, deve o Síndico excluir de pronto to-das aquelas empresas que desenvolvam suas atividades em desacordo com as normas de segurança, desconsiderando por completo o preço oferecido, uma vez que os riscos da ativi-dade são incalculáveis em caso de sinistro.

Deve-se ressaltar que, em caso de acidente envolvendo empregado de empresa contra-tada, a posição majoritária é a de que o con-domínio não responde pelos danos ocorridos em face desse, uma vez considerarem o con-domínio como dono da obra, aplicando-se a

Orientação Jurisprudencial n. 191 da Seção de Dissídios Individuais do Tribunal Superior do Trabalho:

“Acidente de trabalho. Extensão da respon-sabilidade ao dono da obra. Impossibilidade. OJ N° 191 DA SDI-1 DO TST. O condomínio re-sidencial que contrata empresa de imperme-abilização para a realização de obras em suas instalações não responde, por ser o dono da obra, pelas dívidas da empresa empregadora ao trabalhador acidentado.” (TRT 12, 00363-2006-042-12-00-5, 17/05/2010).

Entretanto, encontramos decisões em sen-tido contrário, que responsabilizam o condo-mínio pela queda de empregado de empresa terceirizada, cujo conteúdo transcrevemos in literis, pela importância da matéria:

“Acidente do trabalho. Indenização. Morte de trabalhador que cai do alto de edifí-cio. Responsabilidade do condomínio. Condições de segurança inexistentes.

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Em caso de acidente do trabalho, todos os beneficiários diretamente pela prestação labo-ral do trabalhador devem ser responsabilizados, independentemente do vínculo empregatício, pois quem contrata prestador de serviços tem o dever jurídico de fiscalizar não apenas o objeto do contrato, que é mero patrimônio material, mas também e primordialmente as condições de segurança em que os serviços são prestados, uma vez que a vida, a saúde e a integridade físi-ca das pessoas devem receber proteção jurídica em ordem de prioridade em relação aos simples bens materiais.”(TRT, 12. Processo: Nº 08237-2005-014-12-00-9 , 03-10-2007). Parte superior do formulário Garantias – Deve-se atentar para as garantias oferecidas pela empresa ou pessoa física responsável pelos serviços.

Em caso de contratação de pessoa física para a realização desses, deve-se ter em mente que, em caso de serviço realizado com defeito, dificil-mente (sendo em alguns casos impossível), será possível compelir o prestador que promova os consertos devidos. Diga-se de passagem, é pra-ticamente impossível responsabilizar o profissio-nal por quaisquer atos por ele praticado, como perdas e danos, ou mesmo restituição de valores recebidos, uma vez que sabidamente esses pro-fissionais possuem poucos recursos.

Referências – É muito comum nesses setores comprar-se “gato por lebre”. Por ocasião da ce-lebração do contrato, prometem-se “mundos e fundos”, sendo que após o recebimento dos valores por parte do prestador de serviços, o “papo muda”. Não se contra-ta nenhuma empresa ou profissional por

constar nas páginas amarelas, mas apenas após uma busca junto à condomínios vizinhos, empre-sas, administradora de condomínio, que possam prestar boas referências, levando em considera-ção outros serviços já prestados, e sites do Tribu-nal de Justiça, que demonstrem a existência de processos judicias contra referida empresa.

• PREÇO – O preço é o último dos itens desta lista, mas também deve ser levado em conside-ração.

Muitos profissionais com maior tempo no mercado e quantidade de trabalho tendem a su-pervalorizar seus serviços, colocando-os acima da média. Assim, deve o síndico levar referido fato em consideração, promovendo pesquisa de preços e a realização de negociações a fim de se diminuir os custos com as obras.

• POR Zulmar José Koerich JuniorAdvogado, especialista em Direito Condominial

Fonte: www.condominiosc.com.br


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Possui certificação CES e Pós-graduação universitária em Políticas e Estratégias de Gestão pela ADESG/ESG,especializações técnicas em análise de riscos, projetos, planos de contingência e tecnologia da segurança.

COM A PALAVRA

Por vivermos em contato direto com a criminalidade desenfreada, acabamos nos anestesiando enquanto não nos atingir dire-tamente. A realidade é que nos blindamos e agimos cada vez mais de forma individualista, esquecendo-nos do que é viver em sociedade e dos princípios e valores em que está basea-da. Vivemos num estado de guerra, entretan-to, resolvemos olhar para o outro lado e fazer de conta que não é conosco, até o momen-to da tragédia. Esta virá, não é uma questão de probabilidade, é uma questão de tempo! Para quem vive em local com baixos índices de criminalidade, ou seja, a maioria dos paí-ses desenvolvidos fica horrorizada a exemplo dos inúmeros alertas feitos por governos es-trangeiros aos seus cidadãos que pretendam visitar nosso país devido a Copa.

Mas o que acontece ao Brasil, um país incomparavelmente rico em recursos físi-cos e humanos, chegar a esta situação? Para responder esta pergunta precisaremos con-ceituar o Estado Democrático de Direito que designa qualquer Estado a aplicar e garantir o respeito das liberdades civis, ou seja, o res-peito pelos direitos humanos e pelas garantias fundamentais (as cláusulas pétreas da Consti-tuição), através do estabelecimento de uma proteção jurídica. Em um estado de direito, as próprias autoridades políticas estão sujeitas ao respeito das regras de direito.

O Estado Democrático de Direito, conside-ra a importância da opinião pública, reconhece o poder e a representatividade da sociedade civil, tem consciência de que a norma jurídica não pode ficar desconectada dos anseios de justiça de seus destinatários (o povo). Os inte-resses coletivos e difusos são extremamente relevantes no Estado Democrático de Direito, já que expressam uma parcela da pluralidade das necessidades e anseios do povo.

Bem, fazendo uma análise de nossa reali-dade nacional, podemos tirar as conclusões se isto tem sido aplicado de fato em nosso caso. Entre a teoria e a prática, encontra-se a aliena-ção de massa e a cumplicidade da grande mí-dia, devido a sua omissão ou dependência das contas de propaganda governamental, na de-fesa dos reais interesses de nossos cidadãos. Somos reféns da ação de verdadeiras quadri-lhas partidárias que tratam nossas unidades federativas como colônias de exploração para o atendimento de seus interesses políticos e pessoais. Portanto, os políticos são, verdadei-ramente, os maiores beneficiários deste atual “ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO”, pois, as suas reivindicações e expectativas é que estão sendo atendidas, enquanto as determinadas em nossa Constituição, como saúde, educa-ção e segurança são manipuladas para apa-rentar que algo está sendo feito, maquiando--se os reais anseios da sociedade com muita

propaganda e pouco ação de fato ou, beneficiando outros países e instituições com nossos recursos como o recente fato do governo isentar a FIFA totalmente de impostos enquanto os municí-pios sedes arcam com despesas de estruturas temporárias de mais de 500 milhões de Reais, provenientes de nossos impostos.

E quanto ao estado de guerra? A América Latina se manteve como a região que concen-tra os países com o maior índice de mortes violentas por homicídio e armas de fogo do mundo, segundo relatório da ONU divulgado recentemente. Em 2012, 50.108 pessoas fo-ram vítimas de homicídio no Brasil, ou uma taxa de 25,2 mortos para cada 100 mil habi-tantes. Somente neste último ano, houve um aumento de 7,9% no número de homicídios aqui no Brasil. Não é a toa que outros gover-nos preocupam-se em realizar alertas.

No mundo, a taxa média de homicídios é de 6,2 para cada 100 mil pessoas, mas o sul da África e a América Central têm taxas qua-tro vezes maiores. Honduras foi o país com a maior taxa de homicídios do mundo, com um índice de 90,4 mortes para cada 100 mil ha-bitantes. O país centro-americano é seguido pela Venezuela, com taxa de homicídios de 53,7. No outro lado da lista, os principados

de Mônaco e Liechtenstein tiveram taxa zero de homicídio. Já Cingapura teve

uma taxa de 0,2 morto por 100 mil habitantes e o Japão, 0,3. Para ter-mos uma idéia, o líder em violência

e cobaia do plano federal Brasil Mais Seguro, Alagoas, acumula 64,6 assassina-

tos por 100 mil habitantes. A Secretaria de Se-gurança Pública de São Paulo também lembra que, em 2012, sua taxa de homicídios foi de 11,53 para cada 100 mil habitantes, na época, a mais baixa do país. Contudo, nossas taxas são 50 a 100 vezes maiores do que a de paí-ses como o Japão. Isso marca o quanto ainda temos que percorrer para chegar a uma taxa minimamente civilizada.

Concluímos que, se a população brasileira não tomar enérgicas providências, estaremos fadados a desgraças nunca antes conhecidas neste país. Nossas ações devem ser claras e pacíficas, caso contrário estaremos apenas de-monstrando que não sabemos resolver nossos problemas, encarcerando-nos cada vez mais dentro de nossas residências em estado cons-tante de insegurança ou, para aqueles que podem, mudando-se para outros países que outrora chamavam de imperialistas. O povo vai ter que edificar o seu próprio Estado De-mocrático de Direito se espera realmente ser considerado algum dia como cidadão e bene-ficiário maior de seus representantes eleitos.


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CONDOMÍNIO: Assembléia ordinária ou extraordinária?

O artigo 1334 do Código Civil diz que a Convenção deve determinar a competência das assembleias (inciso III) e o artigo 1348 destaca que o síndico deve convocar a assem-bleia dos condôminos.

Mais adiante, o artigo 1350 determina que o síndico convoque anualmente uma assembleia para aprovar a previsão orçamen-tária, prestar contas e, eventualmente, eleger seu substituto.

E somente no artigo 1355 se refere a as-sembleias extraordinárias que poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

O artigo 1334 do Código Civil diz que a Convenção

deve determinar a competência das

assembleias (Inciso III) e o artigo 1348 destaca

que o síndico deve convocar a assembleia

dos condôminos

Assim, convencionou-se denominar de “ordinária” a assembleia anual a que se re-fere o artigo 1350 e de “extraordinárias” as demais.

Daí é frequente a dúvida sobre quais as-suntos podem ser decididos numa assem-bleia ordinária e quais na extraordinária, dando margem a muita discussão, na verdade desnecessária.

O Código Civil não manteve as exigências da lei anterior, nº 4.591/64, (que regulava os condomínios e ainda está em vigor, mas só com relação às incorporações), relativamente às assembleias gerais extraordinárias, como por exemplo, que a Convenção somente po-deria ser modificada em assembleia geral extraordinária. Assim, a Convenção pode ser modificada também numa assembleia geral ordinária.

Interessante observar que o Código Civil evitou a referência ao tipo de assembleia, não empregando o termo “ordinária” e utilizando a palavra “extraordinária” somente uma única vez, no artigo 1355.

Para Nisske Gondo e J. Nascimento Fran-co, no livro “Condomínio em Edifícios”, desde

que conste da Ordem do Dia, qualquer maté-ria pode ser discutida e deliberada na Assem-bleia Geral Ordinária.

Na mesma obra, os autores fazem a se-guinte referência: “João Eunápio Borges, tra-tando das sociedades anônimas, diz que é perfeitamente possível a realização de uma Assembleia única – Ordinária e Extraordinária – uma vez preenchido o quórum para ambas. Fala-se, nesses dispositivos legais, em Assem-bleia Extraordinária, na presunção de que a matéria, por ser urgente, não pode aguardar a reunião ordinária dos condôminos. Contu-do, se houver quórum legal ou o previsto na Convenção, pode a Assembleia Geral Ordiná-ria discutir, e votar toda e qualquer matéria, desde que constante da ordem do dia e do edital convocatório”.

É possível complementar, no sentido de que também a assembleia geral extraordi-nária pode perfeitamente decidir acerca de, por exemplo, previsão orçamentária, que por algum motivo não foi decidida na assembleia anual obrigatória ou então aprovar as contas do síndico de determinado período.

A conclusão que forçosamente se extrai é

que qualquer matéria pode ser discutida tan-to na assembleia ordinária quanto na extraor-dinária e que assuntos deliberados em uma podem ser rediscutidos em outra, desde que, obviamente, respeitadas as regras previstas tanto na lei quanto na Convenção Condomi-nial.

Não é o assunto que obriga necessaria-mente que ela seja ordinária ou extraordi-nária. Portanto, deveria haver exigência para uma assembleia geral, no mínimo, por ano, sem especificação se ordinária ou extraordi-nária, para aprovação das contas do síndico, relativamente aos doze meses anteriores e aprovação da previsão orçamentária que não precisa ser dos doze meses vindouros, pois pode haver previsão somente para três ou seis meses, dependendo da situação de cada condomínio.

Vamos simplificar e deixar de usar os adje-tivos “ordinária” e “extraordinária” e chamar todas, simplesmente, de “assembleia geral”?

• POR Daphnis Citti de Lauro, Advogado


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NBR 16280E o síndico, como

deverá agir?O que esperar

dos CondôminosNa edição passada, comentamos através de

matéria do aumento das responsabilidades que são atribuídas a quem pensou em apenas cum-prir com compromisso de um rodízio. Na linha de frente, o então Síndico se vê as voltas com a inadimplência e de repente, por atribuição do cargo, deverá bater à porta do vizinho que no do-mingo passado esta por dividir a churrasqueira do prédio... É uma situação que por vezes contribui para que a inadimplência aumente, e quando o responsável pelas contas não solicita a interven-ção da Administradora...

Com referencia a NBR 16280, que vem para impor mais uma “saia justa” para o Síndico. No que tange à inadimplência, a não atuação trará prejuízo à todos no condomínio, porém a omissão no atendimento dessa norma, trará consequência que poderão atingir o patrimônio do responsável

pela edificação, no caso o Síndico, no âm-bito civil, e no criminal por omissão.

As edificações sofrem diversas ações pelo tempo, pelos usuários, por negligen-cias, até por opções errôneas onde muitas das vezes é decidida a execução de uma obra e a preocupação inicial é com a beleza da estrutura em detrimento da segurança da mesma.

Para garantir ao Síndico uma gestão que aten-da estas exigências, para garantir que a edificação tenha os tratamentos preventivos a tempo, e que as alterações dentro das unidades não coloque em risco a estrutura do prédio, cada vez mais a figura do profissional responsável pela edificação se torna necessário. É mais um custo para o con-domínio, mas é o atendimento de uma exigência legal, que será fiscalizada pelos Creas de todo o país.

Todos moradores em condomí-nios deveriam cumprir um mandato de Síndico. Teriam ciência das obrigações e responsa-bilidade que o cargo imputa. A última, é a que consideramos mais compromete-dora para a pessoa física do Síndico, e esta vigorando desde maio pas-sado.

Trata-se da NBR 16280, que se utiliza da auto-ridade do Síndico para evitar o que já ocorreu em alguns prédios aqui no sul como também no Rio

de Janeiro. “O Síndico, com o auxilio da administradora, com base em pa-recer de especialista, poderão auto-

rizar, autorizar com ressalvas ou proibir reformas nas unidades habitacionais, caso entendam que ela irá colocar em risco a edificação.”

Portanto sugerimos aos condôminos que evitem mais um desgaste para o Sindico, informando previamente o Síndico, sua intenção de fazer

algum tipo de reforma em sua unidade habitacional, e adequando-a as exigências legais, com o projeto de execução e com a ART.

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CONTAS DO CONDOMÍNIO?

Que regime escolher para o controle das

• 1 – O QUE SÃO REGIME DE CAIXA E DE COMPETÊNCIA?

O Regime de Caixa considera o registro dos documentos na data que foram recebidos ou pagos efe-tivamente. Exemplo: Foi feito um acordo com o morador no dia 10/04/2014, porém o pagamento ocorrerá no dia 05/05/2014. Segundo este regime, no demonstrativo dos re-cebimentos do mês 04/2014, a receita não cons-tará, somente no mês 05/2014.

No Regime de Competência, o registro do documento se dá na data do nascimento

da obrigação (fato gerador), ou seja, da emissão do documento, não

importando quando será rece-bido ou pago. Exemplo: no dia

10/04/2014 foi realizado um serviço de troca de tubulação de água, porém o serviço será pago no dia 02/05/2014. Nesse regime, o demonstra-

tivo do mês 04/2014 já trará o lançamento ou reconhecimen-

to dessa despesa.

• 2 – QUAL O MELHOR FORMA-TO?

Considero o Regime de Caixa o mais ade-quado para a maioria dos condomínios, que não possuem estrutura contábil formal, pois propor-ciona maior transparência à gestão, em função

da facilidade de se verificar os valores recebidos e pagos no mês, podendo-se adotar como parâ-metro o extrato bancário (conciliação bancária). Já o Regime de Competência exige outros con-troles, além do extrato bancário, o que dificulta seu acompanhamento por parte dos síndicos e conselheiros.

• 3 – QUANDO E COMO USAR O REGIME DE COMPETÊNCIA?

O Regime de Caixa não exclui a necessidade de haver, em paralelo, Demonstrativos Financei-ros que também informem os valores e as par-celas já contratados, tanto das despesas como das receitas, mencionado o nome das empresas (despesas) e, no caso das receitas provenientes de acordos com inadimplentes, o número das unidades.

Fonte: Direcional Condomínios

Existem dois tipos de demonstrativos para o controle

das contas mensais dos condomínios. A seguir, a Profa.

Rosely Benevides de O. Schwartz analisa a melhor opção


CONDOMÍNIOTaxa de• DEFINIÇÃO

As taxas condominais destinam-se ao custeio das despesas e devem ser calcula-das tendo por base o resultado da soma das despesas, dividido pela fração ideal de cada unidade (salvo disposição em contrário na Convenção), cobrada mensalmente, com vencimentos estabelecidos pela Convenção do Condomínio, ou no silêncio dela, pela As-sembleia Geral.

Art. 1.336. São deveres do condômino:I – Contribuir para as despesas do condo-

mínio, na proporção de suas frações ideais; salvo disposição em contrário na convenção;

• TAXA ORDINÁRIA

É toda aquela necessária para custear as despesas normais do condomínio, tanto para sua conservação como para sua administra-ção, e estão definidas na Lei 8.245/91:

Art. 23. Parágrafo Primeiro: Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, espe-cialmente:

O síndico não tem poder para isentar multa de pagamento de

taxa em atraso

a) Salários, encargos trabalhistas, contribui-ções previdenciárias e sociais dos emprega-dos do condomínio;

b)Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) Limpeza, conservação e pintura das instala-ções e dependências de uso comum;

d) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, me-cânicos e de segurança, de uso comum;

e) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) Pequenos reparos nas dependências e ins-talações elétricas e hidráulicas de uso co-mum;

h) Rateios de saldo devedor, salvo se referen-tes a período anterior ao início da locação;

i) Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou com-plementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a pe-ríodo anterior ao início da locação.

• TAXA EXTRAORDINÁRIA

É aquela taxa proposta e aprovada em Assembleia Geral devidamente convocada,

destinada a obras de melhoramentos, ben-feitorias e ou inovações na edificação ou no condomínio, entre elas:

Art. 22. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotinei-ros de manutenção do edifício, especialmen-te: a) Obras de reformas ou acréscimos que inte-

ressem a estrutura integral do imóvel; b) Pintura das fachadas, empenas, poços de

aeração e iluminação, bem como das es-quadrias externas;

c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomuni-cação, de esporte e de lazer;

f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) Constituição de fundo de reserva.

• OUTRAS RECOMENDAÇÕES

– As taxas para serem cobradas devem ser anteriormente aprovado seu valor em as-

sembleia geral.– Os condôminos em atraso não podem ser

impedidos de usarem as áreas comuns, tampouco serem discriminados dos de-mais serviços do condomínio.

– Para o critério de rateio deve ser seguido rigorosamente o que determina a Conven-ção de cada condomínio. No silêncio dela, vale o critério do rateio pelo coeficiente de proporcionalidade (fração ideal).

– As taxas devem ser cobradas de todas as unidades (exceto critério de remuneração do síndico), estando elas ocupadas ou não.

– O síndico não tem poder para isentar multa de pagamento de taxa em atraso.

– Não prevê a lei nenhuma multa diária pelo pagamento em atraso das taxas. Apenas a multa de 2% e mora de 1% ao mês, salvo ju-ros moratórios convencionados (Art. 1.336 parágrafo Primeiro – CCB).

– A cobrança judicial pode ser feita desde o primeiro mês de atraso, porém, é aconse-lhável aguardar o 3º. mês de inadimple-mento, evitando assim acúmulo de ações e mais trabalho para o síndico (participação em audiências).

• POR Inaldo Dantas – Advogado Administrador de Condomínio –

Presidente do Secovi-PB

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A tragédia da boate Kiss, em Santa Maria (RS) em janeiro de 2013, alertou para a necessidade de melhorar a legislação de prevenção de incêndios e reforçar a fiscalização em casas noturnas, bares, restaurantes, condomínios e outros. A lei aprovada na Assembléia Legislativa e sancionada pelo governador Tarso Genro em dezembro de 2013, atualiza as regras de prevenção de incêndio e prevê mais rigor na fiscalização e manutenção dos estabelecimentos.

Além de todos os cuidados para prevenir os sinistros, o novo PPCI procurou enfatizar a necessidade da melhoria das saídas alternativas e rotas de fugas que deverão estar de acordo com as normas estabelecidas pela ABNT.

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Há meses em que o fechamento das contas sai um pouco do con-trole, especialmente em época de dissídio e pagamento de férias e do 13º salário dos fun-cionários. Algumas adminis-tradoras consideram legítimo que o síndico utilize parcialmen-te o Fundo de Reserva para cobrir esse tipo de contingência. Outros especia-listas acreditam, porém, que somente com a aprovação prévia de assembleia seja correto utilizar esses recursos. A seguir, a advogada Evelyn Roberta Gasparetto analisa a questão.

• 1 – QUANDO, ONDE E COMO OS SÍN-DICOS PODEM UTILIZAR O FUNDO DE

RESERVA?Normalmente as convenções es-

tipulam como o Fundo de Reserva deve ser empregado, muitas

vezes atrelando seu uso apenas a casos emergen-ciais. Caso haja a necessi-

dade de cobrir a conta or-dinária, e caso a Convenção

não o proíba expressamente, o síndico deverá convocar assembleia para aprovar essa desti-nação. De qualquer maneira, se a Convenção

não discriminar a maneira como deverá ser utilizado o Fundo, o síndico poderá entender que ele se destine a todo gasto que apareça repentinamente e que não esteja previsto na forma ordinária, como, por exemplo, queima de elevador, inundação etc.

• 2 – O USO DESSES RECURSOS DEVERÁ SER APROVADO EM ASSEMBLEIA?

Sim. O síndico deverá colocá-lo sempre em votação, previamente. No entanto, caso haja uma emergência que não permita chamar a Assembleia, ele deverá utilizar a quantia exis-tente, reparar a situação emergencial e convo-

car, logo em seguida, sua análise e votação pe-los condôminos, prestando as contas devidas.

• 3 – COMO REGULARIZAR A SITUAÇÃO QUANDO ELA OCORREU EM OUTROS MO-MENTOS?

Será preciso convocar uma Assembleia de-monstrando claramente a situação, para que todos os moradores a entendam e possam conceder sua devida aprovação.

• POR Redação do Viva o Condomínio

Fonte: Direcional Condomínios

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EXEMPLAR DO SÍNDICO A COPA - clicksindico.com.br · Avaliação técnica para implantação do Serviço de Portaria Treinamento dos Porteiros conforme Normas de Procedimentos adotados