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Nº: 2120
Bairro: UF: SP
Data do laudo:
ART nº:
Assinatura Avaliador Inserir assinaturaData da vistoria:
30/07/2020
Email [email protected]: (11) 5543-3011
CREA Resp.: 5069000783Nome Avaliador: Fabio Luiz de Castro
10/07/2020
Idade Imóvel: 1
AV. SALGADO FILHO
Metodologia - ABNT NBR 14653:
BOSQUE MAIA Município: GUARULHOS CEP: 07115-000
Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 72
BANCO SANTANDER
Observações impactantes na avaliação
Indício de contaminação ambiental
Não foi verificado nenhum indício de contaminação ambiental durante a vistoria.
Resumo de Valores
Proprietário:
Endereço Completo:
Tipo de Imóvel: Uso do Imóvel:Prédio Comercial Inteiro Comercial
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
Durante a vistoria foi verificado alguns problemas patologicos nas salas (913/ 1014/ 1015/ 1016/ 1116/ 2108/ 2122/ 2308/ 2313/ 2318)
tais como: Trincas, vazamento de água, infiltrações nas paredes provocadas pelo vazamento de água e acúmulo de água na salas,
cerâmica faltante (vide relatório fotográfico).
Foi verificado que a salas 2302/ 2303/ 2304/ 2305 estão unificadas e atualmente utilizadas pelos corretores da construtora.
Este relatório refere-se a avaliação das unidades das Salas Comerciais do empreendimento Via Alameda situado na Av Salgado Filho, 2120
esquina com Rua Carmela Antônia Fanganiello Cechianato , todas as unidades encontra-se desocupada e, elas tem direito ao uso de 1 ou 2
vagas de garagem situado nos subsolos do empreendimento. Durante a vistoria foi verificado que as unidades encontra-se com as suas obras
civis finalizadas e habitável. As áreas utilizadas para cálculo de avaliação encontra-se na página seguinte.
Detalhamento dos valores encontra-se na página seguinte
Validade do Laudo 1 ANO
Inserir Foto do Imóvel AvaliandoInserir Foto do Imóvel Avaliando
Nº: 2120
Bairro: UF: SP
# Dossiê Tipol. Nº Sala Bloco Área Nº Vagas % Desc
1 14775 Sala 101 1 51,74 1,00 -41%
2 14782 Sala 201 1 51,74 2,00 -41%
3 14792 Sala 202 1 37,65 1,00 -41%
4 14800 Sala 203 1 49,44 2,00 -41%
5 14804 Sala 207 1 38,64 1,00 -41%
6 14810 Sala 209 1 37,62 1,00 -41%
7 14819 Sala 211 1 37,62 1,00 -41%
8 14830 Sala 213 1 37,62 1,00 -41%
9 14831 Sala 214 1 37,62 1,00 -41%
10 14832 Sala 215 1 37,62 1,00 -41%
11 14833 Sala 216 1 37,62 1,00 -41%
12 14837 Sala 217 1 37,62 1,00 -41%
13 14844 Sala 218 1 37,62 1,00 -41%
14 14850 Sala 219 1 38,05 1,00 -41%
15 14853 Sala 220 1 38,05 1,00 -41%
16 14860 Sala 311 1 37,62 1,00 -41%
17 14867 Sala 314 1 37,62 1,00 -41%
18 14870 Sala 315 1 37,62 1,00 -41%
19 14877 Sala 401 1 51,74 2,00 -41%
20 14880 Sala 402 1 37,65 1,00 -41%
21 14885 Sala 407 1 38,64 1,00 -41%
22 14888 Sala 419 1 38,05 1,00 -41%
23 14892 Sala 502 1 37,65 1,00 -41%
24 14894 Sala 503 1 49,44 2,00 -41%
25 14897 Sala 506 1 37,62 1,00 -41%
26 14901 Sala 507 1 38,64 1,00 -41%
27 14905 Sala 518 1 37,62 1,00 -41%
28 14907 Sala 701 1 51,74 2,00 -41%
29 14959 Sala 703 1 49,44 2,00 -41%
30 14962 Sala 704 1 49,44 2,00 -41%
31 14968 Sala 719 1 38,05 1,00 -41%
32 14971 Sala 801 1 51,74 2,00 -41%
33 14978 Sala 803 1 49,44 2,00 -41%
34 14981 Sala 804 1 49,44 2,00 -41%
35 14986 Sala 812 1 37,62 1,00 -41%
36 14989 Sala 907 1 38,64 1,00 -41%
37 14996 Sala 909 1 37,62 1,00 -41%
38 14999 Sala 910 1 37,62 1,00 -41%
39 15002 Sala 913 1 37,62 1,00 -41%
40 15006 Sala 915 1 37,62 1,00 -41%
41 15009 Sala 916 1 37,62 1,00 -41%
42 15029 Sala 917 1 37,62 1,00 -41%
43 15031 Sala 918 1 37,62 1,00 -41%
44 15033 Sala 919 1 38,05 1,00 -41%
45 15035 Sala 921 1 31,08 1,00 -41%
46 15078 Sala 1005 1 37,62 1,00 -41%
47 15011 Sala 1006 1 37,62 1,00 -41%
48 15007 Sala 1010 1 37,62 1,00 -41%
49 15005 Sala 1012 1 37,62 1,00 -41%
50 15003 Sala 1014 1 37,62 1,00 -41%
51 15000 Sala 1015 1 37,62 1,00 -41%
52 14997 Sala 1016 1 37,62 1,00 -41%
53 14993 Sala 1017 1 37,62 1,00 -41%
54 14990 Sala 1020 1 38,05 1,00 -41%
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
145.000,00
Endereço Completo: AV. SALGADO FILHO
Proprietário:
144.000,00
BOSQUE MAIA Município: GUARULHOS CEP: 07115-000
140.000,00
202.000,00
144.000,00
140.000,00
140.000,00
140.000,00
193.000,00
212.000,00
Andar Valor de Liq. Forçada
142.000,00
140.000,00
140.000,00
140.000,00
Valor de Mercado
325.000,00
357.000,00
236.000,00
341.000,00
243.000,00
236.000,00
236.000,00
236.000,00
236.000,00
236.000,00
212.000,00
140.000,00
140.000,00
140.000,00
140.000,00
140.000,00
140.000,00
142.000,00
147.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
142.000,00
140.000,00
202.000,00
207.000,00
207.000,00
143.000,00
140.000,00
144.000,00
140.000,00
216.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
145.000,00
118.000,00
143.000,00
143.000,00
159.090
159.107
159.057
158.960
158.961
241.000,00
241.000,00
241.000,00
244.000,00
241.000,00
236.000,00
364.000,00
348.000,00
239.000,00
236.000,00
341.000,00
348.000,00
239.000,00
239.000,00
159.014
159.015
159.081
159.082
158.997
159.009
158.962
158.963
158.964
158.965
159.059
159.079
159.134
159.118
159.119
159.121
159.127
159.109
159.110
159.113
159.115
159.128
159.132
159.116
159.117
158.966
158.979
158.982
158.983
158.991
158.992
Matrícula
158.941
158.947
158.948
158.949
158.953
158.955
158.957
158.959
4º
2º
2º
2º
2º
2º
2º
1º
2º
2º
2º
2º
2º
2º
2º
2º
3º
3º
3º
4º
4º
10º
9º
9º
9º
9º
10º
10º
9º
9º
9º
9º
9º
9º
10º
4º
5º
5º
8º
8º
8º
5º
7º
7º
8º
357.000,00
236.000,00
243.000,00
236.000,00
236.000,00
236.000,00
236.000,00
236.000,00
236.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
348.000,00
241.000,00
248.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
244.000,00
BANCO SANTANDER
364.000,00 216.000,00
207.000,00
159.060 7º 348.000,00 207.000,00
159.075 7º 244.000,00 145.000,00
159.018 5º 236.000,00
159.019 5º 243.000,00
159.030
199.000,00
241.000,00
159.136
159.137
159.138
159.139
159.142
10º
10º
10º
10º
10º
Nº: 2120
Bairro: UF: SP
# Dossiê Tipol. Nº Sala Bloco Área Nº Vagas % Desc
Endereço Completo: AV. SALGADO FILHO
Proprietário:
BOSQUE MAIA Município: GUARULHOS CEP: 07115-000
193.000,00
Andar Valor de Liq. ForçadaValor de Mercado
325.000,00
Matrícula
158.941 1º
BANCO SANTANDER
55 14774 Sala 1110 1 37,62 1,00 -41%
56 14983 Sala 1102 1 37,65 1,00 -41%
57 14980 Sala 1105 1 37,62 1,00 -41%
58 14977 Sala 1106 1 37,62 1,00 -41%
59 14974 Sala 1107 1 38,64 1,00 -41%
60 14972 Sala 1108 1 37,62 1,00 -41%
61 14969 Sala 1109 1 37,62 1,00 -41%
62 14987 Sala 1101 1 51,74 2,00 -41%
63 14783 Sala 1111 1 37,62 1,00 -41%
64 14791 Sala 1112 1 37,62 1,00 -41%
65 14796 Sala 1113 1 37,62 1,00 -41%
66 14802 Sala 1114 1 37,62 1,00 -41%
67 14806 Sala 1115 1 37,62 1,00 -41%
68 14812 Sala 1116 1 37,62 1,00 -41%
69 14855 Sala 1117 1 37,62 1,00 -41%
70 14863 Sala 1119 1 38,05 1,00 -41%
71 15082 Sala 1120 1 38,05 1,00 -41%
72 15097 Sala 1204 1 49,44 2,00 -41%
73 15099 Sala 1206 1 37,62 1,00 -41%
74 15102 Sala 1207 1 38,64 1,00 -41%
75 15103 Sala 1209 1 37,62 1,00 -41%
76 15106 Sala 1210 1 37,62 1,00 -41%
77 15110 Sala 1211 1 37,62 1,00 -41%
78 15112 Sala 1212 1 37,62 1,00 -41%
79 15114 Sala 1213 1 37,62 1,00 -41%
80 15116 Sala 1214 1 37,62 1,00 -41%
81 15118 Sala 1215 1 37,62 1,00 -41%
82 15120 Sala 1216 1 37,62 1,00 -41%
83 15122 Sala 1217 1 37,62 1,00 -41%
84 15125 Sala 1218 1 37,62 1,00 -41%
85 15126 Sala 1301 1 51,74 2,00 -41%
86 15124 Sala 1302 1 37,65 1,00 -41%
87 15123 Sala 1304 1 49,44 2,00 -41%
88 15121 Sala 1308 1 37,62 1,00 -41%
89 15119 Sala 1309 1 37,62 1,00 -41%
90 15117 Sala 1310 1 37,62 1,00 -41%
91 15115 Sala 1311 1 37,62 1,00 -41%
92 15113 Sala 1313 1 37,62 1,00 -41%
93 15109 Sala 1315 1 37,62 1,00 -41%
94 15107 Sala 1317 1 37,62 1,00 -41%
95 15105 Sala 1319 1 38,05 1,00 -41%
96 15100 Sala 1321 1 31,08 1,00 -41%
97 15096 Sala 1407 1 38,64 1,00 -41%
98 15095 Sala 1408 1 37,62 1,00 -41%
99 15093 Sala 1409 1 37,62 1,00 -41%
100 15091 Sala 1410 1 37,62 1,00 -41%
101 15089 Sala 1411 1 37,62 1,00 -41%
102 15085 Sala 1412 1 37,62 1,00 -41%
103 15016 Sala 1601 1 51,74 2,00 -41%
104 15081 Sala 1419 1 38,05 1,00 -41%
105 15019 Sala 1420 1 38,05 1,00 -41%
106 15012 Sala 1606 1 37,62 1,00 -41%
107 15008 Sala 1607 1 38,64 1,00 -41%
148.000,00
148.000,00
146.000,00
150.000,00
148.000,00
120.000,00
150.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
220.000,00
146.000,00
211.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
147.000,00
143.000,00
143.000,00
216.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
143.000,00
145.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
371.000,00
249.000,00
249.000,00
246.000,00
253.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
249.000,00
203.000,00
253.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
371.000,00
246.000,00
355.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
253.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
246.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
244.000,00
244.000,00
355.000,00
145.000,00
211.000,00
146.000,00
150.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
146.000,00
220.000,00
11º
11º
11º
11º
11º
11º
12º
12º
12º
241.000,00
241.000,00
241.000,00
241.000,00
248.000,00
241.000,00
241.000,00
364.000,00
241.000,00
159.154
159.146
159.149
159.150
159.151
159.152
159.153
159.145
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159.261
11º
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16º
16º
Nº: 2120
Bairro: UF: SP
# Dossiê Tipol. Nº Sala Bloco Área Nº Vagas % Desc
Endereço Completo: AV. SALGADO FILHO
Proprietário:
BOSQUE MAIA Município: GUARULHOS CEP: 07115-000
193.000,00
Andar Valor de Liq. ForçadaValor de Mercado
325.000,00
Matrícula
158.941 1º
BANCO SANTANDER
108 15001 Sala 1611 1 37,62 1,00 -41%
109 14995 Sala 1613 1 37,62 1,00 -41%
110 14991 Sala 1617 1 37,62 1,00 -41%
111 14984 Sala 1618 1 37,62 1,00 -41%
112 14973 Sala 1701 1 51,74 2,00 -41%
113 14967 Sala 1704 1 49,44 2,00 -41%
114 14963 Sala 1705 1 37,62 1,00 -41%
115 14957 Sala 1706 1 37,62 1,00 -41%
116 14956 Sala 1707 1 38,64 1,00 -41%
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127 14773 Sala 1718 1 37,62 1,00 -41%
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131 14790 Sala 1906 1 37,62 1,00 -41%
132 14794 Sala 1907 1 38,64 1,00 -41%
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139 14818 Sala 1914 1 37,62 1,00 -41%
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144 14861 Sala 1919 1 38,05 1,00 -41%
145 14864 Sala 1920 1 38,05 1,00 -41%
146 14866 Sala 1921 1 31,08 1,00 -41%
147 14872 Sala 2101 1 51,74 2,00 -41%
148 14876 Sala 2103 1 49,44 2,00 -41%
149 14882 Sala 2104 1 49,44 2,00 -41%
150 14884 Sala 2105 1 37,62 1,00 -41%
151 14891 Sala 2106 1 37,62 1,00 -41%
152 15129 Sala 2107 1 38,64 1,00 -41%
153 15130 Sala 2108 1 37,62 1,00 -41%
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157 15135 Sala 2112 1 37,62 1,00 -41%
158 15138 Sala 2113 1 37,62 1,00 -41%
159 15141 Sala 2114 1 37,62 1,00 -41%
160 15144 Sala 2115 1 37,62 1,00 -41%
149.000,00
149.000,00
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371.000,00
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16º
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21º
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21º
Nº: 2120
Bairro: UF: SP
# Dossiê Tipol. Nº Sala Bloco Área Nº Vagas % Desc
Endereço Completo: AV. SALGADO FILHO
Proprietário:
BOSQUE MAIA Município: GUARULHOS CEP: 07115-000
193.000,00
Andar Valor de Liq. ForçadaValor de Mercado
325.000,00
Matrícula
158.941 1º
BANCO SANTANDER
161 15017 Sala 2116 1 37,62 1,00 -41%
162 15020 Sala 2117 1 37,62 1,00 -41%
163 15023 Sala 2118 1 37,62 1,00 -41%
164 15024 Sala 2119 1 38,05 1,00 -41%
165 15026 Sala 2120 1 38,05 1,00 -41%
166 15030 Sala 2122 1 31,08 1,00 -41%
167 15032 Sala 2205 1 37,62 1,00 -41%
168 15036 Sala 2206 1 37,62 1,00 -41%
169 15038 Sala 2207 1 38,64 1,00 -41%
170 15040 Sala 2208 1 37,62 1,00 -41%
171 15042 Sala 2209 1 37,62 1,00 -41%
172 15054 Sala 2210 1 37,62 1,00 -41%
173 15056 Sala 2211 1 37,62 1,00 -41%
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175 15059 Sala 2213 1 37,62 1,00 -41%
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178 15067 Sala 2216 1 37,62 1,00 -41%
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182 15108 Sala 2221 1 31,08 1,00 -41%
183 15111 Sala 2222 1 31,08 1,00 -41%
184 15127 Sala 2302 1 37,65 1,00 -41%
185 15128 Sala 2303 1 49,44 2,00 -41%
186 15152 Sala 2304 1 49,44 2,00 -41%
187 15157 Sala 2305 1 37,62 1,00 -41%
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189 15165 Sala 2307 1 38,64 1,00 -41%
190 15166 Sala 2308 1 37,62 1,00 -41%
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192 15182 Sala 2310 1 37,62 1,00 -41%
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200 14793 Sala 2318 1 37,62 1,00 -41%
201 14798 Sala 2319 1 38,05 1,00 -41%
202 14799 Sala 2320 1 38,05 1,00 -41%
203 14803 Sala 2321 1 31,08 1,00 -41%
204 14807 Sala 2322 1 31,08 1,00 -41%
Data do laudo:
ART nº:
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
151.000,00
151.000,00
123.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
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123.000,00
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149.000,00
149.000,00
254.000,00
254.000,00
207.000,00
251.000,00
254.000,00
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251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
258.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 72
30/07/2020Assinatura Avaliador
Data da vistoria: 10/07/2020
Nome Avaliador: Fabio Luiz de Castro CREA Resp.: 5069000783
Telefone: (11) 5543-3011 Email [email protected]
123.000,00 159.430 23º 207.000,00
Validade do Laudo 1 ANO
159.380
159.381
159.382
159.383
159.420
159.421
159.384
159.386
159.391
159.392
159.393
159.394
159.395
159.396
159.397
159.398
159.399
159.400
159.401
159.402
159.403
159.422
159.423
159.424
159.425
159.426
159.427
159.428
159.429
21º
21º
21º
21º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
159.404
159.405
159.407
159.408
159.410
159.411
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159.415
159.416
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159.418
159.419
21º
21º
22º
22º
22º
22º
22º
22º
22º
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22º
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23º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
23º
254.000,00
207.000,00
251.000,00
251.000,00
258.000,00
251.000,00
251.000,00
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251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
251.000,00
254.000,00
207.000,00
207.000,00
251.000,00
362.000,00
362.000,00
251.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
149.000,00
151.000,00
123.000,00
123.000,00
149.000,00
215.000,00
215.000,00
149.000,00
149.000,00
153.000,00
mín. máx.
0 0
1 4
0 0 Alto Ruim
Casa x Normal Regular
x Baixo x Bom
Mínimo Em Construção
x x
x x
x x
x
Outro: Outro:
x Outro - Descrever Abaixo:
x x
x x
x x
x x
x
x x
x x
x x
x
x
x
Outro - Descrever Abaixo
x x
x
x
m x
x
x
m²
m m m %
Logradouro AV. SALGADO FILHO Número 2120
Nome do empreendimento: CONDOMINIO VIA ALAMEDA - COMERCIAL
CARACTERÍSTICAS GERAIS DO EMPREENDIMENTO
Uso do Condomínio: COMERCIALNº Andares por Bloco: 29
Nº Total de Unidades: 490 Salas + 20 Lojas
Cidade: GUARULHOS UF SP
Bairro: BOSQUE MAIA CEP 07115-000
Tipo das Unidades
Avaliadas:
Número Dormitórios:
Nº Vagas Garagem: Padrão Acabamento Imóvel: Estado Conservação Imóvel:
Apartamento Nº Suítes
Unidades por Andar 22
Fechamento das Paredes Alvenaria
Outro: Alvenaria Interna em Drywall
Estado Conservação Condomínio: Indício Ocupação Imóvel:
Bom Ruim Habitado Desabitado
Nº de Elevadores: 9
Sala Comercial Nº Blocos: 1
Misto Idade Aparente: 1
Sauna Sala de Ginastica TV Satelite
Gerador Loja de conveniencia Depósito Individual
Regular Em Implantação
Infraestrutura do Imóvel:
Playground Salão de festas Lavanderia Coletiva Outro - Descrever Abaixo:
Pista de cooper Interfone Vigilancia eletronica
Piscina TV a cabo Jardins
Churrasqueira Salão de jogos Quadra esportiva
RESUMO/DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO
O Condomínio Via Alameda - Comercial é composto por 01 torre com 4 subsolos, Térreo, mezanino,1º pavimento, 2º ao 22º pavimentos tipo e cobertura/ático.
Cada pavimento tipo conterá 22 unidades de conjuntos comerciais, totalizando em 490 unidades de salas comerciais. Haverá ainda 20 Lojas comerciais
localizadas no térreo do empreendimento.
Contará também com a infraestrutura de 4 subsolos, térreo, mezanino, 1º pavimento ( com estacionamento, seis salas comerciais, e espaço para 02 salas de
reunião e espaço para descanso).
Haverá 490 unidades de salas comerciais, cada uma delas terá aproximadamente de 31,08m² à 51,74m², com o salão amplo para escritório , 01 lavabo e um
terraço.
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Região: Comercial Padrão da Região: Médio Tipo Pavimentação: Asfalto
Rede Bancária Segurança
Lazer Clínicas/Hospitais
Centro Comercial
Aeroporto
Serviços Públicos e Comunitários:
Metrô Parque
Escola Coleta de Lixo
Ônibus Shopping Center
Esgoto Sanitário Iluminação Pública Cisterna/Poço Artesiano
Esgoto Pluvial
Fatores Valorizantes: Restritivos:
Infraestrutura:
Água Energia Elétrica Gás Canalizado
Pavimentação Telefone Fossa
Vista para o mar Favela Outro - Descrever Abaixo
Vista para parque Córregos/Rios
Vista permanente Risco Ambiental
Metrô
Suburbano Crescente Comercial 25% - 75%
Imóvel Rural Estável Industrial Menos de 25%
Análise da Região do Bairro:
Localização Valor Imóveis na
Região
Tendência do Uso
do Terreno
Área Urbanizada
Urbano Mais de 75%
Regular Plana CondomínioIrregular Aclive Isolado
Favela Decrescente Residencial
MistoTERRENO
Formato: Topografia: Testada (Frente) Tipo de implantação:
Fração IdealLado direito Fundos Lado Esquerdo
Declive Área (em m²)
Desnível Pronunciado 10874,61 Área não Averbada
Observações:
Observações sobre as Unidades:
Esquadrias
Sala 1 Contrapiso Pintura Forro de Gesso Alumínio
MANIFESTAÇÕES SOBRE A GARANTIA
*Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o
imóvel pode ser aceito como garantia?
Sim
UNIDADES - DETALHAMENTO
Tipo do Cômodo Quantidade Piso Parede Forro/Teto
Varanda 1 Cerâmica Textura Forro de Gesso -
Lavabo 1 Cerâmica Pintura Forro de Gesso -
Todas as unidades tipo Sala Comercial são compostas por uma sala, lavabo e terraço. As lojas terão o piso cimentado, paredes em pintura látex e caixilho de
vídro na parte frontal e teto em Pintura PVA sobre Concreto.
REGIÃO
O EMPREENDIMENTO CONDOMÍNIO VIA ALAMEDA está localizado na
Av. Salgado Filho, nº 2120 esquina com a Rua Carmela Antônia Fanganiello
Cechianato, no bairro de Bosque Maia, municipio de Guarulhos - SP. O bairro pode
ser facilmente acessado pela própria Av. Salgado Filho, além das Avenidas
Tiradentes, Paulo Faccini e Rua Teixeira Mendes. Está localizado bem próximo ao
centro de Guarulhos e tem como vizinhos os bairros de Paraventi, Picanço,
Gopouva e Macedo.
O empreendimento está localizado em uma das principais avenidas
do municipio de Guarulhos, a Av. Salgado Filho, próximo ao centro da cidade. Na
região há forte predominância comercial, como restaurantes, farmácias, redes
bancárias, lojas, bares, academias, padarias, supermercados, universidades,
hospitais, parques, hotéis, shopping e diversos outros serviços.
As ruas são asfaltadas, iluminadas e possuem rede de captação de
águas pluviais e esgoto. O bairro oferece também: linhas telefônicas, elétricas,
serviço de limpeza pública e coleta de lixo, além de atendimento de transportes
públicos urbanos e metropolitanos.
É uma região que possui uma tipologia de uso misto, em maioria,
imóveis residenciais e comerciais horizontais de padrão médio e médio-alto.
Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.42 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO
Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.112 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
CROQUI DOS ELEMENTOS AMOSTRAIS
Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.112 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
ZONEAMENTO
Localização Via Alameda -zoneamento ZM-A (Zona de Uso Misto A).
Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.112 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011
METODOLOGIA APLICADA:
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO.
A metodologia básica aplicada no presente trabalho fundamenta-se na
NBR 14.653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de
Normas Técnicas (ABNT), em suas partes: 1 - Procedimentos Gerais e 2 - Imóveis
Urbanos.
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponbilidade, qualidade e quantidade
de informações colhidas no mercado em análise.
A NBR 14653, define os seguintes métodos de avaliação :
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, é aquele que define
o valor do imóvel de forma imediata por meio de comparação direta com dados de
elementos assemelhados e que se situem em suas proximidades.
Em função da aplicação destes métodos ao final os signatários
estabelecerão a Fair Opinion, considerando as características específicas do imóvel
em questão, assim como sua liquidez perante o mercado imobiliário em que se
encontra inserido.
O método comparativo de dados de mercado, ou método direto, é aquele
que define o valor de venda de forma imediata por meio de comparação direta de
dados de elementos assemelhados.
Diante disso foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o
imóvel em análise, com a finalidade de investigar imóveis semelhantes disponíveis
para venda, obtendo-se o campo amostral composto por 5 (cinco) elementos
comparativos que podem ser observados junto aos cálculos avaliatórios – Elementos
Amostrais, que apresentam diferentes características como padrão, idade, estado
de conservação, andar e outras que impossibilitam uma comparação direta de seus
preços unitários, motivo pelo qual utiliza-se o Tratamento por Fatores, para a
determinação do Valor Unitário Básico.
Av. Engº Luiz Carlos Berrini, 828 cj.42 - CEP 04571-000 - São Paulo - Tel (11) 5543 3011
*valor sem liquidez.
Utilizando fator de liquidez de
Utilizando fator de liquidez forçada de
60
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
Est. Conservação:
Escrit Médio
R$ 1.999,830
III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
0,89R$ 5.688,20
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
R$ 4.479,80VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
DADOS DA UNIDADE AVALIADAEscrit Médio
1
Novo
anos
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
Avaliação válida para o m² das unidades comerciais localizadas em andar medio, integrantes do Condomínio Via Alameda
Comercial, situado na Avenida Salgado Filho nº 2120 - Bosque Maia, Guarulhos/SP, com direito ao uso de 01 vaga de garagem.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório:
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 6.409,60VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 6.409,60 /m²
anos
1,00
0,6989
Número de dormitórios:
Número de vagas de garagem:
0
Vida Útil:
1
R$ 6.409,60VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
m²
1,530
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1,00
1
1
1 0,950 30,00% 1 1 1 37,000 60 0 1
2 0,950 30,00% 1 1 1 37,000 60 0 60
3 0,950 30,00% 1 1 1 49,000 60 0
4 0,950 30,00% 10 3 0 42,000 60 0
5 0,950 30,00% 6 2 1 53,000 60 0
0
0 Média =
0 R$ 4.518,01 < Média < R$ 8.390,59
0 944,06
0 14,62688
0
0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opicional (R$)
1 1.925,68 4.493,24 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00
2 2.079,73 4.852,70 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,960 -194,11 1,000 1,000 0,00
3 1.803,06 4.207,14 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00
4 1.560,71 3.641,67 1,106 386,58 1,174 633,33 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00
5 2.312,26 5.395,28 1,040 217,26 1,000 0,00 1,000 0,00 0,960 -215,81 0,805 1,000 0,00
0
0
0
0
0
0
0
13,74155 Ok 11,52280 Ok 14,62688 Ok 13,33690 Ok 10,78676 14,62688 Ok
< Média < R$8.332,48Avaliação válida para o m² das unidades comerciais localizadas em andar medio, integrantes do Condomínio Via Alameda Comercial, situado na Avenida Salgado
Filho nº 2120 - Bosque Maia, Guarulhos/SP, com direito ao uso de 01 vaga de garagem.
Valor Unitário Privativo
Homogeneizado (R$/m²)Fator Andar
Variável Padrão
Construtivo
Variável
Coeficientes de variação ==>
Amostra nºOpicional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator
Vaga
Variável Localização
Fator
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
7.707,55
0,00
0,00
Fator idade e est.conserv. 0,99200
6.222,30
R$ 6.454,30 /m²
6.418,90
Coef. de variação =
Desvio padrão =
Idade
Aparente
(anos)
Estado de
Conservação
6.010,20
5.202,38
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de
Área Privativa
(R$/m²)
6.418,92
6.932,43
Número de
Dormitórios
6.738,30
0,00 6.010,20
-1.050,66 6.658,30
0,00
270.000,00
310.000,00
430.000,00
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero de
Vagas de
Garagem
Área Privativa
(m²)
área privativa (m²)
estado de conservação
idade aparente (anos)
250.000,00
Preço do Imóvel
(R$)
230.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
vida útil (anos)
fator consideradofator considerado
Ok
Pré-saneamento amostral
Média = R$ 6409,6 /m²
nº de vagas
R$4.486,72
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
Difer.
(R$)
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média :
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
Média Média x y
Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 6.418,92 6409,60
Coef. Var. Coef. Var. 12.000,00 12.000,00 2 6.932,43 6603,71
3 6.010,20 6409,60
4 5.202,38 5389,68
1 6.418,92R$ / M2 5 7.707,55 7458,81
2 6.932,43R$ / M2 0
3 6.010,20R$ / M2 0
4 5.202,38R$ / M2 0
5 7.707,55R$ / M2 0
0 / M2 0
0 / M2 0
0 / M2 0
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
MEDIA 6.454,30R$ / M2
1 6.418,90R$ / M2
2 6.738,30R$ / M2
3 6.010,20R$ / M2
4 6.222,30R$ / M2
5 6.658,30R$ / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
MEDIA 6.409,60 / M2
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
4,71
944,06
14,63
R$ 6.454,30 R$ 6.409,60
Antes da HomogeneizaçãoElemento
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
Valores Calculados
301,90
Preços
Observados
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
R$7.000,00
R$8.000,00
1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
R$7.000,00
1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
valo
res c
alc
ula
do
s (
Y)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: AVENIDA 2120
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 37,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 6.756,76 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 1 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 6.418,90
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: AVENIDA 2120
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 37,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 7.297,30 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 1 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 6.738,30
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: AVENIDA 252
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 49,00 Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 6.326,53 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 1 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 6.010,20
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: AVENIDA 1817
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 42,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 5.476,19 Idade aparente: 10 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 0 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 6.222,30
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: RUA 181
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 53,00 m² Coef.ajuste padrão: 0,81
Custo Unitário: R$ 8.113,21 Idade aparente: 6 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 1 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 6.658,30
Construção:
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
Novo/regular
R$ 430.000,00 (R$/m²)->
Área: Topog.: Opcional1: 1
R$ 230.000,00
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
Elemento Amostral : nº 05 GUARULHOS
JARDIM SANTA EDWIRGES
ZM
Fonte / Telefone:
Formato: Área de Terreno:
Formato:
Área: Topog.: Opcional1: 1
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
Área de Terreno:
Construção:
Regular
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
(R$/m²)->
Opcional1: 1
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
Elemento Amostral : nº 04 GUARULHOS
CENTRO
ZM
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
Elemento Amostral : nº 03 GUARULHOS
CENTRO
ZM
Formato: Área de Terreno:
Guarulhos Office Tower
Fonte / Telefone: Marcelo Fitipaldi
Área: Topog.: Opcional1: 1
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
ZM
Formato: Área de Terreno:
Fonte / Telefone:
Novo
Construção:
07115-363
CENTRO
Elementos Amostrais:
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
Elemento Amostral : nº 01 GUARULHOS
CENTRO
ZM
Formato:
(R$/m²)->
Área:
SALGADO FILHO Via Alameda Offices
SALGADO FILHO Via Alameda Offices
Elemento Amostral : nº 02 GUARULHOS
Topog.: Opcional1: 1
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
Fonte / Telefone:
07115-363
IMOBILIARIA STEINER (11) 2463-3744
Novo
R$ 250.000,00
07115-363
Área de Terreno:
Construção:
07115-363
SALGADO FILHO Plaza
DIOGO FARIAS 0
Construção:
Novo
R$ 310.000,00
MIRANTTE IMOVEIS (LIGIA) (11) 2971-7963
(R$/m²)->
Área: Topog.:
07110-090
HOME FAST IMOVEIS (11) 2087-2602
MARCELO CORRETOR (11) 2463-3744
SALGADO FILHO
R$ 270.000,00 (R$/m²)->
(11) 99406-1034
Fonte / Telefone:
*valor sem liquidez.
Utilizando fator de liquidez de
Utilizando fator de liquidez forçada de
60
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
Est. Conservação:
Escrit Médio
R$ 1.999,830
III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
0,89R$ 6.241,24
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
R$ 4.915,35VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
DADOS DA UNIDADE AVALIADAEscrit Médio
1
Novo
anos
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
Avaliação válida para o m² das unidades comerciais localizadas em andar medio, integrantes do Condomínio Via Alameda
Comercial, situado na Avenida Salgado Filho nº 2120 - Bosque Maia, Guarulhos/SP, com direito ao uso de 02 vaga de garagem.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório:
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 7.032,78VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 7.032,78 /m²
anos
1,00
0,6989
Número de dormitórios:
Número de vagas de garagem:
0
Vida Útil:
2
R$ 7.032,78VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
m²
1,530
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1,00
1
1
1 0,950 30,00% 1 1 1 37,000 60 0 2
2 0,950 30,00% 1 1 1 37,000 60 0 60
3 0,950 30,00% 1 1 1 49,000 60 0
4 0,950 30,00% 10 3 0 42,000 60 0
5 0,950 30,00% 6 2 1 53,000 60 0
0
0 Média =
0 R$ 4.518,01 < Média < R$ 8.390,59
0 944,06
0 14,62688
0
0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opicional (R$)
1 1.925,68 4.493,24 1,000 0,00 1,160 718,92 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00
2 2.079,73 4.852,70 1,000 0,00 1,148 718,92 1,000 0,00 0,960 -194,11 1,000 1,000 0,00
3 1.803,06 4.207,14 1,000 0,00 1,129 542,86 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00
4 1.560,71 3.641,67 1,106 386,58 1,348 1.266,67 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,00
5 2.312,26 5.395,28 1,040 217,26 1,093 501,89 1,000 0,00 0,960 -215,81 0,805 1,000 0,00
0
0
0
0
0
0
0
13,74155 Ok 10,24574 Ok 14,62688 Ok 13,33690 Ok 10,78676 14,62688 Ok
< Média < R$9.142,61Avaliação válida para o m² das unidades comerciais localizadas em andar medio, integrantes do Condomínio Via Alameda Comercial, situado na Avenida Salgado
Filho nº 2120 - Bosque Maia, Guarulhos/SP, com direito ao uso de 02 vaga de garagem.
Valor Unitário Privativo
Homogeneizado (R$/m²)Fator Andar
Variável Padrão
Construtivo
Variável
Coeficientes de variação ==>
Amostra nºOpicional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator
Vaga
Variável Localização
Fator
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
7.707,55
0,00
0,00
Fator idade e est.conserv. 0,99200
6.855,60
R$ 6.454,30 /m²
7.137,80
Coef. de variação =
Desvio padrão =
Idade
Aparente
(anos)
Estado de
Conservação
6.010,20
5.202,38
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de
Área Privativa
(R$/m²)
6.418,92
6.932,43
Número de
Dormitórios
7.457,20
0,00 6.553,10
-1.050,66 7.160,20
0,00
270.000,00
310.000,00
430.000,00
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero de
Vagas de
Garagem
Área Privativa
(m²)
área privativa (m²)
estado de conservação
idade aparente (anos)
250.000,00
Preço do Imóvel
(R$)
230.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
vida útil (anos)
fator consideradofator considerado
Ok
Pré-saneamento amostral
Média = R$ 7032,78 /m²
nº de vagas
R$4.922,95
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
Difer.
(R$)
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média :
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
Média Média x y
Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 6.418,92 6313,86
Coef. Var. Coef. Var. 12.000,00 12.000,00 2 6.932,43 6507,97
3 6.010,20 6489,92
4 5.202,38 5379,53
1 6.418,92R$ / M2 5 7.707,55 7580,11
2 6.932,43R$ / M2 0
3 6.010,20R$ / M2 0
4 5.202,38R$ / M2 0
5 7.707,55R$ / M2 0
0 / M2 0
0 / M2 0
0 / M2 0
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
MEDIA 6.454,30R$ / M2
1 7.137,80R$ / M2
2 7.457,20R$ / M2
3 6.553,10R$ / M2
4 6.855,60R$ / M2
5 7.160,20R$ / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
MEDIA 7.032,78 / M2
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
4,87
944,06
14,63
R$ 6.454,30 R$ 7.032,78
Antes da HomogeneizaçãoElemento
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
Valores Calculados
342,38
Preços
Observados
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
R$7.000,00
R$8.000,00
1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
R$7.000,00
R$8.000,00
1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
valo
res c
alc
ula
do
s (
Y)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: AVENIDA 2120
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 37,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 6.756,76 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 1 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 7.137,80
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: AVENIDA 2120
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 37,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 7.297,30 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 1 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 7.457,20
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: AVENIDA 252
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 49,00 Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 6.326,53 Idade aparente: 1 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 1 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 6.553,10
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: AVENIDA 1817
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 42,00 m² Coef.ajuste padrão: 1,00
Custo Unitário: R$ 5.476,19 Idade aparente: 10 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 0 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 6.855,60
Data : 15/07/2020 Cidade:
Endereço: RUA 181
Bairro:
Padrão construtivo: Médio CEP: Zona :
Testada:
Área Útil: 53,00 m² Coef.ajuste padrão: 0,81
Custo Unitário: R$ 8.113,21 Idade aparente: 6 anos Est.Cons:
Observações: 0 Dormitório(s) 0 Suíte(s) 1 Vaga(s) Andar 0
Preço: Área constr.: Área terreno:
Fatores Localiz.:: 1
Oferta: 0,95 R$ /m²: *** 7.160,20
Construção:
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
Novo/regular
R$ 430.000,00 (R$/m²)->
Área: Topog.: Opcional1: 1
R$ 230.000,00
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
Elemento Amostral : nº 05 GUARULHOS
JARDIM SANTA EDWIRGES
ZM
Fonte / Telefone:
Formato: Área de Terreno:
Formato:
Área: Topog.: Opcional1: 1
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
Área de Terreno:
Construção:
Regular
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
(R$/m²)->
Opcional1: 1
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
Elemento Amostral : nº 04 GUARULHOS
CENTRO
ZM
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
Elemento Amostral : nº 03 GUARULHOS
CENTRO
ZM
Formato: Área de Terreno:
Guarulhos Office Tower
Fonte / Telefone: Marcelo Fitipaldi
Área: Topog.: Opcional1: 1
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
ZM
Formato: Área de Terreno:
Fonte / Telefone:
Novo
Construção:
07115-363
CENTRO
Elementos Amostrais:
FOTO NÃO
DISPONÍVEL
Elemento Amostral : nº 01 GUARULHOS
CENTRO
ZM
Formato:
(R$/m²)->
Área:
SALGADO FILHO Via Alameda Offices
SALGADO FILHO Via Alameda Offices
Elemento Amostral : nº 02 GUARULHOS
Topog.: Opcional1: 1
B.D.I.: 1 Comercialização: 1
Fonte / Telefone:
07115-363
IMOBILIARIA STEINER (11) 2463-3744
Novo
R$ 250.000,00
07115-363
Área de Terreno:
Construção:
07115-363
SALGADO FILHO Plaza
DIOGO FARIAS 0
Construção:
Novo
R$ 310.000,00
MIRANTTE IMOVEIS (LIGIA) (11) 2971-7963
(R$/m²)->
Área: Topog.:
07110-090
HOME FAST IMOVEIS (11) 2087-2602
MARCELO CORRETOR (11) 2463-3744
SALGADO FILHO
R$ 270.000,00 (R$/m²)->
(11) 99406-1034
Fonte / Telefone:
Considerações:
Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado)IPTU 4.820,00 0,17% ao mês Taxa da aplicação financ. 5,00%Manutenção/administração 0,23% ao mês Inflação média ao ano 1,88%Comissão de venda 0,08% ao mês Custo financeiro 3,06% ao anoTotal 1 0,48% ao mês Total 2 0,25% ao mês
Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,73% fixas + financeiras
Prazo de comercialização 72 meses
O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 59,34%
Diagnóstico de Mercado
Nível de Oferta: alto médio/alto X médio médio/baixo baixoNível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixoAbsorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícilDesempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X
CONSIDERAÇÕES:
Cálculo do valor de liquidação forçada
VALOR FINAL DO IMÓVEL
(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região,
o mercado local e condições de oferta)
R$ 143.000,00
Taxa Selic+2%
IPCA 12 meses
R$ 241.000,00
Vista da Rua Vista da Rua
Vaga de Garagem Vaga de Garagem
Identificação Logradouro
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
FACHADA FACHADA
Hall dos Elevadores Sala de reunião
Sala de reunião Sala de reunião
Recepção Hall dos Elevadores
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Recepção Recepção
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Sala de reunião Sala de reunião
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Sala de reunião Sala de reunião
Final 1
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Vitrine Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 2
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 3
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 4
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 5
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 6
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 7
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 8
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 9
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 10
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 11
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 12
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala de Espera
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 13
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 14
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 15
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 16
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada infiltraçoes na parede - sala com vazamento,
Infiltraçoes na parede - sala com vazamento, -Selecione-
Final 17
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 18
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 19
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 20
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 21
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Final 22
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Lavabo
Copa Sala
Varanda / Sacada Infiltração no lavabo
-Selecione- -Selecione-
Patologias durante a vistoria
Vitrine -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Infiltrações - manchas na parede Vitrine
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Infiltrações - manchas na parede
Patologias durante a vistoria
Infiltrações - manchas na parede Infiltrações - manchas na parede
Infiltrações - manchas na parede Varanda / Sacada
Infiltrações - manchas na parede (acumulo de
água no piso)
Infiltrações - manchas na parede (acumulo de
água no piso)
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
IdentificaçãoInfiltrações - manchas na parede (acumulo de
água no piso)
Patologias durante a vistoria
Copa -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Cerâmica - Faltante Sala
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Infiltrações - manchas na parede
Patologias durante a vistoria
Infiltrações - manchas na parede (acumulo de
água no piso)Infiltrações - manchas na parede
Infiltrações - manchas na parede Infiltrações - manchas na parede
Infiltrações - manchas na parede (acumulo de
água no piso)
Infiltrações - manchas na parede (acumulo de
água no piso)
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Acumulo de água na sala
Patologias durante a vistoria
Varanda / Sacada -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Cozinha Sala de Espera
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Trinca na parede
Patologias durante a vistoria
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
Vitrine Vitrine
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Infiltrações - manchas na parede
Patologias durante a vistoria
Varanda / Sacada Copa
-Selecione- -Selecione-
Infiltrações - manchas na parede Sala
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Infiltração no forro
Patologias durante a vistoria
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Infiltrações - manchas na parede
Patologias durante a vistoria
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Infiltrações - manchas na parede
Patologias durante a vistoria
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Trinca na parede
Salas unificadas (2302/ 2303/ 2304/ 2305)
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Identificação Identificação
Identificação Identificação
Hall de entrada Sala de Espera
Sala Sala
Salas unificadas (2302/ 2303/ 2304/ 2305)
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Sala de Espera Sala
Sala Sala
Sala Varanda / Sacada
Lavabo Lavabo
Salas unificadas (2302/ 2303/ 2304/ 2305)
FOTOS IMÓVEL AVALIADO
Lavabo Lavabo
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
-Selecione- -Selecione-
