Guia Vendedor Corretaje

7/30/2019 Guia Vendedor Corretaje

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Corretaje inmobiliario

Gua prctica del vendedorEdicin revisada


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Editado y producido por LAssociation des courtiers et agents immobiliers duQubec (ACAIQ).

630, rue Auteuil, bureau 300

Brossard (Qubec) J4Z 3P2

Association des courtiers et agents immobiliers du Qubec (ACAIQ)

Todos los derechos reservados.

Esta obra no puede ser reproducida, en su totalidad o en partes, en cualquierforma y por cualquier procedimiento electrnico, mecnico, fotogrfico, sonoro,magntico u otra, sin haber obtenido la previa autorizacin escrita del editor.

Concepcin grfica: OS communications informatiques

Foto de la portada: Sonart7

Depsito legalBibliothque nationale du QubecBibliothque nationale du Canada

ISBN 2-921749-54-8 (3e dition, 2004)ISBN 2-921749-33-5 (2e dition, 2000)


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Vender su casa con todo conocimiento de causa

Vender su casa constituye una operacin compleja y delicada. Por elloLAssociation des courtiers et agents immobiliers du Qubec (ACAIQ) ha creadoeste folleto, el cual cubre las principales etapas a seguir antes, durante y

despus de la venta de su propiedad. Aqu encontrar numerosos consejosprcticos que le guiarn y ayudarn a completar su transaccin inmobiliaria demanera satisfactoria.

Misin de la ACAIQ

Creada por la Loi sur le courtage immobilier, LAssociation des courtiers etagents immobiliers du Qubec (ACAIQ) tiene por misin principal proteger alpblico al enmarcar la prctica de todos los profesionales del corretajeinmobiliario.Asegura que los corredores y agentes inmobiliarios lleven a cabo sus

actividades conforme a la ley y a los reglamentos en vigor. Entre sus instanciasque contribuyen a la proteccin al pblico, la ACAIQ dispone del comit deinspeccin profesional, cuyo trabajo consiste en vigilar las actividades de loscorredores y agentes inmobiliarios, verificando particularmente sus expedientes,libros, cuentas y registros.


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Contenido

Su proteccin en materia de corretaje inmobiliario 6 Papel del corredor y del agente inmobiliario

7

Certificado de ejercicio obligatorio8 Deberes y obligaciones del corredor y del agente inmobiliario

8o Lealtad al cliente 8o Deber de divulgacin

8o Aconsejar e informar con objetividad y precisin

8 Mecanismos de proteccin del consumidor

9

o Formacin profesional 9o Examen de ingreso 9o Info ACAIQ 10o Asistencia ACAIQ 10o Comit de inspeccin profesional 10o Syndic

10o Comit de disciplina 11o Ejercicio ilegal 11o Seguro-responsabilidad profesional

11

o Fondo de indemnizacin del corredor inmobiliario11

Los procedimientos de venta 12 El contrato de corretaje 13

o Tipos de contrato de corretaje13

Contrato de corretaje exclusivo 13 Contrato de corretaje no-exclusivo

13o Contenido del contrato de corretaje

13 Identificacin de las partes 14 Objeto y duracin del contrato 14 Descripcin del inmueble 14 Precio de venta 15 Gastos ligados al reembolso

16 Inclusiones y exclusiones 16


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Fondo de copropiedad16

Toma de posesin y firma del acta de venta16

Servicios inter-agencias 16

Retribucin del corredor 17 Declaraciones del vendedor

17 Obligaciones del vendedor 17 Obligaciones del corredor 17

o Firma del contrato de corretaje 18 Verificacin de la informacin 18 Entrada en vigor 18


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Puesta en valor de su casa19

o Primeras impresiones19

o Aspecto interior 19

Salas de bao19 Cocina

19 Ambiente 19

o Ficha de preparacin21

o Gastos de venta 21o Producto neto de la venta 21

La promesa de compra 22o Contenido de la promesa de compra

22 Identificacin de las partes 22 Objeto del contrato 22 Descripcin del inmueble 22 Precio y anticipo 22 Declaraciones y obligaciones del comprador

23 Declaraciones y obligaciones del vendedor

23 Entrega del inmueble

24

Gastos de reembolso y de anulacin24 Documentos de propiedad 24 Defecto o irregularidad 24 Intervencin del cnyuge 24 Declaraciones y obligaciones comunes a las partes

24 Referencias a los anexos 25 Condiciones de aceptacin

24 Firmas

25o La contra-proposicin26

Cambios 26 Condiciones de aceptacin

26o El contrato de corretaje exclusivo Compra de un inmueble 27o La transferencia de la propiedad 29


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Examen de ttulos 29 Acta de venta

29 Inscripcin de derechos de propiedad

29

Est usted satisfecho? 30 No tema realizar toda pregunta a su corredor o agente inmobiliario

31o Info ACAIQ 31o Asistencia ACAIQ 31

Ligas tiles 32


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Su proteccin en materia de corretaje inmobiliario

Papel del corredor y del agente inmobiliario

La venta de un inmueble requiere de numerosos conocimientos tcnicos. Por lo

cual le recomendamos recurrir a los servicios de un corredor profesionalinmobiliario, con el fin de asegurarle que todas las operaciones necesarias parala venta de su inmueble sern realizadas de acuerdo a las reglas de dicho arte.

La funcin principal del corredor o agente inmobiliario es servir de intermediarioen la compra, venta o renta de un inmueble. Juega el papel del buscador ydetector de un inmueble para el comprador y de un cliente para el vendedor,acta como negociador facilitando la comunicacin entre las partes, y sobretodo,trabaja a ttulo de consejero ayudando a las partes a delimitar sus necesidades ycompletar su transaccin inmobiliaria de manera satisfactoria.

Distincin entre corredor y agente inmobiliario.

Las caractersticas que difieren al corredor del agente inmobiliario se sitan enlos lmites de las responsabilidades de cada uno.

El corredor inmobiliario autorizado puede emplear o permitir actuar en sunombre a un agente inmobiliario autorizado o afiliado. Contrariamente, el agenteinmobiliario slo puede actuar a nombre de un corredor. La ley atribuye alcorredor la entera responsabilidad de todo acto profesional realizado por losagentes o corredores que lo representan.


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Certificado de ejercicio obligatorioTodos los corredores y agentes inmobiliarios de Qubec ostentanobligatoriamente un certificado de ejercicio de LAssociation des courtiers etagents immobiliers du Qubec (ACAIQ). El consumidor que realiza unaoperacin inmobiliaria a travs de una persona que acta sin este certificado, no

podr beneficiarse de los mecanismos de proteccin de la Loi sur le courtageimmobilier, ya que dichos mecanismos slo se aplican a los actos profesionalesde corredores y agentes habilitados con el derecho a ejercer. Antes deemprender cualquier trmite, el primer paso es asegurarse ante la ACAIQ,consultado el registro de miembros en el sitio web acaiq.com, que su corredor oagente posee un certificado de ejercicio vlido. De no ser as, existe laposibilidad de denunciar esta situacin ante la ACAIQ.

Deberes y obligaciones del corredor y agente inmobiliarioLa tarea de corredor inmobiliario se encuentra reglamentada y controlada a finde preservar la proteccin al pblico al efectuar una transaccin inmobiliaria. La

Loi sur le courtage immobilier, el reglamento de la ACAIQy las reglasdeontolgicas de la ACAIQdeterminan la forma de ejercer la profesin, con lafinalidad de servir de manera justa y competente al consumidor.

Lealtad hacia el clienteEl corredor y el agente inmobiliario se encuentran ligados a una obligacinestricta de lealtad hacia sus clientes, adquieren la obligacin de promoverintereses y proteger derechos de estos ltimos. Deben actuar de manera justahacia cada una de las partes en una transaccin inmobiliaria.

Deber de divulgacinEn caso de que su agente o corredor inmobiliario tenga una relacin personalcon la otra parte o si acta por cuenta propia, tiene la obligacin de informarle deesta situacin por escrito antes de la firma de la promesa de compra.

As mismo, si su agente o corredor inmobiliario debe recibir una retribucin deuna institucin financiera o de un profesional que le recomiende, debe informarlepor escrito.

Aconsejar e informar con objetividad y precisinEl corredor y el agente inmobiliario, deben aconsejar e informar con objetividad alas partes involucradas en una transaccin, y proporcionarles todas lasexplicaciones necesarias para la comprensin y valoracin de sus servicios.

El corredor y el agente inmobiliario deben, as mismo, estar en condicin dedemostrar la exactitud de la informacin que proporcionan mediante unadocumentacin pertinente.Este principio de verificacin de informacin, debe ser respetado a lo largo detodo el proceso de venta, ya que el corredor y el agente son los nicosresponsables de la informacin que transmiten.


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Mecanismos de proteccin del consumidor

Formacin profesionalPara obtener un certificado de ejercicio de la ACAIQ, es necesario aprobar unaserie de cursos especializados en corretaje inmobiliario. Esta formacin

obligatoria conduce a la obtencin de una attestation dtudes collgiales (AEC)y constituye un prembulo de inscripcin al examen de ingreso de la profesin.

Examen de ingresoEl examen de ingreso a la profesin tiene por objetivo asegurar al consumidorque los corredores y los agentes inmobiliarios poseen los conocimientos y lascompetencias necesarias para ofrecer un servicio adecuado.


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Info ACAIQInfo ACAIQes el centro de informacin de LAssociation des courtiers et agentsimmobiliers du Qubec. Proporciona al consumidor y a los miembros de laprofesin la informacin y reglamentos concernientes principalmente a la Loi surle courtage immobilier, tambin informa con respecto a: el contrato del corredor,

la promesa de compra y otros formularios de corretaje inmobiliario producidospor la asociacin, y a toda cuestin relativa a las actividades, productos yservicios de la ACAIQ.

Asistencia ACAIQEl servicio de asistencia o asistencia ACAIQes la puerta de entrada parasolicitar la ayuda de la asociacin y denunciar los casos de infraccin. Seanpresentadas por un consumidor o un miembro de la asociacin, las demandasse orientan a obtener la ayuda de la ACAIQpara solucionar una discrepancia ysern tratadas por un analista del servicio de asistencia. Este ltimo podrproporcionar la informacin concerniente a los recursos posibles e intervenir

ante el corredor o el agente con el fin ayudar a encontrar una solucin alproblema.

Comit de inspeccin profesionalLa tarea del comit de inspeccin profesional consiste en asegurar que losmtodos de trabajo de corredores y agentes inmobiliarios, se encuentranconformes a las reglas de la profesin. Procede as a la inspeccin deexpedientes, libros y registros de los miembros, y elabora recomendacionesapropiadas.

SyndicLa tarea Syndices investigar la existencia de motivos para creer que se hanrealizados actos, en contra de la Loi sur le courtagey sus reglamentos,provenientes de corredores o agentes inmobiliarios. Si as fuera el caso, elSyndic presenta una queja ante el comit de disciplina.


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Comit de disciplinaEl comit de disciplina tiene el poder de imponer multas, de suspender e inclusoanular el derecho de prctica de corredores o agentes inmobiliarios que hayaninfringido a los reglamentos en vigor. Sin embargo, no puede indemnizar oremediar daos al consumidor.

Ejercicio ilegalLas demandas concernientes a una persona que no posee un certificado deejercicio de la profesin y que por consiguiente no es miembro de LAssociation,son tratadas por leService des affaires juridiques. Si la investigacin demuestraque este individuo ha cometido una infraccin a las disposiciones y reglamentosde la Loi sur le courtage immobilier, LAssociationpodr intentar une demandaante la Cour du Qubec.-Cmaras criminal y penal. La persona que ha hecho la demanda de asistenciapodr ser citada a comparecer como testigo, durante el proceso.

Seguro-responsabilidad profesionalEl seguro-responsabilidad profesional que deben poseer los agentesinmobiliarios ofrece una proteccin financiera adicional al consumidor en caso defalta, error, negligencia u omisin.

Fondo de indemnizacin del corredor inmobiliarioEl fondo de indemnizacin del corredor inmobiliario tiene el poder de indemnizaral consumidor vctima de un fraude, de una operacin deshonesta, o de undesvo de fondos los cuales deben ser depositados en una cuenta enfideicomiso.


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Los procedimientos de venta

El contrato del corretajeSi usted confa la venta de su casa a un corredor inmobiliario, debeobligatoriamente firmar un contrato de corretaje. Este contrato establece la

relacin profesional entre usted y su corredor por un periodo determinado. Ahse explica con detalle las obligaciones del corredor y del vendedor.

Tipos de contrato de corretajeContrato de corretaje exclusivoEl contrato de corretaje exclusivo compromete al vendedor a no recurrir a losservicios de otro intermediario para la venta de su inmueble. Este tipo decontrato garantiza al corredor que su trabajo, enfocado a vender la casa, serretribuido en el momento de la venta. El vendedor puede as presumir que sucorredor consagrar un mximo de tiempo y esfuerzo a la venta de supropiedad.

Contrato de corretaje no-exclusivoEl contrato de corretaje no-exclusivo significa que el propietario conserva elderecho de vender l mismo su inmueble o a travs de cualquier otra personade su eleccin. Este tipo de contrato, si bien parece ventajoso a primera vista,puede presentar un inconveniente mayor, ya que el corredor puede perder suretribucin en manos de un intermediario competidor, independientemente delesfuerzo realizado, lo que podra incitarlo a consagrar menos energa en la ventade la propiedad.

Contenido del contrato de corretajeEl contrato de corretaje consigna las obligaciones a las cuales se comprometenel corredor y su cliente. Usted encontrar aqu los principales elementos quedeber contener el contrato en el marco de venta de un inmueble,principalmente residencial de menos de cinco viviendas.


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Identificacin de las partesEl contrato de corretaje debe identificar las partes ligadas al contrato. Debecontener la siguiente informacin:

Nombre y direccin del corredor Nombre y nmero de certificado del agente.

Nombre(s) y datos de (los) propietario(s). Si se trata de una compaa, sedebe indicar su denominacin social y si se trata de una sucesin, elnombre de la persona que la representa. Si el vendedor recurre a unrepresentarte, es necesario proporcionar un poder al corredor.

Nota: es muy importante que su corredor verifique si usted es el nicopropietario del inmueble. Si su cnyuge es el propietario, usted no tiene el poderde representarlo sin antes haber obtenido un poder. Por otro lado, laintervencin de cnyuge es en ocasiones esencial. El inmueble o una parte de lpueden, por ejemplo, ser objeto de una declaracin de residencia familiar o elrgimen matrimonial del vendedor puede hacer necesaria la intervencin del

cnyuge.

Objeto y duracin del contratoEl objeto del contrato define la razn que liga a las partes, siendo sta la ventadel inmueble. La duracin precisa el momento en que el contrato terminar. Amenos de haber indicado una fecha y hora de expiracin, el contrato expirar 30das despus de entrar en vigor.

Descripcin del inmuebleCuando usted decide vender su casa, cierta informacin de importancia debe serrecolectada y verificada desde un principio (tamao del terreno, monto de los

impuestos, estado general de la casa y de sus principales componentes, etc.).Es esencial que usted proporcione a su corredor o agente toda informacinrelativa al inmueble, as como toda documentacin pertinente para que l puedarealizar bien su trabajo, principalmente el acta de adquisicin. El certificado delocalizacin, describiendo el estado actual del inmueble, es necesario desde lafirma del contrato de corretaje. Si se requiere hacerle correcciones, es el buenmomento para realizarlas. Usted necesitar igualmente del certificado delocalizacin en el momento de la firma del acta de venta.

El contrato de corretaje debe contener una descripcin detallada del inmueble,incluyendo:

Direccin La designacin catastral Medidas y superficie del terreno

Si el inmueble es una copropiedad, el contrato debe especificar si se trata de uncopropietario divisible o indivisible. Se debe especificar tambin el nmero delugares de estacionamiento y de almacenamiento incluidos en la venta, as comolos nmeros correspondientes. Una copia de la declaracin de copropiedad y de


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los reglamentos del inmueble deber ser proporcionada al corredor desde latoma del contrato de corretaje.


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Precio de ventaUna de las etapas esenciales de la vente de su casa es el establecimiento de unprecio de venta realista. Para lograrlo, usted debe conocer el estado actual delmercado. Su corredor o agente podrn darle una idea del valor real de su casa,comparndola con otras propiedades similares en venta en el vecindario, o

vendidas recientemente. De esta manera, a usted le ser ms fcil, fijar unprecio de venta justo y competitivo.

De la misma manera, usted debe identificar los elementos que pueden actuarpositiva o negativamente sobre el valor de su casa:

sitio dimensin ao de construccin y estado de conservacin del inmueble nmero y disposicin de las piezas materiales de construccin empleados habilitacin del terreno

caractersticas principales del sector etc.

Este ejercicio lo incitar, tal vez, a reducir el precio demandado por supropiedad, ya que un precio demasiado elevado con respecto al mercado,alejar a los compradores y tendr por consecuencia una influencia directa conel tiempo necesario para la venta. Recuerde que un inmueble que permanecemucho tiempo en el mercado de venta, tiende a perder valor ante los ojos delcomprador.

Si el propietario decide modificar el precio demandado en el transcurso del

contrato, es necesario llenar un formulario de Modification et avis de ralisationde condition.


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Gastos ligados al reembolsoSi el comprador elige no asumir la hipoteca, lo que generalmente sucede, usteddebe reembolsar su prstamo hipotecario y concluir la hipoteca asumiendo loscargos.El reembolso anticipado del prstamo puede acarrearle una penalidad la cual

deber cubrir al momento de la venta de su casa (consultar tablas 2 y 3 para losdetalles de cargos a prevenir).

Inclusiones y exclusionesLa situacin de elementos incluidos y excluidos debe ser examinada concuidado con anterioridad a la firma del contrato de corretaje. Esta etapa delproceso de venta es, con mucha frecuencia, objeto de litigios entre el vendedory comprador. Es por ello que le recomendamos proporcionar la mayor precisinposible. Lo ideal es declarar todos los bienes que podran prestarse a confusin,precisando aquellos que estn incluidos o excluidos de manera especfica,indicando por ejemplo, color, marca y nmero de serie:

calefaccin o termostato aire acondicionado instalaciones de cortinas y persianas aparatos electrodomsticos cabaa instalaciones elctricas etc.

Fondo de copropiedadEl contrato de corretaje especifica el estado del fondo de la copropiedad cuando

se trata de un inmueble de este tipo. Los gastos relacionados al mantenimiento ya la administracin de las partes comunes de la copropiedad son asumidos poreste fondo el cual fue constituido por los copropietarios, en previsin de gastoseventuales. Es importante resaltar, que el monto invertido en el fondo no esrecuperable en el momento de la venta de la copropiedad. Debe considerarseeste monto como parte del impuesto del predio.

Toma de posesin y firma del acta de ventaLas fechas de toma de posesin y de la firma del acta de venta, deben serprecisadas en el contrato de corretaje. El comprador puede proponer diferentesfechas en la promesa de compra, pero estas fechas sern sujetas a la

aprobacin del vendedor al igual que las otras clusulas de la promesa decompra. Ellas pueden, sin embargo, ser objeto de negociacin.

Servicios inter-agenciasAl momento de concluir un acuerdo de servicio con su corredor o agente, esimportante el discutir las diferentes actividades de promocin (inscripcin a unoo varios servicios inter-agencias, publicidad, visitas libres, etc.) las cuales sedirigen a promover la venta del inmueble. Estas actividades deben ser discutidas


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y precisadas en el contrato de corretaje antes de ser firmado, con la finalidadque el vendedor sepa qu esperar de dichas actividades.


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El servicio inter-agencias constituye, con certeza, uno de los medios depromocin ms utilizado, ya que permite informar a los corredores y agentestrabajando en el sector, de la presencia de su inmueble en el mercado. Esteservicio consiste en un repertorio central, que agrupa el conjunto de inmueblesen venta en una regin dada. Ahora disponible en Internet, el servicio inter-

agencias es una herramienta de promocin eficaz.

Si usted desea beneficiarse de este servicio, es necesario que firme en losespacios previstos en el contrato para este fin, as como asegurarse que sucorredor tiene acceso a dicho servicio.

Retribuciones del corredorLa cantidad y las condiciones de la retribucin del corredor deben serespecificadas en el contrato de corretaje. La remuneracin del corredor seestablece generalmente sobre la base de un porcentaje del precio de venta delinmueble, pero sta tambin puede ser establecida como una cantidad fija, y

debe ser pagada en el momento de firma de acta de venta.

Declaraciones del vendedorEl vendedor debe tomar medidas razonables para transmitir informacin precisaa su corredor. El contrato de corretaje debe, consecuentemente, presentar todofactor susceptible de disminuir el valor de la casa. Por ejemplo, ha tenido lacasa filtraciones de agua?, existe pirita?, existe alguna caractersticaparticular del inmueble que lo convierta en no asegurable, o en su defectosusceptible de aumentar la prima de seguro?Es usted no-residente?, de ser as, usted debe proporcionar una garanta quele excluye del pago de ciertos impuestos fiscales.

Las declaraciones del vendedor confirmaran que usted es el nico propietariodel inmueble y que ste no forma parte del objeto de un contrato con otrocorredor. Asimismo estas declaraciones atestarn que el inmueble se encuentralibre de gravamen, cargo o limitacin de derecho privado o pblico, otros que losderechos habituales y aparentes de utilidad pblica. En caso contrario, usteddebe informar de ello al corredor en el contrato de corretaje. Usted debeigualmente advertir a su corredor de todo aviso recibido de un asegurador, de lamunicipalidad, etc., concerniente a su inmueble.

Obligaciones del corredorLas obligaciones del corredor son igualmente precisadas en el contrato decorretaje. Ah se abordan las cuestiones de lealtad, de la competencia, del deberde informacin y de verificacin de datos, de la publicidad, de las obligacionesde divulgacin, de los conflictos de intereses, etc.


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Firma del contrato de corretajeLea el contrato junto con su corredor o agente cuidadosamente y no dudeaclarar toda duda relacionada con las clusulas antes de firmarlo. El centro deinformacin Info ACAIQpodr responderle a cualquier pregunta, si es necesario.

Verificacin de la informacinSu corredor o agente le proporcionar una copia de la ficha de descripcin de sucasa, para que usted pueda asegurarse que las declaraciones que ah figuranson conformes a las del contrato de corretaje. Si esta copia contiene errores, elcorredor debe corregirlos, as como enviarle una nueva copia. La fichadescriptiva servir para anunciar en el mercado la propiedad y serproporcionada a toda persona interesada.

Entrada en VigorEl contrato de corretaje entra en vigor a partir del momento que usted recibe lacopia de ste firmado por usted y el corredor o agente. Usted puede desistirse

del contrato en los siguientes tres das despus de la recepcin de la copia.

Despus de este plazo, si el contrato contiene la clusula irrevocable, usted nopodr poner fin a ste bajo ningn pretexto, ni modificar su duracin, a menosquel corredor o agente den su aprobacin.

Si el contrato no contiene la mencin irrevocable, usted podr poner fin a sucontrato de corretaje haciendo llegar a su corredor un aviso por correocertificado.


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La puesta en valor de su casa

El xito de venta de su casa, depende en parte de la impresin que se hagan deella los compradores potenciales al visitarla. Es por ello que esta puesta en valores de importancia primordial. Gran cantidad de elementos pueden contribuir a la

obtencin del mejor precio posible de la propiedad. En algunos de ellos sedeber invertir dinero, pudiendo recuperarse en la venta. Usted encontrar el lasiguiente pgina una ficha de preparacin, para ayudarle a planificar loselementos a cubrir, para la puesta en venta de la propiedad.

Primeras impresionesLas primeras impresiones tienen un impacto considerable sobre la percepcinque se conserva de la propiedad, despus de la primera visita. Por lo cual esnecesario hacer una revisin de ciertos aspectos visuales. Se encuentra enbuen estado el exterior de la casa?, es necesario el reparar goteras?, lacochera se encuentra ordenada?, los azulejos rotos han sido remplazados?,

el csped ha sido cortado y recogido?, si es invierno, ha sido recogida lanieve?, funciona el timbre?, los marcos de las puertas se encuentran en buenestado?

Aspecto interiorLas fisuras han sido reparadas?, son necesarios los retoques de pintura?,las llaves con fuga han sido reparadas?, existen focos fundidos?, las puertasrequieren ser engrasadas?

Cuartos de baoLos cuartos de bao se encuentran limpios, el sellado alrededor de la tina hasido reparado, los pisos estn limpios?

CocinaEs necesaria una limpieza profunda?, el lavabo y las llaves estn limpios?,los armarios estn impecables al exterior como al interior?

AmbienteLas luces estn prendidas?, Si hace calor, el aire acondicionado funciona?, Sihace fro, est prendida la chimenea?, durante el da, las cortinas estnabiertas?, ha pensado en poner un poco de msica ambiental?, el decoradode plantas y flores se ve bien?, los animales estn ausentes o encerradosdurante las visitas?, la ventilacin es suficiente?


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Tabla 1Ficha de preparacin

Verificacin de instalaciones Limpieza

Arealiza

r

Precio Arealizar

Precio

Calefaccin MurosSistema elctrico PisosAgua IluminacinAire acondicionado Ventanas

PuertasArmariosTinasDuchasEspacios dealmacenamiento

CortinasElectrodomsticosCocheraCabaaOtros:

Costo Total Costo Total

Pintura Reparacin ymantenimiento

Arealizar

Precio Arealizar

Precio

Entrada RevestimientoCocina TechosSala VentanasSaln de descanso PuertasAlcobas CocheraCuartos de bao CabaaStano Jardn y terreno

Madera exteriores RejasRejas CaminosTerraza y balcn Terraza o balcnPiscina PiscinaCabaa EstacionamientoOtros: Otros:

Costo Total Costo Total


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Ficha de preparacin (Tabla 1)Realice la lista de trabajos necesarios a fin de poner en valor su residencia. Lapercepcin del visitador sobre la propiedad ser mejor. Tal vez usted mismo seencuentre en posibilidad de hacer algunos trabajos o reparaciones, lo cualfacilitar la venta de su casa sin tanto gasto. Pero pueden existirn trabajos que

deber realizarse por un especialista. Si bien estos trabajos no podrn garantizarque el precio de venta pueda ser aumentado, para compensar los gastos, siaumentarn la probabilidad de vender la propiedad ms rpidamente.

Gastos de venta (Tabla 2)

Tabla 2Clculo de gasto de venta

Comisin del corredor o agente inmobiliario $Evaluacin (si fuera el caso) $Gastos de Notario $

Reembolso anticipado $Pago de la hipoteca $Ajuste de impuestos del predio $Total de gastos de venta $

Tabla 3Clculo del producto neto de la venta

Precio de Venta del inmueble $Total de gastos de venta $Producto neto de la venta $


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La promesa de compra

La promesa de compra es un documento contractual por medio del cual unapersona se compromete a comprar un inmueble, al igual que el vendedor secompromete venderlo a esta persona, una vez aceptada la promesa de compra.

Cabe destacar, que el corredor o agente inmobiliario utilizaran el formulario depromesa de compra de la ACAIQobligatoriamente, cuando se trate de uninmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas, pertenecientea un particular.

Contenido de la promesa de compraEl formulario de la promesa de compra es obligatorio y su contenido no puedeser objeto de cambios sistemticos. Es importante asegurarse que lainformacin contenida en el formulario se encuentra conforme al contrato decorretaje.

Identificacin de las partesLa promesa de compra debe identificar las partes ligadas al contrato, sea elvendedor y el comprador. Debe contener los nombres y direcciones de ambos.

Objeto del contratoComo su nombre lo indica, el objeto de la promesa de compra es la compra delinmueble.

Descripcin del inmuebleLa promesa de compra debe contener una descripcin detallada del inmueble,incluyendo direccin, designacin catastral, medidas y superficie del terreno.

Si el inmueble es una copropiedad, el contrato debe especificar si se trata deuna copropiedad divisible o indivisible. Se debe igualmente especificar, elnmero de lugares de estacionamiento y de almacenamiento y los nmeroscorrespondientes.

Precio y anticipoLa promesa de compra debe indicar de manera explcita el precio ofrecido pro elcomprador. La inscripcin del precio prev generalmente que el pago cubrir latotalidad de la cantidad al momento de la firma del acta de venta.

Al momento de presentar una promesa de compra, el comprador puede dar alcorredor inscrito un adelanto sobre la compra del inmueble. Un espacio esprevisto para este fin en el formulario de promesa de compra. El adelante quedebe ser depositado en una cuenta en fideicomiso, puede igualmente serentregado al corredor colaborador o al notario que se encarga de la escritura, encaso de que el corredor inscrito no tenga cuenta en fideicomiso. La cantidadentregada conforme a los trminos de la promesa de compra, ser considerada


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como parte del precio de compra, o en su defecto, se regresar al comprador sila promesa se nulifica.


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Declaraciones y obligaciones del compradorLa promesa de compra contiene una clusula estipulando que el comprador haexaminado el inmueble y se declara satisfecho. Por lo cual se recomiendeampliamente se haga una inspeccin del inmueble por un experto enconstruccin. En el caso de una copropiedad, el comprador precisar que ha

examinado la declaracin de copropiedad, en ella comprendidos el reglamentodel inmueble y el fondo de reserva, y se declara satisfecho. Es importantepresentar la promesa de compra condicionada a la verificacin de estos rubros ydocumentos.

La promesa de compra estipula igualmente que el comprador se compromete apagar el droit de mutation, un impuesto exigido por la municipalidad para todocambio de propiedad sobre su territorio. Este impuesto es del 0.5% del precio deventa (o de la cantidad de la contraparte inscrita en la acta de transferencia, odel valor inscrito en el rle dvaluation municipale, segn el ms alto) para losprimeros 50 000 $, ms 1% de 50 000 a 250 000 $, y 1.5% de 250 000 en

adelante.

Los gastos del acta de venta (gastos notariales) corren igualmente por cuentadel comprador.

Finalmente, las declaraciones del comprador estipulan que ste no debe vendersus derechos de la promesa de compra, a menos que exista la autorizacinescrita del vendedor.

Declaraciones y obligaciones del vendedorPor su parte el vendedor tambin realiza ciertas declaraciones en el cuadro de lapromesa de compra. Est obligado a garantizar al comprador que el bien y suscomponentes se encuentran libres de defectos escondidos, a menos deespecificarlo de otra manera en la promesa de compra. El vendedor declaraparticularmente no tener conocimiento de ningn factor susceptible de disminuirel valor del inmueble. Adems de defectos escondidos, el vendedor contina apriori siendo responsable de defectos que l conozca, pero que no hayadeclarado.

El vendedor debe igualmente, declarar no haber recibido ningn aviso de unaautoridad competente que le indique que el inmueble no se encuentra conformea las leyes y reglamentos en vigor, as como ningn aviso de un asegurador alcual no haya puesto solucin.

El vendedor debe atestiguar que el inmueble se encuentra provisto de unservicio de acueducto o drenaje o de otro elemento purificador, de lo contrariodebe precisar los sistemas existentes de alimentacin y evacuacin de aguas.


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Debe confirmar que el inmueble no forma parte de un conjunto inmobiliario, queno es sujeto a la Loi sur la protection du territoire agricole, que no es un biencultural clasificado o histrico conforme a la Loi sur les biens culturels.

El vendedor debe igualmente atestiguar de la conformidad del inmueble a la ley

y reglamentos relativos a la proteccin del medio ambiente.

Cuando el inmueble contiene arrendamientos, debe hacerse la mencin en lasdeclaraciones del vendedor.

Entrega del inmuebleLa promesa de compra contiene una clusula en la cual el vendedor secompromete a entregar el inmueble en el estado en el que se encontraba almomento de la inspeccin del comprador.

Gastos de reembolso y de anulacin

Los gastos ligados al reembolso y a la anulacin de todo crdito garantizado poruna hipoteca corrern por cuenta del vendedor.

Documentos de propiedadLa promesa de compra precisa las obligaciones del vendedor relativas a losttulos de propiedad, Es as como el vendedor debe proporcionar al compradorun ttulo autntico de propiedad que atestig que el inmueble se encuentra librede toda deuda, cargo o limitacin de derecho pblico y privado otro que losservicios habituales. Debe proporcionar copias autnticas del ttulo deadquisicin as como el certificado de localizacin describiendo el estado actualdel lugar. Un nuevo certificado correr por cuenta del vendedor.

Defectos o irregularidadesLa promesa de compra prev un mecanismo en caso que el compradordescubra un dao o una irregularidad que afecte los ttulos o una noconformidad a una garanta ofrecida por el vendedor, despus de la firma de lapromesa de compra.

Intervencin del cnyugeLa promesa de compra contiene tambin una clusula previendo que elvendedor deba proporcionar una prueba de consentimiento del cnyuge si elrgimen matrimonial lo hace necesario.

Declaraciones y obligaciones comunes a las partesLa promesa de compra prev declaraciones y obligaciones comunes a laspartes:

La eleccin de un notario para la firma del acta de venta.


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Las reparticiones relativas a los impuestos prediales, a los impuestosgenerales, a los gastos de copropiedad, a las reservas de combustible, alos ingresos y gastos relativos al inmueble.

La fecha de firma del acta de venta. El depsito con el notario de la retribucin del corredor.

Los elementos, accesorios o bienes incluidos y excluidos, al igual que losaparatos en renta.

Referencia a los anexosLa promesa de compra puede contener una referencia a anexos. Estos ltimosforman parte integral de la promesa de compra. El anexo A, por ejemplo,contiene todas las clusulas relativas al precio y financiamiento, mientras que elanexo B contiene las clusulas tipo aplicables a la transaccin, entre ellas laclusula de inspeccin del inmueble. Existen otros anexos como el anexo G, elanexo pirita, las declaraciones del vendedor, etc.

Condicin de aceptacinLas condiciones de aceptacin de la promesa de compra establecen los plazosde la aceptacin y de la notificacin. El plazo de aceptacin de la promesa decompra establece la fecha y hora lmites fijadas al vendedor para aceptar dichapromesa. Durante este plazo, el comprador no puede retirar su promesa decompra. El plazo de notificacin de la aceptacin establece el periodo durante elcual la aceptacin debe ser notificada por el vendedor al comprador para servlida. Estos plazos son importantes; si no son respetados, la promesa decompra se convierte en nula y sin fundamento.

Note, entre otras cosas, que una contra-proposicin puede ser realizada fuera

del plazo de aceptacin.

FirmasLa promesa de compra debe contener las firmas de todos los compradores yvendedores as como la de sus cnyuges, si fuera el caso. Cada ejemplar debecontener la firma original de cada una de las partes. La firma de un testigo serecomienda, pero no es indispensable para la validez del contrato.

A recordar

Asegrese de leer cuidadosamente y de comprender la promesa de compra al

recibirla. Realice toda pregunta necesaria a su corredor o a su agente, con lafinalidad de esclarecer toda duda.

DeclaracionesSus declaraciones realizadas en el contrato de corretaje deben igualmenteaparecer en la promesa de compra. Si algunos elementos no figuran, ustedpuede agregarlos por medio de una contra-proposicin.


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Designacin catastralAsegrese de la exactitud de su designacin catastral (nmero, dominio,divisin).

Verificacin de fechas

Considere que las fechas del acta de venta, de las reparticiones, y de la toma deposesin corresponden a sus necesidades, y no ceda sus derechos en tanto queel acta de venta no haya sido concluida.

Elementos incluidos, excluidos y condicionesAsegrese que los elementos incluidos y excluidos, as como la lista de aparatosen renta se encuentran inscritos segn su consentimiento, y que las condicionesdel comprador son factibles en los plazos precisados.

Recepcin de las promesas de compra

A ttulo de vendedor, usted tiene el derecho de recibir todas las promesas decompra realizadas despus de la puesta en el mercado de la propiedad. Paraevitar cualquier preocupacin ulterior a este propsito, d respuesta a ellas.


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La contra-proposicin

En tanto que propietario vendedor de un inmueble, usted puede aceptar orechazar toda promesa de compra recibida. Usted tiene tambin la posibilidad depresentar una contra-proposicin al comprador. La contra-proposicin tiene

como primer efecto el sealar su rechazo de una promesa de compra yacompaar este rechazo de una nueva proposicin conveniente para usted.

Usted puede realizar una contra-proposicin para incluir o excluir ciertoselementos, modificar el precio de venta o simplemente agregar una precisin asu oferta.

A su turno, el comprador puede hacer una contra-proposicin en respuesta a lade usted, y as sucesivamente.

Cambios

Toda contra-proposicin tiene por efecto anular las contra-proposicionesprecedentes realizadas por el comprador o vendedor. Se debe, tomando encuenta de las menciones de la promesa de compra, retomar todos los elementosincluidos y excluidos, comprendiendo aquellos retenidos por las partes en lasetapas precedentes.

El acuerdo que conformar al comprador y vendedor se constituir de lapromesa de compra tal como haya quedado establecida, despus de la ltimacontra-proposicin aceptada.

Condiciones de aceptacinLas condiciones de aceptacin de la contra-proposicin establecen los plazos desu aceptacin y de su notificacin. As como para la promesa de compra, elplazo de aceptacin de la contra-proposicin establece la fecha y hora lmitefijadas par ser aceptada. Durante este plazo el proponente no puede retirar sucontra-proposicin, y el plazo de notificacin de la aceptacin establece la fechay hora durante las cuales la aceptacin debe ser notificada para ser vlida.


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El contrato de corretaje exclusivoCompra de un inmueble

El comprador de un inmueble puede proceder de varias formas para realizar subsqueda y completar su transaccin. Puede elegir actuar solo, en tal caso

puede negociar directamente con el propietario del inmueble en cuestin,siempre y cuando este ltimo haya elegido vender sin hacer uso de los serviciosde un corredor.El comprador utilizar sus propios medios tanto para apreciar el valor delinmueble como para llevar a buen trmino la transaccin.

El comprador puede tambin elegir recurrir a los servicios de un corredorinmobiliario. Tradicionalmente, el corredor inmobiliario que acompaa a uncomprador lo hace sin ningn contrato. Si el comprador cede a una propiedad enventa por este mismo corredor, ste ltimo ser retribuido por el vendedor con elcual tiene un contrato de venta. Esto no cambia, en nada, el hecho que el cliente

del corredor contine siendo el vendedor y no el comprador.

Si el comprador cede a una propiedad puesta en venta por otro corredordiferente al suyo, no existir retribucin directa para este ltimo, ser retribuidopor el otro corredor a ttulo de colaborador.

El comprador puede tambin elegir firmar un contrato de corretaje para lacompra de un inmueble, en el cual sern establecidos los objetos y condicionesde trabajo que deber efectuar el corredor, incluyendo una retribucin pagadadirectamente por el comprador al corredor. Si bien no se trata de una prcticacomn, podra ser ventajosa para un comprador en circunstancias especiales,particularmente cuando el inmueble en cuestin se encuentra en ventadirectamente por el propietario.

Se recomienda al comprador, el cual establece un acuerdo con un corredor parala compra de un inmueble, el utilizar el contrato tipo editado por la Associationdes courtiers y agents immobiliers du Qubec. El contrato de corretaje exclusivo

Compra de un inmueble de la ACAIQha sido elaborado de manera agarantizar un mximo de proteccin al consumidor, estableciendo claramente lasbases sobre las cuales el corredor actuar. Ah se prevn las caractersticasesenciales y suplementarias del inmueble deseado, el precio y las condicionesde compra buscadas. Tambin son previstas en l la retribucin del corredorcomprador, al igual que las obligaciones respectivas del comprador y delcorredor.


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La transferencia de la propiedad

Une vez aceptada la promesa de compra o la contra-proposicin y todas lascondiciones cumplidas, la siguiente etapa consiste en oficializar la transaccin.Los dos componentes principales de esta etapa son el examen de ttulos y el

acta de venta. La transferencia de la propiedad requiere la participacin de unnotario, pero su corredor o agente inmobiliario seguirn jugando un papel centralen esta etapa de la transaccin inmobiliaria. El se asegurar que todos losdocumentos requeridos estn disponibles y proporcionar su ayuda en caso dedificultades.

Examen de ttulosEfectuando las investigaciones necesarias, el notario se encontrar enposibilidad de garantizar al comprador un ttulo de propiedad incontestable. Conla ayuda de un certificado de localizacin, podr verificar si las dimensiones delterreno son exactas, si el inmueble se encuentra bien edificado sobre el terreno

vendido, si la casa ha sido construida conforme a los reglamentos municipales ya las leyes de zona. Verificar igualmente si la propiedad de los vecinos usurpael terreno, si existen derechos de paso, etc.

Acta de ventaLa etapa final de la transaccin es la redaccin del acta de veta, que tiene porefecto oficializar la compra del inmueble. El notario en ella precisarespecficamente las clusulas y condiciones esenciales a la proteccin de susderechos.

Inscripcin de derechos de propiedadUna vez concluida el acta de venta, el notario proceder a inscribir la transaccinen el Bureau de la publicit de droits. Puede retener los fondos en tanto que estaetapa no haya sido concluida.


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Est usted satisfecho?

No tema realizar toda pregunta a su corredor o agente inmobiliario

Usted se prepara a realizar una transaccin inmobiliaria y miles de preguntas le

surgen todava; no dude hacerlas a su corredor o agente inmobiliario. Si noobtiene entera satisfaccin de las respuestas, pngase en contacto con eldirector del establecimiento o con el corredor a nombre del cual trabaja suagente. Esto le permitir tomar decisiones con todo conocimiento de causa.

Info ACAIQEl centro de informacin Info ACAIQpuede igualmente proporcionarleinformacin concerniente a la Loi sur le courtage immobiliery sus reglamentos,el contrato de corretaje, la promesa de compra y los dems formularios editadospor la Association, as como toda otra cuestin relativa a las actividades,productos y servicios de la ACAIQ.

Info ACAIQ(450) 462-9800 1 800 [email protected]

Asistencia ACAIQEl servicio de asistencia o Assistence ACAIQ, es la puerta de entrada parasolicitar la ayuda de la Associationy denunciar los casos de infraccin.Sometidas por un consumidor o por un miembro de la Association, todas lassolicitudes de asistencia son recibidas por este servicio, el cual se encarga delanlisis para determinar la naturaleza del problema e identificar cul de losdiferentes recursos de la Associationes el ms apto para tratarlo.


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Ligas tiles

Associations immobiliresAssociation des constructeurs dhabitations du Qubec (APCHQ)www.apchq.com

Organismes de protection du consommateurFonds dindemnisation du courtage [email protected]

Option consommateurswww.option-consommateurs.orginfo@option-consommateurs.org

Protgez-vous

[email protected]

Service daide au consommateur (SAC)[email protected]

Organismes gouvernementauxOffice de la protection du consommateurwww.opc.gouv.qc.ca

Socit canadienne dhypothques et de logement (SCHL)www.cmhc-schl.gc.ca

Socit dhabitation du Qubecwww.shq.gouv.qc.ca

Organismes professionnelsAssociation des inspecteurs en btiments du Qubec (AIBQ)www.aibq.qc.ca

Chambre des notaires du [email protected]

Ordre des arpenteurs gomtres du [email protected]


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Sites de rechercheMultiple Listing Service (MLS) Canadawww.sia.ca

Documents

Guia Vendedor Corretaje