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Aquisio pela usucapio (prescrio aquisitiva)

Leonardo Gomes de Aquino

Informaes Sobre o Autor

Leonardo Gomes de Aquino

Advogado. Mestre em Cincias Jurdico-Empresariais, ps-graduado em

Cincias Jurdico-Processuais e em Cincias Jurdico-Empresariais pela

Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra (Portugal), e Ps

Graduado em Direito Empresarial pela Fadom. Especialista em Docncia do

Ensino Superior pelo Centro Universitri Unieuro. Professor Universitrio no

IESB, no UniEuro.

Resumo: O texto vislumbra a anlise do instituto da usucapio como forma de

aquisio da propriedade imvel no direito brasileiro, tendo em vista as caractersticas e

requisitos necessrios para a sua aplicao jurdica.

Sumrio: Introduo. 1. Requisitos essenciais a todos os tipos de usucapio. 2.

Requisitos especiais a todos os tipos de usucapio. 3. Espcie de usucapio. 4. Da ao

de usucapio de terras particulares. 5. Direito intertemporal

Para instigar e fomentar a reflexo gostaria de iniciar este paper com a seguinte citao:

"A propriedade da terra, monopolizada pelos ricos, fora por muito tempo um smbolo de

status social na Amrica Latina. Resulta da ser esta uma rea de terras sem homens e de

homens sem terra." (Donald Marquand Dozer )

INTRODUO

Alguns autores modernos entendem que a usucapio ao mesmo tempo uma prescrio

aquisitiva e extintiva. Ela extintiva por que algum perda a propriedade enquanto outro

adquire a propriedade. [1]

modo originrio ou derivado de aquisio da propriedade[2], atravs da posse com a

inteno de dono de forma mansa, pacfica e contnua, seu principal elemento, por um

determinado lapso temporal[3].

A usucapio[4], conforme posio majoritria constitui direito parte e independente de

qualquer relao jurdica com o anterior proprietrio.

O STF em Julgamento do Recurso Extraordinrio n 9.056, posio que, antes da CF

alcanara ratificao em outro Recurso Extraordinrio de n 94.580, Relator o Ministro

Djaci Falco:

Imposto de transmisso de imveis. Alcance das regras dos arts. 23, inc. I, da

Constituio Federal e 35 do cdigo tributrio nacional. Usucapio. A ocupao

qualificada e continuada que gera a usucapio no importa em transmisso da

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propriedade do bem. A legislao tributria vedada alterar a definio, o contedo e o

alcance dos institutos, conceitos e formas de direito privado (art. 110 do CTN).

Registro da sentena de usucapio sem pagamento do imposto de transmisso. Recurso

provido, declarando-se inconstitucional a letra 'h', do inc. I, do art. 1, da Lei n. 5.384,

de 27.12.66, do estado de Rio Grande do Sul.

Fundamenta-se no propsito de consolidao[5] da propriedade, estimulando a paz

social e diminui para o proprietrio o nus da prova de domnio. modo de premiar a

quem produz a terra, na opinio de Slvio Rodrigues[6], ou seja, ocupando-a e pondo-a

a produzir. Na opinio de Maria Helena Diniz tem por fundamento a consolidao da

propriedade, dando juridicidade a uma situao de fato: a posse unida ao tempo. A

posse fato objetivo, e o tempo, a fora que opera a transformao do fato em direito[7].

No apenas a propriedade e o domnio til[8], mas tambm o usufruto, o uso, a

habilitao e as servides aparentes[9] so passveis de aquisio pela usucapio[10].

A usucapio aplica-se tambm aos semoventes, admite-se para tanto a sucesso de

posse (art. 1.238 CC). [11]

Afirmam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald[12] que para adquirir a

propriedade por usucapio se faz necessrio preencherem os seguintes aspectos: o

pessoal, o real e o formal. Assim, classificam-se: Requisitos Pessoais: so aqueles

referentes ao possuidor que pretende adquirir o bem e ao proprietrio que ir sofrer

desfalque em seu patrimnio. H necessidade de averiguar a capacidade e a qualidade

do adquirente (p.ex: se o agente capaz); Requisitos Reais: so aqueles referentes aos

bens e direitos suscetveis de serem usucapiados, uma vez que nem todos os direitos e

todas as coisas so passveis de usucapio (p.ex: se o bem pblico ou particular);

Requisitos Formais: so aqueles que compreendem os elementos necessrios e comuns

do instituto: animus domini (inteno de dono); a posse prolongada (lapso temporal

que est exercendo a posse); a posse contnua (posse sem intervalo que deve ser

exercida pelo possuidor) e a posse justa (posse sem vcios). J como pressupostos

especiais, tm o justo ttulo e a boa-f.

A aquisio da propriedade por usucapio s ocorrer se preenchido os requisitos

determinados que possam ser divididos em: a) requisitos essenciais 1) a posse

qualificada, com privilgio ou sem privilgio; 2) objeto hbil; 3) o lapso temporal; 4) a

sentena judicial e o Registro; b) requisitos especiais 1) o justo ttulo e; 2) a boa-f.

[13]

1) REQUISITOS ESSENCIAIS A TODOS OS TIPOS DE USUCAPIO

1.1) A POSSE QUALIFICADA

Miguel Reale[14] disciplina que a partir da diretriz da socializao fez surgir dois

modos de possuir capazes de alcanar a usucapio: a posse simples e qualificada.

Sendo a posse a exteriorizao do domnio, ou seja, a relao exterior e intencional,

existente, normalmente, entre o proprietrio e sua coisa. Faz-se necessrio para adquirir

a propriedade pela usucapio que o possuidor tenha a posse com inteno de dono

(posse animus domini ou posse qualificada) de forma mansa, pacfica e contnua[15].

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Logo os detentores que possuem posse degradada e os possuidores diretos possuem

posse simples, mas no de forma qualificada, ou seja, sem animus domini. No podem

adquirir imveis. Assim, todo possuidor que tem a posse com a inteno de dono tem a

posse de forma qualificada e no de maneira simplificada, como relata o Miguel Reale,

visto que quando ocorre bipartio da posse, o proprietrio fica com a posse indireta e

o possuidor fica com posse direta, ou seja, fica com a posse simplificada, pois se assim,

fosse este poderia adquirir a propriedade pela usucapio, coisa que no ocorre.

exemplo de possuidor direto, o usufruturio, locatrio, etc., que, embora tendo o direito

posse, que os possibilita de invocar os interditos para defend-la contra terceiros ou

contra o proprietrio do bem, no podem usucapir, visto que a sua posse advm de ttulo

ou de contrato que os obriga a restituir o bem, no podendo, desta feita, adquirir a coisa,

no dando azo aquisio da posse por usucapio. Logo, todos os possuidores com

posse direta, a possui forma simplificada e os detentores h possui de forma degradada.

[16]

No entanto, nada impede que a posse do possuidor direto venha a possuir a posse

qualificada. Este o posicionamento do Superior Tribunal de Justia segundo qual nada

impede que o carter originrio da posse se modifique, motivo pelo qual o fato de ter

havido no incio da posse da autora um vnculo locatcio, no embarao ao

reconhecimento de que, a partir de um determinado momento, essa mesma mudou de

natureza e assumiu a feio de posse em nome prprio, sem subordinao ao antigo

dono e, por isso mesmo, com fora ad usucapionem. [17]

Jurisprudncia

Processo civil e civil. Recurso Especial. Promessa de compra e venda de imvel.

Usucapio extraordinrio. Transformao do carter originrio da posse. Dissdio.

Caracterizao. O fato de ser possuidor direto na condio de promitente-comprador de

imvel, a princpio, no impede que este adquira a propriedade do bem por usucapio,

uma vez que possvel a transformao do carter originrio daquela posse, de no

prpria, para prpria. A caracterizao do dissdio jurisprudencial ensejador de Recurso

Especial exige que o acrdo recorrido tenha divergido de afirmao assentada no

paradigma e que os julgados comparados tenham analisado questo delineada

fat