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LAUDOS TÉCNICOS
Avaliação de imóveis, Perícias, Inspeção Predial, Retificação de Área.
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1
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª. VARA CÍVEL DA
COMARCA DE MOGI DAS CRUZES.
PROCESSO N.º: 1006450-96.2018.8.26.0361
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
NELSON LUIZ GASPARIN, Perito Judicial, Arquiteto & Urbanista,
nomeado nos autos em epígrafe, sendo o EXEQUENTE: AILTON COELHO GOMES, que
move em face de EWERTON KOMATSUBARA, através do determinado por esse D. Juízo,
venho respeitosamente perante Vossa Excelência, após proceder às diligências e
estudos necessários, apresentar a conclusão dos trabalhos, conforme declaro.
Laudo Pericial
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RESUMO DA AVALIAÇÃO.
ÁREA ÁREA TERRENO AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
TERRENO CONSTRUÍDA R$/M² TERRENO (R$) BENFEITORIA (R$)1 4.175 91,00 253,20 2.474,56R$ 187.136,35R$ 328.417,92R$ 515.554,27R$
187.136,35R$ 328.417,92R$ 515.554,27R$ TOTAL DA AVALIAÇÃO
Rua Prof. Flaviano de Melo.
MATRÍCULA
RESUMO DA AVALIAÇÃO TERRENO + BENFEITORIA
TOTAL
(Quinhentos e quinze mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e vinte e sete
centavos).
ÁREA ÁREA UNIDADE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
TOTAL PRIVATIVA R$/M² TERRENO (R$) BENFEITORIA (R$)1 46.177 187,50 142,23 3.676,31R$ 522.881,57R$
-R$ -R$ 522.881,57R$
MATRÍCULA
RESUMO DA AVALIAÇÃO DA UNIDADE
TOTAL
TOTAL DA AVALIAÇÃO
Rua Gaspar Conqueiro.
(Quinhentos e vinte e dois mil oitocentos e oitenta e um reais e cinquenta e
sete centavos).
TOTALIZANDO A AVALIAÇÃO EM:
R$ 1.038.435,84
(Um milhão sessenta mil duzentos e vinte e seis reais e sessenta
centavos).
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VISTORIA.
Conforme previamente publicado, no dia 03 de julho de
2019, às 10:00 horas, este perito compareceu à Rua Gaspar Conqueiro, nº 13, onde
aguardou até às 10:15 horas, neste local contatou o SR. Wilson (zelador) e
posteriormente com o Dr. Galo, síndico do Condomínio Edifício Terra Savana, este
informando o que autor Sr. Ewerton Komatsubara se encontra no Japão, estando
somente sua esposa, procurando realizar a vistoria dentro da unidade, este perito
compareceu no endereço supra citado, por mais três vezes: dia 03 de julho – às 10:00
h.; às 13:30 h.; às 16:00 horas e no dia 04 de julho, às 11:00 horas, sendo que nesta data
juntamente com o síndico Dr. Galo, procedeu a vistoria na área comum, retornando dia
09 de julho às 10:30’.
A vistoria do imóvel localizado à Rua Professor Flaviano
de Mello, nº 601, este perito procedeu a vistoria no 1º e 2º piso da unidade, onde
funciona uma escola de Inglês, “Smart People”, que conforme declarado pelo locatário
Sr. Eden Seixas, está à 02 (dois) anos, mais um ano pelo contrato antigo, e assim realizei
a vistoria acompanhado do Sr. Eden.
O pavimento térreo, onde funciona uma loja de roupa,
estava fechada, com aviso que só retornaria as atividades em agosto (loja que de acordo
com informações pertence a esposa do autor).
CONSIDERAÇÕES INICIAIS.
Para avaliação será adotado o método comparativo
de ofertas de mercado, aplicando fatores como: testada, profundidade, área,
zoneamento, topografia, etc., seguindo assim o Manual de Avaliações e Perícias em
Imóveis Urbanos, IBAPE, em conformidade a NBR 14653-2.
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INFORMAÇÕES SOBRE O AVALIANDO.
O avaliando está localizado a Rua Professor Flaviano de Melo, nº 601, Centro, perímetro
urbano do município e Comarca de Mogi das Cruzes – SP.
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LOCALIZAÇÃO
ZONEAMENTO
Z.C. (ZONA CENTRAL)
R Cel. Souza Franco
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Z.C.
Zona Central.
CARACTERÍSTICAS DO AVALIANDO
REGISTRO DE IMÓVEIS.
1º Oficial de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes.
Matrícula nº 4.175, datada de 10 de fevereiro de 1977.
Origem na transcrição 50.886 do 1º ORI.
Prédio nº 601: At. = 91,00 metros quadrados;
Ac = 253,20 metros quadrados;
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MELHORAMENTOS PÚBLICOS
Via pavimentada;
Transporte coletivo;
Energia elétrica;
Esgotamento Sanitário;
Água encanada;
Telefonia;
Supermercados;
Escola;
Restaurantes, etc.
Comércio em geral;
TIPO DO TERRENO.
Plano;
Seco;
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AVALIAÇÃO TERRENO.
Este trabalho tem por objetivo trazer aos autos de forma detalhada todos os cálculos
necessários para obtenção do valor justo ao terreno e suas benfeitorias.
Para esta avaliação, utilizaremos a área descrita pelo Cartório de Registro de Imóveis,
ou seja, a da matrícula 67.079 do 1º ORI.:
Área: 91,00 metros quadrados.
Testada: 7,00 metros. Fundo: 7,00 metros.
Lateral esquerda: 13,00 metros. Lat. direita: 13,00 metros.
CONSIDERAÇÕES INICIAIS:
1º.- Os expoentes das fórmulas de influência por profundidade e frente, os próprios limites dessas influências, bem como aqueles decorrentes de frentes múltiplas e / ou esquina, poderão ser estabelecidos para cada região ou local, com base em análise experimental – estatística e referendados pelo IBAPE/SP, entidade autora destas normas, levando em conta as vocações de uso e os dispositivos legais. Aliás, a NBR 14653 – 1 2001 – parte 2 estabelece que os institutos regionais deverão estabelecer fórmulas para homogeneização dos fatores devidamente verificadas ou o engenheiro avaliador poderá apresentar formulário de sua autoria, desde que devidamente justificadas, fundamentadas e condizentes com a realidade. 2º.- Os lotes de grandes dimensões, os de pequenas dimensões de difícil aproveitamento e os de formas inusitadas devem ser avaliados observando essas características e estudando a possibilidade de desmembramento ou remembramento, bem como o seu melhor e mais eficiente aproveitamento. 3º.- Nos bairros ou locais onde o mercado não indique haver vantagens em agrupar lotes, ainda que estes sejam contíguos, a avaliação deve ser feita considerando-os isoladamente, um a um. 4º.- Nos lotes em bairros de residência de padrão modesto ocupados por construções que os aproveitem adequadamente, devem ser desconsideradas eventuais desvalorizações de testada, bem como de profundidade, no caso de estas serem as inferiores às de referência e mínima, respectivamente.
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METODOLOGIA APLICADA.
A sistemática para avaliação da área avalianda, é a apresentada no Manual - “Avaliação de Terrenos Urbanos”, Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, de autoria do Engenheiro Civil José FiKer.
ZONA PREDOMINANTE DE USO:
Grupo III, 8ª Zona. Grupo III: Zonas de uso comercial médio. 8ª Zona: Comercial Padrão Médio.
FATORES DE AJUSTES
Frente de referencia: (Fr) 10,00m. Prof. Mínima: (Pmi) 20,00m. Prof. Máxima: (Pma) 40,00m. Expoente do fator Frente: (f) 0,25. Expoente do Fator Profundidade: (p) 0,50. Área referência por lote: (m²) 200,00. Múltiplas frentes ou esquina: (Ce) 1,10. Intervalo característico de áreas: (m²) 200 - 500 Coeficiente de aproveitamento: (Ca) Não se aplica.
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Grau de fundamentação II
Grau de precisão III
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ÁREA ÁREA TERRENO AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
TERRENO CONSTRUÍDA R$/M² TERRENO (R$) BENFEITORIA (R$)
1 4.175 91,00 2.474,56R$ 187.136,35R$ 187.136,35R$
187.136,35R$ -R$ 187.136,35R$
MATRÍCULA
RESUMO DA AVALIAÇÃO TERRENO.
TOTAL
TOTAL DA AVALIAÇÃO
R. Prof. Flaviano de Melo.
(Cento e oitenta e sete mil, cento e trinta e seis reais e trinta e cinco centavos).
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ELEMENTOS.
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36
INDICES PARA AVALIAÇÃO BENFEITORIA.
Conforme consta na Cadastro Municipal da Prefeitura de Mogi das Cruzes.
Prédio nº 601: A = 253,20 metros quadrados;
Considerações iniciais:
A metodologia aplicada para avaliação da edificação existente sobre o
terreno, seguem as Normas Técnicas de acordo com a NBR 14653-2, estando
abaixo demonstrado o índice utilizado.
PARA 2019.
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB JUNHO 2019
Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8N, Junho de 2019.
R$/ M2 Participação (%)
Mão-de-obra ( c/enc/ sociais * ) 861,76 60,90
Materiais de Construção 508,96 35,97
Desp. Administrativas 44,93 3,14
Total 1.415,15 100,00
(*) Encargos Sociais : 176,01 %
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37
AVALIAÇÃO BENFEITORIA.
ÁREA = 253,20 m²
Edificação em alvenaria, encontrando bom estado de conservação, não apresenta rachaduras, trincas que comprometam sua estabilidade.
Observando os materiais aplicados e pelo cadastrada na Prefeitura Municipal, a idade da residência se aproxima os 25 anos.
Piso Forro Esquadrias Porta Pintura Elétrica Hidráulica
Térreo Salão comercial - Térreo Salão Cerâmico Laje V. temperado VT/Aço Boa Embutida WC Cerâmico Laje V. temperado Madeira Az teto. Embutida Básica WC Cerâmico Laje V. temperado Madeira Az teto. Embutida Básica Depósito Cerâmico Laje V. temperado Madeira Az teto. Embutida
1º Pavimento Acesso independente. Escada Cerâmico Laje Metálica Boa Embutida Salão O salão é dividido com divisórias. Recepção Cerâmico Laje V. temperado Boa Embutida Sala arquivo Cerâmico Laje V. temperado Boa Embutida Sala computação Cerâmico Laje V. temperado Divisória Boa Embutida WC M Cerâmico Laje V. temperado Madeira Az. teto Embutida Básico WC F Cerâmico Laje V. temperado Madeira Az. teto Embutida Básico
2º Pavimento Acesso independente. Escada Pré mold. Laje Boa Embutida Salão Salão Cerâmico Isolante V. temperado Boa Embutida WC M Cerâmico Laje V. temperado Madeira Az. teto Embutida Básico WC F Cerâmico Laje V. temperado Madeira Az. teto Embutida Básico Obs.: Os espaços das salas são determinado por divisórias; a edificação não apresenta trincas ou rachaduras que comprometam sua estabilidade. Cobertura em telhas de cimento amianto apoiadas em estrutura de madeira.
MÉTODO DE AVALIAÇÃO = CUSTO DE REPRODUÇÃO
Requer avaliadores com alguma experiência na identificação dos padrões construtivos. Para sua aplicação, inicialmente, devem ser determinados os custos unitários por metro quadrado dos vários tipos e padrões de construções, obtidos dividindo-se custo total de uma obra com estruturas e acabamentos similares e recentemente construída pela sua área total construída. Tais preços unitários, básicos, são obtidos ou por pesquisa do próprio avaliador ou são fornecidos por estudos publicados em revistas técnicas.
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38
CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE EDIFICAÇÕES – SINDUSCON.
Atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os Custos Unitários Básicos (CUB). Considerando que no cálculo destes custos unitários é obedecida a NBR 12.721 (que substitui a NB 40), é imprescindível o conhecimento dos projetos padrões e suas respectivas especificações do SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção) dos quais se originam os orçamentos dos vários tipos de obras.
No caso, a edificação existente se aproxima ao padrão “ESCRITÓRIO PADRÃO SIMPLES”.
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39
APLICANDO O PADRÃO NA TABELA PORTARIA CAJUFA 03-2007
ENQUADRAMENTO INTERVALO DE VALORES Mínimo Médio Máximo
Médio 0,972 1,206 1,440
Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8N, Junho de 2019.
R$/ M2 Participação (%)
Mão-de-obra ( c/enc/ sociais * ) 861,76 60,90
Materiais de Construção 508,96 35,97
Desp. Administrativas 44,93 3,14
Total 1.415,15 100,00
(*) Encargos Sociais : 176,01 %
APLICANDO COEFICIENTE SOBRE R8.
Coeficiente R8 R$/m²
ESCRITÓRIO 1,206 1.415,15R$ 1.706,67R$
APLICANDO COEFICIENTE NO INDICE DA CONSTRUÇÃO CIVIL (CUB)
VALOR DA BENFEITORIA.
Ac Vu Vb
ESCRITÓRIO 253,200 1.706,67R$ 432.128,84R$
432.128,84R$ Ac
Vu
CALCULANDO AS BENFEITORIAS.
TOTALÁREA DA CONSTRUÍDA
VALOR UNITÁRIO PADRÁO
DEPRECIAÇÃO.
Conceito: É a perda de valor sofrida por um bem.
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40
CÁLCULO PELO MÉTODO ROSS-HEIDECKE.
O critério a seguir especificado é uma adequação do método Ross- Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.
O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO – Foc. Para levar em conta a depreciação.
Foc = R + K * (1 – R) onde:
R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na Tabela 1. K = coeficiente Ross-Heidecke, encontrado na Tabela 2
Tabela 1, para obter “R”.
VIDA REFERENCIAL VIDA RESIDUALir - ANOS "R" - (%)
70 20
PADRÃOTIPOCLASSE
Escritório SimplesComercial - Serviços -
Industrial
Idade em percentual de vida:
Ir Vida previsível %
25 70 0,3571 35,71
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ESTADO DE CONSERVAÇÃO
ESTADO DA
EDIFICAÇÃO
d
Entre regular
e
necessitando
reparos
simples
18,1
Edificação semi nova ou com reformageral e
substancial entre 2 e 5 anos. Cujo estado geral
possa ser recuperado com reparo de fissuras e
trincas superficiais generalizadas, sem
recuperação do sistema hidráulico e elétrico.
REFERENCIA DEPRECIAÇÃO CARACTERÍSTICAS
APLICANDO TABELA 2.
Com os valores tabulados para o coeficiente “K”, é:
ESTADO DE
CONSEVAÇÃO
25 d 0,6941
"K"IDADE REFERENCIA
APLICANDO “K”.
Com os valores tabulados para o coeficiente “K”, é:
R K (1-R) Foc
0,20 0,694 0,8 0,76
FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E
AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO
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CÁLCULO DO AVALIANDO APLICANDO A DEPRECIAÇÃO
VALOR APURADO DEPRECIAÇÃO TOTAL432.128,84 0,76 328.417,92R$
328.417,92R$
APLICANDO A DEPRECIAÇÃO
Total
VALOR DA BENFEITORIA.
R$ 328.417,92
(Trezentos e vinte e oito mil quatrocentos e dezessete reais e noventa e dois
centavos).
ÁREA ÁREA TERRENO AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
TERRENO CONSTRUÍDA R$/M² TERRENO (R$) BENFEITORIA (R$)1 4.175 91,00 253,20 2.474,56R$ 187.136,35R$ 328.417,92R$ 515.554,27R$
187.136,35R$ 328.417,92R$ 515.554,27R$ TOTAL DA AVALIAÇÃO
Rua Prof. Flaviano de Melo.
MATRÍCULA
RESUMO DA AVALIAÇÃO TERRENO + BENFEITORIA
TOTAL
(Quinhentos e quinze mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e vinte e sete
centavos).
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43
ARQUIVO FOTOGRÁFICO
Vistas frontal do avaliando Rua Prof. Flaviano de Melo, nº 601.
Vista pavimento térreo em 2019 (vistoria). Vista pavimento térreo em 2018. (Google Maps)
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LAUDOS TÉCNICOS
Avaliação de imóveis, Perícias, Inspeção Predial, Retificação de Área.
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44
Vista escada acesso ao 1º e 2º Piso. Vista WC Masculino. Vista WC Femenino.
Vista sala computação. Vista parcial sala arquivos.
Vista parcial adnubustração 1º piso.
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45
Vista escada de acesso 1º ao 2º piso.
Detalhe do forro, 2º Piso..
Vista parcial sala, observando divisória.
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46
RESUMO DA AVALIAÇÃO
ÁREA ÁREA TERRENO AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
TERRENO CONSTRUÍDA R$/M² TERRENO (R$) BENFEITORIA (R$)
1 4.175 91,00 270,00 2.474,56R$ 187.136,35R$ 350.208,68R$ 537.345,03R$
187.136,35R$ 350.208,68R$ 537.345,03R$
MATRÍCULA
RESUMO DA AVALIAÇÃO TERRENO + BENFEITORIA
TOTAL
TOTAL DA AVALIAÇÃO
(Quinhentos e trinta e sete mil trezentos e quarenta e cinco reais e três
centavos).
CONSIDERAÇÕES TÉCNICAS DA AVALIAÇÃO.
Cabe informar que:
Que este trabalho foi elaborado de acordo com
as Normas Técnicas (NBR 14.653-2), atingindo o Grau de Precisão III, estando
todos os cálculos e pesquisas realizadas demonstrados no corpo deste laudo.
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AVALIAÇÃO
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
TERRA SAVANA.
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48
METODOLOGIA.
Para avaliação foi adotado o método comparativo de
ofertas de mercado, aplicando fatores como: testada, profundidade, área,
zoneamento, topografia, etc., seguindo assim o Manual de Avaliações e Perícias em
Imóveis Urbanos, em conformidade a NBR 14653-2.
Vista do Condomínio Terra Savana.
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49
CONSIDERAÇÕES INICIAIS.
A unidade avaliando é constituída de um edifício de
apartamentos residenciais, estando seu PADRÃO enquadrado como “apartamentos
padrão superior com elevador”, estando devidamente detalhado no corpo deste
trabalho.
Para avaliação será adotado o método comparativo
de ofertas de mercado, aplicando fatores como: índice de cálculo do valor venal –
planta genérica do município, topografia, dormitórios, suítes, banheiros, piscinas,
elevadores, etc..., tudo conforme rege a norma de avaliação de imóveis urbanos, NBR
14653-2.
Através de pesquisa na região, foram levantados 06
(seis) elementos que servirão de comparativos na confecção desta avaliação,
elementos obtidos, por meio de ofertas em sites, e em contato direto com imobiliária
idôneas, estabelecidas nesta cidade e demais informações através da Prefeitura
Municipal de Mogi das Cruzes.
Cadastro Municipal, nº S. 06; Q. 015; U. 012; Su. 007; DG. 2.
Apartamento 41.
Proprietários: Ewerton Komatsubara e sua
Mulher Ana Karina Komatsubara.
O Condomínio denominado Edifício Terra Savana, no
momento da vistoria, a área comum (piscina e espaço gourmet), em construção e
reforma, nas demais dependências se apresentava em boas condições de uso,
verificando que vem recebendo serviços de manutenção e conservação.
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50
INFORMAÇÕES SOBRE O AVALIANDO.
LOCALIZAÇÃO
Condomínio Edifício Terra Savana, está localizado à Rua
Gaspar Conqueiro, nº 13, unidade 41, no 4º andar, perímetro urbano do município e
Comarca de Mogi das Cruzes / São Paulo.
S. 06; Q. 015; U. 012; Su. 007; DG. 2.
Localização do Edifício Terra Savana
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INFORMAÇÕES NO CADASTRO IMOBILIÁRIO.
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52
REGISTRO DE IMÓVEIS.
1º Oficial de Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes.
MARÍCULA nº. 46.177.
Proprietários: Ewerton Komatsubara e sua
Mulher Ana Karina Komatsubara.
MELHORAMENTOS PÚBLICOS.
O local é servido dos seguintes melhoramentos públicos e utilidades:
Iluminação Pública;
Escola/Universidades;
Transporte coletivo; (próximo)
Telefone;
Água encanada;
Comércios;
Via pavimentada;
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53
CONSIDERAÇÕES DA NORMA DE AVALIAÇÃO:
1º.- Os expoentes das fórmulas de influência por profundidade e frente, os
próprios limites dessas influências, bem como aqueles decorrentes de frentes múltiplas e
/ ou esquina, poderão ser estabelecidos para cada região ou local, com base em
análise experimental – estatística e referendados pelo IBAPE/SP, entidade autora destas
normas, levando em conta as vocações de uso e os dispositivos legais. Aliás, a NBR 14653
– 1 2001 – parte 2 estabelece que os institutos regionais deverão estabelecer fórmulas
para homogeneização dos fatores devidamente verificadas ou o engenheiro avaliador
poderá apresentar formulário de sua autoria, desde que devidamente justificadas,
fundamentadas e condizentes com a realidade.
2º.- Os lotes de grandes dimensões, os de pequenas dimensões de difícil
aproveitamento e os de formas inusitadas devem ser avaliados observando essas
características e estudando a possibilidade de desmembramento ou remembramento,
bem como o seu melhor e mais eficiente aproveitamento.
3º.- Nos bairros ou locais onde o mercado não indique haver vantagens em
agrupar lotes, ainda que estes sejam contíguos, a avaliação deve ser feita
considerando-os isoladamente, um a um.
4º.- Nos lotes em bairros de residência de padrão modesto ocupados por
construções que os aproveitem adequadamente, devem ser desconsideradas
eventuais desvalorizações de testada, bem como de profundidade, no caso de estas
serem as inferiores às de referência e mínima, respectivamente.
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54
INDICADORES e PADRÃO CONSTRUTIVO.
PARA 2019.
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB junho 2019.
Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8N, Junho de 2019.
R$/ M2 Participação (%)
Mão-de-obra ( c/enc/ sociais * ) 861,76 60,90
Materiais de Construção 508,96 35,97
Desp. Administrativas 44,93 3,14
Total 1.415,15 100,00
(*) Encargos Sociais : 176,01 %
PADRÃO CONSTRUTIVO.
APARTAMENTOS PADRÃO MÉDIO.
ÁREAS.
Área total = 187,50 metros quadrados.
Área privativa =142,23 metros quadrados.
Área comum = 45,27 metros quadrados.
Ano da construção: setembro 2003.
Conforme abertura da matrícula.
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55
CARACTERÍSTICAS DO AVALIANDO.
As características do imóvel é de extrema importância
na obtenção de seu valor de mercado, como por exemplo: melhoramentos – via
pavimentada, iluminação pública, coleta e lixo, rede de coleta de esgoto, rede de
distribuição de água, rede de gás, tv a cabo; sobre o terreno: topografia, consistência
(se alaga em época de chuvas, se seco, etc.); da unidade: suítes, dormitórios, banheiros,
dependências de empregada, piscina, playground, elevadores, número de andares,
número de unidades por andar, etc., dentre outras.
Essas características fazem com que o valor do imóvel
seja compatível com sua situação e, analisar essas características, faz parte do trabalho
do profissional avaliador, requerendo deste conhecimento técnico diante da tamanha
importância no computo do valor de mercado do imóvel.
Como verificamos a seguir todas as variáveis foram
aplicadas para a obtenção de valor justo ao avaliando, para isto foram adotados os
seguintes procedimentos:
Planejamento e pesquisa de campo;
Identificação das variáveis de mercado;
Levantamento de dados de mercado;
Tratamento técnico de dados;
Análise de campo de arbítrio.
Para obtenção do valor da unidade, utilizou-se o
programa da Geoavaliar, atualizado para 2019, onde ali expressa todas as informações
obtidas na pesquisa de campo.
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56
DESCRIÇÃO DO AVALIANDO.
Unidade 71.
7º Andar.
A unidade se apresenta em bom estado de conservação, não foram verificadas anomalias que comprometam sua qualidade ou estabilidade.
Composta de três dormitórios, sendo um suíte, cozinha, lavanderia, sala dois ambientes, duas vagas de garagem descoberta.
Área comum: piscina, espaço gourmet (em construção), salão de festas, hall de entrada, guarita, WC, portaria a noite.
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57
CUSTO UNITÁRIO DAS EDIFICAÇÕES - PADRÃO CONSTRUTIVO
CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE EDIFICAÇÕES – SINDUSCON
Atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais
publicam mensalmente os Custos Unitários Básicos (CUB). Considerando que no cálculo
destes custos unitários é obedecida a NBR 12.721 (que substitui a NB 40), é imprescindível
o conhecimento dos projetos padrões e suas respectivas especificações do SINAPI
(Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção) dos quais se originam
os orçamentos dos vários tipos de obras.
No caso, a edificação se aproxima ao padrão “APARTAMENTO PADRÃO MÉDIO”.
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MEMORIA DE CÁLCULOS AVALIAÇÃO.
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Grau de fundamentação II
Grau de precisão III
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ÁREA ÁREA UNIDADE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
TOTAL PRIVATIVA R$/M² TERRENO (R$) BENFEITORIA (R$)1 46.177 187,50 142,23 3.676,31R$ 522.881,57R$
-R$ -R$ 522.881,57R$
MATRÍCULA
RESUMO DA AVALIAÇÃO DA UNIDADE
TOTAL
TOTAL DA AVALIAÇÃO
R. Prof. Flaviano de Melo.
(Quinhentos e vinte e dois mil oitocentos e oitenta e um reais e cinquenta e sete
centavos).
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ELEMENTOS.
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ARQUIVO FOTOGRÁFICO DO AVALIANDO.
Vista do acesso e portaria.
Vista parcial área da piscina.
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Área das vagas de garagem.
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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
De acordo com o item 9 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para avaliação de bens – parte 1: Procedimentos gerais), as avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e precisão.
“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis. ”
“A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível d erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objeto da avaliação, da conjuntura do mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados. ”
“Os graus de fundamentação e precisão nas avaliações serão definidos nas demais partes da NBR 14.653, guardando o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o grau I é o menor”.
Neste trabalho (laudo técnico de avaliação), foi alcançados o grau II de
Fundamentação e o grau III de precisão para o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
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CONCLUSÃO TÉCNICA
Por todo o apresentado neste laudo técnico de avaliação, conclui-se, que: atendida NBR-14.653 (Norma Brasileira para avaliação de bens),tendo atingindo o Grau de fundamentação II e Precisão III, o que corrobora com o resultado da avaliação que os imóveis objeto desta avaliação tem seu valor calculado em:
ÁREA ÁREA TERRENO AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
TERRENO CONSTRUÍDA R$/M² TERRENO (R$) BENFEITORIA (R$)
1 4.175 91,00 253,20 2.474,56R$ 187.136,35R$ 328.417,92R$ 515.554,27R$
187.136,35R$ 328.417,92R$ 515.554,27R$ TOTAL DA AVALIAÇÃO
Rua Prof. Flaviano de Melo.
MATRÍCULA
RESUMO DA AVALIAÇÃO TERRENO + BENFEITORIA
TOTAL
(Quinhentos e quinze mil quinhentos e cinquenta e quatro reais e vinte e sete
centavos).
ÁREA ÁREA UNIDADE AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO
TOTAL PRIVATIVA R$/M² TERRENO (R$) BENFEITORIA (R$)
1 46.177 187,50 142,23 3.676,31R$ 522.881,57R$
-R$ -R$ 522.881,57R$
MATRÍCULA
RESUMO DA AVALIAÇÃO DA UNIDADE
TOTAL
TOTAL DA AVALIAÇÃO
Rua Gaspar Conqueiro.
(Quinhentos e vinte e dois mil oitocentos e oitenta e um reais e cinquenta e sete centavos).
TOTALIZANDO A AVALIAÇÃO EM:
R$ 1.038.435,84
(Um milhão sessenta mil duzentos e vinte e seis reais e sessenta
centavos).
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ENCERRAMENTO.
O presente Laudo Pericial de avaliação é
composto de 78 (setenta e oito) folhas, estando estas devidamente numeradas,
rubricadas e assinadas somente no anverso, por este Perito.
Mogi das Cruzes, 10 de julho de 2.019.
NELSON LUIZ GASPARIN
PERITO JUDICIAL.
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