EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 02ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL

XI – PINHEIROS DA CAPITAL - SP

PROCESSO : Nº 1012705-53.2018.8.26.0011

CARTÓRIO : 02º OFÍCIO

AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS

CONDOMINIAIS

REQUERENTE : CONDOMÍNIO EDIFÍCIO GIORDANA

REQUERIDO : RENATO SOLANO PEREIRA

JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,

perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo

encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.

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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL

Localização: Apartamento nº. 101, localizado no 10º / 11º andar do

Condomínio Edifício Giordana, situado à Rua Senador Cesar

Lacerda Vergueiro, 418, Vila Madalena, Zona Oeste no 39º.

Subdistrito – Vila Madalena, do Município de São Paulo, SP;

Data da Avaliação: Julho de 2.019

Valor de mercado do apartamento para venda:

Va = R$ 3.474.000,00 (três milhões quatrocentos e setenta e quatro mil reais)

Valor de mercado da vaga para venda:

Vvaga = R$ 248.000,00

(duzentos e quarenta e oito mil reais)

Ou, Valor do Apartamento (Va) + Valor da vaga (Vvaga)

(Va) + (Vvaga) = 3.722.000,00

(três milhões setecentos e vinte e dois mil reais)

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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Objetiva a presente perícia a vistoria de 01(um) apartamento situado no Município de

São Paulo, devido a uma ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL –

DESPESAS CONDOMINIAIS.

Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com

sua nomeação para Perito do Juízo.

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CAPÍTULO III – VISTORIA

1. Localização

Apartamento nº. 101, localizado no 10º / 11º andar do

Condomínio Edifício Giordana, situado à Rua Senador Cesar Lacerda

Vergueiro, 418, Vila Madalena, Zona Oeste no 39º. Subdistrito – Vila

Madalena, do Município de São Paulo, SP;

2. Planta Genérica de Valores

Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel

avaliando encontra-se no Setor 081, Quadra 352, e Índice Fiscal 2.274,00

3. Planta de localização

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4. Zoneamento

Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontra-

se em PI - Zona de Média Densidade – 3a .

5. Ilustração fotográfica externa

Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando

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Vista da Rua Sen. Cesar Lacerda Vergueiro, que lhe dá acesso

6. Melhoramentos Públicos

Todos os convencionais

7. Topografia

A topografia apresenta-se plana.

8. Características do Solo

O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.

9. Fração Ideal do Terreno

A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 6.712 (fls. 33)

é de 14,932561 %.

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10. Características do Prédio

Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Fino.

Estrutura: Concreto armado

Revestimento Externo: Pastilha Cerâmica / Cimento Polido / Pintura Látex.

Pavimentos: 11 (onze) andares

Subsolos 01 (um) subsolo

Elevadores 02 (dois) elevadores, social e de serviço

Apartamentos / andar: 01 (um)

Estado da Edificação: Regular (c)

Dispositivos de segurança: Portaria e interfone, sistema de vídeo, cerca e

cerca elétrica

Dispositivos de Lazer: Salão de festas e playground

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11. Características do apartamento

Piso: Mármore / Granito / Cerâmico

Revestimento

Interno

Argamassa fina com pintura látex / azulejos /

pastilhas cerâmica

Portas / Janelas: Madeira / Alumínio.

Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante.

Compartimentos Sala de estar, sala de jantar, escritório, lavabo, 03 suítes,

copa, cozinha, área de serviço, dormitório e banheiro de

funcionário, deposito no subsolo.

Vagas de garagem 04(quatro) vagas ( n.º 101)

Idade Estimada: 44 (quarenta e quatro) anos.

Estado da

Edificação.:

Reparo simples (e).

Área Construída: Útil: 557,2300m2 Comum: 228,1610 m2 Total: 785,3910 m2

Observações: 1. Área útil, comum e total do apartamento é resultado de

consulta à Matrícula Nº. 6.712 (fls. 33).

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12. Ilustração fotográfica interna do Condomínio Edifício Giordana

Cond. Edif. Giordana

Salão de festa Playground

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12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 101.

Hall de entrada Terraço

Lavabo Escritório

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Sala de estar / jantar e escada de acesso a cobertura

Copa Cozinha

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Área de serviço

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Suíte I

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Suíte Master

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Hall de entrada da cobertura Sala I

Sala II Banheiro

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Deposito no subsolo

Vaga n.º 101

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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO

1. Critério Adotado

Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de

Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme

recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP –

2.011.

Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro

quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento

avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o

Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média

Aritmética Saneada (Anexo III).

A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do

apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de

determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto

entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

Par

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fls. 125

2. Valor Unitário Básico (Vu)

A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento

avaliando, referente ao mês de julho de 2.019, é de:

Vu = R$ 7.124,49/m2

3. Valor do Apartamento (Va)

Va = Vu x Ac

Ac = Área homogeneizada – Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 Ac = 487,6200 m² + 00,0000m² / 2 Ac = 487,6200 m² Va = 7.124,49 x 487,6200 m²

Va = R$ 3.474.043,81

Ou, em números redondos,

Va = R$ 3.474.000,00

(três milhões quatrocentos e setenta e quatro mil reais)

Par

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fls. 126

4. Valor da vaga (Vvaga)

O valor da vaga (Vvaga) é obtido na razão de 50% do Vu, conforme expressão a

seguir.

Vvaga = (Vu / 2) x área útil da vaga para um veículo.

Vvaga = (3.562,24) x 69,6100 m² conforme à matricula 6.712 (fls. 33)

Vvaga = R$ 247.967,52

Ou, em números redondos,

Vvaga = R$ 248.000,00

(duzentos e quarenta e oito mil reais)

Ou, Valor do apartamento (Va) + Valor da vaga (Vvaga)

(Va) + (Vvaga) = 3.722.000,00

(três milhões setecentos e vinte e dois mil reais)

Par

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fls. 127

CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO

Segue o presente laudo em 20 (vinte) folhas, digitadas de um só lado, todas elas

rubricadas, sendo a última datada e assinada.

Acompanham 04 (quatro) anexos.

São Paulo, 01 de julho de 2.019

JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

Par

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fls. 128

ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

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fls. 129

CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

1. FATOR OFERTA (Ff)

Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%

para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2.011.

2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)

Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação

entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada

pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local

do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento

comparativo (IFe).

3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real

dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no

estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.

4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão

construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo

Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.

5. FATOR ATUALIZAÇÃO

Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos

imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

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fls. 130

O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos

no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que

se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no

processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados

obtidos nas avaliações, (anexo III)

Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram

homogeneizados para a seguinte situação paradigma:

Situação Paradigma

Classe: Residencial

Grupo: Apartamento

Padrão: Fino (3,066)

Área útil homogeneizada: 487,6200 m2

Nº de fatores utilizados: 4 (quatro)

Idade Estimada: 44 (quarenta e quatro) anos

Vida referencial: 50 (cinqüenta) anos

Estado da Edificação: Reparo simples (e)

Foc: 0,314

Índice fiscal 2.274,00

Data-base Julho de 2.019

Par

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fls. 131

ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS

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ANEXO III – MÉDIA ARITIMÉTICA SANEADA

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fls. 145

VALOR UNITÁRIO

Vu = R$ 7.124,49

(sete mil cento e vinte e quatro reais e quarenta e nove centavos)

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fls. 146

ANEXO IV – CERTIDÃO DE DADOS CADASTRAIS DO

IMÓVEL – IPTU 2.019

Par

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fls. 147

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