Embed Size (px)
Citation preview
GERMANO FRASCO KUPSKI
MERCADO IMOBILIÁRIO DE PRODUÇÃO DE
LOTES: ANÁLISE DE INVESTIMENTO EM
EMPREENDIMENTO NO LITORAL NORTE
GAÚCHO
Coordenador Acadêmico: PEDRO DE SEIXAS CORRÊA
Orientador do TCC: PEDRO DE SEIXAS CORRÊA
Trabalho de Conclusão de Curso (TCC) apresentado ao curso
MBA em Gestão de Negócios de Incorporação e Construção
Imobiliária de Pós-Graduação lato sensu, Nível de
Especialização, do Programa FGV Management como pré-
requisito para a obtenção do título de Especialista.
GCC09
Porto Alegre – RS
2018
O Trabalho de Conclusão de Curso
MERCADO IMOBILIÁRIO DE PRODUÇÃO DE
LOTES: ANÁLISE DE INVESTIMENTO EM
EMPREENDIMENTO NO LITORAL NORTE
GAÚCHO
elaborado por Germano Frasco Kupski e aprovado pela Coordenação Acadêmica, foi aceito como pré-requisito para a obtenção do MBA em Gestão de Negócios de Incorporação e Construção Imobiliária, Curso de Pós-Graduação lato sensu, Nível de Especialização, do Programa FGV Management.
Data da aprovação: _____ de ______________ de _________
________________________________ ________________________________
PEDRO DE SEIXAS CORRÊA PEDRO DE SEIXAS CORRÊA
Coordenador Acadêmico Professor Orientador do TCC
RESUMO: Este trabalho tem como objetivo compreender o cenário atual e suas as diversas etapas e alternativas de implementação deste produto no mercado imobiliário. O condomínio de lotes é uma figura relativamente recente, sendo aceito apenas em parte das cidades brasileiras, mediante a aprovação de lei municipal específica. Já está em vigor, a lei 13.465/17, que trouxe importantes modificações para o Direito Imobiliário, a ausência de um dispositivo legal expresso gerava insegurança jurídica em relação aos condomínios fechados de lotes. A nova lei vem mudar esta realidade. Existem poucas publicações especializadas neste setor que esclarecem e orientam ao empreendedor questões legais, aprovações de projetos, questões ambientais e orientações na definição do produto ao incorporar neste segmento. Optou-se por realizar análise de investimento do ponto de vista do empreendedor e do consumidor final, sendo exemplificado em um empreendimento na cidade litorânea de Xangri-Lá/RS, Rio Grande do Sul, onde o processo de expansão urbana em zonas turísticas, atrelado à busca, majoritariamente, pela segunda residência ideal, move muitas pessoas a optarem por morar em condomínios de lotes, devido à segurança, preservação do patrimônio, espaço livre, as áreas de lazer e o convívio em comunidade fechada. O presente trabalho foi desenvolvido a partir do documento base apresentado na disciplina de Projeto Integrado de Negócios, do mesmo curso, com título de “Mercado Imobiliário: O Ciclo De Produção De Lotes”, tendo minha autoria e dos colegas Gustavo Masotti, Gustavo M. Niemczewski, Guilherme Marin, Lucas B. Dornelles e Luize R. Bertoldo, apresentado em julho de 2018 e aprovado com nota final 9,7. Palavras-chave: Loteamento; Condomínio de Lotes; Análise de Investimento.
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO 6
2. CONDOMÍNIOS DE LOTES 8
2.1. CARACTERÍSTICAS URBANÍSTICAS E ARQUITETÔNICAS 8
2.2. ORIGENS 10
2.3. LEGISLAÇÃO APLICADA AOS CONDOMÍNIO DE LOTES 12
2.3.1. ATÉ JULHO DE 2017 - A INSEGURANÇA JURÍDICA 12
2.3.2. A PARTIR DE JULHO DE 2017 – ENTRADA EM VIGOR DA LEI Nº
13.465/2017 13
2.4. ASPECTOS TRIBUTÁRIOS E SOCIETÁRIOS SOBRE EMPRESAS
URBANIZADORAS 15
2.5. QUESTÕES AMBIENTAIS 17
2.6. FORMAS DE FINANCIAMENTO 19
2.6.1. À PRODUÇÃO 19
2.6.2. AO CONSUMIDOR FINAL 22
2.7. ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS 23
2.7.1. VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA 24
2.7.2. PLANEJAMENTO 26
2.7.3. ORÇAMENTAÇÃO 27
2.7.4. CUSTOS E DESPESAS 27
2.7.5. VENDAS E RECEITAS 28
2.7.6. LUCRO, LUCRATIVIDADE E RENTABILIDADE 29
2.7.7. FLUXO DE CAIXA 29
2.7.8. INDICADORES DE VIABILIDADE 30
3. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA DE PRODUÇÃO DE LOTES 31
3.1. ESTUDO DE MERCADO E VIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO 31
3.2. AQUISIÇÃO DE TERRENO 38
3.3. DESENVOLVIMENTO DO PRODUTO 40
3.4. PROJETO LEGAL E APROVAÇÕES 42
3.5. REGISTRO 47
3.6. COMERCIALIZAÇÃO 49
3.6.1. FLUXO DE VENDA 51
3.6.2. MATERIAL PUBLICITÁRIO 52
3.6.3. DIVULGAÇÃO 52
3.6.4. ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS (IVV) 53
3.6.5. PÓS VENDA 53
3.7. ENTREGA DE LOTES 54
4. ANÁLISE DE INVESTIMENTO SOBRE EMPREENDIMENTO EM XANGRI-LÁ 55
4.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DE XANGRI-LÁ 55
4.2. SOBRE A EMPRESA INCORPORADORA E O EMPREENDIMENTO 57
4.2.1. SÓCIO CONTROLADOR E SPE. 57
4.2.2. EMPREENDIMENTO. 58
4.3. ANÁLISE DE INVESTIMENTO SOB O PONTO DE VISTA DO EMPREENDEDOR
61
4.3.1. AQUISIÇÃO DO TERRENO 62
4.3.2. LANÇAMENTO E COMERCIALIZAÇÃO 63
4.3.3. CUSTOS E DESPESAS APURADAS 67
4.3.4. INDICADORES FINANCEIROS 69
4.4. ANÁLISE DE INVESTIMENTO SOB O PONTO DE VISTA DO CONSUMIDOR
FINAL 71
5. CONCLUSÃO 75
6. BIBLIOGRAFIA 76
ANEXO A 85
ANEXO B 86
ANEXO C (p. 1 de 3) 87
ANEXO D 90
ANEXO E (4 páginas) 91
APÊNDICE A 94
APÊNDICE B 95
APÊNDICE C 96
APÊNDICE D 97
APÊNDICE E 98
APÊNDICE F 99
APÊNDICE G 100
APÊNDICE H 100
APÊNDICE I 101
6
1. INTRODUÇÃO
Atingimos no ano de 2018 a menor taxa básica de juros (SELIC1) de toda a
história do País, atuais 6,50% a.a., o que, teoricamente, deveria migrar parte dos
investimentos para a produção e preterir a renda proveniente dos juros – que ao
primeiro olhar poderiam se mostram menos atrativos que o passado recente, onde se
encontravam em 2 dígitos. Entretanto, como o principal índice de inflação nacional
(IPCA2) encontra-se controlado (tendo como base maio/2018, atingiu 2,86% nos
últimos doze meses e 2,95% para o acumulado de 2017), se mantidos os valores
atuais têm-se juros reais3 de mais de 3,5%, o que é uma das maiores taxas reais a
nível mundial e ainda inibe maior fluxo de investimentos na dita economia real.
Outro fator relevante para o mercado imobiliário é a captação líquida da
Poupança, pois é termômetro para o aumento ou redução dos saldos disponíveis para
financiamento imobiliário, sendo ela a fonte de recursos da carta de crédito do Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), um dos principais fundings do setor, a
qual teve captação líquida positiva em 2017 (R$ 17,13 bilhões) e que tem se mantido
para 2018 (até maio obteve entrada líquida de R$ 1,7 bilhão). Especificamente para a
atividade de produção de lotes, a Poupança ganhou maior importância a partir de
2017, com a criação do Produlote, pois é o SBPE a fonte de recursos dessa que é a
única linha de crédito disponível no mercado brasileiro exclusiva para loteadoras e
urbanizadoras (abordado no capítulo 2.3.1. do presente trabalho).
Como alternativa a cadeia de negócios imobiliários, o condomínio de lotes tem
se ampliado e diferenciado no cenário nacional, além de ser conhecido como um
negócio com significativo retorno econômico. A demanda de morar em grandes
cidades, e dispor de segurança, privacidade em espaço urbano privado, relacionado
a ineficiência do poder público em garantir qualidade de vida nos centros urbanos tem
fortalecido a sua demanda e expansão, também havendo mercado em expansão
quando localizado em cidades turísticas, como Gramado e Xangri-Lá, ambas no Rio
Grande do Sul, sendo a última objeto de estudo do presente trabalho.
1 Sistema Especial de Liquidação e de Custódia 2 Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 3 Razão entre juros nominais e inflação, ou seja, os juros descontados do efeito da inflação
7
De acordo com a Lei Federal Nº 6.766-79 (Parcelamento do solo urbano no
registro imobiliário de 1979) que tem como princípio ordenar o espaço urbano para a
habitação, o loteamento consta de áreas comuns, privadas e públicas, nas quais não
podem impedir o trânsito de pessoas, portanto este não pode ser fechado, mas sim
com entrada restrita. Diversos municípios, cartórios e corregedorias estaduais não
reconhecem esta figura do condomínio fechado quando se trata de loteamento, sendo
aceito apenas mediante a aprovação de lei municipal específica, sendo assim por
muitos anos criou-se um ambiente de insegurança jurídica ao empreendedor. Porém
no dia 11 de julho de 2017 foi publicada a Lei Federal nº 13.465/17 (Regularização
Fundiária Urbana) modificou importantes questões Direito Imobiliário que ordenou e
clarificou esta atividade imobiliária.
De certa forma, ainda é um tema ainda pouco difundido entre incorporadores
como alternativa a atividade imobiliária. Existem poucas publicações especializadas
neste setor que esclarecem e orientam ao empreendedor questões legais, aprovações
de projetos, questões ambientais e orientações na definição do produto ao incorporar
neste segmento.
Este trabalho de pesquisa não tem como intenção a abordagem deste tema
sobre os fundamentos do Urbanismo e da Engenharia envolvida para execução da
infraestrutura, e sim, dedicar-se aos aspectos relacionados a atividade Imobiliária em
si, independentemente, da extensa lista de críticas levantadas pela sociedade civil
quanto à privatização do espaço, a indiferença às leis existentes e a sua fragmentação
com o tecido urbano quanto ao planejamento e construção das cidades onde se
implantam.
O Objetivo deste trabalho é orientar quanto às diretrizes a serem consideradas
para a atividade de Produção de Lotes em Condomínios e/ou Loteamentos, com
intuito de compreender o cenário nacional e regional, mapear os principais
marcadores técnicos, legais e econômicos que orientam ao desenvolvimento e
viabilização deste produto imobiliário.
Optou-se como exemplificação um empreendimento na cidade litorânea de
Xangri-Lá, Rio Grande do Sul, onde o processo de expansão urbana em zonas
turísticas, atrelado à busca, majoritariamente, pela segunda residência ideal, move
muitas pessoas a optarem por morar em condomínios horizontais, devido à
segurança, preservação do patrimônio, espaço livre, as áreas de lazer e o convívio
8
em comunidade fechada. A análise de investimento do empreendimento se dará por
meio de dois prismas: do empreendedor e do consumidor final. O empreendimento
objeto do Estudo de Caso, que será detalhado no Capítulo 4, foi escolhido em função
de ter como sócio uma empresa de capital aberto listada na Bolsa de Valores de São
Paulo e, por este motivo, estarem disponíveis sob domínio público as Demonstrações
Financeiras Trimestrais e Padronizadas, de acordo com as exigências da CVM4 para
empresas de capital aberto, podendo assim ser feito de forma mais profunda uma
avaliação da performance do empreendimento no aspecto econômico-financeiro.
O registro das conclusões obtidos de um empreendimento já “performado”
(obras concluídas e todos lotes vendidos) é justificado pela lacuna bibliográfica de
outros casos similares que possam servir de balizador para tomada de decisão de
investimento em futuros empreendimentos de lotes, assim como gerar histórico de
resultados a serem usados para testar a hipótese de que loteamentos têm retorno
financeiro superior às incorporações de edifícios residenciais. Como se trata de
apenas um empreendimento, a amostra de dados deve ser considerada como
qualitativa e não quantitativa.
O presente trabalho foi desenvolvido a partir do documento base apresentado
na disciplina de Projeto Integrado de Negócios, do mesmo curso, com título de
“Mercado Imobiliário: O Ciclo De Produção De Lotes”, sendo de minha autoria e dos
colegas Gustavo Masotti, Gustavo M. Niemczewski, Guilherme Marin, Lucas B.
Dornelles e Luize R. Bertoldo, apresentado em julho de 2018 e aprovado com nota
final 9,7.
2. CONDOMÍNIOS DE LOTES
2.1. CARACTERÍSTICAS URBANÍSTICAS E ARQUITETÔNICAS
O condomínio horizontal de lotes, geralmente, localiza-se em regiões
periféricas de médias e grandes cidades brasileiras, ou em regiões litorâneas,
serranas com atratividade turística. Sua característica principal é a oferta de lotes
4 Comissão de Valores Mobiliários.
9
privados em área murada com a disponibilização de infraestrutura de segurança,
acesso restrito por portaria, energia, água e esgoto, sendo estes organizados ao longo
de uma malha viária privada. As quantidades de lotes e dimensões destes são
variadas, sendo que lotes mais populares, comumente, consistem de áreas privativas
entre 125 a 200 m² a lotes de alto padrão de áreas privativas de 450 a 1.000 m².
Figura 1 - Exemplo de um condomínio fechado de Alto Padrão. Península Ponta da Figueira consta de 147 terrenos, localizados no bairro Ponta da Figueira, uma região que está sendo desenvolvida pela Melnick Even e Arcádia. Terrenos de 360 a 767 m², na cidade de Eldorado do Sul, RS a 20 km do centro de Porto Alegre.Fonte: http://www.peninsulapontadafigueira.com.br
Figura 2 - Exemplo de Condomínio Baixo e médio Padrão: Residencial Verdes Campos da Frizzo Empreendimentos Condomínio Aurora com 79 terrenos.Terrenos entre 142,5m² e 209m² e Condominio Alta Vista com 61 terrenos entre 142,5m² e 209m², localizado a 15 km do Centro de Porto Alegre. Fonte: http://residencialverdescampos.com.br
Além disso ofertam, conforme o perfil econômico e geográfico, variadas
tipologias de lazer como por exemplo, salão de festas, quadras poliesportivas, praças,
lagos, áreas verdes, e outras, que caracterizam o denominado condomínio clube.
Figura 3 - Exemplo de Clube-house, no condomínio fechado de Alto Padrão no “Prado Bairro
Cidade” empreendimento da C. Johannpeter & Luz, localizado na cidade Gravataí a 35 km do centro de Porto Alegre. Consta de Piscina coberta e descoberta adulto e infantil, piscina semi-olímpica com raia de 25m, Salão de festas com espaço gourmet,, terraço com solário, ,Espaço infantil, Sala de jogos, Academia, Área de SPA com sauna. fonte: http://www.pradobairrocidade.com.br
10
Conforme as características do terreno, localização e exigências ambientais,
sua implantação urbanística agrega uma variedade de soluções paisagísticas,
programa Arquitetônico, visuais e de percursos viários que qualificam o entorno direto
dos lotes, sendo que estes são fatores fundamentais que influenciam no valor de
venda e atratividade do lote.
Figura 4 - Condomínio de Alto Padrão como o Velas da Marina da Marina
Park Construtora, consta com 368.000m² de lazer e 83.278m² de áreas verdes, junto ao Parque Aquático com duas marinas exclusivas interligadas a beira da Lagoa dos Quadros. Localizado na cidade de Capão da Canoa a 140 km de Porto Alegre,RS, tradicional local de veraneio do Porto Alegrense. Fonte: http://www.marinaparkconstrutora.com.br
2.2. ORIGENS
Segundo Barbiero (2015), existem duas teorias sobre a origem dos
condomínios fechados. A primeira tese citada por Caldeira (2000, apud Barbiero,
2015) defende o modelo da Cidade Jardim, de Ebenezer Howard (1850-1928). Apesar
de apresentar algumas semelhanças como a propriedade e o governo privados de
todo o solo da cidade, o caráter autocontido, o planejamento geral e o desprezo do
tecido urbano existente, tem grandes divergências com o modelo de CFs5 dos dias
atuais, pois a propriedade do lote era coletiva, sendo os residentes arrendatários
(BARBIERO, 2015).
5 Condomínios Fechados de Lotes
11
Já a segunda tese acredita que a verdadeira origem dos condomínios fechados
contemporâneos é proveniente das cidades fortificadas europeias pré-modernas
(BARBIERO, 2015). Porém, esquece-se de uma característica forte destas fortalezas:
os muros e portões encerravam uma população inteira, misturando todas as classes
sociais, enquanto que no caso dos CFs, existe uma clara distinção de classes
(RAPOSO, 2012, apud BARBIERO, 2015).
Raposo (2012, apud Barbiero, 2015) conclui que o exemplo mais próximo da
propriedade privada de solo ocorreu com o fechamento de praças residenciais na
Inglaterra em meados do século XVIII e que deu continuidade no século seguinte,
motivado por manter a ordem, mas principalmente com o intuito de criar privacidade
como valor autônomo, o acesso exclusivo à classe dominante tradicional foi obtido por
autorização judicial.
Também antecedendo os CFs atuais, o subúrbio anglo-americano marcou
história com o Park Village, de John Nash, em Londres, e o Victoria Park (FISHMANN,
1987, apud BARBIERO, 2015). Após, segundo Raposo (2012, apud Barbiero, 2015),
a expansão dos CFs manteve-se estagnada até a década de 1970.
O relançamento ocorre novamente acompanhado de fortes mudanças na
sociedade, onde imperava a instabilidade, insegurança e desigualdades sociais. Ao
longo das décadas de 1970 a 1990, os empreendimentos multiplicaram-se
exponencialmente nos EUA e serviram de modelo para outros países. Desde então,
observa-se uma clara expansão do fenômeno em diversos países e em todos os
continentes, exceto a Antárica (BARBIERO, 2015).
No Brasil, os CFs surgiram ao redor da cidade de São Paulo com o Chácara
Flora (TRAMONTANO, 1999, apud BARBIERO, 2015) e, em 1975, nas cidades de
Barueri e Santana, foi lançado o Condomínio Alphaville voltado para atender às
indústrias não poluentes e, após o Alphaville Residencial, voltado para atender aos
executivos destas indústrias (RODRIGUES, 2009, apud BARBIERO, 2015).
Conforme Raposo (2012, apud Barbiero, 2015) o sucesso e inserção dos
condomínios fechados se dá nos casos em que é necessário preencher a lacuna
deixada pelo Estado, quando o mesmo é omisso para regulação do espaço e da
sociedade e na oferta e manutenção da infraestrutura pública.
A crise econômica brasileira das décadas de 1970 e 1980, deixou o poder
público inapto a atender ao aumento das demandas por serviços e infraestrutura, em
12
virtude do crescimento demográfico, culminando que as grandes empreiteiras que
prestavam serviços para o poder público, iniciassem suas atividades em novo setor:
a produção de lotes (BARBIERO, 2015).
Dos anos 90 até os dias de hoje, houve aumento do número de CFs em todo o
território brasileiro, inclusive, em cidades que apresentam índices baixos de violência
em relação aos nacionais, como Goiânia, Londrina e Cascavel, popularizando essa
prática, o que inclui a oferta para classes com menor poder aquisitivo (BARBIERO,
2015).
2.3. LEGISLAÇÃO APLICADA AOS CONDOMÍNIO DE LOTES
Devido a modificação recente no ordenamento jurídico da matéria, convém
dividi-la em pré e pós julho de 2017, apresentada, respectivamente, nos itens 2.2.1. e
2.2.2., além de serem abordados aspectos tributários e societários sobre Empresas
Urbanizadoras no item 2.2.3. e questões ambientais no item 2.2.4.
2.3.1. ATÉ JULHO DE 2017 - A INSEGURANÇA JURÍDICA
Brasil (1979) prevê em seu Art. 2º duas espécies de parcelamento do solo,
mediante loteamento ou desmembramento:
“§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.”
Apesar de largamente adotado o conceito de um condomínio “fechado” de
lotes, com suas vias de circulação privativas aos seus condôminos, há de se ressaltar
que havia inexistência expressa quanto à sua legislação a nível federal, cabendo aos
municípios deliberar a favor ou não a sua implantação, sendo o amparo legal dado
por duas vias:
“O que há previsto neste ordenamento é, no primeiro conceito, nos termos da Lei 4.591/64, uma comercialização de casas, ou mesmo lotes, mas com projeto de construção já aprovado pelo poder público, dentro de uma propriedade privada, com suas próprias vias de circulação, logradouros,
13
áreas de lazer, etc. No segundo, conforme a Lei 6.766/79, a seu turno, tem-se, por outro lado, a subdivisão de uma gleba em lotes menores, individualizados, destinados ao comércio, sem que haja, contudo, a privatização do sistema viário e logradouros que se implantarem, sendo que estes passarão, assim que efetuado o registro do empreendimento, ao poder público municipal.” (DUNCKA, 2015, p. 43)
Gruber (2015) aponta que a legislação não acompanhou as novas
necessidades da sociedade no que tange seu arranjo, pois em busca de sanar a falta
de segurança e ineficiência dos serviços públicos surgiram novas formas de
empreendimentos sem uma lei específica que regule a matéria, criando-se figuras
“híbridas” conceituados como “loteamento fechado” ou de “condomínio de lotes”, as
quais na visão de alguns juristas distorcia a Lei n° 6.766/79 (Lei do Parcelamento do
Solo), apesar de haver divergência sobre tal entendimento.
No mesmo sentido, Oliveira (2017, p. 8) retrata a falta de clareza na legislação
quanto a distinção dos conceitos da figura jurídica do condomínio edilício vertical
(condomínio de casas) e do parcelamento de solo (sujeito a Lei de Loteamentos, nº
6.766/79):
“[...] como forma de burlar a Lei de Loteamentos, sempre foi comum os “loteadores” tentarem conseguir instalar um “loteamento fechado” invocando a figura do condomínio vertical (o de casas), previsto no art. 8º da Lei 4.591/64. O argumento deles é o de que, sob essa formatação jurídica, as ruas, praças e demais áreas de uso comum não seriam transferidas à propriedade do Município – como sucede no loteamento tradicional –, mas seriam propriedade comum dos titulares das unidades privativas. E, nesse caso, não haveria a necessidade de criar uma associação de moradores, pois a administração da coisa comum incumbiria ao condomínio, ente despersonalizado que tem legitimidade para cobrar contribuições dos condôminos e administrar a estrutura predial. ”
Ademais, o condomínio edilício não abrangia a formação de condomínio
exclusivamente de lotes, conforme apontado por Pinto (2017, p. 5):
“Embora o condomínio edilício sobre conjunto de edificações admita a existência de partes do terreno reservadas para o uso privativo dos usuários da respectiva edificação, constituída seja por casas, seja por edifícios, a unidade autônoma do condomínio edilício é sempre uma edificação ou parte de edificação (apartamento, sala, etc.), não se admitindo como unidade constituída apenas o terreno. ”
2.3.2. A PARTIR DE JULHO DE 2017 – ENTRADA EM VIGOR DA LEI Nº 13.465/2017
14
Visando preencher a lacuna de legislação específica sobre o assunto, foram
esclarecidas quaisquer divergências antes existentes, pois na prática tais medidas já
eram realidade no mercado, havendo a criação do chamado “condomínio de lotes”
(OLIVEIRA, 2017).
De forma sintetizada, Oliveira (2017, p. 9) explica que a figura do condomínio
de lotes tem características semelhantes ao ordenamento jurídico do condomínio
edilício vertical, só que ao invés de casas trata de lotes:
“[...] o novo art. 1.358-A do CC [Código Civil] passa a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser definida no ato de instituição. Isso significa que, nesse arranjo espacial, as ruas, as praças e as demais áreas de uso comum não são transferidas à propriedade do Município, mas continuam sendo propriedade privada, pertencente aos titulares do lote de acordo com a respectiva fração ideal.
O novo arranjo chamado condomínio de lotes possui apenas duas normas
específicas não aplicáveis ao condomínio edilício que se referem ao: (i) cálculo
das frações ideais, que pode ser facultativo entre a área do lote ou proporcional ao
potencial construtivo, e (ii) à responsabilidade pela implantação da infraestrutura
básica que, repetindo o que já estava previsto na Lei nº 6.766/79, não cabe ao poder
público, mas sim ao incorporador/empreendedor (PINTO, 2017).
Brasil (2017), também através da Lei nº 13.465, trouxe outras alterações para
a Lei nº 6.766, como o Art. 36-A, para solucionar imbróglio enfrentado por loteamentos
ou assemelhados quanto às associações de moradores e seus participantes, sendo a
partir de então expresso o vínculo entre as partes para a atividade de administração
dos imóveis do empreendimento, inclusive com a cotização dos titulares dos lotes para
suportar a manutenção e administração do empreendimento. Também Brasil (2017),
em seu § 8º, Art. 2º, incluiu ponto para elucidar a figura do loteamento de acesso
controlado, onde pedestres ou condutores de veículos devidamente identificados ou
cadastrados, mesmo que não residentes no mesmo, não poderão ser impedidos de
acessá-lo.
Entretanto, devido às modificações e inclusões da Lei 13.465/2017 serem
recentes no ordenamento jurídico, restam ainda pontos obscuros, conforme concluído
por Custodio (2017, p.1):
“[...] quanto ao loteamento de acesso controlado, que ele é inconstitucional por violação do princípio da igualdade, dos direitos à intimidade e à vida privada e da liberdade de associação. Já quanto ao condomínio de lotes, conclui que ele apresenta um problema teleológico, pois não resolve o quadro
15
de insegurança jurídica a que visa superar; e um problema conceitual, pois, ao não definir expressamente a natureza jurídica dos terrenos onde são constituídos os condomínios de lotes, a lei não deixa claro se suas partes comuns têm destinação à edificação ou não.”
2.4. ASPECTOS TRIBUTÁRIOS E SOCIETÁRIOS SOBRE EMPRESAS URBANIZADORAS
De acordo com Brasil (1995), em seu Art. 30, “as pessoas jurídicas que
explorem atividades imobiliárias relativa a loteamento de terrenos, [...] deverão
considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades
imobiliárias vendidas”.
Quintella (2015) expõe que há duas formas de tributação para as pessoas
jurídicas voltadas à produção de lotes, podendo escolher entre o (i) lucro presumido,
exceto se seu faturamento superar R$ 78 milhões no último exercício ou por
Sociedade em Conta de Participação (SCP) que tenha operações imobiliárias
inacabadas com registro de custo orçado, e (ii) o lucro real, não sendo possível a
opção pelo Simples Nacional.
Pelo lucro presumido, a receita auferida com a venda de lotes tem tributação
efetiva de até 6,73%, distribuídos da seguinte forma: IRPJ6 com base de cálculo de
8% sobre a receita bruta e alíquota de 15%, com adicional de 10% sobre o que
ultrapassar R$ 60 mil no trimestre; CSLL7 com base de cálculo de 12% e alíquota de
9%; e diretamente sobre a receita auferida a incidência de PIS8, alíquota de 0,65%, e
COFINS9, alíquota de 3,00%. Cabe salientar que a inclusão de juros, multas e
correções previstos em contrato compõem a receita bruta a ser tributada, além
adicionar os valores do bem recebido na realização de permutas e torna, como se
venda fosse (QUINTELLA, 2015).
Já quanto ao lucro real, Teixeira (2013, p. 58) explica que “Através de adições,
subtrações ou ajustes será apurado o lucro tributável, que servirá de base ao cálculo
do imposto sobre a renda a pagar”, para o que Quintella (2015) cita algumas
especificidades para a atividade de lotear, como: livro para registro do estoque;
inclusão de custos diversos de tributos, projetos, obras, entre outros, inclusive os
6 Imposto de Renda de Pessoa Jurídica 7 Contribuição Social sobre o Lucro Líquido 8 Programa de Integração Social 9 Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
16
orçados com conclusão futura, computados para os imóveis vendidos; e a
determinação do lucro real das vendas a prazo deve ser proporcional a receita
recebida no período, no caso de pagamento ser após o término do ano-calendário da
venda.
No entendimento de Oliveira (2017) a aplicação da Lei nº 4.591/64, “Lei de
Condomínios”, deve ser subsidiária a Lei 6.766/79, “Lei de Loteamentos”.
Já Teixeira (2013, p.83), no que tange o Patrimônio de Afetação e o benefício
do Regime Especial de Tributação (RET), dispõe de opinião oposta, ressaltando que
a lei de “parcelamento de solo urbano, possuindo disposições e regime específicos,
que difere das incorporações imobiliárias, razão pela a qual é difícil a equiparação
entre elas”, para o que ainda acrescenta o “[...] grande risco de uma autuação fiscal,
acerca do direito de incluir os loteamentos no RET”.
Em posição semelhante e conclusiva, a Coordenação-Geral de Tributação da
Receita Federal Brasileira, por meio de Mombelli et al. (2015, p.5), acerca do
Patrimônio de Afetação e a aplicação do benefício do RET, que unifica a cobrança do
IRPJ, CSLL, PIS e COFINS em alíquota de 4% sobre a receita mensal na atividade
de incorporação imobiliária, exceto no “Programa Minha Casa, Minha Vida” para
valores das unidades residenciais de até R$ 100 mil - que tem alíquota de 1% -,
proferiu que:
“[...] o Regime Especial de Tributação (RET), instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004, aplica-se exclusivamente às incorporações imobiliárias, não sendo, portanto, extensivo ao parcelamento do solo, mediante loteamento ou desmembramento. Caso ocorra posterior incorporação realizada nos lotes resultantes do parcelamento, o incorporador poderá aderir ao RET e ter as receitas decorrentes da incorporação tributadas na forma prevista no art. 4º da lei mencionada, desde que observados os requisitos previstos na Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013.”
Ainda sobre a mesma matéria, Mombelli et al. (2015, p. 4) oportunamente
detalha seu entendimento que corrobora com o dito por Teixeira (2013):
“Constata-se, nitidamente, tratar-se a incorporação imobiliária e o parcelamento do solo de coisas distintas. Enquanto pelo primeiro objetiva-se a construção de edificação em regime de condomínio para alienação de unidades autônomas dela componentes, pelo segundo o que se busca é o fracionamento de uma gleba em lotes os quais serão, posteriormente, destinados à edificação. Ou seja, na incorporação imobiliária são comercializadas unidades autônomas de edificação construída para esse fim, ao passo que no parcelamento do solo (mediante loteamento ou desmembramento) o objeto não é uma construção, mas sim o próprio solo, ao qual, após parcelado, dá-se o nome de lote; é ele que será comercializado.”
17
As sociedades e associações entre os proprietários da gleba e
desenvolvedores da infraestrutura dos loteamentos acontecem com frequência, por
múltiplos modelos, como por simples celebração de contrato de parceria comercial
(onde, à primeira vista, o tratamento tributário do desenvolvedor seria o mesmo
aplicado ao terrenista na proporção estipulada no rateio, porém há vulnerabilidade do
ponto de vista jurídico, tendo incongruências entre o Código Civil, nos Art. 1.255 e 79,
o Código Tributário Nacional, em seu Art. 123 e o Parecer Normativo CST nº 15/1984
da Receita Federal), por contrato de consórcio (onde cada consorciado é responsável
por suas atividades definidas em contrato, possuindo previsão legal para divisão entre
as partes das receitas, custos e despesas do Consórcio, porém com tributos apurados,
declarados e recolhidos individualmente pelos consorciados), através de uma
Sociedade de Propósito Específico - SPE - (considera como de menor risco tributário
em relação ao outros exemplos, é uma empresa onde a duração do vínculo societário
está atrelado ao seu objeto, tendo como desvantagem a incidência do Imposto sobre
a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI -, com a distribuição de lucros sendo
proporcional a participação acionária ou para sociedade limitada como acordado entre
as partes com isenção de Imposto de Renda, assim como se optado pelo lucro real
quanto aos dividendos. Cabe salientar a maior transparência e melhor definição de
direitos e obrigações entre o terrenista e o desenvolvedor, o que contribui para uma
eventual securitização) e, por fim, a SCP (sociedade não personificada, porém é
equiparada a pessoa jurídica para fins tributários, composta por sócio ostensivo, que
se responsabiliza frente os terceiros, além de realizar o objeto da sociedade, e por
sócio participante, que tem apenas a qualidade de investidor. É indicado apenas para
os casos de injeção de capital em sociedade já existente, como entre uma SPE no
papel de sócio ostensivo e o investidor de sócio participante, pois caso o último fosse
terrenista, é grande o risco de desconstituir a SCP, dado que o terreno é de sua
propriedade e para validar o contrato de compra e venda dos lotes teria que figurar
como vendedor, o que não é pois a SCP não tem personalidade jurídica, não podendo
assim ser proprietária do terreno) (QUINTELLA, 2015).
2.5. QUESTÕES AMBIENTAIS
18
Os empreendimentos e atividades sujeitos ao licenciamento ambiental estão
relacionados no Anexo 1, da Resolução nº 237/1997, do CONAMA, sendo parte
integrante da mesma o parcelamento de solo.
A legislação aplicável será determinada, de acordo com CONAMA (1997),
pelas esferas: Municipais (se o empreendimento contemplar apenas um município,
previsto no Art. 6º), Estaduais (se o empreendimento ocupar áreas em mais de um
município dentro do mesmo Estado, de acordo com o inciso I, Art. 5º) e Federal (se o
empreendimento ocupar áreas em mais de um Estado, conforme inciso II, Art. 4º). Os
licenciamentos se dão em único nível de competência pelos órgãos ambientais
respectivos, amparado no Art. 7º da mesma Resolução.
O licenciamento está dividido em três partes, conforme Art. 8º da já citada
Resolução:
“I - Licença Prévia (LP) - concedida na fase preliminar do planejamento do empreendimento ou atividade aprovando sua localização e concepção, atestando a viabilidade ambiental e estabelecendo os requisitos básicos e condicionantes a serem atendidos nas próximas fases de sua implementação;
II - Licença de Instalação (LI) - autoriza a instalação do empreendimento ou atividade de acordo com as especificações constantes dos planos, programas e projetos aprovados, incluindo as medidas de controle ambiental e demais condicionantes, da qual constituem motivo determinante;
III - Licença de Operação (LO) - autoriza a operação da atividade ou empreendimento, após a verificação do efetivo cumprimento do que consta das licenças anteriores, com as medidas de controle ambiental e condicionantes determinados para a operação.” (CONAMA, 1997)
Em relação aos prazos para análise dos documentos pelo órgão licenciador e
validade de cada tipo de licença, consultar os Art. 14º e 18º, respectivamente, da
Resolução citada anteriormente (CONAMA, 1997).
Ainda quanto ao licenciamento ambiental, é fundamental observar que
CONAMA (1986), em seu Art. 2º, estabelece as atividades modificadoras do meio
ambiente que dependem de elaboração de Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e do
Relatório de Impacto Ambiental (RIMA) que devem ser aprovados pelo órgão
ambiental estadual e complementar pela Secretaria Especial do Meio Ambiente
(SEMA), dentre elas os: “[...]XV - Projetos urbanísticos, acima de 100 ha ou em áreas
consideradas de relevante interesse ambiental a critério da SEMA e dos órgãos
estaduais ou municipais;”.
De acordo com CONAMA (1986), Art. 9º, o RIMA irá sintetizar as conclusões
obtidas do EIA, devendo ter linguagem objetiva e clara, sendo acessível para que
19
leigos compreendam as vantagens, desvantagens e consequências de sua
implementação.
2.6. FORMAS DE FINANCIAMENTO As formas de financiamento imobiliário relacionados aos lotes serão abordadas
no que tange à produção, no item 2.3.1., e ao consumidor final, no item 2.3.2.
2.6.1. À PRODUÇÃO
Do ponto de vista do empreendedor, ou seja, de seu funding para produção de
unidades para venda (inclusive lotes), o modelo básico (Figura 5) para atendimento
das prioridades quanto ao uso dos recursos gerados pelo empreendimento, devem
considerar que a geração de preço satisfaça as três variáveis: Financiador, Custeio
da Produção e Retorno (ROCHA LIMA, 1993).
Figura 5 – Análise para investimento em produção de unidades para venda
Fonte: ROCHA LIMA (1993)
Gatto e Porto (2015) separaram as fontes de recursos no mercado imobiliário
em duas grandes áreas: investimentos diretos (capital próprio, fundos de
investimentos imobiliários, fundos de investimentos em participações e parcerias com
pessoas físicas e jurídicas, normalmente por meio de Sociedade de Propósito
Específico e Sociedade em Conta de Participação) e os financiamentos
(financiamentos bancários, securitização de recebíveis imobiliários e as debêntures).
A atividade de executar loteamentos ou condomínios de lotes não tem por
característica utilizar de financiamento à produção por meio dos agentes financeiros,
para a qual Nogueira (2013, p. 2) aponta ainda que as “linhas de crédito baseadas em
20
capital de giro estão distantes de se equiparar às linhas de financiamento do SFH
[Sistema Financeiro da Habitação], principalmente pela grande diferença do custo
financeiro” e Guerini (2013, p. 28) sugere a provável causa “[...] sendo um dos motivos
a dificuldade na quantificação dos insumos envolvidos para a implantação de um
loteamento que geram incertezas para elaboração das garantias ao sistema
financiador”.
Entretanto, em 2017, a Caixa Econômica Federal foi pioneira na oferta de uma
linha de crédito destinada especialmente para empresas loteadoras e urbanizadoras
para produção de lotes urbanos, linha chamada Produlote, o que abrange a execução
de toda a infraestrutura do empreendimento, a fonte de recursos serão os
provenientes do SBPE, não tendo destinação exclusiva a um tipo de lote ou público-
alvo e a liberação do financiamento sendo realizada de acordo com a evolução da
obra. Dentre os requisitos para concessão do crédito, a empresa deve ter faturamento
anual superior a R$ 15 milhões, com 10 anos de atuação no mercado ou comprovar
a execução de empreendimento de loteamento e/ou parcelamento de solo com o
Termo de Vistoria de Obra emitido pelo poder público, situação cadastral regular e
saúde econômico-financeira, empreendimento em área urbana, projeto aprovado
junto à Prefeitura, manifestação do órgão ambiental, aprovação do empreendimento
junto aos setores de engenharia, jurídico e risco de crédito da Caixa, assim como
atingir a demanda mínima de comercialização dos lotes. Após a conclusão da obra,
há o limite de 54 meses para quitar o financiamento. A linha Produlote contou com
valor inicial disponível de R$ 1,5 bilhão para financiamentos das loteadoras e
urbanizadoras (CEF, 2017; AELO, 2017).
Alternativa ao financiamento à produção pelas instituições financeiras – devido
à escassez de recursos e ao encarecimento do crédito -, é a venda de participação
societária que tem se destacado no mercado imobiliário desde 2014 (GATTO e
PORTO, 2015).
Especificamente no ramo de Urbanismo, exemplo de aquisição de participação
societária ocorreu em 2007, quando 60% da sociedade da Alphaville Urbanismo S.A.
foi vendida para a Gafisa, a qual aumentou sua participação em 2011 para 80%, tendo
até 2013 acordado a aquisição da fatia restante para, no mesmo ano, concluir a
operação de venda de 70% das ações da Alphaville para a associação entre os fundos
21
Pátria Investimentos e a Blackstone Real Estate, ficando os 30% remanescentes da
participação acionária com a própria Gafisa (GAFISA, 2018).
Outro dispositivo que pode ser utilizado para alavancar as empresas do setor,
por meio de antecipação de receitas, é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI),
regido pela Lei nº 9.514/1997, definido por Brasil (1997), no Art. 6º, como “[...]título de
crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui
promessa de pagamento em dinheiro”, sendo emitidos exclusivamente por
companhias securitizadoras.
De acordo com Nogueira (2013, p. 50), a antecipação das receitas provenientes
dos contratos de compra e venda dos lotes será feita conforme o perfil da empresa
urbanizadora:
“[...] para antecipação do pay-back e aumento da taxa de retorno da operação (para empresas menos agressivas), ou ser utilizada como mecanismo de financiamento das obras de infraestrutura do empreendimento (para empresas mais agressivas)[...]”.
Nogueira (2013) expõe que o tomador do crédito (empresa empreendedora)
terá (i) menor taxa de desconto dos recebíveis (juros remuneratórios de mercado
acrescidos de correção inflacionária) com o empreendimento performado, ou seja,
com o Termo de Verificação de Obras (TVO) emitido pela prefeitura e com todas as
unidades vendidas, aliado ao risco menos disperso de quebrar a taxa de retorno
quando comparado com (ii), porém terá maior investimento de capital próprio e (ii)
maior taxa de desconto dos recebíveis quando a captação será utilizada para
financiamento da infraestrutura do empreendimento (TVO ainda não obtido), em
contrapartida possuirá maior taxa interna de retorno ao empreendedor por utilizar este
capital de terceiros desde idade menor do empreendimento (a partir das vendas do
lançamento), diminuindo sua exposição de caixa.
Para contextualizar as duas situações, Nogueira (2013) esclarece que as
operações terão: (i) menor risco de crédito ao investidor do “papel” do CRI quando o
empreendimento estiver performado; e (ii) com maior remuneração ao investidor do
“papel” do CRI, por justamente ter maior risco de crédito, a situação em que não
possuir o TVO, além do seu risco estar associado ao percentual de financiamento do
comprador do lote sobre o valor do imóvel ser maior nesta fase (Loan to Value10
maior).
10 Percentual de financiamento sobre o valor do imóvel
22
2.6.2. AO CONSUMIDOR FINAL
Nogueira (2013, p. 45) aponta que a atividade das empresas loteadoras tem
incremento importante de faturamento devido ao financiamento ao mutuário ser, em
muitos casos, realizado direto com o empreendedor do loteamento, sendo assim parte
importante para estruturação desse negócio imobiliário:
“A receita de vendas é fortemente majorada pela presença de juros de
vendas, uma vez que atualmente não existem mecanismos de repasse dos
lotes habitacionais junto à instituições financeiras, da mesma forma que
acontece com unidades construídas.”
Conjunto de informações relevantes acerca do mercado de lotes que abrange
desde o perfil do consumidor até as práticas das empresas do setor perante o seu
cliente e a oferta futura desde tipo de produto imobiliário é exposto por Portugal (2014)
que, em Convenção do SECOVI-SP11, realizou levantamento de dados sobre
financiamento à produção e para aquisição de lotes urbanizados com base em um
questionário aplicado a 30 empresas de loteamentos. A partir de tal pesquisa, pode-
se analisar que: a taxa de juros média cobrada do mutuário adquirente do lote foi de
11,2% e mediana de 12%; o prazo médio de financiamento ao mutuário foi de 96
meses, com intervalo entre 36 e 180 meses; entrada/sinal média(o) de 12,4% e a
mediana de 10%, com intervalo entre 1 e 22,5%; valor médio do financiamento dos
lotes pelas empresas com ocorrência de 50% para lotes entre R$ 50 mil e R$ 100 mil,
40% para lotes acima de R$ 100 mil e 16,7% até R$ 50 mil, a soma passando de
100% por ser questão múltipla escolha; apenas 37,9% das empresas exige a
comprovação de renda para financiamento ao adquirente do lote (11 de 29 empresas);
o comprador tem idade média de 38 anos e mediana de 40 anos; a porcentagem de
inadimplência média para até 90 dias é de 7,6% e para mais de 90 dias é de 5,1%;
utilizam a alienação fiduciária nos contratos 63,3% das empresas, enquanto o restante
alega como motivo de não utilizar os custos, aceite do cartório, baixa inadimplência,
falta de interesse, custos de cartório, lei 6.766; o percentual médio de distrato nos
empreendimentos é de 6,5% e mediana de 3,0%; em caso de ação de rescisão do
contrato de compra e venda, o tempo médio para retomada do lote é de 13 meses,
11 Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e
Comerciais de São Paulo (Sindicato da Habitação)
23
com mediana de 6 meses; as empresas da pesquisa pretendiam lançar nos próximos
dois anos (2014 a 2016) 80.025 mil lotes, com VGV total estimado em R$ 7,384
bilhões, onde 74% dos lotes teriam até 250m², 16% dos lotes teriam entre 250 e 450m²
e apenas 10% acima de 450m²; haviam lançado o Valor Geral de Vendas (VGV) de
R$ 2,961 bilhões no acumulado dos últimos 12 meses (junho/2013 até junho/2014),
para um total de 30.565 lotes, com média de atuação em 8 cidades e 206 projetos
estavam em aprovação, sendo que uma única empresa tinha 81; somente 34,5% das
empresas (de 29) já haviam tomado crédito, a uma taxa de juros média de 15,4%.
Apesar de ainda ser majoritária a prática de mercado de financiamento direto
ao cliente final pelas loteadoras, se pode observar a disponibilidade de linhas de
crédito para aquisição de lote/terreno por meio de grandes instituições financeiras,
como pela Caixa Econômica Federal, Bradesco, Poupex e Banrisul, conforme
informado em seus sites, com as suas informações básicas (taxas de juros nominais,
comprometimento de renda, tipos de amortização, etc) presentes nos Anexos A, B, C
e D, respectivamente. Por exemplo, no caso do Bradesco, também de acordo com o
site da instituição, as fases básicas para contratação deste financiamento imobiliário
serão: análise de crédito e seguro, avaliação do imóvel, análise dos documentos,
emissão de contrato e assinatura, pagamento do ITBI e registro do contrato, para
então ser feito o repasse ao empreendedor vendedor.
Segundo matéria presente em AELO (2017), a quantidade de pessoas físicas
que podem ser beneficiadas, indiretamente, pela criação do Produlote, é compatível
com a previsão de lançamentos das loteadoras e urbanizadoras, que é de 215 mil
lotes anuais. Ainda complementa, na mesma reportagem, que as linhas de crédito
disponíveis para adquirentes pessoa física a partir da conclusão das obras do
loteamento, ofertadas pela Caixa, contemplam a aquisição do lote, construção em lote
próprio do cliente e aquisição de lote e construção, sendo as condições de contratação
dadas por: taxas de juros para aquisição do lote de 12,25% a.a.; financiamento de até
50% do valor do lote, com valor mínimo financiável de R$ 100 mil e máximo de R$ 1
milhão.
2.7. ANÁLISE DE VIABILIDADE DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
A análise de viabilidade de um empreendimento imobiliário é um balizador
fundamental para tomada de decisão. A sua elaboração deverá reunir informações
24
acerca de aspectos que são decisivos para a realização de um empreendimento ser
exitosa, o que tange critérios técnicos, legais, ambientais e financeiros-
econômico, sendo todos complementares e interdependentes para viabilizar o
produto imobiliário.
A viabilidade técnica consiste na análise das condições para execução da
obra, que deve considerar os métodos construtivos, os recursos físicos (materiais e
equipamentos) e humanos (mão-de-obra), além da realização de estudos (como a
sondagem do terreno e do regime urbanístico) que irão influenciar diretamente o
prosseguimento ou não do projeto do empreendimento.
Os aspectos jurídicos e legais, que se enquadram na viabilidade legal, estarão
presentes durante todo o ciclo de desenvolvimento do empreendimento, fornecendo
as premissas básicas (legislação) a serem atendidas e mantidas constantemente,
desde a constituição da empresa e da incorporação, da aquisição do terreno, da
aprovação dos projetos e licenças, da execução da obra, da comercialização, dos
tributos, das questões trabalhistas e demais itens que impactam na manutenção da
sua habilitação legal.
Já a viabilidade ambiental objetiva identificar as condições do ambiente em
que o empreendimento será inserido, levantando o potencial de impacto a ser causado
para o local e arredores e como pode ser eliminado ou minimizado, inclusive por meio
de compensações ambientais e sociais.
2.7.1. VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA
Tendo em vista que a decisão final quanto ao início de um novo projeto
acontece mediante a avaliação do retorno financeiro deste, cabe aprofundar o estudo
na viabilidade econômico-financeira.
González e Formoso (1999, apud Schorr, 2015, p. 48) apontam que:
“o mercado imobiliário possui muitas características específicas o que torna o processo de decisão de investimento mais complexo. Muitas vezes o empresário toma a decisão de investimento de maneira intuitiva baseado na experiência de investimentos anteriores, sem efetuar uma análise mais profunda com base em dados. ”
25
Para não incorrer em erros é necessário traçar uma metodologia de análise que
compile grande parte das variáveis e retorne uma resposta determinística quanto a
rentabilidade do empreendimento. Certamente existem variáveis que são
imponderáveis e outras que são de difícil previsão, principalmente às ligadas ao
desempenho da econômica ou aos resultados das vendas, por exemplo. Para
minimizar estes riscos é comum o analista fazer combinações com cenários otimistas
e pessimistas.
Para Silva (1995, apud Schorr, 2015, p. 46) “a decisão de investimento é
efetuada basicamente calculando a diferença entre o valor a ser aplicado no
empreendimento e o valor de retorno do empreendimento, gerando um lucro. ”
De acordo com Mascaró (2003), existem alguns princípios básicos definidores
da forma de um lote, sua área, a relação dos seus lados, o paralelismo dos seus lados
opostos, tais características estão intrinsecamente ligadas a topografia do terreno.
Este fator é determinante para as formas das parcelas. A maioria dos loteadores
privados tenta minimizar a área da parcela de forma a maximizar a quantidade de
parcelas e, assim, aparentemente maximizar o rendimento econômico parcelamento.
Mas o custo dos loteamentos não é decorrente só da área da terra a ser loteada, esse
custo real ou total de cada parcela surge do somatório do preço da terra acrescido
dos gastos com infraestrutura.
Custo total da parcela = custo da terra + custo da infraestrutura
Dependendo do caso, um dos termos pode assumir uma expressão maior que
o outro, fazendo com que o mais importante seja a maximização da quantidade de
parcelas ou a minimização da infraestrutura necessária.
Em sua análise, conclui-se que se houver interesse em baixar os custos em
urbanizações onde as infra-estruturas terão um peso importante, se deve buscar a
diminuição das testadas dos lotes em geral. Neste aspecto, Mascaró (2003) enfatiza
que é de suma importância estudos de ocupação dos lotes em relação aos costumes
da possível população-alvo. No caso de nosso estudo, o consumidor alvo do negócio
imobiliário.
Seguindo a linha de raciocínio de Mascaró (2003), em relação a lotes de forma
regulares em terrenos planos. Do ponto de vista econômico, os lotes devem ter a
maior profundidade possível, assim seu custo de urbanização será diminuindo.
26
Pensando em seu aproveitamento, deveriam se aproximar ao máximo da forma o mais
quadrado possível. Nestes lotes, as casas podem ser projetadas com mais liberdade
e oportunizar uma melhor orientação solar. Dentro destes critérios aparecem as
dimensões básicas das parcelas em função da classe social a que se destinam. Para
classes sociais baixas, o ideal são parcelas com testada pequena, por serem mais
econômicas, e um fundo grande para que haja uma área razoável que sirva como
quintal. Para as classes altas a relação recomendável se situa entre 1:1 e 1:2, com
áreas de 600 a 1600 m². A tabela abaixo resume os critérios expostos.
Renda Familiar Relação recomendada
testada x fundo (m)
Área (m²) Alguns exemplos testada x fundo (m)
Alta/hab Coletiva 1:1 600,00 18 x 36
a a 20 x 40
1:2 1600,00 40 x 40
Média 1:3 300,00 10 x 30
a a 10 x 40
1:4 400,00 12 x 36
Baixa 1:5 125,00 5 x 25
a a 5 x 30
1:6 200,00 5 x 35
Tabela 1 - Critérios de Dimensão Fonte: Mascaró (2003)
2.7.2. PLANEJAMENTO
No sentido amplo encontramos em Couto (2010, apud Turke, 2015, p. 21) que:
planejar significa pensar antes de agir, raciocinar a respeito das possibilidades que poderão ocorrer no futuro, e precaver-se para adversidades minimizando-as o máximo possível. O planejamento deve estar alinhado com a estratégia a vontade de empreender. Por fim, planejar é o oposto de improvisar.
Conforme Souza e Abiko (1997, apud Schorr, 2015, p. 23):
“para um bom planejamento do empreendimento se faz necessário efetuar um ótimo projeto. A qualidade das características apresentadas no projeto
27
gera um impacto direto no processo de execução da obra, no projeto definem-se todos os detalhes da construção e suas especificações que afetam o custo final do empreendimento. A satisfação do cliente é resultante do atendimento das necessidades dos mesmos, sendo que a qualidade está diretamente ligada com a clareza do projeto de execução, do memorial de cálculo e dimensionamento das estruturas e as especificações técnicas do empreendimento.”
Já sob a ótica financeira-econômica podemos dizer que o planejamento
consiste em dividir os valores financeiros no tempo, ou seja, organizar em um
esquema de fluxo temporal os desembolsos e os recebíveis. Como está descrito em
Jungles & Avila (2006, apud Turke, 2015, p. 22), “[o] planejamento e o orçamento são
fases consecutivas de um mesmo processo gerencial, cuja interação contribui para o
sucesso da empresa.”
2.7.3. ORÇAMENTAÇÃO
O orçamento pode ser considerado o passo inicial de um estudo financeiro. Na
fase de viabilidade são levantados os custos de construção, despesas administrativas,
despesas com corretagem, despesas de marketing, etc. Nesta etapa os documentos
disponíveis são limitados, portanto grande parte dos dados são estimados, tomando
por base projetos similares já executados, indicadores monetários, como o CUB, e
índices de preços médios, como o SINAPI, por exemplo. A medida que as
especificações vão sendo definidas o orçamento vai evoluindo e ficando cada vez
mais detalhado, passando de orçamento de viabilidade, por pré orçamento e,
finalmente, ao orçamento definitivo ou executivo.
Ao avaliarmos mais especificamente a orçamentação de projeto de
loteamentos é possível perceber que não é comum Instituições bancárias financiarem
a construção, devido à dificuldade na quantificação dos insumos envolvidos, gerando
assim incertezas para elaboração de garantias às instituições (GUERINI, 2013).
Com o objetivo de organizar logicamente os conceitos do estudo de viabilidade,
podemos dividir a análise financeira em Custos e Despesas, Receitas e Lucro.
2.7.4. CUSTOS E DESPESAS
28
Em relação aos custos podemos dividi-los em duas classificações: fixos e
variáveis.
Quanto aos custos fixos, Sanvicente (1983, apud Búrigo, 2008, p. 29) define
como sendo:
“[...] os custos ou despesas que não variam com o volume de produção ou com o nível de atividade da empresa. Qualquer que seja a quantidade de produtos produzidos ou vendidos, os custos fixos permanecem inalterados. Mesmo que a empresa nada produza ou nada venda, eles se mantêm constantes, como por exemplos: aluguéis, seguros, manutenção, depreciação, salários dos chefes de pessoal de escritório, etc.”
Já para o custo variável, Sanvicente (1983, apud Búrigo, 2008, p. 29) se refere
como sendo “[...] aquele que se altera em relação direta com as modificações do
volume de atividade. Portanto, quanto mais a empresa produz, maiores serão estes
custos. São exemplos de custos variáveis a mão-de-obra direta e matérias primas.”
Por sua vez as despesas são gastos que, por definição, não agregam valor
diretamente ao produto, mesmo assim são indispensáveis para que a construção
aconteça, ou seja, os gastos com as vendas (comissões pagas a vendedores), com a
administração da empresa (aluguel, água, luz, telefone), com os juros de empréstimos
bancários (despesas financeiras) etc.
2.7.5. VENDAS E RECEITAS
As vendas compõem uma parcela essencial no estudo de viabilidade, pois são
elas que representam as receitas do empreendimento.
Um dos primeiros passos para um bom planejamento é conhecer o mercado
de atuação, pois o potencial e a velocidade das vendas é delimitado pelo tamanho
daquele.
Las Casas (1999, p. 61, apud Mafeçoli, 2007, p. 26) pondera que “[...]o
planejamento na área de vendas consiste [...] em analisar as situações internas e
externas, fazer uma previsão do que pode acontecer, e preparar-se para atender e
executar essa previsão e controlar o trabalho de tais objetivos sejam alcançados. ”
29
Tão logo se tenha chegado nos valores de venda, é importante considerar
várias condições de desempenho, tanto otimistas quanto pessimistas, e desta forma
antever possíveis riscos para o sucesso do projeto.
Como exemplo, é comum perceber que as vendas do empreendimento tendem
a aumentar no período após a execução de estruturas visíveis, pois isso transmite
uma maior segurança quanto ao formato do empreendimento e a sua real conclusão.
Logo, até esse período é possível que tenhamos uma maior exposição de caixa.
2.7.6. LUCRO, LUCRATIVIDADE E RENTABILIDADE
Mattos (2006, p. 218, apud Cunha, 2016, p. 22) “conceitua o lucro, do ponto de
vista contábil e de forma bastante simplificada, como a diferença entre as receitas e
as despesas. É o valor que entra menos o que sai. Lucro, portanto, é um valor
absoluto, expresso em unidades monetárias.”
Já a lucratividade é conceituada por Mattos (2006, apud Cunha, 2016, p. 22)
como “[...] a relação entre o lucro e a receita, cuja unidade é expressa em percentual
(valor relativo). A lucratividade dá uma ideia do percentual do contrato que se
transforma em ganho para a empresa. ”
A Rentabilidade é definida por Mattos (2006, apud Cunha, 2016, p. 22) como
“[...] o percentual de remuneração do capital investido na empresa [...] expressa pela
percentagem de lucro em relação ao investimento total. ”
2.7.7. FLUXO DE CAIXA
O fluxo de caixa é uma compilação dos dados financeiros do empreendimento.
Como afirma Degen (2009, apud Schorr, 2015, p. 51):
“no fluxo de caixa estão detalhadas as entradas e saídas de dinheiro que ocorrerão no decorrer da execução do empreendimento, permitindo que o empreendedor efetue o planejamento de suas contas e em caso de saldo negativo, verifique a necessidade de empréstimos e financiamento para manter o empreendimento. ”
De acordo com Moreira e Bernardes (2003, apud Schorr, 2015, p. 51):
“[o]s custos da obra e o cronograma de desembolso são os principais parâmetros do fluxo de caixa, [sendo] [...] extraídos do planejamento do
30
projeto. Além desses dados se faz necessário, a coleta de outros dados do mercado financeiro, entre eles pode se destacar as despesas com financiamentos, o tempo médio de comercialização, os gastos com publicidade, as taxas e a corretagem na compra do terreno. ”
2.7.8. INDICADORES DE VIABILIDADE
Após levantamento dos dados necessários para elaboração do estudo de
viabilidade e montagem do plano, é necessário definir indicadores para avaliar as
características do empreendimento. Essas características são avaliadas pelos
stakeholders do negócio, principalmente investidores. Cabe citar os seguintes itens:
A Taxa Mínima de Atratividade (TMA) é o mínimo que um investidor se propõe
a ganhar, ou ao máximo que alguém se propõe a pagar ao realizar um financiamento.
A estimativa da TMA terá como parâmetro as taxas de rendas fixas (caderneta de
poupança e Taxa SELIC, a qual está atrelada a investimentos em CDB e Tesouro
SELIC que são conhecidos por serem os de menor risco do mercado financeiro), além
de algum prêmio adicional para recompensar expor o capital investido em alternativa
com maior risco. O valor da TMA irá oscilar entre empresas e, até mesmo, entre
empreendimentos da mesma empresa, a depender do perfil de risco envolvido.
Já para o Valor Presente Líquido (VPL) Galesne, Fensterseifer e Lamb (1999,
apud Schorr, 2015, p. 55):
“definem que na análise de um investimento sempre que o VPL for positivo será rentável, em casos de análises de mais de um empreendimento aquele que possui o maior VPL será o mais rentável. O VPL de um projeto de investimento é calculado como sendo diferença entre os valores presentes das entradas e saídas de caixa em relação ao investimento inicial
descontando do fluxo de caixa uma taxa definida (TMA). ”
Quanto à Taxa Interna de Retorno (TIR) González e Formoso (1999, apud
Schorr, 2015, p. 56):
“como a taxa de juros que anula o valor presente líquido (VPL) de um
empreendimento. É a taxa de juros que torna os valores futuros trazidos para valor presente igual ao investimento inicial. Essa taxa é conhecida como sendo a mínima taxa necessária para retorno do investimento inicial.”
Ao que tange o Tempo de recuperação do capital (PAYBACK) Casaroto
Filho e Kopittke (2008, apud Schorr, 2015, p. 57) afirmam:
31
“[...] como [sendo] o tempo necessário para que as parcelas de retorno anuais
do fluxo de caixa se equiparem ao investimento inicial. A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), define o payback como o período necessário para que os resultados líquidos acumulados do empreendimento se equivalem aos investimentos efetuados. ”
3. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA DE PRODUÇÃO DE LOTES
3.1. ESTUDO DE MERCADO E VIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO
Cabe ressaltar, de início, que os estudos de análise e avaliação que os
empreendedores devem realizar anteriormente à tomada de decisão de implementar
um condomínio de lotes é de extrema relevância, haja vista a necessidade de aportar
os recursos de forma adequada, isto é, de acordo com suas expectativas e com nível
de risco aceitável (GOLDMAN, 2015).
Ao se conceber um novo produto imobiliário recomenda-se que o
empreendedor efetue de início uma análise preliminar na qual se delimite as
possibilidades do empreendimento futuro. Tal avaliação compreende aspectos como
“[...] as permissões e restrições do parcelamento do solo, os aspectos
mercadológicos, relacionados entre outros, com a demanda existente e com os
aspectos físicos que envolvem as condições locais para implantação do
empreendimento” (JENSEN, 2004, p. 9).
Entende-se que o levantamento de dados para avaliação destes três aspectos
de forma conjunta é de suma importância para o desenvolvimento adequado do
empreendimento imobiliário.
No âmbito mercadológico, uma das primeiras etapas a ser realizada pelo
empreendedor ao vislumbrar a realização de um condomínio de lotes é o estudo de
mercado. Uma das funções deste estudo é a identificação do uso do terreno que
poderá ser, por exemplo, residencial, comercial, industrial, etc. (RODRIGUES, 2006).
Tal estudo busca identificar algo fundamental para produtos colocados à venda
no mercado imobiliário que é a identificação da oferta e da demanda:
“Com base em detalhados estudos da região ou do negócio específico (análise mercadológica), é verificada a adequação em termos de oferta e demanda, onde uma região ou cidade é exaustivamente pesquisada, levantando-se todos os empreendimentos compatíveis com o objeto-alvo, buscando o maior conhecimento possível do mercado: número de empreendimentos em oferta, empresas atuantes, projeção de novas construções que estão para começar, perfil, tipologia, preços e condições
32
efetivamente praticadas, bem como velocidade de vendas alcançadas” (RODRIGUES, 2006).
Soma-se a isso a necessidade de “avaliar corretamente as mudanças sociais,
entender as alterações de comportamento e antecipar tendências, testar produtos e
localizar clientes com potencial de compra” (RODRIGUES, 2006).
“Para a análise da demanda, é importante analisar o perfil da sociedade, como o envelhecimento da população, pessoas que moram sós, importância no sistema de comunicação e mudanças na área tecnológica. Com isso é possível traçar novos produtos específicos para as necessidades da população. Cada perfil da sociedade tem necessidades e exigência específica” (RODRIGUES, 2006).
Hirschfeld (1998) desenvolve o conceito de estudo de viabilidade de um
empreendimento como sendo a avaliação de um projeto a ser implantado com intuito
de justificá-lo, considerando os aspectos jurídicos, administrativos, comerciais,
técnicos e financeiros.
O desenvolvimento de empreendimento imobiliário, como se sabe, envolve
elevados riscos e inúmeras incertezas uma vez que se decide por implementá-lo.
Cabe salientar a complexidade da atividade que depende de inúmeros fatores até que
se alcance o resultado esperado. Fatores que majoram o risco são o grande
investimento de capital necessário aliado ao período de maturação do produto que,
pode-se dizer, não é um curto – e muitas vezes poderão ocorrer alterações no perfil
dos consumidores que demandam os imóveis (BALARINE, 1997).
“Ainda assim, muitos incorporadores esquecem os métodos formais auxiliares à tomada de decisão, particularmente no momento inicial do negócio. Percebe-se que tais empreendedores, a partir de oportunidades oferecidas pelo mercado (como, por exemplo, a disponibilidade de um terreno), concebem seus produtos unicamente baseados no entusiasmo, muitas vezes sem possuir sequer orçamentos prévios de produção. Simplesmente geram um anteprojeto, realizam o lançamento e aguardam que uma clientela desconhecida adquira suas unidades. Raramente tais empreendimentos são planejados criteriosamente, num processo que deve, necessariamente, iniciar pelos estudos de viabilidade econômico-financeira” (BALARINE, 1997, p. 7).
Como vimos, realizar análise de viabilidade econômico-financeira deveria ser
prática corrente dos empreendedores, mas nem sempre isso ocorre. Entende-se que
tal atividade não é estanque, ou seja, não deve ser feita em momento único com vistas
à tomada de decisão final sobre a implementação do empreendimento, mas sim de
forma contínua (ou pelo menos em mais de um momento), atualizando o estudo
sempre que alterações na situação preconizada ocorram ou quando novas situações
33
sejam conhecidas (sobre, por exemplo, questões ambientais da gleba, taxas de juros,
velocidade de vendas, demanda, alterações na legislação, registros, etc.).
O estudo de viabilidade, portanto, não deve ser esquecido enquanto houver
possibilidade de alteração em qualquer dos fatores determinantes da análise, isto é,
em pelo menos dois momentos deverá ser feito (ou revisado): antes da compra do
terreno e antes do lançamento do empreendimento, sendo que quanto mais tempo
decorrido (considerando aqui momentos críticos as duas atividades acima citadas),
mais recursos terão sido empregados no projeto em questão e, no caso da decisão
por não o colocar em execução, maior o investimento em um projeto que não dará
retorno algum. Contudo, as perdas poderão ser ainda maiores caso se opte pelo
lançamento quando não houver viabilidade ou quando os riscos forem tão grandes
que não deveriam ser suportados pelo empreendedor, de acordo com seu apetite ao
risco.
Buscando-se “...verificar se os projetos produzirão taxas de retorno
adequadas...”, faz-se necessário a comparação entre “...custos e receitas totais...”
(CADMAN; AUSTIN-CROWE, 1994, p. 41-2 apud BALARINE, 1997).
“Como o tempo é elemento significativo e a incidência de custos e receitas ocorrem em diferentes momentos, é importante descontar (ou capitalizar) tais ocorrências para uma data única, usualmente a data do estudo de viabilidade” (CADMAN; AUSTIN-CROWE, 1994, p. 41-2 apud BALARINE, 1997, p.2).
Com o fluxo de caixa estabelecido para o empreendimento (sequência do
projeto no tempo), “[...]surgem três decisões-chave a adotar [...]: (1º.) o desenho do
fluxo de caixa; (2º.) o tratamento da inflação; e (3º.) a escolha da taxa “i” a utilizar no
desconto (ou capitalização) do fluxo de caixa” (HEINECK, 1989, p. 2 apud BALARINE,
1997, p. 3).
Sobre o aspecto do desenho do fluxo de caixa, por se tratar de estimativa “[...]
inicial de desempenho do projeto em data anterior a sua implementação podem ser
levantados apenas alguns poucos elementos disponíveis no momento de realização
da análise prévia[...]”, cabe como exemplo aqui o “[...]preço de aquisição do
terreno[...]” (BALARINE, 1997, p.3).
Neste caso, Balarine (1997, p.3) considera ser:
“[...]aceitável supor relações lineares para quantificar os demais componentes do fluxo de caixa, os quais devem contemplar tanto estimativas dos desembolsos (custos administrativos, com projetos e de construção), como dos ingressos (receitas originadas nas vendas das unidades e parcelas de financiamentos, se houverem)”.
34
Dias (2005) complementa que as estimativas de custo devem ser utilizadas tão
somente para as etapas iniciais em que não estejam disponíveis os projetos
executivos, para suprir a inexistência de dados mais apurados para o orçamento
detalhado.
Guerini (2013, p. 20) propõe a “[...] parametrização das unidades dos serviços
por metro quadrado da gleba útil do loteamento, a fim de facilitar a definição do valor
do custo total do empreendimento a ser analisado”, segue modelo de tabela sugerida
pelo autor, podendo-se retirar atividades que não sejam de interesse em determinado
empreendimento:
Figura 6 - Custos Unitários de Loteamento Fonte: Guerini (2013)
“Evidentemente, tal estratégia não substitui um orçamento detalhado, porém torna-se uma importante referência na situação de o investidor não ter à sua disposição projetos básicos para quantificação adequada, como por exemplo, o projeto urbanístico” (GUERINI, 2013, p. 20).
35
Da mesma forma, sem ter a posse do projeto urbanístico e demais projetos
detalhados que possibilitem a adoção de orçamentos precisos é possível estimar os
custos de urbanização empregados no empreendimento através de tabelas que
disponibilizam os custos unitários de cada atividade da urbanização, tais custos são
atualizados mensalmente de acordo com pesquisa de preços em determinada
localidade, excluindo-se, também neste caso, as atividades não realizadas no
loteamento em estudo. Abaixo tabela encontrada na revista Construção Mercado:
Negócios de Incorporação e Construção da editora PINI12 que exemplifica a
metodologia aqui comentada:
Figura 7 - Tabela para avaliação de custos de urbanização Fonte: Revista Construção Mercado: Negócios de Incorporação e Construção, edição 197,
ano 71, p. 67
De acordo com a evolução do projeto os custos linearizados previstos e entrada
de caixa deverão ser substituídos pelos custos reais que acontecerão, até o momento
de nova revisão (BALARINE, 1997).
Guerini (2013) desenvolveu tabela de coeficiente de aproveitamento da gleba,
ou seja, percentuais de áreas vendáveis que representarão uma estimativa para o
Valor Geral de Vendas (VGV) dos empreendimentos de lotes. Até que os projetos
urbanístiscos legais e executivos estejam concluídos será uma análise prévia para
definição do produto e verificação de sua viabilidade, sendo um relevante balizador
12 https://bc-v2.pressmatrix.com/pt-BR/profiles/5a58f96e237a/editions/1cf318eac2677923effa/pages/page/34
36
para tomada de decisão expedita. A amostra, para definição das notas e
características básicas da tabela, foi de 20 empreendimentos.
Figura 8 - Critérios para escolha do Coeficiente de Aproveitamento do terreno
Fonte: Guerini (2013)
37
Turke (2015) em seu estudo propõe fazer a previsão de vendas estimando-se
cenários que possuam velocidades de vendas distintas buscando-se aumentar o grau
de confiabilidade do estudo de viabilidade, acrescentando-se, por exemplo, cenários
pessimista e otimista de vendas na qual se simula a variação do número de unidades
vendidas e a velocidade de vendas.
Com relação aos efeitos inflacionários “[...]é recomendável utilizar valores em
moeda constante, mediante transformação de todos os movimentos do caixa em
índice de preços vigente à data zero do diagrama (data da análise prévia de
viabilidade)[...]” (BALARINE, 1997, p.3).
Ainda segundo Balarine (1997, p.3): “tal medida facilitará atualizações
posteriores do estudo de viabilidade, dada sua característica de processo contínuo,
além de permitir a utilização de taxas reais de juros (expurgados efeitos inflacionários)
no tratamento do fluxo de caixa”.
Por fim, quanto à taxa para capitalização do fluxo de caixa Balarine (1997, p.3)
sugere “[...]a utilização de taxas reais de juros, uma vez inoculados efeitos
inflacionários sobre o fluxo de caixa[...]”.
“Considere-se que, dependendo da capacidade financeira do incorporador, surgirão duas hipóteses: primeiro, as receitas geradas pelo próprio empreendimento suprirem as necessidades de caixa. Neste caso, utiliza-se a taxa de atratividade do incorporador para, através dos métodos VPL ou IRR (Abreu & Stephan, 1982, pp.36-45), verificar se o empreendimento supre as expectativas de lucro econômico; ou, segundo, a empresa necessitar o aporte de recursos próprios e/ou de terceiros para cobrir desembolsos. Uma vez o incorporador disponibilizando recursos próprios, novamente “i” pode ser identificada por sua taxa de atratividade. Já para recursos de terceiros, “i” assumirá o valor cobrado como custo financeiro, na forma de taxa de juros reais. Convém salientar que ocorrida a hipótese de fonte mista de recursos (próprios e de terceiros), o método MTIR – Taxa Interna de Retorno Modificada (Vieira Sobrinho, 1985, pp.63-6) desponta como mais indicado para as análises econômicas do fluxo de caixa do empreendimento, ao permitir emprego concomitante de duas taxas” (BALARINE, 1997, p.3).
Uma ferramenta bastante importante para a análise é a chamada análise de
sensibilidade. Segundo Hirschfeld (1998) “quando uma pequena variação do valor de
um parâmetro qualquer produz grande alteração no valor representativo do respectivo
fluxo de caixa, dizemos que a decisão a ser tomada é sensível à variação do
parâmetro considerado”. Por outro lado, quando a variação resultante é de “[...]
pequeno valor relativo [...]” temos que a decisão é insensível em relação à variação
do parâmetro em questão.
38
Sabe-se que a quantificação do fluxo de caixa nesta etapa inicial da análise
pode ser bastante difícil e que as variáveis presentes no estudo são sensíveis a
alterações com o passar do tempo. Por conta disso, se recomenda no estudo de
viabilidade do mercado imobiliário a análise de sensibilidade, que, segundo Balarine
(1997, p. 4) se realiza “[...] mediante verificação dos efeitos de variabilidades
experimentais nas receitas, nos custos e/ou nas taxas “i” utilizadas, apurando
consequentes resultados sobre o VPL, TIR e MTIR”.
3.2. AQUISIÇÃO DE TERRENO
A lógica na aquisição de gleba para parcelamento do solo consiste em adquiri-
la a preço atrativo (unitário por hectare ou alqueire) e, após investimentos, vender os
lotes valorizados pela urbanização realizada (a preço unitário por metro quadrado)
(RODRIGUES, 2006). Nesse caso o empreendedor aufere lucro com o fato de que
quanto menor a área de terra vendida maior o preço unitário de venda.
Segundo Côrtes (2016) se trata de uma verdadeira arte a prospecção de ativos
fixos para realização de empreendimento imobiliário, na qual se considera “[...]
relevante, entre outros, o ponto, a legislação edilícia vigente, os estudos e projetos
aprovados, a vocação do Bairro, o estudo de produto x demanda de mercado, a
Infraestrutura urbana, a vizinhança e os serviços instalados”.
Uma prática comum neste tipo de aquisição é que o empreendedor acerte com
o proprietário da área uma opção de compra do imóvel. Tal medida pode ser
importante pois através dela o interessado em desenvolver o condomínio de lotes
ganha tempo para formalizar a compra do bem enquanto decide por ela ou não, uma
vez que este instrumento pactua que o imóvel não será oferecido a outro interessado
durante determinado período (CHWARTZMANN, 2017).
Se trata de uma segurança a mais para que o empreendedor possa investir
mais recursos visando a tomada de decisão pela compra ou não da gleba.
A vistoria da área antes da compra é etapa fundamental visando a identificação
da sua condição atual e das potencialidades e também, segundo Chwartzmann (2017)
dos fatores que causem “[...] condicionantes ao projeto”. Na vistoria, com autorização
do proprietário, se realizam as “[...] medições preliminares e verificação da vegetação
existente”.
39
“Posteriormente as informações são complementadas mediante consulta a outros órgãos fiscalizadores e secretarias de legalização dos projetos (Drenagem, Geotécnica, Bombeiro, Instalações Mecânicas, Urbanismo, Habitação, Obras, Meio Ambiente, Engenharia de Tráfego, outras), as concessionárias de serviços públicos (água, luz, gás, telefone, outras). Para consolidar e justificar a compra do terreno, outros questionamentos são realizados [...]” (CÔRTES, 2016).
A compra da área por parte do empreendedor tem bastante impacto na análise
de viabilidade, pois podem representar, segundo Côrtes (2016) algo na faixa de “[...]
10% a 35% do VGV [...]” além de impactar nos aspectos “[...] mercadológicos, técnicos
e econômicos[...]”, sendo assim, são praticadas diversas formas de negociações para
a compra de áreas:
“[...] pagamento à vista (100%), pagamento parte à vista e parte a prazo (100%), pagamento de parte à vista mais permutas por unidades prontas em outro local, pagamento parte em R$ (à vista ou a prazo) + unidades permutadas fora, pagamento em unidades permutadas no local, pagamento em permuta financeira (% de participação no VGV), pagamento com serviços de engenharia, pagamento com um Mix das formas acima” (CÔRTES, 2016).
A viabilidade técnica legal busca definir, de acordo com a legislação vigente, o
“[...] melhor aproveitamento eficiente[...]” para o empreendimento incluindo o “[...]
acesso as informações legais estabelecidas pelos órgãos federais, estaduais e
municipais região pesquisada[...]” conhecendo a legislação de parcelamento de solo,
plano diretor, código de licenciamento da cidade, passando por estudo de massa e
finalmente pelo projeto legal (CÔRTES, 2016).
Já a viabilidade técnica construtiva diz respeito aos métodos construtivos
utilizados que deverão ser utilizados de modo a viabilizar a execução do
empreendimento imobiliário (condomínio de lotes) de forma “[...] mais compatível com
os custos (solo e sistema construtivo), prazos de obra mais convenientes face ao
produto imobiliário, público alvo e padrão de acabamento”. Passa pela busca de
informações técnicas, entre elas “[...] do perfil hídrico e geológico do solo, parte
decorrente das sondagens adequadas, outras obtidas de observações externas[...]”
(CÔRTES, 2016).
Côrtes (2016) sugere montar cadastro de áreas “[...] que permitirá um
conhecimento e controle das melhores ofertas [...]”, utilizando geolocalização e
registrando “[...] os incorporadores concorrentes que estão estudando o mesmo
terreno”. Indica por fim, que “[...] certos procedimentos e informações não podem faltar
no cadastramento, muito menos na hora de comprar, tais como”:
1) “Realizar visitas ao terreno e vizinhança;
40
2) Identificar e conhecer as associações de moradores locais; 3) Datas e folha resumo c/ entendimentos realizados c/ corretor; 4) Nome e telefone do(s) proprietário(s) – composição familiar /
condominial; 5) Nome / telefone do corretor de efetivamente está autorizado a
oferecer o imóvel; 6) Bairro / comércio / escolas / supermercado / serviços em geral / metrô
/ ônibus; 7) Planta de localização e dimensões do(s) terreno(s); 8) Construções existentes, problemas c/ demolição e corte de árvores; 9) Vizinhos, inquilinos, despesas; 10) Infraestrutura / fundações dos terrenos confrontantes; 11) Serviços públicos / concessionárias (água/esgoto/luz/tel/gás/águas
pluviais); 12) Características do solo, cota do lençol freático, nível do mar; 13) Acessos, logradouros e equipamentos urbanos; 14) Aclive ou declive, muros de arrimo, contenções diversas; 15) Preço / m² da região para venda e/ou locação de imóveis similares; 16) Preço total de venda de terreno pedido pelo(s) proprietário(s); 17) Forma de pagamento, considerações de permuta; 18) Dívidas pendentes, penhoras ou arrestos; 19) Verificar espólio, se foreiro, certidões do imóvel e dos vendedores; 20) Confrontantes, recuos, afastamentos, investiduras, doações; 21) Legislações edilícias e ambientais; 22) Legislação do patrimônio histórico, artístico e cultural; 23) Restrições edilícias (APAC, suspensão provisória de concessão de
licenças); 24) Estudos, fotos, plantas e projetos legais (validade do projeto
aprovado); 25) Cursos d’água – rios canais, córregos, valas; 26) Redes de alta tensão (linhas de transmissão de energia elétrica); 27) Sítios arqueológicos – descoberta de vestígios (Patrimônio
Arqueológico); 28) Servidão de Passagem – acessos internos – direitos adquiridos por
vizinhos; 29) Insolação – orientação cardial; 30) Degradação urbana e ambiental e outras mais que forem
necessárias” (CÔRTES, 2016).
3.3. DESENVOLVIMENTO DO PRODUTO
Smith e Morrow (1999, apud MIRON, 2002, p. 29) “apresentam o
desenvolvimento do produto como um processo que converte necessidades e
requisitos dos clientes em informação para que um produto ou sistema técnico possa
ser produzido. ”
Nesta fase do Processo de Incorporação de Condomínios de Lotes, os estudos
realizados na prospecção do novo negócio e compra do terreno serão planejados e
projetados com o objetivo de atender as viabilidades técnicas e econômicas e dar
valor ao produto buscando atingir as condições ótimas para o cliente.
Segundo Monteiro (2016), apesar de já se ter conhecimento da legislação
incidente ao imóvel e de uma prévia do produto que se deseja na fase de aquisição
41
do terreno, é imprescindível explorar todas os dados de maneira mais aprofundada, a
fim de entregar o melhor produto ao mercado.
Desta forma, todas as informações possíveis sobre a identidade do local onde
será construído um condomínio, como por exemplo os dados listados abaixo, deverão
ser retomados e estudados com precisão para que problemas sejam mitigados e as
melhores soluções sejam encontradas na fase do desenvolvimento dos projetos,
garantindo a viabilidade do produto:
● Legislações relativas aos Condomínios de Lotes;
● Legislação Municipal;
● Plano Diretor Municipal;
● Topografia do terreno;
● Sondagem do terreno;
● Laudo de Cobertura Vegetal;
● Insolação do terreno;
● Estudos do entorno (edificações vizinhas, presença de córregos, redes
elétricas, saneamento básico, acessos, etc.);
Análise das pesquisas de mercado realizadas, a fim de atender a oferta e a
demanda da região.
Com as premissas e diretrizes estabelecidas (Briefing do Produto) um Grupo
Multidisciplinar, definirá e desenvolverá os partidos urbanísticos e arquitetônicos, além
dos demais elementos do empreendimento e todas as informações necessárias à
verificação da sua viabilidade técnica, física e econômico-financeira, assim como à
elaboração dos projetos legais.
Além disto, levando-se em consideração o padrão esperado para o
empreendimento, é imprescindível atender questões voltadas à maximização do
potencial construtivo e atratividade do empreendimento, facilitando a comercialização
dos lotes e a satisfação dos futuros cliente, tais como:
● Implantação de Clubes para as Áreas de Lazer, com a disponibilização de
salões de festas, salas de jogos, academias, piscina, lagos, parques, etc.;
● Paisagismo e a melhor composição da vegetação para a região;
● Quantidade, dimensionamento e posicionamento dos lotes com relação às
variadas vistas do condomínio;
● Proximidades dos lotes às áreas de lazer e ao acesso do condomínio;
42
● Otimização das Vias de Circulação, Acessos e Passeios;
● Melhor aproveitamento da topografia do terreno;
● Insolação;
● Segurança;
● Acessibilidade.
Em paralelo à concepção dos projetos, também estarão em desenvolvimento o
Orçamento e o Planejamento de Obras, retroalimentando as tomadas de decisão dos
projetistas com base nos custos e análises dos sistemas que estarão sendo
empregados.
O Estudo de Viabilidade Final do empreendimento poderá finalmente ser
realizado no momento em que as áreas (sejam privativas ou comuns) forem
estabelecidas e o orçamento real e prazo da obra estiverem planejados. Este
balizamento será fundamental para as definições do lançamento do Condomínio.
3.4. PROJETO LEGAL E APROVAÇÕES
Assim que as fases iniciais de Estudos Preliminares, Anteprojetos estão
concluídas, estas documentações técnicas necessitam passar pela aprovação nas
Secretarias Municipais responsáveis. A denominação de secretaria/ departamentos
varia em cada cidade, usualmente denominados de "Planejamento","
Edificações/Urbanismo", "Engenharia" ou " Obras".
A fase de aprovação legal do empreendimento exige um excelente
relacionamento e constante acompanhamento da equipe técnica com a prefeitura para
discutir aspectos e exigências da legislação local com o objetivo da obtenção do
"Alvará de Construção". Cada cidade possui um Ciclo de Aprovação, desta forma,
deve-se verificar como o processo funciona para determinada Secretaria e as formas
de aplicação da legislação vigente através dos Códigos, Decretos Municipais e Planos
Diretores. O Plano Diretor consiste em uma lei municipal, e é condição para
estabelecer obrigações aos proprietários de solo urbano não edificado, subutilizado
ou não utilizado, conforme estabelecido na Constituição Federal.
Cabe ao município regulamentar a ordenação do território, em seu zoneamento
urbano e rural, seu sistema viário e o planejamento da expansão ordenada. Desta
forma existem particularidades regionais de demandas da própria comunidade para
as áreas da região, atividades permitidas, densidade, áreas e equipamentos públicos
43
(praças, escolas, etc.) assim como o impacto de trânsito, abastecimento e outros para
que possam permitir implementação de um condomínio de lotes.
Entende-se por condomínio de lotes o conjunto de edificações unifamiliares ou
distribuídas em um terreno, dispondo de espaços de uso comum, inclusive vias de
circulação interna, correspondendo a cada unidade uma fração ideal do terreno. É
comum o enquadramento nos municípios nesta categoria de projeto de condomínio
de unidades autônomas, ou condomínios de lotes, e não a adoção do parcelamento
de solo na figura de loteamento a qual, torna-se necessário a prática de doação de
áreas para equipamentos públicos, como por exemplo cita os Artigos 143/144 do
Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Porto Alegre.13
Art. 143 - Loteamento é a subdivisão do imóvel em lotes destinados à edificação, com a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.Parágrafo único - Não caracteriza loteamento a execução de vias públicas de circulação - compreendendo abertura, prolongamento, modificação ou ampliação - efetivada pelo Município, de acordo com planos de prioridades, com vistas a dar continuidade a sua malha viária.
Art. 144 - A destinação de área pública, em loteamento, não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) do total da gleba, nem superior a 50% (cinqüenta por cento), salvo acréscimo no limite máximo por proposta do loteador.Parágrafo único- Nas áreas destinadas a praças e escolas podem ser implantados outros equipamentos públicos comunitários, a critério do SMGP e ouvida a comunidade, desde que não acarretem ônus ao loteador e que sejam atendidos os requisitos estabelecidos em regulamentação específica.
Já no Art. 156 da mesma Lei a figura do condomínio por unidades autônomas,
estabelece um regramento similar ao parcelamento do solo urbano comparado ao
desmembramento, loteamento e fracionamento
Art. 156. Na Área de Ocupação Intensiva é permitida a instituição de condomínio por unidades autônomas, conforme o disposto nos arts. 1º e 8º da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, em imóvel ou somatório de imóveis com área máxima de 22.500m² (vinte e dois mil e quinhentos metros quadrados), excetuando-se as Áreas Predominantemente Produtivas, onde o limite é de 4ha (quatro hectares). §1º Não [..] § 4º A instituição de condomínios por unidades autônomas, na forma do art. 8º, alínea "a", da Lei Federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, poderá ser
autorizada, a critério do SMGP 14, ainda que não contenham os projetos
relativos às edificações privativas, respeitando as condições a serem estabelecidas em regulamentação desta Lei.
A prefeitura disponibiliza a Lei Comentada15 e argumenta desta forma
13 L.C. 434/99 atualizada e compilada até a L.C. 667/ 11, incluindo a L.C.646/10 14 Sistema Municipal de Gestão do Planejamento 15 http://www.portoalegre.rs.gov.br/planeja/spm/3s4.htm
44
“condomínios de casas podem ser feitos em qualquer lugar da cidade, mas as regras variam dependendo da zona. Na parte mais construída (de Ocupação Intensiva) podem atingir, no máximo, um quarteirão. Esta limitação é necessária para que a cidade não fique bloqueada por construções que, por serem de uso privado, acabam impedindo o livre acesso das pessoas. Existem alguns conjuntos residenciais com acessos bloqueados por guaritas. Este tipo de construção não é mais permitida”
O fato do estabelecimento de leis municipais que se adaptam às demandas de
novos produtos imobiliários ainda não detalhados por leis federais a época, confirmam
claramente a atividade, como em Xangri-Lá/RS, conforme Art. 1º, da Lei
Complementar nº 12/2005, além de estabelecer o zoneamento (Art. 4º), requisitos de
dimensões mínimas dos lotes e vias de circulação (Art. 5º) :
“Art. 1º Fica instituído o condomínio horizontal de lotes para fins residenciais, na zona urbana da cidade de Xangri-Lá, mediante prévia aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os índices urbanísticos e critérios previstos no Código de Obras e na legislação vigente até a implantação do futuro Plano Diretor do Município.”
Xangri-Lá (2005), no Art. 17, ainda trata do coeficiente de não aproveitamento
como áreas vendáveis, estabelecendo percentual mínimo:
“Art. 17 Os condomínios horizontais de lotes instituídos por esta Lei deverão ter um percentual mínimo de 25% (vinte cinco por cento) da área total parcelada, para as vias de circulação, para áreas não edificáveis e para áreas destinadas a equipamentos urbanos não edificáveis, o mesmo se aplicando aos empreendimentos que já estejam aprovados por Decreto, com estudo de viabilidade técnica em tramitação ou já aprovada.”
É usual que em loteamentos ou condomínios de lotes, o responsável deve
destinar para o Poder Público entre 25% (situação encontrada em Xangri-Lá) e 50%
(no máximo) do total do terreno para vias públicas e equipamentos comunitários. Pode
ser visto o grande incentivo que a cidade de Xangri-Lá tem para este tipo de
empreendimento, pois comparado com cidades com a mesma vocação (como
Gramado, na qual as vias de circulação e áreas destinadas a equipamentos urbanos
não devem ser inferiores a 40% da área total loteada), se mostra relevantemente mais
atrativa no aspecto de aproveitamento do solo com área vendáveis. Há de ser
observada a sensibilidade quanto ao uso desse percentual, pois empreendimentos
muito densos, no que tange sua ocupação, têm característica de menor valor unitário
de área, o que deve ser adequado para o público-alvo.
45
Outro aspecto importante refere-se a doação de áreas para uso da população,
assim estando estipulada no Art. 18, Xangri-Lá (2005), na forma de área de fato ou
benfeitorias em valor de mercado equivalente à área:
“Art. 18 [...] os condomínios horizontais de lotes instituídos por esta Lei
deverão constituir fora dos limites intramuros do empreendimento, em local
de interesse do Município, o percentual mínimo de 15% da área total
parcelada como área de livre uso comum do povo, que poderá ser fracionada
em 03 (três) módulos, respeitado o mínimo de 05% (cinco por cento) para
cada módulo. (Vide Lei Complementar nº 48/2009) (Regulamentado pelas
Leis nº 1271/2009 e nº 1460/2011)
§ 1º o percentual referido no "caput" poderá ser convertido em pecúnia ou
benfeitorias, nunca em valor inferior a 15% do valor de mercado da área a ser
empreendida, caso em que a destinação do valor ou o local da benfeitoria
será determinado por Lei ordinária.
§ 2º o cumprimento ao estabelecido no "caput" não impede a tramitação do
estudo de viabilidade técnica do projeto, mas é condição sine qua non para a
aprovação do empreendimento.”
Em alguns casos são necessários Estudos de Viabilidade Urbana para sua
implementação. Como, por exemplo, a cidade de Porto Alegre que, nos Art. 28 e 29,
do Decreto nº 12.715, dispõe sobre o processo administrativo de aprovação e
licenciamento de parcelamento do solo, edificações e obras em geral.
DO PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA APROVAÇÃO DE ESTUDO DE VIABILIDADE URBANÍSTICA DE CONDOMÍNIOS POR UNIDADES AUTÔNOMAS DE HABITAÇÕES UNIFAMILIARES.
SEÇÃO I
Art. 28 - O estudo de viabilidade urbanística de condomínio por unidades autônomas (nas situações previstas no Art. 153 § 3º da LC 434/99)17, [...]Art. 29 - Ficam dispensados da aprovação de estudo de viabilidade urbanística, os condomínios a serem implantados em imóveis com área inferior a área máxima do quarteirão nos termos do Anexo 8.1 da LC 434/99 ou que tenham comprovadamente, destinado áreas para equipamentos públicos comunitários, de acordo com o art. 137 da LC 434/99, nos termos da lei em vigor na data da sua aprovação.
Em geral as documentações exigidas pelas esferas municipais são:
● REQUERIMENTO PADRÃO DO MUNICÍPIO, preenchido com os dados do
proprietário e do terreno, solicitando a Aprovação do projeto de Condomínio.
17 Os condomínios por unidades autônomas e edificação que acederem em imóveis com área
superior a 01 (um) quarteirão nas Áreas de Ocupação Intensiva e Rarefeita, nos termos do Anexo 8.1, serão analisados em especial quanto à estruturação e à mobilidade urbana.
46
● LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO
● DOCUMENTAÇÃO DE PROPRIEDADE DO LOTE: Certidão de Ônus Reais ,
Inteiro Teor atualizada, ou Promessa de Compra e Venda com autorização com
firma reconhecida do promitente vendedor para realização de obras no imóvel,.
● CONTRATO SOCIAL: nos projetos cujo proprietário seja pessoa jurídica.
(PROCURAÇÃO: quando necessário)
● C.N.I. 18 atualizada ou ‘NADA DEVE’ do IPTU 19 , carimbado pela Secretaria
Municipal de Fazenda do Município.
● GUIAS DE PAGAMENTO: cópia da guia de recolhimento paga referente à
Aprovação de Projeto de Condomínio e Alvará de Construção:
● MEMORIAL DESCRITIVO.
Documento público e obrigatório pela Lei 4.591/6420, que deve ser elaborado
antes do lançamento do empreendimento ao qual se refere. Na elaboração do
memorial descritivo, determinado projeto deve estar descrito de forma detalhada e
aprofundada e abordar, um a um, todos os itens da edificação a ser construída:
estruturas, acabamentos, instalações, tudo deverá ser informado de acordo com o que
será realizado na obra. Tudo de acordo com a Norma de Desempenho (NBR 15.575).
Um memorial descritivo bem elaborado e atualizado até o final da obra, protege
ao empreendedor diversos incômodos no futuro. Além de garantir transparência dos
seus empreendimentos para seus clientes, demonstrando a seriedade de seu
trabalho.
● RRT/ART: devidamente paga, indicando área, endereço da obra, prazo,
assinaturas e atividades / códigos, tais como: autoria de projeto, execução de
obra e de execução de contenção para: terrenos com declividade acentuada,
grande volume de cortes ou aterros.
● DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE TÉCNICA por parte das concessionárias de
serviços públicos:
Declaração de possibilidade de abastecimento de água
Declaração de possibilidade de fornecimento de energia
Declaração de possibilidade de esgotamento
18 Certidão Negativa Imobiliária 19 Imposto Territorial Urbano 20 Lei do Condomínio; Lei de Incorporações; Lei de Incorporações Imobiliárias
47
● LICENÇA AMBIENTAL DE INSTALAÇÃO (L.I.) ou Certidão de Inexigibilidade
(C.I.L.A.) para emissão de Alvará de Construção.
● PROJETO URBANÍSTICO DE PARCELAMENTO DO SOLO (CONDOMÍNIO)
- cópias assinadas pelo proprietário da área, ou seu representante legal, pelo
autor do projeto e pelo responsável pela execução da obra
● PROJETO DE ARQUITETURA DAS EDIFICAÇÕES: Plantas Baixas, Fachada,
Corte Transversal, Corte Longitudinal, Planta de Situação, Planta de Cobertura,
Quadro de Áreas, e Carimbo/Selo Padrão.
● PROJETOS DA INFRA-ESTRUTURA/LAUDOS TÉCNICOS nos respectivos
Departamentos/Secretarias Municipais:
Laudo de caracterização da vegetação e fauna
Terraplanagem, Arruamento e Pavimentação.
Água Potável
Iluminação / Rede Elétrica,
Paisagismo
Ensaios de infiltração e determinação do nível do lençol freático
Drenagem de Águas Pluviais.
Esgotamento Sanitário
Projeto de acesso Viário e Sinalização, e quando se tratar de área nas
proximidades de rodovias estaduais ou federais, deverão consultados seus
respectivos Departamentos.
É nesta fase, posterior a aprovação no município, que se estabelece o registro
da incorporação, conforme a Lei 4.591/64, para condomínio de lotes ou registro do
loteamento, conforme a Lei 6.766/79.
3.5. REGISTRO O registro do loteamento é regido pelo Capítulo VI21, da Lei de Parcelamento
do Solo Urbano (nº 6.766/1979), na qual é prevista a perda da validade da aprovação
do projeto se não submetido ao registro imobiliário dentro de 180 dias. No referido
Capítulo, especialmente no Art. 18, são listados os diversos documentos para o
21 Ao final do trabalho encontra-se o Anexo E, que contempla na íntegra o Capítulo VI da Lei de Parcelamento do Solo Urbano referente ao Registro de Loteamento, do Art. 18 até 24.
48
registro, como: o título de propriedade do terreno, histórico dos títulos de propriedade
dos últimos 20 anos, certidões negativas variadas, comprovante de aprovação do
loteamento e TVO da Prefeitura, modelo do contrato de promessa de compra e venda,
etc.
Apesar da legislação a nível federal ser recente, o município de Xangri-Lá já
criou no ano de 2005 a figura dos condomínios de lotes, conforme Art. 2º, da Lei
Complementar nº 12/2005, reconhecendo que tal enquadramento seria feito com a
equiparação consoante ao Decreto Lei nº 271/6722 que por sua vez é concordante a
conhecida Lei de Incorporações Imobiliárias:
“Art. 2º Considera-se condomínio horizontal de lotes, o empreendimento que será projetado nos moldes definidos no Código Civil, arts. 1.331 e seguintes, artigo 8º da Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964 e no art. 3º do Decreto Lei 271/67, no qual cada lote será considerado como unidade autônoma, a ela atribuindo-se fração ideal do todo.”
Há previsão expressa quanto ao prazo máximo de 270 dias para registro do
condomínio no Registro de Imóveis competente, sob pena de caducidade do Decreto
de Aprovação do empreendimento e de seu Alvará de Licença, conforme Art. 11,
Xangri-Lá (2005), que ainda complementa quanto ao conteúdo a ser arquivado:
Art. 12 Deverão constar do contrato padrão, aprovado pelo Município e arquivado no Cartório de Registro de Imóveis competente, a denominação do empreendimento, o zoneamento de uso e ocupação do solo, os coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação, recuos, alturas máximas de edificação, áreas não edificáveis, o cronograma físico dos serviços e obras e a existência de garantias reais ou fidejussórias.
Art. 13 É proibido divulgar, vender ou prometer lotes antes do registro do condomínio horizontal de lotes no Cartório de Registro de Imóveis competente. [...] Art. 20 O projeto de condomínio horizontal de lotes deverá ser acompanhado de memoriais e preenchimento dos quadros de áreas, bem como de minuta da convenção de condomínio que deverá ser submetida à prévia aprovação do Executivo Municipal, bem como suas alterações, como condição de sua validade.”
Em outras cidades, como Gramado (2005), no Art. 9º, descreve claramente as
três formas de produção de lotes que reconhece em seu ordenamento, o que irá
influenciar diretamente o modo de arquivamento dos documentos no Registro de
Imóveis local, inclusive com a necessidade de apresentação dos quadros de I a VIII
22 Decreto Lei nº 271/1967: “Art 3º Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção da edificação.”
49
da NBR 12.72125 para o caso de fração ideal das áreas comuns proporcional às
unidades autônomas:
“VII - loteamentos Abertos; são aqueles que integram a malha viária urbana, sem guarita e muros de fechamento, sem controle de acesso de veículos e/ou pessoas, onde os serviços essenciais básicos são prestados e custeados pelo Município, após a conclusão e entrega do mesmo; VIII - loteamentos Fechados; são aqueles que possuem fechamento com muros e guaritas, mediante "Termo de Concessão Administrativa de Uso" a título oneroso ou gratuito, cujas concessões serão feitas entre a Associação de Moradores, devidamente constituída, e o Município, por tempo determinado; ficam isolados da malha viária urbana, com acesso controlado (não restrito), sendo que os serviços básicos serão realizados e custeados pelos moradores; também deverão ter um "Regulamento Interno" aprovado em Assembléia; IX - condomínio de Lotes por Unidades Autônomas; são parcelamentos do solo que tem legislação própria, no caso a "Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno", a qual será registrada no Cartório de Imóveis juntamente com o mesmo, com exceção das áreas livres de uso público, que serão de domínio público e, portanto, deverão ser destacadas da matricula, antes do processo de incorporação ou de instituição do condomínio, na primeira situação que ocorrer, as demais áreas e equipamentos serão de uso comum de todos os condôminos, neste caso os proprietários dos lotes, na proporção de suas frações ideais.”
Para fins de registro do empreendimento, seja ele condomínio de lotes ou
loteamento, cabe a consulta prévia ao Registro de Imóveis da região em que o mesmo
será implantado para otimizar o seu registro e elaborar de forma conjunta
(empreendedor, proprietário da gleba, investidores, advogados, Oficial do Registro de
Imóveis) o que mais se adequa às suas pretensões, rigorosamente consoante às
legislações pertinentes, tanto municipal como federal. Quanto aos emolumentos e
suas custas, podem ser facilmente consultados no Tribunal de Justiça26 das regiões
desejadas.
3.6. COMERCIALIZAÇÃO
A comercialização de lotes se dá de forma similar ao processo de vendas de
unidades imobiliárias de edificações, porém de uma forma mais simplificada em
relação ao detalhamento do objeto considerando que o produto lote possui um menor
número de especificações frente ao imóvel residencial. Como pontos em comum
podemos citar: a localização do loteamento e o preço dos lotes. Já avaliando o produto
especificamente, podemos perceber que o foco durante a comercialização em
25 Trata da Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios 26 Para consulta à tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, ano 2018, acessar: <https://www.tjrs.jus.br/export/servicos/emolumentos/Tabela_de_Emolumentos_2018.pdf>
50
empreendimentos de lotes sempre está voltado às áreas comuns, destinadas ao lazer
dos proprietários, como quadras de esportes, piscinas, áreas de convivências,
inclusive campos de golf ou marinas próprias, em produtos triple “A”. Aliado a isso, o
investimento diferenciado em paisagismo, juntamente com as características de
urbanização e disposição das áreas, confere ao futuro bairro uma infraestrutura
diferenciada, considerando quesitos estéticos e funcionais, comparando a locais
situadas em áreas comuns das cidades
Para tal tarefa é escolhida uma empresa específica do ramo, no caso uma
imobiliária ou ainda, a venda poderá ser executada por um setor dentro da própria
empresa loteadora. A primeira opção sugere uma ação mais profissional bastante
focada nos resultados e com menor custo fixo para empresa loteadora, por outro lado
nada obriga que a imobiliária escolhida comercialize apenas os produtos daquela
empresa. A segunda opção, prevê maior comprometimento com a marca da loteadora,
fidelidade na comercialização daquele produto, por outro lado possivelmente não
alcance a mesma capilaridade que uma imobiliária autônoma.
Essa situação é apontada e definida por Cobra (1994, p. 259, apud Mafeçoli,
2007, p. 20): “Deve-se considerar o tipo de mercado, de venda realizada para se
configurar o tipo de força de vendas adequado”.
Cobra (1994, p. 259, apud Mafeçoli, 2007, p. 20) define as duas forças de
vendas possíveis, elencando suas vantagens:
“Força de vendas direta: a organização utiliza sua própria força de vendas,
criando um vínculo de obrigação entre o representante e a empresa. Essa estrutura tem como vantagens: menor custos para maiores vendas; maior aplicação da política de marketing; maior controle dos representantes; pode atingir áreas não interessantes aos representantes. Força de vendas indireta: a organização utiliza uma força de vendas não vinculada em termos trabalhistas. As vantagens apresentadas por essa estrutura são: menor custos para menores vendas; aproveita o relacionamento dos representantes; pagamento somente por comissão (sem custo fixo); venda sazonal.”
Em um segundo momento, após escolher quem ficará a cargo da
comercialização, a empresa precisa decidir qual estrutura de força de vendas irá
adotar.
Kotler (2003, apud Mafeçoli, 2007, p. 21) elucida como as forças de vendas são
estruturadas:
“Estrutura da força de vendas por território: Tem como base a divisão geográfica exclusiva a cada representante que vende a linha completa de produtos ou serviços da empresa a todos os clientes daquele território. [...] Estrutura da força de vendas por produto: Os representantes devem
51
conhecer seus produtos, especialmente quando são numerosos e complexos. Essa necessidade, aliada ao crescimento do gerenciamento de produto, levou muitas empresas a adotarem esse tipo de estrutura. [...] Estrutura da força de vendas por clientes: Organizar a força de vendas por clientes pode ajudar a empresa a se tornar mais focada no cliente e a construir relacionamento mais próximo com clientes importantes. [...] Estrutura da força de vendas combinada: Esse tipo de estrutura acontece quando a empresa vende uma grande variedade de produtos a muitos tipos de clientes em áreas geográficas extensas, sendo assim ela combina vários tipos de estruturas de força de vendas.”
Aliado a estas estruturas, a empresa deve segmentar o mercado, baseado no
tipo de cliente e nos interesses de cada um, buscando unir indivíduos com interesses
análogos, pois é provável que os hábitos de consumo também sejam semelhantes
(MAFEÇOLI, 2007).
Cobra (1994, apud Mafeçoli, 2007, p. 23) relaciona alguns parâmetros e
indicadores necessários para elaboração da estratégia de vendas:
“determinação de quotas de vendas; zoneamento de vendas; elaboração do plano orçamentário; elaboração da previsão de vendas; paridade de vendas; avaliação do desempenho dos pontos de vendas; avaliação do desempenho dos territórios de vendas; avaliação do desempenho mercadológico; outras formulações estratégicas.”
3.6.1. FLUXO DE VENDA
Independente das opções estratégicas e organizacionais da loteadora, é
indispensável que o setor adotado tenha bem definido o processo de
lançamento/venda. Podemos apontar um fluxo genérico, conforme figura abaixo:
Figura 9 – Fluxograma de Comercialização Fonte: Autores PIN
● Prospecção: definição e procura do público alvo a partir da definição do perfil
do cliente;
52
● Qualificação: definição do potencial de compra de cada cliente, sendo uma
espécie de triagem, para encaminhar cada cliente para o corretor correto;
● Proposta: momento decisivo em que é demonstrado ao cliente as valores e as
condições de pagamento, comumente a própria empresa faz o papel da
financeira, visto que existem poucas linhas de crédito para compra de lotes;
● Fechamento: nesta etapa se aborda todos os detalhes da venda, característica
do contrato, regras do pós-venda;
● Pós-venda: etapa posterior à venda, importante diferencial na busca de futuros
negócios com aquele cliente;
Atualmente se faz uso das ferramentas computacionais para gerenciar todo o
processo por meio da parametrização de dados, o que subsidia a criação de históricos
que podem vir a ser de grande valia na elaboração de futuros empreendimentos,
assim como para implantá-lo de forma mais eficiente e precisa.
3.6.2. MATERIAL PUBLICITÁRIO
Ainda, avaliando outros aspectos do processo de venda, conforme (JENSEN,
2004), a verba disponível para as despesas com marketing e corretagem usualmente
é dimensionada em função de uma porcentagem sobre o Volume Geral de Vendas
(VGV). Esta porcentagem pode variar entre 2,5% a 6% dependendo das
características mais ou menos favoráveis para comercialização do empreendimento e
do perfil do seu público alvo. Parte desta verba deve ser destinada à elaboração do
material publicitário e independe da velocidade de venda ocorrida no
empreendimento.
Cabe ressaltar que é muito importante que o material publicitário, seguido da
estratégia de vendas seja desenvolvido em parceria entre a empresa que desenvolve
a campanha e a empresa, ou setor da empresa, que executa o trade marketing. Esta
união previne equívocos ao decorrer do processo.
3.6.3. DIVULGAÇÃO
Os meios de divulgação estão intimamente ligados ao público alvo de cada
produto. Quanto mais exigente for o cliente, maior será necessária a variação dos
53
meios de comunicação utilizados. O ideal é que apoiada no conceito de Mix de
Marketing, se escolham várias linhas ao mesmo tempo, formando assim uma rede
que irá chamar a atenção do cliente específico. Mais uma vez, é imprescindível a
atuação da empresa responsável pela comercialização, sabendo sempre qual o
melhor momento para lançar mão de cada tipo propaganda, das quais podemos citar:
● Anúncios na internet;
● Anúncios em rádio;
● Anúncios em Televisão;
● Stand de vendas;
● Flyers;
● Placas;
Os custos implícitos dessas ações serão negociados, e poderão ficar a cargo
da empresa Loteadora ou da empresa responsável pela venda dos lotes.
Ainda, fazendo um paralelo com a venda de unidades residenciais, a loteadoras
procuram proporcionar uma experiência real para o cliente, oferecendo uma “quadra
pronta” dentro do empreendimento de lotes, analogamente ao que é feito com os
“decorados” em ofertas de unidades residenciais.
3.6.4. ÍNDICE DE VELOCIDADE DE VENDAS (IVV)
Oliveira (1995, apud Sartori, 2008, p. 38) “considera o Índice de Velocidade de
Vendas (IVV), ou tempo médio de venda das unidades autônomas, como uma medida
de eficiência com que a empresa realiza seus negócios, refletindo o grau de
atratividade que o produto tem no mercado. Basicamente, o cálculo do IVV é feito
considerando-se a relação entre o número de unidades totais da oferta e o número de
unidades com vendas efetivadas no período em estudo.’’
3.6.5. PÓS VENDA
Merece atenção especial este tópico, pois muito pouco é investido pelas
empresas nessa etapa da compra, mesmo assim ela é um ponto chave para deixar o
54
cliente satisfeito e amparado após fechamento de contrato, como também compor
uma estratégia de fidelização com aquele comprador.
Grande parte das empresas superestima essa fase e acaba focando em uma
relação de curto prazo com o cliente, esquecendo o relacionamento a longo prazo,
item importantíssimo para compor o market share da empresa.
Podemos citar como ações para pós venda os seguintes itens:
● Resumo contratual;
● Detalhamento das deveres e direitos do proprietário;
● Manual do proprietário;
● Detalhamento sobre pós ocupação do condomínio;
● Serviços de manutenção;
● Pesquisa de satisfação;
● Manutenção da relação/comunicação com o cliente;
Geralmente quem assume essa responsabilidade é a empresa loteadora,
mesmo quando o processo de comercialização foi efetuado por uma empresa
terceirizada.
Por fim, a importância destas ações é frisada por Kotler (2000, p. 69):
“Infelizmente, a maior parte da teoria e prática de marketing concentra-se na arte de
atrair novos clientes, em vez de na retenção dos existentes. Tradicionalmente, a
ênfase tem sido na realização de vendas, em vez de na construção de
relacionamentos; em pré-vendas e vendas, em vez de na assistência pós-venda”.
3.7. ENTREGA DE LOTES
Antes da entrega definitiva do lote para o adquirente, o município realiza a
expedição do recebimento das vias públicas e da infraestrutura do loteamento,
juntamente, com o termo de recebimento28 definitivo do município. Após essa etapa o
loteamento deverá constituir uma associação de moradores, é aqui que vemos uma
grande diferença entre o loteamento e o condomínio de lotes, uma vez que o primeiro
constitui a associação, o segundo deverá aprovar uma minuta da convenção em
assembleia geral e realizar votação para eleger o síndico e demais conselhos, isso
porque o condomínio de lotes está atrelado a lei de incorporação. Outro ponto
diferente seria a forma como é constituído o regimento, no loteamento ele é
28 TVO - Termo de Verificação de Obra
55
proveniente do estatuto social, enquanto que no condomínio de lotes provém da
convenção.
4. ANÁLISE DE INVESTIMENTO SOBRE EMPREENDIMENTO EM XANGRI-LÁ
4.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DE XANGRI-LÁ
A cidade de Xangri-Lá está localizada no Nordeste do Rio Grande do Sul,
conhecido como Região do Litoral Norte. O principal acesso a Xangri-Lá desde Porto
Alegre, aproximadamente 132 km, é através da rodovia BR-290, seguido pela RS-
030 e finalmente pela RS-389, conhecida como Estrada do Mar, a qual se estende
desde a cidade de Osório até Torres e tem grande tráfego de veículos durante a
temporada de veraneio, sendo somente permitido veículos leves.
Figura 10 – Localização de Xangri-Lá dentro do estado do Rio Grande do Sul. Fonte: Google Earth.
Por ser destino tradicional de veraneio de famílias de diferentes regiões do Rio
Grande do Sul (Serra, Vale dos Sinos, Capital), a população fixa da cidade, estimada
em 16.025 habitantes para 2018, pelo IBGE31, salta para em torno de 100 mil
habitantes na alta temporada (janeiro e fevereiro). Como a infraestrutura pública tem
de atender tal variação demográfica, o que acaba gerando gargalos, o crescimento de
31 Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Disponível em: <https://cidades.ibge.gov.br/brasil/rs/xangri-la/panorama>. Acesso em: 05 out. 2018.
56
condomínios de lotes na cidade é notório (Figura 11) e vem suprindo esta lacuna,
principalmente após a previsão legal municipal datada de 2005 e abordada no item
3.5. deste trabalho.
Figura 11 – Em destaque os condomínios de lotes implantados entre 2005 e 2013,
em Xangri-Lá.
Fonte: Google Earth, adaptado por Guimarães (2013)
De acordo com dados do IBGE de 2016, compilados a pedido da empresa
Academia de Incorporações, em 201733, 64,49% da população estimada em um total
de 14.430 habitantes tem entre 15 e 59 anos, 3.863 é o número de domicílios, ou seja,
cerca de 3,74 pessoas/residência, com renda média por domicílio de R$4.674,80,
sendo que 29,6% ganham até R$3.759,70 e 73,1% das residências são próprios e
quitados. O IDH34 é considerado alto (0,735), onde 49,9% da população tem nível de
instrução de ensino fundamental e 12,1% tem grau superior. Entre 2014 e 2016 o
saldo entre admissões e demissões se manteve positivo, porém a partir de então
entrou em tendência inversa, tendo saldo negativo de 527 postos de trabalho para
2017.
Os setores que concentram o maior número de empresas em atividade são de
serviços e construção. A cidade tem como principais atividades econômicas aquelas
ligadas ao turismo (alta temporada, durante o verão) e à construção civil (durante a
dita baixa temporada, tendo o período de obras permitido dentro dos condomínios de
33 Planilha Excel fornecida na disciplina de Viabilidade de Empreendimentos e Incorporações
Imobiliárias, da turma DEC01631-ZEGNI09 34 Índice de Desenvolvimento Humano
57
lotes grande parcela, pois já são 25 empreendimentos deste tipo39 em uma cidade de
apenas 60,69km²). Especificamente para o setor de construção civil, tal sazonalidade
é prejudicial, pois a mão-de-obra tem de migrar para outros setores durante o verão
para manutenção da renda familiar, o que acaba por não qualificar a mesma pela falta
de trabalho constante.
4.2. SOBRE A EMPRESA INCORPORADORA E O EMPREENDIMENTO
4.2.1. SÓCIO CONTROLADOR E SPE.
O desenvolvimento do condomínio de lotes abordado neste trabalho foi de
responsabilidade de uma SPE40 nomeada de GCW Xangri-Lá Urbanismo Ltda
(“GCW”), com data de abertura de 08 de março de 200741, composta pelos sócios
Goldsztein Cyrela Empreendimentos Imobiliários S/A (“Goldsztein Cyrela”) com
participação societária de 60% do capital e a Wagnerpar Urbanismo Ltda
(“Wagnerpar”) com 40%, sendo o capital social integralizado inicialmente de R$ 3.500
mil proporcional à participação societária, conforme consulta ao contrato social
disponível na JUCESP42. Dado o fato do sócio controlador (Goldsztein Cyrela) ter suas
demonstrações financeiras trimestrais disponíveis por ser uma joint venture, na época
do lançamento, com participação da Cyrela Brazil Realty S/A Empreendimentos e
Participações (“Cyrela”) e esta ser uma empresa de capital aberto listado na Bolsa de
Valores de São Paulo, a análise de investimento terá enfoque em tais informações de
domínio público, considerando ainda que estas são apresentadas pelo método de
equivalência patrimonial43.
A Cyrela é uma empresa conhecida nacionalmente por suas atividades ligadas
à incorporação e construção imobiliária que adotou como estratégia de expansão, em
regiões fora de São Paulo, as parcerias regionais. Neste contexto, em abril de 2006,
39 Segundo reportagem Disponível em: <https://gauchazh.clicrbs.com.br/comportamento/verao/noticia/2017/01/atras-do-muro-longe-da-areia-como-e-a-vida-nos-condominios-de-luxo-do-litoral-norte-9612799.html>. Acesso em: 10 out. 2018 40 Sociedade de Propósito Específico, “[...]tipo de sociedade [...] que buscam unir esforços para obter recursos financeiros e de gestão tecnológica à execução de um empreendimento com objetivos específicos e determinados.” (TEIXEIRA, 2013, p. 129). 41 Conforme inscrição do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ). 42 Junta Comercial do Estado de São Paulo. Disponível em: <https://www.jucesponline.sp.gov.br/> 43 De acordo com CFC (2017. p.2): “[...] é o método de contabilização por meio do qual o investimento é inicialmente reconhecido pelo custo e, a partir daí, é ajustado para refletir a alteração pós-aquisição na participação do investidor sobre os ativos líquidos da investida. As receitas ou as despesas do investidor incluem sua participação nos lucros ou prejuízos da investida, e os outros resultados abrangentes do investidor incluem a sua participação em outros resultados abrangentes da investida.”
58
via Fato Relevante44 divulgado ao mercado, foi anunciada a criação da joint venture
Goldsztein Cyrela “[...] com o objetivo de alavancar negócios em comum, gerando
sinergias de suas atividades e know-how, para um crescimento conjunto em escala
nos mercados do Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Paraná”. A participação
societária ficou sob controle comum, ou seja, 50% para cada um dos sócios (Cyrela e
Goldsztein Participações S.A., “Goldsztein”). Já em junho de 2009, novamente via
Fato Relevante45, é informado que a Cyrela incorporou a Goldsztein, passando a deter
100% do capital da Goldsztein Cyrela, tornando agora os antigos acionistas da
Goldstein em acionistas da Cyrela, não havendo modificação na diretoria da Região
Sul e assumindo as operações da Cyrela na Argentina e Uruguai.
A participação da Wagnerpar, reconhecida por já ter realizado a época diversos
condomínios na região, se mostrou como uma estratégia acertada, pois somou a sua
experiência sobre aquele mercado e dos métodos construtivos ideias para urbanizar
aquele tipo de solo, com a marca Goldsztein Cyrela, reconhecida no médio e alto
padrão no mercado imobiliário gaúcho, o que se confirmou no sucesso de
comercialização do empreendimento.
4.2.2. EMPREENDIMENTO.
O condomínio de lotes46 Enseada Lagos de Xangri-Lá (“ENSEADA”), apesar
de constar na seção de denominada de “loteamentos” nas demonstrações financeiras
da empresa empreendedora, teve seu projeto aprovado em novembro de 2008, sob
no 14.381, e lançamento comercial já em dezembro do mesmo ano. É conhecido como
o maior condomínio do segmento de alto padrão no Litoral Norte do Rio Grande do
Sul, tendo 565 lotes, com áreas que variam entre 450m² e 755m², distribuídos em uma
área total de 721.193m². Característica comum e relevante aos lotes é que não
possuem lote lindeiro de fundos, tendo a grande maioria vista direta para lago artificial
que margeia as 9 vilas do condomínio, nomeadas por cidades do Estado da Califórnia,
nos Estados Unidos, e que serviram de inspiração para a concepção do projeto. A
44 Para consulta ao documento na íntegra. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/1455_Cyrela_FatoRelevante_20060417a_port.pdf> 45 Para consulta ao documento na íntegra. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/1378_Fato_Relevante_-_Goldsztein_Cyrela_AGE_2009_06_04.pdf> 46 De acordo com os dados consultados no Registro de Imóveis e matrícula, as unidades têm fração ideal vinculadas as área de uso comum, ou seja, configura o condomínio edilício, seguindo os preceitos dispostos na Lei 4.591/64.
59
Figura 12 evidencia os lagos artificiais, assim como o traçado sinuoso das vias de
circulação, o que se torna um atrativo pois proporciona paisagens únicas, tendo a
noroeste como plano de fundo a Serra Geral. Além disso, também pode ser observada
a estrutura completa de lazer (287 mil m²) com: piscinas aberta e fechada térmica,
quadras de tênis abertas e fechadas, de paddle, poliesportiva, campos de futebol,
minigolfe infantil, cancha de bocha, 2 salões de festas, clube house, academia, sala
de jogos, brinquedoteca, trapiche para nautimodelismo, praças nas vilas e diversas
áreas de gramado.
Figura 12 – Vista aérea do condomínio Enseada Lagos de Xangri-Lá, em torno do ano 2014.
Fonte: http://cyrelaurbanismo.com.br/empreendimentos/enseada-lagos-de-xangri-la.html
De acordo com Apresentação SINDUSCON/RS Premium 2013 (2014), a
equipe técnica envolvida para desenvolvimento do projeto foi composta por: Cyrela
Goldsztein e Wagnerpar (Incorporação e Construção); Fork Projetos (Projeto
Urbanístico); Mário Quintana (Design Conceitual); Kiko Smich (Projeto Paisagístico);
AND Arquitetura (Projeto e Arquitetura de Interiores); Paulo Jaeger (Projeto Estrutural
Edificações); J Construções (Projeto Elétrico Infraestrutura); CM Engenharia (Projeto
Elétrico Edificações); CENPLA (Projeto Hidrosanitário Infraestrutura); CM Engenharia
(Projeto Hidrosanitário Edificações); Allgayer Segurança Ltda (Projeto de Segurança
Patrimonial); Dez Propaganda (Publicidade e Propaganda); GAD Design (Sinalização
Externa). Já para a execução da obra foram contratados cerca de 300 operários
diretos e para comercialização dos lotes estavam envolvidos 600 profissionais. A força
de vendas foi formada basicamente por imobiliárias locais.
60
O coeficiente de aproveitamento da gleba, que representa o percentual de área
vendável do empreendimento foi de 38,35%48, o que estaria classificado como nota 2
da tabela desenvolvida por Guerini (2013), apresentada na Figura 8 do presente
trabalho. Das características listadas pelo autor para definição do coeficiente de forma
expedita, a única que se enquadra para a realidade do ENSEADA é o fato de ser
margeado por rodovia estadual. Provavelmente a nota na escala de Guerini (2013)
poderia ser maior (por se tratar de terreno plano e sem área de preservação
permanente), porém o coeficiente foi impactado justamente pela ocupação do solo
com seu maior atrativo: os lagos (espelho d’água) ocupam uma área de 21,35%49 do
total do empreendimento e são fundos da grande maioria dos lotes, agregando valor
ao produto pela estratégia de diferenciação (para planilha de áreas, consultar
Apêndice A e B).
A evolução da ocupação do ENSEADA (Figura 13), que teve a liberação para
construção das casas em abril de 2012, se mostra mais lenta no início (com 10% dos
lotes em construção no 1o ano), evoluindo para 13% dos lotes com casas prontas ou
em construção em 2013, 46% para 2016 e hoje, 2018, 65%. Pode ser observado que
o grande salto na taxa de ocupação se deu de 2013 a 2016 (crescimento de 258%).
Para reflexão, atualmente a quadra A, que seria em tese a quadra principal, é a com
menor ocupação (49%), enquanto que a quadra D, que faz divisa com o muro dos
fundos (lotes não são margeados pelos lagos) e é a menor quadra do condomínio,
tem a maior taxa de ocupação (77%). Dados detalhados no Apêndice A.
48 Relação entre a área privativa dos lotes e a área total da gleba: (276.593,14m² / 721.193,13m²) 49 Relação entre a área condominial dos lagos artificiais e a área total da gleba: (153.966,27m² / 721.193,13m²)
61
Figura 13 – Evolução da ocupação dos lotes, a partir de imagens de satélite do Google Earth.
Fonte: Autor.
Nos capítulos 4.3. e 4.4. o objetivo será registrar o traçado de sucesso da
comercialização do empreendimento, verificando o resultado financeiro obtido pelas
partes envolvidas (limitados ao empreendedor e ao consumidor final).
4.3. ANÁLISE DE INVESTIMENTO SOB O PONTO DE VISTA DO EMPREENDEDOR
O momento econômico mundial em que o ENSEADA foi lançado (dezembro de
2008) era desafiador devido à crise internacional conhecida como Subprime que,
apesar de não ter gerado grandes impactos no curto e médio prazo no Brasil – mesmo
tendo ocorrido desvalorização imediata do real e do mercado de capitais – poderiam
desencadear de modo geral uma certa desconfiança por parte dos investidores a
exposição ao risco. Talvez justamente por esta aversão ao risco e por conta do
histórico, antes do Plano Real, do Brasil ser um país com inflação alta, a cultura de
investimento em imóveis ainda está muito presente para aqueles investidores mais
Em 03/2005, terreno desocupado,.
Em 04/2010, execução da infraestrutura.
Em 08/2012, início das obras de 58 residências.
Em 01/2013, 72 residências prontas ou em andamento.
Crescimento de 24%.
Em 07/2016, 258 casas prontas ou em construção. Evolução de
258%.
Atualmente (06/2018), 370 residências finalizadas ou em andamento. Aumento de
43%.
62
conservadores, que buscam nestes proteção contra inflação, geração de renda e
valorização imobiliária.
Entrando em uma perspectiva local, na Apresentação SINDUSCON/RS...
(2014), foi informado que o desafio era comercializar as 565 unidades em 6 meses,
porém foi efetivado em apenas 2 meses, sendo que 80% já no mês de lançamento. O
público-alvo estava bem definido: para adultos, que morassem no Estado, na faixa
etária dos 35 até 65 anos e que a renda familiar superasse R$ 20 mil. O grande
sucesso da comercialização pode ser auferido inclusive na verba prevista para o
marketing que, de 4% sobre o VGV, foi reduzida para 3% do VGV (aproximadamente
R$2.400 mil excluída a parte em permuta), o que indica que além da velocidade de
vendas ser importante para diminuir a exposição máxima de caixa, outras despesas
podem ser impactadas positivamente e otimizar o resultado financeiro de um
empreendimento. Na época, o marketing ainda estava voltado para anúncios de
jornais de 3 páginas, envio de flyers via correio para clientes potenciais e também
foram adquiridos os dados de e-mail de assinantes do Jornal Zero Hora e Pioneiro,
principalmente para atingir aqueles que transferiam sua assinatura para o litoral
durante o verão.
A análise iniciará traçando o histórico de desenvolvimento do ENSEADA,
coletado a partir das informações disponíveis publicamente, as quais foram obtidas
no Registro de Imóveis de Capão da Canoa/RS (resumidas nos Apêndices B e C),
local no qual foi feito o Registro de Incorporação do Enseada, e da Central de
Resultados da Cyrela59, confrontando-as para melhor entendimento do estudo.
4.3.1. AQUISIÇÃO DO TERRENO
O terreno em que foi implantado o empreendimento, dada as suas grandes
proporções de 721.193,13m² (equivalente a aproximadamente 1,19%60 da área total
do município), foi objeto de unificação de duas áreas, autorizada pelo Decreto
Municipal 278/200861 em novembro de 2008, sendo de propriedade da GCW. Em
59 Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/pt/central-de-resultados> 60 Resultado de: (0,72km² / 60,69km²) 61 Para consulta ao documento na íntegra. Disponível em: <https://leismunicipais.com.br/a1/rs/x/xangri-la/decreto/2008/27/278/decreto-n-278-2008-autoriza-a-unificacao-das-areas-04-e-06-localizadas-entre-a-praia-de-xangri-la-e-a-rs-389-estrada-do-mar-no-municipio-de-xangri-la-rs-de-propriedade-de-gcw-xangri-la-urbanismo-ltda>. Acesso em: 10 set. 2018
63
consulta às matrículas dos dois imóveis que foram unificados, consta em ambos a
forma do título como Escritura Pública de Compra e Venda. Em uma das transações,
pelo baixo valor mencionado, aqui será considerado como sendo o de avaliação para
fins de pagamento do ITBI, resultando em um valor unitário do terreno de
R$12,426/m², o que totaliza um custo de aquisição de R$8.831.968,56. Não há
maiores esclarecimentos sobre como se deu o pagamento, porém analisando
exclusivamente o que consta em matrícula, teria sido pago R$2.437.984,65 naquele
ato.
Contudo, seguindo os preceitos adotados pela Cyrela em dar prioridade para
permutas, foi informado por meio de seu Earning Release referente ao 2o trimestre de
2008 (CYRELA, 2008d) a aquisição de um loteamento urbano, no Rio Grande do Sul,
indicando ter área útil de 179.231m² e potencial de vendas de R$85,3 milhões (líquido
de permuta), com 50% de participação da Cyrela, sendo adquirido por meio de 100%
em permuta. Como na época o projeto ainda não estava aprovado (foi aprovado em
novembro de 2008), foram feitos alguns ajustes posteriores quanto à área útil e VGV.
Ao comparar a descrição das matrículas e o quadro IV-A da NBR 12.721/2006
que trata das áreas sub-rogadas62 estar sem preenchimento, ambos fazendo parte do
Registro de Incorporação, não consta nenhuma informação referente à permuta
indicada.
Contudo, cabe ressaltar que os transmitentes dos terrenos que compõem hoje
o ENSEADA, ainda possuem diversos lotes no mesmo, sendo um indício que vai de
encontro com a permuta informada pela Cyrela. Outro fator que corrobora com este
indicativo de permuta é a área útil apresentada pela Cyrela, pois excluiu cerca de 30%
dos lotes quando do lançamento, o que fica evidenciado no próximo capítulo.
4.3.2. LANÇAMENTO E COMERCIALIZAÇÃO
O empreendimento não era pioneiro na região, o que indicaria ser um tomador
de preço, devendo apresentar diferenciais que se sobressaiam aos seus pares para
62 Conforme NBR 12.721/2006, é a “área relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento.” (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2006, p. 5)
64
poder formar preço marginal ao praticado naquele mercado. Segundo a Apresentação
SINDUSCON/RS... (2014), os valores negociados foram de 10 a 12% superiores ao
valor de mercado praticado para o mesmo tipo de produto naquela região, tendo sido
considerados como diferenciais a grande estrutura de lazer, condição de pagamento
facilitada (à vista com desconto considerável e parcelado), privacidade devido à
disposição dos lotes, design conceitual inspirado na arquitetura do sul da Califórnia e
México, localização privilegiada e traçado fluído das vias de circulação.
A Apresentação do Resultado do 4o trimestre de 2008 (CYRELA, 2008e)
enaltece a performance do ENSEADA em seu lançamento. É informado que foram
lançadas 396 unidades63 (o que representa 70% do empreendimento), com VGV
potencial de R$ 80.049 mil (excluída permuta), equivalente a área útil de 193.589m²,
ao preço de R$ 414,00/m². Naquele momento, foram vendidas 223 unidades (área útil
de 109.154), ou seja, 56,31% do lançado. Foi apurado R$ 44.566 mil em vendas
contratadas (R$ 408,28/m²), cabendo a participação da Cyrela em 50% deste total.
Nos resultados apresentados para o 1o trimestre de 2009 (CYRELA, 2009e),
foram vendidas mais 101 unidades (área útil de 49.437m²), resultando no montante
de R$ 19.822 mil em vendas contratadas. O preço médio do m² decresceu para R$
400,95 (-1,8% em relação ao trimestre). Cabe melhor avaliação, mas o m² diminuir de
valor indica que possivelmente os lotes mais bem localizados, consequentemente
mais valorizados, já haviam sido vendidos. A velocidade de vendas se manteve
praticamente estável em 58,38%.
Já para o período do 2o trimestre de 2009 (CYRELA, 2009f), as vendas
contratadas perfazem R$ 3.150 mil (área útil de 10.279m² distribuídas em 21
unidades). Seguindo a tendência do último trimestre, o preço médio caiu mais
acentuadamente para R$306,45/m², ou seja, queda de 23,57%, o que reforça a
hipótese dos lotes com melhor localização terem sido comercializados no mês de
lançamento. A velocidade de vendas caiu para 29,17%.
Para o 3o trimestre de 2009 (CYRELA, 2009g), obteve R$ 3.706 mil em vendas
contratadas, para 20 unidades (área útil de 9.790m²), ao preço médio de R$
378,55/m². Mostra-se uma alta de 23,53% do preço unitário em relação ao trimestre
anterior, mas ainda abaixo do valor praticado no lançamento (-7,28%).
63 Possivelmente esta seja a quantidade real de lotes excluindo a permuta, o que gera uma permuta de 169 unidades, ou seja, 30% do total.
65
No 4o trimestre de 2009 (CYRELA, 2009h), o valor de R$ 4.703 mil é decorrente
das vendas contratadas, sendo de 29 unidades que totalizam a área útil 14.195m²,
com preço médio do m² de R$ 331,31. Comparado ao 4o trimestre de 2008, houve
uma redução de 18,87% do valor nominal do m². O estoque de unidades quase foi
eliminado, tendo velocidade de vendas de 93,55% no período.
As vendas totalizadas em 2009 de 171 unidades (com preço médio para o ano
de R$ 374,92/m²), somadas com as vendas de 2008 (223 unidades), resultam em 394
lotes e R$ 75.947 mil em vendas contratadas. Considerando que o preço unitário
médio do lote ficou aquém do projetado (-9,44%64), até este momento é possível
afirmar que o VGV potencial não seria alcançado.
Prosseguindo com os resultados auferidos para o 1o trimestre de 2010
(CYRELA, 2010e), foram geradas vendas contratadas no montante de R$
1.573.785,00, através de 8 unidades (área útil de 3.916m²), com preço unitário de R$
401,90/m². Como o total de unidades vendidas ultrapassou o total de unidades
lançadas em 6 lotes, fica a questão em aberto se tal ocorrência se deve à distratos
durante toda a comercialização (o que resulta em lotes sendo vendidos mais de uma
vez) ou a Cyrela não havia colocado todas as suas unidades à venda, o que diminuiria
o % estimado da permuta.
Para o trimestre seguinte, 2o de 2010 (CYRELA, 2010f), não constam unidades
vendidas, mas há nas vendas contratadas o valor de R$130.405,00, provavelmente
referente a ajuste não apurado em períodos anteriores.
As vendas contratadas para o 3o trimestre de 2010 indicam um valor negativo
de R$ 396.798 (CYRELA, 2010g). Nesse caso, é possível afirmar que houveram
distratos (vendas canceladas). O que chama a atenção é que os preços unitários
médios distratados são inferiores às médias auferidas anteriormente, ao preço médio
de R$270,30/m², concluindo que a devolução de valores ao adquirente do lote foi feita
de forma descontada, o que gerou aumento da receita para o empreendimento.
Ao fim de 2010 (CYRELA, 2010h), o saldo das vendas contratadas foi de 10
unidades, resultando em saldo líquido de R$ 384.478,00 em vendas, para uma área
útil de 4.895 m² a R$ 78,55/m². É observada distorção na média dos preços unitários,
o que indica, provavelmente, a ocorrência de distratos com os adquirentes dos lotes.
64 Resultado de: (((R$ 374,92/ R$414,00)-1)*100), não considerando o efeito inflacionário, que prejudicaria ainda mais o resultado.
66
O resultado acumulado para 2011 (CYRELA, 2011e) é de 12 unidades
vendidas, equivalente ao montante de R$ 2.464, com preço médio do m² de R$419,48,
para uma área útil de 5.874m².
O último informativo de resultado para o empreendimento refere-se ao 1o
semestre de 2012 (CYRELA, 2012e), com saldo acumulado negativo por vendas
canceladas de R$ 24 mil.
Ao agrupar as informações para todo este período de comercialização foi
possível identificar pelas informações disponíveis que, possivelmente, ocorreram
aproximadamente 25 distratos para todo o empreendimento. Em valores nominais,
atingiu-se em torno de R$ 80.079 mil de vendas contratadas, sendo que só foi possível
chegar a este montante com os valores residuais gerados pelas vendas canceladas,
a partir de onde se obtém um preço unitário médio de R$ 413,6665. O Gráfico 1 resume
toda a evolução da comercialização (vendas contratadas acumuladas, de área útil
vendida, quantidade de lotes vendidos, preço médio do m² vendido e velocidade de
vendas66) para cada período estudado. Os dados aqui expostos estão compilados no
Apêndice D.
Gráfico 1 – Evolução da comercialização do ENSEADA, do 4o trimestre de 2008 até o 2o de 2012, coletados os dados de Cyrela. Fonte: Autor
65 Resultado da relação entre VGV e área útil: (R$ 80.079.085,00 / 193.589m²). Notar que o somatório da área útil com os distratos é de 209.008m². 66 A partir do 1o trimestre de 2010, quando as unidades vendidas superaram o total de unidades, foram identificados os distratos por simples operação matemática, sendo que a partir desta data a oferta (estoque) foi ajustada pelo Autor para a mesma quantidade das vendas contratadas.
67
4.3.3. CUSTOS E DESPESAS APURADAS
As benfeitorias entregues ao município previstas no Art. 18, Xangri-Lá (2005),
já expostas no capítulo 3.4. deste trabalho, foram destinadas para a duplicação da
Rua Rio Jacuí, sendo esta a entrada principal do ENSEADA, através da Lei Municipal
127167, em novembro de 2009. Foi atribuído o valor de R$1.343.769,30 referente aos
15%, sendo apurado pela matrícula de maior valor unitário.
No tocante aos custos de construção, que representam a parcela mais onerosa
sobre o VGV de um empreendimento, foram considerados aqueles presentes no
Registro de Incorporação, apresentada através do Quadro III, da NBR 12.721, data
base de novembro de 2008. Dado o fato de não haver projeto-padrão do tipo
loteamento, não é possível apropriar o Custo Unitário Básico (CUB). Assim sendo, foi
considerado que os custos expostos se referem ao orçamento dos projetos
executivos, pois a urbanização de uma gleba destas proporções exige um rigor de
detalhamento na quantificação e composição dos custos, estando, se corretamente
concebidos, no campo do gerenciamento. No Gráfico 2 são apresentados os principais
itens do orçamento do ENSEADA.
Gráfico 2 – Custo de urbanização, dados coletados no Quadro III, da NBR 12.721, data base
novembro/2008. Fonte: Autor
O custo de urbanização total orçado a época foi de R$ 14.866.341,35, não
estando previstas quaisquer remunerações para o campo de construtor e
67 Para consulta ao documento. Disponível em: <https://leismunicipais.com.br/RS/XANGRI-LA/LEI-1271-2009-XANGRI-LA-RS.pdf>. Acesso em: 15 set. 2018.
68
incorporador, pois tais tarefas foram desempenhadas pelas próprias sócias do
empreendimento. Seguindo os princípios da Curva ABC, apenas dois itens respondem
por 38,17% do valor orçado, observando que apenas estes são superiores a 10%
quando analisados de forma isolada sobre o total. Como é sabido entre os
urbanizadores, o item com maior relevância monetária é a Pavimentação, que
representa neste caso 22,63% do custo total, tendo sido executada em concreto
asfáltico. O outro item de grande monta foi a Rede de Esgoto, com 15,54% do orçado.
Obtém-se o custo unitário da obra em R$ 20,64/m²68 da área equivalente
global69. Já ao analisar o custo unitário em função da área privativa70, chega-se a R$
53,82/m²71, o que subsidia o empreendedor na formação do preço, pois são as áreas
privativas que geram a receita. Para ele, o custo unitário deve ser visto em função da
área privativa sem a permuta, onde resulta em aproximadamente R$ 76,90/m², ou
seja, 18,59%72 do VGV.
Para o tratamento adequado da inflação do período, Rocha Lima (2015, p. 10-
11) preconiza que:
“a ação mitigadora [de risco] mais adequada é vender antes de implantar, para que a receita seja conhecida [...], mas acentua o risco de custos crescentes por impactos inflacionários [...], de qualquer modo, os contratos de venda tendem a conter cláusula de reajuste do saldo devedor seguindo índice de custos de construção (Incc), o que oferece uma certa proteção contra a inflação de custos”.
O empreendimento em questão seguiu esta tônica, pois suas vendas se
concretizaram em grande volume no lançamento e nos meses seguintes, restando
após um ano do lançamento (dezembro/2009) em torno de 7,83%73 de lotes
disponíveis (31 unidades) e as obras viriam a ser finalizadas somente em
dezembro/2011. Dado o fato de não ter acesso ao cronograma físico-financeiro da
obra, no qual poderia ser distribuído o efeito da inflação corretamente sobre as etapas
de acordo com o momento que ocorrem e, levando em conta, que as vendas à prazo
estão reajustadas pelo mesmo índice durante as obras (INCC) e pelo IGP-M quando
concluídas, seria arbitrário realizar a atualização monetária sem o acesso à essas
premissas.
68 Resultado de: (R$ 14.886.341,35/ 721.193.13m²) 69 Para o caso de loteamentos/condomínios, a área equivalente global é igual a área real do terreno. 70 Também para loteamento, a área privativa é igual a área útil. 71 Resultado de: (R$ 14.886.341,35/ 276.593,14m²) 72 Resultado de: (R$ 14.886.341,35/ R$ 80.079.085,00) 73 Sobre a quantidade de lotes excluída a permuta, 396. Se analisada do total do empreendimento, chega-se a 5,49% unidades disponíveis.
69
Foram identificadas custas com emolumentos junto ao Registro de
Incorporação, arquivas no Registro de Imóveis, no valor de R$ 15.196,20.
4.3.4. INDICADORES FINANCEIROS
O principal indicador financeiro, a TIR, sendo esta a rentabilidade que justifica
todo o investimento, tem seu cálculo realizado a partir do fluxo de caixa, que indica
quando de fato ocorreram os recebimentos das receitas e os desembolsos dos gastos.
Como a Demonstração do Fluxo de Caixa da Cyrela está exposto de forma global,
não foi possível auferir esta rentabilidade.
Entretanto, se analisarmos que para o caso em questão foi criada uma empresa
com fins específicos (a realização do ENSEADA) e que seu patrimônio líquido deve
ter sido remunerado adequadamente para este fim, o cálculo do ROE74 pode suprir
essa lacuna, mesmo sendo feito em registro contábil (regime de competência). Cabe
a ressalva que as receitas eram apuradas conforme a Resolução CFC 963/2003, hoje
revogada, a qual informava que “[...] a receita deve ser reconhecida no momento da
assinatura do título translativo [...] independentemente do recebimento do valor
contratado CFC (2003, p.3)”. O custo incorrido era apurado sobre as unidades
vendidas, em percentual ao custo orçado e este aplicado sobre as receitas (CYRELA,
2008c).
Por meio das notas explicativas das Demonstrações Financeiras Trimestrais e
Padronizada (no fechamento do exercício)75, na qual são explicitadas todas as
sociedades com participação da Cyrela, foi possível ter acesso aos valores referentes
ao patrimônio líquido e lucro líquido, através da rubrica da GCW, estando todas as
vezes em foi mencionada resumida no Apêndice E, a qual retrata o período entre o 2o
Trimestre de 2008 e o 1o de Trimestre de 2015.
O ROE anualizado teve comportamento apresentado no Gráfico 3. Pode ser
observado que o lucro líquido do exercício de 2009 foi muito superior ao patrimônio
líquido, o que indica que a remuneração mais que dobrou o capital próprio investido
pelos sócios (112,77%) naquele ano. Somente houve prejuízo para o acumulado de
74 Return on Equity, em tradução livre, retorno sobre o patrimônio líquido. Dado pela relação entre o lucro líquido e o patrimônio líquido. 75 Vale a observação que a partir de dezembro de 2018, as permutas físicas de unidades a construir que eram contabilizadas pelo custo orçado passaram a ser pelo valor justo (valor de venda das unidades a serem entregues), sendo registrado nas rubricas de estoque no ativo e adiantamento de clientes no passivo (CYRELA, 2008e).
70
12 meses em 2011, momento no qual a GCW estava com um patrimônio líquido
robusto (R$ 31.231 mil), por isso a queda de 7,05%. O ROE acumulado entre 2o
trimestre de 2008 e o 1o trimestre de 2015 resulta em taxa equivalente mensal de
2,38%76, ou seja, uma rentabilidade de 32,61% a.a.77 com uma duração de quase 7
anos.
Gráfico 3 – ROE, calculado a partir do lucro líquido e patrimônio líquido da rubrica GCW coletados nas DFP da CYRELA. Fonte: Autor.
Dado o fato do ROE representar fielmente a relação entre o lucro líquido e o
patrimônio líquido, consta no Apêndice E os gráficos da mutação do patrimônio líquido
e do lucro líquido acumulado, respectivamente Gráfico 5 e 6. Cabe a observação que
o patrimônio líquido atingiu seu maior valor em 2010 (R$ 33.432 mil), 2011 teve
pequena queda (-6,58%) e a partir decresceu de forma mais acentuada, indicando
desmobilização do capital. Já o lucro líquido teve resultado expressivo entre 2008 até
2010 (R$35.300 mil no acumulado para o período), quando apresentou pequeno
prejuízo em 2011, o que pode ser reflexo dos distratos iniciados no 1o trimestre de
2010, conforme apresentado no capítulo 4.3.2.
A composição do VGV (excluindo a permuta) foi realizada de forma
aproximada, pois algumas parcelas foram estimadas, como: impostos (assumindo que
a empresa tenha optado pelo lucro presumido), corretagem de imóveis (valor usual de
mercado) e demais custos e despesas não identificados (arbitrado pelo saldo
76 Resultado de: ((572,71/100)+1)^(1/81meses) 77 Resultado de: 1,0238^12
71
resultante: dos gastos e lucro líquido identificados subtraído do VGV apurado nos
Earnings Releases da Cyrela). No Gráfico 4 é possível observar o % correspondente
a cada parcela. Em destaque, a margem de lucro que, de acordo com a estimativa
realizada, foi de 46,31% sobre o VGV (desconsiderando a permuta), o que por si só
(alta lucratividade) já confirma o entendimento de possíveis maiores rentabilidades
neste tipo de produto, como já apresentado de forma detalhada no cálculo do ROE.
Os dados aqui considerados estão compilados no Apêndice F.
Gráfico 4 – Parcelas que compõem o VGV (excluída permuta). Fonte: Autor
4.4. ANÁLISE DE INVESTIMENTO SOB O PONTO DE VISTA DO CONSUMIDOR FINAL
O adquirente dos lotes, aqui intitulados de consumidor final, serão divididos
para análise do seu investimento em diferentes períodos que representam fases do
desenvolvimento do empreendimento com preços unitários médios coletados nos:
Earnings Releases da Cyrela (do lançamento, um ano após lançamento e na entrega
das unidades, apresentados no Apêndice D); em Apresentação
SINDUSCON/RS...(2014) (do mercado em fevereiro de 2014, adaptadas no Apêndice
G); e do site ZAP Imóveis (valores praticados em setembro de 2018, Apêndice H). O
objetivo é verificar se os períodos de análise modificarão a atratividade e qualidade
do investimento, não podendo esquecer da relação entre risco e retorno conforme o
72
momento da compra, que podem configurar um importante trade off dependendo do
perfil deste investidor e do cenário referencial traçado, pois como bem observado por
Rocha Lima (2015, p. 12) “Quanto mais longo o horizonte, mais incerteza na
arbitragem de comportamentos.”
A análise considerou o tratamento da inflação para os períodos de obra pelo
INCC-M e após a sua conclusão pelo IGP-M79. Foi feito o levantamento de gastos
essenciais à unidade, sendo eles o IPTU e a taxa condominial, sendo que estes
valores não foram tratados quanto ao custo de oportunidade que incorreram (são
apresentados de forma acumulada anual no Apêndice I).
O primeiro período de análise observado refere-se aos adquirentes dos lotes
no lançamento do ENSEADA, em dezembro de 2008, aproximadamente três anos
antes da conclusão das obras. Serão considerados dois momentos de venda para
análise da possível rentabilidade: em fevereiro de 2014 (62 meses após aquisição) e
em setembro de 2018 (117 meses posteriores).
Tabela 2 – Análise do investimento para os adquirentes dos lotes no lançamento. Fonte: Autor.
Ao consultar a Tabela 2, nota-se que o preço unitário médio praticado no
lançamento se mostrou mais atrativo financeiramente para os consumidores que
efetivaram a venda no 1o momento (fevereiro/2014) com ganho real a uma taxa
equivalente de: 0,51% a.m. e 0,46% a.m., quando subtraídas as custas básicas de
manutenção do lote, ficando acima do custo de oportunidade80. Ao comparar o 2o
momento de venda verificamos que a valorização real em equivalência de taxa mensal
foi 34% superior a SELIC descontada, porém se percebe que as custas com IPTU e
79 Índices inflacionários consultados em: <http://www.portalbrasil.net/incc.htm> e <http://www.portalbrasil.net/igpm.htm>. Acesso em: 15 out. 2018. 80 Considerado como a renda fixa atrelado à Taxa SELIC que corresponde ao menor risco no mercado financeiro, sendo também descontada o efeito da inflação para melhor análise. A SELIC acumulada foi consultado no site do Banco Central do Brasil. Disponível em: <https://www3.bcb.gov.br/CALCIDADAO/publico/exibirFormCorrecaoValores.do?method=exibirFormCorrecaoValores&aba=4>. Acesso em: 14 out. 2018.
Mercado
fevereiro/2014
Inflação do
Período
Mercado
setembro
/2018
Preço Médio
(R$/m²)
Preço corrigido
INCC até conclusão
das obras
(dezembro/2011)
Preço corrigido
IGP-M após
entrega obras
Preço Médio
(R$/m²)
Valorização
REAL
CUSTAS R$/M²
(IPTU + TAXA
CONDOMINIAL)
Valorização
REAL após
custas
Preço
corrigido
IGP-M
Preço Médio
(R$/m²)
Valorização
REAL
CUSTAS R$/M²
(IPTU + TAXA
CONDOMINIAL)
Valorização
REAL após
custas
408,28 488,71R$ 560,12R$ 768,61R$ 37% 24,85R$ 33% 18% 737,68R$ 1.223,97R$ 66% 150,34R$ 46% 45%
TAXA EQ.
(a.m.) 0,51% 0,46% 0,26% 0,43% 0,32% 0,32%
2o MOMENTO VENDA: SETEMBRO
2018CUSTO
DE
OPORTU-
NIDADE
(SELIC
REAL)
CUSTO
DE
OPORTU-
NIDADE
(SELIC
REAL)
PERÍODO DE DEZEMBRO DE 2008 ATÉ FEVEREIRO DE 2014MOMENTO
COMPRA:
Lançamento
dezembro/
2008
...ATÉ SETEMBRO 2018
Inflação do Período
1o MOMENTO VENDA:
FEVEREIRO 2014
73
taxa condominial consumiram boa parte do excedente a SELIC líquida, ficando nesta
condição praticamente igual a taxa referencial.
O segundo período de análise contempla aqueles lotes adquiridos um ano
após o lançamento do ENSEADA, em dezembro de 2009, dois anos antes da
entrega. Serão considerados dois momentos de venda para análise da rentabilidade:
em fevereiro de 2014 (50 meses após) e em setembro de 2018 (105 meses de
duração).
Tabela 3 – Análise do investimento para os adquirentes dos lotes transcorrido um ano do lançamento. Fonte: Autor.
No período supramencionado constata-se que, para aqueles clientes que
adquiram lotes passado um ano do lançamento e efetivaram sua venda aos preços
médios de fevereiro de 2014, o ganho real foi equivalente a 1,05 % a.m.. O 2o
momento de venda, setembro de 2018, também se mostrou muito atrativo
financeiramente, batendo com enorme margem a taxa básica de juros real, mas para
manter a posição deve ser avaliado a tendência de maturação dos preços. A
performance deste período, com valorização superior ao período de análise da
compra no lançamento, se deu principalmente pelo preço unitário médio apurado ter
um desconto nominal de 18,85% no comparativo. Novamente chama a atenção a
queda considerável da valorização real após as custas, porém o prêmio adicional
recebido ainda é superior ao custo de oportunidade.
O terceiro período de análise tem como cenário as obras entregues do
condomínio, em dezembro de 2011. Serão considerados dois momentos de venda
para análise da rentabilidade: em fevereiro de 2014 (pós 26 meses) e em setembro
de 2018 (81 meses).
Mercado
fevereiro/2014
Inflação do
Período
Mercado
setembro
/2018
Preço Médio
(R$/m²)
Preço corrigido
INCC até conclusão
das obras
(dezembro/2011)
Preço corrigido
IGP-M após
entrega obras
Preço Médio
(R$/m²)
Valorização
REAL
CUSTAS R$/M²
(IPTU + TAXA
CONDOMINIAL)
Valorização
REAL após
custas
Preço
corrigido
IGP-M
Preço Médio
(R$/m²)
Valorização
REAL
CUSTAS R$/M²
(IPTU + TAXA
CONDOMINIAL)
Valorização
REAL após
custas
331,31 384,18R$ 440,32R$ 768,61R$ 75% 24,85R$ 69% 10% 579,90R$ 1.223,97R$ 111% 150,34R$ 85% 36%
TAXA EQ.
(a.m.) 1,12% 1,05% 0,19% 0,71% 0,59% 0,29%
MOMENTO
COMPRA: 1
ano após
Lançamento
dezembro/
2009
PERÍODO DE DEZEMBRO DE 2009 ATÉ FEVEREIRO DE 2014 ...ATÉ SETEMBRO 2018
Inflação do Período
1o MOMENTO VENDA:
FEVEREIRO 2014 CUSTO
DE
OPORTU-
NIDADE
(SELIC
REAL)
2o MOMENTO VENDA: SETEMBRO
2018 CUSTO
DE
OPORTU-
NIDADE
(SELIC
REAL)
74
Tabela 4 – Análise do investimento para os adquirentes dos lotes quando as obras foram concluídas. Fonte: Autor.
Através da Tabela 4, é verificado que, ao passo que o custo de oportunidade
teve seu percentual próximo de apenas manter o poder de compra (1o momento de
venda), a valorização real dos adquirentes após custas foi de 55% e, para o 2o
momento, de 70%, o que resulta em taxa equivalente real de 1,69% a.m. e 0,65%a.m.
respectivamente, mostrando tendência de queda da mesma. É relevante que o
período com menor duration representa as maiores taxas equivalente mensais.
A taxa equivalente é fundamental para uma correta e clara observação do
investimento, pois os diferentes prazos de duração entre si resultam em interações de
grande complexidade para uma avaliação rápida e precisa. Quando trazidos a uma
mesma unidade de tempo (ao mês, por exemplo), a visualização do “todo” fica
clarificada e a tomada de decisão simplificada.
Em termos de rentabilidade acumulada, para todos os momentos de venda a
mesma aparentemente foi muito superior ao custo de oportunidade. Porém, quando
trazidas as rentabilidades que iniciaram em prazos diferentes para uma mesma
unidade, fica evidenciado que o 1o momento de venda tem rentabilidade muito
superior ao 2o momento, o que sustenta o resultado acima do custo de oportunidade
até hoje, pois a tendência é dos preços se estabilizarem depois de certo prazo.
Exemplo claro se dá para os adquirentes dos lotes no lançamento, em
dezembro de 2008, que se efetivassem a venda em fevereiro de 2014 teriam
rendimento superior ao custo de oportunidade. Os que não o fizeram, veem seu
investimento, depois de um prazo de quase 10 anos, apenas performar igual a SELIC
líquida. Ao menos pelo viés da proteção contra a inflação, a manutenção da unidade
se mostra conveniente.
Deve-se salientar que as análises contidas neste trabalho foram apuradas por
dados médios, podendo haver variações significativas para cada negociação, de
acordo com as condições de mercado vigentes a cada época, pois estas se alteram
Mercado
fevereiro/2014
Inflação do
Período
Mercado
setembro
/2018
Preço Médio
(R$/m²)
Preço corrigido
INCC até conclusão
das obras
(dezembro/2011)
Preço corrigido
IGP-M após
entrega obras
Preço Médio
(R$/m²)
Valorização
REAL
CUSTAS R$/M²
(IPTU + TAXA
CONDOMINIAL)
Valorização
REAL após
custas
Preço
corrigido
IGP-M
Preço Médio
(R$/m²)
Valorização
REAL
CUSTAS R$/M²
(IPTU + TAXA
CONDOMINIAL)
Valorização
REAL após
custas
419,48 - 480,77R$ 768,61R$ 60% 24,85R$ 55% 4% 633,18R$ 1.223,97R$ 93% 150,34R$ 70% 29%
TAXA EQ.
(a.m.) 1,82% 1,69% 0,11% 0,82% 0,65% 0,31%
MOMENTO
COMPRA:
entrega da
obra
dezembro/
2011
PERÍODO DE DEZEMBRO DE 2011 ATÉ FEVEREIRO DE 2014 ...ATÉ SETEMBRO 2018
Inflação do Período
1o MOMENTO VENDA:
FEVEREIRO 2014 CUSTO
DE
OPORTU-
NIDADE
(SELIC
REAL)
2o MOMENTO VENDA: SETEMBRO
2018 CUSTO
DE
OPORTU-
NIDADE
(SELIC
REAL)
75
de forma dinâmica e imprevisível, mesmo para um mercado (imobiliário) que é
conhecido pela estabilidade e menor oscilação imediata dos preços.
5. CONCLUSÃO
Como primeira análise, já adiantamos todos os benefícios que a Lei Nº
13.465/2017 trouxe ao disciplinar o condomínio de lotes, ainda que existam impasses
jurídicos sobre empreendimentos anteriores a esta. O fato desta adotar a equiparação
ao condomínio edilício, evidencia-se que a atividade imobiliária de montagem de um
Condomínio de Lotes adota etapas muito similares porém com peculiaridades
importantes, o que foi constatado com a estruturação deste.
Conhecido por ter rentabilidades superiores a outros produtos imobiliários, o
fato que pode restringir outros empreendedores para este tipo de negócio se deve ao
longo tempo de maturação do ciclo (Aprovações, Regularização Fundiária, Meio
ambiente…) e o alto capital inicial de investimento (aquisição de áreas, poucas opções
de alavancagem). Alternativa para sanar este entrave é por meio de parcerias
operacionais e comerciais que, além de mitigar riscos, viabiliza a menor exposição de
caixa a altas rentabilidades, como ocorre nas permutas físicas por área a construir,
caso do estudo deste trabalho. A figura dos sócios deve ter qualidades que se
complementam (marca reconhecida, inteligência mercadológica, domínio da
construção), se apropriando assim de um melhor resultado financeiro.
O empreendedor conseguiu atingir o VGV que havia estimado, mostrando ter
controle sobre o processo gerencial e competência em traçar um cenário referencial
que se consolidou. A velocidade de vendas observada no empreendimento, a qual
após um ano do lançamento possuía apenas 7,83 % das unidades disponíveis
desconsiderando a parte em permuta, cria a previsão de receitas tão desejada pelos
participantes do mercado imobiliário, o que gera um ambiente em que a alavancagem
tende a ser menor, pois o próprio cliente está capitalizando a empresa sem incorrer
em despesas financeiras.
Para a análise do investimento, principalmente do ponto de vista do consumidor
final, em relação ao momento mais adequado para realizar o lucro em operações
imobiliárias, deve-se ter como critério principal a taxa equivalente, pois se olhado
somente a valorização acumulada sem a atenção e interação com a duração deste
76
investimento, o que parecia excelente se torna apenas razoável, o que está pautado
no capítulo 4.4., que relacionou a valorização imobiliária em diferentes prazos. Fica
como registro que o ROE do empreendedor, se pudesse ser considerado a uma taxa
equivalente mensal, a mesma seria de 2,38%, para uma impressionante duração de
6 anos e 9 meses. Já a taxa equivalente mensal com maior retorno ao consumidor
final, para as condições consideradas neste estudo, seria de 1,69%, limitada a 2 anos
e 2 meses (1o momento de venda estudado para quem adquiriu unidade na conclusão
das obras).
Ainda que em termos proporcionais o maior crescimento de construções de
residências já foi superado, se observa que pouco mais de 50 residências são
iniciadas ao ano, sendo este, na minha visão, o maior potencial de geração de valor
dentro do empreendimento, visto que os lotes tendem a atingir um teto de preço no
futuro próximo. Claro que a lei da oferta e da demanda influenciará os preços quando
as unidades forem mais escassas, mas como a grande maioria dos lotes já passa, e
muito, de R$ 500 mil, se chega a um ponto de estabilização.
O material gerado por este trabalho está exposto de forma direta e simplificada
para facilitar o entendimento, porém o agrupamento de todas as peças foi tarefa árdua
que exigiu enorme interação com aspectos contábeis que, por muitas vezes serem
publicados estritamente o que é legalmente exigido, não puderam ser aprofundados
da forma desejada. Quanto a certa restrição por acesso a informações públicas
registradas em local competente, não houveram maiores dificuldades, mesmo sempre
parecendo surpreender o interesse por algo arquivado que deveria ter maior
divulgação. Inclusive, para disseminar as boas práticas visando a evolução e o
desenvolvimento do setor imobiliário de forma continuada.
6. BIBLIOGRAFIA AELO, Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano. Revista da AELO, ano 35, número 106. São Paulo, 2017. Disponível em: < http://www.aelo.com.br/wp-content/uploads/2017/10/um-ceu-sem-nuvens.pdf>. Acesso em: 17 jun. 2018.
APRESENTAÇÃO SINDUSCON/RS PREMIUM 2013. Case concorrente da premiação. Rio Grande do Sul, 2014. Disponível em: <http://www.sinduscon-rs.com.br/premiumlitoral2013/assets/uploads/cyrela.goldsztein_.wagnerpar_case_.enseada_.pdf>. Acesso em: 20 set. 2018.
77
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12.721: Critérios para avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios – Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.
BALARINE, Oscar Fernando Osorio. Contribuições Metodológicas ao estudo de viabilidade econômico-financeira das incorporações imobiliárias. Porto Alegre. 1997. Disponível em: <http://www.abepro.org.br/biblioteca/ENEGEP1997_T3204.PDF>. Acesso: em 05 mai. 2018.
BARBIERO, Andreia Aparecida. Condomínios Fechados – A origem e evolução do fenômeno urbano. Artigo do site do Instituto de Pesquisa e Inovação em Urbanismo. São Paulo, 2015. Disponível em: <http://ipiu.org.br/condominios-fechados-a-origem-e-evolucao-do-fenomeno-urbano/>. Acesso em: 20 fev. 2018.
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sôbre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, 1964. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm>. Acesso em: 01 de jun. de 2018.
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Brasília, 1979. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/l6766.htm>. Acesso em: 15 jun. 2018.
BRASIL. Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995. Altera a legislação tributária Federal e dá outras providências. Brasília, 1995. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8981.htm>. Acesso em: 26 jun. 2018.
BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/l9514.htm>. Acesso em: 20 jun. 2018.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Brasília, 2017. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art78 >. Acesso em: 15 jun. 2018.
BÚRIGO, Emanuel. Estudo de viabilidade econômico-financeira para a implantação de um loteamento no município de Cocal do Sul - SC. 2008. 99f. Trabalho de Conclusão de Estágio (Graduação em Administração). Curso de Administração, Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2008. Disponível em: <https://repositorio.ufsc.br/xmlui/handle/123456789/131406>. Acesso em: 10 jun. 2018.
CEF, Caixa Econômica Federal. Produlote. Site da instituição. Brasil, 2017. Disponível em: <http://www.caixa.gov.br/empresa/produlote/Paginas/default.aspx>. Acesso em: 17 jun. 2018.
CFC, Conselho Federal de Contabilidade. NBC TG 18 (R3) – Investimento em Coligada, em Controlada e em Empreendimento Controlado em Conjunto. Brasília, 2017. Disponível em: <http://www1.cfc.org.br/sisweb/SRE/docs/NBCTG18(R3).pdf>. Acesso em: 10 out. 2018.
78
CFC, Conselho Federal de Contabilidade. RESOLUÇÃO CFC Nº 963/03. Revogada em 2009. Brasília, 2017. Disponível em: <http://www1.cfc.org.br/sisweb/SRE/docs/RES_963.pdf>. Acesso em: 01 out. 2018.
CHWARTZMANN, Newton. Etapas de uma incorporação imobiliária. Apostila do curso Etapas de uma incorporação imobiliária do Senge-RS, 2017.
CONAMA, Conselho Nacional do Meio Ambiente. RESOLUÇÃO Nº 1, de 23 de janeiro de 1986. Disponível em: <http://www.mma.gov.br/port/conama/legislacao/CONAMA_RES_CONS_1986_001.pdf>. Acesso em: 20 jun. 2018.
CONAMA, Conselho Nacional do Meio Ambiente. RESOLUÇÃO Nº 237, de 19 de dezembro de 1997. Disponível em: <http://www.mma.gov.br/port/conama/res/res97/res23797.html>. Acesso em: 17 jun. 2018.
CÔRTES, Sérgio Cano. Fundamentos de incorporação imobiliária. Apostila do curso Executivo em administração: Gestão de negócios de incorporação e construção imobiliária da Fundação Getúlio Vargas, 2016.
CUNHA, Vinícius Larsen da. Análise de Viabilidade: Estudo de Caso De Incorporação Imobiliária. Trabalho de conclusão de curso (graduação de Engenharia Civil). UFRGS. Porto Alegre, 2016. Disponível em:
<https://www.lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/148711/001002491.pdf?sequence=1>. Acesso em: 05 de jun. 2018.
CUSTODIO, Vinícius Monte. Análise jurídica do loteamento de acesso controlado e do condomínio de lotes na lei federal nº 13.465/2017. Revista de Direito da Cidade. Vol. 09, nº 4. ISSN 2317-7721. 26 de outubro de 2017. Disponível em: <http://www.e-publicacoes.uerj.br/index.php/rdc/article/view/30871/21985>. Acesso em 26 de jun. 2018.
CYRELA, Brazil Realty. Informações Trimestrais – 2o Trimestre 2008. São Paulo, 2008a. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0729_Cyrela_ITR_2T08_20080725_port.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 3o Trimestre 2008. São Paulo, 2008b. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0727_CYRELA_ITR_20081208_PORT.pdf >. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2008. São Paulo, 2008c. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0605_Cyrela_DFP_4T08_port.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 2o Trimestre de 2008. São Paulo, 2008d. Disponível em: < https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0044_Cyrela_ER_2T08_20080825_PT.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
79
______. Apresentação dos Resultados – 4o Trimestre de 2008. São Paulo, 2008e. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0042_Cyrela_ER_4T08_port.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 1o Trimestre 2009. São Paulo, 2009a. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0725_Cyrela_ITR_1T09.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 2o Trimestre 2009. São Paulo, 2009b. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0723_Cyrela_ITR_2T09.pdf >. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 3o Trimestre 2009. São Paulo, 2009c. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0722_Cyrela_ITR_3T09.pdf >. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2009. São Paulo, 2009d. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0604_Cyrela_DFP_2009.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 1o Trimestre de 2009. São Paulo, 2009e. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0041_ER_Cyrela_Brazil_Realty_1T09_PT.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 2o Trimestre de 2009. São Paulo, 2009f. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0040_Cyrela_Release_2T09.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 3o Trimestre de 2009. São Paulo, 2009g. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0039_Cyrela_Release_3T09.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 4o Trimestre de 2009. São Paulo, 2009h. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0038_Cyrela_Release_4T09.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 1o Trimestre 2010. São Paulo, 2010a. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0720_Cyrela_ITR_1T10.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 2o Trimestre 2010. São Paulo, 2010b. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0636_Cyrela_ITR_2T10.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 3o Trimestre 2010. São Paulo, 2010c. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0635_Cyrela_ITR_3T10.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2010. São Paulo, 2010d. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0603_Cyrela_DFP_2010.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 1o Trimestre de 2010. São Paulo, 2010e. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0037_Cyrela_Release_1T10.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
80
______. Apresentação dos Resultados – 2o Trimestre de 2010. São Paulo, 2010f. Disponível em: < https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0036_Cyrela_Release_2T10.pdf >. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 3o Trimestre de 2010. São Paulo, 2010g. Disponível em: < https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0035_Cyrela_Release_3T10.pdf >. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 4o Trimestre de 2010. São Paulo, 2010h. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0034_Cyrela_Release_4T10.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 1o Trimestre 2011. São Paulo, 2011a. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0634_Cyrela_ITR_1T11.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 2o Trimestre 2011. São Paulo, 2011b. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0633_Cyrela_ITR_2T11.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 3o Trimestre 2011. São Paulo, 2011c. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0632_Cyrela_ITR_3T11.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2011. São Paulo, 2011d. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0602_Cyrela_DFP_2011.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 4o Trimestre de 2011. São Paulo, 2011e. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0030_Cyrela_Release_4T11.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 1o Trimestre 2012. São Paulo, 2012a. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0631_Cyrela_ITR_1T12.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 2o Trimestre 2012. São Paulo, 2012b. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0630_Cyrela_ITR_2T12.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 3o Trimestre 2012. São Paulo, 2012c. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0629_Cyrela_ITR_3T12.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2012. São Paulo, 2012d. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0601_Cyrela_DFP_2012.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Apresentação dos Resultados – 2o Trimestre de 2012. São Paulo, 2012e. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0028_Cyrela_Release_2T12.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 1o Trimestre 2013. São Paulo, 2013a. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0628_Cyrela_ITR_1T13.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
81
______. Informações Trimestrais – 2o Trimestre 2013. São Paulo, 2013b. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0627_Cyrela_ITR_2T13.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 3o Trimestre 2013. São Paulo, 2013c. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0626_ITR_3T13.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2013. São Paulo, 2013d. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0600_Cyrela_DFP_2014.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 1o Trimestre 2014. São Paulo, 2014a. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0625_Cyrela_ITR_1T14.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 2o Trimestre 2014. São Paulo, 2014b. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/0172_Cyrela_ITR_2T14.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 3o Trimestre 2014. São Paulo, 2014c. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/2107_ITR_3T14.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2014. São Paulo, 2014d. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/2197_Cyrela_DFP2014.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Informações Trimestrais – 1o Trimestre 2015. São Paulo, 2015a. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/2258_ITR_1T15.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2016. São Paulo, 2016. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/2733_Demonstrac-o-es-Financeiras-Anuais-Completas-4T16---CBR-Final.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
______. Demonstrações Financeiras Padronizadas (DFP) 2017. São Paulo, 2017. Disponível em: <https://cyrela.globalri.com.br/upload/files/2941_Demonstracoes-Financeiras-Anuais-Completas-4T17-CBR-Final.pdf>. Acesso em: 01 set 2018.
DIAS, Paulo Roberto Vilela. Engenharia de custos: metodologia de orçamentação para obras civis. Itaperuna: Hoffmann, 2005. 5. ed. 215p.
DUNCKA, Lucas Guilherme. A (in)viabilidade dos loteamentos fechados no ordenamento Jurídico brasileiro. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em Direito) – Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2015. [Orientador: Marcus Vinicius Motter Borges]. 2015. Disponível em: <https://repositorio.ufsc.br/bitstream/handle/123456789/164175/TCC%20-%20LUCAS.pdf?sequence=1&isAllowed=y>. Acesso em: 2 out. 2017. GAFISA. Site da empresa. Histórico. Disponível em: <http://ri.gafisa.com.br/Portuguese/a-gafisa/historico/default.aspx>. Acesso em: 27 fev. 2018.
82
GATTO, N. M.; PORTO, P.T. Venda de participação societária em projetos imobiliários: a utilização de recursos de parceiros como fonte complementar de capital. 15ª Conferência Internacional da LARES. São Paulo, 2015. Disponível em: <http://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/Lares/naiara_paolalares2015.pdf>. Acesso em: 27 fev. 2018.
GOLDMAN, P. Introdução ao planejamento e controle de custos na construção civil brasileira. São Paulo: Pini, 2004.
GOLDMAN, Pedrinho. Viabilidade de empreendimentos imobiliários: Modelagem técnica, orçamento e riscos de incorporação. São Paulo: Pini, 2015. 1. ed. 329p.
GRAMADO. Prefeitura Municipal de Gramado. Lei nº 2351/2005. Dispõe sobre o parcelamento do solo no município de Gramado, revoga leis municipais em contrário e dá outras providências. Gramado, 2005. Disponível em: <https://leismunicipais.com.br/a1/parcelamento-do-solo-gramado-rs>. Acesso em: 01 de jul. 2018.
GRUBER, Rafael Ricardo. Artigo: Loteamento fechado, condomínio de lotes e condomínio deitado mutável - Rafael Ricardo Gruber. Coluna do site Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal, 2015. Disponível em: <http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NTczOQ==>. Acesso em: 20 fev. 2018.
GUERINI, Paulo José Paifer. Modelo para análise da qualidade do investimento e formatação do preço mínimo da unidade vendável para loteamentos residenciais urbanos. São Paulo, 2013. Monografia (MBA em Economia Setorial e Mercados, com ênfase em Real Estate) – POLI.INTEGRA. Disponível em:<http://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/Monografias_de_MBA/mono_paulojosepaiferguerini.pdf>. Acesso em: 17 mai. 2018.
GUIMARÃES, Ana Goulart. Xangri-Lá – Condomínio Integrado. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação de Arquitetura e Urbanismo). UFRGS. Porto Alegre, 2013. Disponível em: <https://www.lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/95574/000916522.pdf?sequence=1>. Acesso em: 10 out. 2018.
HIRSCHFELD, Henrique. Engenharia econômica e análise de custos: aplicações práticas para economistas, engenheiros, analistas de investimentos e administradores. São Paulo: Atlas, 1998. 6. ed. 407p.
JENSEN, Marcelo Lourenço. O negócio loteamento residencial e sua avaliação como alternativa de investimento no mercado imobiliário: O estudo de caso de um loteamento. São Paulo, 2004. Monografia (MBA em Real Estate) – Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Disponível em: <http://poli-integra.poli.usp.br/library/pdfs/c80dba421f1c8c5053e15914309670e1.pdf>. Acesso em: 05 mai. 2018.
KOTLER, Philip – Administração de Marketing – 10ª Edição, 7ª reimpressão – Tradução Bazán
Tecnologia e Lingüística; revisão técnica Arão Sapiro. São Paulo: Prentice Hall, 2000.
MAFEÇOLI, Juliana Fumagali. Organização da Força de Vendas. Trabalho de Conclusão de Estágio (Granduação de Administração). Universidade do Vale do Itajaí. Tijucas, 2007. Disponível em: <http://siaibib01.univali.br/pdf/Juliana%20Fumagali%20Mafecoli.pdf>. Acesso em: 01 mar. 2018.
83
MASCARÓ, Juan Luis. Loteamentos Urbanos. 2.ed. Porto Alegre: D.C. Luzzatto,2003.
MIRON, L. I. G. Proposta de Diretrizes para o Gerenciamento dos Requisitos do Cliente em Empreendimentos da Construção. 2002. Dissertação (Mestrado em Engenharia Civil) - Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2002.
MOMBELLI, Fernando; LARA, A. Q.; GOMES, K. A. M.; SILVA, C. L. P. M. Solução de Consulta nº 196 - Cosit. Coordenação-Geral de Tributação. Brasil, 2015. Disponível em: <file:///C:/Users/ekups_000/Downloads/SC_Cosit_n_196-2015%20(2).pdf>. Acesso em: 17 jun. 2018.
MONTEIRO, Alexandra. As Fases da Incorporação Imobiliária – Artigo 2: O Desenvolvimento de um Produto. 13 de dezembro de 2016. Disponível em: https://pt.linkedin.com/pulse/fases-da-incorpora%C3%A7%C3%A3o-imobili%C3%A1ria-artigo-2-o-de-um-de-lima-monteiro. Acesso em julho de 2018.
NOGUEIRA, Pedro de Stefani. Discussão do uso de certificados de recebíveis imobiliários como meio de funding para implantação de empreendimentos residenciais de loteamento: o estudo de caso de um loteamento protótipo. São Paulo, 2013. Monografia (MBA em Real Estate) - POLI.INTEGRA. Disponível em: <http://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/Monografias_de_MBA/mono_pedrodestefaninogueira.pdf>. Acesso em: 17 mai. 2018.
OLIVEIRA, C. E. E. de. Novidades da lei nº 13.465, de 2017: o condomínio de lotes, o condomínio urbano simples e o loteamento de acesso controlado. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, 2017. Disponível em: <https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td239>. Acesso em: 16 fev. 2018.
PINTO, V.C. Condomínio de Lotes: um modelo alternativo de organização do espaço urbano. Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas/CONLEG/Senado, 2017. Disponível em: <https://www12.senado.leg.br/publicacoes/estudos-legislativos/tipos-de-estudos/textos-para-discussao/td243>. Acesso em: 16 fev. 2018.
PORTO ALEGRE. Prefeitura Municipal de Porto Alegre. DECRETO Nº 12.715, de 23 de março de 2000 - Dispõe sobre o processo administrativo de aprovação e licenciamento de parcelamento do solo, edificações e obras em geral e dá outras providências. Disponível em: <http://www2.portoalegre.rs.gov.br/smov/default.php?p_secao=40>. Acesso em: 01 de jul. 2018
PORTO ALEGRE. Prefeitura Municipal de Porto Alegre LEI COMPLEMENTAR Nº 434 (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental de Porto Alegre. Disponível em: <http://www.portoalegre.rs.gov.br/planeja/spm/default.htm>. Acesso em: 01 de jul. 2018
PORTUGAL, Caio. Convenção SECOVI-SP 2014 - A AELO está levantando o tamanho do mercado de desenvolvimento urbano referente aos financiamentos para produção e aquisição de lotes urbanizados. Pesquisa referente a junho de 2014. Disponível em: < http://www.aelo.com.br/wp-content/uploads/2015/04/PESQUISA-AELO-2014.pdf >. Acesso em: 28 jun. 2018. QUINTELLA, Caio Cesar Nader. Aspectos gerais de tributação de loteamentos: parcerias e associações. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 20, n. 4380, 29 jun. 2015. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/40301>. Acesso em: 26 jun. 2018.
84
ROCHA LIMA, João da _ Junior. Análise de investimentos: princípios e técnicas para empreendimentos do setor de construção civil. Texto Técnico. São Paulo: EPUSP, 1993. Disponível em: <http://www.realestate.br/dash/uploads/sistema/images/File/arquivosPDF/tt_pcc_06.pdf>. Acesso em: 27 fev. 2018. ROCHA LIMA, João da _ Junior. Investimentos em Empreendimentos Imobiliários para Venda - Risco dos Investimentos em Real Estate. Artigo Congresso LARES 2015. São Paulo, 2015. Disponível em: <http://lares.org.br/Anais2015/artigos/Rocha_Lima_Risco.pdf>. Acesso em: 15 out. 2018. RODRIGUES, Sílvia. Loteamentos fechados e condomínios residenciais em São José do Rio Preto. Campinas, 2006. Dissertação (Mestrado em Urbanismo) – Pontifícia universidade Católica de Campinas. Disponível em: < http://www.bibliotecadigital.puc-campinas.edu.br/tde_arquivos/7/TDE-2006-09-12T064024Z-1192/Publico/silvia%20rodrigues.pdf>. Acesso em: 06 mai. 2018. TEIXEIRA, Paulo Joni. Patrimônio de Afetação / Paulo Joni Teixeira – Porto Alegre: Editora Alternativa, 2013. TURKE, Raphael. Análise de Viabilidade Econômica para Estruturação de Loteamento. Trabalho de conclusão de curso (Graduação em engenharia civil) – Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis, 2015. [Orientadora: Cristine N. Mutti]. Disponível em: <https://repositorio.ufsc.br/xmlui/handle/123456789/157219>. Acesso em: 20 fev. 2018.
SARTORI, Viviana Inácio. Análise de Investimento do Mercado Imobiliário: um Estudo de Caso. Monografia (Graduação Em Ciências Econômicas). Universidade Federal De Santa Catarina. Florianópolis, 2008. Disponível em: <http://tcc.bu.ufsc.br/Economia293325.pdf>. Acesso em: 15 jun. 2018.
SCHORR, Matheus. Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários. UNIVATES. Lajeado, 2015. Trabalho de conclusão de curso (Graduação de Engenharia Civil). Monografia. Disponível em: <https://www.univates.br/bdu/bitstream/10737/936/1/2015MatheusSchorr.pdf>. Acesso em: 01 jun. 2018. XANGRI-LÁ. Prefeitura Municipal de Xangri-Lá. Lei Complementar nº 12/2005. Estabelece a Instituição de Condomínio Horizontal de Lotes para Fins Residenciais. Xangri-Lá, 2005. Disponível em: < https://leismunicipais.com.br/a1/rs/x/xangri-la/lei-complementar/2005/2/12/lei-complementar-n-12-2005-estabelece-a-instituicao-de-condominio-horizontal-de-lotes-para-fins-residenciais?q=12%2F2005>. Acesso em: 10 de out. 2018.
85
ANEXO A
Fonte: Site Caixa Econômica Federal, <http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/financiamento/aquisicao-terreno-construcao/Paginas/default.aspx>. Acesso em: 01 de jul. 2018. Obs.: Para ter acesso às taxas, prazos, etc, realizar simulação no próprio site.
86
ANEXO B
Fonte: Site Bradesco, <https://banco.bradesco/html/classic/produtos-servicos/emprestimo-e-financiamento/imoveis/credito-imobiliario-aquisicao-de-lote-urbano.shtm>. Acesso em: 01 de jul. 2018.
87
ANEXO C (p. 1 de 3)
88
ANEXO C (p. 2 de 3)
89
ANEXO C (p. 3 de 3)
Fonte: Site Poupex, <http://www.poupex.com.br/produtos/financiamentos/aquisicao-de-terreno>. Acesso em: 01 de jul. 2018.
90
ANEXO D
Fonte: Site Banrisul, <http://www.banrisul.com.br/bob/link/bobw02hn_credito_detalhe.aspx?secao_id=1461>. Acesso em: 01 de jul. de 2018.
91
ANEXO E (4 páginas) “ CAPÍTULO VI
Do Registro do Loteamento e Desmembramento
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel;
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV - certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes.
92
Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.
§ 4o O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 5o No caso de que trata o § 4o, o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publicação.
§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.
§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.
§ 4º - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis.
§ 5º - Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu registro à Prefeitura.
Art. 20. O registro do loteamento será feito, por extrato, no livro próprio.
Parágrafo único - No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.
Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo.
93
§ 1º Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.
§ 2º - É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma.
§ 3º - Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei.
§ 4º - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. (Incluído pela Medida Provisória nº 514, de 2010)
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:
I - por decisão judicial;
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato;
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.
§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.
§ 2º - Nas hipóteses dos incisos Il e III, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o Ministério Público.
§ 3º - A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área loteada.
Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca. “
94
APÊNDICE A
Condomínio de lotes Enseada Lagos de Xangri-Lá - Evolução Ocupação
Quadra Área (m²) nº de lotes
nº de casas em construção nº de casas prontas ou em construção
nº de lotes SEM
EDIFICAÇÃO
% de lotes SEM
EDIFICAÇÃO em 15/08/2012 em 01/03/2013 em 07/06/2016 em 16/06/2018
A 21.630,86 45 1 2 12 22 23 51%
B 46.275,37 93 8 11 44 59 34 37%
C 70.373,56 146 16 23 79 104 42 29%
D 12.615,20 26 5 6 16 20 6 23%
E 81.151,36 168 18 20 71 115 53 32%
F 44.546,79 87 10 10 36 50 37 43%
TOTAL 276.593,14 565,00 58,00 72,00 258,00 370,00 195 35%
% sobre total de
lotes 10% 13% 46% 65% 35%
EVOLUÇÃO 24% 258% 43% Tabela 3 – Planilha resumo da evolução da ocupação do Enseada, a partir de imagens de satélite do Google Earth.
Fonte: Autor.
95
APÊNDICE B
Tabela 4 – Planilha resumo das áreas e unificação terreno, sendo os dados coletados junto ao Registro de Imóveis de Capão da Canoa/RS.
Fonte: Autor.
Área (m²) Valor Avaliação R$/m² Matrícula
Área vendável de lotes (área privativa, coberta padrão) 276.593,14 38,35%
Área condominial (espelhos d'água) 153.966,27 21,35%
Área condominial (canteiros centrais e recuo fundos na margem dos espelhos) 133.955,42 18,57%
Área condominial (vias de circulação) 156.678,30 21,72%
583.977,38 613.744,65R$ 7.007.728,56R$ 12,00R$ 71151
137.215,75 1.824.240,00R$ 1.824.240,00R$ 13,29R$ 71032
TOTAL 721.193,13 2.437.984,65R$ 8.831.968,56R$ 71354
Média Ponderada 12,246R$
*Obs.: Dados extraídos do Registro de Incorporação arquivado no RGI de Capão da Canoa/RS
TOTAL 721.193,13 100,00%
Unificação terreno (mat. 71.354), através DECRETO Nº 278/2008*
Coeficiente de
aproveitamento
sobre área total
Planilha de áreas - Condomínio de lotes Enseada Lagos de Xangri-Lá -
Projeto Aprovado em 10/11/2008, nº 14.381 *
Descrição Área (m²)
96
APÊNDICE C
Tabela 5 – Planilha resumo dos quadros de áreas NBR 12.721 e demais itens previstos Art. 32, Lei
4.591/64, sendo os dados coletados junto ao Registro de Imóveis de Capão da Canoa/RS.
Fonte: Autor.
Área Real, Global = Área Equivalente, Global (m²) 721.193,13
CUSTO DA URBANIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO** Data base: nov/2008
Descrição Custo
Projetos e topografia 427.220,45R$ 2,87%
Escavações, carga/descarga 1.455.393,85R$ 9,78%
Terraplanagem 1.149.755,68R$ 7,72%
Pavimentação 3.368.564,40R$ 22,63%
Rede de água 408.587,00R$ 2,74%
Rede de esgoto 2.313.729,30R$ 15,54%
Rede Pluvial 983.063,00R$ 6,60%
Pórtico 283.991,16R$ 1,91%
Clube 1.181.502,63R$ 7,94%
Rede Elétrica 1.376.390,00R$ 9,25%
Muro 1.140.000,00R$ 7,66%
Paisagismo 798.143,88R$ 5,36%
TOTAL 14.886.341,35R$ 100,00%
Custo Unitário da Obra em Cálculo (custo total/área equivalente) 20,64R$ /m²
PRAZO DA OBRA: 48 Meses
REGIME DE CONSTRUÇÃO:
PRAZO DE CARÊNCIA:
PUBLICAÇÃO EDITAL:
CARTA DE HABITAÇÃO DE INFRAESTRUTURA:
*Obs.: Dados extraídos do Registro de Incorporação arquivado no RGI de Capão da Canoa/RS
Sim, 180 dias, conforme Art. 34,
Jornal do Comércio, edição do
dia 08/12/2008, conforme Art.
19, da Lei 6.766/79
07/02/2011, com todas as obras
de infraestrutura concluídas e
em 16/02/2018, instituição
definitiva do condomínio edilício
Condomínio de lotes Enseada Lagos de Xangri-Lá - referente ao Registro de
Incorporação*, conforme preconizado no Art. 32, da Lei 4.591/1964
**Obs.: Forma de apresentação equivalente a quadro III (Avaliação do Custo Global e Unitário da
Construção), da NBR 12.721, porém como não há projeto-padrão definindo CUB para loteamentos,
o mesmo deve ter sido feito, provalvemente, por orçamento.
Empreitada Global a preço
reajustável, conforme § 2º, Art.
55, da Lei 4.591/64
% DO
ITEM
SOBRE
CUSTO
TOTAL
97
APÊNDICE D
Tabela 6 – Informações coletadas nos Earnings Releases da Cyrela para gerar IVV. Fonte: Autor.
*Refere-se ao momento que as unidades à venda foram igualadas as vendidas pelo Autor, pela
ocorrência de distratos.
À VENDA VENDIDOS
INCLUÍDA PERMUTA 31/12/2008 565 392 69,38%
EXCLUÍDA PERMUTA 31/12/2008 396 223 109,154 44,566 408,28 56,31%
31/03/2009 173 101 49,437 64,388 400,95 58,38%
30/06/2009 72 21 10,279 67,538 306,45 29,17%
30/09/2009 51 20 9,790 71,244 378,55 39,22%
31/12/2009 31 29 14,195 75,947 331,31 93,55%
* 31/03/2010 8 8 3,916 77,521 401,90 100,00%
* 30/06/2010 0 77,651
* 30/09/2010 0 -3 1,468 77,255 -270,30
* 31/12/2010 10 10 4,895 77,639 78,55 100,00%
* 31/12/2011 12 12 5,874 80,103 419,48 100,00%
* 30/06/2012 -11 80.079.085,00 0,00%
TOTAL 421 209,008 80,079 383,14
DISTRATOS 25 7,96% P. UNIT. AP. GCW 413,65
6,31%
Condomínio de lotes Enseada Lagos de Xangri-Lá - Índice de velocidade de vendas (IVV)
DATA APURAÇÃO
Nº DE LOTES
Área útil
(m² MIL)
193,589
Vendas
Contratadas (R$
MM) IVV
Preço
unitário
médio
(R$/m²)
98
APÊNDICE E
Tabela 10 – Dados resumidos das Demonstrações Financeiras Trimestrais e Padronizadas, coletadas
junto a Cyrela. Fonte: Autor.
Gráfico 5 – Mutações do Patrimônio Líquido, gerado a partir da coleta de dados junto a Cyrela.
Fonte: Autor.
Gcw Wangri-La Urbanismo Ltda
Patrimônio
líquido
Lucro líquido
(prejuízo) do
exercício
Lucro
Acumulado dos
Exercícios ROE
ROE
ACUMULAD
A
30/06/2008 49,99 140 - 0
30/09/2008 49,99 167 -1 -1
31/12/2008 29,99 14.549 12.001 12000 82,49% 82,49%
31/03/2009 29,99 15.394 4.177
30/06/2009 59,99 16.422 6.290
30/09/2009 59,99 18.506 8.374
31/12/2009 59,99 10.131 11.425 23.425 112,77% 288,28%
31/03/2010 59,99 21.557 3.866
30/06/2010 59,99 21.557 7.596
31/12/2010 59,99 33.432 11.875 35.300 35,52% 426,20%
31/03/2011 59,99 36.219 2.787
30/06/2011 59,99 32.856 -576
30/09/2011 59,99 32.861 -571
31/12/2011 59,99 31.231 -2.201 33.099 -7,05% 389,12%
31/03/2012 59,99 31.745 513
30/06/2012 59,99 951
30/09/2012 59,99 1930
31/12/2012 59,99 22.526 1838 34.937 8,16% 429,02%
31/03/2013 59,99 20.250 213
30/06/2013 59,99 17398 370
30/09/2013 59,99 16051 733
31/12/2013 59,99 13646 1128 36.065 8,27% 472,75%
31/03/2014 59,99 13466 628
30/06/2014 59,99 12740 522
30/09/2014 59,99 12178 655
31/12/2014 59,99 5979 863 36.928 14,43% 555,43% TX. EQ. MENSAL
31/03/2015 59,99 5955 157 37.085 2,64% 572,71% 2,38%
Exercício Participação total-%
R$ mil
99
Gráfico 6 – Lucro líquido acumulado, gerado a partir da coleta de dados junto a Cyrela.
Fonte: Autor.
APÊNDICE F
Tabela XX – Composição VGV estimada. Fonte: Autor.
DESCRIÇÃO VALOR TOTAL
% VGV
excluída
permuta
MARKETING 2.402.372,55R$ 3,00%
BENFEITORIAS 1.343.769,30R$ 1,68%
CUSTO OBRA 14.886.341,35R$ 18,59%
IMPOSTOS (6,73%)* 5.389.322,42R$ 6,73%
CORRETAGEM* 4.804.745,10R$ 6,00%
CUSTAS
EMOLUMENTOS RI 15.196,20R$ 0,02%DEMAIS CUSTOS E
DESPESAS NÃO
IDENTIFICADOS* 14.152.338,08R$ 17,67%
LUCRO 37.085.000,00R$ 46,31%
TOTAL 80.079.085,00R$ 100,00%
*ARBITRADO
Condomínio de lotes Enseada Lagos de Xangri-Lá -
COMPOSIÇÃO VGV (EXCLUÍDA PERMUTA)
100
APÊNDICE G
Tabela XX – Preços Unitários Médios do ENSEADA, referente a fevereiro de 2014, ajustados de
Apresentação SINDUSCON/RS...(2014). Fonte: Autor.
APÊNDICE H
Tabela XX - Preços Unitários Médios do ENSEADA, referente a setembro de 2018, coletados no site
ZAP Imóveis. Fonte: Autor, coletado em www.zapimoveis.com.br/
Quadra Lote Área (m²) Valor (R$)
Preço médio
(R$/m²)
A 01 a 23 456,95 480.000,00R$ 1.050,44R$
B 43 a 55 455,59 370.000,00R$ 812,13R$
C 110 a 134 452,71 340.000,00R$ 751,03R$
D 01 a 26 472,5 230.000,00R$ 486,77R$
E 50 a 58 453,99 340.000,00R$ 748,92R$
F 33 a 52 466,48 360.000,00R$ 771,74R$
TOTAL 2758,22 2.120.000,00R$ 768,61R$
Condomínio de lotes Enseada Lagos de Xangri-Lá -
Análise Consumidor Final - Preços fevereiro/2014
Amostra dos Lotes Área (m²) Valor (R$)
Preço Médio
(R$/m²)
Lote 01
Código: IM07002549
Lote 02
Código: IM08845272
Lote 03
Código: IM07000648
Lote 04
Código: IM07001488
Lote 05
Código: IM07003217
Lote 06
Código: IM07001809
Lote 07
Código: IM013031467
Lote 08
Código: IM013237293
Lote 09
Código: IM013237295
Lote 10
Código: IM013074025
TOTAL 4934,78 6.040.000,00R$ 1.223,97R$
457,00 530.000,00R$ 1159,74
453,00 550.000,00R$ 1214,13
570,00 790.000,00R$ 1385,96
497,00 500.000,00R$ 1006,04
456,00 790.000,00R$ 1732,46
466,57 550.000,00R$ 1178,82
486,50 620.000,00R$ 1274,41
452,86 750.000,00R$ 1656,14
Condomínio de lotes Enseada Lagos de Xangri-Lá -
Análise Consumidor Final - Preços Atuais (setembro/2018)
487,85 440.000,00R$ 901,92
608,00 520.000,00R$ 855,26
101
APÊNDICE I
Tabela XX – Levantamento de Custas de IPTU e Taxa Condominial.
Fonte: Autor.
ANO IPTU
Preço
Unitário
(R$/m²)
TAXA
CONDOMINIAL
Preço Unitário
(R$/m²)
*2012 1.271,22R$ 2,85R$ R$ 3.374,29 7,56R$
2013 1.363,54R$ 3,06R$ R$ 3.619,34 8,11R$
2014 2.820,01R$ 6,32R$ R$ 5.926,93 13,29R$
2015 2.820,02R$ 6,32R$ 9.741,84R$ 21,84R$
2016 3.133,35R$ 7,02R$ 6.545,36R$ 14,67R$
2017 3.329,05R$ 7,46R$ 9.897,00R$ 22,19R$
**2018 3.329,05R$ 7,46R$ 9.897,00R$ 22,19R$
Obs.: valores sem custo de oportunidade.
Condomínio de lotes Enseada Lagos de Xangri-Lá -
Análise Consumidor Final - CUSTAS DE IPTU E TAXA CONDOMINIAL
Para uma unidade de 446,1m²
*arbitrado: regressão pelo IGP-M do período (7,26%)
**considerado igual período anterior
