Operação Urbana Consociada -Definição€¦ · consta do código urbanístico francês desde 1967, ... Abu Dabi. Operações Urbanas em São Paulo • surgem como ideia nos anos

Operação Urbana Consociada - Definição

No Estatuto da Cidade:

“conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público municipal, com a

participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o

objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a

valorização ambiental” (Artigo 32º § 1º).

“a operação urbana deve ser criada através de lei específica, baseada no plano diretor municipal”

e aprovada pelo legislativo, que deve prever (Artigo 33º):

I - perímetro da área a ser atingida;

II - programa básico de ocupação da área;

III - programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela

operação;

IV - finalidades da operação;

V - estudo prévio de impacto de vizinhança;

VI - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados

em função da utilização dos benefícios previstos;

VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representantes da

sociedade civil.

Origem e modelos internacionais

Grandes Projetos Urbanos

Alternativa ao planejamento tradicional, modernista e, funcionalista, universal

• crise fiscal do Estado ( Estado mínimo)

• neoliberalismo /globalização

• descentralização


Parcerias Público-Privadas (PPPs):

Docklands (Londres): 1981, a London

Docklands Development Corporation

(LDDC)

• compra terrenos,

• licencia empreendimentos,

• implanta infraestrutura

• acessa recursos do governo central.

• modelo replicou-se nas Urban

Development Corporations,

Estrutu

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)


Puerto Madero

Puerto Madero (Buenos Aires-Argentina):

Área de propriedade estatal /empresa de direito

privado formada pelo Estado nacional e prefeitura /

venda planejada das terras públicas

(acima) Aquário Nacional de Baltimore/(à direita) Perspectiva geral de 1989, mostrando o existente e o projetado para o ano 2000, na área central e no Inner

Harbor de Baltimore/(abaixo) Píer 17. Fonte: http://www.vitruvius.com.br

• Revitalização para turismo e lazer

• Foco no aumento da arrecadação

tributária Special zoning districts .


Estados Unidos: “revitalização” do bairro portuário de Fells Point, em Baltimore e o Píer

17, em Nova York.


Areas de Nueva Centralidad (Barcelona):

• modelo de gestão compartilhada entre o setor público, setor privado e uma

representação da sociedade civil.

• Barcelona buscava ganhar competividade no contexto das cidades europeias e

afirmar poder local (Partido Socialista)

• Grande aporte de recursos públicos no contexto da preparação para Olimpíadas

1992

• empresas municipais de economiamista para a promoção de atividadesde desenvolvimento urbano ecultural

• modelo de planejamento estratégicoonde os segmentos sociais estavamrepresentados (Comitê Executivo,Conselho Geral e ComissõesTécnicas).

Areas de Nueva Centralidad (MALERONKA, 2010)


França: ZAC (Zônes d’Aménagement Concerté ou Zonas de Planejamento Pactuado):

consta do código urbanístico francês desde 1967, e caracteriza-se pelo controle do Estado

que é bem maior. É ele que adquire as terras, faz melhorias de infraestrutura, e decide o

uso de cada lote, realizando inclusive o projeto arquitetônico do edifício, em alguns casos.

Vende as áreas e os projetos à iniciativa privada, cobrando a plus-valia resultante da

valorização da intervenção, para financiar a operação e garantir a oferta de moradias.

Havia semelhança entre as operações urbanas brasileiras e este modelo no final da década

de 70, que se perdeu completamente ao longo dos anos.

ZAC Paris Rive Gauche: 1994 e 2007 (MALERONKA, 2010)


Land Readjustment (kukaku-seiri em japonês):

• Lei do Land Readjustment de 1954

• Lei específica para cada operação

• Reparcelamentos dos terrenos

• Áreas para a construção de novos equipamentos

públicos

• Terrenos reserva, colocados à venda para financiar

o projeto.

Obu-Hantsuki-Japão (Montandon & Souza, 2007)


Fonte: Montandon & Souza (2007)


O Land Readjustment é implementado para :

• provisão de lotes para a habitação em zonas periféricas

• desenvolvimento de infraestrutura urbana em zonas intensamente

urbanizadas.

1.Desenvolvimento de novas cidades

2.Prevenção ao crescimento desordenado

3.Renovação urbana

4.Desenvolvimento de centros urbanos

5.Reconstrução urbana


(REESE, Eduardo )

Objetivo Intervenções públicas setoriais Programa integral comumEstado facilitador / Investimento

privado

Criação de novas Centralidades

Áreas de nova centralidade – Barcelona La Defense – París

Catalinas Norte – Buenos Aires

Potsdamer Platz – BerlimSanta Fé – México

Ex Albergue Warnes – Buenos Aires

Reabilitação / renovação de centros e subcentros

Centro histórico – La HabanaCentro histórico – Quito

Centro histórico – MéxicoCentro histórico – CartagenaCentro histórico – Querétaro

Centro histórico – BarcelonaCentro histórico – Murcia Centro histórico – Bilbao

Centro histórico – Buenos Aires

Abertura de avenidas urbanas Champ Elises – París

Recuperação / Renovação de áreas e bairros degradados

Virreyes Oeste – San FernandoUsme – Bogotá

Forum 2004 – Barcelona Rive Gauche – París Frente – Concepción

Covent Garden – Londres

Abasto – Buenos Aires

Recilcagem de edificios e infra-estruturas obsoletas

Refuncionalización predios ferroviarios – Chascomús

Abandoibarra – Bilbao Kop van Zuid – RótterdamPortal Abasto – Córdoba

Waterfront – Boston

Battery Park – Nueva CorkPuerto Madero – Buenos Aires

Docklands – Londres Scalabrini Ortiz – Rosario Cerrillos – Santiago Chile

La Bicoca – Milán Frente portuario – Santa Fé

Infraestruturas e nós de redes viárias

Transmilenio – BogotáBig Dig – Boston

Corredor del Oeste – Buenos Aires

Porto / Aeroporto / Zonas Logísticas –Kobe

Novo puerto DinamarcaTren de la Costa – Buenos Aires

Grandes equipamentosparques e corredores

ecológicos

Borde costero – Córdoba Borde costero – Bilbao

Moll de la Fusta – Barcelona Mataderos – Buenos Aires

La Villete – París Orla – Rosario

Parc Citroen – París Bercy – París

Abu Dabi

Operações Urbanas em São Paulo

• surgem como ideia nos anos 80 ( Projeto de Lei

de Plano Diretor de 1985 (Mário Covas) não

aprovado

• tentativas: projetos urbanos de renovação dos

entorno das futuras estações de metrô, como o

de Santana, Brás e Bresser (fracassaram)

• todos os planos diretores propostos passaram a

incluir este instrumento, ainda sem

regulamentação federal.

• no Plano Diretor apresentado pelo prefeito Jânio

Quadros, “aprovado” em 1988, aparecem com

destaque .

• primeira operação aprovada – gestão Luiza

Erundina, operação Anhangabahu

Proposta do novo Vale do Anhangabaú. Fonte: Vitruvius

Outorga Onerosa

Modelo de utilização do instrumento de outorga onerosa:

• o município estabelece no Plano Diretor a relação área edificável/área do terreno,

que é o coeficiente de aproveitamento básico (CAB)

• possibilidade de edificar acima do básico mediante contrapartida

Os recursos deverão ser aplicados

na construção de unidades

habitacionais, regularização e

reserva fundiárias, implantação

de equipamentos comunitários,

criação e proteção de áreas

verdes ou de interesse histórico,

cultural ou paisagístico.

Outorga Onerosa no contexto das Operações Urbanas

Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs)

• vendidos em leilões públicos

• instrumento financeiro

• podem ser utilizados para a construção adicional em qualquer terreno no perímetro

da OUC, de acordo com as regras da sua lei específica.

• recursos financiam a OUC , aplicados dentro de seu perímetro

• a Prefeitura age como um empresade desenvolvimento, realizandoobras “âncoras”, para atrair o“capital”. Se tudo funcionar ainiciativa privada ganha com avalorização dos empreendimentos,e a Prefeitura recupera os gastos,podendo realizar novosinvestimentos. Mas, se der“prejuízo” quem paga é o Estado.


• Operação Urbana Anhangabaú (1991) – já extinta pelo prazo de sua lei:

Lei 11.090/91, com prazo de 3 anos, visava captar recursos para finalizar as obras do Vale do

Anhangabaú. Não atingiu resultados esperados, arrecadando basicamente recursos resultantes

da regularização de obras irregulares - Bolsa de Valores gerou a maior parte desses recursos;

• Operação Urbana Faria Lima (1995):

Lei 11.732/95, aplicada em uma área já bem valorizada. É a mais antiga em vigor e a que obteve

maior volume de recursos - cerca de R$ 1,3 bilhões (826 milhões pela venda de Cepac’s), até

2009. Do total arrecadado, mais de 25% ainda não havia sido aplicado. Do estoque de 2,25

milhões de metros quadrados adicionais previstos, restam ainda

1,31 milhões de metros quadrados. Calcula-se que a venda do

estoque ainda pode alcançar até R$ 3 bilhões, considerando-se o

aquecimento do mercado e a inauguração de uma estação de

metrô junto ao Largo da Batata.

Faria Lima (Montandon & Souza, 2007)


• Operação Urbana Água Branca (1995):

instituída pela Lei nº 11.774/95, numa área originalmente industrial, de grandes glebas em pleno

centro expandido, que vinha perdendo dinâmica econômica e sem dinâmica imobiliária. Assim como

as demais OU que a antecederam, não contemplava um projeto urbanístico para o conjunto do

perímetro, apenas algumas diretrizes viárias que não estruturam a área. Sua arrecadação foi baixa

(cerca de 78 milhões) e a aplicação não alcançou 4% desse valor.

• Operação Urbana Centro (1997):

instituída pela lei 12.349/97, delimita uma área totalmente urbanizada e consolidada, embora

deteriorada, o centro histórico de São Paulo. Foi concebida partindo do conceito de que era essencial

repovoar o centro para recuperá-lo. A lei prevê muito mais a criação de estímulos do que execução de

Intervenções financiadas com contrapartidas. Teve fraco desempenho (apenas 24 milhões), em que a

prefeitura utilizou apenas 30% do arrecadado.

Um de seus instrumentos, a transferência de potencial construtivo, gerou uma Ação Direta de

Inconstitucionalidade por parte do MPE. Permitia que os proprietários de imóveis tombados, de forma

onerosa, transferissem o potencial adicional para outro lote em outra área da cidade. Esses recursos

deveriam ser obrigatoriamente aplicados em obras de recuperação do imóvel tombado. O MPE

proibiu a utilização desse instrumento, regulamentado, entretanto, no PDE.


Operação Urbana Consorciada Água Espraiada (2001):

• proposta e aprovada em 2001,

• Viabilizada em 2004

• única OU que utilizou desde o início os Cepac’s

• arrecadou R$ 846 milhões, em onze leilões.

• Valor de 300 chegou a R$ 1.100;

• conexão viária entre a Marginal Pinheiros e a Rodovia dos Imigrantes, atual

Avenida Roberto Marinho, removidas milhares de famílias

• a maioria destas famílias utilizou estes recursos para adquirir terrenos ou barracos

na distante área de proteção dos mananciais.

• Favela que resistiu: Jardim Edith(ZEIS)

• Até o momento, 90% dos R$ 652 milhões investidos na operação ocorreram na

parte mais valorizada: (ponte estaiada R$ 300 milhões)


PDE 2002

• Criação de mais nove Operações Urbanas: Vila Leopoldina, Diagonal Norte, Norte-

Carandiru/Vila Maria, Celso Garcia, Tiquatira, Rio Verde/Jacu Pêssego, Diagonal

Sul, Santo Amaro e Vila Sônia. Apenas uma foi aprovada em 2004: a Rio Verde

Jacu, que não chegou a ser operacionalizada

• Continuidade: Faria Lima e Águas Espraiadas

• Atual administração: “Nova Luz”, baseada num outro instrumento de parceria

público-privado – a Concessão Urbanística

Operações Urbanas e o Plano Diretor Estratégico

Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo

A prefeitura municipal de São Paulo define a OU Vila Sônia assim:

• Prevista no Plano Diretor Estratégico (PDE), de 2002

• A área da intervenção é de 673 hectares (quatro vezes o tamanho do Parque do Ibirapuera),

distribuindo-se ao longo do traçado da Linha 4 do metrô (Vila Sônia - Luz), desde as proximidades

da Marginal do Rio Pinheiros até o limite com o Município de Taboão da Serra

• A operação dividida em 19 setores, com características e dimensões diferentes

• prevista a arrecadação de aproximadamente R$ 350 milhões com a venda de CEPACs (Certificado

de Potencial Adicional de Construção)

MELHORIAS SOCIAIS

1. Habitação social: implantação de Programa Habitacional de Interesse Social e nas ZEIS do Jardim

Jaqueline, Vale da Esperança e demais favelas situadas na área da operação urbana. O programa prevê

ações de urbanização, construção de novas unidades habitacionais e regularização fundiária (30% dos

recursos arrecadados pela operação urbana serão para essa finalidade)

Operação Urbana Vila Sônia

VALORIZAÇÃO AMBIENTAL

2. Parque Raposo Tavares: melhorias (área de lazer para a população moradora da região);

3. Integração verde: recuperação paisagística dos parques da Previdência e Luis Carlos Prestes,

interligando-os por meio de faixa ao longo à avenida Eliseu de Almeida, configurando um único

conjunto de áreas verdes públicas;

4. Parque linear: ao longo do Córrego do Charque Grande, entre o Parque Raposo Tavares e a avenida

Eliseu de Almeida;

5. Parques Chácara do Jóquei e Chácara da Fonte: aquisição e adequação de áreas particulares para

conversão em parques públicos municipais, ampliando o programa ambiental da operação urbana.

TRANSFORMAÇÕES URBANÍSTICAS ESTRUTURAIS

6. Melhoria viária, das calçadas e mobiliário urbano: av. Profº. Francisco Morato e Eliseu de Almeida. A

av. Eliseu de Almeida será tratada como avenida-parque, recebendo uma ciclovia em sua extensão.

7. Conexão viária norte-sul (túnel): ligação das avenidas Jorge João Saad e Corifeu de Azevedo

Marques. Terminal de integração na estação Morumbi. Seu traçado foi revisto deslocando-se o

emboque norte até a av. Corifeu de Azevedo Marques, preservando a praça Elis Regina.




Linha 4 do Metrô: elemento indutor de transformações



Implantação geral


Principais Intervenções



Setorização



BONDUKI, N. “As operações urbanas consorciadas como instrumento de financiamento e

planejamento urbano: dilemas e contradições”. Mimeo, 2011.

FIX, M. "A fórmula mágica da parceria público-privada: Operações Urbanas em São Paulo". In: Schicchi,

M. C; Benfatti, D.(Org.). Urbanismo: Dossiê São Paulo - Rio de Janeiro. Urbanismo: Dossiê São Paulo -

Rio de Janeiro. 1ed .Campinas: PUCCAMP/PROURB, 2004, v. , p. 185-198.

GONÇAVES, F. “Operação urbana consorciada Vila Sônia e a possibilidade de diálogo”. Estudos

Avançados, vol.25, no.71. São Paulo Jan./Apr. 2011.

MALERONKA, C. “Projeto e Gestão na Metrópole Contemporânea. Um estudo sobre as

potencialidades do instrumento ‘operação urbana consociada’ à luz da experiência paulista”. São

Paulo, 2010. 212 p.

MONTANDON, D. T.; SOUZA, F. F. “Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas”. São Paulo-

SP, 2007.

Referências Bibliográficas

Documents

Operação Urbana Consociada -Definição€¦ · consta do código urbanístico francês desde 1967, ... Abu Dabi. Operações Urbanas em São Paulo • surgem como ideia nos anos