Avaliação de Imóveis e Metodologia de Avaliação de Imóveis e Metodologia de PeríciasPerícias

20082008

PeríciasPerícias

Marco Aurélio Stumpf GonzálezMarco Aurélio Stumpf GonzálezEngenheiro Civil, Bel., Doutor em EngenhariaEngenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia

Professor da Unisinos – PPGEC/AU/ECProfessor da Unisinos – PPGEC/AU/EC

PERÍCIASPERÍCIAS

Tipos de perícias comuns: de construção: patologias em geral,

deficiências de qualidade ou especificação, problemas causados por obras vizinhas

em terrenos: limites e divisões avaliações: separações, inventários,

falências, renovação ou revisão de aluguel, desapropriações, usucapião

PERÍCIAS DE CONSTRUÇÃOPERÍCIAS DE CONSTRUÇÃO

Verificações ‘in loco’ são fundamentais

Hipóteses de causas Inspeções com danificação ou

extração de testemunhos Medições de precisão (topografia,

sensores) Medições periódicas

PERÍCIAS DE VALORPERÍCIAS DE VALOR

Busca-se o valor de mercado do imóvel

Vistoria e coleta de dados similares são fundamentais

Escolha do método, de acordo com as informações disponíveis

Direito de propriedadeDireito de propriedade

Direito de propriedade (domínio)Direito de propriedade (domínio) O direito de Propriedade é um feixe de

direitos: uso fruição reivindicação posse alienação

A Posse é um fato que gera direitos usucapião interditos possessórios

Categorias de PosseCategorias de Posse

posse do proprietário: jus possidendi integrada com a propriedade pré-existente/transmitida

posse do ocupante/invasor: jus possessionis isolada gera direitos

detenção (física): alieno domini - sem efeitos

Efeitos da posseEfeitos da posse

Posse + tempo : usucapião com boa fé e justo título - usucapião

ordinário: 10 anos (CC, art.1242) ou 5 anos com registro cancelado e moradia ou investimentos (§ único)

usucapião extraordinário: 15 anos (CC, art.1238) ou 10 anos com moradia ou produção (§ único)

usucapião “constitucional”: 5 anos, para terrenos urbanos de moradia de até 250m2 (art.183/CC, 1240) e rurais de até 50ha produtivos e de moradia (art.191/CC, 1239)

prazos contados sem interrupção ou oposição

Efeitos da posseEfeitos da posse

Interditos possessórios: decorrem da posse - só da posse, a

qualquer título, mesmo a posse violenta reivindicação (esbulho) reintengração (turbação) posse velha - com uma ano e um dia: sem

liminar ao autor porque o detentor não tem interditos

possessórios? Jhering (corpus e animus são inseparáveis)

Metodologia de períciasMetodologia de perícias

PeríciasPerícias

Introdução – conceitos e legislação Diligências Produção do Laudo Considerações finais

Introdução - avaliações e períciasIntrodução - avaliações e perícias

Avaliação: determinação do valor de mercado de um bem

Perícia: exame/análise, vistoria ou arbitramento sobre um bem

São atividades técnicas, exigindo a qualificação específica do profissional e sujeitando-o às responsabilidades inerentes

IntroduçãoIntrodução Conceito de Perito

Auxílio ao Juiz Expert na área da perícia

Legislação Profissões regulamentadas CPC

Procedimentos preliminares Exame dos autos Recusa de nomeações – ética profissional

Legislação

LegislaçãoLegislação

Exercício profissional - Lei 5194/66 Resoluções Confea:

205 – Código de Ética 218 / 1.010– Atribuições específicas 345 – Perícias

Código de Processo Civil – Lei 5.869/73 Código de Defesa do Consumidor – Lei

8.078/90 Código Civil - Lei 10.406/02

LegislaçãoLegislação

Resoluções 218/1.100 – item 06: Vistoria, perícia, avaliação, arbitramento e parecer técnico

Resolução 345 – define o que são perícias Requisitos: graduação nas áreas

respectivas e registro no CREA local (registro mais anuidade e ART pagas)

Requisito para perícias judiciais: formação universitária na especialidade, exceto quando não existirem profissionais no local (CPC, art.145, caput e §§)

Legislação - NormasLegislação - Normas

NBR13752 - Perícias de engenharia na construção civil - 12/96

NBR14653 – 1 : Avaliação de bens - Parte 1: Procedimentos gerais – 04/01

NBR 14653-2 - Avaliação de bens - Parte 2: Imóveis urbanos -05/04

NBR 14653-3 - Avaliação de bens - Parte 3: Imóveis rurais -05/04

NBR 14653-4 - Avaliação de bens - Parte 4: Empreendimentos – 12/02

Código CivilCódigo Civil

Se o serviço for prestado por quem não possua título de habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondente ao trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido com boa-fé (CC, art.606).

CDCCDC O fornecedor de serviços responde,

independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos (CDC, art. 14)

O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas (CDC, art. 14, §2o)

CDCCDC

São impróprios os serviços que se mostrem inadequados para os fins que razoavelmente dele se esperam, bem como aqueles que não atendam as normas regulamentares de prestabilidade (CDC, art. 20, §2o) – grifei

Responsabilidade CivilResponsabilidade Civil

Aquele que, por ato ilícito, causa dano a outrem, fica obrigado a repará-lo (CC, art.927)

A responsabilidade civil é independente da criminal (CC, art. 935)

Também decorre de contrato de prestação de serviços não perfeitamente adimplido (CDC)

Responsabilidade subjetiva – por culpa Responsabilidade objetiva – sem

necessidade de apuração de culpa

Desenvolvimento das perícias

DiligênciasDiligências

Início da avaliação ou perícia Exame da documentação dos autos Relação dos documentos a serem obtidos Planejamento do trabalho (tempo,

recursos, viagens, etc.) Fluxo de desenvolvimento

Fluxo de desenvolvimento da períciaFluxo de desenvolvimento da perícia

LaudoLaudo

Função Assessoramento ao Perito Apresentação gráfica Ordenamento do trabalho Cópias Quesitos – não responder apenas sim/não Revisão final – rubricas e assinaturas

Outras consideraçõesOutras considerações

Independência Honorários Relação entre profissionais Consulta aos processos -

http://www.tj.rs.gov.br/site_php/consulta/index.php

Avaliação de Imóveis e Metodologia Avaliação de Imóveis e Metodologia de Períciasde Perícias

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Marco Aurélio Stumpf GonzálezMarco Aurélio Stumpf GonzálezEngenheiro Civil, Bel., Doutor em EngenhariaEngenheiro Civil, Bel., Doutor em Engenharia

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