Cenários e Perspectivas para estruturação de Fundos Imobiliários no BrasilSetembro de 2013

[PÚBLICO]

Fundos de Investimentos Imobiliários Estruturas

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Fundos de Investimentos Imobiliários Estrutura

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Investidores Pessoas Físicas são isentos, desde que:

As cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado

O fundo tenha no mínimo de 50 cotistas. A Pessoa Física cotista do fundo não detenha

mais do que 10% das cotas do Fundo e não receba mais que 10% dos rendimentos do fundo.

Lei nº 8.668/93ICVM 472/08

Investidores

CRIs/LCIs

FIIFII

LHsAções de SPEs Imobiliárias

Cotas de Outros FIIs

Ativos de RF(Públicos e Privados)

FII isento de IR na aplicação nesses ativos (Ativos Alvo) IR segue tabela regressiva

Imóveis

Fundos de Investimentos Imobiliários: Vantagens e DesvantagensPonto de Vista da Demanda (INVESTIDOR)

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VANTAGENS Diversificador de Portfólio – Investimento híbrido entre a Renda Fixa e Variável. Lastro em ativo real, tangível, com previsão de geração de renda estável (pós-obra). Ganhos de Escala e Custos de Transação:

Investir em empreendimentos de grande porte com relativamente poucos recursos. Corretagem em Bolsa é muito menor que numa Imobiliária.

Risco Mitigado: Marco regulatório consolidado; pouco vulneráveis a riscos políticos e jurídicos (imóveis prontos = direito de propriedade; maior risco são fraudes na aquisição)

Benefício Tributário: Pessoa Física é isenta de Imposto de Renda nos FIIs (atendida a legislação em vigor).

Fundos de Investimentos Imobiliários: Vantagens e DesvantagensPonto de Vista da Demanda (INVESTIDOR)

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DESVANTAGENS Rentabilidade no Mercado Secundário:

Investidor toma decisão de compra e venda de cotas baseado no rendimento mensal, ignorando valor de avaliação do ativo-lastro, e possibilidades de incremento das receitas futuras. Baixo nível de research “oportunidade”?

Ausência de Investidores Institucionais e Estrangeiros: Mercado desarbitrado! Liquidez: Ainda reduzida quando comparada as ações de empresas blue-chips da BMFBOVESPA, mas

evoluindo rapidamente. Baixo Espectro de Fundos:

Maioria dos FIIs listados são basicamente do Tipo Renda = mono-ativos. Forte concentração em lajes corporativas nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro.

Fundos de Investimentos Imobiliários: Vantagens e DesvantagensPonto de Vista da Oferta (INCORPORADOR)

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VANTAGENS Desimobilização/Monetização do ativo fixo. Obtenção de grandes volumes com maior rapidez. Acesso a base pulverizada de investidores. Gestão profissional especializada reduz custos de administração dos imóveis que podem ser

repassados ao incorporador/vendedor.

DESVANTAGENS Gestor de FII é negociador profissional, que analisa o preço de compra como uma função de

rentabilidade e risco de Longo Prazo, e não apenas pelo valor do m2.

Fundos de Investimentos Imobiliários: Vantagens e DesvantagensPonto de Vista do GESTOR de FII

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VANTAGENS Demanda crescente por este tipo de investimento. Mercado potencial ainda inexplorado, oportunidade para novos entrantes. Remuneração geralmente mais alta do que outros tipos de fundos de investimento. Geração de receitas de longo prazo pouco afetadas por crises econômicas.

DESVANTAGENS Tributação do caixa dos FIIs diminui o poder de barganha dos fundos.

Fundos de Investimentos ImobiliáriosTipos de Fundos de Investimento Imobiliários

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Objetivo: Preservação de capital

Carteira Básica: CRIs e LCIs

Custo de Oportunidadedo Investidor: Outros investimentos de RF isentos de IR

Riscos Principais:Risco de crédito / defaultCapacidade de alocaçãoPgto de IR do caixa do FIIDesenquadramento

Fundo Imobiliário de Renda Fixa

Objetivo: Geração de renda mensal(annuity/previdência)

Carteira Básica: Imóveis prontos – performadosLajes Corp, Shoppings, Ag. Bancárias, Varejo, Logística

Custo de Oportunidadedo Investidor: Carteira própria de imóveis

Riscos Principais:Mercado (valor dos aluguéis)Risco de crédito (locatários)Custos de condomínioVacância / inadimplência

Fundo Imobiliário de Renda

Fundo de Fundos Imobiliários (FoF)

Riscos Principais:Capacidade de AlocaçãoCapacidade de ResearchValuation x Valor da CotaLiquidez dos FIIs da CarteiraTiming do Gestor (Entrada/Saída)

Objetivo: Ganho de capital

Carteira Básica: Imóveis em desenvolvimento não-performados: Incorporação Residencial/Comercial

Custo de Oportunidadedo Investidor: Private Equity / RV (Ações)

Riscos Principais:Desempenho de mercado Execução do Business PlanRepasseCustos de Obra

Fundo Imobiliário de Incorporação

Objetivo: Híbrido, geralmente superar um índice (IFIX)

Carteira Básica: Cotas de Fundos Imobiliários Listados

Custo de Oportunidadedo Investidor: Carteira própria diversificada de FIIs

Fundos de Investimentos Imobiliários Como valorizam as cotas de um Fundo Imobiliário

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Em meses do início do investimento

Rentabilidade-AlvoIPCA + 15% a 20% a.a.

Rentabilidade-Alvo8% - 10% a.a. corrigidopor Inflação

Rentabilidade-Alvo7% - 9% a.a. corrigidopor Inflação

Rentabilidade-Alvo100% a 120% CDI

Laudo de Avaliação Anual

Dividend Yield Mensal

Fundos de Investimentos Imobiliários de Renda Conceitos Principais

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Definição: são fundos que têm por objetivo a aquisição e adaptação de imóveis para posterior locação, visando a geração de renda mensal ou periódica aos cotistas por meio dessas locações.

Estrutura:

Exemplos: BB Votorantim JHSF Cidade Jardim (BBVJ11); BB Progressivo II (BBPO11); CSHG Brasil Shopping (HGBS11)

Desafios da Gestão:1. Traçar cenários adequados para evolução do preço dos imóveis e aluguéis a LP.2. Definição do balanço retorno x risco dos locatários (concentração x especulação).3. Dificuldade para adaptar renda “justa” de acordo com novos cenários econômicos..

Investidores

Integralização$$

Cotas

FII de Renda

$$ Renda Periódica

Aquisição$$

Fundos de Investimentos Imobiliários de Renda Metodologia de Avaliação de Projetos

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Lajes Corporativas(retorno moderado)

Shopping Center(retorno arrojado)

Agências Bancárias(retorno conservador)

Pontos de Análise Riscos

• Precificação de Longo Prazo• Evolução do Risco de Crédito • Características do Contrato• Obras e Manutenção

• Curva de Juros de Longo Prazo• Alteração Rating / Risco Default• Termo de Aceitação• Custos de Benfeitorias e Execução

• Localização• Precificação de Longo Prazo• Perfil dos locatários• Concorrência direta / indireta

• Público-Alvo / Área de Influência• Economia (massa salarial/crédito)• Concorrência direta e indireta• Gestão operacional do shopping

• Curva de Juros de Longo Prazo• Preço das locações• Vacância / Inadimplência• Custos de Benfeitorias e Execução

• Curva de Juros de Longo Prazo• Preço das locações• Vacância / Inadimplência• Custos de Benfeitorias e Execução

Fundos de Investimentos Imobiliários de IncorporaçãoConceitos Principais

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Definição: são fundos que investem na incorporação de empreendimentos e o retorno dá-se com a venda. O projeto pode envolver desde a compra do terreno até a venda das unidades construídas.

Estrutura:

Exemplos: FIP Plaza; RB Capital Desenvolvimento Residencial II

Desafios da Gestão:1. Precificar valor agregado e definir VGV crível.2. Falta de rendimentos periódicos e possibilidade de perda do principal inibe PFs.3. Dificuldade de precisão de custo das obras com antecedência superior a 1 ano.

InvestidoresCotas

Integralização$$

FII de Incorporação

$$Lucro da Incorporação

Desenvolvimento$$

SPE

Fundos de Investimentos Imobiliários de IncorporaçãoMetodologia de avaliação

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Avaliação do Custo de Oportunidade do empreendedor/investidor (risco e retorno). Escolha da metodologia de precificação do imóvel (custo de aquisição). Precificação das unidades (VGV) é entrada + capacidade de endividamento do mutuário. Análise do Funding: fontes de financiamento disponíveis ao projeto e ao consumidor. Estudo de viabilidade deve ser detalhado. Base de dados das premissas: coleta, seleção, “descartar outlyers”, validade. Identificação da demanda: público-alvo e seus atributos. Projeto de engenharia, arquitetura, e decoração. Poder Público: aprovações necessárias. Estratégia de vendas. Implementação: execução e entrega. Matriz de riscos quantificada e qualificada, com alternativas e cursos de ação.

Fundos de Investimentos Imobiliários de Renda FixaConceitos Principais

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Definição: são fundos estruturados de recebíveis imobiliários que têm por objetivo capturar demanda por produtos de renda fixa isentos de imposto de renda para pessoa física (ex.: LCAs e LCIs), assim como por novos produtos estruturados do setor de crédito imobiliário. Sua carteira é composta básicamente por CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários e/ou LCI - Letras de Crédito Imobiliário.

Estrutura:

Exemplos: FII Votorantim Securities; BB Renda de Papéis

Desafios da Gestão:1. Identificar ativos de boa qualidade de crédito a longo prazo.2. Precificação dos lastros, dado o grande número de variáveis envolvidas.3. Diversificação adequada da carteira de recebíveis imobiliários do Fundo.4. Monitoramento da evolução das carteiras de recebíveis.

Investidores FII deRenda Fixa

Recebíveis Imobiliários

(CRI, LCI, LH, ...)

$$ Renda Fixa

Aquisição$$

Integralização $$

Cotas

Fundos de Investimentos Imobiliários de Renda FixaMetodologia de Avaliação

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CRITaxa

PrazoDuration

Subordinação

Overcollateral

Excesso de Spread

Pré-Pagamento

Alienação Fiduciária

LTV

Liquidação Antecipada

Custo de Oportunidade Imóvel Estrutura da Operação Crédito

Residencial

Shopping

Comercial

• Pré, Pós -Chaves • 1ª ou 2ª residência / Home Equity

• Built-to-Suit• Sale-Lease Back

• Performado: Securitização de Aluguéis• Em construção

Grau de Pulverização

Inadimplência

Valor Máximo dos

Contratos

Seasoning

Co-Obrigação

Corporativo “Clean”

BANCO DE DADOS EXPERTISE IMOBILIÁRIO HOMEWORK EXPERTISE CRÉDITO

Fundos de Fundos ImobiliáriosConceitos Principais

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Definição: são fundos que adquirem cotas de outros fundos de investimento imobiliário, podendo comprar cotas tanto no mercado primário quanto no mercado secundário.

Estrutura:

Exemplos: BTG Fundo de Fundos, Fator IFIX

Desafios da Gestão:1. Liquidez no Mercado Secundário de Cotas.2. Disponibilização de informações dos Fundos.

Investidores FoF FIICotas de outros

Fundos Imobiliários

Ganho de CapitalRenda

Aquisição$$

Integralização $$

Cotas

Fundos de Fundos ImobiliáriosMetodologia de avaliação

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Tese do Fundo: Normalmente visam superar um índice (ex: IFIX). Mesclam retorno de dividendos e ganhos de capital na compra e venda das cotas. Os FoF FII são geralmente indicados para investidores iniciantes, não profissionais, que não possam, consigam, ou desejem dedicar-se a acompanhar/monitorar o desempenho e tomar decisões de compra e venda de uma carteira própria de FIIs.

Custo de oportunidade: Geralmente os FoF FII captam recursos de uma só vez sem ter alocação definida, onerando o caixa do fundo com IR. Velocidade de alocação é fator crítico de sucesso.

Research dos Fundos Imobiliários: Há necessidade de entendimento aprofundado de informações não disponíveis publicamente ou de difícil acesso. Elevados custos com contratação de equipe própria especializada ou contratação de consultores, viagens, levantamento de informações primárias via laudos de avaliação ou estudos de mercado podem inviabilizar nível de research adequado.

Compra de Fundos no Mercado Secundário: Maioria dos fundos possui baixa liquidez. Entrar e sair de posições relevantes a preço “justo” pode demorar alguns meses, comprometendo a rentabilidade esperada.

Compra de Fundos no Mercado Primário: Ajuda a acelerar a alocação, mas compromete a tese de diversificação adequada para acompanhar o benchmark do fundo (ex.: IFIX).

O Mercado de Fundos de Investimentos Imobiliários

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Fundos de Investimentos Imobiliários Ranking de Gestores

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0,5%164

0,6%188

0,7%206

0,7%227

0,8%256

1,0%323

1,2%365

1,4%434

2,5%762

7,1%

2.195

12,7%

3.911

16,5%

5.088

51,7%

15.933

1580,5%

1170,4%

960,3%

930,3%

3021,0%

Valores em R$ M90%

Mercado Total: R$ 30,8 B

Fonte: Ranking de Gestão de Fundos ANBIMA – Jul/13

OU

TRO

S

Fundos de Investimentos Imobiliários Patrimônio Líquido e Valor de Mercado dos Fundos Negociados na BM&F Bovespa

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Fonte: BM&F Bovespa

Fundos de Investimentos Imobiliários Negociação BM&F Bovespa

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Fonte: BM&F Bovespa – Jul/13

Fundos de Investimentos Imobiliários Distribuição por tipo de ativos

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Fundos de Investimentos Imobiliários IFIX – Índice de Fundo Imobiliário BM&F Bovespa

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Fonte: BM&F Bovespa – Jul/13

Fundos de Investimentos Imobiliários Visão de Futuro

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Mercado de fundos imobiliários deve evoluir fortemente nos próximos anos, podendo representar acima de 10% da indústria de fundos de investimento em 10 anos (R$ 100 bilhões).

Aumento do espectro de tipos de fundos imobiliários e especialização dos gestores: Multi-Ativo; Multi-Temático; FoF Imobiliários; Setoriais; Regionais; etc.

Maior arbitragem no mercado (Market Makers, Investidores Institucionais, Research).

CRIs vão ser parte relevante da indústria de crédito privado, competindo diretamente com debêntures e FIDCs.

Possibilitar o investimento em imóveis no exterior.

Fundos de Investimentos Imobiliários Contatos

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Reinaldo H. LacerdaVotorantim Asset Management

Produtos Estruturados – Fundos Imobiliários

Av. Nações Unidas, 14.171 – Bloco A - 7º andarCEP: 04794-000 São Paulo - SP Brasil

Tel.: +55 (11) 5171-5038

reinaldo.lacerda@votorantimwm.com.br