LAUDO DE AVALIAÇÃO · 2019-07-09 · respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO fls. 104. Fernando Rosolia Dabdab Arquiteto

Fernando Rosolia Dabdab

Arquiteto e Urbanista CAU A28822-5 Membro Titular nº 1496 Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE SP

Av. Paulista, 2.444 cj. 153 São Paulo SP Tel: (11) 3258.8125 [email protected] 35

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO

FORO REGIONAL VIII - TATUAPÉ - SÃO PAULO SP

Ação: Execução de Título Extrajudicial

Processo: nº 1010390-95.2017.8.26.0008

Requerente: Condomínio The Gardens Seasons

Requerida: Victor Castelhone Pereira

Fernando Rosolia Dabdab, perito judicial nomeado e compromissado nos

autos em referência, tendo realizado pesquisas necessárias vem, mui

respeitosamente, apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no

seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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1. INTRODUÇÃO

Em atendimento ao r. despacho de fls. 92, o signatário apresenta à Vossa Excelência o

presente Laudo de Avaliação do Imóvel referente à unidade autônoma ou apartamento de

número 81 (8º andar), Condomínio The Gardens Seasons, com endereço à Rua Ulisses

Cruz, 668 – Tatuapé, São Paulo SP.

O Autor requer a execução do imóvel acima descrito que foi penhorado como pagamento

de crédito.

2. VISTORIA

2.1. Localização:

A Vistoria foi realizada no dia 31 de janeiro de 2018.

A localização é apresentada em mapa do Anexo I deste Laudo.

Não foi possível entrar no apartamento avaliando. Para a presente avaliação, foi

utilizada como imóvel similar um outro apartamento do mesmo condomínio.

2.2. Características da região:

O local se caracteriza por ser uma zona constituída por edificações de padrão médio /

superior, destinadas para residências.

Possui serviços e comércios diversificados a curta distância.

2.3. Melhoramentos Públicos

Trata-se de local com ocupação predominante de edifícios residenciais com 15

pavimentos, de padrão médio / superior, servido dos principais melhoramentos

públicos: pavimentação asfáltica, passeio, redes de água, esgoto, telefone e energia

elétrica, iluminação, serviços de correio, coleta de lixo e limpeza urbana. Nas

proximidades verificam-se estabelecimentos comerciais de produtos e serviços de

primeiras necessidades, assim como disponibilidade de transportes coletivos (ônibus).

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2.4. O Imóvel Avaliando

O terreno onde está situado o edifício possui formato irregular e dá frente para a Rua

Coelho Lisboa. O Condomínio The Gardens Seasons é formado por 02 blocos de

edifício, com 25 andares tipo e 04 apartamentos em cada andar.

A sua topografia é predominantemente plana e possui superfície seca.

O apartamento tem uma idade aparente de 01 ano; possui 288,152 m² de área

construída total, sendo:

- área útil: 162,17 m²

- Área comum: 33,016 m²

O apartamento possui quatro suítes, duas salas de estar com terraços, uma sala de

jantar, um lavabo, uma copa, uma cozinha, um quarto de empregada e um banheiro

de empregada. Possui três vagas de automóvel.

Padrão do imóvel é superior com elevador.

Matrícula 293.113 do 9º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo – SP. Nos

Autos às fls. 08.

Cadastro Municipal: 062.105.0173-7 (área maior)

3. INFRA-ESTRUTURA Uma academia, um salão gourmet, um salão de festas adulto, um salão de festas infantil,

três churrasqueiras, uma brinquedoteca, um salão de jogos adulto, um salão de festas

infantil, duas piscinas descobertas, uma piscina coberta, um ofurô, uma sauna, uma sala

de massagem, um campo de futebol, uma quadra poliesportiva, dois playgrounds, uma

sala de leitura, uma sala de games e um cinema.

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4. CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO

4.1. Método Adotado

A avaliação do imóvel será feita pelo Método Comparativo, em função dos preços

pesquisados de diversos flats colocados a venda e vendidos, homogeneizando-se as

variáveis das unidades encontradas na mesma região.

4.2. Normas

Serão seguidas para a avaliação as Normas Brasileiras NBR-14653-2 - "Normas de

Avaliações de Imóveis Urbanos” e a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP - 2011”.

5. AVALIAÇÃO

Procedendo-se a pesquisa na região a fim de se obter diversos valores com a

finalidade de se determinar o valor médio do preço de apartamentos, coletamos os

elementos apresentados neste Laudo e os homogeneizamos para a situação paradigma

de um apartamento padrão superior com elevador, com todos os melhoramentos, com 01

ano de idade aparente. Estado de conservação regular.

O item 5.2. deste Laudo apresenta os elementos comparativo e os valores

calculados.

Depreciação pela Idade e Conservação Através do método Ross-Heideck, calculamos o seguinte fator de adequação à

idade e conservação (Foc):

Foc = R + K x (1-R), neste caso R (%) = 0,2, segundo a tabela de vida referencial e valor residual para idade estimada = 01 ano e vida referencial = 60 anos. Portanto, 1/60 = 0,0166. Com esse valor, usa-se 2% na tabela 2 de valores tabulados para o coeficiente “K” e na fileira “c” é encontrado o índice 0,965. Foi escolhida a fileira “c” por se tratar de imóvel com estado de conservação regular.

Foc = 0,2 + 0,965 x (1-0,2) = 0,2 + 0,965 x 0,8 = 0,2 + 0,772 = 0,972 Foc = 0,972 R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, segundo a tabela

de vida referencial e valor residual do Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/ SP.

K = coeficiente de Ross-Heideck, tabela de estado de conservação. Fator para Apartamento Padrão Superior com elevador: 2,406

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5.1.

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5.2. ELEMENTOS COMPARATIVOS – APARTAMENTOS

Todas as amostras tiveram o mesmo padrão do apartamento avaliando localizados no

mesmo Condomínio. São características do elemento avaliando:

Localização: Rua Ulisses Cruz, 668

Empreendimento: Condomínio The Gardens Seasons

Bairro: Tatuapé

Cidade: São Paulo SP

Área útil: 162,17 m²

03 vagas de automóvel

ELEMENTO Nº 01

Imóvel: Apartamento


Localização: Rua Ulisses Cruz, 668 – Tatuapé – São Paulo – SP

Contato: Vip Prime Imóveis tel: 3101.1352



Idade aparente: 1 ano

Estado de conservação: regular

- Oferta: R$ 1.118.000,00

- Forma de Pagamento: a vista

- Data: janeiro de 2018

- Fator de Fonte: 0,9

Valor unitário homogeneizado: R$ 6.204,60 / m²

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ELEMENTO Nº 02




Contato: New Sp tel: 95271.8878





- Oferta: R$ 950.000,00





ELEMENTO Nº 03




Contato: Gomes Corretor tel: 95267.9371





- Oferta: R$ 1.000.000,00





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ELEMENTO Nº 04




Contato: TB Imóveis tel: 2094.3896





- Oferta: R$ 1.069.200,00 - Forma de Pagamento: a vista




ELEMENTO Nº 05




Contato: TB Imóveis tel: 2094.3896





- Oferta: R$ 1.101.600,00 - Forma de Pagamento: a vista




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5.3. CÁLCULO VALOR DO IMÓVEL Com os valores apresentados na planilha no item 5.1, tem-se que o valor

unitário do apartamento avaliando, para a situação paradigma, com

pagamento a vista em fevereiro de 2018, é de R$ 5.814,79 / m².

A área útil do apartamento é 162,17 m²

O valor do imóvel, portanto, será:

VI = Aapto x vu

VI = 162,17 x 5.814,79

VI = R$ 943.000,00 (arredondado)

6. CONCLUSÃO - VALOR DO APARTAMENTO Considerando o apresentado acima, arredondando-se o preço, tem-se que o valor da

unidade autônoma ou apartamento de número 81 (8º andar), Condomínio The Gardens

Seasons, com endereço à Rua Ulisses Cruz, 668 – Tatuapé, São Paulo SP.

, para pagamento a vista em setembro de 2017 é:

(novecentos e quarenta e três um mil reais)

V = R$ 943.000,00

Fevereiro / 2018

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7. ENCERRAMENTO Permanecendo ao dispor de V.Exª, é encerrado o presente Laudo, composto por 11

(onze) folhas. Acompanham 2 (dois) anexos.

8. ANEXOS: I – Mapa de localização – 01 fl.

II – Fotos do imóvel similar ao avaliando e dos elementos comparativos - 14 fls.

São Paulo, 01 de fevereiro de 2018.

___________________________ Fernando Rosolia Dabdab

perito judicial

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ANEXO I – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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MAPA DE LOCALIZAÇÃO

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ANEXO II – FOTOS DO IMÓVEL SIMILAR AO AVALIANDO E DOS ELEMENTOS

COMPARATIVOS

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Foto 01 – Frente do imóvel avaliando, Rua Ulisses Cruz, 668 e elementos

comparativos – mesmo condomínio

Imóvel similar ao avaliando

Foto 02 – Sala de estar

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Foto 03 – Sala de estar e jantar

Foto 04 – Terraço

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Infraestrutura:

Foto 05 – Ofurô

Foto 06 – Piscina coberta (raias)

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Foto 07 – Ginástica terceira idade

Foto 08 – Ginástica terceira idade

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Foto 09 – Playground 01

Foto 10 – Campo de futebol

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Foto 11 – Quadra poliesportiva

Foto 12 – Churrasqueira 01

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Foto 13 – Playground 02

Foto 14 – Brinquedoteca

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Foto 15 – Espaço de leitura

Foto 16 – Salão de jogos infantil

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Foto 17 – Espaço de relaxamento

Foto 18 – Salão de festas infantil

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Foto 19 – Espelho d’água

Foto 20 – Salão de jogos adulto

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Foto 21 – Espaço gourmet

Foto 22 – Churrasqueira 02

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Foto 23 – Salão de festas adulto

Foto 24 – Academia

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Foto 25 – Sala de lutas

Foto 26 – Sala de pilates

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Foto 27– Piscina adulto

Foto 28 – Piscina infantil

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Entorno:

Foto 29 – Rua Ulisses Cruz

Foto 30 – Rua Ulisses Cruz

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