Revista Espaço Imóvel

Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Setembro/Outubro 2011 03

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Fique atento ao prazo para a certificação digital

A Grécia de então e de hoje

Prefeitura promove campanha de preservação das calçadas

Direitos e deveres dos condôminos: simples na teoria, mas complexos na prática

Manutenção preventiva reduz custos e aumenta qualidade de uso das edificações

Sustentabilidade desperta interesse de síndicos

Segurança em condomínios depende de todos e exige mudança de comportamento

Relações trabalhistas devem ser pautadas pela previdência

Os riscos da compra de gás de cozinha em revendas clandestinas

Comunicação, conflitos e negociações fazem parte das relações condominiais

Serviços em alturas e em espaços confinados exigem atenção especial

Encontro reúne centenas de síndicos e especialistas em administração condominial

Mensagem do Presidente

Conectividade Social

Realização

Cidades & Condomínios

Legislação

Reformas

Ecoeficiência

Conscientização

Prevenção

Alerta

Comportamento

Cuidados

Destaques

Expediente

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi

CONSELHO EDITORIALMoacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins e Maria Angélica S. GarciaPRODUÇÃO EDITORIALProva Comunicação - Fone: (51) 2111 7892Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Atendimento: Maurília Souza de LemosRevisão: Flávio Dotti CesaCapa - Ilustração principal: mbortolino/istockphotoEdição e montagem: Kauer Ideia e Imagem/Guilherme FilippsenEditoração Eletrônica: Kauer Ideia e ImagemCtP e Impressão: Gráfica Pallotti

Revista Espaço Imóvel:Tiragem: 28 mil exemplaresUma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/RS e da AGADEMI.Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RSTelefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMIPresidente: Moacyr Schukster1° Vice-presidente: Gaspar FioriniVice-presidente de Condomínios: Simone CamargoVice-presidente de Comercialização: Gilberto CabedaVice-presidente Financeiro: Flávio Roberto StefaniVice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes HilbkVice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Simões PiresVice-presidente: Adão Alves de OliveiraVice-presidente: Marcelo Luiz Mignone CallegaroVice-presidente: Véra Lucia HahnVice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal

SUPLENTESAlexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; João Comerlato Neto; Mara Rosane Arnhold; Marco Aurélio Rozas Munhoz; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli

CONSELHO FISCAL - EFETIVOSJosé Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

SUPLENTESIvar Balconi; Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira e Plínio Anele

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOSMoacyr Schukster e Flávio José Gomes

SUPLENTESJane Simões Pires e Simone Camargo

CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOSAlexandre Altenhofen Pazzini; Ingo Luiz Voelcker; Lucília Beck de Freitas; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia

SUPLENTESAttílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner

CONSELHO CONSULTIVO(Ex-Presidentes; Membros Natos)Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio

José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADOBento Gonçalves: Ildoíno Pauletto; Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Carazinho: Cláudio Paulo Hoffmann; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Santo Ângelo: Alexandre Altenhofen Pazzini; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPERINTENDENTEHelena Terezinha do Amaral Gomes


Moacyr SchuksterPresidente do Secovi/RS e da Agademi

A Grécia é considerada o berço das civiliza-ções. Os pensadores que formaram o conjunto de conhecimentos que chegaram até nós deixa-ram marcas indeléveis. Há séculos, desenvolviam raciocínios e alcançavam conclusões que, ainda agora, servem de inspiração e modelo. Seus con-ceitos perduram e, mesmo sem lembrar os au-tores, são aplicados no dia a dia. Não falta, pois, sabedoria na terra de Só-crates e Platão.

No entanto, aquele país, na época atual, de-fronta-se com grave crise financeira desbordando para institucional. Gover-nos gastaram além da con-ta. A insolvência bateu às portas. Integrando o Mer-cado Comum Europeu, não tem como emitir moeda e só lhe resta contar com auxílio externo. Por certo, não lhe será negado, mas o povo terá de apertar o cinto. Recessão, desempre-go e aumento de impostos ameaçam se instalar.

O descontrole orça-mentário acontece com pessoas, empresas, insti-tuições, países. Na maioria das vezes, resultando em problemas de difícil so-lução. Embora se saiba que a despesa nunca pode ser maior que a receita, a imprevidência aproveita qualquer brecha e, quando menos se quer, sur-gem impasses financeiros. Por mais surpreenden-te que pareça, as lições não são aprendidas.

O condomínio tem sua administração basica-mente escorada em seu orçamento e a seu redor giram as regras de convivência, a observância das leis, a boa relação com os empregados e fornece-

O condomínio tem sua administração basicamente

escorada em seu orçamento e a seu redor giram as regras de

convivência, a observância das leis, a boa relação com os empregados

e fornecedores e a preservação patrimonial. O gerir, simples na aparência, mas complexo

na implementação, incorpora dezenas de anos de experiências

anteriores.

dores e a preservação patrimonial. O gerir, simples na aparência, mas complexo na implementação, incorpora dezenas de anos de experiências an-teriores. As competências acumuladas lastreiam o gerenciamento e é de se supor que a evolução seja positiva. Constata-se, assim, que também na condução dos negócios condominiais existe um cabedal de sabedoria.

Para conferir uma par-te desse repositório de sa-beres, Secovi/RS-Agademi promovem anualmente o Encontro de Condomí-nios, evento prestigiado até por pessoas de longín-quas paragens e cuja 14ª edição consagra um êxito renovado anualmente. O desfile de saberes e ex-periências encanta e pre-ocupa. Porque emociona verificar o quanto se des-vela da interação huma-na, um rico manancial de paradigmas, de atitudes, de ideias. Por outro lado, percebe-se a emergência de novas questões a pre-judicar o mundo particular de cada um, que tem por morada uma coletividade.

Cada Encontro, assim, passa a se constituir numa mostra significativa do estado das coisas do setor e que vai contribuir para um caminho rumo a al-gum patamar de excelência.

Tanto a Grécia quanto o condomínio vão aca-bar por atingir a arte e a ciência para resolver seus desequilíbrios e incertezas. Basta que a paciência não se esgote e a inteligência prevaleça. Um sol revigorante continuará a aquecer e a iluminar to-dos.

Mensagem do Presidente

A Grécia de então e a de hoje

Justiça impede que condômina estacione seu veículo em área de uso comum

Aparelho transforma fezes de cachorros em cinzas sem cheiro

Gastos com pessoal, obras e água são os mais representativos nos condomínios

A 9ª Câmara Cível do Tribunal de Jus-tiça do Paraná manteve, por unanimidade de votos, a sentença do Juízo de primei-ro grau que julgou procedente o pedi-do formulado pelo Condomínio Edifício Continente, de Curitiba, para impor a uma moradora do edifício que se abstenha de estacionar seu carro em área comum do edifício, contígua à sua vaga de garagem, sob pena de multa por descumprimento.

Segundo a apelante, moradora do prédio, ela vinha utilizando o espaço con-tíguo à sua garagem para estacionar o seu carro, sem oposição do Condomínio, há mais de 30 anos. Por essa razão, no recurso de apelação, alegou que não haveria justificativa para desocupar a

Infelizmente o equipamento ainda não está disponível no Brasil. Mas não há dúvida alguma de que deixaria ruas, praças e condomí-nios de todo o País muito mais higiê-nicos.

Criado pelo professor Oded Sho-seyov, especialista em biotecnologia, na Universidade Hebraica, em Israel, o aparelho, denominado ‘‘AshPoopie’’, transforma excrementos de cães em cinzas inodoras. Para utilizar o equi-pamento os donos dos cães precisam apenas apertar um botão que libera uma cápsula

O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa sobre as despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho mostra os gastos mensais, agrupa-dos em 12 rubricas, serve de referência para síndicos e administradores no planejamento e aplicação dos re-cursos, tendo em vista que, normalmente, os itens apu-rados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas.

Registros

referida área e, ainda, que a mesma seria passível de aquisição por meio de usuca-pião.

Em seu voto o relator do processo expressou que a requerida não poderia usufruir, exclusivamente, de área comum do edifício, sobretudo diante da existên-cia de deliberação condominial, proibindo sua utilização. Por esses mesmos motivos, afastou a pretensão de usucapião da re-ferida área, explicitando: “a ocupação ex-clusiva em área comum do condomínio jamais se converte em domínio eis que se trata de ato de mera tolerância que não

induz posse, e, desse modo, não pode ser objeto de usucapião”.

de ativação do cartucho dentro da unidade. Em se-guida, no interior do coletor onde são recolhidos

os dejetos haverá a trituração e a inci-neração do material que complemen-tará o processo.

Além das questões higiênicas e de prevenção de doenças, os respon-sáveis pela empresa que fará a comer-cialização do produto divulgam que a inovação irá colaborar para a preser-vação do meio ambiente, reduzindo o uso de sacolas plásticas para recolhi-

mento das fezes dos animais de estimação.

Na mais recente pesquisa realizada, referente ao mês de agosto/11, os três itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 52,23% dos gastos condominiais. São eles as despesas com pessoal, 26,59%, obras, 13,68%, e água 11,96%.

Os demais itens que complementam as despesas são: conservação, diversos, elevadores, gás/combustí-veis, limpeza/higiene, luz/energia elétrica, segurança, seguros e taxa de administração.

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Registros

Trabalho e realizações marcaram trajetória de Cláudio Walter

Fique atento ao prazo para a Certificação Digital

Integrante das diretorias do Secovi/RS e da Agademi em diversas gestões, Cláudio Walter Mattos Ferreira da Silva faleceu no último dia 7 de outubro, em decorrência de complicações de um infarto sofrido semanas antes.

Nascido em Encruzilhada do Sul, advogado e empre-sário, Cláudio Walter, mesmo com 92 anos de idade, con-tinuava a trabalhar na Imobiliária que fundou, na Zona Norte de Porto Alegre, em 1960.

Sempre empenhado em favor da respeitabilidade do mercado imobiliário, Cláudio Walter dedicou-se com afinco às entidades representativas da categoria. Atuou, também, de forma destacada em defesa do exercício de sua profissão. Esmero que lhe rendeu o título de Advoga-do Exemplar, outorgado pela OAB/RS.

Encerra-se no dia 31 de dezembro o prazo para que as empresas – e também condomínios que te-nham empregados – providenciem a obtenção da Certificação Digital no Padrão ICP-Brasil.

O certificado digital é um documento eletrô-nico que permite a comprovação da identidade de uma pessoa natural (física) ou jurídica (empresa), assegurando a autenticidade das transações onli-ne e a troca eletrônica de documentos, mensagens e dados com presunção de validade jurídica.

O recurso, a partir do primeiro dia de 2012, será obrigatório para que os empregadores cum-pram suas obrigações junto ao Canal Conectivi-dade da CEF, utilizado, por exemplo, para fins de recolhimento do FGTS dos funcionários.

Devido à grande demanda, complexidade de documentação a ser apresentada e tempo exigido para análise, é aconselhável que administradoras e

Saiba MaisO que é conectividade social?É um canal eletrônico da Caixa Econômica Federal,

através do qual são transmitidas, via internet, as informa-ções e realizadas as autorizações para todas as transa-ções do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e da Previdência Social.

Quais os documentos necessários para o condo-mínio providenciar sua Certificação Digital?

• CNPJ• CópiaautenticadapeloRegistrodeImóveisda

Coroaram, ainda, suas re-alizações o fato de fazer parte do grupo de fundadores da Agadie – Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial – e ter exercido a presidência da primeira Diretoria da Entida-de. Uma Associação da qual jamais se desligou seja na condição de dirigente, asso-ciado ou acompanhante do crescimento e das conquistas por ela obtidas.

condomínios antecipem as providências no senti-do de evitar atropelos de última hora.

Para melhor compreensão do processo, reco-menda-se o acesso ao site www.cef.gov.br, FGTS - conectividade social – Guia de Orientação ao Usu-ário e www.fgts.gov.br .

Convenção devidamente registrada no Cartório de Re-gistro de Imóveis ou, na falta dessa, Certidão do Cartório de Registro de Imóveis atestando a existência do condo-mínio ou, ainda, cópia autenticada pelo Registro de Imó-veis do documento de individualização das economias.

• Cópiaautenticadadaatadeeleiçãodosíndicoeda lista de presenças na assembleia que o elegeu.

• Reconhecimentodaassinaturaempelomenosuma das presenças na assembleia que elegeu o síndico, sendo que deste condômino deverá ser apresentada cópia autenticada da matrícula da sua unidade autôno-ma.



Concluída restauração da Praça da Matriz

Prefeitura promove campanha de preservação das calçadas

Porto Alegre

Farroupilha

A nova Praça da Matriz foi l iberada para a comunidade no final do mês de outubro. A re-forma possibilitou melhor visualização da Igre-ja Matriz, que teve o piso rebaixado com a re-tirada das estruturas em concreto. Na praça foi implantado novo paisagismo, com ampla área verde, bancos de madeira, espaço para eventos e lazer, sinalização e ampla e moderna ilumi-nação.

Integraram as obras a execução de um ca-minho de pedras, com cerca de 300 metros de extensão, possibilitando que cadeirantes cru-zem a Praça, a colocação de 34 bancos de aço e madeira, 58 luminárias de piso, telefones pú-blicos, pergolados, parque infantil , sanitários e palco para apresentações artísticas.

Os trabalhos de revitalização tiveram iní-cio em fevereiro e o valor total do investimento foi de R$ 700 mil.

A Prefeitura Municipal de Porto Alegre lan-çou, em setembro, a Campanha Minha Calçada. Uma ação que integra o movimento “Porto Ale-gre: Eu Curto. Eu Cuido”.

A iniciativa tem por objetivos fomentar a re-vitalização das calçadas e a conscientização da população sobre as responsabilidades de conser-vação dos passeios públicos.

A campanha, que conta com investimento da prefeitura na recuperação dos passeios nos imó-veis do município e nas praças, consiste na pro-pagação de esclarecimento sobre as obrigações, inventário de todos os passeios e fiscalização para que os proprietários realizem as obras que se fizerem necessárias.

A implantação da proposta acontece de modo gradual em toda a cidade, sendo que o Centro Histórico e a Cidade Baixa são os primei-ros bairros focados.

Para saber a situação de sua calçada, ou obter mais esclarecimentos sobre o assunto, os interes-sados podem acessar o site:www.falaportoalegre.com.br/minhacalcada.

Equipes já trabalham na manutenção em ruas do Centro da cidade

Restauração propicia maior conforto e lazer aos frequentadores


Lei proíbe permanência de animais na beira da praia

Tecnologia sustentável poderá ser usada para tapar buracos

Canoas

Tramandaí

A Secretaria Municipal de Meio Ambiente de Tra-mandaí está alertando a população, através de placas informativas colocadas junto ao calçadão da Avenida Beira-mar, sobre a proibição da condução e permanên-cia de animais na praia.

De acordo com a Lei Municipal n° 2728/2008, é proi-bido conduzir ou permanecer com animais na beira da praia de Tramandaí. Fiscais ambientais da Secretaria de

Utilizando um caminhão ecológico que produz asfalto à base de água, pedra e granulado de borracha de pneus, representantes da empresa Ecotech apresen-taram às autoridades do executivo canoense e de ou-tras cidades da Região uma tecnologia sustentável que pode prevenir erosão e fechar os buracos já existentes em vias públicas.

Por meio do Consórcio Metropolitano criado pela Granpal, uma associação de municípios da Grande Por-to Alegre, várias cidades podem ser beneficiadas com a aquisição do equipamento. Em quatro meses, o mesmo maquinário já foi usado para consertar 25 mil buracos em Recife, Pernambuco. Em novembro um represen-tante da Prefeitura de Canoas irá a capital pernambu-cana conhecer o trabalho desenvolvido pela empresa.

Segundo o prefeito Jairo Jorge, se adquirido, o equi-pamento pode cobrir pelo menos 150 buracos por dia

Meio Ambiente aplicarão multas nas pessoas que des-cumprirem a lei e levarem seus animais de estimação para a orla. Contudo, é importante ressaltar que os ani-mais podem passear pelo calçadão da beira- mar, desde que seus donos se responsabilizem pelos dejetos dei-xados no percurso. Informações sobre as penalidades e implicações da lei que proíbe animais na praia de Tra-mandaí podem ser obtidas pelo telefone 51.3684-9080.


Secretaria utiliza equipamento de hidrojateamento para lavar pistasBento Gonçalves

A Secretaria de Viação e Obras Públicas de Bento Gonçalves executou a lavagem da Via del Vino, no início de outubro, após as obras de revitalização promovidas no Centro. Para isso utilizou o novo equipamento de hidro-jateamento sob alta pressão e sucção a vácuo, contendo tanque coletor com capacidade de 7.500 litros de água.

O equipamento é utilizado na limpeza de redes de esgoto e superfícies, entre outros serviços, e já havia sido utilizado para lavar as vias utilizadas como trajeto na pri-meira edição de Downhill Urbano da Região Sul do país, realizada recentemente na cidade.

Hidrojateamento sob alta pressão é utilizado para limpar ruas e avenidas

em Canoas, a um custo 30% menor, sem contar que o equipamento pode ser usado mesmo com chuva.

SAMU inicia atividades no municípioErechim

O Governo de Erechim inaugurou, no início de outu-bro, uma nova alternativa para o atendimento de emer-gências em saúde no município.

O Serviço de Atendimento Móvel de Urgência, desen-volvido em parceria com o Ministério da Saúde e a Secre-taria do Estado do Rio Grande do Sul, tem agora o encargo de realizar os atendimentos de urgência e de emergência de Erechim, além de realizar também as transferências de


Estudos detalham intervenções na Avenida Sete de SetembroNovo Hamburgo


Representantes da Prefeitura de Novo Ham-burgo e da AES Sul estiveram reunidos no final de

Projeto inclui melhorias como a pavimentação total da via, esta-cionamento oblíquo, estreitamento da calçada e canteiro central

Rua Ludovico Cavinatto - Acesso Pavilhões

pacientes em estado grave. O atendimento funciona 24 horas por dia, através do número telefônico 192.

Para a prestação do serviço, o SAMU conta com uma ambulância equipada para atender todos os enfermos, fe-ridos e parturientes em situação de emergência ou urgên-cia, com acompanhamento de profissionais da saúde que prestarão os socorros necessários até a chegada ao nível hospitalar específico para o tratamento.

Secretaria dos Transportes implanta novas lombadas físicasCaxias do Sul

A Secretaria Municipal de Trânsito, Transportes e Mobilida-de (SMTTM) de Caxias do Sul está desenvolvendo o projeto de instalação de 22 novas lombadas físicas em diversas regiões da cidade.

O trabalho, iniciado em setembro com a instalação das sete primeiras lombadas, teve continuidade com a execução de outras cinco em outubro e deverá ser concluído no mês de novembro.

Conforme o Diretor-Geral da SMTTM, Carlos Ro-berto Noll, a instalação desses equipamentos propor-cionará mais segurança e racionalização no fluxo de veículos nos locais de instalação, atendendo às necessi-dades técnicas e reivindicações da comunidade.

outubro para planejar as ações e etapas referentes ao projeto de revitalização da Avenida Sete de Se-tembro. A obra é uma ação da AES Sul, coordenada pela Prefeitura, em contrapartida às instalações da nova rede de alta tensão no Município. A previsão é de que o projeto seja aprovado durante o mês de novembro.

A proposta de revitalização contempla 800 me-tros da Avenida Sete de Setembro, desde o cruza-mento com a Avenida Vereador Adão Rodrigues de Oliveira, próximo à BR-116, até a Avenida Primeiro de Março. Com isso, serão feitos a pavimentação to-tal da via, estacionamento oblíquo, estreitamento da calçada com largura de dois metros, canteiro cen-tral, entre outras melhorias, como no esgotamento da via, por meio da separação das tubulações de es-goto pluvial e cloacal, que hoje, em vários trechos, são únicas.

Encontro reúne centenas de síndicos e especialistas em administração condominial

Promovido pelo Secovi/RS e pela Agademi, nos dias 26 e 27 de setembro, no Centro de Eventos do Hotel Plaza São Rafael, o Encontro Gaúcho de Condo-mínios chegou a sua 14ª edição.

Desenvolvido através da apresentação de pales-tras e painéis, o evento, ao longo dos dois dias, tra-tou de diversos temas de interesse condominial, tais como: Síndico e Administradora - Unindo Esforços para Bem Administrar o Condomínio; Relações Con-dominiais: Direitos e Deveres dos Condôminos; Ma-nutenção Predial Preventiva; Como Atuar de Forma Sustentável na Gestão de seu Condomínio; Seguran-ça em Condomínios - Necessidade Básica ou Estraté-gica? Obrigações Legais e Normativas na Relação de Emprego sob a Perspectiva Preventiva; Cuidado: Não Compre Gás de Revendas Piratas; Comportamento e

Comunicação nos Condomínios e Serviços Perigosos - Em Alturas e Espaços Confinados, finalizando com o desenvolvimento de um painel intitulado: Espaço Per-guntas & Respostas.

Destacando-se como uma das grandes realizações do Secovi/RS e da Agademi, o 14º Encontro, repetindo o sucesso de edições anteriores, contou com a presen-ça de centenas de síndicos, subsíndicos, conselheiros e profissionais que atuam na área de administração con-dominial, provenientes de diversas regiões do Estado.

O 14º Encontro Gaúcho de Condomínios foi prestigiado, ainda, através do apoio institucional do Sistema Fecomércio-RS, do Creci/RS, do Semirgs, do Sindef/RS e do Sindimóveis/RS e com as destacadas participações da Agadie e do Secovimed – Serviço So-cial da Habitação do Rio Grande do Sul.



14º Encontro Gaúcho de Condomínios

Foi-se o tempo em que as principais preo-cupações dos condomínios tinham origem nos problemas formados pelo quinteto de palavras iniciadas pela letra c: cano, cachorro, cota, criança e carro.

Nas últimas décadas, o aumento das respon-sabilidades impostas por um grande número de leis, regulamentações, normas, formas de tributa-ções, mudanças de comportamento, obrigações com segurança e inclusão de serviços, dentre ou-tras circunstâncias, tornou a função de adminis-trar um condomínio em uma atividade de grande complexidade.

Falando sobre essa nova realidade, a advo-gada Luciane Lopes Silveira, diretora da Agadie, deu início à palestra de abertura do 14º Encontro Gaúcho de Condomínios.

Na atualidade, segundo a palestrante, é pratica-mente impossível que apenas uma pessoa, por mais qualificada e dedicada que seja, possa executar to-das as atribuições que competem a um síndico. A missão, entretanto, pode ser extremamente facilita-da se os representantes de condomínios contarem com o assessoramento de uma empresa especializa-da em administração condominial.

“A atuação conjunta e harmônica entre a ad-ministradora e o síndico garante o pleno êxito na gestão condominial, pois apesar da capacidade e interesse do síndico no exercício de uma boa ges-tão, pelas atribuições que lhe competem, é pre-

ciso uma equipe qualificada que, com o conhe-cimento técnico necessário, possa atuar em cada área, tais como financeira, gestão de pessoal, jurí-dica, secretaria e outras, e trabalhando em tempo integral”, afirma Luciane.

E para que os resultados dessa parceria se-jam satisfatórios é preciso definir com exatidão os papéis e as funções a serem exercidos tanto pelo síndico quanto pela administrada. Nesta re-lação, compete ao síndico ordenar e fiscalizar e à administradora o ato de fazer.

Sendo assim, no entendimento da palestran-te, o principal trabalho de uma administradora está no suporte administrativo. “Com ela, o síndi-co recebe um auxílio importante, evitando, assim, a ocorrência de erros na administração.”

Por outro lado, como foi dito anteriormente, fica a cargo do síndico a fiscalização, o controle de todos os atos da empresa contratada, bem como a administração interna do prédio, ficando as demais obrigações que requerem mais traba-lho e conhecimentos específicos e técnicos a car-go da administradora.

Luciane lembrou, por fim, que a união de es-forços entre a administradora e o síndico, quan-do bem dosada, e observadas as atribuições de cada um, cria uma base forte e preparada, capaz de dar a sustentação necessária para a superação dos obstáculos que se apresentam no cotidiano da administração condominial.

Palestra apresentada pela advogada Luciane Lopes Silveira contou com coordenação do presidente da Agadie, César Augusto Boeira da Silva

Gestão eficiente depende de harmonia entre síndico e administradora


Saiba o que a lei determina a respeito das atribuições do síndico

Conheça as principais atribuições de empresas que atuam na área de administração condominial

Mensagem final da exposição

rias e fundos).Guardar toda documentação administrativa,

bancária, técnica, fiscal, previdenciária e trabalhista.Proceder à cobrança judicial contra os devedores.Escolher empresas prestadoras de serviços ou

terceiros para execução das obras que interessem ao edifício, desde que aprovadas por assembleia.

Contratar seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial.

Convocar assembleia geral ordinária e extraordinária.Dar imediato conhecimento à assembleia da

existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio.

Comunicar aos condôminos, nos oito dias subse-quentes à assembleia, o que foi deliberado.

Elaborar a previsão orçamentária de cada período.Diligenciar a conservação e a guarda das partes

comuns, além de zelar pela prestação dos serviços que interessem ao Condomínio.

Registros financeiros do condomínio, mês a mês. A documentação deve ser mantida rigorosamente em dia, sempre à disposição do síndico e dos condôminos.

Recrutamento, seleção e administração de pes-soal. Na contratação de funcionários, o síndico, se assim preferir, pode se ocupar somente da escolha final do candidato.

Administração de pessoal com emissão de folha de pagamento, encargos sociais e trabalhistas.

Orientação jurídica em questões que envolvam o condomínio.

Fornecimento mensal do demonstrativo de re-ceita e despesas do condomínio, com os respectivos comprovantes, bem como da relação dos condôminos em atraso com as cotas.

Organização e arquivamento da documentação do condomínio.

Auxílio ao síndico no exercício das atividades co-tidianas, orientando-o sobre os aspectos legais e dan-do-lhe suporte às atividades administrativas.

O artigo 1348 do Código Civil estabelece as atri-buições mínimas do síndico, mas há ainda aquelas pre-vistas na convenção e regimento interno, sendo as mais comuns as que seguem:

Exercer a administração interna do prédio, refe-rente à vigilância, moralidade e segurança.

Representar o condomínio em Juízo ou fora dele, defendendo os interesses comuns.

Selecionar, admitir e demitir funcionários fi-xando-lhes os salários de acordo com a verba do or-çamento do ano, respeitando o piso salarial da cate-goria.

Cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regi-mento Interno e as determinações das assembleias.

Aplicar as multas estabelecidas na Lei, na Con-venção ou no Regulamento Interno.

Prestar contas à assembleia dos atos de sua gestão.Arrecadar dos condôminos as suas contribui-

ções (quotas partes, despesas ordinárias, extraordiná-

Assessoria em Assembleias e, quando solicitado, convocações aos condôminos, elaboração e remessa de atas.

Assessoria na contratação de fornecedores fixos e prestadores de serviços eventuais, como pintores, jar-dineiros, pedreiros, etc.

Elaboração da previsão orçamentária anual.Emissão de Docs para cobrança das cotas con-

dominiais.Orientação fiscal, administrativa, trabalhista e

previdenciária.Auxílio ao síndico na contratação de seguros

obrigatórios e complementares.Aquisição de todos os materiais necessários ao

condomínio.Administração dos recursos financeiros arreca-

dados no condomínio, compatibilizando receita e des-pesas.

Pagamento de taxas, contribuições, impostos, empregados e fornecedores.

A atuação da administradora e do síndico apresenta-se como as teclas brancas e pretas do piano: se tocadas isoladamente emitem som, mas a verdadeira melodia depende do seu movimento conjunto.


A existência de leis, normas e determinações esta-belecendo os direitos e deveres dos condôminos, por mais claras que sejam, não é suficiente para pacificar o assunto. Se por um lado algumas questões não dão mar-gem a contestações, de outro se projetam certos itens que dependem de circunstâncias e entendimentos di-versos, muitos deles passíveis de decisões judiciais.

Tratando de casos específicos e visando abordar os tópicos mais reincidentes, a mestre em Direito Jaqueline Hamester Dick conduziu sua preleção durante o 14º En-contro Gaúcho de Condomínios.

Norteada por tal direcionamento, a conferencista enumerou alguns dos aspectos a darem margens a dis-cussões e analisou diversas decisões emanadas pelos

Saiba MaisDireitos e deveres de Condôminos

Decorrem de: •Lei:ConstituiçãoFederal,CódigoCivileLei4.591/1964.•ConvençãodeCondomínio:Contratodenaturezanorma-tiva, obriga condôminos e possuidores.•RegimentoInterno:regulamentaaConvenção.•Decisões de assembleias regularmente convocadas eaprovadas de acordo com os quóruns legais.

Veja, também, o que estabelece o Código Civil Brasileiro a respeito de Direitos e Deveres dos Condôminos:

...Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação,

Tribunais a respeito dos mesmos. Destacaram-se nesta seara controvérsias envolven-

do a presença de animais, tanto em unidades individuais quanto em circulação nas dependências da edificação, a destinação dada à área privativa, o uso de áreas comuns, a locação ou venda de unidade autônoma ou acessória, as formas de rateio de despesas, os procedimentos em casos de inadimplência, convocação, condução e resul-tados de assembleias, penalidades em casos de descum-primento de deveres e caracterizações de condôminos nocivos ou antissociais, dentre outras. Como se vê, um tema que, aparentemente, poderia ser simples, mas que no dia a dia condominial configura-se como um dos as-suntos mais delicados e motivador de divergências.

sem excluir utilização dos demais;III - Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:I - Contribuir para as despesas do condomínio na propor-ção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e es-quadrias externas;IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sos-sego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.


O vice-presidente de Locações do Secovi/RS e da Agademi, Leandro Rossi de Moraes Hilbk, foi o coordenador da palestra proferida pela advogada Jaqueline Hamester Dick

Direitos e deveres dos condôminos: simples na teoria, mas complexos na prática


Além de garantir a valorização de um imóvel e assegu-rar o conforto dos usuários, a manutenção predial é fator primordial em termos de segurança. A providência é ain-da mais produtiva quando tomada de forma preventiva, a qual significa cerca de 10% do custo de uma reforma corretiva. As informações foram prestadas pelo engenhei-ro Rui Muniz, especialista em Gestão de Manutenção, em palestra proferida no Encontro Gaúcho de Condomínios.

Ao iniciar a preleção, Muniz fez alusão aos dois tipos de manutenção que devem ser alvo de cuidados em um con-domínio. Um deles, constituindo a manutenção técnica, engloba as instalações elétrica, hidráulica, hidrosanitária e pequenas reformas. Já o segundo tipo compõe as manu-tenções diversas, tais como máquinas e equipamentos, cen-trais de alarme e telefonia, elevadores, geradores, bombas, portões, porteiros eletrônicos e extintores, dentre outros.

Porém, mais importante do que o enquadramento das operações em determinado tipo de prevenção é que os síndicos tenham em mente que a manutenção preventiva só existe no momento em que está acontecendo, ou seja, durante a execução. Diante disso, considerando que toda a manutenção depende de pessoas, instalações, equipamen-tos e recursos materiais, é preciso que os responsáveis, sín-dicos, subsíndicos, conselheiros ou integrantes da comissão de obras estejam atentos o tempo todo a esses fatores.

O palestrante disse, ainda, ser aconselhável que os contratan-tes dos serviços de manutenção se informem sobre os problemas mais comuns enfrentados em termos de manutenção em edifi-cações. Mencionou entre eles os aspectos estruturais, divididos entre fissuras e fundações, itens de acabamento, quase sempre incidentes em revestimentos e pinturas, comentando a respeito de suas causas e aconselhando sobre alternativas de soluções.

ORÇAMENTO- Orçar é prever o custo de uma obra antes da sua execu-ção: Orçamento é o resultado de um montante dos serviços previstos e planejados, necessários à execução de uma obra.- O orçamento é um dos elementos para a tomada de decisões, junto com o cronograma físico-financeiro. - Orçamento Sintético

CONTRATAR CORRETO: PROJETO E RESPONSABILIDADERESPONSABILIDADE TÉCNICA O projeto e execução de serviços em instalações prediais devem ser executados por profissional com formação profis-

sional legalmente habilitado e qualificado.

PROJETO O projeto de instalações prediais deve ser composto de projeto básico, projeto arquitetônico, plantas detalhadas, planta

de cobertura, locação, detalhes, memorial descritivo e de cálculo e orçamento.

Confira algumas dicas do palestrante sobre procedimentos a serem tomados antes da execução de qualquer tipo de manutenção

Manutenção preventiva reduz custos e aumenta qualidade de uso das edificaçõesPalestra, coordenada pelo diretor do Secovi/RS e da Agademi, Rafael Padoin Nenê (dir.), foi apresentada pelo engenheiro Rui Muniz

Preço Total = Área construída x CUB x BDI x EventuaisCUB= Custo unitário básico. É o custo 1m² de construção.BDI= Benefícios e Despesas Indiretas. Este percentual varia de 10% a 20% podendo chegar até mesmo a 35%

BDI considera as despesas administrativas, financeiras e tributárias de uma construtora e o lucro almejado no em-preendimento


Cresce cada vez mais o envolvimento das pessoas com as questões atinentes a ecoeficiência, ou seja, a pre-servação ambiental aliada ao bem-estar e aos desen-volvimentos sociais e econômicos de uma coletividade. Tripé sobre o qual está alicerçada a sustentabilidade.

A explicação deu início à palestra proferida pela espe-cialista em Educação Ambiental Cristiane Tolfo e pela ar-quiteta, com pós-graduação em Meio Ambiente e Impac-to Ambiental, Márcia Palma, por ocasião do 14º Encontro Gaúcho de Condomínios.

As palestrantes ampliaram a conceituação ao dizerem que a preservação ambiental consiste na conscientização sobre a importância de proteção ao meio ambiente como forma de obter seus melhores benefícios e assegurá-los às futuras gerações.

Já o desenvolvimento social, segundo as conferencis-tas, pressupõe a eficiente evolução dos componentes da so-ciedade de tal forma que eles satisfaçam as necessidades bá-sicas da população (educação, alimentação, saúde, lazer, etc.).

Ao mesmo tempo, o desenvolvimento econômico é um processo pelo qual a renda real de uma economia au-


menta durante um longo período de tempo, acompanha-da pela melhoria da qualidade de vida da população que dela se beneficia.

Propósitos que, como se percebe, adaptam-se muito bem aos anseios de quem vive em uma comunidade con-dominial. Mas para que os resultados sejam satisfatórios é preciso que haja a conscientização e o empenho de todos os condôminos.

Mostrar de que forma esse caminho pode ser percor-rido foi o objetivo das palestrantes, que monopolizaram o interesse dos assistentes ao longo da preleção. Disseram elas que o passo inicial é propiciar a existência de uma re-lação harmônica entre a edificação, o ambiente e os usuá-rios. Colaboram para isso o planejamento de todas as in-tervenções, o uso racional e tratamento da água, sistemas de energia mais eficientes e menos poluentes, a coleta seletiva do lixo e a busca de melhor qualidade de vida no ambiente interno.

Confira, então, alguns aspectos para os quais os con-domínios devem se direcionar visando condições de sus-tentabilidade:

AMBIENTAL- Soluções ecológicas para o uso da água.- Consumo consciente de energia elétrica.- Coleta seletiva de lixo. Condomínio

SustentávelHUMANO - Educação e treinamento.- Saúde e segurança no trabalho.- Atendimento às normas regulamentadoras.

GESTÃO- Atitudes de eficiência.

- Respeito à convenção e aos regulamentos.- Atitudes direcionadas para segurança e manutenção.

SOCIAL- Priorização da boa convivência.

- Preocupação com a mediação de conflitos.- Negociações para garantir

estabilidade financeira.

Moacyr Schukster, presidente do Secovi/RS e da Agademi, coordenou a palestra apresentada pela especialista em Educação Ambiental Cristiane Tolfo (dir.) e pela arquiteta Márcia Palma

Sustentabilidade desperta interesse de síndicos

17Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Setembro/Outubro 2011

A palavra segurança representa bem mais do que proteção. Ela significa qualidade de vida, bem-estar, li-berdade e preservação do patrimônio e da vida.

E para que tenhamos segurança é necessário um controle eficaz sobre a acessibilidade ou abordagem em termos físicos, seja ela patrimonial ou pessoal. Lem-bre-se de que ninguém anuncia um assalto a 10 metros de distância.

Ter o maior número de informações sobre formas de prevenção, atitudes a tomar de acordo com as situ-ações e maneiras de atuação daqueles que ameaçam a segurança de todos também é fundamental.

Vencidas essas etapas, é preciso o estabelecimen-to de um processo de atuação e conscientização sobre a conveniência dessas atitudes. Surge então uma das maiores dificuldades a vencer. A necessidade de mu-dança de comportamento. Afinal, quem deseja segu-rança precisa ser um agente ativo para que ela se faça presente.

As orientações fizeram parte da palestra apresen-tada pelo engenheiro Eletrônico Marcos Souza, duran-te o 14º Encontro Gaúcho de Condomínios. Segundo o especialista, para que a segurança atenda aos requi-sitos de necessidade básica do ser humano é preciso que ela seja estratégica. “Para isso faz-se necessário que haja uma perfeita sincronização entre o ser humano, a tecnologia e os procedimentos.”

E para que as estratégias de segurança em seu condomínio não sejam descuidadas nunca é demais divulgar entre os condôminos algumas dicas de segu-rança como as que seguem ao lado:

Identificação: O ingresso de funcionários de pres-tadoras de serviços só deve ser permitido depois de identificação do mesmo e consulta junto ao morador sobre a solicitação do serviço prestado.

Acesso: O ideal é que a entrada de entregadores de produtos, no prédio, seja proibida, sendo que al-guém do apartamento deverá receber as encomendas na portaria. Já os visitantes deverão se apresentar, atra-vés de portão eletrônico ou interfone, e só poderão en-trar no prédio após autorização do morador que estiver sendo visitado.

Equipamentos: Sempre que as condições finan-ceiras permitirem, deve ser priorizada a instalação de equipamentos como interfones, alarmes, câmeras e monitores. Uma boa iniciativa é colocar uma guarita re-cuada do portão, com grades altas ao redor do edifício, e sempre controlar o portão da garagem.

Portaria: Os porteiros não devem abandonar seus postos para atender estranhos no portão ou na garagem. Devem, ainda, comunicar aos síndicos a ocor-rência de movimentação próxima a estes locais. Não esqueça de que as entradas dos edifícios devem ser bem iluminadas, evitando objetos ou decoração que possam impedir uma visão satisfatória do local.

Vigilância: Os moradores devem atentar para os momentos em que estiverem saindo ou entrando no prédio, verificando a presença de pessoas suspeitas nas imediações. Antes que qualquer pessoa faça recolhi-mento de lixo ou limpeza em áreas externas, todas as entradas devem ser fechadas.

Fonte: BM / RS

O trabalho de coordenação da palestra proferida pelo engenheiro Marcos Sousa esteve a cargo do diretor do Secovi/RS e da Agademi, Ary Costa de Souza (dir.)

Segurança em condomínios depende de todos e exige mudança de comportamento


Tendo como tema base o enfoque das obrigações legais e normativas nas relações de emprego sob a perspectiva preventiva, o advogado, Mestre em Direito Processual Civil, Eduardo Caringi Raupp, propiciou uma exposição bastante elucidativa e instigante para os par-ticipantes do 14º Encontro Gaúcho de Condomínios.

Considerando que toda e qualquer medida pre-ventiva exige, no mínimo, o conhecimento das diretri-zes que dão origem e sustentação ao assunto que se pretende abordar, o palestrante, de imediato, passou a enumerar o que definiu como sendo o nascedouro do Direito Trabalhista.

Nesse contexto, em primeiríssimo plano, desponta a Constituição Federal, naquilo que diz respeito das re-lações de trabalho.

Em seguida vem a Consolidação das Leis do Traba-lho, que unificou, em 1943, todas as legislações traba-lhistas então existentes no País. Desde sua publicação ela já sofreu várias modificações com o propósito de adaptação aos tempos atuais. Um objetivo que, na opi-nião do palestrante, não está plenamente satisfeito ten-do em vista que as mudanças sociais, comportamentais e econômicas têm se mostrado bem mais dinâmicas do que o acompanhamento das mudanças legislativas neste segmento.

Complementam, por fim, a sustentação do Direito do Trabalho, as Convenções Coletivas, disposições con-tratuais acordadas entre representantes dos emprega-dos e dos empregadores de determinada categoria pro-fissional, e a Jurisprudência, decisões judiciais a respeito de tema específico.


Coube à Superintendente do Secovi/RS e da Agademi, Helena Terezinha do Amaral Gomes, fazer a coordenação da palestra desenvolvida pelo advogado Eduardo Caringi Raupp

Relações trabalhistas devem ser pautadas pela previdênciaAs explicações, propositalmente simplificadas e

sem o rigorismo técnico da área exigido no exercício profissional, tinham por objetivo tornar a exposição o mais didática possível para um público bastante hete-rogêneo. Propósito plenamente alcançado a julgar pela participação dos assistentes, tanto ao longo da exposi-ção quanto no espaço destinado a questionamentos.

Evidentemente, disse o palestrante, o fato de as pessoas terem acesso à Constituição, à CLT, às Conven-ções e à Jurisprudência não as torna aptas a dominarem as situações que envolvem as relações de trabalho, mas as deixa mais previdentes e cientes de que existem vá-rios aspectos a considerar quanto a esse envolvimento.

Seguindo essa linha de raciocínio, Raupp comen-tou sobre os princípios básicos que norteiam o Direito do Trabalho. O primeiro deles é o da proteção, onde, em geral, prevalece o ponto de vista de ser mais benéfico ao lado menos favorecido. O segundo é o princípio da irre-nunciabilidade, impedindo que o trabalhador abra mão de seus direitos. Projeta-se, também, nesse rol o princí-pio da continuidade, regra geral de uma relação traba-lhista e, complementarmente, a primazia da realidade. Essa última condição significa que o que está escrito no papel tem pouca importância diante da constatação dos fatos.

Dito isso o advogado exemplificou dezenas de si-tuações e orientações sobre procedimentos a serem tomados para que haja a preservação dos direitos e dos deveres tanto de empregadores quando de emprega-dos em condomínio, tornando essa convivência o mais justa, benéfica e harmoniosa possível entre as partes.

19Espaço Imóvel - SECOVI / RS • AGADEMI - Setembro/Outubro 2011

No Brasil são vendidos mensalmente cerca de 30 milhões de botijões de GLP, Gás Liquefeito de Petró-leo, mais conhecido por gás de cozinha. Um produto que, segundo as distribuidoras, apresenta uma série de vantagens em relação a outros tipos de energia. Destacam-se entre elas a venda de porta a porta, por-tabilidade, segurança e excelente relação custo / be-nefício, sendo que dados do Idec – Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor demonstram que o GLP, na embalagem mais conhecida, de 13 kg, nas centrais de condomínios ou pequenos comércios, apresenta pre-ços inferiores ao do Gás Natural.

Além disso, o GLP é um combustível limpo, que não contamina o solo e os mananciais de água e per-mite a mitigação, diminuição dos malefícios, de emis-sões de CO². Vale lembrar que para a obtenção de energia utilizando-se a lenha, ainda muito usada no preparo de refeições, o uso do gás de cozinha permi-te a preservação de milhares de árvores por dia. Para obter a mesma quantidade de energia contida em um botijão de 13 kg é necessária a derrubada de cerca de dez árvores.

Ou seja, o lado bom do uso do GLP é facilmente demonstrável. A importância econômica do segmen-to também é bastante significativa. Composto por 23 companhias, o setor, com faturamento bruto anual de R$ 19 bilhões, atende 100% do território nacional e gera 350 mil empregos diretos e indiretos.

O lado negativo de tudo isso é que tantas van-tagens e eficiência acabaram produzindo a prolife-

ração de pontos de vendas irregulares e perigosos para consumidores e vizinhos. O alerta foi feito pelo Engenheiro de Produção, Cláudio Rossiter Costa, em palestra proferida durante o 14º Encontro Gaúcho de Condomínios.

Dentre os prejuízos a que ficam sujeitos os con-sumidores, o palestrante apontou a possibilidade de adulteração na quantidade de gás, os riscos na ins-talação, a falta de capacitação dos entregadores e a indisponibilidade de assistência técnica. Já para a vizi-nhança, estar ao lado de uma revenda não autorizada pela ANP – Agência Nacional de Petróleo, pelo Corpo de Bombeiros e demais órgãos fiscalizadores repre-senta um elevadíssimo risco de acidente. Potenciali-dade que pode ser aumentada, ainda mais, quando o gás é armazenado em locais confinados.

As revendas clandestinas são responsáveis pela quase totalidade das tragédias envolvendo o GLP no País, disse Costa, ressaltando também a necessidade de reforçar campanhas de esclarecimento para que a população passe a evitá-las.

Com esse propósito a ANP instituiu, no ano pas-sado, o Programa Gás Legal, cujo objetivo é a erradica-ção do comércio irregular de GLP. O Programa conta com um Banco de Dados abastecido por denúncias recebidas pelo Centro de Relações com o Consumidor que pode ser acessado pelo site www.programagasle-gal.com.br/denuncie.html ou pelo telefone: 0800 970 0267. Para verificar se uma revenda é habilitada o en-dereço é www.anp.gov.br

Em palestra coordenada pelo vice-presidente Financeiro do Secovi/RS e da Agademi, Flávio Roberto Stefani (dir.), os esclarecimentos foram prestados pelo engenheiro Cláudio Rossiter Costa

Os riscos da compra de gás de cozinha em revendas clandestinas


Imprescindível em qualquer tipo de relaciona-mento, a comunicação tanto pode ser o caminho para o alcance dos mais nobres propósitos quanto a fonte de desgastantes conflitos. E disso se têm incontáveis exemplos no dia a dia condominial. Afinal, além de reu-nir condôminos que nem sempre possuem os mesmos objetivos, os condomínios são constituídos por pessoas de diferentes costumes, formação cultural, experiências pessoais, credos, maneira de pensar e, por que não, dis-tintas formas de se comunicar.

Em situações como essas, além de eficazes agen-tes de emissão, transmissão e recepção, a comunicação exige uma boa dose de negociação. Ou seja, para que a troca de informações, ideias, propostas e sentimentos alcance bom termo é preciso que os envolvidos conhe-çam e respeitem o jeito de ser e as capacidades de as-similação e reação de cada um. Quando isso deixa de acontecer, sobressaem os conflitos.

Em palestra proferida no 14º Encontro Gaúcho de Condomínios, a Consultora em Comunicação Huma-na, Mara Behlau, explicou que “conflito é uma situação na qual os interesses das pessoas – ou as coisas com as quais elas se importam – parecem ser incompatíveis. Mas não se deve confundir essa circunstância com bri-gas que envolvem discussões, imposição de culpa ou ofensas”. A especialista afirma, ainda, que todo o proces-so de conflito deve ser direcionado para escolhas cons-trutivas, com base em negociações que priorizem os se-guintes aspectos:

Separe as pessoas do problema.Concentre-se em interesses comuns e não nas posições.

Ofereça várias possibilidades antes de decidir o que fazer.

Insista que os resultados devem ser baseados em critérios definidos.

Nesse contexto é importante que os conciliadores, no caso dos condomínios, os síndicos, tenham sempre em mente, na busca de solução de conflitos, alguns con-ceitos básicos tais como a valorização do diálogo, o uso do bom senso, a eliminação de confronto direto, a distinção entre direitos e deveres e a tomada de decisões na ocorrência de casos graves. Também na opinião da conferencista, facilita o alcance do objetivo a observância dos ensinamentos que seguem:

Não lide com a emoção, pois ela só piora o ambiente. Reconheça o mérito do outro. Negar amplifica as

emoções.Afirme com palavras e ações o que você entendeu

do outro.Busque parceria e interesses em comum com o outro,

ressaltando os pontos de similaridade entre as partes.Reduza a distância pessoal. A primeira negociação

deve ser sempre face a face.Resolva os problemas em conjunto. Use a criativida-

de, ajude o outro e não limite sua autonomia.Ouça os outros antes de decidir, mesmo que já te-

nha sua decisão fechada. Recompense apenas o que for devido, procurando

ser o mais justo possível em suas avaliações.Leve o acordo a todos os interessados. Partes ausen-

tes na negociação podem definir o sucesso ou fracasso de um acordo.


Mara Behlau proferiu uma das mais concorridas palestras do Encontro que reuniu centenas de síndicos

Comunicação, conflitos e negociações fazem parte das relações condominiais


Normalmente os moradores de condomínios não se dão conta da gama de serviços efetuados em uma edificação envolvendo trabalhos em altura e em ambientes confinados.

Incluem-se no primeiro caso a manutenção predial em geral, tal como recuperação estrutural e de revestimen-to de fachadas, pintura, colocação e remoção de antenas, pararaios, parapeitos e corrimões, limpeza e conservação de elevadores, janelas, marquises, etc.

Na segunda situação estão as limpezas de reservató-rios de água, reparos em forros, acessos a locais que con-tenham produtos tóxicos ou inflamáveis e manutenções de equipamentos como caldeiras e bombas, dentre outros.

Falar sobre os riscos, os cuidados e as normas que re-gem essas atividades foi o objetivo dos técnicos em Segu-rança do Trabalho Cleverton da Costa e Felipe Casagrande Jubette em palestra apresentada durante o 14º Encontro de Condomínios.

Inicialmente os palestrantes explicitaram algumas conceituações sobre os temas. Disseram, por exemplo, que trabalho em altura é toda atividade executada em níveis diferentes, a partir de dois metros acima do piso, onde haja risco de queda capaz de causar lesão ao trabalhador. Já os espaços confinados são ambientes que possuem meios de

Apresentada pelos técnicos em segurança do Trabalho Felipe Casagrande Jubette e Cleverton da Costa, palestra teve a coordenação do vice-presidente do Secovi/RS e da Agademi, Marcelo Luiz Mignone Callegaro (esq.p/dir.)

Serviços em alturas e em espaços confinados exigem atenção especial

entrada e saída limitada, pouco ou nenhuma ventilação na-tural, redução de oxigênio e presença de gases e vapores ou produtos químicos que possam causar prejuízos à saúde.

Na opinião dos palestrantes, a mais importante preo-cupação dos síndicos quando da contratação desses tipos de serviços é assegurar-se sobre a capacitação técnica e profissional da empresa que fará a execução dos mesmos.

Os especialistas sugerem, ainda, que os representantes de condomínios deem uma boa olhada nas Normas Regu-lamentares que versam a respeito do assunto, destacando--se dentre elas a NR 06, que trata dos Equipamentos de Pro-teção Individual, a NR 18, sobre Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção, a NR 33, que abor-da Segurança e Saúde nos Trabalhos em espaço confinado, e a NR 34, que se reporta às condições e meio ambiente de Trabalho na indústria da construção e reparação naval.

Toda a regulamentação anteriormente citada pode ser acessada no site http://portal.mte.gov.br/legislacao/normas-regulamentadoras-1.htm , sendo que além do co-nhecimento das mesmas os síndicos devem ficar atentos à segurança dos trabalhadores, em especial quanto ao uso de equipamentos, e dos demais condôminos e visitantes que circulem pelo prédio.

Agende-seDia do Síndico

Instituído pela Lei nº. 8073/97, o Dia do Síndico de Condomínios em Edificações no Município de Porto Alegre é comemorado, anualmente, no dia 16 de dezembro.

O Secovi/RS e a Agademi estão preparando uma programação especial para a data.Aguarde!

Calendário

Dezembro

16


Um dos destaques do 14º Encontro Gaúcho de Con-domínios foi o lançamento do Programa Excelência na Gestão Condominial. A iniciativa tem por objetivo pro-porcionar o desenvolvimento profissional de síndicos e subsíndicos de condomínios através da atualização de conhecimentos, iniciativas de preservação ao meio am-biente e participação social, por intermédio de campa-nhas promovidas pelo Secovi/RS e pela Agademi, desti-nadas à colaboração junto a entidades beneficentes.

Podem participar do Programa de Excelência na Gestão Condominial os condomínios representados pelo Secovi/RS e em dia com suas contribuições sindicais que realizarem as inscrições de síndicos e subsíndicos nas palestras, eventos e campanhas sociais promovidas pelo Sindicato da Habitação e pela Associação Gaúcha de Em-presas do Mercado Imobiliário no período de um ano.

Para fins de acompanhamento e incentivo o Pro-grama possui um sistema de pontuação direcionada para os condomínios de acordo com a participação dos mesmos, por intermédio dos síndicos e subsíndicos, em

Acesse o site e confira outras informações sobre palestrasapresentadas no 14º Encontro Gaúcho de Condomínios

Acessando o site: http://www.secovi-rs-agademi.com.br você vai conhecer um pouco mais sobre o Sindicato da Habitação e a Associação Gaúcha de Empresas do Mercado Imobiliário.

Saberá o que as entidades estão fazendo, por intermédio dos comunicados online ou publicações permanentes voltados para o mercado de imóveis.

Terá conhecimento, também, da agenda de eventos e de outras orientações como as respostas para as perguntas mais frequentes nos segmentos de locação, compra e venda e administração condominial.

E, por fim, poderá rever alguns tópicos dos conteúdos desenvolvidos na mais recente edição do maior evento condominial do Sul do País.

palestras, eventos e contribuições com alimentos, agasa-lhos, brinquedos e outros itens, em campanhas sociais promovidas pelo Secovi/RS e pela Agademi.

A primeira edição do Programa, que teve início em 26 de setembro, encerra-se em 31 de agosto de 2012. Neste período, os dois condomínios mais bem pontua-dos terão direito a uma palestra in company, atividade específica e exclusiva a cada um dos ganhadores. Além disso, o condomínio que ficar em primeiro lugar recebe-rá um prêmio no valor de até R$ 2.000,00 (dois mil reais) em equipamentos ou artigos para o condomínio. Já para o condomínio que ficar em segundo lugar, o prêmio, nas mesmas condições – equipamentos ou artigos para o condomínio –, corresponderá ao valor de até R$ 1.000,00 (mil reais).

Informações complementares, tais como a íntegra do Regulamento do Programa de Excelência na Gestão Condominial e forma de inscrição, podem ser obtidas pelo telefone (51) 3221 3700, com o Setor de Eventos, ou pelo e-mail: [email protected]


Programa foi detalhado pela vice-presidente de Condomínios do Secovi/RS e da Agademi, Simone Camargo

Entidades apresentam projeto visando qualificar gestão de condomínios


Contando com expressiva participação do público presente, o painel intitulado Espaço Perguntas&Respostas marcou o encerramento do 14º Encontro Gaúcho de Condomínios.

A atividade permitiu que a maior parte das dúvidas encaminhadas por síndicos e condôminos fosse dirimida de forma imediata. Contudo, devido ao elevado número de questionamentos formulados e à limitação de tempo, algumas respostas passaram a ser encaminhadas, por e-mail, em data posterior à realização do evento.

Painel mediado pela vice-presidente de Condomínios, Simone Camargo, teve a participação dos advogados Eliane Maria Virtuoso, Cristiane Carvalho Vargas, Gilberto Koenig e Eduardo Caringi Raupp (da esq. p/dir.)

Encontro propiciou esclarecimento de grande número de dúvidas

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- Assessoria em gestão de condomínios - Promotor do Encontro Gaúcho de Condomínios, anualmente - Acompanhamento de Projetos de Leis municipais,

estaduais e federais em assuntos relativos a condomínios.


e Documentos (CTD), ou, b) Certidão emitida pelo CRI que confirme o re-gistro do Memorial de Incorporação do condomínio, acompanhada da ata de assembleia que deliberou sobre a inscrição no CNPJ, bem como da ata de assembleia de eleição do síndico, registradas no CTD.

O DBE ficará disponível no sítio da RFB na In-ternet pelo prazo de 90 (noventa) dias, para im-pressão e encaminhamento, sendo que deverá ser assinado pelo representante da entidade no CNPJ, por seu preposto ou procurador, com reco-nhecimento da firma do signatário. O DBE é subs-tituído pelo Protocolo de Transmissão, quando a entidade for identificada pela atribuição de certi-ficação digital ou senhas eletrônicas.

O representante do condomínio no CNPJ de-verá ser a pessoa física que tenha legitimidade para representá-la, sendo considerado para tanto o administrador ou síndico do condomínio.

O representante pode indicar um prepos-to para a prática de atos cadastrais da entidade no CNPJ, exceto para os atos de inscrição no ca-dastro e substituição ou exclusão de preposto. A indicação não elide a competência originária do representante da entidade no CNPJ.

Importante salientar que o condomínio está obrigado a atualizar no CNPJ qualquer alteração referente aos seus dados cadastrais até o último dia útil do mês subsequente ao de sua ocorrência.

A simples obtenção do documento não signi-fica que o ‘prédio’ será considerado uma empresa. Ele representa, somente, uma garantia e um facili-tador, pois condomínios sem CNPJ não conseguem comprar a prazo e nem mesmo se cadastrar junto a fornecedores de serviços e produtos, assim como contratar seguro,abrir conta bancária, etc.

Importante salientar que a Lei Civil não elen-ca entre as pessoas jurídicas de direito privado os condomínios edilícios (Artigo 44 do CCB). Não existe previsão legal para que os condomínios se constituam como pessoa jurídica, embora a esta sejam comparados.

É obrigatória a inscrição do condo-mínio no Cadastro Nacional Pessoa Jurídica - CNPJ? Como fazer o ca-dastro?

O Cadastro Nacional Pessoa Jurí-dica, mais conhecido pela sigla CNPJ, é o cadastro administrado pela Re-ceita Federal do Brasil que registra as informações cadastrais das pessoas jurídicas e de algumas entidades não caracterizadas como tais. É importante o condomínio possuir CNPJ para re-gistrar seus empregados, principalmente porque o Ministério do Trabalho dispõe sobre a aposição de carimbo padronizado do CNPJ/MF na Cartei-ra de Trabalho e Previdência Social, nas folhas de Anotações Gerais.

O CNPJ passa a ser regido pela Instrução Normativa, nº. 1.183, de 19 de agosto de 2011, da Receita Federal do Brasil – RFB, determinan-do que todas as pessoas jurídicas domiciliadas no Brasil, inclusive as equiparadas, estão obrigadas a se inscrever no CNPJ. Os condomínios edilícios, conceituados pelo art. 1.332 da Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, também são obrigados ao procedimento de inscrição no CNPJ.

A solicitação de inscrição no CNPJ é realizada por meio do Programa Gerador de Documentos (PGD CNPJ), disponível no sítio da RFB na Inter-net, no endereço http://www.receita.fazenda.gov.br, que possibilita o preenchimento do do-cumento eletrônico denominado de Ficha Ca-dastral da Pessoa Jurídica (FCPJ). Os documentos preenchidos por meio do ‘PGD CNPJ’ devem ser transmitidos pela Internet, conforme orientações constantes do próprio aplicativo.

Após a transmissão do PGD CNPJ, é neces-sário formalizar o pedido de inscrição com a remessa postal, ou pela entrega direta, à unida-de da Receita Federal do Documento Básico de Entrada (DBE) ou do Protocolo de Transmissão, juntamente com: a) Convenção do condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), acompanhada da ata de assembleia de elei-ção do síndico, registrada no Cartório de Títulos

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Resposta: Tiago Strassburger, advogado, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi

Espaço Imóvel Responde

Representantes de imobiliárias e síndicos de condomínios, em dia com a contribuição sindical, podem enviar seus questionamentos por carta, fax ou e-mail.Confira detalhes no site: www.secovi-rs-agademi.com.br


Respostas: Eliane Maria Virtuoso, advogada, integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

Qual o “quórum legal” para a alteração de um regi-mento interno, que está prescrito no artigo 1.351 da Lei nº. 10.406/2002 - CCB, este é de 2/3 dos votos dos condôminos? Isto torna extremamente difícil sua al-teração, principalmente quando se trata de um con-domínio com muitas economias.

Tanto o Código Civil quanto a Lei nº. 4.591/64 são omissos quanto ao quórum para aprovar o regulamento interno. Apenas mencionam que a convenção irá dispor sobre o quórum para aprová-lo ou altera-lo (artigo 9º, § 3º, letra “m” da Lei nº. 4.591/64 e artigo 1.334 do Código Civil). No entanto, sendo parte integrante da convenção, a aprovação do regulamento interno continua exigin-do quórum igual ao exigido para mudança daquela, ou seja, os 2/3 dos votos dos condôminos.

Quanto ao artigo 1.351 do Código Civil, este foi al-terado em agosto de 2004 pela Lei nº. 10.931 passando a vigorar com a seguinte redação:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobi-liária, depende da aprovação pela unanimidade dos con-dôminos.

Assim, ao estabelecer quórum qualificado apenas para a alteração da convenção, o novo texto do artigo 1.351 do Código Civil permite que naquela norma hie-rarquicamente superior sejam estabelecidas as regras para a reforma do regimento interno, inclusive maioria simples do condomínio para essa deliberação.

Aliás, este é o entendimento de Silvio Rodrigues sobre o tema:

C) O Regulamento – O Regulamento, ou Regimen-to Interno, apenas completa a Convenção. Ele deverá ser aprovado ‘por contrato ou por deliberação em assembleia’ (Lei nº. 4.591/64, art. 9º); independe de ‘quórum’ especial, bastando, pois, sua aprovação por maioria de condômi-nos presentes por ocasião de sua votação”. (in Direito Civil – Direito das Coisas – Editora Saraiva – Volume 5, pg. 218).

Do Código Civil Comentado, referente ao art. 1.351:“A atual redação do artigo em estudo foi dada pela

Lei nº. 10.931/2004, alterando a redação original do Códi-go Civil de 2002, que previa também o quórum qualificado de dois terços para alteração do regimento interno. Foi boa a alteração, pois não havia o menor sentido engessar as

regras do regimento interno que, por sua própria natureza, devem ser maleáveis e adequar-se à dinâmica da vida em condomínio. Em outros termos, a mudança do regimento interno não mais necessita de quórum especial, segundo a regra geral do art. 1.352, salvo disposição em contrário da convenção. Esse, de resto, é o entendimento consolidado no Enunciado nº. 248 da III Jornada de Direito Civil 2004: ‘O quórum para alteração do regimento interno do condo-mínio edilício pode ser livremente fixado na convenção’.” (in Código Civil Comentado – Doutrina e Jurisprudência – Coordenador Ministro Cezar Peluso – Ed. Manole Ltda. – 2007 – pg. 1227/1228).

Portanto, o Regimento Interno do Condomínio,

quando não representa alteração na Convenção, não necessita de “quórum” especial de 2/3 para a sua alte-ração, salvo dispositivo de Convenção neste sentido ou do RI. Pintura externa da fachada que foi aprovada por es-tar muito antiga e com fissuras. É elevado valor. Qual o quórum para aprovar a benfeitoria?

Podemos enquadrar a pintura externa do prédio como necessária, que o Código Civil define como sendo as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore (artigo 96, § 3º).

Escreve Francisco Eduardo Loureiro que “considera--se necessária as benfeitorias indispensáveis à conser-vação da coisa comum, que, sem elas, corre o risco de se deteriorar ou perecer ou, ainda, sofrer sanções do Poder Público” (“Código Civil Comentado: doutrina e jurispru-dência”, 5a ed., Manoele, 2011).

Conforme dispõe o § 1º do artigo 1.341 do Código Civil vigente: “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino”.

Portanto, as reparações qualificadas pelo condo-mínio como sendo necessárias e urgentes, haja vista a possibilidade de comprometimento da estrutura do edifício em caso de postergação das providências, pela legislação em vigor, não requerem quórum qualificado para a aprovação, salvo dispositivo em sentido contrário na convenção do condomínio.

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Saiba mais sobre homeopatia

Joice Bispo de LimaMédica Clínica Geral

Integrante do Quadro Clínico do Secovimed/RS

O tratamento homeopático existe há mais de 200 anos, e foi criado por um médico alemão chamado Samuel Hahnemann. Portanto, todo médico homeopata é, antes de tudo, um médico com a mesma formação clássica de outros especialistas. A Homeopatia chegou ao Brasil em 1840 através do médico francês Benoit Jules Mure, que teve o apoio do médico português João Vicente Martins para consolidar a terapia no nosso país. Hoje é re-conhecida pelos conselhos Federal e Regional de Medicina, e está especialmente representada em países como Alemanha, França, Argentina, Portu-gal, Bélgica, Holanda, Índia e Inglaterra. Nestas duas é a medicina oficial.

Essa ciência se baseia em leis naturais. Uma delas é o Dinamismo Vital, ou seja, se acredita que exista uma energia vital que mantém o equi-líbrio entre a mente e o corpo. O indivíduo é visto como um todo, indivisível. Uma desarmonia des-se princípio vital resulta em doença. Hipócrates, considerado o pai da medicina, séculos antes já entendia a doença como perturbação do equilí-brio, o qual mantinha o ser humano em harmonia consigo mesmo e com a natureza. Mas a medicina naquela época não seguiu essa linha. Hahnemann foi quem séculos depois firmou essa nova forma de entender o processo de adoecimento, e a par-tir disso criou um novo método de tratamento.

A outra lei da Homeopatia, também apoiada numa ideia de Hipócrates, diz que o semelhan-te se cura pelo semelhante, ou seja, tratam-se as doenças por meio de substâncias que, quando utilizadas numa pessoa sã, produzirão sintomas semelhantes aos da doença a ser tratada. Como exemplo, uma dor de cabeça será curada com medicamentos que causem o mesmo sintoma. A energia do medicamento homeopático, que deve ser dada em pequenas doses, equilibra a energia do organismo que está doente. Com isso a saúde se restabelece.

O remédio homeopático é extraído da natu-reza e preparado por uma técnica especial em far-mácias especializadas. São substâncias de origem

animal, mineral ou vegetal. É impor-tante lembrar que o nosso organismo tem capacidade de se autoequilibrar, porém, às vezes, pode não conseguir

por si só resolver um adoecimento. E o tratamen-to com a homeopatia estimula essa autodefesa, ou seja, “fortalece” a energia vital do próprio or-ganismo.

O médico homeopata precisa conhecer bem o paciente que será acompanhado. Informações sobre a personalidade do indivíduo, suas sensa-ções, emoções, reações e habilidades são muito importantes. O medicamento homeopático mais semelhante ao paciente é que poderá ajudá-lo. A doença verdadeira para essa terapia se inicia pelo adoecimento da mente que se reflete no corpo físico. Por exemplo, uma ansiedade, uma preo-cupação, uma insegurança pode desequilibrar a energia vital e causar uma dor de estômago, uma diarreia, bem como diminuir a imunidade do or-ganismo, favorecendo gripes, pneumonias, enfim.

Uma alimentação errada, um ambiente in-salubre, radiações ou toxinas também podem adoecer, mas não são doenças verdadeiras para a Homeopatia. Mesmo assim esses fatores exter-nos também são considerados pelo homeopata, assim como as doenças hereditárias, e devem ser resolvidos.

O tratamento homeopático, portanto, esti-mula a reação natural de defesa do indivíduo com substâncias extraídas da natureza devidamente preparadas. As características do paciente auxi-liam na compreensão do processo de adoecimen-to, o que torna a relação médico-paciente muito importante.

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