SAMPAIO Giuliana-Condominios verticaistede.mackenzie.br/jspui/bitstream/tede/2655/15/Giuliana BDA... · Neste período teve início uma expressiva demanda por condomínios-clube em

CONSIDERAÇÕES FINAIS

221

Este trabalho procurou compreender as razões envolvidas na concepção dos con-

domínios-clube, em especial, na cidade de São Paulo. O recorte temporal que se estende

do ano de 2000 a 2008 se justifi cou por proporcionar a investigação do crescimento e

sucesso dessa tipologia e também as questões relacionadas à relação dos condomínios

com o espaço público na cidade.

Com intuito de ampliar a escala de análise para melhor compreensão do tema,

houve necessidade estudar de uma perspectiva histórica a produção imobiliária e a di-

nâmica deste mercado capitalista. Foi possível observar que a demanda da construção

de edifícios é estimulada quando sopram ventos favoráveis do ponto de vista econômi-

co e geral, existindo investimentos destinados ao mercado imobiliário e fi nanciamentos

capazes de benefi ciar investidores e consumidores. Durante o período de 2000 a 2008

estudado, assistiu-se a um boom imobiliário, ou seja, o crescimento das condições fa-

voráveis ao mercado, e se verifi cou um bom momento para a construção civil, devido

à conjuntura econômica favorável. Neste período teve início uma expressiva demanda

por condomínios-clube em São Paulo.

Para melhor compreender e defi nir o fenômeno dos condomínios-clube, foi neces-

sário entender o processo de urbanização da cidade, abordando a produção do espaço

capitalista. A relação entre Estado e mercado imobiliário também se demonstrou fun-

damento relevante para a compreensão da ação conjunta desses agentes produtores

do espaço urbano. Enunciando a dinâmica e as bases de funcionamento do mercado

imobiliário, verifi ca-se que o objetivo primordial é a obtenção do lucro. O mercado,

ao poder induzir situações favoráveis à realização de seus interesses, tem no Estado

o contraponto capaz de interferir na organização do espaço urbano, normalizando e

regulando os interesses de empreendedores por meio de legislações urbanísticas e ao

priorizar investimentos e a realização de infra-estruturas. Para exemplifi car essa relação

mútua entre Estado e mercado imobiliário fundamentada em exposição e regulação de

interesses, a implantação do Viaduto do Chá e a ocupação do Bairro de Higienópolis

são fenômenos históricos que possibilitaram compreender o jogo de forças presente

na produção do espaço da cidade. Para expandir os conhecimentos sobre o fenôme-

no dos condomínios-clube, e sobre referências de condomínios fechados em outras

localidades brasileiras, mencionou-se o caso das transformações experimentadas pela

Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, originalmente planejada por Lucio Costa, mas que

hoje constitui um bairro voltado a famílias de alta renda, território ocupado hoje por

condomínios, possibilitando referir–se ao conceito de anticidade. Esse fenômeno atinge

também a outros países, e o testemunham teóricos eminentes, como Jacobs (1961) e

222

CONDOMÍNIOS VERTICAIS RESIDENCIAIS NA CIDADE DE SÃO PAULO (2000-2008): CONDOMÍNIOS - CLUBE

Low (2004). Situações de isolamento dos moradores dos condomínios em relação à vita-

lidade das cidades fazem parte de seus relatos, assim como se enfatiza a importância

da diversidade da cidade.

O fenômeno do sprawling ou dispersão urbana, experimentada pelas aglomera-

ções urbanas contemporâneas, evidencia a expansão desordenada de ocupação da

área suburbana da metrópole. Foi possível relaciona-lo a implantação de condomí-

nios fechados na Região Metropolitana de São Paulo, tal como ocorrido em Alphaville

(no Município de Barueri). Os condomínios fechados (horizontais e verticais) aparecem

como uma opção de moradia e padrão residencial, justifi cada pela dispersão e frag-

mentação urbanas.

Foram estudados instrumentos legais e urbanísticos, com a intenção de resgatar

o percurso histórico de como veio se consolidando e difundindo a categoria “conjunto

residencial vertical”. A Lei de Zoneamento de 1972 (Lei 7.805/72), defi niu esta categoria,

ao enunciar diretrizes e incentivando a construção de áreas de lazer privadas, dando

oportunidade para o surgimento de alguns condomínios-símbolo, como o Ilhas do Sul,

Portal do Morumbi e Panamby. Foi possível compreender a importância das leis de

zoneamento e uso e ocupação do solo para a cidade e o que elas interferem no espaço

urbano.

Foi possível constatar também, que a falta de acompanhamento e planejamento

interferiu na estrutura urbana, e acarretou problemas de deslocamentos de grande ex-

tensão, afetando o cotidiano dos paulistanos. O trânsito e a proliferação de automóveis

circulando, fenômeno causado pela insufi ciência de transportes públicos, e de melhor

planejamento; os deslocamentos necessários e a concentração de investimentos infra-

estruturais na região sudoeste e as drásticas diferenças sociais experimentadas em São

Paulo, constituem certamente problemas que poderiam ter sido alvo de intervenções.

Na ausência de soluções, e tendo sido muitos desses planos “engavetados”, a fragmen-

tação do tecido urbano e o incentivo às formas de moradia em ilhas ou enclaves só

recrudesceram. Somente em 2002 foi aprovado o novo Plano Diretor Estratégico, ten-

do sido convertido na Lei nº 13.885 em 2004, com o objetivo principal de abranger e

dirimir sobre a cidade irregular e elevar a qualidade do ambiente urbano. A categoria

conjunto residencial continuou vigente, porém para terrenos com mais de 20.000 m² ou

com mais de 400 unidades habitacionais, existem novas diretrizes.

A importância de relatar esse percurso de pesquisa é possibilitar uma visão das

formas como se dá a mobilidade e a apropriação do território da cidade e assinalar

as razões do sucesso dos condomínios, murados, vigiados, com lazer privado e servi-

ços oferecidos pelo mercado. Portanto a discussão sobre a relação dos condomínios

223

fechados e o uso espaço público é essencial para compreender os efeitos da presença

daqueles na paisagem urbana.

Para exemplifi car o exposto, foram apresentados e discutidos no trabalho projetos

e obras cujas formas de conexão e relação com o entorno foram debatidas, mostrando

mais uma vez que a legislação urbanística e o projeto arquitetônico podem infl uenciar

na concepção de um espaço. Ao apresentar o projeto do Bairro Novo, o Edifício Brascan,

e o Edifício Louveira, demonstra-se que aproximação entre a cidade, a rua, a praça pode

ser uma estratégia de projeto e de melhoria da qualidade ambiental, enquanto que o

Condomínio Parque Cidade Jardim incentiva o isolamento.

Estabeleceu-se uma defi nição de condomínio-clube, com base no discurso de

merchandising imobiliário, procurando compreender o signifi cado implícito às denomi-

nações “clubes residenciais”, “jardins”, ou “parques”, em que todas elas têm a intenção

de evidenciar a presença da signifi cativa área de lazer e serviços oferecidos no empre-

endimento. A conduta metodológica acatou buscar também informações em artigos e

entrevistas com arquitetos atuantes no mercado imobiliário para melhor compreensão

do conceito explorado. Foram estudados ainda os estudos de viabilidade e pesquisas de

aprovação para lançamento de um empreendimento novo.

A análise dos três estudos de caso procurou entender as características projetuais

(espaciais e programáticas) que defi nem os condomínios selecionados. A partir de então,

foi possível comparar aspectos de qualidade projetiva das unidades e dos equipamen-

tos e áreas de lazer, nos três casos. Questões como monumentalidade e ênfase de status

como instrumento poderoso de comercialização pode ser então explorada. A idéia de

exclusividade e distinção social é clara, bem como a satisfação em saber que aquele

espaço foi criado para a disponibilidade de serviços e lazer a qualquer momento.

Para complementar os estudos de caso realizados, foi empreendida pesquisa de

campo envolvendo moradores, obtendo resultados de interesse que propiciaram inter-

pretações instigantes. Revelou-se que embora a grande maioria dos pesquisados esteja

satisfeita com o imóvel adquirido, as razões da compra não estão relacionadas de modo

prioritário ao apelo de haver um “clube” em casa, sequer à segurança do isolamento

intra-muros, mas localização e preço são ainda decisivos. Verifi cou-se ainda que há um

uso relativo da área de lazer, sendo que estas são usadas principalmente pelo gênero

masculino, indicando que o uso dos benefícios de lazer consiste ainda hoje, para as mu-

lheres, em atividade de menor intensidade do que aquelas realizadas no espaço recluso

da unidade habitacional. Outra questão investigada cujo resultado chamou atenção se

relaciona às causas de uso dos equipamentos de lazer presentes no condomínio e da

substituição de uso de equipamentos e espaços públicos por espaços privativos. Foi pos-

sível revelar que os problemas da cidade relacionados nos primeiros capítulos como o

224


problema do deslocamento, trânsito, custo e medo da violência, têm infl uência decisiva

no cotidiano dos paulistanos e nas razões de aquisição de um imóvel de categoria ana-

lisada. Verifi cou-se que optar por uma vida intra-muros, procurando segurança e lazer

privado nos condomínios fechados, é uma solução cômoda para quem mora na cidade

de São Paulo, reforçado pelo resultado de que os compradores de imóveis localizados

em condomínios-clube aceitam mudar de bairro, denunciando com isso uma vontade

de estarem talvez mais próximos dos locais de trabalho ou evitar grandes e cansativos

deslocamentos. A faixa etária de consumidores predominante e a opção relacionada à

localização e preço indicam a tendência de que se trata de profi ssionais, famílias ou jo-

vens casais que se transferem de região ou bairro, a fi m de realizar o desejo de adquirir

imóvel próprio, cujo acesso esteja equacionado e dotado de características padrão que

auxiliam na construção de uma imagem ou posição social.

O mercado imobiliário formula um discurso voltado à formação de opinião, por

meio da publicidade. Este mercado procura hoje se pautar pela oferta de qualidade de

vida entendida como reclusão nos condomínios, mas a qualidade de vida se defi ne por

um conjunto de fatores múltiplos e diversos.

Portanto, para atingi-la não é preciso modifi car somente a tipologia residencial

e construtiva, é preciso desmistifi car o vínculo construído entre qualidade de vida e

reclusão. A conscientização quanto à problemática da segregação espacial deve ser

esclarecida para todos e não somente deve estar colocada para os profi ssionais de

Arquitetura e Urbanismo. O papel regulador do Estado, na forma de planejamento e

aplicação dos instrumentos urbanísticos e de diretrizes do Plano Diretor Estratégico,

deveria acontecer ao incentivar o projeto do uso misto, trazendo vida aos lugares, e não

somente a reiteração do isolamento através dos muros. Os pavimentos dos prédios que

estão no nível da rua, deveriam receber tratamento adequado para defi nir aberturas e

relação com vias públicas, quadras, lotes, praças e jardins, estimulando ainda a intera-

ção com usos como comércio e serviços.

O fenômeno de consagração de empreendimentos da tipologia condomínios-clube

resulta de um conjunto de fatores tais como as condições históricas, inovação do produ-

to imobiliário residencial, viabilidade do empreendimento, disponibilidade e oferta de

grandes terrenos, assim como a questão do Estado que aprova tal modalidade. Devido à

complexidade dos fatores que envolvem a questão da produção dos condomínios-clube,

é possível dizer que assunto tão complexo e relevante não se esgota neste trabalho.

O debate da atual produção imobiliária é tema de fundamental importância para

que os princípios da arquitetura e do urbanismo salientando a importância de partici-

pação de agentes públicos e privados na produção da cidade sejam retomados, visando

melhores condições para o futuro do espaço urbano.

225

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231

Lista de Ilustrações:

1.2 Dinâmica do mercado imobiliário: 2000 a 2008

Figura 1 Empresas que lançaram suas ações na Bolsa de Valores de São Paulo.

Figura 2 Ranking das incorporadoras

Figura 3 Corrida à BolsaFigura 4 Informativo Imobiliário - Lançamentos - 1977 a 1998

Figura 5 Informativo Imobiliário – Lançamentos -1999 a 2006

Figura 6 Preço médio anual -1985 a 1996

Figura 7 Evolução do preço médio do m² de área útil – 1997 a 2006Figura 8 Explosão do fi nanciamentoFigura 9 Capa da Revista Veja: Casa PrópriaFigura 10 Capa da Revista Época: Como Viver bem em São PauloFigura 11 Capa da Revista Veja São Paulo: Guia Imobiliário

1.4 A produção dos espaços (capitalistas) urbanos

Figura 12 Viaduto do Chá em 1929Figura 13 Mancha urbana de São Paulo e destaque para localização do município de Barueri

2.1 Legislações urbanísticas na concepção do espaço urbano na cidade de São Paulo

Figura 14 Estrutura viária em malha proposta pelo Pub Figura 15 Síntese da estrutura urbana propostas com vias expressas ortogonais, múltiplas centralida-

des e distribuição das atividadesFigura 16 Zonas de usoFigura 17 O zoneamentoFigura 18 Vista da recepção do Condomínio Ilhas do sulFigura 19 Mapa do zoneamento (2002) Figura 20 Diversidade de ocupação do solo, 2000Figura 21 Contrastes na cidade real, Rein Geurtsen/workshop rios urbanos,2003 Figura 22 Mapa de uso e ocupação do solo do Plano Diretor Estratégico

2.2 Os condomínios fechados e a fragmentação da cidade de São Paulo

Figura 23 Parte da pagina na internet do site do condomínioFigura 24 Parte da pagina na internet do site do condomínio Figura 25 Foto do Condomínio Ilhas do SulFigura 26 Foto aérea. A área do condomínio Ilhas do SulFigura 27 Portaria de acesso social, vista internaFigura 28 Portaria de serviços, vista internaFigura 29 Acesso à recepçãoFigura 30 Acesso à garagemFigura 31 Serviços (salão de beleza)Figura 32 Serviços (Banco Bradesco e Banco Real)Figura 33 Vista da escola infantilFigura 34 Parque infantilFigura 35 TeatroFigura 36 BosqueFigura 37 Piscina cobertaFigura 38 AcademiaFigura 39 Quadra de tênisFigura 40 Fachada de um dos seis prédios

232


Figura 41 Lazer: piscinaFigura 42 Quadra esportiva�coberta

Figura 43 Vista aérea do Portal do MorumbiFigura 44 Foto aérea do Portal do Morumbi Figura 45 Prédios do Panamby, vistos do estacionamento do parque Burle MarxFigura 46 Folheto de um empreendimento

2.3 - A segregação social e a segregação espacial

Figura 47 Índice de Exclusão SociaisFigura 48 Mapeamento de EstabelecimentosFigura 49 Mapeamento de Empregos FormaisFigura 50 Mapa percentual de pessoas com renda baixaFigura 51 Gráfi co dos Lançamentos residenciais por bairrosFigura 52 Avenisa Faria Lima, São Paulo.Figura 53 Segregação social

2.4 Condomínios fechados e a relação com o espaço público

Figura 54 Bairro residencial Morumbi sul – condomínios muradosFigura 55 Bairro residencial Morumbi sul – condomínios muradosFigura 56 Rua Catarina Braida- Mooca – condomínios murados, sem relação com a calçadaFigura 57 Rua Tito , Bairro da Pompéia –muro do condomínio residencialFigura 58 Condomínio residencial Ilhas do Sul, portaria social (vista por dentro) e controle de acessoFigura 59 Condomínio residencial Ilhas do Sul, portaria de serviços (vista da Rua Diógenes Ribeiro de

Lima).Figura 60 Condomínio Paulistania, situado do Bairro do Brooklin: Acessos, pela rua Pensilvânia e pela

rua padre Antonio José dos SantosFigura 61 Vista da entrada principal do condomínio La dolce Vita MoocaFigura 62 Esquema de um “pulmão”, para segurança da portaria. Figura 63 Foto aérea defi nição da quadraFigura 64 Rua Carlos Weber – Vila Leopoldina Figura 65 Foto da maquete do empreendimento Parque Cidade JardimFigura 66 Imagem da vista do condomínio Parque Cidade JardimFigura 67 Implantação do condomínio Parque Cidade JardimFigura 68 Fachadas dos prédios residenciais do condomínio Parque Cidade Jardim Figura 69 Fachadas dos prédios comerciais do condomínio Parque Cidade JardimFigura 70 Perspectiva do projeto Bairro NovoFigura 71 Foto aérea do local na época do concurso do Bairro NovoFigura 72 Canal Água BrancaFigura 73 Exemplo de quarteirãoFigura 74 Implantação do Edifício BrascanFigura 75 Vista do térreo do Edifício BrascanFigura 76 Vista dos Edifícios - BrascanFigura 77 Planta tipo as Torre de Escritórios Figura 78 Planta tipo da Torre CorporativaFigura 79 Planta tipo do Edifício HoteleiroFigura 80 Espaços para uso diurno e noturnoFigura 81 Praça de acesso coletivo, paisagista Benedito AbbudFigura 82 Implantação Ed. Louveira

3.1 Condomínio-clube: uma defi nição

Figura 83 Vista da Praça Vila Boim para o edifício Louveira

233

3.2 Marketing imobiliário

Figura 84 Imagens de áreas de lazer publicadas no site da incorporadora

Figura 85 Informe publicitário destacando a área verde pertencente ao condomínio e a vista do apar-

tamento

Figura 86 Informe publicitário enumerando os itens de lazer

Figura 87 Publicidade destacando a localizaçãoFigura 88 Destaque das informações do empreendimento para a localizaçãoFigura 89 O informativo do condomínio traz a imagem da implantação relacionada naturezaFigura 90 Foto do stand do condomínio La Dolce Vita MoocaFigura 91 Folheto do empreendimento Figura 92 Folheto do empreendimentoFigura 93 Folheto do empreendimentoFigura 94 Destaque para promoções e concurso e para localização Figura 95 Destaque para promoções e concurso e para localizaçãoFigura 96 Fotomontagem da implantação e “imposição” da compra devido aos preços de lançamentoFigura 97 Fotomontagem e imagens de pessoas felizes, novamente o texto “aproveite o lançamento

traz a idéia do consumo

3.3 Desconcentração industrial, consolidação e viabilidade dos condomínios-clube

Figura 98 Implantação do edifício VIlla NaturaFigura 99 Fotomontagem da vista do condominio VIlla NaturaFigura 100 Implantação do Condomínio Jardim Leopoldina Parque ClubeFigura 101 Foto aérea da região da Vila LeopoldinaFigura 102 Conjunto residencial em obras na Avenida General Mac ArthurFigura 103 Vista da Rua Schilling, no ano de 1981Figura 104 Vista da Avenida Imperatriz Leopoldina, no ano de 1981Figura 105 Av Imperatriz Leopoldina, ao fundo prédios em construção na rua Hassib MofarrejFigura 106 Esquina da rua Carlos Weber com a rua Carneiro da Silva.Figura 107 Prédios em construção na rua Hassib Mofarrej.Figura 108 Valorização à vistaFigura 109 Rua Cassandoca, no Bairro da MoocaFigura 110 Rua Cassandoca, no Bairro da MoocaFigura 111 Rua Cassandoca, no Bairro da Mooca

3.4 Estudo de casos

Figura 112 Foto aérea dos condomínios

3.4.1 Condomínio La Dolce Vita - Vila Romana

Figura 113 Foto do Condomínio La Dolce Vita - Vila RomanaFigura 114 Localização da Vila RomanaFigura 115 Foto aérea com destaque na área do condomínio La Dolce Vita Vila Romana

Figura 116 Imagem do Gegram com destaque ao condomínio

Figura 117 Esquina da Rua Aurélia com a Rua Tito

Figura 118 Rua Camilo, muro e gradil do condomínio

Figura 119 Implantação, apresentação de desenho artísticoFigura 120 Fotomontagem do empreendimentoFigura 121 Corte geral, passando pelas Ruas Camilo e Tito, acesso à garagem.

Figura 122 Corte geral, passando pelas Ruas Aurélia e Espártaco

Figura 123 Elevação dos edifícios Figura 124 Portaria de acesso social – Vista interna Figura 125 Vagas /para visitantes e portaria de acesso social -Rua CamiloFigura 126 Rua Tito - Acesso à garagem e portaria de serviços

234


Figura 127 Rua Tito - Acesso à garagem e portaria de serviços. Segurança pessoal para controle da segu-

rança

Figura 128 Vista do condomínio La Dolce Vita Vila RomanaFigura 129 Praça central Figura 130 Praça e acesso ao salão de festasFigura 131 Acesso ao nível inferiorFigura 132 Planta-tipo (humanizada) Ilustração artística

Figura 133 Vista das aberturas dos dormitórios, cozinha e área de serviço voltados para dentro do con-

domínio.

Figura 134 Vista das sacadas dos apartamentos voltadas para a rua.

Figura 135 Rua Tito, muros e gradis do condomínio

Figura 136 Rua Aurélia, visão parcial da parte interna do condomínio

Figura 137 Rua Camilo, gradil e cerca elétrica dividem as dependências do condomínio

Figura 138 Rua Espartaco, muros altos e gradil.

Figura 139 Implantação dos edifícios no terreno

Figura 140 Foto montagem da academia

Figura 141 Foto montagem da piscina coberta.

Figura 142 Foto montagem da Pista de skate

Figura 143 Foto montagem da Piscina.

3.4.2 Estudo de caso – Condomínio La Dolce Vita Mooca

Figura 144 Localização do Condomínio La Dolce Vita – Mooca

Figura 145 Foto aérea com destaque na área do condomínio La Dolce Vita Mooca

Figura 146 Imagem do interior do condomínio

Figura 147 Rua Catarina Braida

Figura 148 Rua Catarina Braida

Figura 149 Vista da Avenida Cassandoca (sentido centro)

Figura 150 Vista da Avenida Cassandoca (sentido bairro)

Figura 151 Implantação do condomínio La Dolce Vita – Mooca

Figura 152 Foto interna do condomínio

Figura 153 Acesso às piscinas e academia

Figura 154 Portaria principal – Rua Catarina Braida

Figura 155 Rua Catarina Braida – acesso ao condominio

Figura 156 Acesso à garagem – Avenida Cassandoca

Figura 157 Acesso à garagem – Avenida Cassandoca (vista interna)

Figura 158 Praça e acesso à garagem, em desnível.

Figura 159 Corte geral do terreno montando os dois acessos e um edifício

Figura 160 Corte geral do terreno passando por dois blocos e mostrando o desnível e do térreo e acesso

de veículos

Figura 161 Vista do edifício

Figura 162 Vista interna do condomínio

Figura 163 Campo gramado à direita e ao fundo churrasqueira

Figura 164 Complexo aquático

Figura 165 Pista para caminhada e pista de Skate

Figura 166 Circuito de ginástica

Figura 167 Academia

Figura 168 Sala de ginástica (vista por fora)

Figura 169 Piscina aquecida

Figura 170 Bar da piscina

Figura 171 Campo gramado e ao fundo quadra coberta

Figura 172 Playground

Figura 173 Planta humanizada do apartamento de 178m²

Figura 174 Planta humanizada do apartamento de 178m² (ampliação da sala)

Figura 175 Planta humanizada do apartamento de 141,92M²

Figura 176 Planta e corte do andar tipo Blocos 1 e 2

235

Figura 177 ElevaçãoFigura 178 Vista da praça centralFigura 179 Publicidade do empreendimento Figura 180 Vista interna do stand de vendasFigura 181 Vista externa do stand de vendasFigura 182 Vista interna do apartamento decorado Figura 183 Uso da churrasqueira Figura 184 Crianças jogando bola na quadra cobertaFigura 185 Crianças jogando bola na quadra cobertaFigura 186 Vista da rua para dentro do condomínio. Crianças brincando na pista de skate.Figura 187 Menino na praça central

3.4.3 Condomínio Panorama Home & Resort

Figura 188 Mapa de localização do bairro do Jaguaré Figura 189 Foto aérea com destaque na área do condomínio Panorama Home & ResortFigura 190 Imagem do GegramFigura 191 Vista interna do condomínioFigura 192 Vista da Avenida Corifeu de Azevedo MarquesFigura 193 Vista aérea com destaque para o terreno do condomínioFigura 194 ImplantaçãoFigura 195 Croqui do Arquiteto Renato Bianconi sobre o estudo da implantaçãoFigura 196 Fotomontagem da portaria Figura 197 Portaria (Avenida Mac Artur)Figura 198 Acesso às garagensFigura 199 Rua interna, nível mais baixo do terrenoFigura 200 Rua interna, passeio (pedestres) e paisagismoFigura 201 Rua interna, passeio (pedestres) e paisagismo Figura 202 Planta do 2º subsolo Figura 203 Planta do 1º subsoloFigura 204 Acesso das áreas de lazer aos edifícios

Figura 205 Acesso (em desnível) para as piscinas e academiaFigura 206 Área coberta com churrasqueira e forno de pizza Figura 207 Piscina e ao fundo parte da academia Figura 208 Vista do playground e praçaFigura 209 Perspectiva artística.Vista geralFigura 210 Planta do pavimento Térreo – Bloco 1Figura 211 Planta do pavimento Térreo – Bloco 2Figura 212 Planta do pavimento Térreo – Bloco 3Figura 213 Planta do pavimento Térreo – Bloco 4Figura 214 Planta do pavimento Térreo – Bloco 5Figura 215 Planta do pavimento Térreo – Bloco 6 Figura 216 Planta tipo dos bloco 1 e 6.Figura 217 Planta tipo dos apartamentos de 90,70m² .Figura 218 Corte AA (bloco 1 e 6).Figura 219 Corte BB (bloco 1 e 6)Figura 220 Planta tipo dos bloco 2 e 5. Apartamentos de 70,50² de árae útil

Figura 221 Planta tipo dos apartamentos de 70,50m².

Figura 222 Planta tipo dos bloco 3 e 4. Apartamentos de 53,12m² de árae útil

Figura 223 Planta tipo dos apartamentos de 53,12m².

Figura 224 Pagina principal do site do empreendimento

Figura 225 Pagina do site do empreendimento, disponibilidade de informaçõesFigura 226 Página site do empreendimento, perspectivas das áreas de lazer

3.4.4 Análise dos estudos de casos

Figura 227 Praça do condomínio La Dolce Vita Mooca

236


Tabelas:

Tabela 1 Dados do condomínio La Dolce Vita Vila RomanaTabela 2 Dados do condomínio La Dolce Vita MoocaTabela 3 Dados do condomínio Panorama Home & Resort

Tabela 4 Vantagens da presença dos equipamentos no condomínio

Tabela 5 Outras justifi cativas para difi culdade em usar equipamentos públicos ou fora do condomí-nio, observadas pelos pesquisados

Tabela 6 Itens observados pelos pesquisados e selecionados como insatisfação

Tabela 7 Número de pessoas e percentual das respostas sobre a defi nição de condomínios-clube

Gráfi cos:

Gráfi co 1 Percentual da faixa etária dos pesquisados

Gráfi co 2 Percentual de classifi cação de ocupações

Gráfi co 3 Características da moradia anterior

Gráfi co 4 Disposição de área de lazer da moradia anterior

Gráfi co 5 Características mais importantes na pesquisa de compra

Gráfi co 6 Formas de modo como conheceu o empreendimento

Gráfi co 7 Grau de importância da característica para a compra do imóvel

Gráfi co 8 Boxplot para o grau de importância atribuído à característica para a compra do imóvel

Gráfi co 9 Percentual do grau de importância da característica para a compra do imóvel

Gráfi co 10 Percentual de freqüência do uso das áreas de lazer

Gráfi co 11 Freqüência do uso de cada equipamento de lazer

Gráfi co 12 Boxplot para freqüência do uso de cada equipamentos de lazer

Gráfi co 13 Percentual de freqüência do uso de cada equipamentos de lazer

Gráfi co 14 Opinião dos moradores sobre relacionamentos desencadeados pelo convívio em con-

domínio-clube e a eventual substituição do uso de equipamentos públicos por aqueles

localizados em áreas de lazer privativas

Gráfi co 15 Vantagens pessoais da presença dos equipamentos no condomínio

Gráfi co 16 Justifi cativas para difi culdade em usar equipamentos públicos ou fora do condomínio

Gráfi co 17 Satisfação em relação às áreas do condomínio e ao apartamento

Gráfi co 18 Boxplot para a satisfação em relação às áreas do condomínio e ao apartamento

Gráfi co 19 Percentual dos setores para a satisfação em relação às áreas do condomínio e ao aparta-

mento

Gráfi co 20 Gráfi cos de setor para defi nição de condomínios-clube

237

ANEXOS

ANTUNES, Azevedo. Em comunicação pessoal em 15 out 2009.

Autora:Quando e onde surgiram os condomínios clubes, e quais suas características?

AA: Surgiram no Rio de janeiro, no inicio do processo da Barra da Tijuca, no inicio da década de 80. E

na verdade surgiram como uma inovação, diferente dos que estavam acontecendo na época, como a ocupação do Leblon e Copacabana, que é uma ocupação hiperdensa. Com o plano do Lucio Costa, a Barra, tem um principio Corbusiano, modernista, com os edifícios soltos. Então as incorporadoras viram que para levar o público para aquele lugar tão longe teria que sur-

preender. As pessoas iriam morar num local e precisariam ter uma vida mais própria, por isso

juntaram vários prédios, e fi zeram um clube, pra não ter que saírem dali. Enquanto Ipanema e

Leblon, eram próximos “de tudo”, lá não tinha isso, então por isso criar um atrativo.

Autora:Em São Paulo, as leis favorecem essa tipologia? A nova legislação interferiu?

AA: Não, a lei de 2004 até os dias atuais , difi cultou um pouco. Mas o condomínio-clube aqui em São

Paulo, surgiu há muito tempo. Como o Portal do Morumbi, e o Ilhas do Sul, da década de 70 e

foram duas situações até “fora de sua época”. Ainda aqui em São Paulo, um outro exemplo é o Panamby, da Gafi sa, da década de 90. O condomínio-clube de fato, tomou essa vitalidade (nesta cidade), diria eu, a partir do ano 2000.

Autora:Isso por causa dos grandes terrenos liberados? E quais outros fatores favoreceram a tipologia?

AA:Não foi só isso, porque eles sempre existiram. Para mudanças ocorrerem precisa ser “por conta do

momento”... Eu acho que os condomínios clubes surgiram por uma série de fatores: A questão

do marketing dentro do mercado imobiliário. Antes não existia o marketing de um “produto”.

Lançávamos o prédio e só. Já havia o uso da publicidade em outros segmentos como a com-

pra de automóveis, que usavam expressões como “o sonho da liberdade”, então, no mercado

imobiliário isso também começou acontecer. Os fatores foram o inicio do marketing imobiliário

somado ao processo de estabilidade econômica e crescimento do país, e mais a garantia das

empresas que precisavam produzir. No mundo inteiro, ninguém faz prédios individuais, fazem

projetos de quadras inteiras. Aqui era diferente porque não tinham verba, com um terreno de

três casinhas, se fazia um prédio, e nesse momento as empresas começaram a ter mais dinheiro, por causa da estabilidade econômica, sem infl ação, então o dinheiro começou a fl uir e as pesso-as começaram a perceber que o país realmente estava se desenvolvendo. Desde o ano de 94 e 95

começaram a ter segurança pra poder comprar e depois surgiram os fi nanciamentos, os bancos

começara a fi nanciar.

Um ponto importnate é a cidade de São Paulo extremamente perigosa, quer dizer é a questão da

segurança publica. Outra questão é o deslocamento, tempo perdido, mobilidade, da cidade é muito complicada, então tem que haver uma coisa mais cômoda. Não ter que sair de carro pra levar o fi lho na escola, se já tem lá em baixo do prédio é comodidade. Pra ser sócio de um

clube, o custo é alto, e num condomínio-clube, isto já está no valor do condomínio. Então é

a questão da cidade que envolve isso. Terceiro motivo, é que começaram a surgir terrenos, ou melhor, terrenos grandes foram ofertados para o mercado, que a maioria eram terrenos de industrias. Em que a industria se mudou pra outros estados ou pro interior, ou houve um pro-cesso de fusão e que nesta hora ela não precisa de duas unidades para produção, então fi ca com uma, e a outra, fi ca um terreno disponível. Portanto as industrias começaram a disponibilizar terrenos por isso.

238


Outro elemento é o seguinte: Algumas áreas da cidade que não eram as localizações principais que

ocorriam o desenvolvimento imobiliário (que primeiramente eram , na zona oeste, Perdizes, Pompéia, Higienópolis, mais à frente, Bela Vista, Tatuapé, variando um pouco para Campo Belo, Itaim), de repente essas áreas que não tinham “vocação imobiliária” começaram a se tornar grandes áreas, porque as pessoas começaram ter mais mobilidade, (mais carros). Como foi o caso do condomínio La Dolce Vita Vila Romana, um local, onde tinha tudo, infra-estrutura, boa localização sendo na Pompéia e perto da Lapa, mas ainda não tinha sido explorado pelo merca-do imobiliário e oferecia grandes terrenos. Assim como a Mooca, oferecia grandes terrenos e tem uma localização boa, está perto do centro, e onde está começando melhorar a infra-estrutura, e próximo ao Tatuapé onde o mercado ja estava atuando.

Autora:Como a outorga onerosa pode infl uenciar na aprovação dos projetos?

AA: Primeiro, é bom analisar a base da outorga onerosa. Como exemplo, onde existia um local em que a base de coefi ciente de aproveitamento é até 4, de repente o novo zoneamento proíbe, ou melhor muda para 1, mas se quiser fazer com 4, paga por isso. Acho que essa intervenção do Estado é pesada, pois é somente arrecadatória. Então a outorga onerosa, pode até encarecer o imóvel, e as incorporadoras já absorveram a outorga, como um instrumento. Mas ate hoje, eu

não vi publicações mostrando o quanto se arredou da outorga e nem onde foi aplicada. Dife-

rentemente dos CEPACs, que já tem um destino para as arrecadações, já tem projetos.

Autora:Qual a relação do numero de apartamentos com as alturas dos edifi cios e a metragem do terre-

no para viabilizar um empreendimento.

AA: Quando o terreno é muito caro, é preciso repartir em varias unidades, se o terreno não é caro aí tanto faz. O benefi cio do condomínio é se tiver mais unidades em um empreendimento, reduz o custo para os moradores, por exemplo, a portaria é uma só, o zelador é um só, a piscina também assim como uma serie de serviços e a construção de uma vez só. Portanto quanto mais unidades de apartamentos, diminui o custo e também a manutençao, assim como na cons-trução. Outro exemplo, os elevadores, se for um apartamento por andar ele vai pagar aquela manutençao, se forem dois apartamentos por andar divide, e quatro ou mais por andar o custo sera ainda menor. Então, o custo do condomínio cai muito.

Autora: Pesquisa de mercado e a sugestão do programa do empreendimento vem da incorporadora?

AA: Sim...

Autora: Sobre o marketing imobiliário defi nir as vantagens do condomínio-clube como conforto segu-rança e lazer, está correto?

AA: Sim, mas ainda acrescentaria o custo. Custo da manutenção, como vimos, e ainda a conveniência. E outra: o ser humano gosta de viver em grupos, e a cidade de São Paulo é uma cidade muito heterogenea, tem gente do Brasil inteiro aqui em São Paulo, e as pessoas acabam se ligando a comunidades. E quem se torna paulistano ou é paulistano acaba sendo um pouco classista, por exemplo quer que seus fi lhos convivam com seus iguais... E essa questão é bem do brasileiro e principalmente do paulistano, as pessoas gostam de comunidades...E o condomínio pode tam-bém favorecer amizades.

Autora: Em relação às taxas de lucro do mercado, são grandes no Brasil comparado a outros paises?

AA: Não sei. Mas, quanto mais lucro, é porque esta vendendo bem, e mais trabalho e crescimento, e mais as pessoas vão comprar.

239

Autora: Sobre o estilo neoclássico, porque muitos prédios estão sendo feitos com essa referencia?

AA: No século XVII, o arquiteto Palladio criou um estilo novo, na Itália, buscando inspirações gregas

e depois dele outros arquitetos utilizaram esse estilo e o trouxeram pra o Brasil “reeditado”.

Então o neoclássico já foi uma reedição... então de tempos em tempos ele volta. Se forem olhar

os prédio do centro de São Paulo, eles têm referencias do estilo neoclássico, na década de 20,

na Libero Badaró, outros produzidos pelo Ramos de Azevedo, ele fazia mercado imobiliário na

década de 20 e 30, e ate por decorrência e infl uencia italiana (em São Paulo) no Rio de Janeiro

não tanto, tinha um pouco na década de 20, mas aqui em São Paulo mais. Na década de 50, em

Higienópolis muitos prédios desses junto com os modernistas. A empresa Sobloco, por exemplo,

construiu muitos neoclássicos.

Agora, o porque dele estar tão decorrente é que, queira ou não queira, o estilo de uma arquitetura de

vanguarda fi ca datada, Artacho Jurado por exemplo, quando eu estava na faculdade, na década

de 80, achavam horrorosos os seus projetos, e hoje é valorizado, então, quando a arquitetura

começa ter aspectos muito diferentes ela fi ca datada. E o consumidor, que vai colocar a renda

dele, num imóvel, não quer que na hora de vender, anos depois, aquilo seja datado. Datado

signifi ca perder valor, enquanto o neoclássico sempre vai ser ele, sem levar o mérito de ser bom

ou ruim, ele vai ser sempre aquilo, então, o consumidor enxerga isso. Claro, existe parcela dos

consumidores que quer coisas novas. Mas boa parte quer que seja bonito e valorizado. Pode

ter dez apartamentos por andar, ser mais econômico, mas se tiver uma cara de clássico, parece

mais nobre, e isso vai estar na mesma situação daqui a 20 anos. Isso é o que as incorporadoras

traduzem dos consumidores.

Segunda questão é que o neoclássico, ele em termos do custo da construção é mais barato. Se for com

outro estilo, talvez tenha que fazer janelas maiores, usar outros tipos de materiais que torna

a construção mais cara, e no neoclássico não, o método é simples, é o efeito do uso da massa.

Então, se é mais barato para ser produzido e não tem rejeição pelos consumidores. As incorpo-

radoras dizem que o consumidor quer, e o que eu ouço, é falarem “vou fazer desse tipo porque

sei que não vai ter rejeição”... Agora, a gente (escritório) vive brigando, quando propomos

alguma coisa mais moderna, mais ambiciosa, é negado, porque falam que fi zeram a pesquisa

de mercado e o pessoal fi ca indecisa na opinião da fachada, estranham, então a visão é essa e é

onde o mercado é ouvido.

Autora: Como foi elaborada a implantação do condomínio La dolce VIta - Vila Romana.

AA: Bom, esse foi o primeiro desse tipo que a gente fez e ele foi inovador em varias características aqui

em São Paulo. Ele é uma quadra inteira, e foi o primeiro que trouxe o conceito de condomínio-

clube na cidade. Tem uma serie de características diferenciadas, como por exemplo a área verde

preservada. Esse terreno era antes usado por uma fabrica que tinha preservado essa área verde,

e de primeira, eu me lembro bem, que nós entramos para conhecer o terreno, tinha um galpão

de um lado, e a área verde, que nós pensamos imediatamente em preservá-la para o uso do

condomínio. São arvores muito bonitas e grandes então foi pensado em fazer um bosque para o

condomínio.

Outro ponto relevante que o morador quer é a vista, então quisemos verticalizar o máximo, pra liberar

o terreno e ter menos ocupação (do terreno) e mais privacidade, então pensamos em usar o

limite (viável) da altura. Defi nido o tamanho do apto, estudamos o numero de torres, se fossem

4 torres mais baixa, seriam de 15 andares, mas aí adensaria o terreno, se fossem 2 torres iriam

ultrapassar 28 andares. Neste ponto a legislação a é determinante no espaço da cidade porque

na lei se tiver um edifício com mais de 80 metros é obrigatório ter duas escadas, elevador de

segurança e isso encareceria o custo da construção então todos usam esse limite, poderia fazer

prédios altos mas encarece por isso a maioria dos prédios tem essa altura e numero de andares.

Foram então decididas três torres. As torres foram colocadas de forma que tenha todas as áreas

sociais voltadas para a rua, e é engraçado como o mercado vai e vem... nesse momento era

assim , depois mais adiante, todas as áreas sociais eram voltadas pra dentro, esse condomínio

não, houve a preocupação dessa maneira de não negar a rua. Esse condomínio tem dois acessos,

um só de pedestre, outro só de garagem e serviços. Isso porque aqui (rua Camilo) é o acesso pra

240


visitantes, é o melhor ponto, para sair a pé no bairro usa-se esse, e se fosse colocado o acesso dos carros junto ia se péssimo, ia misturar tudo, assim o acesso da rua Tito, segrega isso, separa o pedestre e o carro, pra criar condições funcionais. E o tratamento do acesso à garagem recebe

ate mais área que a legislação exige pra criar condições de menos impacto em relação a rua.

Autora: E este condomínio tem muros e gradil?

AA: Sim, tem partes muradas e partes com gradil. Os condomínios-clube trazem bastante áreas abertas

para a cidade, neste terreno se não fossem feitos um condomínio-clube, seriam feitos 6 ou 7

prédios pequenos, onde cada um teria sua piscina, sua área de lazer e seria uma área muito

mais densa. Seria interessante comparar a quadra de um condomínio clube e uma quadra ocu-pada de outra forma, vai perceber que o condomínio-clube traz mais áreas abertas, assim como área verde e áreas permeáveis. Lembrando a diferença, do verde em cima de laje e o verde permeável.

Autora: A planta tipo também foi inovadora?

AA: Também foi inovador, foi a primeira planta tipo de sala boca larga, a sala é horizontal, panorâmi-ca, é uma sala que tem duas janelas onde traz o jantar ao lado do estar, também pelo terreno dar mais liberdade de modifi car as plantas, se o terreno fosse fi no e cumprido isso não seria possível.

Mas seria interessante pra estudos de caso, analisar outros condomínios, alias como o La Dolce Vita Vila Romana é neoclássico, deveria estudar um mais moderno, como por exemplo, O condo-

minio Club Tuiuti , ele tem o valor do espaço verde publico agregado ao condomínio por ser

vizinho do Parque Piqueri. Os prédios foram projetados para todos teem vista para o parque, e tem dois tamanhos de apartamento, (menores que o da Vila Romana), e isso é diferente, porque como falei, a gente é muito classista, e fi zeram pesquisa e viram que dá pra colocar

apartamentos de tamanhos próximos onde o publico é próximo. Dentro daquele segmento da

classe, podem fazer isso e abrange assim um publico maior, eu diria que é grande evolução,

e hoje fazemos prédios de 4 tamanhos diferentes de apartamentos no mesmo prédio, e isso é

bom, a cidade esta se permitindo isso, ediria eu que era impensável fazer isso em outras épocas

aqui em São Paulo, voltados para classe media, media alta. Mas os condomínios-clube também aparecem com apartamentos de 60 ate 80 m², porque o conceito é o mesmo, mas podem ter mais unidades.

Autora: Esses empreendimentos têm CA igual a 2 e em qual a categoria de uso que são aprovados?

A maioria são R3-01 ou R3- 02 , Sim, e sem uso de outorga, todos têm aproveitamento 2 ou nem isso, os condomínios clubes, só podem ser realizados em terrenos de CA baixo, num CA de 4 seria muito difícil fazer, porque não faria a função de clube. Então são esses vários fatores que estão

se alinhando, como esse do CA e da disponibilidade dos terrenos que promovem esses condomí-

nios. Com a crise, em 2008, isso acabou um pouco, porque são muitas unidades, e aí é alto risco para as incorporadoras, e aí não sei, talvez vá surgir uma outra tipologia, e com certeza, daqui a algum tempo muda novamente. Pode depender do consumo, dos fi nanciamentos, da legislação.

241

CARTA DE INFORMAÇÃO AO SUJEITO DE PESQUISA

Este trabalho se propõe a estudar a opinião de residentes de “condomínios-clubes”, na cidade de São Paulo, investigando o potencial do uso das áreas comuns, e grau de satisfação a respeito dos espaços coletivos de lazer existentes no condomínio, bem como da unidade habitacional e as razões da aquisição do imóvel. Os dados para o estudo serão coletados através da aplicação de um questionário. Este material será posteriormente analisado e será garantido sigilo absoluto sobre as questões respondidas, sendo resguardado o nome dos participantes, bem como a identificação do local da coleta de dados. A divulgação do trabalho terá finalidade acadêmica, esperando contribuir para um maior conhecimento do tema estudado. Aos participantes cabe o direito de retirar-se do estudo em qualquer momento, sem prejuízo algum. Os dados coletados serão utilizados na dissertação de Mestrado da arquiteta Giuliana Beatriz Dalfovo do Amaral Sampaio, aluna do Programa de Mestrado em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

________________________________ ____________________________________ Pesquisador: Giuliana Beatriz D.A.Sampaio Orientadora: Profª Drª Eunice Helena S. Abascal Pesquisador Universidade Presbiteriana Mackenzie Tel. (11) 8577-9780 Tel. (11) 9474-3733

TERMO DE CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIDO

Pelo presente instrumento, que atende às exigências legais, o (a) senhor (a) ________________________________, sujeito de pesquisa, após leitura da CARTA DE INFORMAÇÃO AO SUJEITO DA PESQUISA, ciente dos serviços e procedimentos aos quais será submetido, não restando quaisquer dúvidas a respeito do lido e do explicado, firma seu CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIDO de concordância em participar da pesquisa proposta. Fica claro que o sujeito de pesquisa ou seu representante legal podem, a qualquer momento, retirar seu CONSENTIMENTO LIVRE E ESCLARECIDO e deixar de participar do estudo alvo da pesquisa e fica ciente que todo trabalho realizado torna-se informação confidencial, guardada por força do sigilo profissional.

São Paulo,_______ de___________________ de ______

_______________________________________ Assinatura do sujeito ou seu representante legal

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Questionário

Este questionário tem a finalidade de coletar a opinião de residentes de “condomínios-clubes”, investigando

as razões da aquisição do imóvel, potencial do uso das áreas comuns, e grau de satisfação a respeito dos

espaços coletivos existentes no condomínio, bem como da unidade habitacional. Trata-se de trabalho

acadêmico e as informações obtidas se destinam exclusivamente à dissertação de mestrado em curso na Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie. 1 - Sexo: ( ) Masculino ( ) Feminino 2 - Idade: _______

3 - Ocupação / profissão: ________________________

4 - Quais características da sua moradia anterior?

( ) Apartamento ( ) Casa em condomínio ( ) Casa ( ) Outros. Especifique: _____________

5 - Sua moradia anterior proporcionava área de lazer?

( ) Sim ( ) Não

6 - Quando estava procurando um imóvel, o que mais lhe chamava atenção? Se necessário, assinale mais de uma alternativa.

( ) Localização ( ) Preço ( )Área de lazer ( ) O apartamento (planta)

7 - Como conheceu o empreendimento em que mora? Se necessário, assinale mais de uma alternativa.

( ) Propaganda ( ) Recomendação / indicação ( ) Passou em frente ( ) Outros. Especifique: ____________________________

8 - Para cada característica do imóvel apresentada na tabela abaixo, marque a importância desta para sua realização e escolha de COMPRA:

Característica do imóvel

Grau de importância de COMPRA

Nada importante

Pouco importante

Indiferente Importante Muito

importante

Localização e acesso

Segurança Sempre morou no bairro Área de lazer e

serviços Preço e condições de pagto.

Planta do apartamento Qualidade na

construção Conceito da construtora Propaganda /

divulgação

Preço do condomínio Outras: Especifique__________

9 - Com que freqüência utiliza os equipamentos e áreas de lazer? ( ) Sempre ( ) Muito ( ) As vezes ( ) Pouco ( ) Nunca

243

10 - Enumere a freqüência do uso dos equipamentos de lazer conforme a tabela abaixo:

Equipamento Freqüência de uso

Sempre Muito Às vezes Pouco Nunca

Piscina

Sauna

Quadras

Salão de jogos

Brinquedoteca

Sala gourmet

Churrasqueira / forno de pizza

Fitness / sala de ginástica

Playground

Salão de festas

Louge

Home Theater

Praça / Pátio

Jardim / Bosque

Pista de cooper / caminhada

Outros. Especifique:__________

11 - Você considera que as áreas de lazer favorecem relacionamentos entre os moradores?

( ) Sim ( ) Não

12 - Os equipamentos do condomínio substituem a necessidade de buscar lazer ou atividades físicas em outro local da cidade?

( ) Sim ( ) Não

13 - Se a questão acima foi respondida como sim, quais as vantagens pessoais da presença dos equipamentos no condomínio? Se

necessário, assinale mais de uma alternativa.

( ) Comodidade ( ) Segurança ( ) Convivência ( ) Outros. Especifique:_________________

14 - Qual dos motivos abaixo justifica alguma dificuldade em usar equipamentos públicos ou fora do condomínio? Se necessário, assinale mais de uma alternativa.

( ) Localização ( ) Custo ( ) Deslocamento ( ) Outros.Especifique:___________________

15– Assinale o grau de satisfação em relação às áreas do condomínio e ao apartamento:

Equipamento

Grau de satisfação

Muito Satisfeito

Satisfeito Regularmente

satisfeito Insatisfeito

Muito Insatisfeito

Áreas comuns do condomínio

Planta do apto. (disposição)

Tamanho do apto. (metragem)

Presença da sacada

Cozinha e área de serviço

Número de dormitórios

Outros. Especifique:______________

16 - Para você condomínio-clube é: (Se necessário, assinale mais de uma alternativa.) ( ) Meu ideal de vida ( ) Meu ideal de vida e onde eu moro ( ) Um prédio com muito lazer ( ) Símbolo de progresso profissional ( ) Algo que estão inventando nas cidades do interior ( ) A possibilidade de manter relações com pessoas do mesmo nível social.

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PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

LEGISLAÇÃO

LEI Nº 13.885, DE 25 DE AGOSTO DE 2004

(Projeto de Lei nº 139/04, do Executivo, aprovado na forma de Substitutivo do Legislativo)

Estabelece normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, institui os Planos Regionais Estratégi-

cos das Subprefeituras, dispõe sobre o parcelamento, disciplina e ordena o Uso e Ocupação do Solo do Município de São Paulo.

MARTA SUPLICY, Prefeita do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei, faz saber que a Câmara Municipal, em sessão de 3 de agosto de 2004, decretou e eu promul-go a seguinte lei:

Art. 8º - do PDE:

I - consolidar a Cidade de São Paulo como centro regional, pólo internacional, sede de atividades pro-dutivas e geradoras de emprego e renda;

II - elevar a qualidade de vida da população, particularmente no que se refere à saúde, à educação, à cultura, às condições habitacionais, à infra-estrutura e aos serviços públicos, de forma a promo-ver a inclusão social, reduzindo as desigualdades que atingem diferentes camadas da população e regiões da Cidade;

III - promover o desenvolvimento sustentável, a justa distribuição das riquezas e a eqüidade social no Município;

IV - elevar a qualidade do ambiente urbano, por meio da preservação dos recursos naturais e da prote-ção do patrimônio histórico, artístico, cultural, urbanístico, arqueológico e paisagístico;

V - garantir a todos os habitantes da Cidade acesso a condições seguras de qualidade do ar, da água e de alimentos, química e bacteriologicamente seguros, de circulação e habitação em áreas livres de resíduos, de poluição visual e sonora, de uso dos espaços abertos e verdes;

VI - garantir a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes das obras e serviços de infra-estrutu-ra urbana;

VII - aumentar a efi ciência econômica da Cidade, de forma a ampliar os benefícios sociais e reduzir os custos operacionais para os setores público e privado, inclusive por meio do aperfeiçoamento administrativo do setor público;

VIII - promover e tornar mais efi cientes, em termos sociais, ambientais, urbanísticos e econômicos, os investimentos dos setores público e privado;

IX - racionalizar o uso da infra-estrutura instalada, em particular a do sistema viário e de transportes, evitando sua sobrecarga ou ociosidade;

X - democratizar o acesso à terra e à habitação, estimulando os mercados acessíveis às faixas de baixa renda;

XI - prevenir distorções e abusos no desfrute econômico da propriedade urbana e coibir o uso especu-lativo da terra como reserva de valor, de modo a assegurar o cumprimento da função social da propriedade;

XII - aumentar a efi cácia da ação governamental, promovendo a integração e a cooperação com os governos federal, estadual e com os municípios da região metropolitana, no processo de plane-jamento e gestão das questões de interesse comum;

XIII - permitir a participação da iniciativa privada em ações relativas ao processo de urbanização, mediante o uso de instrumentos urbanísticos diversifi cados, quando for de interesse público e compatível com a observação das funções sociais da Cidade;

XIV - descentralizar a gestão e o planejamento públicos, conforme previsto na Lei Orgânica, mediante a criação de Subprefeituras e instâncias de participação local e elaboração de Planos Regionais e Planos de Bairro;

XV - implantar regulação urbanística baseada no interesse público.

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LEI Nº 7.805, DE 01 DE NOVEMBRO DE 1972

CAPÍTULO III - USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Art. 15 - Para os efeitos desta lei, são estabelecidas as categorias de uso a seguir individualizadas, com as respectivas siglas e características básicas:

I - Residência Unifamiliar (R1) - edifi cações destinadas à habitação permanente, correspondendo a uma habitação por lote;

II - Residência Multifamiliar (R2) - edifi cações destinadas à habitação permanente, correspondendo a mais de uma habitação por lote, compreendendo: (Complementado pela LM 10.137/86) (Altera-do pelas LM 8.001/74 e 8.881/79)

1 - R2-01 - unidades residenciais agrupadas horizontalmente, todas com frente para via ofi cial.

2 - R2-02 - habitações agrupadas verticalmente, observado recuo de 3,00 (três) metros, em relação às divisas laterais do lote;

III - Conjunto Residencial (R3) - uma ou mais edifi cações destinadas à habitação permanente, isoladas ou agrupadas horizontal ou verticalmente, ocupando um ou mais lotes, dispondo de espaços e instalações de utilização comum a todas as habitações do conjunto e obedecendo às seguintes disposições: (Revogado pela LM 8.001/73)

a) espaços de utilização comum não cobertos, destinados ao lazer, correspondendo ao mínimo de 6,00 (seis) metros quadrados por habitação;

b) espaços de utilização comum, destinados à instalação de equipamentos sociais, correspon-dendo ao mínimo de 4,00 (quatro) metros quadrados por habitação;

c) o conjunto poderá dispor de espaços cobertos destinados aos usos de categoria C1 ou S1, cor-respondendo ao máximo de 2,00 (dois) metros quadrados de área construída por habitação;

d) as edifi cações do conjunto observarão recuo mínimo de 3,00 (três) metros, em relação às divisas dos lotes ou terrenos lindeiros ao conjunto;

e) as vias de circulação internas do conjunto atenderão às condições mínimas estabelecidas para via local no Quadro nº 1, anexo;

f) todas as áreas de utilização comum serão caracterizadas como bens em condomínio do con-junto.

LEI Nº 8.881, DE 29 DE MARçO DE 1979

Altera e complementa dispositivos das Leis nº 8.266, de 20 de junho de 1975, nº 7.805, de 1.° de no-vembro de 1972, nº 8.001, de 24 de dezembro de 1973 e nº 8.328, de 2 de dezembro de 1975, e dá outras providências. (Alterada)

Revogada pela LM 13.885/04 exceto art. 17 e 19

Retifi cada DOM 05/04/79 – já anotado

OLAVO EGYDIO SETUBAL, Prefeito do Município de São Paulo, usando das atribuições que lhe são confe-ridas por lei.

Faço saber que a Câmara Municipal, em sessão de 14 de março de 1979, decretou e eu promulgo a seguinte Lei:

Art. 1º - O artigo 19 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passa a vigorar com a seguinte redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“Art. 19 - As molduras, marquises, balcões ou terraços abertos, quando não ultrapassarem os limites e as condições fi xadas nos artigos 15 e 16, não serão considerados para efeito do cálculo da taxa de ocupação e do coefi ciente de aproveitamento do lote, previstos na legislação de uso e ocupa-ção do solo.

Parágrafo único- O disposto neste artigo aplica-se, também, às molduras, balcões ou terraços abertos, voltados para as divisas ou espaços internos do lote, cujos corpos salientes, em balanço, não ul-

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trapassem os limites previstos nos artigos 15 e 16. Deverão, porém, observar os recuos previstos

na legislação de uso e ocupação do solo e as faixas livres estabelecidas nos artigos 6º e 61 a 68”

Art. 2º - Fica acrescentado o item III ao parágrafo único do artigo 25 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, com a seguinte redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“III - Edifi cações para apartamentos (Capítulos II do Título A da Parte B) de três andares no máximo, ainda que o andar térreo seja ocupado por outras destinações permitidas pela legislação vigen-

te, com acessos exclusivos”

Art. 3º - Ficam acrescentados os itens XIII e XIV ao artigo 43 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975,

com a seguinte redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“XIII - As edifi cações para apartamentos (Capítulo II do Título A da Parte B):

a) de quatro a quatorze pavimentos, independentemente do nível da soleira em relação ao

logradouro, admitidas as exclusões do parágrafo 2º do artigo 5º;

b) deverão dispor de, pelo menos:

1 - uma escada, que esteja contida em caixa com paredes de resistência ao fogo de duas horas,

no mínimo, dotadas de portas de acordo com o disposta no artigo 36, e que tenha continuidade

até uma das saídas, não podendo fi car em comum com outros ambientes;

2 - Duas saídas independentes, situadas em diferentes faces da edifi cação, ou distanciadas,

entre si, de 10,00 m no mínimo;

3 - conformação tal que qualquer ponto de cada andar fi que distante de 35,00 m, no máximo,

de uma escada;”

“XIV - As edifi cações para apartamentos (Capítulo II do Título A da Parte B), com mais de quatorze

pavimentos, independentemente do nível da soleira em relação ao logradouro, admitidas as

exclusões do § 2° do artigo 5º, além das exigências dos nº 2 e nº 3 da letra “B” do item XIII, deste

artigo, deverão dispor de, pelo menos, uma escada de segurança”.

Art. 4º - O artigo 45 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passa a vigorar com a seguinte redação:

(Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“Art. 45. As edifi cações com altura (h) superior a 35,00 m, calculada conforme o artigo 27, serão dota-

das de cobertura ligada à escada de uso comum ou coletivo e constituída de laje, dimensionada

para proteger pessoas do calor originado dos andares inferiores e suportar o eventual pouso de

helicópteros, em caso de extrema emergência.

§ 1º - Nas coberturas de que trata este artigo, não serão admitidos quaisquer obstáculos, como anún-

cios, pára-raios, chaminés, torres ou outras sobrelevações, em posição que possa prejudicar o

eventual pouso de helicópteros.

§ 2º - Nas edifi cações para apartamentos (Capítulo II do Título A da Parte B), a laje defi nida no ‘caput’

deste artigo poderá ser a própria cobertura do último andar, desde que apresente 3 (três) lados

totalmente livres e desimpedidos de obstáculos e tenha dimensões compatíveis com o fi m a que

se destina”.

Art. 5º - As letras “a” e “b” do item II do artigo 63 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passam a

vigorar com a seguinte redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“a) apresentem área mínima de:

1 - 8.00 m², nas edifi cações residenciais geminadas, projetadas em lotes com 3,40 m de frente,

2 - 10,00 m², nas edifi cações residenciais isoladas ou geminadas, projetadas com três pavimen-

tos, no máximo,

3 - 15,00 m², nas demais edifi cações”;

“b) tenham conformação tal que, em qualquer secção horizontal correspondente à área mínima

exigida, possa ser inscrito um círculo de diâmetro igual ou superior a:

1 - 2,00 m, nas edifi cações residenciais isoladas ou geminadas, projetadas com três pavimentos,

no máximo,

2 - 2,50 m, nas demais edifi cações”.

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Art. 6º - As letras “a” e “b” do item I do artigo 69 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passam a

vigorar com a seguinte redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“a) a abertura tenha área mínima de 0,25 m² e a menor dimensão não seja inferior a 0,15 m”;

“b) a comunicação através do compartimento contíguo tenha secção transversal com área

mínima de 0,25 m² e a menor dimensão não seja inferior a 0,25 m e tenha comprimento até o

exterior de 5,00 m, no máximo”.

Art. 7º - Fica acrescentado parágrafo único ao artigo 70 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, com a

seguinte redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“Parágrafo único- A ventilação dos vestíbulos de acesso a elevadores, em edifícios para apartamentos,

poderá ser efetuada através dos respectivos poços, por meio de aberturas gradeadas, localiza-

das nas portas ou entre estas e o teto do compartimento, desde que os vestíbulos tenham área

máxima de 12,00 m². A área total destas aberturas deverá corresponder, no mínimo, a 1/300 da

área do compartimento”.

Art. 8º - O parágrafo único do artigo 78 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passa a vigorar com a


“Parágrafo único - Se a cozinha ou o local para preparo de alimentos não estiver em compartimento

próprio, mas constituir simples ambiente de compartimento de permanência prolongada ou

transitória, com outra destinação, deverá ter ventilação própria assegurada por meios especiais,

de acordo com o disposto no Item III do artigo 69. Este ambiente não poderá ter área Inferior a

3,00 m²”.

Art. 9º - O item I do artigo 82 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passa a vigorar com a seguinte

redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“I - Os destinados a preparo de alimentos, higiene pessoal, e usos especiais, tais como cozinhas, ba-

nheiros, lavabos, instalações sanitárias, lavanderias, áreas de serviço, saunas, garagens e outros,

que necessitem de maior limpeza e lavagens, apresentarão o piso do pavimento e as paredes,

pilares ou colunas até a altura de 1,20 m, no mínimo, revestidos de material durável, liso, imper-

meável e resistente a freqüentes lavagens. Os espaços destinados a instalação de chuveiros e

duchas deverão apresentar o mesmo tipo de revestimento estabelecido neste item, até a altura

de 2,00 m no mínimo’.

Art. 10 - Ficam acrescentados os parágrafos 4º e 5º ao artigo 115 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, com a seguinte redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“§ 4º - O disposto no “caput” deste artigo não se aplica às edifi cações para apartamentos (Capitulo II do Titulo A da Parte B), quando a diferença de nível do piso do pavimento mais alto, bem como do

piso do pavimento mais baixo, em relação à soleira de ingresso da edifi cação, não for superior a

11,00 m, mesmo que o pavimento térreo seja ocupado por outras destinações permitidas pela

legislação vigente”.

“§ 5º - Para as edifi cações mencionadas no parágrafo anterior, a diferença de nível entre as áreas desti-

nadas a estacionamento e os pisos das unidades por eles servidas não poderá ultrapassar 13,50

m”.

Art. 11 - Os itens I e II do artigo 116 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passam a vigorar com a


“I - Todos os pavimentos das edifi cações deverão ser servidos por elevador, permitidas as seguintes

exclusões:

a) as previstas nos itens I e II do § 2º do artigo 5º;

b) edifi cações para apartamentos com paradas de elevadores em pisos intermediários, desde

que a diferença de nível entre a soleira da porta do elevador e os pavimentos de acesso às uni-

dades não seja superior a 1,50m.”

“II - A exigência do item anterior aplica-se aos dois elevadores, quando obrigatórios, conforme o dis-

posto no artigo 115, com exceção das edifi cações para apartamentos, cujos pavimentos de uso

exclusivo para estacionamento poderão ser servidos por apenas um elevador, com paradas em

pisos alternados. O nível da soleira do acesso principal da edifi cação não poderá ter diferença de

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cota superior a 1,50 m, com relação ao nível da soleira da porta dos elevadores, e será tomado

como base para o cálculo do tráfego”.

Art. 12 - O artigo 177 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passa a vigorar com a seguinte redação:

(Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“Art. 177 - Cada casa ou unidade residencial unifamiliar deverá ter:

I - A soma das áreas dos compartimentos de permanência prolongada (artigo 50) não inferior a 20,00

m². Na hipótese prevista no parágrafo único do artigo 78, esta soma não poderá ser Inferior a

16,00 m², nela não se incluindo a área do ambiente objeto daquele parágrafo.

II - Cada um dos seus compartimentos de permanência prolongada (artigo 50), tais como os destinados

a dormitórios, escritórios, jogos ou brinquedos, estar, refeições, cozinha, copa e outros, com área

mínima de 4,00 m², ressalvada a hipótese do parágrafo único do artigo 78.

III - Pelo menos um compartimento de permanência transitória destinado a banho e instalações

sanitárias (item V do parágrafo 1º do artigo 51), com área não inferior a 2,00 m², que, quando

dispuser de lavatório externo, poderá ter área de 1,50 m². Havendo mais de um compartimento,

os demais poderão ter área de 1,20 m².

IV - Espaço destinado a lavagem de roupa e serviços de limpeza (item V do artigo 51) com área não

inferior a 1,50 m²”.


(Revogado pela LM 11.228/92 e Reativado pelo art. 25 do DM 32.329/92)

“Art. 182- Para os edifícios de apartamentos, aplicam-se, ainda, as seguintes disposições:

I - O pavimento térreo, quando destinado exclusivamente às áreas comuns do prédio, inclusive

apartamento de zelador até 60,00 m² de área, não será computado para fi ns de coefi ciente de

aproveitamento do lote;

II - Se as edifi cações tiverem área total de construção superior a 750,00 m², serão dotadas de espaço

descoberto, para recreação Infantil, o qual deverá:

a) ter área correspondente a 2% da área total da construção, observada a área mínima de

15,00m²;

b) conter, no plano do piso, um círculo de diâmetro mínimo de 3,00 m;

c) situar-se junto a espaços externos ou internos, ou, ainda, a corredores referidos nos artigos

61, 62 e 63;

d) estar separado de circulação ou estacionamento de veículos e de instalações de coletor ou

depósito de lixo;

e) conter equipamentos para recreação de crianças;

f) ser dotado, se estiver em piso acima do solo, de fecho de altura mínima de 1,80 m, para

proteção contra quedas.”

“Parágrafo único- Nas habitações com área privativa máxima de até 72,00 m², o espaço previsto no item

IV do artigo 177 será facultativo, podendo, neste caso, ser suprido por lavanderia de uso coleti-

vo”.

Art. 14 - O parágrafo 1º do artigo 519 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passa a vigorar com a se-

guinte redação: (Ver Res. CODEVIN 7 e 8/81) (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“§ 1º - O prazo para formalização das corrigendas é de 30 dias, fi ndo o qual, não sendo efetuadas,

serão os requerimentos indeferidos”.


(Alterado pelas LM 10.671/88 e 10.995/91) (Revogado pela LM 11.228/92 e DM 32.329/92)

“Art. 520 - O prazo para despacho do requerimento é de 90 dias, a contar da data do protocolamento.

§ 1º - O curso desse prazo fi cará suspenso durante a pendência do atendimento, pelo requerente, de

exigências previstas na legislação.

§ 2º - No caso de estudos ou projetos urbanísticos que possam infl uir na solução do pedido, por Resolu-

ção do Conselho de Transportes e Desenvolvimento Urbano - CODEVIN, o prazo para despacho

será de 180 dias.

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§ 3º - No caso da apreciação do pedido depender de manifestação do Legislativo do Município, relativa

a projeto de lei atingindo o local ou alterando norma edilícia em vigor, o prazo para despacho

será de 180 dias.

§ 4º - Findo os prazos defi nidos no “caput” deste artigo ou nos parágrafos anteriores, o requerente

poderá dar início às obras projetadas, 30 dias após comunicação feita à repartição técnica competente, a título precário, sujeitando-se, porém, a proceder às adaptações necessárias para completo atendimento da legislação vigente; indeferido o pedido, cessam imediatamente os efeitos da comunicação, devendo a construção ser sustada e procedida a demolição do que tiver sido construído.

§ 5º - A interposição de recurso administrativo, referente ao indeferimento do pedido, não terá efeito suspensivo, devendo as obras, se iniciadas na forma do parágrafo anterior, permanecer sustadas.

§ 6º - O prazo para retirada do Alvará de Licença é de 30 dias, fi ndo o qual, não comparecendo o reque-rente, o processo será arquivado por abandono, sem prejuízo do pagamento das taxas devidas”.

Art. 16 - O artigo 530 da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, passa a vigorar com a seguinte redação: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

“Art. 530 - A paralisação, devidamente comprovada, da obra ou de uma delas, no caso de conjunto, por prazo superior a 2 anos, ressalvado o disposto no parágrafo 2º do artigo 527, implicará a imedia-ta prescrição da licença, referente às obras não iniciadas ou paralisadas, mesmo no caso de já ter sido concedido auto de conclusão para uma parte já concluída da edifi cação.

Parágrafo único- Nesse caso, o prosseguimento da obra dependerá de nova aprovação do respectivo projeto, fi cando subordinada a observância de eventuais alterações da legislação”.

Art. 17 - O nº 1 do item II do artigo 15 da Lei nº 7.805, de 1º de novembro de 1972, passa a vigorar com a seguinte redação:

“1 - R2 - 01 - unidades residenciais agrupadas horizontalmente, todas com frente para via ofi cial, obe-decendo as seguintes disposições: (Ver Res. CTLU 03/02)

a) máximo de 80,00 m (oitenta metros) de extensão medidos ao longo da fachada;

b) recuo mínimo de 1,50 m (um metro e cinqüenta centímetros) das divisas laterais do lote ou lotes ocupados por agrupamento;

c ) frente mínima de 3,40 m (três metros e quarenta centímetros) e área mínima de 68,00 m² (sessenta e ito metros quadrados), para cada lote resultante do agrupamento;

d) nas dimensões mínimas estabelecidas na letra anterior, não está incluída a largura das faixas destinadas aos recuos fi xados no item I do parágrafo único do artigo 9º e na letra “b” do nº 1 do item II deste artigo;

e) a edifi cação principal poderá ocupar a faixa do recuo de fundo do lote, observadas as condi-ções de insolação, iluminação e ventilação, estabelecidas em legislação própria;

f) se a edifi cação principal não ocupar a faixa do recuo de fundo, deverá observar um afasta-mento mínimo de 3,00 m (três metros) da divisa de fundo do lote;

g) nas zonas de uso Z2, Z3, Z9, Z11 e Z12, a taxa de ocupação máxima, para a categoria de uso R2-01, será 0,6”.

Art. 18 - O artigo 24 da Lei nº 7.805, de 1º de novembro de 1972, passa a vigorar com a seguinte redação: (Ver Res. COGEP 78/82, LM 9.411/81, LM 11.157/91 e DM 33.023/93) (Revogado pela LM 13.430/02)

“Art. 24 - Os coefi cientes de aproveitamento do lote, relativos às zonas Z3, Z4 e Z5, constantes do Quadro nº 2, anexo, e referidos no artigo 19, poderão ser aumentados até o limite máximo de 4 (quatro), desde que a taxa de ocupação do lote a ser utilizado seja inferior ao máximo permitido para a zona, na proporção estabelecida pelas seguintes fórmulas:

1 - Para lotes com área inferior a 1.000,00 m²

c = T + (C- 1)

T

2 - Para lotes com área igual ou superior a 1.000,00 m²

c = T C

t

250


onde c = coefi ciente de aproveitamento do lote a ser utilizado; t - taxa de ocupação do lote a ser utili-zado; C = coefi ciente de aproveitamento máximo do lote, constante do Quadro nº 2; T = taxa de ocupação máxima do lote, constante do Quadro nº 2.

§ 1º - Nas zonas de uso Z2 e Z11, a categoria de uso R3 poderá adotar o coefi ciente de aproveitamento do lote até 2 (dois), obedecida a fórmula prevista neste artigo.

§ 2º - Nos casos enquadrados nas disposições deste artigo, serão reservados, no mínimo, 50% (cinqüenta

por cento) da área não ocupada do lote, para jardim arborizado, o qual fará parte integrante do

projeto da edifi cação, para todos os fi ns previstos nesta lei.”

Art. 19 - O artigo 18 da Lei nº 8.001, de 24 de dezembro de 1973, passa a vigorar com a seguinte reda-

ção: (Complementado pela LM 11.605/94 – R3-03)

“Art. 18 - A categoria de uso R3 (conjunto residencial) passa a ter a seguinte defi nição: é constituído de

uma ou mais edifi cações, isoladas ou agrupadas, vertical ou horizontalmente, ocupando um ou

mais lotes, dispondo obrigatoriamente de espaços e instalações de utilização comum, caracte-

rizados como bens de condomínio do conjunto, compreendendo duas subcategorias: R3 - 01 e

R3 - 02.

§ 1º - O conjunto residencial do tipo R3 - 01 é aquele que tem área de lote ou lotes igual ou inferior a

20.000 (vinte mil) metros quadrados ou aquele com 400 (quatrocentas) habitações ou menos,

devendo atender às seguintes disposições:

I - Espaços de utilização comum não cobertos destinados ao lazer, correspondendo, no mínimo, a

6 (seis) metros quadrados por habitação, sendo estes espaços de área nunca inferior a 200

(duzentos) metros quadrados e devendo conter um círculo com raio mínimo de 8 (oito) metros;

(Alterado pela LM 13.430/02)

II - Espaços de utilização comum, cobertos ou não, destinados à instalação de equipamentos sociais,

correspondendo, no mínimo, a 4 (quatro) metros quadrados por habitação, sendo estes espaços

de área nunca inferior a 200 (duzentos) metros quadrados; quando cobertos, não serão com-

putados para efeito do cálculo do coefi ciente de aproveitamento, até o máximo de 4 (quatro)

metros quadrados por habitação; (Alterado pela LM 13.430/02)

III - Os espaços defi nidos nos itens I e II serão devidamente equipados para os fi ns a que se destinam,

constituindo parte integrante do projeto;

IV - O conjunto poderá dispor de espaços cobertos destinados aos usos das categorias C1 e S1, corres-

pondendo ao máximo de 2 (dois) metros quadrados de área construída por habitação, sem

prejuízo da taxa de ocupação e do coefi ciente de aproveitamento da respectiva zona; (Ver Res.

SEMPLA/CZ 98/84)

V - As edifi cações do conjunto obedecerão às seguintes disposições:

1 - No caso de blocos de habitação agrupadas horizontalmente:

a) cada fachada do bloco não poderá ultrapassar a extensão máxima de 80 (oitenta) metros;

b) a distancia mínima entre 2 (dois) blocos será de 3 (três) metros;

c) a frente mínima de cada unidade habitacional será de 3,40 m (três metros e quarenta centí-

metros) e área mínima de 68 (sessenta e oito) metros quadrados;

2 - No caso de habitações isoladas, a distância mínima entre2 (duas) unidades será de 3 (três) metros;

3 - No caso de blocos de habitações agrupadas verticalmente a distância mínima entre 2 (dois) blocos

será de 6 (seis) metros, sendo que cada fachada do bloco não poderá ultrapassar a extensão

máxima de 80 (oitenta) metros;

VI - Os acessos às edifi cações do conjunto somente poderão se, feitos através da via particular interna

ao conjunto, fi cando vedado o acesso direto pela via ofi cial de circulação:

1 - A largura mínima da via particular de circulação de pedestres interna ao conjunto será de 4 (quatro)

metros;

2 - A largura mínima da via particular de circulação de veículos interna ao conjunto será de:

a) 8 (oito) metros, dos quais 2 (dois) metros destinados a passeio, quando seu comprimento for

menor ou igual a 50 (cinqüenta) metros;

251

b) 10 (dez) metros. dos quais 3 (três) metros destinados a passeio, quando seu comprimento for

maior do que 50 (cinqüenta) metros e menor ou igual a 100 (cem) metros;

c) 12 (doze) metros, dos quais 5 (cinco) metros destinados a passeio, quando sua extensão for

maior do que 100 (cem) metros;

3 - A via particular de circulação interna ao conjunto com largura de 4 (quatro) metros poderá ser utili-

zada para acesso de veículos para uma única habitação isolada, desde que o acesso à via ofi cial

de circulação seja feito por uma das vias defi nidas nas letras “a”, “b” e “c” do inciso anterior;

VII - Somente a via particular de circulação de veículos interna com largura igual ou superior a 12

(doze) metros poderá estabelecer ligação entre duas vias ofi ciais de circulação, sendo, neste

caso, cada parcela de terreno, resultante desta divisão, considerada como um conjunto R3 - 01

independente;

VIII - As garagens ou estacionamentos coletivos poderão ter acesso direto à via ofi cial de circulação,

obedecidos os recuos estabelecidos por lei;

IX - As edifi cações do conjunto terão recuos mínimos obrigatórios, em relação às vias internas de circu-

lação, de:

a) 3 (três) metros em relação às vias de pedestres;

b) 5 (cinco) metros em relação às vias de veículos.

§ 2º - O conjunto residencial do tipo R3 - 02 é aquele que tem área de lote ou lotes superior a 20.000

(vinte mil) metros quadrados ou aquele com mais de 400 (quatrocentas) habitações, devendo

atender às seguintes disposições:

I - O projeto do conjunto terá como parte integrante o plano de parcelamento do solo, segundo o

disposto no Capítulo II da Lei nº 7.805, de 1º de novembro de 1972, excetuando-se o previsto no

artigo 5º dessa mesma lei;

II - Da área total objeto de plano integrado de arruamento e conjunto residencial, serão fi xados míni-

mos obrigatórios para porcentagem de área destinada ao sistema viário ofi cial, quota mínima

de terreno por habitação e quotas mínimas de terreno por habitação para:

a) áreas verdes;

b) áreas institucionais;

c) equipamento comunitário;

d) equipamento de lazer;

e) equipamento comercial;

f) equipamento de serviço;

III - As áreas e equipamentos previstos nas letras “b”, “c” e “d” do item anterior não serão computados

para efeito do cálculo do coefi ciente de aproveitamento, sem prejuízo da taxa de ocupação;

IV - Serão baixadas pelo Executivo normas que regulamentarão o disposto neste parágrafo.

§ 3º - Nos conjuntos residenciais R3, a taxa de ocupação e o coefi ciente de aproveitamento serão calcu-

lados considerando-se a área bruta do terreno correspondente ao conjunto projetado.

§ 4º -Será dispensado recuo de fundo para edifi cações da categoria de uso R3, agrupadas horizontal-

mente, desde que as unidades habitacionais sejam adjacentes na divisa de fundo. Esta solução

será admitida, ouvida a Comissão de Edifi cações e Uso do Solo – CEUSO.”

Art. 20 - O artigo 34 da Lei nº 8.001, de 24 de dezembro de 1973, passa a vigorar com a seguinte reda-

ção:

“Art. 34 - Nas edifi cações existentes anteriormente à publicação desta Lei, cujo coefi ciente de aproveita-

mento, não tenha atingido o máximo estabelecido nos Quadros próprios da legislação de uso e

ocupação do solo, porém cujos recuos estejam ocupados em desacordo com a legislação vigente,

ou cuja taxa de ocupação tenha sido ultrapassada, serão permitidas ampliações, desde que

na edifi cação resultante não haja agravamento quanto à taxa de ocupação e nas novas partes

sejam atendidas todas as exigências da zona de uso em que estiverem localizadas”.

252


Art. 21 - O artigo 34 da Lei nº 8.328, de 2 de dezembro de 1975, passa a vigorar com a seguinte redação: (Alterado pela 10.334/87 e Res. CEUSO 35/83)

“Art. 34 - As áreas cobertas, em qualquer zona de uso, destinadas a garagens, estacionamento, carga, descarga e manobra de veículos, não serão computadas para efeito do cálculo do coefi ciente de

aproveitamento, até o limite máximo do coefi ciente efetivamente adotado no projeto.

§ 1º - Nas edifi cações das categorias de uso R2 - 02 e R3, cujas unidades residenciais tenham área priva-tiva até 50 m² (cinqüenta metros quadrados), as áreas destinadas a estacionamento de veículos deverão atender à relação mínima de: G >= Sc / 2, onde G = área mínima destinada a estacio-namento de veículos; Sc = área construída, resultante do coefi ciente de aproveitamento adotado no projeto.

§ 2º - As áreas destinadas às garagens cobertas, que excedam o mínimo estabelecido no parágrafo ante-rior, poderão ser desvinculadas da edifi cação objeto do projeto, sendo, neste caso, enquadradas na .subcategoria de uso S2.9 - Estacionamento”.

Art. 22 - Nas zonas de uso Z2, Z9 e Z11, a área mínima do lote para o uso R1 será de 100,00 m² (cem metros quadrados), com dimensão mínima de 5 m (cinco metros) de frente, obedecidas as de-mais disposições da legislação de uso e ocupação do solo. (Revogado pela LM 9.413/81)

Art. 23 - Os prazos expressos em dias ou dias úteis na Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, fi cam alte-rados para dias corridos. (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

Art. 24 - Nos processos de aprovação de projetos de edifi cação e de parcelamento do solo, o prazo fi xa-do para pedido de reconsideração de despacho ou interposição de recurso é de 30 (trinta) dias corridos. (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

Art. 25 - As disposições da presente lei aplicam-se: (Revogado pela LM 11.228/92 e pelo DM 32.329/92)

a) aos pedidos de aprovação de projetos em andamento ainda sem despacho decisório;

b) às alterações de projetos aprovados com alvará de licença ainda em vigor;

c) aos processos de regularização de edifi cações existentes.

Art. 26 - Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário e, em especial, a letra “a” do item II do parágrafo único do artigo 25, a letra “a” do número 1 da Letra “A” do item I do artigo 43, o parágrafo 3º do artigo 60, o item IV do artigo 76, o item VI do artigo 116, o artigo 154 e o parágrafo único do artigo 178, todos da Lei nº 8.266, de 20 de junho de 1975, e o artigo 10 da lei nº 8.001, de 24 de dezembro de 1973.

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aos 29 de março de 1 979, 426° da fundação de São Paulo.

OLAVO EGYDIO SETUBAL, PREFEITO

MARIA KADUNC, Secretário dos Negócios Jurídicos

SÉRGIO SILVA DE FREITAS, Secretário das Finanças

OCTÁVIO CAMILLO PEREIRA DE ALMEIDA, Secretário de Vias Públicas

CELSO HAHNE, Secretário das Administrações Regionais

ERNEST ROBERT DE CARVALHO MANGE, Secretário da Habitação e Desenvolvimento Urbano

CLÁUDIO SALVADOR LEMBO, Secretário dos Negócios Extraordinários

Publicada na Chefi a do Gabinete do Prefeito, em 29 de março de 1 979.

LUIS FILIPE SOARES BAPTISTA, Secretário-Chefe do Gabinete

LEI Nº 7.805, DE 01 DE NOVEMBRO DE 1972

253

Dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo do Município, e dá outras providências. (Regula-mentada) (Alterada)

Revogado pela LM 13.885/04, exceto os incisos II e II do art. 15

Regulamentado pelo DM 11.106/74

Retifi cado DOM 08/12/1972 - já anotado

JOSÉ CARLOS DE FIGUEIREDO FERRAZ, Prefeito do Município de São Paulo, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei. Faço saber que a Câmara Municipal, em sessão de 1º de novembro de 1972 decretou e eu promulgo a seguinte lei:

CAPÍTULO I - OBJETIVOS E DEFINIÇÕES

Art. 1º - Esta lei dispõe sobre a divisão do território do Município em zonas de uso e regula o parcela-mento, uso e ocupação do solo, tendo em vista os seguintes objetivos:

I - assegurar a reserva dos espaços necessários, em localizações adequadas, destinados ao desenvolvi-mento das diferentes atividades urbanas;

II - assegurar a concentração equilibrada de atividades e de pessoas no território do Município, me-diante controle do uso e do aproveitamento do solo;

III - estimular e orientar o desenvolvimento urbano.

Art. 2º - Para os efeitos desta lei, as seguintes expressões fi cam assim defi nidas: (Revogado pela LM 9.413/81)

I - Via de circulação é o espaço destinado à circulação de veículos ou pedestres, sendo que:

a) via particular é a via de propriedade privada, ainda que aberta ao uso público;

b) via ofi cial é a via de uso público, aceita, declarada ou reconhecida como ofi cial pela Prefeitu-ra;

II - Arruamento é o parcelamento do solo em quadras, mediante a abertura de vias de circulação;

III - Loteamento é o retalhamento do terreno em lotes, que terão frente para via ofi cial de circulação de veículos; (Alterado pela LM 8.001/73)

IV - Alinhamento é a linha divisória entre o terreno de propriedade particular e o logradouro público;

V - Frente, fundo e profundidade do lote:

a) frente do lote é a sua divisa lindeira à via ofi cial de circulação de veículos;

b) fundo do lote é a divisa oposta à frente;

c) profundidade do lote é a distância medida entre a frente e o fundo do lote; no caso de lotes irregulares ou daqueles que tenham divisas lindeiras a mais de um alinhamento, a frente, o fundo e a profundidade serão determinados de acordo com normas baixadas pelo Executivo;

VI - Recuo é a distância medida entre o limite externo da projeção horizontal da edifi cação e a divisa do lote, sendo que o recuo de frente é medido com relação ao alinhamento ou, quando se tratar de lote lindeiro a mais de um logradouro público, a todos os alinhamentos;

VII - Uso misto é a utilização do mesmo lote ou edifi cação por mais de uma categoria de uso;

VIII - Desmembramento é a divisão de área em outra ou outras, para Incorporação a lotes já existentes ou a terrenos adjacentes, respeitadas as disposições desta lei; (Alterado pela LM 8.001/73)

IX - Desdobro do lote é a divisão de parte de sua área para formação de novo ou de novos lotes, obser-vado o disposto nesta lei.

Parágrafo único - Os recuos serão defi nidos por linhas paralelas às divisas do lote, ressalvados o aprovei-tamento do subsolo e a execução de saliências em edifi cações, nos casos previstos em lei.

CAPÍTULO II - PARCELAMENTO DO SOLO

254


Art. 3º - O parcelamento do solo para fi ns urbanos, na zona urbana, caracterizado por plano de arru-

amento ou de loteamento, ou por desmembramento de terreno, ou por desdobro do lote, está

sujeito à prévia aprovação da Prefeitura e às disposições desta lei. (Revogado pela LM 9.413/81)

§ 1º - Na zona rural o parcelamento do solo somente será permitido em áreas delimitadas por lei, para

fi ns de expansão urbana, mediante regulamentação própria e autorização do Instituto Nacional

de Colonização e Reforma Agrária - INCRA.

§ 2º - Nenhum parcelamento do solo será permitido em terrenos baixos, alagadiço e sujeitos a inunda-

ções, antes de tomadas as providências para assegurar-lhes o escoamento das águas; as obras

necessárias para tal fi m poderão ser projetadas, quando for o caso, juntamente com as das vias

de circulação a serem abertas. Da mesma forma não será permitido o parcelamento de terrenos

que tenham sido aterrados com materiais nocivos à saúde pública, sem que sejam previamente

saneados. Do mesmo modo não será permitido o parcelamento de terrenos com declividade

Igual ou superior a 30% (trinta por cento).

Art. 4º - A elaboração de plano de arruamento ou loteamento será precedida pela fi xação de diretrizes,

por parte da Prefeitura, a pedido do interessado, que instruirá o requerimento de conformidade

com regulamentação baixada pelo Executivo. (Revogado pela LM 9.413/81) (Ver LM 9.300/81)

§ 1º - As diretrizes fi xadas compreenderão:

I - características, dimensões e localização de zonas de uso;

II - traçado de vias de circulação;

III - localização de áreas verdes e de áreas institucionais.

§ 2º - As diretrizes referidas neste artigo poderão alterar, por ato do Executivo, os perímetros de que

trata o artigo 18, mediante proposta da Coordenadoria Geral de Planejamento - COGEP, apro-

vada pela sua Comissão de Zoneamento, exceto no caso das vias arteriais de primeira categoria

citadas no artigo 19, parágrafo 9º, cujas características de uso e ocupação dos lotes lindeiros

somente poderão ser alteradas por lei. (Alterado pela LM 8.001/73)

Art. 5º - Da área total, objeto do plano de arruamento ou loteamento, serão destinados: (Revogado pela

LM 9.413/81)

I - 20% (vinte por cento) para vias de circulação;

II - 15% (quinze por cento) para áreas verdes; (Complementado pela LM 8.974/79)

III - 5% (cinco por cento) para áreas institucionais. (Complementado pela LM 8.974/79)

§ 1º - Quando as diretrizes fi xadas pela Prefeitura excederem os índices previstos nos itens I, II e III, as

áreas excedentes serão declaradas de utilidade pública, para efeito de desapropriação.

§ 2º - Quando o espaço destinado às vias de circulação não atingir o índice estabelecido no item I, a

área necessária para completar esse índice será adicionada às áreas verdes.

Art. 6º - As caracteristicas técnicas, declividades, dimensões máximas e mínimas exigidas para vias de

circulação, em plano de arruamento, são as constantes do Quadro nº 1, anexo. (Revogado pela

LM 9.413/81)

§ 1º - No projeto do sistema de vias de circulação do arruamento fi cará evidenciado que as vias locais

não serão destinadas ao trânsito de passagem para veículos, mas, tão-somente, ao acesso dos

lotes lindeiros às mesmas.

§ 2º - As normas e especifi cações para execução de passeios, guias e sarjetas, bem como para pavimen-

tação das vias de circulação, serão estabelecidas por ato do Executivo.

Art. 7º - O comprimento das quadras não poderá ser superior a 300,00 (trezentos) metros. (Revogado

pela LM 8.328/75)

Parágrafo único - As quadras com mais de 150,00 (cento e cinqüenta) metros serão divididas, obriga-

toriamente, a cada 100,00 (cem) metros ou menos, por vias de circulação de pedestres, com

255

largura igual ou superior a 16% (dezesseis por cento) do comprimento da passagem, observado o mínimo de 8,00 (oito) metros.

Art. 8º - Nenhum lote poderá distar mais de 300,00 (trezentos) metros medidos ao longo do eixo da via que lhe dá acesso de uma via principal. (Revogado pela LM 8.328/75)

Parágrafo único - Nenhum lote poderá ter frente para via de circulação de largura Inferior a 12,00 (doze) metros.

Art. 9º - As dimensões mínimas dos lotes, os recuos mínimos de frente, de fundo e laterais, bem como as taxas de ocupação e os coefi cientes de aproveitamento dos lotes, consideradas as zonas de

uso, são aqueles constantes do Quadro nº 2, anexo.

Parágrafo Único - No caso de lote de esquina, enquadrado nas disposições contidas no artigo 14, parágrafo único, será exigido recuo de frente mínimo, com relação ao alinhamento de um dos logradouros públicos lindeiros ao lote, indicado pela Prefeitura, de:

I - 2,00 (dois) metros, para as edifi cações enquadradas nas categorias de uso R1 e R2-01;

II - 4,00 (quatro) metros, para as edifi cações enquadradas nas demais categorias de uso.

Art. 10 - O plano de arruamento ou loteamento, submetido pelo Interessado à aprovação da Prefeitura,

obedecidas as diretrizes preestabelecidas e a regulamentação própria, será apresentado em duas fases, correspondendo a primeira ao plano de arruamento e a segunda ao plano de loteamento. (Revogado pela LM 9.413/81)

§ 1º - Na primeira fase, o plano constará de:

a) planta geral com defi nição das vias de circulação, zonas de uso, áreas verdes, áreas institucio-

nais e quadras;

b) perfi s longitudinais e transversais de todas as vias de circulação;

c) projeto do sistema de escoamento de águas pluviais;

d) projeto do sistema de coleta, tratamento e despejo de águas servidas e respectiva rede;

e) projeto do sistema de captação e distribuição de água potável e respectiva rede;

f) projeto de guias, sarjetas e pavimentação das vias;

g) projeto de ajardinamento e arborização das áreas verdes, bem como de arborização das vias

de circulação;

h) memoriais descritivos e justifi cativos correspondentes a cada projeto;

i) cronograma de execução;

j) registro do interessado na Prefeitura, como arruador, de acordo com regulamentação baixada

pelo Executivo.

§ 2º - Na segunda fase o plano constará do projeto de parcelamento das quadras em lotes, com os

respectivos recuos.

§ 3º - As normas e especifi cações para apresentação dos projetos relacionados nos parágrafos 1º e 2º,

serão baixadas por ato do Executivo.

Art. 11 - Todas as obras e melhoramentos previstos no plano de arruamento, relacionados no parágrafo

1º do artigo anterior, deverão ser executados pelo interessado antes de sua aceitação por parte

da Prefeitura. (Revogado pela LM 9.413/81)

§1º - O prazo máximo para início de obras é de 1 (um) ano, a contar da expedição da licença para

execução de obras, caracterizando se o início de obras pela abertura e nivelamento das vias de

circulação.

§ 2º - O prazo máximo para término de obras é de 3 (três) anos, a contar da expedição da licença; a

Prefeitura poderá, excepcionalmente, a juízo de seus órgãos técnicos competentes e mediante

requerimento do Interessado, prorrogar esse prazo por um ano, uma única vez.

256


§ 3º - Após o término das obras correspondentes à primeira fase, cabe ao interessado requerer à Pre-feitura a competente vistoria, para aceitação do arruamento e o recebimento, em doação, dos logradouros públicos, tornando-os ofi ciais.

§ 4º - Após a aceitação do arruamento, cabe ao interessado submeter à aprovação da Prefeitura o plano de loteamento, correspondente à segunda fase, referida no artigo anterior.

§ 5º - Aprovado o plano de loteamento e expedido pela Prefeitura o respectivo alvará de aprovação, o interessado procederá a sua inscrição no Registro de Imóveis competente sem o que não serão expedidos alvarás para edifi cação nos lotes.

Art. 12 - O arruamento ou loteamento poderá ser executado por partes da área total, e assim aceito pela Prefeitura, desde que as partes constem do cronograma de execução, sem prejuízo das disposições contidas no artigo anterior e seus parágrafos. (Revogado pela LM 9.413/81)

Parágrafo único - No caso de execução do plano de arruamento ou loteamento por partes, a aprovação

do plano de loteamento de cada parte poderá anteceder à execução das obras e melhoramentos correspondentes às partes subseqüentes, fi cando a aprovação do plano de loteamento de cada parte seguinte condicionada à execução, pelo interessado, e aceitação, pela Prefeitura, das obras e melhoramentos correspondentes à parte anterior.

Art. 13 - Qualquer alteração em plano de arruamento ou loteamento dependerá de prévia autorização e aceitação pela Prefeitura. (Revogado pela LM 9.413/81)

Parágrafo único- São admitidas alterações, mediante prévia aprovação da Prefeitura, nas dimensões de lotes existentes, pertencentes a loteamentos aprovados ou regularmente inscritos nos Registros de Imóveis competentes, obedecidas as disposições desta lei.

Art. 14 - As disposições contidas nos artigos 5º, 6º, 7º e 8º, bem como no Quadro nº 1, anexo, não se aplicam às vias de circulação existentes e ofi cializadas, nem aos loteamentos ou arruamentos aprovados, nem aos Imóveis, lotes e quadras regularmente inscritos nos Registros de móveis competentes, todos anteriormente à data de publicação desta lei. (Revogado pela LM 9.413/81)

Parágrafo único - Para os casos de que trata este artigo, será tolerado lote com frente mínima e área total inferiores àquelas constantes do Quadro nº 2, anexo, desde que atendidas uma ou mais das seguintes condições:

I - o lote com dimensões Inferiores às exigidas nesta lei esteja assim devidamente inscrito no Registro de Imóveis competente; (Alterado pela LM 8.001/73)

II - o lote seja conseqüente de edifi cação regularmente licenciada, enquadrada na categoria de uso R2-01;

III - o lote com dimensões inferiores às exigidas nesta lei esteja assim cadastrado na Secretaria das Finanças e sobre ele tenha sido lançado imposto territorial, anteriormente à publicação da presente lei;

IV - exista alvará para edifi cação no lote, em vigor na data de publicação deste lei, exceto no caso de caducidade posterior do alvará, sem que haja ocorrido início da obra;

V - exista, nos termos da legislação vigente, requerimento para conservação de edifi cação no lote, exce-to no caso de indeferimento do pedido.

CAPÍTULO III - USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Art. 15 - Para os efeitos desta lei, são estabelecidas as categorias de uso a seguir individualizadas, com as respectivas siglas e características básicas:

I - Residência Unifamiliar (R1) - edifi cações destinadas à habitação permanente, correspondendo a uma habitação por lote;

II - Residência Multifamiliar (R2) - edifi cações destinadas à habitação permanente, correspondendo a mais de uma habitação por lote, compreendendo: (Complementado pela LM 10.137/86) (Altera-do pelas LM 8.001/74 e 8.881/79)

257

1 - R2-01 - unidades residenciais agrupadas horizontalmente, todas com frente para via ofi cial, obede-

cendo às seguintes disposições:

a) máximo de 6 (seis) habitações por agrupamento;

b) recuo mínimo de 1,50 m (um metro e cinqüenta centímetros) em ambas as divisas laterais do

lote ou lotes ocupados por agrupamentos;

c) frente mínima de 5 m (cinco metros) e área mínima de 100,00 m² (cem metros quadrados),

para dada lote resultante do agrupamento;

2 - R2-02 - habitações agrupadas verticalmente, observado recuo de 3,00 (três) metros, em relação às divisas laterais do lote;

III - Conjunto Residencial (R3) - uma ou mais edifi cações destinadas à habitação permanente, isoladas ou agrupadas horizontal ou verticalmente, ocupando um ou mais lotes, dispondo de espaços e instalações de utilização comum a todas as habitações do conjunto e obedecendo às seguintes disposições: (Revogado pela LM 8.001/73)

a) espaços de utilização comum não cobertos, destinados ao lazer, correspondendo ao mínimo de 6,00 (seis) metros quadra dos por habitação;

b) espaços de utilização comum, destinados à instalação de equipamentos sociais, correspon-dendo ao mínimo de 4,00 (quatro) metros quadrados por habitação;

c) o conjunto poderá dispor de espaços cobertos destinados aos usos de categoria C1 ou S1, correspondendo ao máximo de 2,00 (dois) metros quadrados de área construída por habitação;

d) as edifi cações do conjunto observarão recuo mínimo de 3,00 (três) metros, em relação às divisas dos lotes ou terrenos lindeiros ao conjunto;

e) as vias de circulação internas do conjunto atenderão às condições mínimas estabelecidas para via local no Quadro nº 1, anexo;

f) todas as áreas de utilização comum serão caracterizadas como bens em condomínio do conjunto;

IV - Comércio Varejista de Âmbito Local (C1) - estabelecimentos de venda direta ao consumidor de produtos que se relacionam com o uso residencial, com área construída máxima de 250,00 (du-zentos e cinqüenta) metros quadrados por lote. (Alterado pela LM 8.001/73)

V - Comércio Varejista Diversifi cado (C2) - estabelecimento de venda direta ao consumidor de produtos relacionados ou não com o uso residencial;

VI - Comércio Atacadista (C3) - comércio não varejista de produtos relacionados ou não com o uso residencial, incluindo armazéns de estocagem de mercadorias, entrepostos de mercadorias, terminais atacadistas, armazéns de frio, frigorífi cos e silos;

VII - Indústria não Incomoda (I1). - estabelecimentos que podem adequar-se aos mesmos padrões de uso não industriais, no que diz respeito às características de ocupação dos lotes, de acesso, de localização, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis de ruídos, de vibrações e de poluição ambiental, com área construída máxima de 250,00 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados por lote. (Alterado pela LM 8.001/73)

VIII - Indústria Diversifi cada (I2) - estabelecimentos que implicam a fi xação de padrões específi cos refe-rentes às características de ocupação dos lotes, de acesso, de localização, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis de ruídos, de vibrações e de poluição ambiental.

IX - Indústria Especial (I3) - estabelecimento cujo funcionamento possa causar prejuízo à saúde, à segu-rança e bem-estar público e à integridade da fl ora ou da fauna regional.

X - Serviços de Âmbito Local (S1) - estabelecimentos destinados à prestação de serviços à população, que podem adequar-se aos mesmos padrões de usos residenciais, no que diz respeito às caracterís-ticas de ocupação dos lotes, de acesso, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis de ruídos, de vibrações e de poluição ambiental, com área construída máxima de 250,00 (duzentos e cinqüen-ta) metros quadres por lote. (Alterado pela LM 8.001/73) (Ver LM 8.006/74)

XI - Serviços Diversifi cados (S2) - estabelecimentos destinados à prestação de serviços à população, que implicam a fi xação de padrões específi cos referentes às características de ocupação dos lotes, de acesso, de localização, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis de ruídos, de vibrações e de

258


poluição ambiental, sendo que os postos de abastecimento e lavagem de veículos, as ofi ci-nas mecânicas de reparo e pintura de veículos e as ofi cinas de reparos em geral são incluídas

nesta categoria, Independentemente da área construída e do número de empregados; (Ver LM

8.006/74)

XII - Serviços Especiais (S3) - estabelecimentos destinados à prestação de serviços à população, que implicam a fi xação de padrões específi cos referentes às características de ocupação dos lotes, de

acesso, de localização, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis de ruídos, de vibrações e de

poluição ambiental, tais como garagens para estacionamento de caminhões, de frotas de táxis,

de frotas de ônibus, de tratores ou terminais para carga e descarga de mercadorias.

XIII - Instituições de âmbito local (E1) - espaços, estabelecimentos ou Instalações destinados à educação,

saúde, lazer, cultura, assistência social, culto religioso ou administração pública, que tenham li-

gação direta, funcional ou espacial com o uso residencial, obedecendo às seguintes disposições:

(Alterado pela LM 8.001/73)

a) área construída máxima de 250,00 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados por lote;

b) capacidade de lotação máxima para 100 (cem) pessoas;

XIV - Instituições Diversifi cadas (E2) - espaços, estabelecimentos ou instalações destinados à educação,

saúde, lazer, cultura, assistência social, culto religioso ou administração pública, obedecendo às

seguintes disposições: (Ver LM 8.076/74 e 8.211/75)

a) área construída máxima de 2.500,00 (dois mil e quinhentos)metros quadrados;

b) capacidade de lotação máxima para 500 (quinhentas) pessoas;

XV - Instituições Especiais (E3) - espaços, estabelecimentos ou instalações destinados à educação, saúde,

lazer, cultura, assistência social, culto religioso ou administração pública, que implicam grande

concentração de pessoas ou veículos, níveis altos de ruído ou em padrões viários especiais; (Ver

LM 8.076/74 e 8.211/75)

XVI - Usos Especiais (E4) - espaços, estabelecimentos e instalações sujeitos à preservação ou a controle

específi co, tais como monumentos históricos, mananciais de água, áreas de valor estratégico

para a segurança pública e áreas de valor paisagístico especial.

§ 1º - Cabe à Comissão de Zoneamento da Coordenadoria Geral de Planejamento - COGEP relacionar

e classifi car, quando necessário, os estabelecimentos que se enquadram nas categorias de uso

individualizadas neste artigo. (Revogado pela LM 9.841/85)

§ 2º - Além das características básicas, estipuladas neste artigo para as diferentes categorias de uso,

devem as mesmas atender às exigências maiores e demais disposições instituídas nesta lei para

cada zona de uso.

§ 3º - Qualquer projeto de reforma, ampliação ou reconstrução em imóvel enquadrado na categoria

R2.01 deverá adequar-se às características exigíveis para o agrupamento, como um todo.

§ 4º - Não serão computados, para cálculo do coefi ciente de aproveitamento do lote, os espaços co-

bertos referidos na letra “b” do item III, até o máximo de 4,00 (quatro) metros quadrados por

habitação, bem como a área edifi cada destinada à residência do zelador, até o máximo de 60,00

(sessenta) metros quadrados. (Ver art. 40 da LM 8.001/73)

Art. 16- Os usos enquadrados nas categorias C1, C2, I1, S2, S3, E1 e E2, somente são permitidos em lotes

que tenham frente para via de circulação com largura igual ou superior a 14,00 (quatorze) me-

tros. (Revogado pela LM 8.001/73)

Parágrafo único - São admitidos os usos enquadrados nas categorias C1 e E1 em vias com largura míni-

ma de 10,00 (dez) metros, respeitados os recuos de frente de 5,00 (cinco) metros e obedecidas as

seguintes condições:

a) inexistência de via com largura mínima de 14,00 (quatorze) metros, na qual os usos C1 e

E1 sejam permitidos, em um raio de 300,00 metros, a contar do local para onde esse uso seja

requerido;

259

b) existência, anterior a esta lei, comprovada mediante documento expedido por órgão ofi cial,

de uso enquadrado nas categorias C1 ou E1, na testada de quadra para a qual estiver sendo

requerido o uso ou usos a que se refere este parágrafo.

Art. 17 - Os usos enquadrados nas categorias C3, I2, I3 e E3 somente serão permitidos em lotes que

tenham frente para via de circulação com largura Igual ou superior a 18,00 (dezoito) metros.

(Revogado pela LM 8.001/73)

Art. 18 - Para os fi ns do disposto nesta lei, o território do Município fi ca dividido em zonas de uso, com

localização, limites e perímetros descritos no Quadro 8, anexo, e determinados no mapa anexo

nº 221-12-027.

Parágrafo único - As restantes áreas, cuja descrição de perímetros não está incluída no referido Quadro

8, fi cam enquadradas, por exclusão, na zona de uso Z2, exceto a zona rural, para a qual se apli-

cam dispositivos específi cos, constantes desta lei e de legislação federal própria.

Art. 19 - As zonas de uso obedecerão à seguinte classifi cação, representada por siglas e com as respecti-

vas características básicas:

a) Z1 - uso estritamente residencial, de densidade demográfi ca baixa;

b) Z2 - uso predominantemente residencial, de densidade demográfi ca baixa;

c) Z3 - uso predominantemente residencial, de densidade demográfi ca média;

d) Z4 - uso misto, de densidade demográfi ca média alta;

e) Z5 - uso misto, de densidade demográfi ca alta;

f) Z6 - uso predominantemente industrial;

g) Z7 - uso estritamente industrial; (Alterado pela LM 9.300/81)

h) Z8 - usos especiais.

§ 1º - As características de dimensionamento, ocupação e aproveitamento dos lotes, bem como as

categorias de uso permitidas, correspondentes a cada zona de uso, são aquelas constantes dos

Quadros 2 e 5, anexos.

§ 2º - Em qualquer zona e para qualquer categoria de uso, quando se tratar de edifi cação com mais de

2 (dois) pavimentos, o recuo lateral exigido, de ambos os lados, acima do segundo pavimento,

será de 3,00 (três) metros.

§ 3º - Na zona Z5 somente será exigido recuo de frente nos casos em que essa restrição seja fi xada no

Quadro 7, anexo, ou em lei específi ca, exigindo-se, porém, recuo de fundo mínimo de 3,00 (três)

metros, acima do segundo pavimento, para edifi cação com mais de 2 (dois) pavimentos. (Revo-

gado pela LM 8.001/73)

§ 4º - Para lotes com menos de 21,00 (vinte e um) metros de profundidade média, o recuo de fundo

poderá ser reduzido para 3,00 (três) metros mais um terço da diferença entre a profundidade

média do lote e 15,00 (quinze) metros, observado, porém, o recuo mínimo de 3,00 (três) metros.

§ 5º - Nas zonas de uso Z3 e Z4, nas testadas de quadra que, à data da publicação desta lei, apresentem

mais de 50% (cinqüenta por cento) de sua extensão ocupados por edifi cações no alinhamento,

será tolerada a ocupação do recuo de frente por edifi cação com o máximo de 2 (dois) pavimen-

tos. (Ver Res. COGEP/CZ 64/80, Res. SEMPLA/CZ 96/83 e Res. SEMPLA/CNLU 34/92)

§ 6º - A taxa de ocupação máxima do lote não se aplica aos subsolos utilizados exclusivamente para

estacionamento de automóveis. (Alterado pela LM 8.001/73)

§ 7º - No recuo de fundo do lote é admitida edifi cação secundária, na forma e nos casos estabelecidos

em legislação própria, sem prejuízo da taxa de ocupação máxima e do coefi ciente de aproveita-

mento máximo do lote, fi xados nesta lei. (Ver Res. SEHAB/CEUSO 28/79)

§ 8º - E admitida a localização de escritórios e consultórios de profi ssionais liberais na zona Z1, quando

anexos às respectivas residências, desde que: (Revogado pela LM 8.001/73)

260


a) o escritório ou consultório seja utilizado pelo próprio profi ssional residente na edifi cação,

contando, no máximo, com 1 (um) empregado;

b) a área da edifi cação, ocupada pelo escritório ou consultório, não ultrapasse a 20% (vinte por

cento) da área total edifi cada de residência;

c) a residência esteja enquadrada na categoria R1 e, para os casos já existentes, na categoria

R2-01, ou seja situada ao rés do chão, com acesso e circulação Independentes, quando se enqua-

drar nas categorias R2.02 e R3.

§ 9º - Nos terrenos lindeiros às vias arteriais de primeira categoria, relacionados no Quadro 8, anexo, e

assinaladas no mapa anexo nº 221-12-027/, em qualquer zona, os usos enquadrados nas catego-

rias C1 e C2, bem como postos de abastecimento e lavagem de veículos, somente são permitidos

quando os acessos às edifi cações se fi zerem por outra via ofi cial de circulação, fi cando os referi-

dos acessos localizados a uma distância Igual ou superior a 20,00 (vinte) metros do alinhamento

da via arterial de 1º categoria. (Revogado pela LM 8.001/73 e Retomado pela LM 8.328/75)

§ 10 - Nas zonas Z2 e Z3 somente é permitida a instalação de novos postos de abastecimento ou de

lavagem de veículos ou de abastecimento e lavagem, à distância mínima de 500,00 (quinhen-

tos) metros, na zona Z2, e de 300,00 (trezentos) metros, na zona Z3, de outro posto, já existente,

de qualquer um dos três tipos mencionados. (Revogado pela LM 8.001/73 e Retomado pela LM

8.328/75)

§ 11 - Ficam estabelecidos recuos de frente mínimos especiais para as vias de circulação ou trechos

de vias de circulação relacionados no Quadro 7, anexo, com as dimensões fi xadas no mesmo

Quadro, para cada caso.

Art. 20 - A zona de usos especiais (Z8) , à que se refere o artigo anterior, será objeto de planos específi -

cos, elaborados pela Coordenadoria Geral de Planejamento - COGEP, no prazo de 3 (três) anos,

para cada um dos seus perímetros.

§ 1º - Para os fi ns desta lei, fi ca a zona rural do Município classifi cada como zona de uso especial Z8-

100, com perímetros coincidentes com os da atual zona rural.

§ 2º - Os planos que forem elaborados para os perímetros da zona Z8, descritos e relacionados no Qua-

dro nº 8, anexo, serão submetidos à aprovação da Câmara Municipal.

§ 3º - Enquanto não for estabelecida legislação própria, os perímetros da zona Z8 fi cam sujeitos às

disposições constantes do Quadro 5, anexo.

§ 4º - Nos lotes existentes, pertencentes a loteamentos já aprovados ou com frente para via ofi cial,

incluídos dentro de perímetro de zona Z8, admite-se a construção de residência com área

edifi cada máxima de 72,00 (setenta e dois) metros quadrados por lote, obedecidos os recuos de

frente, lateral e de fundo mínimos e a taxa de ocupação máxima fi xados nesta lei para a zona

Z2. (Revogado pela LM 8.001/73)

Art. 21 - De acordo com a zona em que se situa, o uso de um lote ou de uma edifi cação será classifi cado

como: (Revogado pela LM 8.001/73)

I - Conforme, em qualquer zona, o uso que, adequando-se às características estabelecidas para essa

zona, seja nela permitido e incentivado;

II - Sujeito a controle especial, em qualquer zona, o uso que, embora se afaste das características

estabelecidas para essa zona, seja nela permitido, desde que obedeça às restrições especiais

constantes do Quadro 3, anexo;

III - Não conforme, em qualquer zona, o uso, ocupação ou aproveitamento do lote que sejam inade-

quados em relação às características estabelecidas para essa zona.

§ 1º - O uso não conforme poderá ser tolerado a titulo precário, desde que sua existência regular, ante-

riormente à data de publicação desta lei, seja comprovada, mediante documento expedido por

órgão da Prefeitura, obedecidas as seguintes disposições:

a) não será admitida a substituição do uso não conforme tolerado por qualquer outro uso não

conforme, que agrave a desconformidade com relação às exigências desta lei;

261

b) não serão admitidas quaisquer ampliações na ocupação ou aproveitamento do solo, admi-

tindo-se apenas as reformas essenciais à segurança e à higiene das edifi cações, instalações e

equipamentos;

c) o uso não conforme adequar-se-á aos níveis de ruídos e de poluição ambiental exigíveis para a

zona em que esteja localizado, bem como obedecerá aos horários de funcionamento disciplina-

dos pela legislação pertinente.

§ 2º - Desconformidade de ocupação ou aproveitamento poderá ser tolerada exigindo-se, porém, que

em projetos de ampliações as novas partes estejam de acordo com o disposto nesta lei.

§ 3º - A tolerância do uso não conforme está condicionada à liquidação na Prefeitura por parte do

interessado, de todos os débitos fi scais em atraso que incidam sobre o Imóvel e atividade objeto

da tolerância.

Art. 22 - Serão estabelecidas, por ato do Executivo, as normas aplicáveis as diferentes categorias de uso e

às diferentes zonas de uso, pertinentes a:

I - Limites máximos de tolerância para níveis de ruídos, de vibrações e de poluição das águas e do ar;

II - Processos e dispositivos de tratamento de resíduos lançados no ar ou em cursos d’água, lagos, repre-

sas ou açudes;

III - Processos e dispositivos de medição e fi scalização dos níveis de ruídos, de vibrações e de poluição

das águas e do ar;

IV - Permissão ou restrições para colocação de cartazes, letreiros, placas, tabuletas, anúncios, quadros

luminosos ou similares, em qualquer ponto visível da via pública; (Regulamentado pelo DM

15.364/78)

V - Dimensionamento de pátios para carga e descarga e de áreas para estacionamento de veículos.

Art. 23 - Nenhum Imóvel poderá ser ocupado sem prévia expedição, pela Prefeitura, de certifi cado de

uso, no qual serão especifi cadas as categorias de uso para as quais o imóvel poderá ser licencia-

do.

§ 1º - A expedição ou alterações de certifi cado de uso a que se refere este artigo serão regulamentadas

pelo Executivo.

§ 2º - Nenhum imóvel poderá ser ocupado com uso diferente daqueles constantes do respectivo certifi -

cado de uso.

§ 3º - Para os efeitos desta lei, até regulamentação da matéria, serão considerados como certifi cado de

uso:

a) licença de localização e funcionamento, expedida pela Prefeitura;

b) “habite-se”, auto de vistoria ou alvará de conservação, expedido pela Prefeitura, obedecidas

as destinações e características técnicas constantes no projeto ou expediente administrativo que

originou o respectivo documento.

Art. 24 - Os coefi cientes de aproveitamento do lote, relativos às zonas Z3, Z4 e Z5, constantes do Quadro

2, anexo, e referidos no artigo 19, poderão ser aumentados até o limite máximo de quatro, des-

de que a taxa de ocupação do lote a ser utilizada seja inferior ao máximo permitido para a zona,

na proporção estabelecida pela seguinte fórmula: (Alterado pela LM 8.881/79) (Ver LM 8.006/74

e 8.076/74)

c = T + (C-1), onde

t

c = coefi ciente de aproveitamento do lote, a ser utilizado;

t = taxa de ocupação do lote a ser utilizado;

C = coefi ciente de aproveitamento máximo do lote, constante do Quadro 2;

T = taxa de ocupação máxima do lote, constante do Quadro 2.

262


§ 1º - Nos casos enquadrados nas disposições deste artigo, serão reservados, no mínimo, 50% (cinqüenta por cento) da área não ocupada do lote, para jardim arborizado, o qual fará parte integrante do projeto da edifi cação, para todos os fi ns previstos nesta lei. (Alterado pela LM 8.881/79)

§ 2º - Obedecida a fórmula prevista neste artigo, nos lotes localizados na zona de uso Z2, ocupados por conjuntos residenciais da categoria R3, com 50 (cinqüenta) habitações ou mais, poderá ser ado-tado coefi ciente de aproveitamento do lote de até 2 (dois). (Revogado pela LM 8.001/73)

Art. 25 - São admitidos usos mistos em lotes e edifi cações localizados em qualquer zona, desde que se trate de usos permitidos na zona e sejam atendidas, em cada caso, as características e exigên-cias estabelecidas nesta lei. (Alterado pelas LM 9.483/82 e 10.041/86) (Revogado § 1º pela LM 13.944/04) (Ver Res. COGEP/CZ 39/76 e 40/76, Res. SEMPLA/CZ 117/85, Res. SEHAB/CEUSO 32/80 e Portaria SEHAB 129/80)

Parágrafo único. Excluem-se das disposições contidas neste artigo os postos de abastecimento de veícu-los e todos os usos enquadrados nas categorias C3, I2, I3 e E3, os quais não admitirão uso misto, bem como as edifi cações enquadradas na categoria de uso R2.02, nas quais outros usos serão admitidos apenas quando dispuserem de áreas de acesso e de circulação independentes das destinadas ao uso residencial.

Art. 26 - É exigida a reserva de espaço, coberto ou não, para estacionamento de automóveis ou carga e descarga de caminhões nos lotes ocupados por edifi cações destinadas aos diferentes usos, obedecidos os mínimos fi xados no Quadro 4, anexo.

§ 1º - Quando se tratar de edifi cação existente anteriormente à data de publicação desta lei ou edifi ca-ção enquadrada nas disposições dos artigos 30 e 31, que não atenda as disposições estabelecidas pela presente lei, com relação à reserva de espaço para estacionamento de automóveis, as exigências contidas neste artigo somente serão aplicáveis quando ocorrer reforma da edifi cação com ampliação superior a 20% (vinte por cento) da área construída já existente, de tal forma que o total da área edifi cada ultrapasse a 250,00 (duzentos e cinqüenta) metros quadrados; neste caso, o espaço reservado para estacionamento de automóveis poderá localizar-se em outro imóvel, à distância máxima de 400 (quatrocentos) metros, mediante a vinculação do menciona-do espaço com a edifi cação objeto de ampliação, para o fi m de estacionamento de automóveis. (Revogado pela LM 8.001/73)

§ 2º - Nos casos em que o número de vagas para veículos, previsto para um imóvel, seja superior a 100 (cem), serão exigidos dispositivos para entrada e saída de veículos que minimizem a interferên-cia no tráfego da via de acesso ao imóvel.

§ 3º - As exigências relativas a estacionamento de automóveis, prescritas neste artigo, não se aplicam: (Ver LM 10.137/86)

I - a lote com frente inferior a 10,00 (dez) metros;

II - a lote lindeiro a logradouro público para o qual, por lei específi ca, fi que vedado o livre trânsito de automóveis ou a construção de garagens para estacionamento de veículos.

§ 4º - Para cálculo do número de vagas destinadas a estacionamento de automóveis, a que se refere este artigo, não serão computados os espaços cobertos destinados ao próprio estacionamento de automóveis. (Revogado pela LM 8.001/73)

Art. 27 - Quando se tratar de edifi cação destinada exclusivamente a garagem para estacionamento de veículos, o coefi ciente máximo de aproveitamento do lote será acrescido de 50% (cinqüenta por cento) do coefi ciente fi xado nesta lei para as diferentes zonas de uso. (Revogado pela LM 8.001/73)

Art. 28 - São admitidas alterações, por ato do Executivo, nos perímetros das zonas de uso referidos no artigo 18, desde que: (Revogado pela LM 8.001/73)

263

I - O projeto de alteração conte com a anuência expressa dos proprietários cujos lotes representem, no mínimo, 75% (setenta e cinco por cento) da área total das quadras atingidas pelo projeto de

alteração.

II - O projeto de alteração receba pareceres favoráveis da Diretoria de Planejamento e da Comissão de

Zoneamento da Coordenadoria Geral de Planejamento - COGEP.

Parágrafo único - Não se aplicam as disposições deste artigo às alterações nos perímetros das zonas de uso levadas a efeito nos termos do artigo 4º, parágrafo 2º, mantida a ressalva relativa às vias arteriais de primeira categoria ali citadas.

CAPÍTULO IV - DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 29 - Os infratores das disposições desta lei fi cam sujeitos à aplicação das multas e sanções previstas no Quadro 6, anexo, sem prejuízo de outras sanções estabelecidas em legislação própria. (Revo-gado pela LM 8.001/73)

Art. 30 - Os expedientes administrativos, ainda sem despacho decisório, protocolados anteriormente à data de publicação desta lei, que não se enquadrem nas disposições ora estatuídas, serão decidi-dos de acordo com a legislação anterior.

Parágrafo único - O prazo máximo admitido para início da obra de edifi cação abrangida pelo disposto neste artigo é de 1 (um) ano, a contar da data de expedição do respectivo alvará, caracterizando-se o início de obras pelo prescrito na legislação em vigor.

Art. 31 - Nos projetos de edifi cações com licenças expedidas anteriormente à data de publicação desta lei, bem como nos projetos de edifi cação enquadrados nas disposições contidas no artigo anterior, não será admitida qualquer alteração que implique a aumento de área construída, majoração do número de unidades habitacionais, mudança da destinação da edifi cação ou agravamento da desconformidade do projeto com relação ao estatuído na presente lei. (Ver LM 8.050/74)

Art. 32 - Os casos omissos e aqueles que não se enquadrem nos termos desta lei, relacionados com parcelamento, uso ou ocupação do solo no Município, serão decididos pela Coordenadoria Geral de Planejamento COGEP, ouvida a sua Comissão de Zoneamento. (Revogado pela LM 9.841/85)

Art. 33 - Rubricados pelo Presidente da Câmara e pelo Prefeito, fazem parte integrante desta lei os Qua-dros anexos n.º 1, nº 2, nº 3, nº 4, nº 5, nº 6, nº 7 e nº 8, bem como o mapa anexo nº 221-12-027/, composto de 68 (sessenta e oito) pranchas, do arquivo da Coordenadoria Geral de Planejamento COGEP.

Art. 34- Ficam revogadas as disposições em contrário ou que forem incompatíveis com esta lei.

Art. 35- Esta lei entrará em vigor na data da sua publicação.

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, a 1 de novembro de 1972, 419° da fundação de São Paulo.

O Prefeito, José Carlos de Figueiredo Ferraz

O Secretário de Negócios Internos e Jurídicos, Paulo Villaça

O Secretário das Finanças, Nelson Gomes Teixeira

O Secretário de Obras, Octávio Camillo Pereira de Almeida

O Secretário de Educação e Cultura, Paulo Nathanael Pereira de Souza

O Secretário de Higiene e Saúde, Carlos da Silva Lacaz

O Secretário de Abastecimento, João Jacob Hoelz

264


O Secretário de Serviços Municipais, Alberto Pereira Rodrigues

O Secretário de Bem Estar Social, Leopoldina Saraiva

O Secretário de Turismo e Fomento, Edenyr Machado

O Secretário Municipal de Transportes, Íon de Freitas

O Secretário Municipal de Esportes, Paulo Machado de Carvalho

Publicada na Diretoria do Departamento de Administração do Município de São Paulo, em 1° de no-

vembro de 1972.

O Diretor, João Alberto Guedes

LEI Nº 9413, DE 30 DE DEZEMBRO DE 1981

Dispõe sobre parcelamento do solo Município de São Paulo, e dá outras providências.

Reynaldo Emygdio de Barros, Prefeito do Município de São Paulo, nos termos do disposto no artigo 26

do Decreto-lei Complementar Estadual nº 9, de 31 de 1969, sanciona e promulga a seguinte lei:

CAPÍTULO I

DEFINIÇÕES

Art. 1º - Para efeitos de aplicação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo, para fi ns urba-nos, as seguintes expressões fi cam assim defi nidas:

I. GLEBA é a área de terra que não foi objetivo de loteamento ou desmembramento.

II. DESMEMBRAMENTO é a subdivisão de glebas em lotes destinados a edifi cação, com aprovei-tamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e

logradouros públicos, nem no prologamento, modifi cação ou ampliação dos já existentes.

III. REMEMBRAMENTO DE GLEBAS OU LOTES é a soma das áreas de duas ou mais glebas ou lotes,

para a formação de novas glebas ou lotes.

IV. LOTEAMENTO é a subdivisão de glebas em lotes destinados a edifi cação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modifi cação ou ampliação das vias existentes.

V. DESDOBRO é o parcelamento de lote resultante de loteamento ou desmembramento aprovado.

VI. QUADRA é a área resultante de loteamento, delimitada por vias de circulação de veículos e po-dendo, quando proveniente de loteamento aprovado, ter como limites as divisas desse mesmo loteamento

VII. LOTE é a área resultante de loteamento, desmembramento ou desdobro, com pelo menos um divisa lindeira à via de circulação.

VIII. VIA DE CIRCULAÇÃO é o espaço destinado à circulação de veículos ou pedestres, sendo que:

a) Via ofi cial de circulação de veículos ou pedestres é aquela aceita, declarada ou reconhecida como ofi cial pela Prefeitura;

b) Via particular de circulação de veículos ou pedestres é aquela propriedade privada, mesmo quando aberta ao uso público.

IX. ALINHAMENTO é a linha divisória entre o terreno de propriedade particular ou pública e o logra-douro público.

X. EIXO DA VIA é a linha que passa equidistante ao alinhamentos.

XI. FRENTE DO LOTE é a sua divisa lindeira à via de circulação.

XII. FUNDO DO LOTE é a divisa oposto à frente, sendo que:

a) No caso de lotes de esquina, o fundo do lote é o encontro de suas divisas laterais;

b) No caso de lotes situados em corredores de uso especial, em esquina ou não, o fundo do lote é a divisa oposta à frente do lote, lindeira ao corredor;

265

c) No caso de lotes de forma irregular ou de mais de uma frente, ou fundo é defi nido de acordo com as condições estabelecidas em normas, expedidas pelo Executivo.

XIII. RECUO é a distância, medida em projeção horizontal, entre limite externo da edifi cação e a divisa do lote, sendo que:

a) Os recuos são defi nidos por linhas paralelas às divisas do lote, ressalvados o aproveitamento do subsolo e a execução de saliências em edifi cações, nos casos previstos em lei;

b) Os recuos de frente são medidos em relação aos alinhamentos;

c) No caso de lotes irregulares, os recuos são defi nidos em norma expedidas pelo Executivo.

XIV. PROFUNDIDADE DO LOTE é a distância medida entre o alinhamento do lote e uma paralela a este, que passa pelo ponto mais extremo do lote em relação ao alinhamento.

XV. ACESSO é a interligação para veículos ou pedestres entre:

a) Logradouro público e propriedade privada;

b) Propriedade privada e área de uso comum em condomínio;

c) Logradouro público e espaços de uso comum em condomínio.

XVI. EQUIPAMENTOS URBANOS são as instalações de infra-estrutura urbana, tais como : equipamen-tos de abastecimento de água, serviços de esgostos, energia elétrica, coleta de águas pluviais, rede telefônica, gás canalizado, transporte e outros de interesse público.

XVII. EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS são as instalações públicas destinadas à educação, cultura, saú-de, lazer e similares.

XVIII. ÁREAS INSTITUCIONAIS são as áreas destinadas à instalação dos equipamentos comunitários.

XIX. USO MISTO é a utilização do mesmo lote ou da mesma edifi cação por mais de uma categoria de uso.

CAPÍTULO ll

REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA PARCELAMENTO DO SOLO

Art. 2º - O parcelamento do solo, caracterizado por loteamento ou desmembramento, está sujeito à prévia aprovação da Prefeitura e deverá atender aos seguintes requisitos:

I. Na zona rural, o parcelamento do solo para fi ns urbanos somente será permitido em áreas deli-mitadas por lei para fi ns de expansão urbana, mediante prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA.

II. Não será permitido o parcelamento do solo:

a) Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para asse-gurar a drenagem e escoamento das águas;

b) Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo a saúde pública, sem que sejam previamente saneado.

c) Em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específi cas da legislação municipal;

d) Em terrenos onde as condições geológicas não aconselhem a edifi cação;

e) Em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

III. Da área total, objeto do projeto de loteamento, serão destinados, no mínimo:

a) 20% (vinte por cento) para vias de circulação de veículos;

b) 15% (quinze por cento) para áreas verdes;

c) 5% (cinco por cento) para áreas institucionais.

IV. A localização das área verdes deverá atender às seguintes disposições:

a) 50% (cinquenta por cento) do porcentual exigido para áreas verdes será localizado pela Prefei-tura em um só perímetro e em parcelas de terreno que, por sua confi guração topográfi ca, não apresentem declividade superior a 30% (trinta por cento);

266


b) a localização do restante da área exigida para áreas verdes fi cará a cargo do loteador e só será computado como área verde quando em qualquer ponto da área puder ser inscrito

um círculo com raio de 10 m (dez metros), podendo ser localizado em parcelas de terreno que

apresentem declividade superior a 30% (trinta por cento).

V. A localizaçãio da área institucional deverá atender às seguintes exigências:

a) Estar situada junto a uma via ofi cial de circulação de veículos e contida em um único períme-

tro;

b) Ocupar até 50% (cinquenta por cento) da extensão da testada da gleba, lindeira à citada via

ofi cial;

c) Estar situada em área com declividade até 15% (quinze por cento).

VI. As vias do projeto de loteamento deverão articular-se com vias adjacentes ofi ciais, exisntentes

ou aprovadas, salvo quando as diretrizes permitirem ou exigirem outra solução.

VII. As características técnicas, declividades, dimensões máximas e mínimas exigidas para vias de

circulação, em projeto de loteamento, são as constantes do Quadro nº 1, anexo a esta lei.

VIII. Nenhum lote poderá:

a) Distar mais 500 m (quinhentos metros) de uma via principal, medida essa distância ao longo

do eixo da via que lhe dá acesso;

b) Ter frente para via de circulação de veículos de largura inferior a 12 m (doze metros).

IX. O comprimentos das quadras não poderá ser superior a 450 m (quatrocentos e cinquenta me-

tros), sendo que as quadras com mais de 300 (trezentos metros) ou menos, por vias de circulação

de pedestres, com largura igual ou superior a 10% (dez por cento) do comprimento da passagem,

observado o mínimo de 8 m (oito metros).

X. Ao longo das águas correntes, canalizadas ou não, das dormentes e das faixas de domínio

público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de faixa “non edifi candi” de 15

(quinze metros) de cada lado das suas margens e dos limites da faixa de domínio.

§ 1º - A faixa “non edifi candi” referida no item X deste artigo, quando ao longo das águas dormentes e

correntes, deverá ser utilizadas para sistema viário ou áreas verdes, dispensada a obrigatorieda-

de da inscrição do círculo de raio de 10 m (dez metros), constante da alínea “b” do item lV deste

artigo.

§ 2º - Quando as diretrizes fi xadas pela Prefeitura excederem os índices previstos no item lll deste artigo,

as áreas excedentes serão declaradas de utilidade pública para efeito de desapropriação.

§ 3º - Quando o espaço destinado às vias de circulação atingir o índice estabelecido na alínea “a” do

item lll deste artigo, a área necessária para completar este índice será adicionada às áreas ver-

des.

§ 4º- O desmembramento de glebas na zona urbana está obrigado à destinação de áreas verdes e

institucionais conforme o disposto nas alíneas “b” e “c” do item lll deste artigo, salvo quando for

comprovado, pelo registro na competente Circunscrição Imobiliária, que a gleba a ser desmem-

brada apresentava, anteriormente à data da publicação da Lei nº 7805, de 01 de novembro de

1972, área global igual ou inferior às dimensões abaixo fi xadas, sendo que as parcelas de terreno

resultantes do desmembramento serão consideradas como lote:

1) 10.000 m2 (dez mil metros quadrados) nas zonas Z1, Z2, Z3, Z4, Z5, Z9, Z10, Z11, Z12, Z13, Z17 e

Z18;

2) 20.000 m2 (vinte mil metros quadrados) nas zonas Z6, Z7, Z8, Z14, Z15 e Z16.

§ 5º - Os lotes pertencentes a loteamentos aprovados nos termos do artigo 3º da Lei nº 5261, de 4 de

julho de 1957, com área superior aos limites fi xados no parágrafo anterior, serão considerados

como glebas.

§ 6º - As áreas resultantes de desmembramento deverão, sempre, ter frente para via ofi cial de circula-

ção de veículos existentes e observar as dimensões mínimas de lote previstas na legislação para

as diferentes zonas de uso, respeitado o disposto no artigo 39 da Lei nº 8001, de 24 de dezembro

de 1973, com a nova redação dada pelo artigo 25 desta lei.

267

CAPÍTULO lll

REQUISITOS TÉCNICOS PARA PARCELAMENTO DO SOLO

SEÇÃO l

LOTEAMENTO

Art. 3º - A elaboração do projeto será precedida de fi xação de diretrizes, por parte da Prefeitura, a pedi-do do interessado, instruído com os seguintes documentos:

I. Requerimento assinado pelo proprietário do terreno.

II. Título de propriedade da área, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

III. Comprovante do pagamento dos tributos municipais dos últimos 5 (cinco) anos, que incidam sobre a área.

IV. 4 (quatro) vias de cópias de levantamento planialtimétrico-cadastral da área objeto do pedido, na escala 1:100, com curvas de nível de metro em metro, indicando com exatidão os limites da área com relação aos terrenos vizinhos, cursos d’água e suas denominações, tipos de vegetação existentes e vias ofi ciais, e situação da área na escala 1:10.000, que permita o seu perfeito reco-nhecimento e localização.

Art. 4º - O prazo para expedição de diretrizes é de até 90 (noventa) dias, a contar da data do protocola-mento do pedido, observado o disposto no artigo 520 da Lei nº 8266, de 20 de junho de 1975, com nova redação conferida pelo artigo 15 da Lei nº 8881, de 29 de março de 1979.

Parágrafo único – Findos os prazos de que trata este artigo, o requerente poderá apresentar o projeto de loteamento, independentemente da fi xação das diretrizes, desde que atendidas as exigências legais, fi cando a Prefeitura obrigada a aceitar os locais defi nidos no projeto para áreas verdes, institucionais e sistema viário.

Art. 5º - As diretrizes terão validade pelo prazo de 360 (trezentos e sessenta) dias, contados a partir da data de publicação da notifi cação de sua expedição no Diário Ofi cial do Município.

Art. 6º - O projeto de loteamento, submetido pelo interessado à aprovação da Prefeitura, obedecidas as diretrizes expedidas e a regulamentação própria, deverá constar de:

I. Plano geral do loteamento, na escala 1:1000 em 4 (quatro) vias de cópias, assinadas pelo pro-prietário e por profi ssional habilitado e registrado na Prefeitura, constando de:

a) Curvas de nível de metro em metro;

b) Vias de circulação, quadras, lotes e áreas verdes e institucionais, dimensionadas e numeradas;

c) Indicação gráfi ca dos recuos dos lotes, quando o loteamento criar restrições maiores do que as exigidas pela legislação;

d) Indicação das zonas de uso, onde se localiza a gleba, Administração Regional à qual a gleba pertence e número do contribuinte junto à Prefeitura;

e) Indicação, em planta, da área dos lotes e das áreas verdes e institucionais;

f) Indicação das dimensões das divisas da área, de acordo com títulos de propriedades;

g) Indicação, em quadro, da área total da gleba, da área total dos lotes, da área dos lotes, da área do sistema viário, das áreas verdes, das áreas institucionais e do número total de lotes;

h) Indicação, em quadro, das exigências urbanísticas convencionais.

II. Perfi s longitudionais e secções transversais de todas as vias de circulação, em escalas horizontal de 1:1000, e vertical de 1:1000, em cópias transparentes em papel milimetrado.

III. Projeto completo, detalhado e dimensionado, do sistema de escoamento de águas pluviais e seus equipamentos, indicando a declividade dos coletores e, quando as diretrizes o exigirem, a retifi cação ou canalização de águas correntes, obedecidas as normas e padrões a serem regula-mentados por ato do Executivo.

268


IV. Projeto completo da rede de coleta de águas servidas, obedecidas as normas e padrões fi xados

pelo órgão estadual competente, que nele dará sua aprovação.

V. Projeto completo do sistema de alimentação e distribuição de água potável e respectiva rede e,

quando for necessário, projeto de captação e tratamento, aprovado pelo órgão estadual.

VI. Projeto de guias, sarjetas e pavimentação das vias, obedecendo às normas e padrões a serem

regulamentados por ato do Executivo.

VII. Projeto de arborização das áreas verdes e das vias, defi nindo as diferentes espécies a serem

regulamentados por ato Executivo.

VIII. Projeto de proteção das áreas sujeitas a erosão, inclusive mediante preservação da cobertura

vegetal existente, obedecendo às normas a serem regulamentadas por ato Executivo.

IX. Memorial descritivo correspondente a cada projeto.

X. Cronograma da execução das obras cujos projetos constam dos itens lll e Vlll deste artigo.

Parágrafo único – Para o atendimento das exigências do item lV, quando a topografi a da área objeto

do projeto de loteamento exigir, deverão ser indicadas a reserva de faixas “non edifi candi”, com

largura mínima de 1,50 m (um metro e cinquenta centímetros), destinada à passagem de dutos

para águas pluviais e esgoto de um lote para outro, e gravadas com servidão de passagem; estas

faixas poderão utilizar os recuos previstos na legislação de parcelamento, uso e ocupação do

solo para as diferentes zonas de uso, assim como as áreas dos recuos de fundo, localizadas entre

a edifi cação principal e a edifi cação secundária.

Art. 7º - A aprovação e a execução do projeto de loteamento obedecerá a uma das sistemáticas defi ni-

das pelos itens l e ll deste artigo:

I. Com prévia execução das obras:

a) Atendidas pelo projeto todas as disposições legais, será expedida uma autorização para execu-

ção das obras;

b) A autorização para execução das obras dá direito ao registro do loteamento no Cartório de

Registro de Imóveis;

c) A autorização para execução das obras é válido por 2 (dois) anos, contados a partir da data de

sua expedição pelo órgão competente, podendo ser prorrogada por mais 1 (um) ano, quando

solicitado em tempo hábil ao órgão competente;

d) Após a execução de todas as obras a que se refere a autorização ora previstas, deverá ser soli-

citada ao órgão competente a respecitiva vistoria;

e) Após a vistoria e aceitas as obras, a Prefeitura através do órgão competente, expedirá

termo de verifi cação das obras executadas e o ato de aprovação do loteamento, liberando-o para

registro no Cartório de Registro de Imóveis;

f) O disposto nas alíneas “b” e “c” deste item deverá constar obrigatoriamente da autorização

para execução das obras.

II. Com cronograma e instrumento de garantia:

a) Atendidas pelo projeto as disposições legais, será expedido, pelo órgão competente da Prefei-

tura, o ato de aprovação do cronograma físico-fi nanceiro das obras a executar;

b) Para garantia da perfeita execução das obras constantes do projeto, memoriais e cronograma

físico-fi nanceiro aprovados, o loteador deverá alternativamente:

1) Efetuar caução em dinheiro, título da dívida pública municipal ou fi ança bancária, no

valor a ser estipulado pela Prefeitura, por ato do Executivo;

2) Vincular à Prefeitura 50% (cinquenta por cento) da área total dos lotes, mediante

instrumento público;

c) Os procedimentos administrativos para efetivação das garantias previstas serão defi nidos por

ato do Executivo;

269

d) De posse do crongrama físico-fi nanceiro aprovado, do instrumento de garantia de execução das obras e dos demais documentos exigidos por lei, o loteador terá até 180 (cento e oitenta)

dias, para submeter o loteamento ao Registro Imobiliário;

e) Somente após o registro do loteamento, o loteador poderá dar início às obras;

f) Executadas, vistoriadas e aceitas as obras do loteamento, a Prefeitura expedirá documento liberando o loteador da modalidade de garantia prestada;

g) O prazo de validade do cronograma físico-fi nanceiro e do instrumento de garantia é de 2 (dois) anos, contados da data de sua aprovação e de sua constituição, respectivamente;

h) Após o decurso do prazo a que se refere a alínea anterior, caso as obras não estejam concluí-das, o interessado perderá o direito à devolução da garantia prestada.

§ 1º - Deverá constar dos modelos de contrato–padrão a serem arquivados no Cartório de Registro de Imóveis, a defi nição do tipo de loteamento adotado e, quando for o caso, as exigêcias urba-nísticas convencionais, as restrições de remembramento ou desmembramento de lotes, e a existência de termo de garantia e cronograma físico-fi nanceiro das obras a executar.

§ 2º - O prazo para a vistoria constante da alínea “d” do item l e da alínea “f” do item ll deste artigo, será de 60 (sessenta) dias, após o que o requerente poderá solicitar às instâncias superiores a apreciação e solução do pedido, sendo que o prazo para a manifestação de cada instância é de, no máximo, 30 (trinta) dias.

Art. 8º - O prazo para a expedição da autorização para execução das obras e da aprovação do cronogra-ma físico-fi nanceiro, constantes dos intens l e ll do artigo 7º desta lei, é de 120 (cento e vinte) dias, a contar da data do protocolamento do pedido.

§ 1º - Findo o prazo fi xado no “caput” deste artigo, o requerente fi ca autorizado a iniciar, mediante comunicação escrita ao órgão competente, a execução do loteamento, atendidas as exigências legais, sujeitando-se, porém, a proceder às adaptações, quando necessárias, para completo aten-dimento da legislação em vigor na data do término do prazo fi xado no “caput” deste artigo.

§ 2º - O requerente, após a comunicação ao órgão competente do início da execução do loteamento, nos termos do parágrafo anterior, poderá solicitar às instancias superiores a apreciação do pedido inicial de aprovação do loteamento, sendo que o prazo para a manifestação de cada instância é de, no máximo, 30 (trinta) dias.

Art. 9º - qualquer modifi cação no projeto ou na execução do loteamento, deverá ser submetida à apro-vação da Prefeitura, a pedido do interessado, instruído com os seguintes documentos:

a) Requerimento solicitando a modifi cação;

b) Memorial descritivo das modifi cações;

c) 4 (quatro) vias de cópia dos projetos referentes às modifi cações;

d) 1 (uma) via de cópia do projeto aprovado.

§ 1º - Os pedidos de modifi cações em loteamentos registrados, além dos documentos referidos neste ar-tigo, deverão ser instruídos por documentos que comprovem anuência de todos os adquirentes dos lotes, a menos que haja regra explícita no título de aquisição com respeito a esta anuência.

§ 2º - As pequenas alterações que não necessitem obedecer à sistemática constantes deste artigo, terão sistemática específi ca a ser defi nida por ato do Executivo.

SEÇÃO ll

DESMEMBRAMENTO

Art. 10 – A elaboração do projeto de desmembramento será precedida pela fi xação de diretrizes por parte da Prefeitura, a pedido do interessado, que instruíra o requerimento com os seguintes documentos:

I. Requerimento assinado pelo proprietário do terreno.

II. Título de propriedade da área registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

270


III. Comprovante do pagamento dos tributos municipais dos últimos 5 (cinco) anos, que incidam

sobre área.

IV. 4 (quatro) vias cópias de planta planialtimétrica-cadastral da área objeto do pedido, na esca-la 1:000 ou 1:500, contendo: curvas de nível de metro em metro, indicando com exatidão os limites da área com relação aos terrenos vizinhos, cursos d’água e suas denominações, tipos de vegetação existente e vias ofi ciais; situação da área, na escala 1:10.000 ou 1:5000, que permita o seu perfeito reconhecimento e localização.

§ 1º - As diretrizes a serem fi xadas pela Prefeitura constarão da localização das áreas verde e institucio-nais, de acordo com o disposto no § 4º do artigo 2º desta lei.

§ 2º - Não serás necessária a solicitação de diretrizes para os casos previstos nos números 1 e 2 do § 4º do artigo 2º desta lei.

Art. 11 – O projeto de desmembramento, submetido pelo interessado à aprovação da Prefeitura, obede-cias as diretrizes expedidas e a regulamentação própria, constará de:

I. Requerimento assinado pelo proprietário.

II. Título de propriedade da área, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

III. Comprovante do pagamento dos tributos municipais dos últimos (cinco) anos, que inicdam sobre a área.

IV. 1 (uma) via de cópia de planta em escala 1:500 ou 1:1000, com indicação da situação da área anterior ao desmembramento, vias e circulação lindeiras, dimensões e confrontações.

V. 1 (uma) via copiativa e 4 (quatro) vias de cópias em escala 1:500 ou 1:1000 do projeto, assinadas pelo proprietário e por profi ssional habilitado e registrado na Prefeitura, contendo:

a) indicação dos lotes resultantes do desmembramento e das dimensões de todas as suas linhas divisórias;

b) planta de situação em escala 1:10.000 ou 1:5000, que permita o reconhecimento e localização da área;

c) quadro indicativo da área total da gleba, das área dos lotes, das área verdes, das áreas institu-cionais e do número dos lotes.

Art. 12 – Aplicam-se aos desmembramentos os prazos fi xados pelos artigos 4º e 5º, quanto à expedição e validade das diretrizes, bem como os fi xados no artigo 8°

para a aprovação do projeto de desmembramento.

SEÇÃO lll

DESDOBRO

Art. 13 – O desdobro do lote deverá ser submetido à aprovação da Prefeitura a pedido do interessado, instruído com os seguintes documentos:

I. Requerimento assinado pelo proprietário, solicitando o desdobro.

II. Comprovante do pagamento do lote, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

III. Título de propriedade do lote, registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

IV. 4 (quatro) vias de cópias do projeto do desdobro em escala 1:100, contendo:

a) as eventuais construções existentes no lote, com indicação da área construída e ocupada, e do coefi ciente de aproveitamento e taxa de ocupação utilizados;

b) o lote a ser desdobrado e seu dimensionamento;

c) os lotes resultantes do desdobro, indicando o seu dimensionamento e sua vinculação com o lote objeto do desdobro;

d) a situação do lote, indicando a sua localização com a distância medida ao alinhamento do logradouro público mais próximo.

271

§ 1º - Quando o lote a ser desdobrado tiver área igual ou inferior a 100 m2 (mil metro quadrados), o

pedido de desdobro será submetido diretamente á aprovação da Administração Regional com-

petente.

§ 2º - O prazo para a aprovação do pedido de desdobro de lote será de até 45 (quarenta e cinco) dias, contados a partir da data do protocolamento do pedido.

Art. 14 – O desdobro de lote, quando vinculado a projeto de edifi cação, será aprovado simultanea-mente com a aprovação do projeto, desde que os lotes resultantes do desdobro atendam às dimensões mínimas para a zona de uso na qual se localizem, observado o disposto no artigo 39 da Lei nº 8001, de 24 de dezembro de 1973, com a nova redação dada pelo artigo 25 desta lei.

§ 1º - Para o atendimento do disposto no “caput” deste artigo, não será obrigatória a apresentação de projeto de edifi cação em todos os lotes resultantes no desdobro.

§ 2º - A sistemática de aprovação simultânea, referida no “caput” deste artigo, será regulamentada por ato do Executivo.

SEÇÃO lV

COMPETÊNCIAS

Art. 15 – As competências dos procedimentos administrativos para fi xação de diretrizes e aprovação de projetos de parcelamento do solo serão estabelecidas por ato do Executivo.

Art. 16 – Na análise do projeto, pelo órgão competente, deverão ser apontadas todas as eventuais incor-reções técnicas através de um único “comunique-se” e o atendimento por parte do interessado também deverá ser feito de uma única vez, sob pena de indeferimento do pedido.

Parágrafo único – No caso do atendimento ainda apresentar incorreções, aplicar-se-á a sistemática prevista no “caput” deste artigo.

CAPÍTULO lV

TIPOS DE LOTEAMENTO

Art. 17 – Os loteamentos, atendidas as demais disposições desta lei, poderão ser implantados segundo um dos tipos a seguir discriminados:

I. Loteamento L1;

II. Loteamento L2;

III. Loteamento L3;

IV. Loteamento L4.

Parágrafo único – O mesmo projeto de loteamento poderá conter mais de um dos dos tipos permitidos, respeitadas as características próprias a cada tipo, exceto quando se tratar do tipo L4.

Art. 18 – Nos loteamentos do tipo L1 deverão ser atendidas integralmente as exigências previstas nesta Lei, em especial as constantes do artigo 6º, admitindo-se que a declividade dos lotes seja supe-rior a 45% (quarenta e cinco por cento)

Parágrafo único – O loteamento tipo L1 será permitido em todas as zonas de uso, exceto na zona de uso Z8-100, atendidas as disposições próprias a cada a zona.

Art. 19 – Nos loteamentos do tipo L1 admite-se:

I. Ao loteador, solicitar, por ocasião do pedido de diretrizes, a sua transformação em zona de uso Z1, quando a área ser loteada for igual ou superior a 10 (dez) hectares e estiver localizada nas zonas de uso Z2, Z9 ou Z11, atendidas as seguintes disposições:

a) O pedido de transformação de zona de uso será submetido à apreciação da Coordenadoria Ge-ral de Planejamento – COGEP, ouvida a Comissão Zoneamento e, caso receba parecer favorável, serão expedidas diretrizes para enquadramento nas zona de uso Z1;

272


b) Após a aprovação e registro do loteamento no Cartório Registro de Imóveis, a área

será enquadrada como Zona de uso Z1, por ato do Executivo.

II. Ao loteador, atendido o disposto no item anterior, prever a existência de núcleo comercial, desde que sua área não ultrapasse 5% (cinco por cento) da área loteada, atendidas as seguintes

disposições:

a) O núcleo comercial, proposto de acordo com as disposições deste item, será enquadrado na

zona de uso, Z17, sendo que as edifi cações disporão de, no máximo, 3 (três) pavimentos, in-

cluindo o pavimento térreo, e não poderão ultrapassar a altura máxima de 10 (dez) metros, sem

prejuízo do número de pavimentos, excluídos os pavimentos em subsolo, destinados ao estacio-

namento do veículos e observado o disposto no artigo 39 da Lei nº 8001, de 24 de dezembro de

1973, com a nova redação dada pelo artigo 25 desta lei;

b) No núcleo comercial a que se refere este item, será admitida, também, a atividade “supermer-

cado” com recuos de frente e fundo de 6 (seis) metros e recuos laterais de 3(três) metros.

Art. 20 – Nos loteamentos do tipo L2, deverão ser atendidas, além das exigências previstas nesta lei, as

seguintes disposições:

a) os lotes poderão ter declividades de até 45% (quarenta e cinco por cento):

b) o loteador deverá apresentar o projeto completo exigido no item lll do artigo 6º desta lei,

podendo executar apenas a parte relativa à captação de águas pluviais nos pontos baixos do

loteamento.

c) Na execução das obras previstas no item Vl do artigo 6º desta lei, fi ca dispensada a pavimenta-

ção nas vias com declividade até 6% (seis por cento).

Parágrafo único – O loteamento do tipo L2 poderá ser implantado em qualquer zona de uso, exceto nas

zonas de uso Z1, Z14, Z15 e Z8-100, atendidas as disposições próprias a cada zona.

Art. 21 – Nos loteamentos do tipo L3 – Loteamento Popular, deverão ser atendidas as exigências previs-

tas nesta lei, acrescidas das seguintes disposições:

a) Pelo menos 70% (setenta por cento) da área loteanda deverá ser ocupada por lotes de 125 m2

(cento e vinte e cinco metro quadrados) de área mínima, e frente mínima de 5 m (cinco metros),

destinados exclusivamente ao uso residencial unifamiliar;

1) Será tolerada variação na área dos lotes de até 140 m2 (cento e quarenta e dois metro qua-

drados).

2) Nos lotes pertencentes ao mínimo de 70% (setenta por cento) referidos na alínea “a” deste

artigo e destinados ao uso residencial unifamiliar, a área máxima construída será de 125 m2

(cento e vinte e cinco metros quadrados) por lote, mesmo quando resultante de remembramen-

to;

3) Nos lotes pertencentes à área referida na alínea “a” deste artigo não será permitida declivida-

de superior a 30% (trinta por cento), sendo que nos demais lotes do loteamento será permitida

declividade superior 45% (quarenta e cinco por cento);

b) A execução das obras previstas nos projetos constantes do item lV do artigo 6º desta lei poderá

ser dispensada, desde que seja comprovado, mediante laudo técnico de fi rma especializada,

que as áreas a serem loteadas são formadas por solos permeáveis e não saturados, que admitem

solução de captação e absorção de águas servidas através de fossas;

c) Com relação ao item lll do artigo 6º desta lei, o loteador deverá apresentar o projeto comple-

to, podendo executar apenas a parte relativa à captação de águas pluviais nos pontos baixos do

loteamento;

d) para execução das obras previstas no item Vl do artigo 6% desta lei, só será necessária a apre-

sentação do projeto e respectiva execução, nas vias de circulação com declividade superior a 8%

(oito por cento).

Parágrafo único – O loteamento do tipo L3 só poderá ser implantado nas zonas de uso Z2, Z9 e Z11,

respeitadas as demais disposições legais.

273

Art. 22 – O loteamento do tipo L4, caracteriza-se pela outorga de concessão de direito real de uso para as vias de circulação e para 1/3 das reservas destinadas a áreas verdes, observadas as seguintes condições:

I. Atendimento de todas as exigências determinadas para o loteamento do tipo L1.

II. A área do loteamento não seja superior a 200.000 m2 (duzentos mil metros quadrados) e possa ser inscrita num círculo com raio máximo de 250,00 m (duzentos e cinquenta metros).

III. O loteamento seja destinado às categorias de uso residencial R1 ou R3, não sendo permitido, no mesmo loteamento, a coexistência das duas categorias.

IV. O loteamento será admitido em todas as zonas de uso, exceto nas zonas Z6 e Z8-100, atendidas as disposições próprias a cada zona.

§ 1º - A outorga da concessão referida no “caput” deste artigo, deverá obedecer às seguintes exigências:

a) Solicitação à Prefeitura, através do pedido de ditretrizes para a execução desta modalidade de loteamento;

b) A anuência da Prefeitura dependerá de parecer favorável da Coordenadoria Geral de Plane-jamento – COGEP, ouvida a Comissão de Zoneamento, em função da localização da área com relação às diretrizes viárias e urbanísticas do Município;

c) Aprovado o loteamento, obedecidas as diretrizes expedidas e após o registro no Cartório de Registro de Imóveis, o interessado deverá solicitar, por requerimento, à Prefeitura, a concessão a que ser refere o “caput” deste artigo.

§ 2º - Para os fi ns previstos neste artigo, fi ca o Executivo autorizado, independemente de concorrência, a outorgar, concessão de direito real de uso das vias de circulação e das áreas verdes citadas “caput” deste artigo.

§ 3º - Do instrumento de concessão de direito real de uso deverão constar, obrigatoriamente, todos os encargos relativos à manutenção e conservação dos bens públicos objetos da concessão, que de-verão constar, também, de contrato-padrão a que se refere o parágrafo 1º do artigo 7º desta lei.

§ 4º - a concessão de que trata o “caput” deste artigo só poderá ser outorgada a uma sociedade civil constituída pelos proprietários da área.

§ 5% - o concessionário fi ca obrigado a arcar com todas s despesas oriundas da concessão, inclusive as relativas à lavratura e registro do competente instrumento.

§ 6º - A extinção ou dissolução da entidade concessionária, a alteração do destino da área, o descum-primento das condições estatuídas nesta lei ou nas cláusulas que constarem do instrumento de concessão, bem como a inobservância, sem justa causa, de qualquer prazo fi xado, implicarão na automática rescisão da concessão, revertendo a área à disponibilidade do Município e incorpo-rando-se ao seu patrimônio todas as benfeitorias nela construídas, ainda que necessárias, sem direito de retenção e independentemente de qualquer pagamento ou indenização, seja a que título for.

CAPÍTULO

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 23 – Nas zonas de uso Z2, Z9, Z11, Z13, Z17 e Z18, área mínima do lote para o uso residencial unifamiliar (R1) será de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados), com frente mínima de 5 m (cinco metros), obedecidas as demais disposições da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo.

Art. 24 – Qualquer parcelamento do solo, caracterizado no termos desta lei, deverá observar o di-mensionamento mínimo dos lotes, recuos, coefi cientes de aproveitamento e taxa de ocupação fi xados para as diferentes zonas de uso pela legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo, observado o disposto no artigo 39 da Lei nº 8001, de 24 de dezembro de 1973, com a nova redação dada pelo artigo 25 desta lei.

Art. 25 – O artigo 39 da Lei nº 8001, de 24 de dezembro de 1973, passa a ter a seguinte redação.

274


“Art. 39 – As restrições convencionais de loteamentos aprovados pela Prefeitura, referentes a dimen-sionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coefi ciente de aproveitamento e altura das edifi cações, deverão ser atendidas quando:

a) As referidas restrições forem maiores do que as exigidas pela legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo;

b) As referidas restrições estejam estabelecidas em documento público e registrado no Cartório

de Registro de Imóveis.

§ 1º - As categorias de uso permitidas nos loteamentos referidos no “caput” deste artigo serão aquelas

defi nidas para as diretrizes zonas de uso pela legislação de parcelamento, uso e ocupação do

solo.

§ 2º - As disposições deste artigo não se aplicam às zonas de uso Z3, Z5, Z10, e Z12.”

Art. 26 – Os loteamentos de interesse social, em áreas de urbanização específi ca de propriedade públi-

ca, atenderão as características urbanísticas e edilícias especiais, a serem estabelecidas por ato

do Executivo.

Art. 27 – O lote com frente mínima e área total inferiores às defi nidas, para cada zona de uso, pela

legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo, será tolerado desde que atendidas uma ou

mais das seguintes condições:

I. Sobre o lote tenha havido lançamento de imposto territorial comprovadamente anterior a data

da Lei nº 7805, de 1 de novembro de 1972.

II. O lote seja resultante de edifi cação regularmente licenciada, enquadrada na categoria de uso R1

ou R2.01.

III. Exista alvará para edifi cação no lote, em vigor na data da publicação da Lei nº 7805, de 1 de no-

vembro de 1972, exceto no caso de caducidade posterior do alvará, sem que haja início da obra.

IV. O lote seja resultante de remanescente de lote de área maior, atingido por desapropriação ou

melhoramento público.

V. Que, antes da data de publicação da Lei nº 7805, de 1 de novembro de 1972, o lote tenha sido

objeto de escritura pública ou outro documento hábil à comprovação do seu desmembramento

e de sua confi guração, observado o disposto neste artigo.

VI. Para os fi ns do disposto no item V serão baixadas normas pelo Executivo.

Parágrafo único – A área de terreno, mesmo não resultante de loteametos ou desmembramento apro-

vado, que não tenha frente para via ofi cial de circulação, será considerada como lote, desde que

sejam atendidas as seguintes condições:

1) Tenha sido registrada no Cartório de Registro de Imóveis, antes da publicação da Lei nº 7805, de

1 de novembro de 1972;

2) Seja obtida servidão de passagem, com dimensão que atenda às exigências urbanísticas para as

diferentes categorias de uso, conforme a legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo.

Art. 28 – O disposto na alínea “a” do item Vlll e no item lX do artigo 2º desta lei não se aplica a projetos

de loteamentos destinados à formação de núcleos residenciais de recreio.

Art. 29 – Todos os prazos fi xados nesta lei serão contados em dias corridos.

Art. 30 – O cumprimento dos prazos fi xados nesta lei, para expedição de diretrizes, aprovação de pro-

jetos e vistorias, são de inteira responsabilidade dos Diretores de Departamento dos órgãos que

participam desses processos, sob pena de responsabilidade funcional.

Art. 31 – O número de vias e cópias de plantas constantes da documentação exigida nesta lei poderá ser

alterado por ato do Executivo.

275

Art. 32 – A regulamentação das normas contidas nesta lei, nos casos expressamente previstos, deverá ser expedida pelo Executivo no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias.

Art. 33 – Rubricado pelo Presidente da Câmara e pelo Prefeito, faz parte integrante desta lei o Quadro

nº 1, anexo, do arquivo da Coordenadoria Geral de Planejamento – COGEP.

Art. 34 – Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário e,

em especial, os artigos 2º, 3º, 4º, 5º 6º, 10, 11, 12, 13 e 14 da Lei nº 7805, de 1 de novembro de

1972, os artigos 1º, 2º, 36 e 37 da Lei nº 8001, 24 de dezembro de 1973; os artigos 6º, 28 e 29 da

Lei nº 8328, de 2 de dezembro de 1975; o artigo 22 da lei nº 8881, de 29 de março de 1979; e,

em todos os seus termos, a Lei nº 8974, 25 de setembro de 1979.

Prefeitura do Município de São Paulo, aos 30 de dezembro de 1981, 428º da fundação de São Paulo – O Prefeito, Reynaldo Emygdio de Barros – O Secretário dos Negócios Jurídicos, Manoel Figueiredo

Ferraz – O Secretário das Finanças, Pedro Cipollari – O Secretário da Habitação e Desenvolvimen-to Urbano, Octávio Augusto Speranzini – O Secretário-Coordenador do Planejamento, Lauro Rios Rodrigues – O Secretário dos Negócios Extraordinários, Roberto Pastana Câmara.

Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 30 de dezembro de 1981. – O Secretário do Governo

Municipal, Orlando Carneiro de Ribeiro Arnaud.

276


LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964.

Dispõe sôbre o condomínio em edifi cações e as incorporações imobiliárias.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

TÍTULO I

DO CONDOMÍNIO

Art. 1º As edifi cações ou conjuntos de edifi cações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fi ns residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identifi cação e discriminação.

§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe impo-nham.

§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edifi cações ou conjuntos de edifi cações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específi ca de terreno. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 2º O direito de que trata o § 1º dêste artigo poderá ser transferido a outro condômino, indepen-dentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 3º Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específi cas.(Parágra-fo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 3º O terreno em que se levantam a edifi cação ou o conjunto de edifi cações e suas instala-ções, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO).

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos, (VETADO).

Parágrafo único. O adquirente de uma unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas.

Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. (Redação dada pela Lei nº 7.182, de 27.3.1984)

Art. 5º O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe fôr aplicável.

Art. 6º Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o con-domínio por quota ideal de mais de uma pessoa sôbre a mesma unidade autônoma.

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identifi cação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.

277

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edifi cação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário dêste ou o promitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de uma edifi cação, observar-se-á também o seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edifi cação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edifi cação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sôbre os vários tipos de unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

Capítulo II

Da Convenção de Condomínio

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edifi cações a serem construídas, em cons-trução ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edifi cação ou conjunto de edifi cações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes com-pradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

§ 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especifi cações das diferentes áreas;

b) o destino das diferentes partes;

c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;

f) as atribuições do síndico, além das legais;

g) a defi nição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;

i) o quorum para os diversos tipos de votações;

j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;

l) a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m) a forma e o quorum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na pró-pria Convenção.

§ 4º No caso de conjunto de edifi cações, a que se refere o art. 8º, a convenção de condomínio fi xará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edifi cações, podendo es-tipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edifi cadas. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

278


Il - decorar as partes e esquadriais externas com tonalidades ou côres diversas das empregadas no

conjunto da edifi cação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de fi nalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou

perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor fi cará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamen-

to do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao

síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia, à custa do transgressor, se êste não a desfi zer

no prazo que lhe fôr estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou

modifi que sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos

Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, con-

tribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas

federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

CAPíTULO III

Das Despesas do Condomínio

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos

na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fi xação da quota no rateio corresponderá à

fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a

cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fi xado na Convenção fi ca sujeito ao

juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sôbre o débito, que será atualizado, se o estipular a

Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de

Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edifi cação ou conjunto de edifi cações, ou ao

serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito

à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incum-

bir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

§ 5º A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para

exonerá-lo de seus encargos.

Capítulo IV

Do Seguro,do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória

Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edifi cação ou do conjunto de edifi cações, neste caso, discri-

minadamente, abrangendo tôdas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro

sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do

condomínio.

Parágrafo único. O seguro de que trata êste artigo será obrigatòriamente feito dentro de 120 dias,

contados da data da concessão do “habite-se”, sob pena de fi car o condomínio sujeito à multa mensal

equivalente a 1/12 do impôsto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade.

Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edifi cação, seus

condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sôbre a sua reconstrução ou venda

do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade, mais uma das frações

ideais do respectivo terreno.

§ 1º Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para êste fi m convocada,

decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do segu-

ro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade.

§ 2º Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatòriamente, o mesmo destino, a mesma

forma externa e a mesma disposição interna.

279

§ 3º Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a ree-

difi cação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,

feita em vistoria.

Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas,

por sentença, as frações ideais da minoria.

§ 1º Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria ofe-

recerá e depositará, à disposição do Juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação,

prevalecendo as de eventual desempatador.

§ 2º Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz, liminarmente, poderá autorizar a

adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o Ofi cial de Registro

de Imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar.

§ 3º Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contes-

tação, VETADO.

§ 4º Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.

§ 5º Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.

§ 6º Se a sentença fi xar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio em execução

restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à prazo de 1% ao mês, desde

a data da concessão de eventual Iiminar, ou pagará o total devido, com os juros da mora a conter da

citação.

§ 7º Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título defi nitivo para a maioria, que deverá

registrá-la no Registro de Imóveis.

§ 8º A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fi scais neces-

sários à adjudicação defi nitiva a cujo pagamento se recusar a minoria.

Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois têrços da edifi cação, o síndico promoverá o

recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danifi cadas.

Art. 17. Em caso de condenação da edifi cação pela autoridade pública, ou ameaça de ruína, pelo voto

dos condôminos que representem mais de dois têrços das quotas ideais do respectivo terreno poderá

ser decidida a sua demolição e reconstrução.

Parágrafo único. A minoria não fi ca obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se a maioria o di-

reito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto

no art. 15.

Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades iso-

ladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão

decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou

arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua

insegurança ou insalubridade. (Redação dada pela Lei nº 6.709, de 31.10.1979)

§ 1º A minoria não fi ca obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de

adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art.

15.

§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edifi cação, que

deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condômi-

nos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações

ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua

alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágra-

fos, desta Lei.

§ 3º Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à quota dos condôminos vencidos

será correspondente ao preço efetivo, e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a

imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção.”

Art. 18. Em caso de desapropriação parcial de uma edifi cação ou de um conjunto de edifi cações, serão

indenizados os proprietários das unidades expropriadas, ingressando no condomínio a entidade expro-

priante, que se sujeitará às disposições desta Lei e se submeterá às da Convenção do condomínio e do

Regulamento Interno.

280


Parágrafo único. (VETADO)

Art. 18. A desapropriação de edifi cações ou conjuntos de edifi cações abrangerá sempre a sua totalidade,

com todas as suas dependências, indenizando-se os proprietários das unidades expropriadas. (Redação

dada pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 18. A aquisição parcial de uma edifi cação, ou de um conjunto de edifi cações, ainda que por fôrça

de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, fi cando sujeito às disposições

desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno. (Redação dada pela

Decreto-Lei nº 981, de 21.10.1969)

Capítulo V

Utilização da Edifi cação ou do Conjunto de Edifi cações

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade au-

tônoma, segundo suas conveniências e interêsses, condicionados, umas e outros às normas de boa

vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos

demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por

todos.

Parágrafo único. (VETADO).

Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, tôdas as obrigações referentes ao uso,

fruição e destino da unidade.

Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção sujeitará o infrator à multa

fi xada na própria Convenção ou no Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou crimi-

nal que, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via execu-

tiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se êle, a qualquer condômino.

Capítulo VI

Da Administração do Condomínio

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato

não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§ 1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de

defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Conven-

ção;

b) exercer a administração interna da edifi cação ou do conjunto de edifi cações, no que respei-

ta à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os

moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer exe-

cutar as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verifi cação

contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de

15.7.1977)

§ 2º As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confi ança do síndico, e sob a sua

inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

§ 3º A Convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convo-

cada pelo interessado.

§ 4º Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio,

será fi xada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferen-

temente.

281

§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois têrços dos condôminos, presentes, em assembléia-geral especialmente convocada.

§ 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, defi nindo-lhes atribuições e fi xando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção defi nir suas atribui-ções específi cas.

Capítulo VII

Da Assembléia Geral

Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edifi cação ou conjunto de edifi cações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fi xar, obri-gam todos os condôminos.

§ 2º O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

§ 3º Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.

§ 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído pela Lei nº 8.245, de 18.10.1991)

§ 4º Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o lo-catário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. (Redação dada pela Lei nº 9.267, de 25.3.1996)

Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interêsses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modifi cada em assem-bléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.

Art. 26. (VETADO).

Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos podêres que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

Título II

DAS INCORPORAÇÕES

CAPÍTULO I

Disposições Gerais

Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.

Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edifi cações ou conjunto de edifi cações compostas de unidades autônomas, (VETADO).

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edifi cações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais

282


transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Art. 30-A (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-B (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-C (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-D (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-E (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-F (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 30-G (Vide Medida Provisória nº 2.221, de 4.9.2001)

Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser:

a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessioná-rio com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;

b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62).

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará pessoal-mente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.

§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorpora-dor, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

§ 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.

“CAPÍTULO I-A.

DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direi-tos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobili-árias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do pa-trimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edifi -cação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

283

§ 4o No caso de cessão, plena ou fi duciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das

unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o

patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas

pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros,

nos termos da parte fi nal do § 6o do art. 35.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 6o Os recursos fi nanceiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamen-

to ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação

das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os

valores efetivamente recebidos pela alienação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - os recursos fi nanceiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44),

considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação

de fi nanciamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no

caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por

administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 9o No caso de conjuntos de edifi cações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos patrimô-

nios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea

“a”); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea “b”).(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá estar declara-

da no memorial de incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 11. Nas incorporações objeto de fi nanciamento, a comercialização das unidades deverá contar

com a anuência da instituição fi nanciadora ou deverá ser a ela cientifi cada, conforme vier a ser estabe-

lecido no contrato de fi nanciamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. A contratação de fi nanciamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão,

para o credor, da propriedade fi duciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação,

bem como a cessão, plena ou fi duciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização dessas

unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilida-

des do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos responsáveis pelas

obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tem-

po, no Registro de Imóveis, de termo fi rmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos

titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido cons-

tituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição

ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição fi nanciadora da construção poderão nome-

ar, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fi scalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.

(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 1o A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabi-

lidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação

decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos

de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados

à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2o A pessoa que, em decorrência do exercício da fi scalização de que trata o caput deste artigo,

obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patri-

mônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.(Incluído pela Lei nº

10.931, de 2004)

284


§ 3o A pessoa nomeada pela instituição fi nanciadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou pa-

recer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra

de sigilo de que trata o § 2o deste artigo.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do patrimônio de afe-

tação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931,

de 2004)

III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma previs-

ta nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;(Incluído pela Lei nº

10.931, de 2004)

IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do

estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos fi nanceiros

que integrem o patrimônio de afetação recebidos no período, fi rmados por profi ssionais habilita-

dos, ressalvadas eventuais modifi cações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de

Representantes;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

V - manter e movimentar os recursos fi nanceiros do patrimônio de afetação em conta de depósito

aberta especifi camente para tal fi m;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos

a cada patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos

livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quais-

quer outros documentos relativos ao patrimônio de afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributá-

ria.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome

dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a

instituição fi nanciadora do empreendimento;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as

quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e(Incluído pela Lei nº 10.931,

de 2004)

III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.(Incluído pela Lei nº

10.931, de 2004)

Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem

os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e

demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.(Incluído pela Lei nº

10.931, de 2004)

§ 1o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incor-

porador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na

sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da

decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples, ratifi cará o mandato da Comissão de

Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos

adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio

da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da

obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo fi nanciamento para cons-

trução, a convocação poderá ser feita pela instituição fi nanciadora.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 2o O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43,

inciso VI.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3o Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes fi cará investida de

mandato irrevogável para fi rmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato defi nitivo

a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do

285

imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.(Incluído pela Lei nº 10.931,

de 2004)

§ 4o O mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo depois de concluída a obra.(Incluído

pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 5o O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir do-

mínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os

adquirentes na posse das unidades respectivas.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 6o Os contratos defi nitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações

a cumprir perante o incorporador ou a instituição fi nanciadora, desde que comprovadamente adim-

plentes, situação em que a outorga do contrato fi ca condicionada à constituição de garantia real sobre

o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 7o Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes fi cará investida de mandato

irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembléia geral que

deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões,

transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futu-

ros adquirentes na posse do terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 8o Na hipótese do § 7o, será fi rmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou

outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.(Incluído pela Lei nº

10.931, de 2004)

§ 9o A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos

pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto

líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do

preço.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo

pela Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes fi carão automaticamente sub-roga-

dos nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao

contrato de fi nanciamento da obra, se houver.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo

porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação

na proporção dos coefi cientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de

rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o

seguinte:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham

sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser

pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afeta-

ção, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação;(Incluído pela Lei nº

10.931, de 2004)

II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Repre-

sentantes fi ca investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou

do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação,

bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando

todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da proprie-

dade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo

realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do

leilão;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e

vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas

unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e (Incluído

pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do

edifício e a averbação da construção das edifi cações para efeito de individualização e discriminação das

unidades, nos termos do art. 44.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

286


§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incor-

poração, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante fi cará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual fi nanciamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obriga-ções perante o proprietário do terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorpo-rador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitan-tes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamen-te, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimô-nio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

III - reembolsar à instituição fi nanciadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, sal-vo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verifi cação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira di-reta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

CAPÍTULO II

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Das Obrigações e Direitos do Incorporador

Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter arquivado,

no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e

venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do

imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consenti-

mento para demolição e construção, devidamente registrado;

b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de

ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao

incorporador;

c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado

de certidão dos respectivos registros;

d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

e) cálculo das áreas das edifi cações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indi-

cando, cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;

f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o

terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;

g) memorial descritivo das especifi cações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o

inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo

com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discri-

minando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo

profi ssional responsável pela obra;

i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas correspon-

derão;

j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edifi cação ou o conjunto de edifi ca-

ções;

l) declaração em que se defi na a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;

m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;

n) declaração expressa em que se fi xe, se houver, o prazo de carência (art. 34);

o) atestado de idoneidade fi nanceira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no

País há mais de cinoo anos.

p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem

comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei nº 4.864, de

29.11.1965)

§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Ofi cial de Registro de Imóveis, será

arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unida-

des autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata êste artigo.

§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de uni-

dades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros,

atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na

hipótese de insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, cons-

tará, obrigatòriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou

defi nitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classifi cados”.

§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, helio-

gráfi ca, termofax, microfi lmagem ou outra equivalente, dos documentos especifi cados neste artigo, ou

autenticará cópia apresentada pela parte interessada.

288


§ 5º A existência de ônus fi scais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o regis-

tro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do

registro, a existência e a extensão dos ônus.

§ 6º Os Ofi ciais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as exigên-

cias que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de

15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas,

as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de

divergência, o Ofi cial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.

§ 7º O Ofi cial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento

de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os

documentos exigidos.

§ 8º O Ofi cial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º fi cará sujeito a

penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos

devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de supera-

ção de cada um daqueles prazos. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 9º Ofi cial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem

apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste artigo,

desde que assinados pelo profi ssional responsável pela obra. (parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de

29.11.1965)

§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia

autenticada pelo profi ssional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de construção.

(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro de

Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos

e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem

formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o

registro provisório.(parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as

unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos

referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsa-

bilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente

formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro defi nitivo. (parágrafo incluído pela Lei nº

4.864, de 29.11.1965)

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, fi ndo o qual, se ela ainda

não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a docu-

mentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. (Vide Lei 4.864/65

que eleva para 180 (cento e oitenta) dias o prazo de validade de registro da incorporação)

Art. 34. O incorporador poderá fi xar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do

qual lhe é lícito desistir do empreendimento.

§ 1º A fi xação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea “n”, do art. 32

onde se fi xem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o têrmo fi nal do prazo da validade do

registro ou, se fôr o caso, de sua revalidação.

§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatòriamente, o prazo de

carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis ... (VETA-

DO) ... e comunicada, por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de

responsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior

arquivando-se em cartório o respectivo documento.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

289

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo fi nal do prazo de carên-

cia, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno,

e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação

constante da alínea “i”, do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao

incorporador para 60 (sessenta) dias)

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer docu-

mento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação sòmente deixará de existir se o incorporador

tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições prèviamente estabelecidas, por escrito, ao

Registro de Imóveis, a não concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não

se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do

art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência, e nesse caso fi cará solidària-

mente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos

à aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sôbre êles, dispen-

sando-se, então, do cumprimento da obrigação fi xada no caput dêste artigo.

§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação

da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fi xados, a carta-proposta ou o

documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que confe-

rirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato

correspondente.

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre

a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candi-

dato à aquisição.

§ 6º Ressalvado o disposto no artigo 43, do contrato de construção deverá constar expressamente

a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador

responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das

unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que

o tenham.

Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos têrmos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias

a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, êstes poderão cobrá-la por

via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de

preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que refl ita as variações no poder

aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sôbre o total corrigido.

Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fi scal ou se contra os alienantes houver ação

que possa comprometê-lo, o fato será obrigatòriamente mencionado em todos os documentos de ajus-

te, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

Art. 38. Também constará, obrigatòriamente, dos documentos de ajuste, se fôr o caso, o fato de

encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições

de desocupação.

Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial

em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corres-

penderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do

terreno fi cou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, fi carão rescin-

didas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito

sôbre a construção porventura existente.

290


§ 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades

autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à

unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo

favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sôbre a unidade autônoma, sem a prévia

indenização aos titulares, de que trata o § 2º.

§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que

lhes fôr devido, sòmente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno

objeto do presente artigo.

Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global

compreendendo quota de terreno e construção, inclusive com parte de pagamento após a entrega da

unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o da construção.

§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa

a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da parte construída, mas, tam-

bém, sôbre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga.

§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parce-

la relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sôbre a aquisição da fração

ideal, mas, também, sôbre a parte construída, ainda que totalmente paga.

Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a

pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratual-

mente atribuídos ao inadimplente, com relação a construção.

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determina-

dos ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

I - informar obrigatòriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o

estado da obra;

II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou

compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edifi cação ou de se

retardar injustifi cadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se

fôr o caso e se a êste couber a culpa;

III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria

prossequir na construção das edifi cações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão

credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiària-

mente os bens pessoais dêste;

IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do

adquirente e às partes comuns, modifi car as especifi cações, ou desviar-se do plano da construção, salvo

autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

V - não poderá modifi car as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda

no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajus-

tada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;

VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de

30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notifi cá-lo para que no prazo

mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notifi cação,

poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da

responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovada-

mente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).

VII - em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e não sendo

possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá, pelo voto de 2/3 (dois terços)

dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das acessões e demais bens e direitos integrantes do

patrimônio de afetação, mediante leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na pro-

porção dos recursos que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de

pagas as dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a quantia

que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição dos aportes efetivados

pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os critérios do contrato celebrado com o

291

incorporador, os adquirentes serão credores privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente os bens pessoais do incorporador. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção das edifi cações, para efeito de individualização e dis-criminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação ((VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena de fi car solidàriamente responsável com o incorporador perante os adquirentes.

§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o impôsto do sêlo devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, fôr denunciada a incorporação.

Art. 46. Quando o pagamento do impôsto sôbre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e adicio-nais fôr de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido impôsto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fi scal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data-limite.

Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, êsse fi cará responsável para todos os efeitos perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fi scal, (VETADO).

Art. 47. Quando se fi xar no contrato que a obrigação do pagamento do impôsto sôbre lucro imobi-liário acréscimos e adicionais devidos pelo alienante e transferida ao adquirente, dever-se-á explicitar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura.

§ 1º Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco.

§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se fôr o caso em nome dêste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357 de 16.7.64.

§ 3º Para efeitos fi scais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do impôsto sôbre lucro mobiliário, seus acréscimos e adicionais.

CAPíTULO III

Da Construção de Edifi cação em Condomínio

Seção I

Da Construção em Geral

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante defi nidos e poderá estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edifcações farão parte integrante e complementar do contrato;

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua even-tual prorrogação.

Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interêsses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deIiberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos êles salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um têrço) dos votos dos contratantes pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido com-parecimento de procurador bastante.

292


§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência

mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convo-

cações ser feitas no mesmo aviso.

§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convoca-

ção, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso do

incorporador ou do construtor, quando convocantes, e pelo menos, com metade dos contratantes que a

tenham convocado, se fôr o caso.

§ 4º Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de

terreno.

Art. 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial devidamente

convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo

menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no

caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão

de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para

representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao

bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da

aplicação dos arts. 31-A a 31-F. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devida-

mente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta fi cará de pleno direito investida dos podêres

necessários para exercer tôdas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de cons-

trução lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr

caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações dêstes.

§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer deci-

são da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.

§ 2o A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a com-

posição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de

terceiros quanto aos efeitos já produzidos. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004)

§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da

Comissão e deverá dispor sôbre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchi-

mento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro,

no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-

rogatário, salvo se êste não o aceitar.

§ 4º Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades fôr igual ou inferior a 3, a

totalidade dêles exercerá, em conjunto as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se, no

que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art. 51. Nos contratos de construção, seja qual fôr seu regime deverá constar expressamente a

quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as

despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público fôr explorado mediante concessão, os contratos de

construção deverão também especifi car a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às

concessionárias no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou, em o estando, se a isto se recusa-

rem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia

com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção exercendo o construtor e o condomínio

até então, o direito de retenção sôbre a respectiva unidade; no caso do art. 43, êste direito será exercido

pelo incorporador.

Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de

contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em

vista o disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas

que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar:

I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na

forma do art. 54;

293

Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de construção, para fi ns de disposto no artigo 59;

III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fi ns da alínea h, do art. 32;

IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edifi cação, para fi ns do disposto no art. 32;

V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fi xação se atenderá primordialmen-te:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais (subsolo, pilotis etc);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidide dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de confôrto;

c) as áreas de construção.

§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., defi nido neste artigo, fi ca autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fi m, podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.

§ 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável.

Art. 54 Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil fi cam obrigados a divulgar men-salmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior.

§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de rece-ber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fi xados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.

§ 3º Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere êste artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.

Seção II

Da Construção por Empreitada

Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fi xo, ou a preço reajustável por índices préviamente determinados.

§ 1º Na empreitada a preço fi xo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas.

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fi xado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nêle expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatóriamente no contrato.

§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de Representantes fi scalizará o anda-mento da obra e a obediência ao Projeto e às especifi cações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fi scalizadora da construção.

§ 4º Nos contratos de construção fi xados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fi scalizará, também, o cálculo do reajustamento.

294


§ 5º No Contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado

de acôrdo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado fôr inferior ao mesmo.

§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fi xo.

Art. 56. Em tôda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorpora-ção com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classifi cados” dos jornais.

Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fi xo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber o disposto nos itens II, III, IV, (Vetado) e VI, do art. 43.

Seção III

Da Construção por Administração

Art. 58. Nas incorporações em que a construção fôr contratada pelo regime de administração,

também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o

pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I - tôdas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisi-

ções para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II - tôdas as contribuições dos condôminos para qualquer fi m relacionado com a construção serão

depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancá-

rios, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fi xada no contrato.

Art. 59. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo con-

trato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e

normas referidos no inciso II, do art. 53 e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

§ 1º Nos contratos lavrados até o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior ao

da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54.

§ 2º Nos contratos celebrados após o término das fundações, êste montante não poderá ser inferior

à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte.

§ 3º As transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto

neste artigo.

Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente,

em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em

função das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao

número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações.

Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o nôvo esquema deverá ser comunicado aos

contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos

das primeiras prestações alteradas.

Art. 61. A Comissão de Representantes terá podêres para, em nome de todos os contratantes e na

forma prevista no contrato:

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do con-

domínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva;

b) fi scalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a

ela pertinentes;

c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modifi cações por êle so-

licitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não

prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacôrdo com o parecer técnico

do construtor;

295

d) fi scalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção;

e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fi scalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.

Art. 62. Em tôda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incor-poração com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explìcitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos artigos 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classifi cados” dos jornais.

CAPíTULO IV

Das Infrações

Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notifi cação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fi xar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de ter-reno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fi xar o contrato.

§ 1º Se o débito não fôr liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Represen-tantes, esta fi cará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fi xar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º Se o maior lanço obtido fôr inferior ao desembôlso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total, (VETADO).

§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão fi nal, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que fôr apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, tôdas as despesas ocorridas, inclusive honorário de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fi ns das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes fi cará inves-tida de mandato irrevogável, isento do impôsto do sêlo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com podêres necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas tran-sações, podendo para êste fi m fi xar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da quota de terreno e construção; outorgar as com-petentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos podêres ad juditia, a serem substabelecidos a advogado lealmente habilitado;

§ 6º A morte, falência ou concordata do condomínio ou sua dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos fi scais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino sòmente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrá-

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rio, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes dando ciência do fato à entidade credora.

§ 8º Independentemente das disposições dêste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preli-minares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Econo-mia, que refl ita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.

Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicamente sem os requisitos exigidos pelo § 3º do artigo 32 e pelos artigos 56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importân-cia correspondente ao dôbro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.

Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contra-tos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afi rmação falsa sôbre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das edifi cações.

PENA - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

§ 1º lncorrem na mesma pena:

I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fi zerem afi rmação falsa sôbre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sôbre a construção das edifi cações;

II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de emprêsa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por admi-nistração, sem prévia autorização dos interessados.

§ 2º O julgamento dêstes crimes será de competência de Juízo singular, aplicando-se os artigos 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951.

§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal objeto dêste artigo, a prisão do indicado depen-derá sempre de mandado do Juízo referido no § 2º. (Parágrafo incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)

Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:

I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem préviamente satisfazer às exigências constantes desta Lei;

lI - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38, desta Lei;

III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 e ressalvada a hipótese de seus § § 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de cons-trução ou da Convenção do condomínio;

IV - (VETADO).

V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do artigo 55, desta Lei;

VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o anda-mento sem justa causa.

PENA - Multa de 5 a 20 vêzes o maior salário-mínimo legal vigente no País.

Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incor-porador, responderão solidàriamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que fi gurem no contrato, com direito regressivo sôbre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

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CAPÍTULO V

Das Disposições Finais e Transitórias

Art. 67. Os contrato poderão consignar exclusivamente às cláusulas, têrmo ou condições variáveis ou específi cas.

§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão fi gurar expressamente nos respecti-vos contratos.

§ 2º Os contratos no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes, adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas, têrmos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das fôlhas do competente registro.

§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatòriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusuIas, têrmos e condições referidas no § 1º dêste artigo.

§ 4º Os cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior.

Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo, sôbre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam constituir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, me-diante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, fi cando sujeitos ao regime instituído nesta Lei para os incorporadores, no que lhes fôr aplicável.

Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sôbre o registro no Registro de Imóveis (VETADO).

Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.

Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República.

H. CASTELLO BRANCO

Milton Soares Campos

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