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Laudo de avaliação de imóveis Renegociação
Identificação do Imóvel
Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Juliano Cunha DaSilveira
Nº CPF / CNPJ 01891526057 Nome Empreendimento Condomínio Residencial Rossi Mais
Valor Compra Venda R$ 270.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 177.988
Proprietário / Construtora Nº Cartório: 4 Matrícula: 177.988
Logradouro R IRMAO FELIX ROBERTO Nº 100 Andar 7 Complemento TOR B AP 811
Bairro HUMAITA Cidade PORTO ALEGRE UF RS CEP 90250-170 Latitude -29.986572 Longitude -51.188378
Caracterização da Região
RegiãoResidencial Unifamiliar Comercial
Residencial Multifamiliar Industrial
Outro - Descrever Abaixo
Infraestrutura UrbanaÁgua Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública
Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado
Fossa Cisterna/Poço Artesiano
Tipo Pavimentação: Asfalto
Restritivos:Favela Risco Ambiental
Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo
Serviços Públicos e Comunitários
MetrôCentroComercial
Escola
Segurança Ônibus Rede Bancária
LazerColeta deLixo
Clínicas/Hospitais
Aeroporto Shopping ParqueOutro -DescreverAbaixo
Análise da Região do BairroLocalização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela
Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente
Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%
Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial
Limites do Bairro
FARRAPOS/ANCHIETA/NAVEGANTES
Padrão da Região:Alto Normal-alto Baixo
Normal
Normal-baixo
Fatores ValorizantesVista - Mar Metrô
Vista - Parque Vista Permanente
Outro - Descrever Abaixo
Terreno
Topografia
Plana / Semi-PlanaAclive (>10%)
Desnível Pronunciado(Acidentado)
Declive (>10%)
FormatoRegular(Geométrico)Irregular
Dimensões
Área (em m²):0,00 m² Testada (Frente):0,00 m Lado Direito:0,00 m
Fração Ideal:0,000000 % Fundos0,00 m Lado Esquerdo:0,00 m
Tipo de ImplantaçãoCondomínio Isolado
Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:
Tipo do AcompanhanteCorretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo
Condomínio / Imóvel Avaliando
Edifício ao qual pertence o Imóvel Avaliando
N° Andares/Pavimentos: 14 Unidades Por Andar: 8 Nº Total de Unidades: 104 N° de Elevadores: 2 Valor Condomínio: R$ 0,00 Por Mês Por Ano
Descrição/Identificação dosAndares/Pavimentos TER+13PAV
Uso do Edifício: Residencial Padrão de Construção do EdifícioAlto Normal-alto Normal
Normal-baixo Baixo
Estado Conservação EdifícioBom Regular
Ruim Em Implantação
Infraestrutura do EdifícioPlayground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual
Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica
Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins
Tipo Imóvel AvaliandoCasa Apartamento Galpão
Sobrado LojaSalaComercial
Vaga AutônomaDepósitoAutônomo
Loft
Outro - DescreverAbaixo
Indício Ocupação ImóvelHabitado
Desabitado
Idade Aparente ImóvelAvaliando
Anos 3
Ano Construção 2017
Estado Conservação ImóvelBom Regular
Ruim Em Construção
Padrão Acabamento ImóvelAlto Normal
Baixo Mínimo
Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 1
Fachada Pintura Esquadrias Alumínio N° Andares do Imóvel Avaliando 7 Nº Dormitórios 2
Dimensões
Área Privativa:51,20
m²
Área Comum (m²):31,20
m²
Área Total (m²):82,40
m²
Área Averbada:82.4 m² Área não Averbada0 m²
Nº Vagas Estacionamento
Cobertas 1 Descobertas 1 Privativas 1
Face ImóvelSul Norte Leste Oeste
Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Tipo Acabamento Piso Tipo Acabamento Parede Tipo Acabamento Forro/Teto
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 6
Manifestações sobre a garantia
Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?Sim Não
Questões Complementares Sim Não
Data da Vistoria: 02/04/2020
1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?
2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?
Não foi possível aferir a área privativa, pois trata-se de uma vistoria externa;
3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?
Não foi possível aferir a área privativa, pois trata-se de uma vistoria externa;
4) O imóvel possui vaga de garagem?
5) Se possui vagas, elas estão documentadas?
6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
10) O imóvel possui características uni-familiares?
11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?
14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?
15) O Imóvel possui suspeitas de contaminação?
Observações Finais
Áreas da Matrícula nº 177.988 do 4 °ORI de Porto Alegre/RS: Área Privativa = 51,20 m²; Área Comum = 31,20 m²;Área Total = 82,40m²; Fração ideal = 0,3092 %; Áreas da Matrícula nº 177.988 do 4 °ORI de Porto Alegre/RS: vaga de garagem simples descoberta n° 164 com 10,58 m², Vagas de garagem = 1; Áreas do IPTU conforme inscrição do imóvel nº 100114020 do ano 2019: Área 82,40 m²; Trata-se de uma vistoria externa, podendo haver alterações mediante vistoria interna do imóvel;* Observações adicionais:Este laudo atende integralmente à norma da ABNT NBR 14653 e as recomendações do IBAPE-SP quando cabíveis.
Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno
1 Logradouro R IRMAO FELIX ROBERTO Nº 100 Andar 7 Complemento Proximidade do Imóvel 0 km
Bairro HUMAITA Cidade PORTO ALEGRE UF RS CEP 90250-170 Latitude -29.986572 Longitude -51.188378
Descrição Apartamento com 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga de garagem descoberta. Fonte de Informações AUXILIADORA PREDIAL Telefone (51) 99626-7715
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1Idade Aparente ImóvelAvaliando 3
Ano Construção 2017 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$280.000,00
Data Venda /Oferta 02/04/2020
Valor m² R$ 5.487,30 Padrão Alto Testada (Frente) 0,00Área do Terreno (emm²) 0,00
Área da Edificação(m²) 51,00
Área Privativa 51 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60
2 Logradouro R IRMAO FELIX ROBERTO Nº 100 Andar 8 Complemento Proximidade do Imóvel 0 km
Bairro HUMAITA Cidade PORTO ALEGRE UF RS CEP 90250-170 Latitude -29.986572 Longitude -51.188378
Descrição Apartamento com 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga de garagem descoberta. Fonte de Informações GUARIDA Telefone (51) 3084-3456
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1Idade Aparente ImóvelAvaliando 3
Ano Construção 2017 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$290.000,00
Data Venda /Oferta 02/04/2020
Valor m² R$ 5.475,90 Padrão Alto Testada (Frente) 0,00Área do Terreno (emm²) 0,00
Área da Edificação(m²) 51,00
Área Privativa 51 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60
3 Logradouro AV PADRE LEOPOLDO BRENTANO Nº 280 Andar 7 Complemento Proximidade do Imóvel 1 km
Bairro FARRAPOS Cidade PORTO ALEGRE UF RS CEP 90250-590 Latitude -29.976354 Longitude -51.192879
Descrição Apartamento com 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga de garagem. Fonte de Informações AUXILIADORA PREDIAL Telefone (51) 99626-7715
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1Idade Aparente ImóvelAvaliando 3
Ano Construção 2017 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$290.000,00
Data Venda /Oferta 02/04/2020
Valor m² R$ 5.475,00 Padrão Alto Testada (Frente) 0,00Área do Terreno (emm²) 0,00
Área da Edificação(m²) 51,00
Área Privativa 51 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60
4 Logradouro AV ERNESTO NEUGEBAUER Nº 411 Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1 km
Bairro HUMAITA Cidade PORTO ALEGRE UF RS CEP 90250-140 Latitude -29.990423 Longitude -51.190163
Descrição Apartamento com 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga de garagem. Fonte de Informações BISOL Telefone (51) 99441-7306
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1Idade Aparente ImóvelAvaliando 7
Ano Construção 2013 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$275.000,00
Data Venda /Oferta 02/04/2020
Valor m² R$ 5.393,00 Padrão Alto Testada (Frente) 0,00Área do Terreno (emm²) 0,00
Área da Edificação(m²) 52,00
Área Privativa 52 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60
5 Logradouro R AIRTON FERREIRA DA SILVA Nº 295 Andar 7 Complemento Proximidade do Imóvel 1 km
Bairro FARRAPOS Cidade PORTO ALEGRE UF RS CEP 90251-083 Latitude -29.973770 Longitude -51.191550
Descrição Apartamento com 2 dormitórios, 1 banheiro e 1 vaga de garagem. Fonte de Informações CP IMÓVEIS Telefone (51) 98939-6556
Status OfertadoNº VagasEstacionamento 1
Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros 1Idade Aparente ImóvelAvaliando 3
Ano Construção 2017 Estado Conservação Imóvel Bom
Valor Venda / Oferta R$270.000,00
Data Venda /Oferta 02/04/2020
Valor m² R$ 5.435,00 Padrão Alto Testada (Frente) 0,00Área do Terreno (emm²) 0,00
Área da Edificação(m²) 47,00
Área Privativa 47 Área Comum (m²) 0 Vida Útil (em anos) 60
Tabela de homogenizaçãoGrau de Fundamentação: I Grau de Precisão: IIIMetodologia: Fatores:
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 177.988
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 2 / 6
Cálculo Valor Avaliação
Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00
Área da Edificação (m²): 51,20 Valor m²: R$ 4.960,93 Valor Edificação: R$ 254.000,00
Valor de Liquidez: R$ 194.000,00 Valor Imóvel: R$ 279.000,00
Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 279.000,00
Avaliação para Garantia de Financiamento
Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real
Valor Edificação R$ 254.000,00 Valor por extenso: duzentos e cinquenta e quatro mil reais
Valor do(s)Anexo(s)
Valor por extenso:
Valor do(s)Anexo(s)
Valor por extenso:
Unidades Autônomas
N° da MatrículaQuantidade Unidades
AutônomasTipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor
Valor de LiquidaçãoForçada
178.295 1 Vaga de Garagem Box 164 10,58 R$ 25.000,00 R$ 22.500,00
Valor Imóvel R$ 279.000,00 Valor por extenso: duzentos e setenta e nove mil reais
Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador
Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:
Nome da Empresa Dexter Nome do Avaliador LUCIANO DE OLIVEIRA CREA / CAU 83780
Local e Data
Porto Alegre
04/04/2020
“Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local doimóvelavaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo”
LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo esomente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidospelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 177.988
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 3 / 6
Representação Fachada
Descrição VISTA DA RUA
Data Foto 02/04/2020
Representação Fachada
Descrição VISTA ENTRADA DO CONDOMÍNIO
Data Foto 02/04/2020
Representação Identificação Numérica
Descrição
Data Foto 02/04/2020
Representação Identificação Numérica
Descrição
Data Foto 02/04/2020
Representação Fachada
Descrição FACHADA PRÉDIO DO AVALIANDO
Data Foto 02/04/2020
Documentação Fotográfica
Fotos imóvel
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 177.988
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 4 / 6
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 02/04/2020
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 02/04/2020
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 02/04/2020
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 02/04/2020
Fotos da Amostra 1
Fotos da Amostra 2
Fotos da Amostra 3
Fotos da Amostra 4
Fotos da Amostra 5
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 177.988
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 5 / 6
Representação Fachada
Descrição
Data Foto 02/04/2020
Imagem - Mapa
Representação: Mapa
Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 177.988
Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 6 / 6
51,20
3
1
1 0,900 30,00% 3 1 1 51,000 60 2 1
2 0,900 30,00% 3 1 1 51,000 60 2 60
3 0,900 30,00% 3 1 1 51,000 60 2
4 0,900 30,00% 7 2 1 52,000 60 2
5 0,900 30,00% 3 1 1 47,000 60 2
0
0 Média =
0 R$ 3.514,88 < Média < R$ 6.527,64
0 170,03
0 3,38618
0
0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.
(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 1.482,35 3.458,82 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,158 1,000 0,00
2 1.535,29 3.582,35 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,100 1,000 0,00
3 1.535,29 3.582,35 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,100 1,000 0,00
4 1.427,88 3.331,73 1,032 107,29 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,158 1,000 0,00
5 1.551,06 3.619,15 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,073 1,000 0,00
0
0
0
0
0
0
0
2,59893 Ok 3,38618 Ok 3,38618 Ok 3,38618 Ok 1,54929 3,38618 Ok
< Média < R$7.089,45
Fator Andar
Variável Padrão
Construtivo
Variável
Coeficientes de variação ==>
Amostra nºOpcional
Fator
depreciação
Variável
Vaga de Garagem
Fator
Vaga
Variável Localização
Fator
Localiz.
Variável
Depreciação Física
Variável
Andar
Valores das Cotas-Partes
(R$/m²)
Cota
Terreno
Cota
Benfeitoria
fator considerado
Ok
fator considerado
Avaliação válida para o apartamento nº 811, localizado no 7º andar - Confomínio Residencial Rossi Mais, situado na Rua Irmão Felix Roberto nº 100, com direito
a 1 vaga de garagem.
Para saneamento consideramos um intervalo
de 30% em torno da média :
R$3.817,39
264,82
Estado de
Conservação
5.117,65
4.759,62
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de
Área Privativa
(R$/m²)
4.941,18
5.117,65
Número de
Dormitórios
526,06
546,13
Difer.
(R$)
Fator idade e est.conserv.
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
0,97440
Número de
Vagas de
Garagem
Área Privativa
(m²)
área privativa (m²)
estado de conservação
idade aparente (anos)
nº de vagas
R$ 5.021,26 /m²
5.487,30
Coef. de variação =
Desvio padrão =
5.475,90
5.475,90
5.435,00
Valor Unitário Privativo
Homogeneizado (R$/m²)
280.000,00
290.000,00
290.000,00
270.000,00
358,24
358,24
5.170,21
Pré-saneamento amostral
Média = R$ 5453,42 /m²
DEXTER ENGENHARIA LTDA
vida útil (anos)
5.393,00
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Preço do Imóvel
(R$)
275.000,00
Amostra nºElasticidade
da Oferta
Cota-Parte
de Terreno
Idade
Aparente
(anos)
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II I
Área Privativa Idade Custo
47,00 3 2.185,79
52,00 7 4.480,87
51,20 3 4.808,74
23,50 1 1.092,90
78,00 11 6.721,30
OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total
1 1,00 1,00 1,00 1,16 1,00 1,11
2 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,07
3 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,07
4 1,00 1,00 1,00 1,16 1,00 1,13
5 1,00 1,00 1,00 1,07 1,00 1,05
0
0
0
0
0
0
0
5.426,54 -0,49%
5.480,30 0,49%
0,99%
Descrição
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
GrauItem
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
0
2
1
% Inferior
% Superior
X21
Status
1,00
1,00
Depreciação Física
Quant. mínima de dados de mercado
utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
4
2
6
1,00
1
X
X
X
Coleta de dados de mercado
Caracterização do imóvel avaliando
Intervalo admissível de ajuste para
cada fator e para o conjunto de
fatores
XExtrapolação
X
80%
OK
3
1
Avaliando
Limite Superior
Limite Inferior
Número de Dormitórios
0
OK
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:
0,50 < Variável Avaliando < 1,50
Grau de Precisão:
Intervalo de confiança (IC) de
Limite Inferior:
Grau de Fundamentação: I
%
Número de Vagas
0
2
DEXTER ENGENHARIA LTDA
1,03
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,80 a 1,20
Amplitude do IC (80%)
III
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> II5
1,00
Limite Superior:
Valor de avaliação válido para a residência localizada na Rua* Cálculo área equivalente:
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x y
Desvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.941,18 4907,29
Coef. Var. Coef. Var. 10.400,00 10.400,00 2 5.117,65 5095,18
3 5.117,65 5095,18
4 4.759,62 4820,06
1 4.941,18R$ / M2 5 5.170,21 5188,60
2 5.117,65R$ / M2 0
3 5.117,65R$ / M2 0
4 4.759,62R$ / M2 0
5 5.170,21R$ / M2 0
0 / M2 0
0 / M2 0
0 / M2 0
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
MEDIA 5.021,26R$ / M2
1 5.487,30R$ / M2
2 5.475,90R$ / M2
3 5.475,90R$ / M2
4 5.393,00R$ / M2
5 5.435,00R$ / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
0 / M2
MEDIA 5.453,42 / M2
Antes da HomogeneizaçãoValores Calculados
39,21
Preços
Observados
DEXTER ENGENHARIA LTDA
0,72
170,03
3,39
ElementoDepois da Homogeneização Escala da Bissetriz
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
R$ 5.021,26 R$ 5.453,42
Valor de avaliação válido para a residência localizada na Rua* Cálculo área equivalente:
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
1 2 3 4 5 0 0 0 0 0 0 0 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000
valo
res c
alc
ula
do
s (
Y)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
*valor sem liquidez.
* (limite superior do intervalo de confiança)
Utilizando fator de liquidez de
Utilizando fator de liquidez de
Utilizando fator de liquidez forçada de
DADOS DA UNIDADE AVALIADAApart Superior
3
Novo
anos
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
Avaliação válida para o apartamento nº 811, localizado no 7º andar - Confomínio Residencial Rossi Mais, situado na Rua Irmão Felix
Roberto nº 100, com direito a 1 vaga de garagem.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
0,89
Número de vagas de garagem:
2
Divisão de Engenharia e
Estudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA LTDA
R$ 279.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 5.453,42 /m²
anos
51,20
0,6989
Número de dormitórios:
60
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:
Est. Conservação:
Apart Superior
R$ 2.185,790
Vida Útil:
1
R$ 279.000,00VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL CONFORME
MERCADO
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
m²
2,200
* Por solicitação do Banco Bradesco, o Limite Superior utilizado para o calculo do valor de avaliação se restringe ao máximo de 15%.
O valor apresentado com base no limite superior do intervalo de confiança é apenas informativo e para critérios de analise do banco.
O valor de avaliação foi obtido de acordo com os requisitos da NBR 14.653 e IBAPE-SP.
VALOR CALCULADO*: R$ 280.591,48
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL (limite superior do
intervalo de confiança)R$ 281.000,00
R$ 194.000,00VALOR DE LIQUIDEZ
0,6953
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
CONDIÇÕES LIMITANTES
O presente Laudo é de uso restrito do contratante. Sua finalidade está condicionada aos termos contratados e, elaborado de acordo com Normas Técnicas. Fica desde já, vedada sua utilização total ou parcial para outras finalidades ou outros interesses diversos do contratado, bem como, a sua reprodução integral, parcial ou divulgação pública sem a expressa autorização dos autores.
Os signatários não se responsabilizam por negócios realizados com base em informações contidas neste laudo.
Sua validade é de 6 meses e mesmo estando dentro do seu prazo de validade, será imprescindível a elaboração de novo laudo de avaliação, quando surgirem novos indicadores no mercado imobiliário local que invalidem o valor anteriormente fixado.
Não nos responsabilizamos por eventuais fatores econômicos ou físicos, que venham a alterar os mesmos. Sendo assim a DEXTER ENGENHARIA LTDA reserva a si o direito de rever as conclusões desse trabalho caso seja identificada qualquer característica dessa natureza e que possa afetar o potencial de venda do imóvel.
Em vista de não se integrar ao objeto desta avaliação, não foram efetuadas investigações no concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos e penhores, considerando-se os bens livres de quaisquer ônus ou problemas que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu uso e depreciem o seu valor de mercado.
Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros. As informações verbais utilizadas na elaboração deste trabalho são consideradas de válidas e de “boa fé”, não sendo de nossa responsabilidade sua exatidão e veracidade. Como a DEXTER ENGENHARIA LTDA não é uma empresa de consultoria jurídica, essa avaliação não tem por finalidade a confirmação de aspectos relativos à regularidade formal ou legal dos documentos considerados.
Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços: a) aferição física e de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé; b) inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral; c) investigações a respeito de características e qualidades geológicas do solo e subsolo, quer quanto à sua capacidade portante, quer quanto aos direitos sobre eventuais ocorrências de jazidas minerais ou de sua eventual exploração, o qual foi considerado como adequado às condições do mercado imobiliário; d) investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas à estabilidade e segurança do imóvel. e) elaboração de estudos de caráter ambiental no solo visando a averiguação de substâncias que possas ser prejudiciais à saúde, às estruturas ou ao meio-ambiente.
Importante: A presente não gera à empresa e/ou profissional signatários, quaisquer responsabilidades quanto ao uso indevido das informações deste Laudo.
Considerações:
Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado)IPTU 5.580,00 0,17% ao mês Taxa da aplicação financ. 7,85%Manutenção/administração 0,16% ao mês Inflação média ao ano 4,31%Comissão de venda 0,12% ao mês Custo financeiro 3,39% ao anoTotal 1 0,45% ao mês Total 2 0,28% ao mês
Despesas totais Total 1 Total 2 = 0,73% fixas + financeiras
Prazo de comercialização 50 meses
O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 69,53%
Diagnóstico de Mercado
Nível de Oferta: alto médio/alto médio X médio/baixo baixoNível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixoAbsorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícilDesempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X
Avaliação válida para o apartamento nº 811, localizado no 7º andar - Confomínio Residencial Rossi Mais, situado na Rua Irmão Felix Roberto nº 100, com direito a
1 vaga de garagem.
CONSIDERAÇÕES:
Cálculo do valor de liquidação forçada
VALOR FINAL DO IMÓVEL
(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região,
o mercado local e condições de oferta)
R$ 194.000,00
Taxa Selic+2%
IPCA 12 meses
R$ 279.000,00
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