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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA (11) 9 9575-2320 CAU: A 79429-5 [email protected]
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3 A VARA CÍVEL DE MOGI DAS CRUZES
Processo Digital 1005378-50.2013.8.26.0361
Tamara de Castro S. Leite arquiteta e urbanista
inscrita no CAU sob registro: A 79.429-5, perita nomeada nos
autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial
promovida por Dimensão Serviços e Com. Ltda. em face
de Ademir Pinto de Faria e outro, vem mui
respeitosamente requerer o levantamento referente ao valor
já reservado ás folhas 111 no processo digital.
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
Mogi das Cruzes, Maio de 2014.
________________________
Tamara de Castro S. Leite
Arquiteta e Urbanista
CAU: A 79.429-5
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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA (11) 9 9575-2320 CAU: A 79429-5 [email protected]
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3 A VARA CÍVEL DE MOGI DAS CRUZES
Processo Digital 1005378-50.2013.8.26.0361
Tamara de Castro S. Leite arquiteta e urbanista
inscrita no CAU sob registro: A 79.429-5, perita nomeada nos
autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial
promovida por Dimensão Serviços e Com. Ltda. em face
de Ademir Pinto de Faria e outro, tendo procedido aos
estudos e diligências que se fizeram necessários, vem mui
respeitosamente apresentar a V. Exa. as conclusões a que
chegou, consubstanciado no seguinte:
LAUDO PERICIAL
Nestes Termos
Pede Deferimento
________________________
Tamara de Castro S. Leite
Arquiteta e Urbanista
CAU: A 79.429-5
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I-RESUMO DA AVALIAÇÃO
Os valores apurados para os imóveis constantes do Auto de
Penhora de fls. 73 ,são de:
1) Unidade Autônoma no 210, matrícula no 37.474 Registro n. “2”, 1º
CRI de Mogi das Cruzes, (com 55,78m2):
R$ 256.100,00
(Duzentos e cinqüenta e seis mil e cem reais)
2) Unidade Autônoma no 211, matrícula no 37.474 Registro n. “2”, 1º
CRI de Mogi das Cruzes, (com 36,11 m2):
R$ 157.200,00
(Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais)
1) Unidade Autônoma no 212, matrícula no 37.474 Registro n. “2”, 1º
CRI de Mogi das Cruzes, (com 36,11 m2):
R$ 157.200,00
(Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais)
*valores apurados para Maio de 2014.
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II-PRELIMINARES
O presente laudo pericial tem como objetivo a
determinação do valor de mercado, para a data de Maio de
2014, dos seguintes imóveis:
• Imóvel 1: Imóvel localizado na Rua Princesa Isabel de
Bragança no 235- sala 210 do Edifício Helbor Tower,
Centro, Mogi das Cruzes- SP;
• Imóvel 2: Imóvel localizado na Rua Princesa Isabel de
Bragança no 235- sala 211 do Edifício Helbor Tower,
Centro, Mogi das Cruzes- SP;
• Imóvel 3: Imóvel localizado na Rua Princesa Isabel de
Bragança no 235- sala 212 do Edifício Helbor Tower,
Centro, Mogi das Cruzes- SP;
De acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis
Urbanos IBAPE/SP 2005, “valor de mercado é a quantia mais
provável pela qual se negociaria com conhecimento, prudência
e sem compulsão um bem, numa data de referência dentro
das condições do mercado vigentes”.
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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA CAU: A 79429-5
Os imóveis
situados no Edificio Helbor Tower, salas 210,211 e 213. O edifício
está localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança
do município de
cadastrado
seguintes registros:
LOCALIZAÇÃO
Vista aérea da região localizada o Edifí
ARQUITETA E URBANISTA
III.I- VISTORIA
III.II- LOCALIZAÇÃO
imóveis objetos de avaliação no presente trabalho, estão
situados no Edificio Helbor Tower, salas 210,211 e 213. O edifício
localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança
município de Mogi das Cruzes, Estado de São Paulo.
s na Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes sob o
seguintes registros:
Sala 210: 07.021.041.024-1;
Sala 211: 07.021.041.025-0;
Sala 212: 07.021.041.026-9.
rea da região localizada o Edifício Helbor Tower.
(11) 9 9575-2320
s de avaliação no presente trabalho, estão
situados no Edificio Helbor Tower, salas 210,211 e 213. O edifício
localizado na Rua Princesa Isabel de Bragança no 235, Centro
Estado de São Paulo. Estão
na Prefeitura Municipal de Mogi das Cruzes sob os
cio Helbor Tower.
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ENTORNO:
O imóvel está localizado em
comercial do município
uso predominantemente comercial e de serviços
O EDIFÍCIO COMERCIAL
As salas objetos da presente avaliação estão localizadas no
segundo andar do edifício
comercial composto por 176 salas
de garagem)
Venda de Imóveis Urbanos como: grupo 2.1
Escritório padrão superior.
O prédio foi edificado sob terreno de topografia plana e
consistência seca.
Fachada do edifício Helbor Tower.Fonte: Google Earth
ARQUITETA E URBANISTA
ENTORNO:
O imóvel está localizado em via secundária
comercial do município, a região é de alta densidade de ocupação,
predominantemente comercial e de serviços.
III.III- CARACTERÍSTICAS
EDIFÍCIO COMERCIAL:
As salas objetos da presente avaliação estão localizadas no
segundo andar do edifício Helbor Tower, edifício exclusivamente
comercial composto por 176 salas, (cada sala tem direito a uma vaga
de garagem), classificado de acordo com Estudos de Valores de
Venda de Imóveis Urbanos como: grupo 2.1-
Escritório padrão superior.
O prédio foi edificado sob terreno de topografia plana e
consistência seca.
Fachada do edifício Helbor Tower.
(11) 9 9575-2320
via secundária, no centro
densidade de ocupação,
As salas objetos da presente avaliação estão localizadas no
Helbor Tower, edifício exclusivamente
, (cada sala tem direito a uma vaga
, classificado de acordo com Estudos de Valores de
-Escritório, 2.1.4-
O prédio foi edificado sob terreno de topografia plana e
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Segundo andar do Edifício Helbor Tower, cada andar tem 6 salas e é
servido por 3 elevadores.
Piso em granito, portas em madeira de boa qualidade, paredes e forro de
gesso, pintados em látex.
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AS UNIDADES AVALIANDAS:
Unidade 210:
Sala comercial composta de três salas distintas e dois sanitários.
Área privativa de 55,78 m2, 1 vaga de garagem
Reformada em estado regular.
Piso tipo porcelanato, W.C.´s cerâmicas no piso paredes em látex, forro e
esquadrias originais.
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Unidade 211:
Sala comercial composta de duas salas distintas e dois sanitários.
Área privativa de 36,11 m2, 1 vaga de garagem.
Necessitando de reparos simples.
Piso tipo porcelanato, W.C.´s cerâmicas no piso paredes em látex, forro e
esquadrias originais.
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TAMARA LEITE ARQUITETA E URBANISTA (11) 9 9575-2320 CAU: A 79429-5 [email protected]
Unidade 212:
Sala comercial composta de duas salas distintas e 1 sanitário e 1 depósito.
Área privativa de 36,11 m2, 1 vaga de garagem.
Necessitando de reparos simples.
Piso tipo cerâmica por toda a
sala comercial, paredes em
látex, forro e esquadrias
originais.
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III.IV.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 1 (Sala 210)
III.IV.I.II- CRITÉRIOS ADOTADOS
De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, “Avaliação
de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais”,item 8.1.1, conceito
ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP
. 2005”:
“A metodologia aplicável é função, basicamente,
da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado.
A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao
estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem
como nas demais partes que compõe a NBR
14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o
convencimento do valor”.
Em pesquisa à região onde se situa o imóvel avaliando a
signatária coletou dados de imóveis em oferta de venda e
transacionados, com características físicas semelhantes e/ou
análogas ao avaliando.
A pesquisa deu-se na data desta avaliação, Maio de 2014,
apresentada no corpo deste Laudo (Elementos Comparativos).
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Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a
partir do melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método
Comparativo Direto , pela técnica de Tratamento por Fatores,
através do programa Excell de cálculo estatístico para engenharia de
avaliações.
De acordo com item 9.2 da Norma 2005 do IBAPE/SP, o
Método Comparativo:
“Analisa elementos semelhantes ou
assemelhados ao avaliando, com objetivo
de encontrar a tendência de formação de
seus preços”.
Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de
venda do imóvel é obtido através da homogeneização das
características próprias dos imóveis comparativos em relação à
situação paradigma pré-estabelecida pelas normas Avaliatórias e
pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando as
Valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando
a homogeneidade da avaliação.
Na homogeneização ora efetuada, as localização e
obsolescência mostraram-se fatores homogeneizantes na
amostragem estudada, ou seja, relevante à presente avaliação.
A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1
.Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2
.Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação
Brasileira de Normas Técnicas ABNT;.Norma para Avaliação de
Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, e estudos consagrados na
Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE/SP.
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III.IV.I.III- VALOR DO IMÓVEL
Valor Unitário Obtido
O valor unitário homogeneizado calculado no Capítulo
Apresentação dos Resultados deste Laudo ,resultou em R$ 4.590,92
/m2, desvio padrão da amostra de R$ 755,23 /m2 e coeficiente de
variação de 16,4500 %.
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 4.135,84, Máximo: R$ 5.046,00.
Será adotado: Vu = R$ 4.590,92 /m 2
Cálculo do Valor do imóvel (V)
O valor do imóvel será dado pela multiplicação da área útil do
imóvel avaliando, pelo valor unitário médio padrão descrito
anteriormente.
Sendo assim:
V = 55,78 m2 x R$4.590,92/m2 = R$ 256.081,52
Arredondando, R$ 256.100,00
(Duzentos e cinqüenta e seis mil e cem reais)
*valor para Maio de 2014.
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III.V.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 2 (Sala 211)
III.V.II- CRITÉRIOS ADOTADOS
De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, “Avaliação
de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais”,item 8.1.1, conceito
ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP
. 2005”:
“A metodologia aplicável é função, basicamente,
da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado.
A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao
estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem
como nas demais partes que compõe a NBR
14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o
convencimento do valor”.
Em pesquisa à região onde se situa o imóvel avaliando a
signatária coletou dados de imóveis em oferta de venda e
transacionados, com características físicas semelhantes e/ou
análogas ao avaliando.
A pesquisa deu-se na data desta avaliação, Maio de 2014,
apresentada no corpo deste Laudo (Elementos Comparativos).
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Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a
partir do melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método
Comparativo Direto , pela técnica de Tratamento por Fatores,
através do programa Excell de cálculo estatístico para engenharia de
avaliações.
De acordo com item 9.2 da Norma 2005 do IBAPE/SP, o
Método Comparativo:
“Analisa elementos semelhantes ou
assemelhados ao avaliando, com objetivo
de encontrar a tendência de formação de
seus preços”.
Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de
venda do imóvel é obtido através da homogeneização das
características próprias dos imóveis comparativos em relação à
situação paradigma pré-estabelecida pelas normas Avaliatórias e
pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando as
Valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando
a homogeneidade da avaliação.
Na homogeneização ora efetuada, as variáveis localização e
obsolescência mostraram-se fatores homogeneizantes na
amostragem estudada, ou seja, relevante à presente avaliação.
A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1
.Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2
.Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação
Brasileira de Normas Técnicas ABNT;.Norma para Avaliação de
Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, e estudos consagrados na
Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE/SP.
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III.V.III- VALOR DO IMÓVEL
Valor Unitário Obtido
O valor unitário homogeneizado calculado no Capítulo
Apresentação dos Resultados deste Laudo ,resultou em R$ 4.354,46
/m2, desvio padrão da amostra de R$ 716,63 /m2 e coeficiente de
variação de 16,4600 %.
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 3.922,64, Máximo: R$ 4.786,28.
Será adotado: Vu = R$ 4.354,46/m 2
Cálculo do Valor do imóvel (V)
O valor do imóvel será dado pela multiplicação da área útil do
imóvel avaliando, pelo valor unitário médio padrão descrito
anteriormente.
Sendo assim:
V = 36,11 m2 x R$4.354,46 /m2 = R$157.239,55
Arredondando, R$ 157.200,00
(Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais)
*valor para Maio de 2014.
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III.VI.I- AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 3 (Sala 212)
III.VI.II- CRITÉRIOS ADOTADOS
De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, “Avaliação
de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais”,item 8.1.1, conceito
ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP
. 2005”:
“A metodologia aplicável é função, basicamente,
da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado.
A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao
estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem
como nas demais partes que compõe a NBR
14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o
convencimento do valor”.
Em pesquisa à região onde se situa o imóvel avaliando a
signatária coletou dados de imóveis em oferta de venda e
transacionados, com características físicas semelhantes e/ou
análogas ao avaliando.
A pesquisa deu-se na data desta avaliação, Maio de 2014,
apresentada no corpo deste Laudo (Elementos Comparativos).
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Diante do exposto, a avaliação do imóvel será realizada a
partir do melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método
Comparativo Direto , pela técnica de Tratamento por Fatores,
através do programa Excell de cálculo estatístico para engenharia de
avaliações.
De acordo com item 9.2 da Norma 2005 do IBAPE/SP, o
Método Comparativo:
“Analisa elementos semelhantes ou
assemelhados ao avaliando, com objetivo
de encontrar a tendência de formação de
seus preços”.
Na Técnica de Tratamento por Fatores, o valor unitário de
venda do imóvel é obtido através da homogeneização das
características próprias dos imóveis comparativos em relação à
situação paradigma pré-estabelecida pelas normas Avaliatórias e
pelos dados do próprio imóvel avaliando, considerando as
Valorizações e desvalorizações das variáveis estudadas, analisando
a homogeneidade da avaliação.
Na homogeneização ora efetuada, as variáveis localização e
obsolescência mostraram-se fatores homogeneizantes na
amostragem estudada, ou seja, relevante à presente avaliação.
A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1
.Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2
.Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação
Brasileira de Normas Técnicas ABNT;.Norma para Avaliação de
Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2005, e estudos consagrados na
Engenharia de Avaliações e aprovados pelo Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo, IBAPE/SP.
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III.VI.III- VALOR DO IMÓVEL
Valor Unitário Obtido
O valor unitário homogeneizado calculado no Capítulo
Apresentação dos Resultados deste Laudo ,resultou em R$ 4.354,46
/m2, desvio padrão da amostra de R$ 716,63 /m2 e coeficiente de
variação de 16,4600 %.
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:
Mínimo: R$ 3.922,64, Máximo: R$ 4.786,28.
Será adotado: Vu = R$ 4.354,46 /m 2
Cálculo do Valor do imóvel (V)
O valor do imóvel será dado pela multiplicação da área útil do
imóvel avaliando, pelo valor unitário médio padrão descrito
anteriormente.
Sendo assim:
V = 36,11 m2 x R$ 4.354,46/m2 = R$ 157.239,55
Arredondando, R$ 157.200,00
(Cento e cinqüenta e sete mil e duzentos reais)
*valor para Maio de 2014.
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IV-QUESITOS DO REQUERIDO
(fls. 103-104)
1) Queira o Sr. Perito descrever os imóveis pertencentes aos
executados.
Resposta: Vide capítulo “III.III- CARACTERÍSTICAS”.
2) Queira o Senhor perito informar qual o tipo de zona em
que se situa os imóveis, sob o ponto de vista comercial?
Resposta: Zona Urbana, região central da cidade.
3) Queira o Senhor perito informar em que padrão pode ser
considerado os imóveis.
Resposta: Edifício Comercial padrão superior.
4) Queira o senhor perito informar se existe fácil locomoção
para o centro da cidade e demais bairros.
Resposta: Sim.
5) Queira o Senhor perito informar se existem mais imóveis
na região com características semelhantes. Em caso
afirmativo, qual o valor de mercado dos mesmos.
Resposta: Sim, Favor reportar-se aos elementos
comparativos no corpo do laudo pericial.
6) Queira o Senhor perito informar se os imóveis encontram-
se em boas condições de uso.
Resposta: Sim.
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V-ENCERRRAMENTO
A perita signatária dá por encerrado o presente Laudo
Avaliatório que possui 47 (quarenta e sete) folhas digitadas, sendo a
primeira e a última datada e assinadas.
Mogi das Cruzes, Maio de 2014.
________________________
Tamara de Castro S. Leite
Arquiteta e Urbanista
CAU: A 79.429-5
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