LAUDO DE AVALIAÇÃO - RESUMO

LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055

Cep:UF:

79570-000

LAUDO DE AVALIAÇÃO - RESUMO

EA.2017.MS-055

Solicitante: Eduardo SanchezEndereço:

Bairro: Jardim Vila Rica

Laudo:

Rua Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua José Antônio de Carvalho

MS

IMÓVEL

N° Matrícula Tipo de Imóvel Área construída Área do terreno3.474 Casa 377,00 913,14

Cidade: Aparecida do Taboado

R$ 776.000,00 R$ 594.000,00

Fachada Localização

VALORES

MERCADO LIQUIDAÇÃO FORÇADA

OBSERVAÇÕES

DESCRIÇÃO DO IMÓVELUma casa térrea composta por corpo principal e edicula, com área construída total de 377,00

sendo 317,00m² do corpo principal e 60,00m² da edícula.


Solicitante:

Objetivo:

Aparecida do Taboado - MS, 29 de Maio de 2017

Casa localizada na Rua Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua

José Antônio de Carvalho - Jardim Vila Rica em Aparecida do Taboado -

MS.

LAUDO DE ENGENHARIA AVALIATÓRIA

Objeto:

Eduardo Sanchez

Valor de mercado e de liquidação forçada para fins de avaliação.


SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO 1

2. METODOLOGIA 1

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO 4

4. DO MUNICÍPIO 5

5. VISTORIA 6

6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 7

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 9

8. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO 10

9. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 10

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA 16

11. ENCERRAMENTO 17

ANEXO 01 - Ficha de pesquisa 18

ANEXO 02 - Planilha de determinação do valor do imóvel 19

ANEXO 03 - Especificação da avaliação 20

ANEXO 04 - Croqui de localização das pesquisas e do avaliando 22

ANEXO 05 - Relatatório fotográfico 23

ANEXO 06 - Certidão de Matrícula 28


2.1 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos

elementos comparáveis, constituintes da amostra.

LAUDO DE ENGENHARIA AVALIATÓRIA

1. INTRODUÇÃO

A empresa EDUARDO ALEIXO ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES é especializada no ramo de

perícias judiciais e avaliações de imóveis urbanos, rurais e industriais.

Possui escritório em Campo Grande/MS na Rua Alagoas, 396 - Edifício Atrium Corporate,

Sala 1501 – Jardim dos Estados, Fone: (67) 3321-2514 / 3383-4494 e em Cuiabá/MT na

Av. Historiador Rubens de Mendonça, 2368 - Edificio Top Tower - Sala 501, Fone: (65)

3322-3564 / 2127-6735.

Por solicitação de Eduardo Sanchez, procedeu-se a avaliação do imóvel localizado na Rua

Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua José Antônio de Carvalho.

O objetivo do presente trabalho é determinar o Valor de mercado e de liquidação forçada

do imóvel para fins de Avaliação.

O resultado da vistoria, bem como as etapas e informações necessárias à execução e

fundamentação do trabalho, estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no

corpo do laudo e em seus anexos.

2. METODOLOGIA

A metodologia adotada neste trabalho consiste na análise das características físicas da

propriedade e das diversas informações levantadas no mercado, que são devidamente

tratadas a fim de determinar o valor do respectivo imóvel. Para a consecução do objetivo

solicitado, observar-se-á o que preceitua a NBR. 14.653, da A.B.N.T. - Associação

Brasileira de Normas Técnicas.

Os procedimentos avaliatórios usuais, com a finalidade de identificar o valor de um bem,

de seus frutos e direitos, o seu custo, bem como aqueles para determinar indicadores de

viabilidade, são descritos a seguir, conforme consta da norma.

1


Os trabalhos relacionados à Engenharia de Avaliações consistem na mensuração de valor

de uma determinada propriedade e bens em certo momento.

Os referidos trabalhos são, conforme preceituação da Lei 5.194, de 24.12.66, de

COMPETÊNCIA EXCLUSIVA do profissional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia,

sendo regulamentada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, através da

NBR 14.653, que subsidiam quanto à metodologia e procedimentos relativos às Perícias de

Engenharia na construção civil, sendo tais preceituações obrigatórias em todas as

manifestações escritas que caracterizem o valor de imóveis, seus frutos ou direitos sobre

os mesmos, judiciais ou extrajudiciais.

Inicialmente, cabe definir alguns conceitos que, eventualmente, serão utilizados no

presente laudo:Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o

valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da

viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra

um patrimônio

Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem

destruição, fratura ou dano

Campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação,

dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de

características próprias não contempladas no modelo

Dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um

determinado bem

Empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou

exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de

base imobiliária (ex.: hotel, “shopping center”, parques temáticos), industrial ou rural

Engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados

aplicados à avaliação de bens

Engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação

técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de

Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA

Homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações

matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de

mercado e os do bem avaliando

Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser

classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação

Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade

com esta norma, para avaliar o bem

Pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento,

análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado

Situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem

Tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças

de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando

Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

2.4 DEFINIÇÕES PRELIMINARES

2.2 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM

2.3 MÉTODOS PARA IDENTIFICAR INDICADORES DE VIABILIDADE DA

UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DE UM EMPREENDIMENTO

Método Involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,

baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético

empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do

mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e

comercialização do produto.

Método Evolutivo

Indica o valor do bem pelo somatório dos valores dos seus componentes. Caso a

finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de

comercialização.

Método da Capitalização da Renda

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida

prevista, considerando-se cenários viáveis.

Os procedimentos avaliatórios usuais com a finalidade de determinar indicadores de

viabilidade da utilização econômica de um empreendimento são baseados no seu fluxo de

caixa projetado, a partir do qual são determinados indicadores de decisão baseados no

valor presente líquido, taxas internas de retorno, tempos de retorno, dentre outros.

Método Comparativo Direto de Custo

Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos

comparáveis, constituintes da amostra.

Método da Quantificação de Custo

Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou

analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

2

LAUDO DE AVALIAÇÃO - EA.2017.MT-055Os trabalhos relacionados à Engenharia de Avaliações consistem na mensuração de valor

de uma determinada propriedade e bens em certo momento.

Os referidos trabalhos são, conforme preceituação da Lei 5.194, de 24.12.66, de

COMPETÊNCIA EXCLUSIVA do profissional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia,

sendo regulamentada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, através da

NBR 14.653, que subsidiam quanto à metodologia e procedimentos relativos às Perícias de

Engenharia na construção civil, sendo tais preceituações obrigatórias em todas as

manifestações escritas que caracterizem o valor de imóveis, seus frutos ou direitos sobre

os mesmos, judiciais ou extrajudiciais.

Inicialmente, cabe definir alguns conceitos que, eventualmente, serão utilizados no

presente laudo:Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, para identificar o

valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da

viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

Bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra

um patrimônio

Benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem

destruição, fratura ou dano

Campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação,

dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de

características próprias não contempladas no modelo

Dado de mercado: Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um

determinado bem

Empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou

exploração econômica. Pode ser: imobiliário (ex.: loteamento, prédios comerciais/residenciais) de

base imobiliária (ex.: hotel, “shopping center”, parques temáticos), industrial ou rural

Engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados

aplicados à avaliação de bens

Engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação

técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de

Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA

Homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações

matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de

mercado e os do bem avaliando

Imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser

classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação

Laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade

com esta norma, para avaliar o bem

Pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta, seleção, processamento,

análise e interpretação de resultados sobre dados de mercado

Situação paradigma: Situação hipotética adotada como referencial para avaliação de um bem

Tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças

de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando

Valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.

3


1)

Área de terreno adotada:

Área construída adotada:

913,14

377,00

377,00Construída 253,40

OBJETO DA AVALIAÇÃO:

0,00

0,00

Matrícula IPTU

913,14

O imóvel avaliando é uma casa localizado na Rua Francisco de Queiroz, 4.226

esquina com Rua José Antônio de Carvalho - Jardim Vila Rica em Aparecida do

Taboado - MS.

PROPRIETÁRIO C.P.F / C.N.P.J:

Julinda Luzia Sanches 776.510.651-15

913,14

SITUAÇÃO FISCAL (CND):

Imóvel alugado

3.3 QUADRO DE ÁREAS

OCUPAÇÃO:

Informação não fornecida

Estimada

Terreno

3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO

3.2 DESCRIÇÃO DO BEM AVALIANDO

3.1 DOCUMENTAÇÃO ANALISADA

Relacionamos abaixo a documentação analisada para a elaboração deste relatório, que é,

por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análises jurídicas:

Matrícula 3.474 do Registro de Imóveis da Comarca de Aparecida do Taboado -

MS

4


IDH-M (PNUD/2000):

PIB (IBGE/2008):

PIB per capta (2008):

Distância da capital:

População (IBGE/2010):

4. DO MUNICIPIO

Aparecida do Taboado é um município brasileiro do estado de Mato Grosso do Sul. Está

localizada na região da formação do Rio Paraná pelos rios Grande e Paranaíba, na segunda

maior bacia hidrográfica do mundo, a bacia do Rio Paraná.

O município de está situado no sul da região Centro-Oeste do Brasil, á leste de Mato Grosso

do Sul (Microrregião de Paranaíba) e na divisa triangular dos estados de Mato Grosso do

Sul, São Paulo e Minas Gerais.

É o 4º município mais industrializado do estado, tendo um comércio em crescimento e sua

economia é forte no setor da agropecuária. Possui vantagem no setor industrial devido a

localização próxima a grandes mercados consumidores como São Paulo e Minas Gerais,

além da diversificação modal de transporte de cargas podendo ser ferroviária, hidroviária e

rodoviária.

Em 1998 a economia da região foi fortalecida com a inauguração da Ponte Rodoferroviária

sobre o Rio Paraná, possibilitando a ligação rodoviária com o estado de São Paulo, hoje a

ponte é um dos símbolos da cidade, considerada também um ponto turístico da região.

Indicadores Socioeconômicos

0,763

R$ 328.265.460,00

R$ 16.065,46

442,00 Km

22.621 habitantes

5


O imóvel está localizado na região central, próximo a Avenida Presidente Vargas, principal

via comercial do município.

A Rua Francico de Queiroz é uma importante via da cidade Aparecida do Taboado,

cortando-a de leste a oeste. É predominantemente residencial porém na região encontra-

se imóveis comerciais.

A seguir temos apresentados, em linhas gerais, os principais aspectos relativos ao imóvel

a ser vistoriado, bem como sua ilustração através dos registros fotográficos produzidos

mediante vistoria.

5. VISTORIA

COORDENADAS GEOGRÁFICAS

Longitude: 51° 5'58.58"W

No dia 24 de Maio de 2017, às 08:30h, diligenciamo-nos ao endereço do imóvel avaliando

para efetuarmos os procedimentos avaliatórios necessários ao cumprimento do objetivo

deste Trabalho.

Abaixo temos reproduzida uma imagem orbital do sofware livre Google Earth, indicando a

localização do objeto em apreciação:

20° 5'16.87"SLatitude:

6


- -

Largura:

Traçado:

Calçadas:

Área (m²)Testada Meio de

Quadra

Taxa de Ocupação:

Índice de

Aproveit.

-

Taxa de

Permeabilidade

Foto do logradouro - Rua Francisco de Queiroz

6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

6.1 ZONEAMENTO

Frente

-

Lateral - Fundos

RECUOS MÍNIMOS

-

Lotes mínimos (m)

Testada Esquina

-

6.2 LOGRADOURO E SITUAÇÃO

As informações a respeito de Zoneamento, Plano Diretor, Lei de Uso e Parcelamento do

Solo não foram publicadas ou disponibilizadas pela municipalidade até o fechamento deste

laudo avaliatório.

Uso Predominante:

Zona de Uso: -

-

Mão de direção: Uma

Retilíneo

Rua Francisco de Queiroz

Concreto

Denominação:

Pavimentação: Asfáltica

12,00m

Quantidade de pistas: Uma

- -

7


ASPECTOS FÍSICOS:

Recepção Cerâmico M.C; Látex Laje

Suíte/ Closet Cerâmico M.C; Látex Laje

Laje

Azulejo Laje

Banheiro social Cerâmico Azulejo Laje

Banheiro suíte Cerâmico Azulejo Laje

6.5 ACABAMENTOS OBSERVADOS

ITEM PISO PAREDE TETO

Varandas Cerâmico M.C; Látex Laje

Salas I, II, III e IV Cerâmico M.C; Látex

Superície:Cota/Greide:

SecaNo nível

Uma casa térrea composta por corpo principal e edicula, com área construída total de

377,00 sendo 317,00m² do corpo principal e 60,00m² da edícula com a seguinte divisão

interna:

Corpo principal: Recepção, 03 salas simples, 01 sala c/ banheiro, varandas, cozinha,

circulação interna, banheiro social, 01 quarto, 01 suíte c/ closet.

Apoio: Área de serviço, depósito, cozinha e banheiro externo.

6.4 DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES

Formato:

6.3 DESCRIÇÃO DO TERRENO

Topografia:RegularPlano

Terreno urbano, plano de formato regular, localizado no bairro Jardim Vila Rica, com frente

de 26,7 metros para a Rua Francisco de Queiroz e área superficial de 913,14m².

O imóvel está localizado na Rua Francisco de Queiroz entre a Rua José Antônio de Carvalho

e Rua Marcolino Teixeira de Queiroz na quadra formada também pela Rua Maximino José

da Rocha.

Banheiro Cerâmico M.C; Látex Madeira

Cozinha Cerâmico Azulejo Madeira

Área de serviço Cerâmico M.C; Látex Madeira

CORPO PRINCIPAL

EDÍCULA

Depósito Cerâmico M.C; Látex Madeira

Banheiro sala IV Cerâmico Azulejo Laje

Cerâmico M.C; Látex LajeQuarto

Cozinha Cerâmico

8


7. DIAGNOSTICO DE MERCADO

De uma forma geral, o mercado imobiliáro encontra-se estabilizado, com construtoras e

incorporadoras mais cautelosas em razão da inflação e da recessão econômica brasileira. Com a

expectativa da retomada da atividade econômica no segundo semestre, o setor desenha um

melhor cenário para 2017, podendo crescer de 5% a 10% em relação ao ano passado.

Segundo pesquisa realizada pelo índice FipeZAP, nos últimos 12 meses, os imóveis comerciais

apresentaram uma queda de 2,95% para venda e 7,86% para locação, sem considerar a inflação

de aproximadamente 5,35%, segundo IPCA/IBGE.

Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), os

investimentos no mercado imobiliário em 2016 para pessoa física foi de R$ 22,3 milhões para

móveis novos e de R$ 13,7 para os usados. Já o crédito para empresas no Sistema Brasileiro de

Poupança e Empréstimo (SBPE) foi de R$ 10,6 milhões, queda de 49% se comparado com 2015,

quando os investimentos chegaram a R$ 20,8 milhões.

Para 2017, a pesquisa Focus projeta crescimento da economia, com alta de 0,50% do Produto

Interno Bruto (PIB). O dólar não deve ultrapassar a casa dos R$ 3,40, o que pode gerar mais

competitividade às exportações brasileiras. O Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA)

deve ter queda de 1,58% e chegar a 4,71%, outra redução esperada é a taxa Selic que deve fechar

o ano 9,5%, no último mês, atualmente a Taxa Selic é de 11,25%.

De acordo com as informações coletadas no mercado imobiliário da região, classificamos o imóvel:

Quanto à absorção pelo mercado:

Liquidez normal

Recessivo

Médio

Regular

Quanto a liquidez:

Quanto ao desempenho do mercado:

Quanto ao número de ofertas:

9


8. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO

• Identificar os imóveis com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel

avaliando, no que diz respeito a sua situação, à destinação, ao grau de

aproveitamento e às características físicas.

9.TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da

finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações

colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas

partes 1 e 2 da NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por

meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

Para a determinação do valor do imóvel foi aplicado o MÉTODO COMPARATIVO DE

DADOS DE MERCADO, que Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento

técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

9.1. PESQUISA DE VALORES

Para a base de dados que será utilizada na determinação do valor de mercado do

imóvel, efetuamos uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, coletando-se

elementos comparativos através de anúncios de jornais, contatos com corretores,

imobiliárias atuantes, proprietários e pessoas afins.

A seleção dos elementos que comporão a amostra do mercado a ser analisada foi

definida de acordo com as recomendações das Normas, buscando sempre:

• A isenção e identificação das fontes de informação, cruzando as informações

sempre que possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de

mercado.

10


Para a determinação do valor de mercado do imóvel, utilizaremos o TRATAMENTO

POR FATORES, onde o valor do bem é homogeneizado com aplicação de fatores e

critérios, fundamentados por estudos de entidades técnicas regionais reconhecidas,

devendo ser feita uma análise estatística dos resultados homogeneizados. Ainda

conforme a Norma da ABNT, alternativamente, podem ser adotados fatores de

homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo seja anexado ao laudo.

É admitido a priori a existência de relações fixas entre diferenças de atribuições

específicas e os respectivos preços. Todas as informações provêm de contato pessoal com

proprietários ou intermediários e as amostras foram visitadas externamente uma a uma.

No tratamento dos dados, consideramos como dado de mercado com atributos

semelhantes, àqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em

relação ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e 1,50.

Da mesma forma, as características quantitativas do imóvel avaliando também não

ultrapassam em 50% dos limites observados na amostra e ainda o preço homogeneizado,

resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização também deverá estar

contido no intervalo de 0,50 a 1,50.

Nos cálculos de homogeneização, a utilização dos fatores será feita na forma

multiplicativa.

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como

homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes, se verificar que o

conjunto dos novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação do

que os dados do conjunto anterior. Os fatores de homogeneização que resultem em

aumento da heterogeneidade dos valores não serão utilizados.

Após a homogeneização, será feito o saneamento da amostra com a eliminação dos dados

discrepantes com a utilização de critérios estatísticos consagrados.

• A correta identificação dos dados de mercado, com endereço completo, a

especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas

não utilizadas no modelo.

• Dados de mercado contemporâneos com a data de referência da avaliação.

• A verificação do tempo de exposição no mercado dos imóveis ofertados e a data

e forma de pagamento praticada, no caso de transações.

9.2. TRATAMENTO DOS DADOS

11


No presente trabalho, foram utilizados fatores que refletem, em termos relativos, o

comportamento do mercado imobiliário, numa determinada região, num determinado

tempo, considerando: a elasticidade de preços; a localização; os fatores de forma

(testada, profundidade, área ou múltiplas frentes); padrão construtivo e depreciação.

• Fator oferta:

Adotou-se um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a

elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.

• Fator área:

Fator que faz uma relação entre os elementos comparativos, corrigindo-os em função de

sua área.

• Fator testada:

Após verificarmos a testada usual nos terrenos de determinada região, estabelecemos sua

valorização ou desvalorização com a real testada do imóvel avaliando.

• Fator esquina:

Terrenos em meio de quadra ou de esquina possuem valorização diferenciada, igualmente

diferente se comercial ou residencial.

• Fator local:

Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível

econômico,fator comercial, acessibilidade, entre outros.

Analisamos ainda o coeficiente de variação antes e depois da aplicação de cada variável

isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado, pois os fatores

regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.

12


9.3. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - NBR 14653-2:2011

FUNDAMENTAÇÃO GRAU I

PRECISÃO GRAU III

A especificação de uma avaliação, de acordo com a sua fundamentação e precisão, será

estabelecida em razão do prazo demandado, dos recursos despendidos, bem como da

disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento a ser empregado.

Conforme as normas da NBR-14653, a fundamentação será função do aprofundamento do

trabalho avaliatório, com o envolvimento da seleção da metodologia em razão da

confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais disponíveis.

A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro

tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da

conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade,

qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.

Portanto, com base no item 9 da NBR-14.653 – Parte 2, que trata dos Graus de

Fundamentação e Precisão nos casos de utilização de tratamento por fatores, atribuiu-se

ao presente trabalho de avaliações:

13


2.396,23 10,91%

1.924,63 -10,91%

SANEAMENTO

Unitário (R$/m²)

A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30%

em torno da média, descartando-se os elementos discordantes.

O intervalo de confiança foi calculado segundo a distribuição t de Student, segundo as

Normas da ABNT, com 80% de certeza mínima.

Aplicando-se os métodos estatísticos descritivos sobre a amostra, conforme memória de

cálculo apresentada no anexo 02, foram encontrados os seguintes valores:

Valor do terreno 775.594,58

0,13Coeficiente de Variação

287,56Desvio Padrão

2160,43Unitário Médio Saneado (R$/m²)

4,00Número de elementos saneados

Valor de terreno adotado R$ 776.000,00

1,64t de Student

359,00Área equivalente (m²)

FORMAÇÃO DE VALOR DO IMÓVEL

21,83%

Limite Inferior (R$/m²)

Limite Superior (R$/m²)

Intervalo de Confiabilidade

9.4. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

2.160,43

14


Ìndice de liqudez

Taxa SELIC anual

Atratividade

Taxa de liquidez anual

Taxa de liquidez mensal

Valocidade de venda

6,00%

Baixa 8,00%

Valor de mercado R$ 776.000,00

Valor de liquidação R$ 594.000,00

10,25%

4,00%

14,25%

1,1163%

24 meses

0,7661

De uma forma geral os valores de liquidação forçada são obtidos através de uma função

financeira onde as variáveis chaves são definidas pelo valor do imóvel, o prazo de

comercialização e as taxas de juros vigentes.

O Boletim Técnico Btec-2016/005, elaborado pelos Engenheiros Osório Accioly Gatto e

Rosana Akemi Murakami, traduz de uma forma prática a necessidade da adoção de uma

taxa de desconto que leve em consideração o custo de oportunidade e uma taxa de risco

na comercialização do imóvel, em decorrência de sua atratividade no mercado imobiliário,

representando valores mais próximos da realidade atual e incorporando as despesas

referentes à retomada do imóvel pela instituição financeira com despesas cartorárias,

IPTU, condomínio, segurança, avaliação e manutenção do imóvel, no período entre a

retomada do imóvel e a leilão. O índices encontrados foram os seguintes:

RISCOATRATIVIDADE

Em nossos cálculos adotamos a taxa de desconto como sendo o taxa financeira acrescida

da taxa de atratividade do imóvel (SELIC + prêmio de risco).

9.5. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LIQUIDEÇÃO FORÇADA

O Valor de liquidação forçada, muito utilizado em garantias bancárias, é definido pela

norma da ABNT como sendo o valor de um bem na hipótese de uma venda compulsória

ou em um espaço de tempo menor do que normalmente observado.

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO

Alta 4,00%

Média

15


Valor de Mercado:

Valor para Liquidação Forçada:

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA

Atribuímos ao imóvel localizado na Rua Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua José

Antônio de Carvalho, objeto da matrícula 3.474 o valor de:

O valor de liquidez pode ser definido como de sua rápida comercialização, sendo atribuído

um desconto de 23,39% sobre o valor de mercado, encontrando o valor de:

(setecentos e setenta e seis mil reais)

(quinhentos e noventa e quatro mil reais)

R$ 776.000,00

R$ 594.000,00

16


Nome

ANEXO 01

ANEXO 02

ANEXO 03

ANEXO 04

ANEXO 05

ANEXO 06

Eng. Civil EDUARDO VARGAS ALEIXO

11. ENCERRAMENTO

Aparecida do Taboado - MS, 29 de Maio de 2017

Nada mais havendo a lavrar, foi encerrado o presente laudo que está relatado em 17

folhas, todas devidamente rubricadas, sendo a última folha datada e assinada por este

Perito.

Fazem parte integrante deste trabalho, o total de 6 anexos, conforme discriminado

abaixo.

Esperando ter correspondido à confiança em nós depositada, nos colocamos ao inteiro

dispor para quaisquer outros esclarecimentos que se fizerem necessários.

Discriminação

Pós Graduado em Perícia, Auditoria e Gestão Ambiental

Membro Titular do IBAPE/MS 001 - CREA/MS 151/D

Certidão de Matrícula

Relatatório fotográfico

Croqui de localização das pesquisas e do avaliando

Planilha de determinação do valor do imóvel

Especificação da avaliação

Ficha de pesquisa

17


Endereço:

Cidade: Bairro: Estado: MS

Informante:

Área Priv./Constr.: Frente do terreno: Qtde. Eleva.:

Área do Terreno: Padrão construtivo: Qtde. Dorm.: 3

Grupo: Intervalo: Vagas: 2

Idade: Estado de conservação: Andar:

Valor: Unitario: Banheiros: 2

Oferta/ Transação: Data Pesquisa:

Alerta:

Endereço:


Informante:







Alerta:

Endereço:


Informante:







Alerta:

Endereço:


Informante:







Alerta:

Possui piscina

500.000,00 3.333,33

Dado 2Rua Virgilio Antônio de Queiroz, 1726

Médio Superior

Oferta 25/05/2017

308,00 Médio Inferior

900.000,00 3.750,00

Bom

Aparecida do Taboado

Rua Mariana Alves de Lima, 1.242 (Rua 09-A)

Aparecida do Taboado Centro

Nani - (67) 9 9204-8676

150,00 20,00

600,00 Médio

Casa -

10,00 Bom

Dado 1

Oferta 25/05/2017

Imobiliária Oca - (67) 3565-5627

240,00 20,00

700.000,00

660,00

1.028,57

Casa -

180.000,00

Centro

Possui sauna e piscina

Rua Maximino José da Rocha, 4261

FICHA DE PESQUISA

Rua José A. de Carvalo, 4164

30,00 Deficiente

Médio

5,00

Vila Rica

Dado 4

Aparecida do Taboado Centro

Percival - (67) 3565-2322

175,00 11,00

Bom

Oferta

Casa

2.243,16

Casa

-

10,00

Percival - (67) 3565-2322

312,06

Dado 3

25/05/2017

12,50

313,50

-

Aparecida do Taboado

Oferta 25/05/2017

ANEXO 01 18


PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO - TRATAMENTO POR FATORES

Área

padrão

Área

padrão

inferior

Cálculo /

equivalent

e

Oferta Local. Área PadrãoDepreciaç

ãoOutro Área terreno

Aval. Rua Francisco de Queiroz, 4.226 esquina com Rua José Antônio de Carvalho913,14 317,000 60,00 359,00 2 4 2 - - 0,90 1,0 1,0 1,0 0,62 1,0 4,0 - -

1 Rua Mariana Alves de Lima, 1.242 (Rua 09-A) 600,00 150,00 150,00 2 3 2 500.000,00 3.333,33 0,90 1,00 0,90 1,14 0,70 1,00 1,11 2.380,92 2.380,92

2 Rua Virgilio Antônio de Queiroz, 1726 660,00 240,00 240,00 3 4 5 900.000,00 3.750,00 0,90 1,00 0,95 1,00 0,70 1,00 1,08 2.431,62 2.431,62

3 Rua Maximino José da Rocha, 4261 313,50 312,06 312,06 3 4 4 700.000,00 2.243,16 0,90 1,00 0,98 1,14 0,66 1,00 1,31 1.964,82 1.964,82

4 Rua José A. de Carvalo, 4164 308,00 175,00 175,00 1 3 2 180.000,00 1.028,57 0,90 1,00 0,91 1,29 1,30 1,00 1,31 1.864,36 1.864,36

Pesos 1,00 0,70 2.588,77 2.160,43 2.160,43

2.396,23 10,91%

1.924,63 -10,91%

Unitário (R$/m²)

Fatores de ajustes

Unit.homg

(R$/m²)

Unit.saneado

(R$/m²)Nº Endereço

Área

terreno

Área construída (m²)

Unitário seco médio

Vagas

de

Gar

agem

Qua

rtos

Banhe

iros

Preço pedido

(R$)

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Número de elementos

Unitário médio homogeneizado (R$/m²)

Limite superior (R$/m²) (+30%)

Limite inferior (R$/m²) (-30%)

Valor de mercado 775.594,58

1.512,30 Valor de Mercado - Adotado R$ 776.000,00

HOMOGENEIZAÇÃO

2.808,56

4 Área equivalente (m²) 359,00

2.160,43 Unitário (R$/m²) 2.160,43

287,56

4

SANEAMENTO

1,64

2.160,43

Número de elementos saneados

Unitário médio saneado (R$/m²)

Desvio padrão

RESSALVAS DE CÁLCULO

Á área construída utilizada em cálculo é de 377,00m², sendo 317,00m² do corpo principal da casa e 60,00m²

da edícula.

Devido a diferença de padrão existente entre a edícula e o corpo principal, utilizou-se de um fator de

correção de 0,7 sobre a área da edícula, obtendo assim a área equivalente de cálculo

((317,00*1)+(60,00*0,7)) = 359,00m².

21,83%

13,31%Coeficiente de variação

t de Student

Limite superior (R$/m²)

Limite inferior (R$/m²)

Intervalo de confiabilidade

ANEXO 02 19


8

QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU I

Pontos Mínimos 10 6 4

Itens obrigatóriosItens 2 e 4 no Grau III, com os

demais no mínimo no Grau II

Itens 2 e 4 no Grau II e

os demais no mínimo no

Grau I

Todos, no mínimo no

grau I

SOMATÓRIA:

ENQUADRAMENTO DO LAUDO SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE

UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS III II I

4

Intervalo admissível

de ajuste para o

conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 2

3Identificação dos

dados de mercado

Apresentação de

informações relativas

a todas as

características dos

dados analisadas,

com foto e

características

observadas pelo

autor do laudo

Apresentação de

informações relativas

a todas as

caracteristicas dos

dados analisadas

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados

correspondentes aos

fatores utilizados

2

2

Quantidade minima

de dados de mercado

efetivamente

utilizados

12 5 3 1

1Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto a

todos os fatores

analisados

Completa quanto aos

fatores utilizados no

tratamento

Adoção de situação

paradigma3

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO - MÉTODO COMPARATIVO

GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES (ABNT

NBR 14653-2:2011)

ITEM DESCRIÇÃOGRAU

PONTOSIII II I

ANEXO 03 20


QUANTO A PRECISÃO, O LAUDO FOI ENQUADRADO COMO: GRAU III

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno da

estimativa de tendênica central

<=30% <=40% <=50%

21,83%

GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO

TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃOGRAU

III II I

INTERVALO DE CONFIANÇA:

ANEXO 03 21


CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS PESQUISAS E DO IMÓVEL AVALIANDO

ANEXO 04 22


Fachada Logradouro - Rua José A. de Carvalho

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Logradouro - Rua Francisco de Queiroz Vista do imóvel

Acesso - Rua Francisco de Queiroz Fachada

Jardim Jardim

ANEXO 05 23



Sala II Sala III

Cobertura móvel Recepção

Jardim de inverno Sala IV

Sala I Circulação interna

ANEXO 05 24



Quintal Quintal

Banheiro externo Vista da edícula

Banheiro - Sala IV Vista da varanda

Quintal Quintal

ANEXO 05 25



Área de serviço Depósito

Vista da edícula Varanda/ Área de serviço

Cozinha Vista externa

Corredor lateral Varanda

ANEXO 05 26



Banheiro suíte

Suíte Closet

Banheiro social Quarto

Cozinha Corredor

ANEXO 05 27


CERTIDÃO DE MATRÍCULA DO IMÓVEL

ANEXO 06 28



ANEXO 06 29



ANEXO 06 30



ANEXO 06 31



ANEXO 06 32



ANEXO 06 33

Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO - RESUMO