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CAMILA SEIÇO KATO MÉTODO PARA ESTIMAR CUSTOS DIRETOS DA EXECUÇÃO DE EDIFÍCIOS: APLICAÇÃO À ALVENARIA ESTRUTURAL São Paulo 2013

Custos de Alvenaria Estrutural

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Considerações gerais sobre alvenaria estrutural

Text of Custos de Alvenaria Estrutural

  • CAMILA SEIO KATO

    MTODO PARA ESTIMAR CUSTOS DIRETOS DA EXECUO DE EDIFCIOS: APLICAO ALVENARIA ESTRUTURAL

    So Paulo 2013

  • CAMILA SEIO KATO

    MTODO PARA ESTIMAR CUSTOS DIRETOS DA EXECUO DE EDIFCIOS: APLICAO ALVENARIA ESTRUTURAL

    Dissertao apresentada Escola Politcnica da Universidade de So Paulo para obteno do ttulo de Mestre em Engenharia rea de Concentrao: Engenharia de Construo Civil e Urbana Orientador: Prof. Livre-Docente Ubiraci Espinelli Lemes de Souza

    So Paulo 2013

  • Este exemplar foi revisado e alterado em relao verso original, sob

    responsabilidade nica do autor e com a anuncia de seu orientador.

    So Paulo, 07 de janeiro de 2013.

    Assinatura do autor ____________________________

    Assinatura do orientador _______________________

    FICHA CATALOGRFICA

    Kato, Camila Seio

    Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edif - cios: aplicao alvenaria estrutural / C.S. Kato. -- ed.rev. -- So Paulo, 2013.

    159 p.

    Dissertao (Mestrado) - Escola Politcnica da Universidade de So Paulo. Departamento de Engenharia de Construo Civil.

    1. Edifcios (Custos; Oramentos) 2. Alvenaria estrutural I. Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Departamento de Engenharia de Construo Civil II. t.

  • DEDICATRIA

    A Deus e aos meus pais.

  • AGRADECIMENTOS

    Primeiramente, agradeo a Deus por me criar, guiar e proteger durante toda

    trajetria de minha vida.

    Aos meus pais, Jos Koki Kato e Cremilda Coelho Mendes Seio Kato, pessoas

    mais que amadas, so meus exemplos de vida, educadores, amigos e os meus

    maiores incentivadores.

    Ao Ubiraci Espinelli Lemes de Souza, meu professor, chefe, orientador, amigo, pai.

    Agradeo por me escolher para fazer parte de seu time e por todos os ensinamentos

    que tem me transmitido.

    Ao meu irmo Jos Rafael Seio Kato, sua esposa, Telma Regina Andrade Kato e

    ao meu lindo e querido sobrinho Miguel Andrade Kato.

    Ao meu namorado e a todos os meus amigos que tm me dado suporte durante a

    elaborao da dissertao, em especial os da graduao: os Poliamigos e os Civis.

    Aos amigos do mestrado: Carol, Elaine, Ricardo, Renato, Adriana, Eliane, Fernanda

    Belizrio, Paulo, Luciano, Flvia, Tathyana, Cinthia, Claudio, Maria, Jamil e

    Fernanda Marchiori.

    A todos os Professores do curso de Engenharia Civil da Escola Politcnica, em

    especial Professora Mrcia Maria Semensato Bottura de Barros, por me apoiar

    durante a graduao e durante o mestrado; ao Professor Luiz Srgio Franco, que

    me forneceu uma entrevista sobre alvenaria estrutural e, mais que isso, me

    autorizou a publicar indicadores que ele mesmo produziu na empresa Arco.

    Aos Professores Silvio Burrattino Melhado e Khaled Ghoubar, por contriburem com

    o trabalho atravs de crticas construtivas feitas durante o exame de Qualificao.

    A todo time da Produtime: Felipe, Janaina, Dbora, Edlvia, Aline, Matheus,

    Guilherme e, em especial, Ellen, que tem me auxiliado nos ltimos detalhes da

    dissertao.

  • contribuio da reviso de ingls feita por amigos da Austrlia: Fernanda Maluly e

    Steve Gadzio.

    empresa Conx e ao Mestre Fabrcio, por me fornecerem os projetos e oramentos

    utilizados na dissertao.

    CAPES, pelo apoio financeiro, atravs da concesso de bolsa de estudos.

  • RESUMO

    O trabalho de mestrado prope um mtodo para estimar custos diretos de

    edificaes, atravs da anlise de fatores que comparam o edifcio a ter o custo

    prognosticado com outro tomado como referncia. Esta ferramenta muito til na

    medida em que a anlise de custos durante estgios iniciais do empreendimento

    auxilia as empresas de Construo Civil a tomar decises importantes, tais como a

    compra do terreno, o lanamento do empreendimento, a escolha da concepo

    arquitetnica da edificao, entre outras. O mtodo utilizado para a elaborao desta

    ferramenta foi a modelagem, pois utilizou-se de anlises paramtricas para

    descrever o funcionamento do prognstico de custos. A simulao da ferramenta

    desenvolvida foi feita para o servio de alvenaria estrutural, e envolveu levantamento

    bibliogrfico para conhecer e quantificar os aspectos tcnicos e arquitetnicos que

    influenciam o custo deste servio. O mtodo proposto, apesar de ter um

    desenvolvimento complexo, possui vantagens em relao a outros estudados na

    reviso bibliogrfica, tais como: preciso, rapidez na utilizao em alvenaria

    estrutural, entendimento de fatores influenciadores, possibilidade de atualizao do

    mtodo, utilizao por diferentes empresas, comparao de diferentes projetos

    arquitetnicos.

    Palavras-chave: Estimativa de custo. Edificaes. Alvenaria estrutural.

  • ABSTRACT

    This thesis proposes a method to forecast direct costs for multi-storey building

    construction. The costs are estimated by comparison to another building which costs

    were estimated before. The cost estimation this method provides can be very useful

    to improve important decisions including: land purchasing, timing to initiate

    marketing campaigns, and selecting architectural concepts.

    The approach to develop this method was modelling; parametrical analyses were

    used to describe the cost prognosis. The conceptual model was tested for structural

    masonry direct cost estimate. To do so, bibliographical survey was used in order to

    identify and quantify the impact of technical and architectonic parameters on the cost

    of this service. The proposed method, although complex, presents many advantages

    when compared to existing methods including: its accuracy, speed when used for

    structural masonry estimates, the understanding of the trigger parameters, it is easy

    to include new information, allows diversity of users, and its ability to compare

    different architectural designs.

    Keywords: Cost estimates. Building construction. Structural masonry.

  • LISTA DE ILUSTRAES

    Figura 1.1 - Impacto nos custos de mudanas feitas no empreendimento (adaptado

    de Flanagan e Tate, 1997) .......................................................................................... 5

    Figura 1.2 - Diferentes abordagens de anlise de custos de projetos (LOVE et al.,

    2002) ........................................................................................................................... 6

    Figura 1.3 - Etapas da Metodologia de Pesquisa (PALIARI, 2008) ............................. 8

    Figura 1.4 - Mtodo de Pesquisa .............................................................................. 12

    Figura 2.1 - Classificao de gastos (OLIVEIRA; PEREZ JR, 2000) ........................ 18

    Figura 2.2 - Planejamento tradicional de custos para edifcios (Adaptado de FERRY;

    BRANDON; FERRY, 1999) ....................................................................................... 20

    Figura 2.3 - Fases do projeto e do prognstico de custo (MARCHIORI, 2009) ......... 21

    Figura 2.4 - Diferentes desdobramentos de servio de contrapiso sobre laje, em se

    variando o produto/ processo (MARCHIORI, 2009) .................................................. 26

    Figura 2.5 - Proposta para o processo de desenvolvimento(MELHADO,1994) ........ 28

    Figura 2.6 - Etapas do processo de anlise de alternativas (ROCHA LIMA, 1985) .. 31

    Figura 2.7 - Clculo do Custo Global de Construo, adaptado de ABNT NBR 12721

    (2006) ........................................................................................................................ 37

    Figura 2.8 - Fluxograma do tratamento dos dados, fonte: Losso, 1995 .................... 39

    Figura 2.9 - Aplicao das Redes Neurais para prognstico de estrutura de concreto,

    conforme Gnaydm; Dogan, 2004 ............................................................................ 41

    Figura 2.10 - Procedimentos de clculos pelo CBR, conforme Kim, An e Kang (2004)

    .................................................................................................................................. 43

    Figura 2.11 - Diferenas na quantidade de parede em uma mesma rea ................ 44

  • Figura 3.1 - Desdobramento do produto e dos processos (MARCHIORI, 2009) ....... 53

    Figura 3.2 - Custo de um edifcio .............................................................................. 54

    Figura 3.3 - Fluxograma para determinao da quantidade de servio .................... 57

    Figura 3.4 - Eficincias ligadas transformao do recurso financeiro em fsico e

    deste em servio/produto .......................................................................................... 61

    Figura 3.5 - Diferentes abordagens quanto mo-de-obra contemplada (SILVA,

    2003) ......................................................................................................................... 68

    Figura 4.1 - Diferenas na quantidade de parede em uma mesma rea .................. 74

    Figura 4.2 - Variao do custo de construo em funo do ndice de compacidade

    (Ic) do edifcio (MASCAR, 1998) ............................................................................ 75

    Figura 4.3 - Amarrao a) de canto com bloco especial de 35 cm; b) de borda com

    blocos especiais de 55 cm de comprimento modular (MAMEDE, CORRA 2006) ... 81

    Figura 4.4 - Amarrao indireta: a) com barras de ao; b) com tela de ao (Grama,

    2005) ......................................................................................................................... 83

    Figura 4.5 - Ajuste na dimenso do vo da porta com blocos complementares

    (MAMEDE; CORRA, 2006) ..................................................................................... 87

    Figura 4.6 - Uso de pr-moldados para acerto da altura da porta (ABCI, 1990) ...... 87

    Figura 4.7 - Representao das medidas a serem utilizadas na Eq. 4.2 (TCPO,

    2003) ......................................................................................................................... 88

    Figura 4.8 - Furo vertical de bloco estrutural ............................................................. 96

    Figura 4.9 - Vazio do bloco canaleta ......................................................................... 96

    Figura 4.10 - Variao da quantidade de pontos de graute ...................................... 99

    Figura 4.11 - Variao das bitolas de armao vertical por andar .......................... 102

  • Figura 4.12 - Variao da produtividade para execuo de alvenaria estrutural

    (TCPO, 2003) .......................................................................................................... 106

    Figura 5.1 - Planta do ED1 (a ter custo prognosticado) .......................................... 109

    Figura 5.2 - Planta do ED0 (referncia) ................................................................... 110

    Figura 5.3 - Dimenses da seo de vazio da canaleta .......................................... 125

    Figura 5.4 - Dimenses de furos verticais dos blocos estruturais ........................... 127

  • LISTA DE TABELAS

    Tabela 4.1 - Indicadores para estimar quantidade linear de paredes para

    apartamentos com at 70 m..................................................................................... 76

    Tabela 4.2 - Indicadores para estimar quantidade linear de paredes para

    apartamentos com, aproximadamente, 100 m ......................................................... 76

    Tabela 4.3 - Indicadores para estimar quantidade linear de paredes para

    apartamentos com, aproximadamente, 250 m ......................................................... 76

    Tabela 4.4 - Anlise do custo de blocos com diferentes comprimentos .................... 89

    Tabela 5.1 - Curva ABC de edifcio de alvenaria estrutural ..................................... 108

    Tabela 5.2 - Estimativa de quantidade de blocos .................................................... 115

    Tabela 5.3 - Custo de blocos estruturais com 4 MPa (ED1 base out/2010) ......... 118

    Tabela 5.4 - Custo de blocos estruturais com 6 MPa (ED1 base out/2010) ......... 118

    Tabela 5.5 - Custo de blocos estruturais com 8 MPa (ED1 base de out/2010) .... 118

    Tabela 5.6 - Custo de blocos estruturais com 10 MPa (ED1 base de out/2010) .. 119

    Tabela 5.7 - Custo de blocos estruturais com 12 MPa (ED1 base de out/2010) .. 119

    Tabela 5.8 - Custo de blocos estruturais com 14 MPa (ED1 base de out/2010) .. 119

    Tabela 5.9 - Custos de blocos estruturais para ED1 (base de out/2010) ................ 120

    Tabela 5.10 - Quantidade de graute por andar ....................................................... 127

    Tabela 5.11 Custo de graute do ED1 ................................................................... 128

    Tabela 5.12 - Quantidade de ao vertical ................................................................ 130

    Tabela 5.13 - Custo de armao do ED1 ................................................................ 131

  • LISTA DE QUADROS

    Quadro 1.1 - Classificao da dissertao ................................................................ 11

    Quadro 2.1 - Caracterizao dos Projetos- padro da norma ABNT NBR 12721

    (Adaptado de SINDUSCON-MG, 2007) .................................................................... 35

    Quadro 2.2 - Anlise das estimativas de custo levantadas - continua ...................... 45

    Quadro 3.1 - Servios pertencentes s curvas A e B de uma curva ABC, conforme

    Gonalves (2011) ...................................................................................................... 56

    Quadro 4.1 - Dimenses usuais de mercado para blocos de concreto M-15 e M-20

    (MAMEDE, CORRA 2006) ...................................................................................... 82

    Quadro 4.2 - Vos modulares e esquadrias preferidas (LUCINI; 2001) - continua ... 84

    Quadro 4.3 - Dimenses nominais do vo de portas (ABNT NBR 15930-2:2011) .... 86

    Quadro 4.4 - Indicadores para estimar quantidade de blocos ................................... 89

    Quadro 4.5 - Distribuio percentual de componentes de blocos estruturais, sem

    considerar as canaletas ............................................................................................ 90

    Quadro 4.6 - Faixas de variao de perdas de blocos (SOUZA, 2001) .................... 91

    Quadro 4.7 - Pesos associados a outros fatores influenciadores (SOUZA, 2001) .... 92

    Quadro 4.8 - Pesos relativos a diferentes realizaes dos fatores influenciadores

    (SOUZA; 2001) .......................................................................................................... 94

    Quadro 4.9 - Quantidade de juntas (em m/m) em funo do tamanho do

    componente de alvenaria (SOUZA; 2001) ................................................................ 95

    Quadro 4.10 - perdas associadas a outros fatores (SOUZA; 2001) ....................... 95

    Quadro 4.11 - Preenchimento vertical dos furos verticais: blocos (OLIVEIRA

    JUNIOR, 1992) .......................................................................................................... 97

  • Quadro 4.12 - Preenchimento horizontal dos vazios: canaletas (OLIVEIRA JUNIOR,

    1992) ......................................................................................................................... 97

    Quadro 4.13 - Indicadores de quantidade de graute vertical Q0 ............................... 98

    Quadro 4.14 - Valores de RUP totais de referncias .............................................. 107

    Quadro 5.1 - Principais caractersticas do ED1 ....................................................... 109

    Quadro 5.2 - Principais caractersticas do ED0 ....................................................... 110

    Quadro 5.3 - Quantidade de servio (rea lquida de paredes estruturais) do

    pavimento tipo para ED1 ......................................................................................... 111

    Quadro 5.4 - Custos dos insumos do ED0 (base de out/2010) ............................... 113

    Quadro 5.5 - Distribuio percentual de componentes de blocos estruturais, sem

    considerar as canaletas .......................................................................................... 114

    Quadro 5.6 - Faixas de variao de perdas de blocos (SOUZA, 2001) .................. 116

    Quadro 5.7 - Pesos associados a outros fatores influenciadores (SOUZA, 2001) .. 117

    Quadro 5.8 - Pesos relativos a diferentes realizaes dos fatores influenciadores

    (SOUZA; 2001) ........................................................................................................ 122

    Quadro 5.9 - perdas associadas a outros fatores (SOUZA; 2001) ....................... 122

    Quadro 5.10 - Indicadores de quantidade de graute vertical Q0 ............................. 125

  • SUMRIO

    1 INTRODUO ................................................................................. 1

    1.1 Construo Civil Brasileira: panorama atual, perspectivas e

    desafios ......................................................................................................... 1

    1.2 A importncia do prognstico de custos nas fases iniciais do

    empreendimento .......................................................................................... 3

    1.3 Metodologia ........................................................................................ 8

    1.3.1 Tema de pesquisa ................................................................................ 8

    1.3.2 Formulao do problema de pesquisa .............................................. 9

    1.3.3 Hipteses de pesquisa ...................................................................... 10

    1.3.4 Objetivos de pesquisa ....................................................................... 10

    1.3.5 Classificao da Pesquisa ................................................................ 11

    1.4 Mtodo de Pesquisa ......................................................................... 12

    1.4.1 Levantamento Bibliogrfico .............................................................. 12

    1.4.2 Modelagem ......................................................................................... 13

    1.4.3 Aplicao do mtodo ......................................................................... 13

    1.5 Estrutura da Dissertao ................................................................. 14

    2 O ESTUDO DOS CUSTOS DE EDIFICAES ............................. 16

    2.1 Terminologia ..................................................................................... 16

    2.2 Consideraes gerais para prognsticos de custo ...................... 18

    2.3 Prognstico de custo ao longo do desenvolvimento do

    empreendimento ........................................................................................ 20

    2.3.1 Estimativa de custos ......................................................................... 23

    2.3.2 Oramento .......................................................................................... 24

    2.4 A estimativa de custo dentro do Processo de Projeto ................. 27

    2.5 Mtodos para estimativa de custo .................................................. 32

    2.5.1 CUB ..................................................................................................... 33

    2.5.2 Estimativa paramtrica ...................................................................... 37

    2.5.3 Redes Neurais .................................................................................... 40

    2.5.4 Raciocnio Baseado em Casos (Case-based reasoning - CBR) . 42

    2.5.5 Anlise sobre as estimativas de custo ............................................ 44

  • 3 MTODO PROPOSTO .................................................................. 49

    3.1 Entendimento e premissas do mtodo proposto.......................... 50

    3.2 Desenvolvimento do mtodo .......................................................... 52

    3.2.1 Quantidade de servio ...................................................................... 56

    3.2.2 Custo unitrio do servio .................................................................. 60

    3.2.2.1 SUBFATOR DE CUSTO UNITRIO LIGADO AOS MATERIAIS ......................... 62

    3.2.2.2 SUBFATOR DE CUSTO UNITRIO LIGADO MO-DE-OBRA ........................ 66

    3.2.3 Correo inflacionria ....................................................................... 70

    4 DESENVOLVIMENTO DO MTODO PARA ALVENARIA

    ESTRUTURAL ..................................................................................... 73

    4.1 Quantidade de alvenaria estrutural (QServ) .................................. 73

    4.2 Custo unitrio ligado aos materiais ............................................... 77

    4.2.1 Blocos estruturais ............................................................................. 77

    4.2.1.1 CONSUMO TERICO ............................................................................ 77

    4.2.1.2 PERDAS ............................................................................................. 90

    4.2.2 Argamassa.......................................................................................... 93

    4.2.3 Graute ................................................................................................. 95

    4.2.4 Armao ............................................................................................. 99

    4.3 Mo-de-obra .................................................................................... 102

    5 APLICAO DO MTODO AO ESTUDO DE ALVENARIA

    ESTRUTURAL ................................................................................... 108

    5.1 Quantidade de servio ................................................................... 111

    5.2 Custo unitrio do servio .............................................................. 112

    5.2.1 Subfator de custo unitrio ligado aos materiais ........................... 113

    5.2.1.1 BLOCOS ESTRUTURAIS ...................................................................... 113

    5.2.1.2 ARGAMASSA ..................................................................................... 120

    5.2.1.3 GRAUTE ........................................................................................... 124

    5.2.1.4 ARMAO ........................................................................................ 129

    5.2.1.5 CLCULO DO SUBFATOR LIGADO AOS MATERIAIS .................................. 131

    5.2.2 Subfator de custo unitrio ligado mo-de-obra ......................... 134

    5.2.3 Clculo do fator do custo unitrio .................................................. 135

  • 5.3 Custo do servio de alvenaria estrutural ..................................... 136

    5.4 Atualizao dos valores para maio de 2012 ................................ 137

    6 CONSIDERAES FINAIS ......................................................... 139

    6.1 Cumprimento dos objetivos .......................................................... 139

    6.2 Avaliao crtica do mtodo proposto ......................................... 140

    6.3 Relevncia do mtodo apresentado ............................................. 141

    6.4 Sugestes para prximos trabalhos sobre o tema ..................... 142

    REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................. 143

    APNDICE A ENTREVISTA SEMI-ESTRUTURADA COM

    PROJETISTA DE ALVENARIA ESTRUTURAL ................................ 154

    A.1 Estimativa e indicadores de blocos ............................................. 155

    A.2 Quantidade de graute .................................................................... 156

    A.3 Quantidade de ao ......................................................................... 158

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 1

    1 INTRODUO

    O trabalho de mestrado ser apresentado atravs de sua contextualizao,

    explicitando a importncia de seu desenvolvimento. Em seguida, mostra-se a

    metodologia aplicada em sua elaborao e a estrutura que a dissertao possui.

    1.1 Construo Civil Brasileira: panorama atual, perspectivas e desafios

    A crise financeira mundial de 2008 atingiu o setor da construo a partir de agosto

    do mesmo ano. Com a crise, os exageros que aconteciam no mercado da

    construo foram evidenciados, pois os valores da oferta pblica das aes de

    empresas que abriram seus mercados foram pautados por valores muito alm do

    razovel deste modo, as aes caram mais do que o mercado (ROCHA LIMA,

    2008). De acordo com a consultora da FGV Projetos Ana Maria Castelo (CASTELO,

    GALA, 2009), este panorama resultou em um momento de piora nas condies de

    crdito para capital de giro, queda nas vendas, reduo do nmero de lanamentos,

    reduo do emprego alm da sazonalidade e desacelerao no setor e na cadeia

    produtiva.

    A fim de minimizar os efeitos desta crise, foram tomadas as seguintes medidas no

    Brasil (MONTEIRO FILHA et al., 2011):

    desonerao tributria de alguns materiais de construo: esta medida

    consistiu na reduo de tributos, tendo como o mais impactante, a reduo do

    Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI), levando queda dos preos

    dos materiais de construo civil;

    expanso do crdito para habitao: com a implantao do Programa Minha

    Casa, Minha Vida e a expanso da atuao de bancos pblicos o crdito

    imobilirio habitacional duplicou em 2009;

    aumento do aporte de recursos para investimentos no mbito do PAC.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 2

    Tais medidas, mais que atenuar os efeitos da crise, proporcionaram o crescimento

    da indstria da Construo Civil no pas. Cabe ressaltar, ainda, que o pas possui

    perspectivas futuras bem otimistas, j que sediar grandes eventos: a Copa do

    Mundo de futebol, em 2014, e os Jogos Olmpicos, em 2016. Deste modo,

    investimentos em diferentes reas da construo esto sendo feitos, como a

    construo de estdios e hotis, a ampliao e melhoria da infraestrutura, entre

    outros. Alm disso, importante verificar que, a exemplo dos outros pases que

    receberam tais eventos, os investimentos que sero realizados provocaro efeitos

    diretos e indiretos sobre o crescimento da economia do pas como um todo

    (MONTEIRO FILHA et al., 2011).

    Porm, entrar neste mercado em expanso no tarefa simples. Atuando na

    construo civil brasileira, em 2009, existiam cerca de 64 mil empresas (IBGE,

    2009); assim, para sobreviver neste mercado, uma nova empresa deve oferecer

    produtos pelos quais os consumidores tenham preferncia em relao a outros

    existentes, mantendo-se financeiramente estvel ao longo do tempo (MCT; 2000).

    Para Rocha Lima (1993), os atributos de uma habitao se concentram na relao

    entre preo/ qualidade, e atravs desta anlise que os consumidores escolhem os

    produtos de construo.

    Para Neto, Fensterseifer e Formoso (2003), alm do preo e da qualidade, so

    desejos dos clientes da construo: condies de pagamento facilitadas; bom

    desempenho do produto; possibilidade de alteraes; introduo de inovaes; bom

    atendimento ao cliente e disponibilizao de assistncia tcnica eficaz aps a

    entrega.

    Com relao ao preo de uma habitao, seu valor determinado pela soma do

    custo com o lucro. Como, atualmente, a concorrncia tem se tornado cada vez mais

    acirrada, o preo de venda um valor definido em mercado, considerado como o

    valor mximo que o cliente est disposto a pagar. Assim, para que a margem de

    lucro atinja o resultado desejvel para um empreendimento, necessrio que se

    reduza os custos (CARDOSO, 2009).

    Como a populao de baixa renda o foco dos crditos habitacionais do Governo

    Federal, a reduo de custos se torna um fator competitivo ainda mais valorizado.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 3

    A fim de minimizar os efeitos da crise de 2008 e diminuir o dficit habitacional do

    Brasil (que, segundo a Fundao Pinheiro e o Centro de Estatstica em Informao

    (2011), em 2008, era estimado em mais de 5,5 milhes de domiclios), o Governo

    Federal lanou o Programa Minha Casa Minha Vida, que promove a construo de

    novas unidades habitacionais para as camadas da populao com menor renda,

    concebendo expressivos subsdios (Caixa Econmica Federal, 2011).

    De acordo com Monteiro Filha et al. (2011) e Faria (2008), como lucro o imobilirio

    baixo neste mercado, para poderem ser competitivas, as empresas devem buscar

    tecnologias que baixem seus custos de produo.

    Obviamente, reduzir custos passa pela capacidade de prev-lo, principalmente para

    que as aes visando tal reduo possam ser implementadas. Assim, devido

    importncia do prognstico de custo dentro do processo de empreender em

    Construo Civil, a sua avaliao deve ser feita em diferentes etapas deste

    processo, ou seja, desde a anlise de viabilidade, passando pela definio do

    produto at o acompanhamento dos reais custos incorridos em obra, para compor

    dados histricos, que sero utilizados em novos oramentos (ASSUMPO;

    FUGAZZA, 2000).

    1.2 A importncia do prognstico de custos nas fases iniciais do

    empreendimento

    O custo de uma edificao definido por sua concepo; cada traado projetado

    representa um elemento que, por sua vez, ir consumir diferentes tipos de insumos

    durante a construo (MASCAR, 1998).

    Deste modo, fica claro que os custos de empreendimentos so mais afetados pelas

    decises tomadas por projetistas que pelos executores (construtores); ou seja, os

    custos so mais determinados pelas decises feitas no incio de sua concepo que

    pelas decises feitas em obra (ELHAG; BOUSSABAINE; BALLAL, 2005).

    Melhado e Agopyan (1995) verificaram ainda que durante as fases iniciais de um

    empreendimento que se podem fazer alteraes de produto para se reduzir custos

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 4

    de execuo com os menores gastos em sua elaborao, sem impactar na

    qualidade do produto, pois, se tais modificaes forem feitas em fase adiantada de

    projeto ou, ainda, durante a execuo da obra, ocorrero retrabalhos dos servios j

    realizados. Tal afirmao compartilhada tambm por Flanagan e Tate (1997), os

    quais explicam no incio do empreendimento, solues de redues de custos

    podem ser facilmente implementadas porque o produto ainda flexvel o bastante

    para incorporar mudanas. Uma vez definido o projeto e iniciada a construo, o

    potencial para reduo de custos pequeno.

    De acordo com Isaac e Navon (2009), mudanas feitas em edificaes, durante a

    elaborao de seus projetos finais ou sua execuo, so as maiores causas de

    atrasos, excessos de custos e desvios nos requisitos de desempenho. Os autores

    constataram que, devido falta de ferramentas para avaliao de mudanas em

    projeto, quando estas so implementadas, os projetistas no avaliam, integralmente,

    os impactos gerados nos custos, prazos e desempenho da edificao, o que pode

    impactar negativamente tanto na qualidade do empreendimento, quanto nas

    exigncias do cliente.

    A Figura 1.1, apresentada por Flanagan e Tate (1997), ilustra este raciocnio a partir

    de duas curvas traadas em relao ao ciclo de vida de um empreendimento: a

    primeira mostra o potencial de reduo de custos, enquanto a segunda mostra

    quanto se deve desembolsar para fazer mudanas no empreendimento.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 5

    Figura 1.1 - Impacto nos custos de mudanas feitas no empreendimento (adaptado de Flanagan e Tate, 1997)

    Karshenas (1984) aponta a estimativa de custos como uma anlise importante para

    diferentes agentes da construo: para o empreendedor, a estimativa auxilia na

    verificao da viabilidade da execuo da obra; para os projetistas, o estudo de

    custos pode auxiliar na escolha entre diferentes tipos de produtos; j para os

    construtores, importante se fazer uma estimativa de custos de obras para auxili-

    los em participaes de licitaes e na elaborao de seus oramentos de contratos.

    Acrescenta-se, ainda, a este raciocnio, a importncia da estimativa de custos para

    anlise de inovaes tecnolgicas a serem utilizadas em um empreendimento

    (CARDOSO; ABIKO, 2000).

    A anlise de viabilidade financeira e econmica feita pelo empreendedor para

    verificar se o negcio proposto factvel (com relao aos recursos disponveis pela

    empresa) e rentvel, ou seja, proporciona uma taxa de retorno atrativa (ROCHA

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 6

    LIMA, 1985). Esta anlise envolve, principalmente, o estudo de quatro variveis:

    preo de venda, distribuio de vendas, custos de construo e programao da

    obra. De acordo com Belchior et al. (2007), os preos de venda e custos

    representaram os fatores mais influentes sobre a rentabilidade do negcio; assim,

    pode-se concluir que desenvolver um produto com custo previsto neste estudo um

    fator crucial para atingir o resultado esperado.

    A determinao de um produto feita pelo seu projeto que, por sua vez, determina o

    custo do produto. Assim, para Love et al. (2002) h dois modos que um projetista

    tem para conceber um empreendimento de construo civil: concepo de um

    produto que custe um valor pr-determinado ao empreendedor; ou a concepo de

    um produto sem esta limitao pr-estabelecida. No primeiro caso, o projetista deve

    ser capaz de analisar o custo de cada trao feito, para que possa atender s

    exigncias do empreendedor. J no segundo, apesar de o projetista possuir maior

    liberdade na concepo, necessrio estimar o custo do produto desenvolvido, de

    modo a analisar a viabilidade do empreendimento.

    A Figura 1.2 ilustra as abordagens expostas por estes autores.

    Figura 1.2 - Diferentes abordagens de anlise de custos de projetos (LOVE et al., 2002)

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 7

    Outro fato que exige anlise de custos a seleo da tecnologia a ser adotada na

    construo. De acordo com Barros (1996), Cardoso e Abiko (2000) e Souza e

    Sabbatini (2004), a fim de melhorar a competitividade, as empresas tm buscado

    novas tecnologias que, principalmente, aumentem a qualidade e produtividade de

    suas obras. A adoo de uma inovao passa por uma anlise das alternativas

    tecnolgicas, que envolve a verificao do benefcio econmico-financeiro que

    traro, frente ao investimento necessrio, desde que estas atendam o desempenho

    necessrio e esperado. Portanto, para a seleo de uma nova tecnologia, entre

    outros critrios, o empreendedor deve avaliar os custos de sua execuo, sendo

    necessrio, para isto, que esta avaliao consiga comparar solues diferentes, com

    variaes de produtividade e consumo de materiais.

    De acordo com o que foi exposto acima, verifica-se a grande importncia da

    avaliao de custos nas fases iniciais de um empreendimento. Porm, durante este

    momento, poucas so as informaes disponveis acerca do produto a ser

    desenvolvido, j que os projetos ainda no foram totalmente definidos; assim,

    estimativas simplistas que apenas correlacionem o valor de um empreendimento a

    outro, sem entender os fatores influenciadores, podem gerar valores imprecisos de

    custos (STOY; SCHALCHER, 2007).

    No entanto, mesmo em etapas iniciais do empreendimento, importante que a

    definio dos custos tenha valores confiveis; erros na sua definio podem

    acarretar em reduo do lucro da empresa, na reduo do padro de acabamento

    da construo (que pode minimizar a qualidade do produto, insatisfazendo o usurio

    final), ou, ainda, em obra inacabada por falta de recursos (CARDOSO, 2009;

    GONALVES; 2011).

    Portanto, um prognstico preciso de custos, com base em informaes preliminares

    do empreendimento, que consiga comparar diferentes concepes, avaliando,

    inclusive, a produtividade e consumo de materiais, pode ser uma ferramenta muito

    poderosa para diferentes tomadas de decises garantindo rentabilidade a baixo

    custo, tornando o empreendedor mais competitivo frente ao mercado da Construo

    Civil.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 8

    Dentro deste contexto, esta dissertao vai apresentar um mtodo que prognostique

    custos com base em indicadores (relacionados no apenas rea de construo),

    na utilizao de uma edificao de referncia e na anlise de parmetros tcnicos e

    arquitetnicos, tendo por inspirao o Modelo dos Fatores (THOMAS et al., 1990),

    que associa resultados s suas causas.

    1.3 Metodologia

    Gil (2008) definiu pesquisa como um procedimento racional e sistemtico com

    objetivo de elaborar respostas aos problemas que so propostos. O autor considera

    que a pesquisa deve ser desenvolvida em diferentes etapas, que envolvem desde a

    formulao do problema at a apresentao dos resultados, utilizando, para isto,

    mtodos, tcnicas e outros procedimentos cientficos.

    De acordo com Paliari (2008), a Figura 1.3 representa o fluxograma que envolve as

    diferentes etapas de uma pesquisa.

    Figura 1.3 - Etapas da Metodologia de Pesquisa (PALIARI, 2008)

    1.3.1 Tema de pesquisa

    Marconi e Lakatos (2008) definem o tema de pesquisa como o assunto que se

    deseja estudar e pesquisar, o qual dever ser preciso, bem determinado e

    especfico.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 9

    O tema adotado neste trabalho :

    Elaborao de um mtodo para estimar o custo de empreendimentos da

    Construo Civil.

    De acordo com Marconi e Lakatos (2008), delimitar a pesquisa estabelecer limites

    para a investigao em relao ao assunto, extenso ou uma srie de fatores. No

    caso da pesquisa desenvolvida no presente trabalho, foi dada uma delimitao em

    relao ao assunto; assim, a estimativa se refere a custos diretos de construo com

    enfoque em edificaes. Alm disso, a aplicao numrica do mtodo de estimativa

    ser feita apenas para alvenaria estrutural dos andares tipo, sem considerar a

    transio no trreo.

    Deste modo, o tema delimitado :

    Elaborao de um mtodo para estimar o custo direto de edificaes, com

    aplicao alvenaria estutural, desconsiderando a transio estrutural no

    trreo.

    1.3.2 Formulao do problema de pesquisa

    Gil (2008) define o problema de pesquisa como a questo no resolvida, objeto de

    discusso, em qualquer domnio do conhecimento. Para Marconi e Lakatos (2008), o

    problema a dificuldade terica ou prtica no conhecimento de algo, para que se

    deva encontrar uma soluo.

    Marconi e Lakatos (2008) indicam, ainda, que a formulao do problema deve ser

    em forma interrogativa, clara, concisa e objetiva. Alm disso, os autores consideram

    que a formulao de um problema valorizada a partir de sua anlise em relao

    viabilidade, relevncia, novidade, exeqibilidade e oportunidade em atender a

    interesses particulares e gerais.

    Com base nestas definies, o problema a ser estudado no presente trabalho :

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 10

    Como estimar o custo direto de uma edificao com informaes de estudo

    preliminar e quais so os parmetros deste mtodo no caso de sua aplicao

    alvenaria estrutural?

    1.3.3 Hipteses de pesquisa

    De acordo com Gil (2008), a hiptese uma proposio para solucionar o problema

    de pesquisa, podendo ser declarada verdadeira ou falsa, de acordo com o teste a

    ser realizado pelo estudo. Sua elaborao envolve a criatividade do pesquisador,

    que pode utilizar sua experincia na rea.

    A hiptese do presente trabalho :

    A estimativa do custo direto de um empreendimento pode ser feita atravs do

    estudo do custo de cada servio que o compe que, por sua vez, pode ser

    prognosticado atravs da anlise dos fatores que influenciam as variaes

    nos custos de seus recursos, tais como: quantidade de servio, materiais e

    mo-de-obra.

    1.3.4 Objetivos de pesquisa

    De acordo com Marconi e Lakatos (2008), o objetivo de uma pesquisa tem a funo

    de informar o que se procura e o que ser alcanado, explicitando o problema a ser

    estudado.

    O objetivo principal do presente trabalho :

    Elaborao de um mtodo para prognstico de custos diretos de construo,

    com base no estudo preliminar de arquitetura, para dar apoio s tomadas de

    decises visando atender o valor previsto no estudo de viabilidade de

    edificaes.

    Para a elaborao deste mtodo, h a necessidade de desenvolver estudos que

    constituem os seguintes objetivos especficos:

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 11

    reviso crtica quanto s metodologias empregadas em estimativas de custo;

    desenvolvimento do mtodo proposto para estudo do servio de alvenaria

    estrutural, verificando as variaes tcnicas e arquitetnicas que podem

    implicar no custo deste servio e levantando os indicadores disponveis na

    bibliografia que auxiliam a estimativa de quantidades de servio e de custo

    unitrios;

    aplicao do mtodo proposto ao servio de alvenaria estrutural, a fim de

    mostrar a utilizao do mtodo e os clculos envolvidos para este servio.

    1.3.5 Classificao da Pesquisa

    De acordo com as fontes pesquisadas (PALIARI, 2008; MARCONI e LAKATOS,

    2008; GIL, 2008; BERTO e NAKANO, 1999), a pesquisa pode ter diferentes

    classificaes.

    Com base na tese de Paliari (2008), foi elaborado o Quadro 1.1, que mostra as

    classificaes dadas presente dissertao.

    Quadro 1.1 - Classificao da dissertao

    Tipo Classificao Caractersticas

    De acordo com a natureza

    Aplicada Resultados possuem interesses prticos e podem ser utilizados em problemas reais

    Forma de abordagem do problema

    Quantitativa As informaes podem ser traduzidas em nmeros

    Carter sob o ponto de vista dos objetivos a serem alcanados

    Exploratrio Identifica os fatores que determinam ou contribuem para ocorrncia de fenmenos

    Segundo as fontes de informao

    Bibliogrfica e entrevista

    Utiliza pesquisa em documentos e foi feita uma entrevista.

    Mtodo de Pesquisa Modelagem Uso de tcnicas matemticas para descrever o funcionamento de um sistema ou de parte dele.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 12

    1.4 Mtodo de Pesquisa

    O estudo desenvolvido neste trabalho foi realizado em trs fases principais:

    levantamento bibliogrfico, modelagem do prognstico de custos e sua aplicao

    (Figura 1.4).

    Figura 1.4 - Mtodo de Pesquisa

    1.4.1 Levantamento Bibliogrfico

    Apesar de acompanhar as fases posteriores da pesquisa, o levantamento

    bibliogrfico foi o primeiro passo no entendimento e delimitao do tema proposto.

    Inicialmente, foram levantadas informaes a respeito de custos e seu estudo

    durante o ciclo de um empreendimento. A partir destas informaes, buscaram-se

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 13

    na bibliografia os mtodos de prognstico de custo atuais, e se analisaram os pontos

    fortes e fracos de tais estimativas.

    Como o objetivo deste trabalho apresentar um mtodo de estimativa, buscaram-se

    na bibliografia quais seriam as informaes disponveis para o prognstico e quais

    seriam os dados de custo necessrios para o gestor avaliar a concepo

    arquitetnica de modo a garantir a viabilidade de um empreendimento.

    1.4.2 Modelagem

    O mtodo de estimativa proposto foi desenvolvido atravs da decomposio do

    custo direto de um empreendimento em produtos menores que, por sua vez, foram

    analisados atravs de sua quantidade e dos insumos que os compem, quais sejam:

    materiais e mo-de-obra.

    Atravs de levantamento bibliogrfico, principalmente em trabalhos realizados pelo

    grupo de pesquisa ao qual este trabalho pertence, foram verificados os fatores que

    influenciam cada parcela do custo e o modo de mensurao para se obter o custo

    prognosticado.

    Tal mensurao leva em conta um empreendimento tomado como referncia, que

    ter o custo por rea construda comparado com o empreendimento a ser estudado

    atravs dos fatores influenciadores, os quais determinaro pesos que qualificam as

    diferenas no custo dos dois empreendimentos. Com o valor destes pesos,

    possvel estimar o custo direto do empreendimento em estudo.

    1.4.3 Aplicao do mtodo

    No se pretende nesta dissertao apresentar todas as equaes e clculos

    utilizados para estimar o custo de um empreendimento inteiro, pois, como j foi

    apresentado no objetivo, pretende-se, com este estudo, apresentar o raciocnio para

    elaborar um mtodo de prognstico de custos diretos que possa ser aplicado a

    diferentes tipos de edificaes.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 14

    Deste modo, foi feita a aplicao do mtodo s paredes de alvenaria estrutural.

    Primeiramente, foram desenvolvidos os clculos e levantados indicadores que

    estimam cada parcela do mtodo proposto atravs da pesquisa bibliogrfica sobre

    alvenaria estrutural. Para se obterem informaes mais especficas e para

    complementar os dados pesquisados, foi feita, durante esta etapa, uma entrevista

    com um especialista em alvenaria estrutural do tipo no estruturada focalizada, ou

    seja, apesar de o entrevistado ter liberdade para desenvolver o assunto, havia um

    roteiro de tpicos a ser seguido durante a entrevista (MARCONI; LAKATOS, 2008).

    Tais clculos foram utilizados, posteriormente, na aplicao a um caso real a fim de

    verificar a aplicabilidade do mtodo.

    1.5 Estrutura da Dissertao

    A dissertao est dividida em seis Captulos:

    Captulo 1: mostra a importncia de se prognosticarem custos no incio da

    vida de um empreendimento; alm disso, explica a metodologia utilizada no

    desenvolvimento da dissertao;

    Captulo 2: faz a reviso bibliogrfica sobre as definies de custo, a anlise

    de custo em funo do estgio de desenvolvimento de um empreendimento,

    mostra quais so as informaes requeridas e disponveis em um estudo

    preliminar, e finalizado com a descrio dos mtodos de estimativa de

    custos utilizados atualmente no Brasil e no mundo;

    Captulo 3: apresenta o mtodo elaborado para o prognstico de custos

    diretos, definindo os vrios influenciadores, os quais so calculados a partir

    de um empreendimento tomado como referncia;

    Captulo 4: a partir da apresentao geral do mtodo proposto no Captulo 3,

    foi feito o seu desenvolvimento para contemplar o servio de alvenaria

    estrutural, atravs de uma pesquisa bibliogrfica que identificou os fatores

    tcnicos e arquitetnicos que influenciam tanto a quantidade de servio,

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 15

    quanto o seu custo unitrio; alm disso, buscaram-se, na literatura e atravs

    de entrevista com especialista em alvenaria estrutural, quais os indicadores

    de referncia utilizados para este servio;

    Captulo 5: feita a aplicao do mtodo proposto no Captulo 3, utilizando

    as informaes coletadas no Captulo 4; pretende-se mostrar ao usurio do

    mtodo como se calcula cada fator no prognstico de custo, utilizando, para

    isto, um empreendimento de referncia;

    Captulo 6: avalia-se o mtodo proposto para estimativa de custo, verificando

    se o mesmo atende aos objetivos listados no Captulo 1 e sugerindo

    caminhos para seu aprimoramento.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 16

    2 O ESTUDO DOS CUSTOS DE EDIFICAES

    A elaborao de um mtodo exige, primeiramente, o conhecimento dos conceitos

    envolvidos, das limitaes existentes e do processo no qual se insere.

    Alm disso, pretende-se, neste captulo, situar o momento em que a estimativa de

    custo realizada e verificar quais so os mtodos existentes, a fim de verificar os

    pontos fortes e fracos de cada um, e obter subsdios para a elaborao de um novo

    mtodo.

    2.1 Terminologia

    De acordo com Cabral (1988), a palavra custos tem sido conceituada de formas

    divergentes na rea da Construo Civil, sendo muitas vezes utilizada para se referir

    a gastos, despesas, desembolsos etc.

    Para uniformizar a nomenclatura adotada nesta dissertao, foi feito um

    levantamento conceitual dos gastos que podem ocorrer em empreendimentos da

    Construo Civil, a partir da publicao de Oliveira e Perez Jr (2000).

    Estes autores definiram gasto como um consumo genrico de bens e servios por

    meio de desembolso passado, presente ou futuro. Para estes autores, os custos e

    despesas so tipos de gastos e podem ser definidos como:

    custo o valor dos bens e servios que so consumidos na produo de

    outros bens e servios, e que pode ser relacionado a eles; como exemplos,

    tm-se o custo de materiais utilizados em uma obra e salrios da gerncia da

    fbrica;

    despesa o valor dos bens e servios consumidos no processo de gerao

    de receitas e manuteno dos negcios da empresa, ou seja, so gastos

    ocorridos fora da fbrica, nas reas administrativas, financeiras e comerciais;

    como exemplos, tm-se os impostos e aluguis de prdios da administrao.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 17

    De acordo com as variaes no volume das atividades produtivas e das vendas,

    para Oliveira e Perez Jr (2000), os gastos podem ser fixos ou variveis. Deste modo,

    os conceitos relacionados a esta classificao so:

    custos fixos: custos que permanecem constantes dentro de determinada

    capacidade instalada, independentemente do volume de produo; assim,

    uma alterao no volume de produo no altera o valor dos custos fixos

    (exemplos: salrios das chefias de departamentos e setores produtivos,

    aluguel de mquinas produtivas etc.);

    custos variveis: custos que mantm uma relao direta com o volume de

    produo ou servio (exemplos: matria-prima, mo-de-obra direta etc.);

    despesas fixas: despesas constantes dentro de determinada faixa de

    atividades geradores de receitas, independentemente do volume de vendas

    ou de prestao de servios (exemplos: salrios dos funcionrios

    administrativos, despesas financeiras etc.);

    despesas variveis: despesas que variam proporcionalmente s variaes no

    volume de receitas (exemplos: impostos incidentes sobre o faturamento,

    comisses de vendedores sobre vendas etc.).

    Quanto forma de identificao e apropriao, os autores classificaram os custos e

    despesas em diretos ou indiretos, conforme as seguintes definies:

    custos diretos: custos que podem ser quantificados e identificados aos

    produtos e servios (exemplos: materiais, mo-de-obra direta etc);

    custos indiretos: custos que no podem ser apropriados de forma direta com

    os produtos ou servios, necessitando de critrio de rateio para sua alocao

    (exemplos: equipamentos de uso geral, alimentao e transporte da mo-de-

    obra, salrios da equipe de planejamento e controle da produo etc.);

    despesas diretas: despesas que podem ser quantificadas e correlacionadas

    em relao s receitas de vendas e de prestao de servios;

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 18

    despesas indiretas: despesas que no podem ser identificadas com preciso

    com as receitas geradas (exemplo: despesas administrativas, despesas com

    imposto de renda etc).

    A Figura 2.1 ilustra a classificao adotada por Oliveira e Perez Jr (2000).

    Figura 2.1 - Classificao de gastos (OLIVEIRA; PEREZ JR, 2000)

    Com base na sua importncia para os gastos com edificaes e sua correlao com

    o projeto do produto, o presente trabalho se restringir ao prognstico de custos

    diretos de construo (materiais e mo-de-obra).

    2.2 Consideraes gerais para prognsticos de custo

    Um prognstico de custo no e nem tem pretenso de ser o valor exato do

    desembolso que o construtor ter no decorrer da obra. De acordo com Mattos

    (2007), o clculo de um custo envolve incertezas pelo simples fato de ele ser feito

    em tempo anterior realizao da obra. Assim, diversas so as premissas adotadas

    e que devem ser acompanhadas em todo o processo.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 19

    Este autor relacionou os atributos que o prognstico de custo tem, e que devem ser

    adotados nas premissas: a aproximao, a especificidade e a temporalidade.

    Por se tratar de uma previso,o prognstico de custo deve ser preciso enquanto

    tcnica de gerar um valor de referncia; mas aproximado na medida em que os

    parmetros usados para sua definio podem variar. Esta aproximao feita em

    diversos itens, tais como: mo-de-obra (so adotados valores de produtividade

    prevista e percentuais de encargos que podem divergir do real praticado); material

    (os impostos e preos podem ser reajustados durante a obra); perda de materiais

    (pode variar mais do que foi previsto em oramento); entre outros (MATTOS, 2007).

    Com relao especificidade, Mattos (2007) defende a idia de que o valor de uma

    obra varia de acordo com a empresa (o oramento contm custos ligados

    administrao da empresa, ao padro de canteiro, ao nmero adotado para cargos

    de superviso da obra etc.); e de acordo com as condies locais, j que o clima,

    relevo, vegetao, tipo de solo, oferta de mo-de-obra e equipamentos, legislao

    local, entre outros fatores, influenciam a determinao do custo de um

    empreendimento.

    Como o oramento feito antes da execuo da obra, seus valores no sero

    vlidos na data de desembolso, se ele no for reajustado. Este reajuste deve ser

    feito devido a fatores como a flutuao no custo dos insumos ao longo do tempo;

    criao ou alterao de impostos e encargos sociais e trabalhistas; evoluo dos

    mtodos construtivos (que pode ser alterado em relao quele que tinha sido

    adotado); ocorrncia de diferentes cenrios financeiros e gerenciais (MATTOS,

    2007).

    Diante do exposto, verifica-se que um prognstico de custo tem limitaes e

    especificidades que devem ser levadas em conta durante sua elaborao e durante

    a sua atualizao ao longo do desenvolvimento do empreendimento.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 20

    2.3 Prognstico de custo ao longo do desenvolvimento do

    empreendimento

    O prognstico de custos demanda informaes sobre o produto a ser executado.

    Para Assumpo e Fugazza (2000), a qualidade da informao para especificar o

    oramento melhora na medida em que o empreendimento avana e detalham-se os

    projetos, fornecendo quantidades que possam ser mensuradas com melhor

    qualidade, e os custos so tambm melhor apropriados.

    A fim de verificar o planejamento de custos praticado na Inglaterra, Ferry, Brandon e

    Ferry (1999) elaboraram o esquema da Figura 2.2, que retrata a influncia da

    concepo do produto na anlise de seu custo.

    Figura 2.2 - Planejamento tradicional de custos para edifcios (Adaptado de FERRY; BRANDON; FERRY, 1999)

    De acordo com estes autores, a partir das necessidades do cliente so definidas as

    diretrizes iniciais do produto, as quais devem ser base para a investigao preliminar

    do custo, a fim de analisar a viabilidade em se fazer o empreendimento. Para

    Kamara, Anumba e Evbuomwan (2001), as informaes desta etapa devem ser

    claras o bastante para convencer o cliente de que o empreendimento um bom

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 21

    negcio a se investir; assim, usual a elaborao de esboos da edificao a ser

    construda nesta etapa.

    Como as diretrizes iniciais so informaes muito preliminares, tal estimativa deve

    ser revisada durante a concepo, para verificar se o produto atende aos custos pr-

    determinados. Deste modo, importante que o desenvolvimento dos projetos seja

    feito com certo controle, por parte dos projetistas, para que sigam as diretrizes

    adotadas na elaborao das estimativas e no extrapolem os recursos previstos

    para sua execuo. Logicamente, durante o detalhamento do produto, modificaes

    podem ser sugeridas, mas, para serem incorporadas, as alteraes de custo

    tambm devem ser investigadas para que se obtenha um real aprimoramento do

    produto (FERRY; BRANDON; FERRY, 1999).

    Aps a elaborao dos projetos, possvel realizar o oramento detalhado da obra,

    indicando os quantitativos e os custos de todos os servios que a compem. Tais

    quantidades sero verificadas durante a obra, gerando informaes que

    retroalimentem o planejamento de custos de um novo empreendimento (FERRY;

    BRANDON; FERRY, 1999).

    A exemplo do esquema de planejamento de custos apresentados na Figura 2.2, a

    fim de melhor verificar a integrao entre as fases de projeto e prognstico de custo,

    Marchiori (2009) props a evoluo do processo de oramento, conforme mostra a

    Figura 2.3.

    Figura 2.3 - Fases do projeto e do prognstico de custo (MARCHIORI, 2009)

    Oramento com

    projeto legal

    Retroalimentao:

    Banco de dados

    empresa e obras

    futuras

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 22

    De acordo com Ubiraci E. L. Souza, em entrevista Revista Construo Mercado,

    (CARVALHO, 2003), quanto mais especificado um oramento, mais til ele se

    torna enquanto referncia para a execuo. Porm, conforme Assumpo e

    Fugazza (2000), no mercado de incorporaes comum definir o produto e

    comercializ-lo sem ainda terem-se desenvolvido os projetos executivos. Deste

    modo, durante seu estudo de viabilidade e no incio da definio do produto, so

    realizadas estimativas com base em planta do terreno, seu levantamento

    planialtimtrico ou aerofotogramtrico, estudo de massa e quadro de reas do

    edifcio (Lyrio Filho e Amorim; 2005).

    Definido o produto, pode-se elaborar um oramento com base no projeto de

    prefeitura, que permite o levantamento inicial de quantitativos, alm de possuir

    definies sobre os padres de qualidade do empreendimento e de suas

    necessidades funcionais (MARCHIORI, 2009). De acordo com Goldman e Amorim

    (2007), este prognstico de custo chamado de oramento preliminar e se baseia

    no projeto legal, memorial de especificaes tcnicas, de acabamentos e de

    equipamentos, nas informaes bsicas do projeto estrutural, instalaes prediais e

    projetos especiais.

    Conforme Marchiori (2009), a elaborao do oramento executivo feita na fase de

    pr-obra, onde os projetos possuem detalhamento completo das especificaes.

    Deste modo, este oramento ser mais especfico, contendo quantitativos

    completos, informaes sobre o cronograma de execuo e os critrios de medio

    dos servios, auxiliando, essencialmente, a execuo da obra. Como este tipo de

    prognstico feito com base nos projetos executivos, Goldmam e Amorin (2007) o

    chamam de oramento executivo ou detalhado.

    A ltima etapa do processo de entendimento dos custos em um empreendimento

    acontece durante o desenvolvimento da obra, na qual so levantados e medidos os

    custos ocorridos para retroalimentar o sistema de custos da empresa, possibilitar

    ajustes no oramento e alimentar o banco de dados de custos para processos

    oramentrios de nova obra (MARCHIORI, 2009).

    Com base no processo de oramentao descrito, pode-se verificar que,

    dependendo da quantidade de informao disponvel a respeito de um

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 23

    empreendimento, podem-se elaborar dois tipos de prognstico de custo: a estimativa

    e o oramento.

    2.3.1 Estimativa de custos

    De acordo com Losso (1995), a estimativa de custo uma previso para a

    implantao, ou no, de um determinado projeto.

    Mais que um auxlio aos empreendedores para verificao da viabilidade

    econmico-financeira, a estimativa de custo pode, ainda, apoiar outras tomadas de

    decises acerca do produto a ser desenvolvido, tais como: a definio da tecnologia

    a ser empregada e a concepo arquitetnica a ser projetada (KARSHENAS, 1984;

    CARDOSO; ABIKO, 2000).

    Como este prognstico feito em uma etapa onde se possuem poucas informaes

    acerca do empreendimento, conforme Marchiori (2009), para se elaborar estas

    estimativas, necessrio utilizar parmetros vindos de projetos similares feitos

    anteriormente.

    De acordo com Kim, An e Kang (2004), os atributos de uma estimativa de custo so:

    preciso;

    facilidade e rapidez na elaborao da ferramenta de prognstico;

    oferecer o valor de custo rapidamente;

    poder se entender o processo utilizado, para verificar quais fatores podem

    variar e quais suas influncias no custo prognosticado;

    poder atualizar facilmente os dados que basearam a elaborao do mtodo.

    O mtodo mais tradicional para se estimar custo a correlao direta entre o custo

    por m de um empreendimento, feito anteriormente, com a rea do novo

    empreendimento. Porm, sabido que tal correlao muito fraca, e pode fornecer

    um valor impreciso de custo (GUNADYN; DOGAN, 2004; STOY; POLLALIS,

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 24

    SCHALCHER, 2008; MARCHIORI, 2009; GONALVES 2011). Assim, a busca por

    novos mtodos que resultem em valores mais acurados, e possuam os atributos

    listados anteriormente, tem sido tema de muitos trabalhos na rea de custos em

    todo o mundo.

    Por ser objeto de pesquisa da presente dissertao, tal prognstico de custo ser

    melhor detalhado no item 2.4 (que verifica o momento durante o Processo de Projeto

    onde se elabora tal tipo de prognstico) e no item 2.5 (que relaciona os mtodos de

    estimativas mais adotados na atualidade).

    2.3.2 Oramento

    De acordo com o PMBOK (2002), o oramento engloba o custo da obra estimado

    alocado aos itens individuais de trabalho, a fim de estabelecer parmetros de custo

    que possam medir o desempenho do empreendimento.

    Para Cardoso (2009), a elaborao de um oramento completo feita seguindo-se o

    pressuposto de que, para se prognosticar o custo de um empreendimento de forma

    mais precisa, pode-se fracionar a obra em partes, desde que estas possam ter seus

    custos facilmente avaliados.

    Deste modo, tendo-se projetos que permitam a diviso da obra em partes menores,

    ou seja, em servios, possvel fazer o levantamento mais preciso dos recursos

    necessrios execuo destes servios (CARDOSO, 2009).

    Assim, o valor global dos custos diretos de uma construo, gerado a partir de um

    oramento, dado pela somatria dos custos de todos os servios da obra.

    Para se prognosticar o custo de um dado servio, o TCPO 2003 informa que so

    dados de entrada: os coeficientes de produtividade de mo-de-obra, de consumo de

    materiais e de consumo horrio de equipamentos; os valores de preo unitrio de

    cada insumo; e a quantidade de servio.

    De acordo com Marchiori (2009), a multiplicao do quantitativo de um servio pelo

    seu custo unitrio, resulta no custo deste servio. O custo unitrio, por sua vez,

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 25

    dado pelo produto entre o indicador de consumo unitrio (ou produtividade), de cada

    insumo que compe o servio, pelos correspondentes preos unitrios. A Eq 2.1

    mostra este clculo.

    j

    jjii PUCUQSCusto (2.1)

    onde:

    iCusto = custo do servio i;

    iQS = quantidade do servio i;

    jCU = consumo unitrio ou produtividade do insumo j correspondente

    ao servio i;

    jPU = preo unitrio do insumo j correspondente ao servio i.

    Marchiori (2009) informa, ainda, que durante o clculo de custos dos servios,

    importante se saber o produto a ser realizado e o processo empregado, pois,

    dependendo da tecnologia utilizada em sua execuo, podem-se ter diferentes

    consumos de mo-de-obra, equipamentos e materiais. Considerando o servio de

    contrapiso sobre laje, por exemplo, o custo deste servio, poder variar, quando se

    consideram os diferentes processos utilizados: aderido x no-aderido; utilizao de

    argamassa industrializada x feita em obra que, por sua vez, pode utilizar diferentes

    dosagens (Figura 2.4).

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 26

    Figura 2.4 - Diferentes desdobramentos de servio de contrapiso sobre laje, em se variando o produto/ processo (MARCHIORI, 2009)

    Para Mattos (2007), mais que retratar o custo de uma obra, como um todo, o

    oramento tambm possui as seguintes aplicaes:

    informa os quantitativos de materiais e servios, auxiliando o setor de

    suprimentos a planejar as compras, identificar fornecedores, estudar formas

    de pagamento e analisar metodologias executivas;

    fornece ndices (produtividade da mo-de-obra, de equipamentos e consumo

    de material), que auxiliam tanto no acompanhamento dos custos durante a

    execuo quanto na definio de metas de desempenho das equipes de

    campo;

    auxilia no dimensionamento das equipes, ao fornecer os indicadores de

    produtividade;

    pode ter os valores e ndices revisados, a fim de se recalcular o custo da obra

    no caso de mudanas;

    permite a simulao de diferentes cenrios, com utilizao de outras

    tecnologias e materiais;

    fornece informaes para a gerao de cronogramas fsicos e financeiros da

    obra;

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 27

    fornece informaes para analisar a situao da obra ao longo dos meses.

    2.4 A estimativa de custo dentro do Processo de Projeto

    Conforme discutido anteriormente, as informaes utilizadas para se prognosticarem

    os custos diretos provm dos parmetros que se possui a respeito da concepo do

    produto, ou seja, as informaes dos projetos.

    Para se saber quais so as informaes disponveis para se elaborar uma estimativa

    de custo, deve-se analisar o processo de projeto e identificar em qual fase tal estudo

    feito. Assim, os produtos da fase identificada sero aqueles que podero ser

    utilizados como dados de entrada deste prognstico.

    De acordo com o RIBA, Royal Institute of British Architects, (2008), os processos

    envolvidos no gerenciamento e desenvolvimento de projetos de edifcios so:

    fase de preparao: nesta fase ocorre a identificao das necessidades do

    cliente, preparao do estudo de viabilidade e desenvolvimento de um esboo

    do projeto que contemple os requisitos chave do cliente (design brief);

    fase de elaborao de projetos: esta fase inicia com a finalizao da

    concepo do produto, incluindo propostas preliminares de estrutura e

    sistemas prediais, e definio do custo; com a concepo elaborada, passa-

    se para a elaborao final dos projetos executivos;

    fase pr-obra: nesta fase feita a preparao de toda a documentao do

    empreendimento e pedidos das aprovaes legais;

    fase de construo: emisso de informaes adicionais ao contratante,

    reviso de projetos, auxlio no gerenciamento do contrato para a concluso

    prtica da obra (Practical Completion);

    fase de uso: aps a concluso prtica da obra (Practical Completion), auxliar

    as inspees finais, dar assistncia ao usurio durante a ocupao e fazer

    possveis revises de projeto durante o uso.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 28

    Semelhantemente ao praticado na Inglaterra, Melhado (1994) apresentou o

    fluxograma da Figura 2.5, que mostra as etapas do processo de projeto, desde a

    idealizao do empreendimento at sua entrega ao usurio.

    Figura 2.5 - Proposta para o processo de desenvolvimento(MELHADO,1994)

    Conforme o autor, o processo de projeto passa por etapas conceitualmente

    progressivas, nas quais a liberdade de deciso entre as alternativas vai sendo

    gradativamente substituda pelo detalhamento das solues adotadas. Assim, as

    etapas definidas por ele, no processo de projeto, so:

    idealizao do produto: consiste na formulao inicial do produto, que deve

    atender a uma srie de necessidades e restries iniciais exigidas;

    anlise de viabilidade: avaliao da soluo segundo critrios estabelecidos

    previamente, contemplando aspectos de custo, tecnologia, adequao ao

    usurio e s restries legais correspondentes; o processo iterativo at que

    se encontre uma soluo definitiva que ser traduzida em um estudo

    preliminar;

    formalizao: soluo adotada resulta em anteprojeto;

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 29

    detalhamento: elaborao, conjunta e iterativamente, do detalhamento final

    do produto (Projeto Executivo) e da anlise de necessidades vinculadas aos

    processos de execuo (Projeto para Produo);

    planejamento e execuo: a partir do Projeto para Produo, faz-se o

    planejamento das etapas de execuo da obra, a qual passa a ser conduzida

    dentro dos procedimentos da empresa e com assistncia da equipe de projeto

    ao longo da mesma;

    entrega: o produto passado s mos do usurio, que ter a assistncia

    tcnica da construtora na fase inicial de uso, operao e manuteno, onde

    sero coletadas informaes para a retroalimentao necessria melhoria

    contnua do processo.

    A Asbea (Associao Brasileira de Escritrios de Arquitetura), com a participao

    das entidades setoriais representativas dos contratantes de projetos do setor

    imobilirio e da construo, Secovi-SP, Sindinstalao e Sinduscon-SP,

    desenvolveu o Manual de Escopo de Projetos e Servios de Arquitetura (2010). Este

    Manual estabelece parmetros do que se espera dos projetistas, contribuindo para a

    elaborao e organizao de seus servios, desde a fase de proposta at o

    acompanhamento ps-entrega da obra, sendo a referncia que mais se aproxima

    com o praticado no Brasil na atualidade. Assim, as fases definidas neste Manual so

    (ASBEA, 2010):

    fase A: concepo do produto - levantamento de informaes sobre restries

    e possibilidades que regem e limitam o produto imobilirio pretendido, para

    que se possa caracterizar o partido arquitetnico e urbanstico, e as possveis

    solues das edificaes e de implantao; esta fase subdividida em

    Levantamento de Dados, Programa de Necessidades e Estudo de

    Viabilidade;

    fase B: definio do produto - desenvolvimento do partido arquitetnico e dos

    demais elementos do empreendimento, definindo e consolidando todas

    informaes necessrias a fim de verificar sua viabilidade fsica, legal e

    econmica, bem como possibilitar a elaborao dos Projetos Legais; esta

    fase subdividida em Estudo Preliminar, Anteprojeto e Projeto Legal;

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 30

    fase C: identificao e soluo de interfaces - consolidao de todos

    ambientes, suas articulaes e demais elementos do empreendimento, com

    as definies necessrias para o intercmbio entre todos envolvidos no

    processo; o projeto resultante (Projeto Bsico) deve ter todas as suas

    interfaces resolvidas, possibilitando uma avaliao preliminar dos custos,

    mtodos construtivos e prazos de execuo;

    fase D: projeto de detalhamento de especialidades detalhamento de todos

    os elementos do empreendimento, de modo a gerar um conjunto de

    informaes suficientes para a perfeita caracterizao das obras/servios a

    serem executadas, bem como a avaliao dos custos, mtodos construtivos e

    prazos de execuo; o produto gerado nesta fase ser o Projeto Executivo;

    fase E: ps-entrega do projeto dever garantir a plena compreenso e

    utilizao das informaes de projeto, bem como sua aplicao correta nos

    trabalhos de campo;

    fase F: ps-entrega da obra - anlise e avaliao do comportamento da

    edificao em uso para verificar e reafirmar se os condicionantes e

    pressupostos de projeto foram adequados e se eventuais alteraes,

    realizadas em obra, esto compatveis com as expectativas do empreendedor

    e de ocupao dos usurios.

    De um modo geral, pode-se verificar que o ciclo de vida de empreendimento inicia

    por um estudo de viabilidade que definir um custo a ser seguido e atingido durante

    a definio do produto.

    De acordo com Rocha Lima (1985), o estudo de viabilidade passa, normalmente,

    pelas etapas mostradas na Figura 2.6.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 31

    Figura 2.6 - Etapas do processo de anlise de alternativas (ROCHA LIMA, 1985)

    Primeiramente, o empreendedor busca alternativas para o empreendimento que se

    deseja executar; tal busca orientada por informaes de carter financeiro

    (recursos disponveis) e de carter econmico, estabelecendo balizas operacionais

    (ROCHA LIMA, 1985).

    A avaliao das alternativas feita a partir da simulao de cada uma, a fim de

    analisar os provveis resultados. Tal simulao inclui a construo de cenrios que

    representem as expectativas quanto aos custos, ao programa de obras e aos preos

    e desempenho de vendas. Estes cenrios so analisados atravs da avaliao da

    viabilidade financeira, ou seja, verificando se os recursos exigidos so compatveis

    com os disponveis e com a capacidade de endividamento da empresa; e atravs da

    avaliao da viabilidade econmica, na qual o empreendedor verifica se a taxa de

    retorno maior que a taxa de atratividade. Alm disso, importante analisar o grau

    de risco de cada cenrio, que ser tanto maior quanto mais sensvel for o

    comportamento da alternativa, em funo de mudanas no cenrio mais provvel de

    cada alternativa (ROCHA LIMA, 1985).

    Deste modo, a escolha da alternativa mais favorvel ser feita atravs da verificao

    da rentabilidade (escolha pelas maiores taxas de retorno) e do risco (escolha pelo

    menor risco). Porm, como normalmente as alternativas de maior rentabilidade

    envolvem os maiores riscos, necessrio que o empreendedor hierarquize suas

    alternativas e escolha aquela que alcance um resultado esperado, aceitando a

    condio de risco envolvida (ROCHA LIMA, 1985).

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 32

    Com base nas etapas propostas por Rocha Lima (1985), verifica-se que o produto a

    ser desenvolvido deve atender ao custo determinado na anlise de viabilidade a fim

    de que se obtenha o resultado pretendido.

    Deste modo, importante que durante a definio do empreendimento se controle

    os custos para que o produto esteja dentro do valor previsto, ou seja, importante

    que a elaborao dos projetos seja acompanhada de suas avaliaes por meio de

    estimativas de custos para que se atendam os valores definidos na Anlise de

    Viabilidade.

    Dentro deste contexto, o mtodo de prognstico de custo a ser definido no presente

    trabalho pretende auxiliar planejadores e oramentistas a verificarem as solues de

    projeto de modo a se analisar os custos envolvidos. Este mtodo pode ser utilizado

    nas etapas iniciais (antes da elaborao de projetos executivos), utilizando apenas

    esboos de arquiteturas nos quais se possam levantar quantidades

    simplificadamente.

    Outro agente que pode utilizar o mtodo proposto o projetista, a fim de ele mesmo

    avaliar o custo de suas decises durante a definio do produto.

    2.5 Mtodos para estimativa de custo

    De acordo com o PMBOK (2002), as ferramentas e tcnicas de estimativas de custo

    podem ser:

    Estimativas por analogias: so uma forma de avaliao especializada

    (necessita de conhecimento de grupo ou indivduo especializado), pouco

    dispendiosas e, freqentemente, menos precisas, que utilizam custos reais de

    projetos anteriores similares para basear o custo do empreendimento a ser

    estudado, sendo aplicada, principalmente, em prognsticos de custo totais de

    empreendimentos que realmente so semelhantes queles que serviram de

    base de estudo; apesar da menor preciso (o resultado muito dependente

    da experincia do gestor e do banco de projetos para analisar a semelhana

    com o novo empreendimento) so, atualmente, o tipo de estimativa mais

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 33

    utilizada (KARSHENAS, 1984; STOY; SCHALCHER, 2007; STOY; POLLAIS;

    SCHALCHER, 2006)

    Modelagem paramtrica: utilizao de modelos matemticos que utilizam

    parmetros de projetos para estimar custos, com base em informaes

    histricas (este tipo de estimativa ser melhor definido no item 2.4.2);

    Estimativas de baixo para cima: estimam-se, primeiramente, os custos de

    atividades individuais de pacotes de trabalho para, posteriormente, sumariz-

    los ou agreg-los estimativa total do projeto;

    Ferramentas computadorizadas: so ferramentas que simplificam o uso

    daquelas descritas anteriormente, agilizando a anlise entre vrias

    alternativas de custo (estes tipos de ferramentas sero discutidos em 2.4.3 e

    2.4.4);

    Outros mtodos de estimativa de custos: por exemplo, o CUB, que ser

    melhor explicado em 2.4.1.

    Os mtodos de estimativas mais amplamente disseminados na literatura nacional

    so o CUB e a estimativa paramtrica. Em outros pases, tm sido desenvolvidas

    novas ferramentas utilizando inteligncia artificial, atravs de ferramentas

    computadorizadas e clculos numricos.

    2.5.1 CUB

    Atravs do CUB (Custo Unitrio Bsico) pode-se calcular o custo global de uma

    construo a partir das reas equivalentes em rea de custo padro e da

    semelhana do empreendimento com um projeto-padro definido pela norma.

    De acordo com a cartilha desenvolvida pelo Sindicato da Indstria da Construo

    Civil no Estado de Minas Gerais em 2007, o CUB teve origem atravs da Lei Federal

    no 4.591 de 16 de dezembro de 1964. O principal objetivo do CUB/m2, conforme esta

    publicao, ...disciplinar o mercado de incorporao imobiliria, servindo como

    parmetro na determinao dos custos dos imveis; porm, devido credibilidade

    alcanada, ... a evoluo relativa do CUB/m2 tambm tem sido utilizada como

    indicador macroeconmico dos custos do setor da construo civil.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 34

    A cartilha do SINDUSCON-MG afirma, ainda, que a norma que foi definida a partir

    desta Lei foi a ABNT NB 140:1965 Avaliao de Custos Unitrios e Preparo de

    Oramento de Construo para Incorporao de Edifcios em Condomnios, sendo

    que sua ltima reviso ocorreu em 2006, com a introduo de novos projetos-padro

    e novo lote bsico.

    A norma ABNT NBR 12721 (2006) estabelece o clculo do custo de construo

    atravs do CUB, indicando os seguintes passos:

    seleo do projeto padro que mais se assemelha ao do empreendimento;

    utilizao do valor do custo unitrio bsico (CUB), para o projeto padro

    selecionado, que divulgado no Sindicato da Construo na regio em que o

    empreendimento ser construdo;

    soma dos seguintes valores:

    o CUB reas equivalentes rea de custo padro

    o Valor de todas as demais despesas no includas no clculo do custo

    unitrio bsico, com a incluso, no mnimo, dos seguintes itens:

    fundaes especiais, elevadores, equipamentos e instalaes,

    playground, obras e servios complementares e outros servios.

    Os projetos-padro so aqueles selecionados para representar os diferentes tipos

    de edificaes, variando o nmero de pavimentos, nmero de dependncias por

    unidade, reas equivalentes rea de custo padro privativas das unidades

    autnomas, padro de acabamento da construo e o nmero total de unidades.

    (ABNT NBR 12721, 2006). O Quadro 2.1 mostra os projetos-padro utilizados no

    clculo do CUB/m.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 35

    Quadro 2.1 - Caracterizao dos Projetos- padro da norma ABNT NBR 12721 (Adaptado de SINDUSCON-MG, 2007)

    RESIDENCIAIS Padro Sigla Pavimentos N

    apart./tipo Dormitrios

    Residncia unifamiliar

    Baixo R1-B 1 1 2

    Normal R1-N 1 1 3

    Alto R1-A 1 1 4

    Residncia Popular RP1Q 1 1 1

    Projeto de Interesse Social PIS Trreo + 4 4 2

    Prdio Popular Baixo PP-B Trreo + 3 4 2

    Normal PP-N Pilotis + 4 4 3

    Residncia Multifamiliar (R8)

    Baixo R8-B Trreo+7 4 2

    Normal R8-N Garagem + Pilotis + 8 4 3

    Alto R8-A Garagem + Pilotis + 8 2 4

    Residncia Multifamiliar (R16)

    Normal R16-

    N Garagem + Pilotis +

    16 4 3

    Alto R16-

    A Garagem + Pilotis +

    16 2 4

    COMERCIAIS Padro Sigla Pavimentos salas/tipo

    Comercial: salas e lojas (CSL-8)

    Normal CSL-

    8 Garagem + Pilotis + 8 8 salas/

    tipo

    Alto CSL-

    8 Garagem + Pilotis + 8 8 salas/

    tipo

    Comercial: salas e lojas (CSL-16)

    Normal CSL-

    16 Garagem + Pilotis +

    16 8 salas/

    tipo

    Alto CSL-

    16 Garagem + Pilotis +

    16 8 salas/

    tipo

    Comercial: andares livres

    Normal CAL-

    8 Garagem + Pilotis + 8 Andar livre

    Alto CAL-

    8 Garagem + Pilotis + 8 Andar livre

    Galpo Industrial GI 1 -

    As reas equivalentes rea de custo padro so a soma das reas cobertas-

    padro e reas equivalentes (ABNT NBR 12721, 2006).

    As reas cobertas-padro so medidas de superfcie de dependncias cobertas,

    (incluindo as superfcies das projees de paredes, de pilares e demais elementos

    construtivos), que possuem reas de padro de acabamento semelhantes s

    respectivas reas de projetos-padro (ABNT NBR 12721, 2006).

    J as reas equivalentes so reas virtuais cujo custo da construo equivalente

    ao custo da respectiva rea real, utilizada quando este custo diferente do custo

    unitrio bsico da construo adotado como referncia. Pode ser, conforme o caso,

    maior ou menor que a rea real correspondente, utilizando, para a transformao,

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 36

    um coeficiente multiplicado pela rea do ambiente, que no possua mesmo valor

    que a rea coberta-padro (ABNT NBR 12721, 2006).

    Apesar de a norma recomendar que os coeficientes sejam calculados pelas

    empresas, com base em seus prprios projetos, ela indica, como referncia, os

    seguintes coeficientes mdios para o clculo da equivalncia (ABNT NBR 12721,

    2006):

    garagem (subsolo)= 0,50 a 0,75;

    rea privativa (unidade autnoma padro)= 1,00;

    rea privativa salas com acabamento= 1,00;

    rea privativa salas sem acabamento= 0,75 a 0,90;

    rea de loja sem acabamento= 0,40 a 0,60;

    varandas= 0,75 a 1,00;

    terraos ou reas descobertas sobre lajes= 0,30 a 0,60;

    estacionamento sobre terreno= 0,05 a 0,10;

    rea de projeo do terreno sem benfeitoria= 0,00;

    rea de servio residncia unifamiliar padro baixo (aberta)= 0,50;

    barrilete= 0,50 a 0,75;

    caixa dgua= 0,50 a 0,75;

    casa de mquinas= 0,50 a 0,75; e

    piscinas, quintais etc.= 0,50 a 0,75.

    A Figura 2.7 ilustra a sequencia do clculo do Custo Global de construo.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 37

    Figura 2.7 - Clculo do Custo Global de Construo, adaptado de ABNT NBR 12721 (2006)

    2.5.2 Estimativa paramtrica

    Apesar de a maioria das estimativas de custo levar em conta apenas a rea

    construda (rea edificada1) do empreendimento, muitas outras variveis interferem

    diretamente no custo. A fim de melhor avaliar estes demais fatores, so feitas

    anlises paramtricas, envolvendo elaborao de equaes com base em dados de

    projetos anteriores para refinar o prognstico de custo (STOY; POLLALIS;

    SCHALCHER, 2008).

    O mtodo de estimativa paramtrica uma tcnica que usada por contratantes a

    fim de acelerar o processo de estimativa, no caso em que outra tcnica exigisse

    maior tempo e recurso, sendo que os resultados entre elas seriam semelhantes

    (UNITED STATES OF AMERICA, 1995).

    1 rea edificada: de acordo com a Lei 11.228, de 25 de junho de 1992 do Municpio de So Paulo,

    definida como a rea total coberta de uma edificao. Sero excludas da rea edificada a rea de

    poos e vazios em geral, e das salincias (detalhes de fachada).

    Seleo do Projeto

    padro mais semelhante

    N de dependncias por unidade

    N de pavimentos

    Padro de acabamento da construo

    N total de unidades

    Valor do custo unitrio

    bsico (CUB)

    SindusconRegio

    CUB x reas equivalentes

    rea de custo padro

    reas equivalentes rea de custo

    padro

    Custo Global de

    construo

    Custo de: fundaes especiais, elevadores, equipamentos e

    instalaes, playground, obras e servios complementares e outros

    servios

    reas cobertas-padro

    reas equivalentes

    Exemplos de coeficientesGaragem (SS)= 0,50 a 0,75;rea privativa = 1,00;Varandas= 0,75 a 1,00;Terraos = 0,30 a 0,60;Barrilete = 0,50 a 0,75.

  • Mtodo para estimar custos diretos da execuo de edifcios 38

    Para Gonalves (2011), parametrizar correlacionar por aproximao, servios e

    preos dos principais itens da construo, com as poucas informaes disponveis.

    Na rea da construo, a aplicao deste mtodo pode ocorrer relacionando o

    espao do edifcio com seu custo, excluindo o custo do terreno. Esta relao pode

    ser criada com base em uma regresso linear entre uma varivel dependente, cujo

    valor se deseja obter, e outra independente, cujo valor conhecido. A anlise para

    verificar a confiabilidade da equao utiliza o valor de sua correlao (R2), sendo

    que os valores desejveis de correlao so aqueles maiores ou iguais a 0,80; alm

    disso, deve-se tomar cuidado com valores iguais a 1,00, pois pode indicar uma

    identidade entre as variveis e levar a resultados redundantes. A partir das

    regresses lineares, novas variveis dependentes podem ser includas (UNITED

    STATES OF AMERICA, 1995). Emb