EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL XI-

PINHEIROS DA CAPITAL – SP

PROCESSO : Nº 1004597-35.2018.8.26.0011

CARTÓRIO : 20º OFÍCIO

AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL

REQUERENTE : CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE

DOS EUCALIPTOS

REQUERIDO : COOPERATIVA HABITACIONAL NOSSO TETO.

JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,

perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo

encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.

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fls. 373

CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL

Localização: Apartamento nº. 33, Bloco 24, localizado à Av. Antonio de

Souza Noschese, nº 1675, com entrada pela

Av. Manoel Pedro Pimentel, nº 200, Bairro Jaguaré no Parque

Continental do Município de São Paulo, SP;

Data da Avaliação: Outubro de 2.019.

Valor de mercado para venda:

Va = R$ 247.000,00 (duzentos e quarenta e sete mil reais)

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fls. 374

CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Objetiva a presente perícia a vistoria de um apartamento situado no

Município de São Paulo, devido a uma ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO

EXTRAJUDICIAL.

Muito embora agendado nos Autos o dia e hora para a realização da vistoria do

avaliando, não foi possível sua realização por não se encontrar ninguém no

apartamento, porém, foi possível obter informações suficientes das

características dos apartamentos pertencentes ao mesmo condomínio, a

realização da vistoria nas dependências externas, possibilitando assim, a

realização do Laudo de Avaliação e aguardando as determinações deste juízo.

Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com

sua nomeação para Perito do Juízo.

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CAPÍTULO III – VISTORIA

1. Localização

O imóvel localiza-se à Av. Antonio de Souza Noschese, nº 1675,

apartamento nº 33, Bloco nº 24, tendo sua entrada pela Av. Manoel Pedro

Pimentel, nº 200, Bairro Jaguaré no Parque Continental, do Município de

São Paulo, SP;

2. Planta Genérica de Valores.

Por se encontrarem os elementos comparativos todos no mesmo condomínio o

Índice Fiscal será IF = 1,00.

3. Planta de localização.

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4. Zoneamento

Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontra-

se em LA - Zona ZM2-09, Zona Mista de Média Densidade.

5. Ilustração fotográfica externa.

Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.

Vista da Av. Manoel Pedro Pimentel, que lhe dá acesso.

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6. Melhoramentos Públicos.

Todos os convencionais

7. Topografia.

A topografia apresenta-se plana.

8. Características do Solo.

O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.

9. Fração Ideal do Terreno.

A fração ideal do terreno conforme transcrição nº 210.192 (fls 213)

é de 0,00088829%.

10. Características do Prédio.

Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Simples com elevador

Estrutura: Concreto armado.

Revestimento Externo: Pintura Látex

Pavimentos: 11 (onze) pavimentos superiores: térreo mais

10 (dez) andares.

Subsolos Sem subsolos.

Elevadores 02 (dois) elevadores.

Apartamentos / andar: 04 (quatro) por andar.

Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e)

Dispositivos de segurança: Portaria, interfone e sistema de vídeo.

Dispositivos de Lazer: Salão de festas, quadra, playground e parquinho.

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11. Características do apartamento.

Piso: Podendo ser cerâmico, carpete de madeira ou similares.

Revestimento Interno: Podendo se em argamassa com pintura látex, cerâmico

ou similares

Portas / Janelas: Podendo ser de madeira, alumínio ou similares.

Forro / Tipo Janelas: Laje / Basculante e correr.

Compartimentos Sala de estar, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro,

cozinha e área de serviço.

Vagas de garagens 01 (uma) vaga de garagem.

Idade Estimada: 20 (cinquenta) anos

Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (d)

Área Útil: Útil: 52,14m2 Comum: 46,33m2 Total: 98,47m2

Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à matrícula

nº 210.192 (fls.213).

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12. - Ilustração fotográfica da área de lazer.

Quadra e playground.

Parquinho.

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12.1 - Ilustração fotográfica interna.

Vista do Bloco 24 e respectiva identificação.

Vista da porta de entrada da unidade 33 e respectiva identificação.

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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO

1. Critério Adotado

Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de

Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza,

conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos –

IBAPE/SP – 2.011.

Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro

quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento

avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o

Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média

Aritmética Saneada (Anexo III).

A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do

apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de

determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto

entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

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2. Valor Unitário Básico (Vu)

A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento

avaliando, referente ao mês de outubro de 2.019, é de:

Vu = R$ 4.745,09/m2

3. Valor do Apartamento (Va)

Va = Vu x Ac

Va = 4.745,09 x 52,14m²

Va = R$ 247.408,99

Ou, em números redondos,

Va = R$ 247.000,00

(duzentos e quarenta e sete mil reais)

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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO

Segue o presente laudo em 12 (doze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas

rubricadas, sendo a última datada e assinada.

Acompanham 03 (três) anexos.

São Paulo, 18 de outubro de 2.019.

JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

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CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

1. FATOR OFERTA (Ff)

Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%

para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2.011.

2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)

Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação

entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada

pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local

do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento

comparativo (IFe).

3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real

dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no

estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.

4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão

construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo

Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.

5. FATOR ATUALIZAÇÃO

Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos

imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

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O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos

no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que

se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no

processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados

obtidos nas avaliações, (anexo III)

Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram

homogeneizados para a seguinte situação paradigma:

Situação Paradigma

Classe: Residencial

Grupo: Apartamento

Padrão: Simples com elevador (1,470)

Área útil: 52,14m2

Nº de fatores utilizados: 04 (quatro)

Idade Estimada: 20 (vinte) anos

Vida referencial: 60 (sessenta) anos

Estado da Edificação: Necessitando de reparos simples (e)

Foc: 0,710

Índice fiscal 1,00

Data-base Outubro de 2.019

Par

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ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 387

ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

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al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

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al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 388

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 389

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 390

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 391

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

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al, a

ssin

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digi

talm

ente

por

JU

AR

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ALE

AO

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ribun

al d

e Ju

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a do

Est

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ao P

aulo

, pro

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18/

10/2

019

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3:18

, so

b o

núm

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WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 392

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

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Con

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Doc

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to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

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al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 393

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

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digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

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e Ju

stic

a do

Est

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ao P

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, pro

toco

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18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 394

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 395

ANEXO III – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

abrir

Con

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Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

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igin

al, a

ssin

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digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 396

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

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o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

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Con

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form

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proc

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100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

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igo

A66

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.E

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docu

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cóp

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talm

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por

JU

AR

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ALE

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a do

Est

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de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 397

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

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ttps:

//esa

j.tjs

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s.br

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Con

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Doc

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to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 398

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

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Con

fere

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Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

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ribun

al d

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stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

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WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 399

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

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ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

l/pg/

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Con

fere

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Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

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PA

NT

ALE

AO

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ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 400

VALOR UNITÁRIO

Vu = R$ 4.745,09 (quatro mil e setecentos e quarenta e cinco reais e nove centavos)

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

4597

-35.

2018

.8.2

6.00

11 e

cód

igo

A66

9F0D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

AO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

18/

10/2

019

às 1

3:18

, so

b o

núm

ero

WP

IN19

7016

4207

4

.

fls. 401