Laudo de Avaliação 1

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  • [O Laudo de Avaliao completo do Imvel encontra-se disponvel na sede do Administrador do Fundo Brazilian Mortgages Cia. Hipotecria ]

  • HHOOSSPPIITTAALL EE MMAATTEERRNNIIDDAADDEE NNOOSSSSAA SSEENNHHOORRAA DDEE LLOOUURRDDEESS

    RRuuaa ddaass PPeerroobbaass,, nn.. 334422 ee 334444

    JJaabbaaqquuaarraa SSoo PPaauulloo SSPP

    Objeto : HOSPITAL E MATERNIDADE NOSSA

    SENHORA DE LOURDES

    Documentao : Contrato de Locao de Imvel No Residencial, alm do Aditamento e Segundo Aditamento do Contrato.

    Finalidade : Determinao do Valor Locatcio.

    Grau de Liquidez : Mdia-baixa

    Data da Avaliao : Outubro de 2.011

    N 10.001-A/11

    renato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadoElaborado por DEXTER ENGENHARIA S/C LTDAMrio Jos Britto Molari - Engenheiro Civil - CREA n 600649320 renato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitadorenato.sallesTexto digitado
  • 3

    1. ASPECTOS DE LOCALIZAO

    1.1. LOCALIZAO

    O imvel objeto do presente trabalho est situado Rua das Perobas, n.

    342 e 344 - Jabaquara So Paulo SP, com frente secundria para a Rua

    Farjalla Koraicho.

    A regio apresenta acesso facilitado atravs da Avenida Engenheiro

    Armando de Arruda Pereira, entre outras, que a interliga aos diversos bairros de

    So Paulo.

    1.2. DIAGNSTICO DE MERCADO

    Jabaquara um bairro paulistano localizado no distrito da Moema. Sua

    poro sudeste, conhecida como Planalto Paulista foi incorporada ao distrito da

    Sade. De 1934 a 1986 constituiu um subdistrito da Capital paulista,

    desmembrado da Vila Mariana. Na nova organizao do municpio em 96

    distritos, a maior parte de sua rea foi incorporada ao novo distrito de Moema.

    Quando comearam as obras do metr de So Paulo em 1968, ficou

    determinado que a primeira estao da linha seria a estao Jabaquara,

    inaugurada junto a outras 6 estaes em 14 de Setembro de 1974.

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    O distrito ainda abriga outra estao metroviria (Estao Conceio),

    posterior a Jabaquara. Em 2 de Maio de 1977 foi inaugurado o Terminal

    Rodovirio Intermunicipal Jabaquara. Ambas as obras ajudaram no

    desenvolvimento populacional da regio, que hoje conta com mais de 200.000

    residentes. A parte comercial tambm foi desenvolvida e atualmente a regio

    conta com, no mnimo, dois plos comerciais importantes: O Centro Empresarial

    do Ao e a sede do Banco Ita.

    O terreno em anlise encontra-se situado na Rua das Perobas, muito

    prximo a Estao Jabaquara do Metro, o que lhe assegura excelente

    acessibilidade.

    Quanto s edificaes tratam-se de um complexo hospitalar, com 06

    (seis) pavimentos, dotado de excelente padro construtivo e estado de

    conservao entre novo e regular.

    Dessa forma, devido ao fato de o imvel apresentar construes com

    caractersticas especificas, acredita-se em uma liquidez mdia-baixa para o

    imvel avaliando no mercado imobilirio local.

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    2. DESCRIO DO IMVEL

    2.1. TERRENO

    2.1.1. Dimenses do Terreno

    O terreno referente ao imvel de conformao geomtrica irregular,

    encerrando uma rea de 4.393,50m (Vide Anexo 2 - Documentao

    Compulsada).

    Obs.: A rea de terreno referente ao imvel avaliando foi obtida atravs levantamento de terreno em planta baixo fornecida em AUTO CAD, pelo prprio consulente, no tendo sido feitas medies in loco.

    2.1.2. Legislao e Posturas Municipais

    O imvel encontra-se devidamente cadastrado junto Prefeitura do

    Municpio de So Paulo sob o n.o 091.009.0031-1 e 091.009.0005-2.

    De acordo com o Livro XV - Plano Regional Estratgico (PRE) da

    Subprefeitura do Jabaquara, o imvel est implantado em Zona de Centralidade

    Polar (ZCPa-02), cujas principais posturas podero ser observadas junto ao

    Anexo 2 - Documentao Compulsada.

    2.1.3. Infra-Estrutura Bsica

    O local dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como:

    pavimentao (em asfalto) com sistemas de guias e sarjetas, redes de gua,

    captao de esgoto, energia eltrica, gs canalizado e telefonia; iluminao

    pblica, rede de gs, arborizao e servio de coleta de lixo.

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    2.1.4. Topografia e Caractersticas do Solo

    O terreno referente ao imvel avaliando possui frente ao nvel do

    logradouro para o qual entesta, desenvolvendo topografia em declive ao longo de

    toda a sua extenso. O solo aparentemente seco e de boa consistncia, prprio

    para o embasamento de edificaes.

    2.2. BENFEITORIAS

    Sobre o referido terreno encontra-se erigida edificao de cunho

    institucional, encerrando uma rea total construda de 23.523,27m, contendo

    09 (nove) pavimentos destinados a hospital, incluso a rea de expanso com

    3.734,85m2.

    Obs.: A rea de terreno referente ao imvel avaliando foi obtida atravs levantamento de terreno em planta baixo fornecida em AUTO CAD, pelo prprio consulente, no tendo sido feitas medies in loco.

  • Abaixo apresentamos o clculo realizado e a anlise de sensibilidade

    conforme alterao da taxa de rentabilidade aplicada ao valor de mercado para

    venda do imvel:

    Valor de Mercado para Venda do Imvel (R$)

    Unitrio de Venda por rea total (R$/m)

    170.974.133,28 7.268,30

    Rentabilidade Mdia (% ao ms)

    Rentabilidade Mdia (% ao ano)

    1,05% 12,60%

    Valor de Mercado para Locao do Imvel (R$)

    Unitrio de Locao por rea total (R$/m)

    1.795.228,40 76,32

    Taxa mensal de rentabilidade esperada (% ao ms)

    Valor de Mercado para Locao do Imvel

    (R$)

    0,65% 1.111.331,870,70% 1.196.818,930,75% 1.282.306,000,80% 1.367.793,070,85% 1.453.280,130,90% 1.538.767,200,95% 1.624.254,271,00% 1.709.741,331,05% 1.795.228,401,10% 1.880.715,471,15% 1.966.202,531,20% 2.051.689,61,25% 2.137.176,671,30% 2.222.663,731,35% 2.308.150,801,40% 2.393.637,871,45% 2.479.124,93

    Valor Mensal (R$ ao ms)

    Valor de Mercado de Locao Arredondado (R$) 1.795.000,00

    Limite Superior Arredondado (R$) 2.052.000,00

    Limite Inferior Arredondado (R$) 1.539.000,00

    Sensibilidade

  • VALOR RESULTANTE DA AVALIAO:

    VALOR LOCATCIO HOSPITAL E MATERNIDADE

    NOSSA SENHORA DE LOURDES:

    VALOR = R$ 1.795.000,00

    (hum milho, setecentos e noventa e cinco mil reais)

    VALOR VLIDO PARA OUTUBRO DE 2.011

  • A N E X O

    FOTOS

  • RELATRIO FOTOGRFICO

    Vista do Bloco 01

  • RELATRIO FOTOGRFICO

    VistaParcialdeLeito4andar

    VistaParcialdeEquipamentos deLeito4andar

    VistaParcialdeCorredordeCirculao4andar

    VistaParcialdeSaladeEspera4andar

  • RELATRIO FOTOGRFICO

    Vista doSetordeAtendimento Vista daRecepo

    EntradapelaRuadasPerobas AcessopelaRuaFarjalaKoraicho

  • RELATRIO FOTOGRFICO

    VIstadoVestirioMasculino4andar

    VIstadoRepousoMdico4andar

    VistadoHalldosElevadores4andar

    VistadoAcessoaoCentroCirrgico4andar

  • RELATRIO FOTOGRFICO

    VistadaCapelaTrreo

    VIstadaCantinaTrreo

    VistadoCorredordeCirculao1andar

    VistadoHalldeElevadores1andar

  • RELATRIO FOTOGRFICO

    VistadoAcessoaoProntoSocorro1SS

    VistadareadeAlimentao1SS

    VistadoRestauranteTrreo

    VIstadoAcessodeVeculosTrreo

  • RELATRIO FOTOGRFICO

    VistadoHalldeElevadores3SS

    VistadaSaladeCarrinhos3SS

    VistadaSaladeGesso1SS

    VistadoCorredordeCirculao2SS