Laudo de Avaliação - Votorantim Asset · Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes

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Laudo de Avaliação ELABORADO PARA O Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade

Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM

Ltda.

DEZEMBRO DE 2016

LAUDO 5.787/16

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Colliers International Brasil, and certain of its subsidiaries, is an independently owned and operated business and a member firm of

Colliers International Property Consultants, an affiliation of independent companies with over 520 offices throughout more than 61

countries worldwide.

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ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO .......................................................................................................... 3

1.1. Solicitante ............................................................................................................ 3

1.2. Objeto .................................................................................................................. 3

1.3. Finalidade ............................................................................................................ 3

1.4. Datas ................................................................................................................... 3

1.5. Valores ................................................................................................................ 3

2. CONDIÇÕES E TERMOS DA CONTRATAÇÃO ....................................................... 4

3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ............................................................................ 6

3.1. Aspectos de Localização ..................................................................................... 6

3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários ............................................................... 7

3.3. Atividades Existentes no Entorno ........................................................................ 8

4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................ 8

4.1. Descrição do Entorno .......................................................................................... 8

4.2. Terreno ................................................................................................................ 8

4.3. Construções ...................................................................................................... 10

4.4. Relatório Fotográfico ......................................................................................... 11

5. DIAGNOSTICO DE MERCADO .............................................................................. 15

6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................................... 20

6.1. Referências Normativas .................................................................................... 20

6.2. Introdução ......................................................................................................... 20

6.3. Valor Locativo .................................................................................................... 20

6.3.1. Metodologia ............................................................................................... 20

6.3.2. Elementos comparativos ............................................................................ 20

6.3.3. Tratamento por Fatores .............................................................................. 21

6.3.4. Situação Paradigma ................................................................................... 24

6.3.5. Valor Locativo Unitário .............................................................................. 24

6.3.6. Valor Locativo do imóvel ............................................................................ 24

6.4. Valor de Venda .................................................................................................. 26

6.4.1. Metodologia ............................................................................................... 26

6.4.2. Receitas ..................................................................................................... 26

6.4.3. Despesas ................................................................................................... 28

6.4.4. Fundo de Reposição do Ativo .................................................................... 29

6.4.5. Property Management ................................................................................ 29

6.4.6. Despesas Comerciais ................................................................................ 29

6.4.7. Simulação de Venda .................................................................................. 29

6.4.8. Valor do Imóvel .......................................................................................... 29

7. TERMO DE ENCERRAMENTO .............................................................................. 31




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1. INTRODUÇÃO

1.1. Solicitante Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda.

1.2. Objeto

Localização: Av. Magalhães de Castro, 4.800

Morumbi, São Paulo – SP.

Área Útil: 22.465,82 m²

Fração Ideal: 29,06%

1.3. Finalidade

Avaliação para determinação do valor de mercado para venda e locação do imóvel.

1.4. Datas

Data da vistoria: 16/11/2016

Data de referência: Novembro/2016

1.5. Valores

Valor de mercado para locação

4.500.000,00

R$ 204.600.000,00

(Duzentos e quatro milhões e seiscentos mil reais) (Novembro de 2016)

Valor de Mercado para Venda




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2.CONDIÇÕES E TERMOS DA CONTRATAÇÃO De acordo com a nossa Proposta n° 4762/2016, a Colliers International do Brasil (“Colliers”) realizou a avaliação do imóvel localizado na Av. Magalhães de Castro, 4.800 – Morumbi, São Paulo – SP, para a data-base de Novembro de 2016 para o Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda., doravante chamada “Cliente”.

Entendemos que o Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do valor de mercado para venda e locação de um imóvel com contratos de locação vigentes. De acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta aceita pelo Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos no anexo 6 deste laudo) ao Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com o Cliente, visita técnica ao imóvel e à região onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação verificada e os cálculos realizados.

Para tanto, os estudos foram realizados por duas metodologias: o valor de locação foi estimado através da comparação direta com imóveis comerciais e inseridos na mesma região socioeconômica, já o valor de venda foi estimado pelo Método da Renda, onde o imóvel foi considerado como um gerador de renda por um período de dez anos em um fluxo de caixa descontado.

Foram consideradas na avaliação as práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institute of Chartered Surveyors (“RICS”) e nas normas do International Valuation Standards Council (“IVSC”), nos seus pronunciamentos 101 – Scope of Work, 102 – Implementation e 103 – Reporting.

Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom conhecimento sobre o mercado. O trabalho foi baseado nas informações e dados fornecidos pelo Cliente e é integralmente aderente aos Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes anexos a este laudo. Não foi realizada nenhuma investigação independente ou auditoria sobre as informações fornecidas. A Colliers e os signatários deste laudo entendem e assumem que todas as informações fornecidas são corretas e fornecidas de “boa fé”.




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Adicionalmente, o Cliente entende que qualquer omissão ou falta de informação podem impactar e afetar o resultado dos trabalhos e, consequentemente, a análise realizada apresentada neste laudo. Este laudo e as conclusões aqui apresentadas referem-se somente ao escopo e às solicitações feitas à Colliers pelo Cliente e se destinam única e exclusivamente para os fins contratados. Portanto, tanto nossas recomendações como o laudo não poderão ser utilizados para outro propósito que não os aqui mencionados. Este laudo não deve ser apresentado ou utilizado em partes ou excertos separados. A Colliers e seus signatários não se responsabilizam por qualquer citação, apresentação ou referência ao relatório sem o seu prévio conhecimento e consentimento.




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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1. Aspectos de Localização

Endereço : Avenida Magalhães de Castro, n° 4.800

Município – Estado : São Paulo – SP

Densidade de Ocupação : Alta

Padrão Econômico : Alto

Categoria de Uso Predominante : Comercial e Residencial

Valorização Imobiliária : Estável

Vocação : Comercial

Acessibilidade : Boa

Intensidade do Tráfego : Alta

Figura 1 Mapa de Localização




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Figura 2 Mapa de Localização - Satélite

3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários

Rede de Água : Existente

Coleta de Lixo : Existente

Energia Elétrica : Existente

Esgoto Pluvial : Existente

Esgoto Sanitário : Existente

Arborização : Existente

Iluminação Pública : Existente

Pavimentação : Existente

Telefone : Existente




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3.3. Atividades Existentes no Entorno

Comércio : De 300m a 500m

Escola : Acima de 1.000 m

Serviços Médicos : Acima de 1.000 m

Recreação e Lazer : De 300m a 500m

Correio : Acima de 1.000 m

Agências Bancárias : De 300m a 500 m

Transporte : De 100m a 300m

4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE

4.1. Descrição do Entorno

O imóvel está localizado na Avenida Magalhães de Castro, pista lateral da Marginal do

Rio Pinheiros, na região do Morumbi, bairro nobre da cidade de São Paulo. A avenida

é uma importante via arterial da cidade, que concentra em sua extensão shoppings

center e edifícios comerciais importantes da cidade.

O empreendimento é composto por três torres comerciais, ao lado há um shopping

center luxuoso e alguns edifícios residenciais de alto padrão. A região é composta de

empreendimentos tanto de alto padrão quando por moradias populares de classe

baixa e baixíssima, demonstrando o aspecto de contraste do bairro.

O Acesso ao empreendimento é restrito, apenas pela Av. Magalhães de Castro, sendo

que nos horários de pico a via é uma das mais congestionadas da cidade,

principalmente por fazer ligação entre as zonas Sul e Norte da cidade.

4.2. Terreno

O terreno sobre o qual está a Torre 3 – Continental Tower, integrante do Condomínio Cidade Jardim Corporate Center, apresenta as seguintes características:

Área: 21.321,46 m²

Superfície: Aparentemente seca

Topografia: Plano

Frente: No nível do Logradouro




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Zoneamento: Segundo o novo Zoneamento Lei 16.402/16 que dispõe do parcelamento, o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo, o empreendimento está localizado dentro da Zona Especial de Interesse Social 3 (ZEIS-3):

Figura 3 Mapa do Zoneamento do site da Prefeitura de São Paulo (geosampa)




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4.3. Construções

O complexo “Cidade Jardim Corporate Center”, abrange 3 torres comerciais triple A com área total construída de 173.210,91m², implantado em terreno de 21.321,46m². Suas torres, Capital Building (Torre 01), Park Tower (Torre 02) e Continental Tower (Torre 03) possuem áreas construídas de 19.203,71 m², 21.619,95 m² e 55.750,76 m² respectivamente. O embasamento apresenta sete subsolos que comportam 2.579 vagas para veículos e mais 90 vagas para utilitários. O Pavimento Térreo do Empreendimento é dotado de áreas para Café, Restaurante, espelho d’água e extensa área verde. Ainda, conta com um Business Center que possui um auditório para 150 pessoas e mais 3 salas de reuniões que podem ser unidas se necessário. Além disso, o Empreendimento possui Certificação AQUA (Alta Qualidade Ambiental). A Torre 3, “Continental Tower” na qual se encontram os conjuntos em avaliação é composta por 7 subsolos, térreo, 27 pavimentos tipo mais heliponto. Os pavimentos tipo são distribuídos em três setores, sendo eles zona baixa: 1º ao 9º pavimento, zona média: 10º ao 18º pavimento e zona alta: 19º ao 27º pavimento. O acesso aos pavimentos tipo é feito por 19 elevadores Atlas Schindler dentre eles elevadores sociais e de apoio/seviço. Além desses elevadores, o empreendimento conta com 1 elevador que vai do 27º pavimento ao heliponto e um elevador VIP que acessa todos os pavimentos do edifíio. Na data da vistoria algumas áreas comuns do empreendimento estavam em reforma, entre eles o heliponto, que tinha previsão de reabertura para dezembro de 2016.

Os andares em avaliação estão localizados entre o 1° e 13° pavimento e possuem as seguintes caracteristicas construtivas:




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Características Principais

Estrutura: Concreto armado e vigas protendidas

Fechamento: Blocos de concreto e vidro

Fachada Argamassa com pintura e tijolo aparente

Idade: Entregue em setembro de 2012

Estado de Conservação: Nova (A)

Acabamentos:

Piso: Porcelanato, vinílico, borracha, ardósia e carpete.

Paredes: Argamassa com pintura, massa chapiscada, tijolo cerâmico aparente, dry-wall, vidro laminado refletivo, revestimento cerâmico, porcelanato, papel de parede e madeira laminada.

Forro: Suspenso modular, gesso e madeira laminada.

Esquadrias: Alumínio, ferro e madeira.

4.4. Relatório Fotográfico

O relatório a seguir apresenta algumas imagens obtidas na vistoria ao empreendimento. Ressalta-se que nem todos os andares do Continental Tower foram vistoriados e/ou tiveram registro fotográfico.




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Fachada – Nome do Empreendimento

Fachada da Torre

Estacionamento Descoberto - Térreo

Térreo do Empreendimento

Acesso ao Shopping

Restaurante e Café - Térreo




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Heliponto em reforma

Área de Recepção do Auditório

Área de Recepção do Auditório

Área de Acesso as Salas de Reunião

Elevadores - Terreo

Entrada da Torre III




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Hall do Andar Tipo

Conjunto Vago

Conjunto Vago

Estacionamnto - Subsolo

Bicicletário - Subsolo

Área Técnica




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5. DIAGNOSTICO DE MERCADO

Em virtude da alta concentração de atividade econômica, a cidade de São Paulo

concentra o maior inventário de edifícios comerciais do Brasil. A cidade conta com

mais de 450 edifícios alocados nas 12 regiões comerciais monitoradas trimestralmente

pela Colliers, conforme o mapa a seguir:

Considerando as entregas de novas metragens, o mercado de escritórios de São

Paulo Classe A+ A e B encerrou o 3º trimestre com inventário de 2.632 mil m² e 2.036

mil m², totalizando 4.668 mil m², e com uma taxa de vacância de 26% e 20%,

respectivamente. A Absorção Líquida para os escritórios Classes A+ e A foi positiva

com 25 mil m². Entre tanto, os escritórios classe B apresentaram saldo negativo de -14

mil m².




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Evolução do Inventário Existente, Absorção Líquida (mil m²) e

Taxa de Vacância (%)

Fonte: Colliers – Market Report Escritórios - 3º Trimestre 2016

Nos últimos anos, o volume de entrega de empreendimentos Classes A+ e A foi 6 vezes maior que empreendimentos Classe B. Isso fez com que, desde 2013, o inventário existente da Classes A+ e A se tornasse superior ao inventário da Classe B. A Absorção Líquida da Classes A+ A foi crescente ao longo dos anos, porém ela não acompanhou a velocidade das novas entregas, elevando a taxa de vacância aos atuais 26%.

Já a Classe B apresentou acentuada curva na taxa de vacância, de 4% em 2012 para

20% em 2016. Apesar do número de entregas tenha sido inferior ao registrado na

Classes A+ e A, a Absorção Líquida se manteve negativa nos últimos 4 anos.




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Absorção Líquida por Ano e Trimestre (mil m²)


A Absorção Líquida realizada no 3º trimestre de 2016 dos escritórios Classes A+ e A

se assemelhou ao mesmo período de 2013, quando a diferença entre as locações e

devoluções foi de 26 mil m². O saldo atual não acompanhou o mesmo desempenho

dos anos anteriores. Em 2015, por exemplo, a Absorção Líquida realizada até o 3º

trimestre foi de 175 mil m², em 2014 foi de 109 mil m².

A Classe B apresentou a menor Absorção Líquida para o 3º trimestre dos últimos 3

anos, -14 mil m². No acumulado do ano, 2016 registrou queda mais amena para essa

classe de escritórios.

Cla

sse

A+

A




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PREÇO

Para os escritórios Classe A+ e A, o preço pedido de locação foi de R$ 98,00 /m² e

Classe B foi de R$ 81,00/ m². A diferença entre os mercados Classe A+, A e B reduziu

de 27% no 2º trimestre para 21% no 3º trimestre, queda de 6 pontos percentuais.

Nos últimos 9 meses, observou-se acomodação dos preços pedidos de locação dos

empreendimentos da Classe A+ A, oscilando R$ 2,00 / m² no período. Essa

estabilidade dos preços tem se mantido desde o 3º trimestre de 2015 para os

escritórios da Classe B, quando o valor era de R$ 82,00 / m².

Preço Médio de Locação (R$/m²/mês)


Custo Médio de Ocupação por Região (R$/m²/mês)





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Custo médio de ocupação é a soma do preço médio pedido, IPTU e Condomínio.

Atualmente, a diferença entre as duas Classes é de R$ 17,00, ou seja, 15%. A região

Faria Lima apresenta o maior custo médio de ocupação para ambas as Classes. O

menor custo médio de ocupação da Classe A+ A está na região Barra Funda e para a

Classe B na região Santo Amaro.

É importante destacar que nas regiões Barra Funda, Marginal Pinheiros e Pinheiros o

custo médio de ocupação de empreendimentos Classe B é superior aos identificados

na Classe A+ A.

CONSIDERAÇÕES - EMPREENDIMENTO ESTUDADO

O empreendimento estudado pelo seu padrão A+ A e macroregião compete

diretamente com as regiões Berrini, Faria Lima e Vila Olímpia mas perde com relação

ao acesso e localização, uma vez que está na outra margem do Rio Pinheiros. Diante

do exposo acima, podemos concluir que em uma situação de mercado em alta, o

empreendimento consegue oferecer um excelente imóvel com um valor final melhor

que as Regiões Competidoras. Entretanto, em uma situação de mercado imobiliário

em baixa, como atualmente, o empreendimento perde sua vantagem competitiva, uma

vez que as Regiões Concorrentes estão com muita oferta e, por consequência, preços

mais baixos.

A expectativa do mercado é que para o ano de 2017 ocorra um inicio de estabilização,

ou seja, as quedas de valores comecem a diminuir e a vacância não aumente

significantemente. Já para o ano de 2018 a expectativa é de um inicio de retomada do

mercado, mas de forma lenta, conforme a economia do país se recupere.




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5. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

5.1. Referências Normativas

A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos (versão válida a partir de Março de 2011). Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.

5.2. Introdução

Para a determinação do intervalo de valores de venda do empreendimento foi adotado

o Método da Renda, com utilização de Fluxo de Caixa Descontado. Para tanto,

considerou-se, os contratos vigentes e o valor médio de locação a partir da aplicação

do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para os andares disponíveis.

5.3. Valor Locativo

5.3.1. Metodologia Para a determinação do valor unitário de locação foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

5.3.2. Elementos comparativos

Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar conjuntos comerciais disponíveis para locação. O campo amostral utilizado para a determinação do valor unitário de escritório é composto por 6 (seis) amostras que podem ser observadas junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam ainda diferentes características como padrão construtivo, idade e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.




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5.3.3. Tratamento por Fatores

No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:

Fator de Fonte

Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 20% (vinte por cento), para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos.

Fator de Transposição

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, serão utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores:

I. Equipamentos Urbanos

Variáveis Sim Não

Trafegabilidade 20 0

Luz Domiciliar 13 0

Rede de Água 11 0

Luz Pública 7 0

Guias e Sarjetas 5 0

Rede de Esgoto 4 0

Telefonia 2 0

Gás 1 0

Pavimentação Distância ao Transporte

Coletivo Largura da Via

Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5

Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5

Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3

Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1




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II. Características da Região

Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial

Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00

De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95

De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90

Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85

Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80

Fator Padrão Construtivo

Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliado, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:

Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)

Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

Fator Depreciação

Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:

FOC = R + K x (1-R)

Onde:




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R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. K = coeficiente de Ross/Heideck

O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais.

Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc)

onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

Vaga de Estacionamento

Para isolar a influência da eventual diferença de número de vagas de estacionamento entre o imóvel em avaliação e os elementos comparativos, preliminarmente à aplicação dos fatores acima mencionados foi excluído, do preço pedido de locação o valor correspondente às vagas de garagem. De acordo com informações obtidas no empreendimento, o valor da locação de vagas de garagem é de R$ 450,00/mês.




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5.3.4. Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte:

5.3.5. Valor Locativo Unitário Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, transposição, padrão construtivo, depreciação e quantidade de vagas de garagem, conforme Anexo 2 – Homogeneização de Valores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:

Valor Unitário Básico (sem vagas de garagem) R$ 65,89 /m²

5.3.6. Valor Locativo do Imóvel

O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja,

VALOR DE LOCAÇÃO = Au x VUB + n x VVE

Onde:

Área privativa média do conjunto tipo = 906,41 m²

Número de Vagas por conjunto tipo = 26

Índice de Local = 117,30

Cota-Parte Terreno = 50%

Cota-Parte Construção = 50%

Valor da Vaga (por mês) = R$ 450,00

Padrão = 2,520

Idade Considerada = 1 anos

Vida Útil Referencial = 60 anos

Estado de Conservação = A

Fator de Depreciação = 0,990

SITUAÇÃO PARADIGMA




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Au = Área Útil em m2 VUB = Valor Unitário Básico em R$/m2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento VVE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m2 mês O valor locativo do imóvel em avaliação, para Novembro de 2016, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe, como se vagos estivessem é de:

Dessa forma, a estimativa do valor de mercado de locação total do imóvel, em números redondos, é de:

Área Privativa (m²) Vagas (un) Locação Base (R$/mês)Valor Unitário Base Total

(R$/m²/mês)

22.465,82 677 R$ 1.780.000,00 79,23

Valor de mercado para locação




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5.4. Valor de Venda

5.4.1. Metodologia

Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda

baseado em Fluxo de Caixa Descontado em moeda constante, com horizonte de 10

anos.

Foram consideradas as seguintes premissas:

5.4.2. Receitas

5.4.2.1. Receitas de Locação

Considerou-se para a projeção de receitas do empreendimento o cumprimento dos

contratos de locação em vigência para os conjuntos locados e adotou-se contratos

típicos de locação (60 meses) para os conjuntos vagos.

A tabela abaixo ilustra o quadro de área e a curva de absorção dos conjuntos

disponíveis.




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Considerou-se que as lajes disponíveis (3º, 4º, 5º, 6º e 13º andares e o conjunto 71)

serão absorvidos ao longo de 4 anos a contar de Dezembro de 2016 à valor de

mercado.

Unidade/

ConjuntoStatus

Área Locável Privativa

(em m²)Início Término

11 Locado 906,41 mai/13 abr/18




31 Vago 906,41 dez/16 nov/21

32 Vago 906,41 dez/16 nov/21

41 Vago 906,41 dez/16 nov/21

42 Vago 906,41 dez/17 nov/22

51 Vago 906,41 dez/17 nov/22

52 Vago 906,41 dez/17 nov/22

61 Vago 906,41 dez/18 nov/23

62 Vago 906,41 dez/18 nov/23

71 Vago 906,41 dez/18 nov/23

72 Locado 906,41 ago/14 mai/18

81 Locado 809,96 jun/13 mai/18

82 Locado 809,96 jun/13 mai/18

91 Locado 809,96 nov/12 nov/22

92 Locado 809,96 mar/13 fev/23

101 Locado 809,96 mar/13 fev/23

102 Locado 809,96 mar/13 fev/23

111 Locado 809,96 mar/13 fev/23

112 Locado 809,96 mar/13 fev/23

121 Locado 1.619,92 mar/13 fev/23

131 Vago 809,96 dez/19 nov/24

132 Vago 866,52 dez/19 nov/24

Total 22.465,82

Área Locável Privativa (em

m²)

Aluguel Mensal

(em R$)Untitário (R$/m²)

22.465,82 1.866.407,37 83,08




28

a) Crescimento Real

Para o cálculo do valor locativo a ser aplicado a partir da data de renovação dos

contratos e para os novos contratos de locação adotou-se a premissa de crescimento

real a partir de 2019 equivalente a 1,00% a.a.

b) Carência Inicial

Tendo em vista as condições atuais do mercado de escritórios de São Paulo assumiu-

se que todos os novos contratos serão sujeitos à carência inicial de 8 meses de

locação no primeiro ano do fluxo, passando para 6 meses no segundo ano e se

estabilizando em 3 meses do terceiro ano em diante.

c) Vacância entre Contratos

Assumiu-se que 75% dos contratos serão renovados.

Os conjuntos que não renovarem os contratos sefrerão um período de vacância

diferente conforme o ano em que ficar vago, como segue:

Primeiro ano do fluxo: Vacância de 10 meses;

Segundo ano do fluxo: Vacância de 08 meses;

A partir do terceiro ano do fluxo: Vacância de 04 meses.

5.4.3. Despesas

5.4.3.1. Despesas Durante a Vacância

Durante os períodos de vacância incidirão as seguintes despesas:

a) Condomínio

R$ 22,60/m2 de área útil

b) IPTU

R$ 10,88/m2 de área útil

Nota: Valores de condomínio e IPTU fornecidos pelo Solicitante.




29

5.4.4. Fundo de Reposição do Ativo

O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base

na receita mensal de locação, à razão de 2,00% sobre o valor locativo mensal, com a

finalidade de promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no

padrão atual, considerado a partir do início do horizonte de análise.

5.4.5. Property Management

Foi considerada verba equivalente a 0,50% da receita bruta de locação para custos

com gerenciamento da propriedade.

5.4.6. Despesas Comerciais

A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do

imóvel será correspondente ao valor de 1 aluguel.

5.4.7. Simulação de Venda

Ao final do horizonte de análise foi simulada a venda do imóvel a um cap rate de

8,5% a.a.

Considerou-se ainda o pagamento de comissão à razão de 1% do valor de venda.

5.4.8. Valor do Imóvel

O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. Para tanto, adotou-se taxa de desconto de 10,50% a.a.

A taxa de desconto é constituída por um investimento de baixo risco (NTN-B) e o

prêmio de risco resultante da consideração do risco do mercado imobiliário, risco da

propriedade e do risco de contrato.

O risco de propriedade considera os riscos referentes à edificação, riscos como

alteração no entorno imediato, possíveis fatores que tornem o edifício obsoleto, etc.

O risco de mercado considera os riscos sistêmicos, ou seja, riscos que independente

dos esforços do empreendedor, trata-se de situações macroeconômicas e com pouco

poder de influência.




30

O risco de contrato refere-se à qualidade dos inquilinos, dos contratos, descontos,

turnover, etc.

Os percentuais considerados para cada risco foram balizados em riscos de

empreendimentos similares observados no mercado.

Considerando taxas de desconto de 10,50% a.a., tem-se o seguinte valor de mercado

para venda da imóvel, em números redondos:

A tabela abaixo apresenta o valor do empreendimento mediante a variação das taxas de desconto e terminal cap. rate:

Tabela de sensibilidade

VP da propriedade VP da propriedade VP da propriedade

10,25% 10,50% 10,75%

8,25% R$ 270.501.276 R$ 211.100.000 R$ 207.500.000 R$ 204.100.000

8,50% R$ 262.545.356 R$ 208.100.000 R$ 204.600.000 R$ 201.200.000

8,75% R$ 255.044.060 R$ 205.300.000 R$ 201.900.000 R$ 198.500.000

Valores arredondados R$100.000,00

Cap rate Perpetuidade

4.500.000,00

R$ 204.600.000,00 (Duzentos e quatro milhões e seiscentos mil reais)

(Novembro de 2016)

Valor de Mercado para Venda




31

6. TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.

Este laudo é composto por 31 (trinta e um) páginas e 5 (cinco) anexos.

São Paulo, 20 de Dezembro de 2016.

COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL

CREA 0931874

Cópia Digital

Paula Casarini, MRICS

CREA 5.060.339.429/D

Responsável Técnica | Vice-Presidente

São Paulo & CIVAS

Cópia Digital

Daniel Jackel, MRICS

RG: 53.081.856-5

Gerente Executivo

CIVAS

ANEXOS




ANEXO 1 - ELEMENTOS COMPARATIVOS




Endereço: Rua James Joule, 65 Fonte: Torre Sul - 5501-2260 - livia

O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 43.200,00

V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 432,00

ACH (m²): 432,00 Fator de elasticidade: 0,80

Idade (anos): 13 Padrão: 2,52

Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: 0,840

Número de Vagas: 9 Preço Pedido (R$): 43.200,00

Valor, sem Ff e Vagas (R$): 30.510,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 71,26 /m²

Endereço: Rua Surubim, 504 Fonte: REALTYCORP - (11)3199-2930





Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,830



Endereço: Praça General Gentil Falcão, 108 Fonte: REALTYCORP - (11)3199-2930








Endereço: Av. das Nações Unidas, 12.995 Fonte: INPI - (11) 2614-4414








Endereço: Rua Luigi Galvani, 146 Fonte: INPI - (11) 2614-4414




A.P.T. (m²): 318,00 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





Endereço: Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, 105 Fonte: TemLugar - 11 2776-9915




Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,980



1

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2016

3

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2016

2

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2016

4

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2016

5

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2016

6

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2016




ANEXO 2 - TRATAMENTO POR FATORES




Legenda: Valor Unitário: Valor Unitário, descontado o fator de fonte, em R$/m2; F Pd: Fator Padrão; F Dep: Fator depreciação; F Transp: Fator transposição; Fator Final = ΣFi – n + 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado.

1 70,63 1,0000 1,0890 1,0080 0,9120 1,01 71,26

2 57,15 1,0510 1,0960 1,0490 0,9370 1,13 64,75

3 55,05 1,0510 1,0760 0,9720 0,9080 1,01 55,44

4 55,33 1,0510 1,1690 0,9720 0,9440 1,14 62,86

5 50,79 1,1860 1,1690 1,1180 0,8770 1,35 68,56

6 83,58 0,9110 1,0050 1,0000 0,9510 0,87 72,46

Fator

Final q (R$/m²)Elemento

Valor Unitário

(R$/m²) descontado fator oferta

F Pd F dep F Transp F Area

IMÓVEL EM AVALIAÇÃO

Soma = R$ 395,33 / m²

Número de Elementos = 6

Valor Médio = R$ 65,89 / m²

Limite Inferior = R$ 46,12 / m²

Limite Superior = R$ 85,65 / m²

Soma = R$ 395,33 / m²

Número de Elementos = 6

Valor Médio = R$ 65,89 / m²

VALOR UNITÁRIO BÁSICO

Intervalo para Saneamento

Média Saneada




Número de Amostras: 6

Número de Graus de Liberdade: 5

tc (tabelado): 1,476

Desvio Padrão = 6,31







TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS

CAMPO DE ARBÍTRIO

Elementos Efetivamente Utilizados

Campo de Arbítrio

INTERVALO DE CONFIANÇA




ANEXO 3 - FLUXO DE CAIXA




An

o1

23

45

67

89

1011

Rec

eita

Bru

ta P

ote

nci

al

Rec

eita

s d

e Lo

caçã

o22

.153

.502

21.5

28.9

9620

.761

.542

20.7

77.5

4720

.777

.547

20.8

68.5

2521

.686

.066

22.2

70.1

0522

.352

.565

22.3

52.5

6522

.477

.631

Ab

sorç

ão &

Turno

ver

-6.7

25.3

26-5

.124

.182

-1.6

00.5

230

0-2

64.9

39-1

.203

.815

-227

.371

-141

.582

0-2

34.2

61

Car

ênci

a In

icia

l0

-726

.886

00

0-1

67.1

68-9

53.1

52-1

70.5

28-1

06.1

870

-175

.695

Tota

l Lo

caçã

o15

.428

.176

15.6

77.9

2819

.161

.019

20.7

77.5

4720

.777

.547

20.4

36.4

1819

.529

.099

21.8

72.2

0622

.104

.796

22.3

52.5

6522

.067

.675

Cre

scim

ento

Rea

l0

024

.763

80.5

6713

9.52

319

9.06

918

3.18

714

4.36

034

5.73

657

1.30

467

5.47

6

Tota

l Lo

caçã

o15

.428

.176

15.6

77.9

2819

.185

.782

20.8

58.1

1420

.917

.070

20.6

35.4

8719

.712

.286

22.0

16.5

6622

.450

.532

22.9

23.8

6922

.743

.151

Rec

eita

de

Des

pes

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eem

bo

lsáv

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Co

nd

om

ínio

00

00

00

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0

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00

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00

0

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15.4

28.1

7615

.677

.928

19.1

85.7

8220

.858

.114

20.9

17.0

7020

.635

.487

19.7

12.2

8622

.016

.566

22.4

50.5

3222

.923

.869

22.7

43.1

51

Des

pes

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om

ínio

1.92

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21.

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454.

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561

.455

37.8

880

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55

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928.

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707.

771

218.

881

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.585

18.2

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29.5

85

Ges

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Loca

ção

77.1

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.390

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3.88

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3.88

810

2.18

297

.645

109.

361

110.

524

111.

763

110.

338

Tota

l Des

pes

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935.

640

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6.34

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3.88

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0.39

658

4.47

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0.40

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6.65

211

1.76

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1.37

8

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.492

.536

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21.5

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.416

.435

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54.2

2620

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.182

20.4

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.127

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16.1

6522

.283

.880

22.8

12.1

0622

.541

.773

Co

mis

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& C

AP

EX0

00

00

00

00

00

Co

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2331

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960

58.5

65

CA

PEX

(FR

A)

308.

564

313.

559

383.

220

415.

551

415.

551

408.

728

390.

582

437.

444

442.

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447.

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441.

353

Tota

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& C

AP

EX30

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443

4.70

738

3.22

041

5.55

141

5.55

146

4.45

170

8.29

949

4.28

747

7.49

244

7.05

149

9.91

8

Flu

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uid

o12

.183

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7418

.033

.215

20.3

38.6

7520

.397

.631

19.9

60.6

4018

.419

.512

21.3

21.8

7821

.806

.388

22.3

65.0

5522

.041

.855




ANEXO 4 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO




De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2011 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: Grau de Fundamentação

Valor Determinado Método

Grau de Fundamentação

Valor de Locação Comparativo II

Valor de Venda Renda I

Grau de Precisão

Valor Determinado Método Grau de Precisão

Valor de Locação Comparativo II




ANEXO 5 - PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES




PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

A data-base desse relatório é Novembro de 2016, portanto os valores e considerações

refletem as características do imóvel e a situação de mercado nesse momento, não

considerando eventos extraordinários e imprevisíveis.

Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e

cálculos foram realizados no mês de Novembro de 2016.

Esse trabalho foi baseado única e exclusivamente em informações e dados fornecidos

pelo VOTORANTIM, considerando como verdadeiros, confiáveis e precisos, portanto a

COLLIERS não aceitará a imputação de qualquer responsabilidade por erro ou

omissão relacionado às informações fornecidas. A COLLIERS não é responsável por

realizar nenhuma investigação independente, ou outro tipo de verificação, acerca dos

dados fornecidos pelo VOTORANTIM.

Adicionalmente, a VOTORANTIM entende que qualquer omissão ou equívoco nos

dados e informações por ele fornecidos pode afetar materialmente a análise e

recomendações constantes no Relatório.

As recomendações e/ou conclusões constantes do relatório são aplicáveis apenas

para fatos e circunstâncias específicas a nós apresentadas pelo cliente e serão

utilizados somente para o propósito aqui mencionado.

A COLLIERS não será responsável por atualizar ou suplementar qualquer informação

contida no Relatório, salvo expressa solicitação do VOTORANTIM, e mediante

pagamento de FEE adicional.

O relatório foi elaborado com base em dados obtidos no mercado imobiliário local, os

quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e

profissionais habilitados e especializados e outros, portanto, são premissas aceitas

como válidas corretas e fornecidas de boa-fé.

O imóvel foi avaliado na suposição que esteja livre e desembaraçados de quaisquer

ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor,

pressupondo que as medidas do terreno e de construção, bem como, seu respectivos

títulos estejam corretos e devidamente registrados no Registro de Imóveis.

A COLLIERS não assume responsabilidade sobre aspecto legal e técnico do imóvel ou

a ele referente, ainda que fornecidos pelo cliente, excluindo-se as responsabilidades

inerentes ao exercício de sua função para o escopo contratado.

A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja,

investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas,

desapropriações, superposição de divisas e outros, por não integrarem o escopo dos

serviços ora contratados.

A COLLIERS não efetuou medições de campo para realização deste relatório.




A COLLIERS não fez consulta junto aos órgãos públicos de âmbito municipal,

estadual, federal, autarquias, entre outros, no que tange a situação legal e/ou fiscal do

imóvel.

Os valores estão fixados em moeda nacional corrente, ou seja, Real (R$) e são validos

para a data base.

As informações financeiras projetadas utilizadas em nosso trabalho, baseados em

circunstâncias correntes, e são tratadas como as condições mais prováveis de que se

realizem. É possível que alguns eventos e circunstâncias não ocorram conforme o

esperado. Portanto, os resultados atuais durante o período de projeção serão quase

sempre diferentes daqueles evidenciados no futuro e tais diferenças podem vir a ser

substanciais. Como nossa conclusão está baseada em projeções, nós não

expressamos opinião sobre a possibilidade de ocorrências destas estimativas.

Deve ser salientado que parte da informação é prospectiva, assim ostenta incerteza

inerente aos dados estimados. Os números realizados podem diferir, eventualmente,

de forma significativa, a partir da informação utilizada na projeção.

A COLLIERS não recebeu rent roll atual, nem aditivos dos contratos vigentes. Por

isso, os valores dos contratos fornecidos foram ajustados pelos índices informados e

entende-se que não houve alterações dos contratos fornecidos.

Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das

pessoas que realizaram os serviços.

Documents

Laudo de Avaliação - Votorantim Asset · Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes