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DA USUCAPIO ESPECIAL URBANA
RODRIGO MORAES S1
RESUMO
Nos dias atuais, as cidades tm enfrentado diversas transmutaes por decorrncia do
fenmeno da urbanizao, o que acaba por gerar consequncias danosas, com o surgimento de
adversidades de carter social e principalmente estruturais, tendo em vista que a ecloso
econmica no se equiparou ao mesmo nvel do crescimento demogrfico. O xodo rural
ocasionou nas ltimas dcadas uma transformao na maneira organizacional da populao se
dispor no espao geogrfico, concebendo uma situao de alta concentrao populacional nas
reas urbanas, o que acabou por refletir num verdadeiro desordenamento no tocante a
ocupao do solo. Nesse contexto, o legislador, vigilante aos transtornos comunitrios
oriundos apropriao irregular da terra, disciplinou na Constituio Federal e posteriormente
no Cdigo Civil, o instituto da usucapio urbana de bens imveis, com o escopo de ver
solucionada a questo da habitao no pas. No satisfeito, decidiu explicitar o mandamento
legal de forma a contribuir para sua melhor execuo, dando origem ao Estatuto da Cidade
(Lei n 10.257/01). Assim, o instituto ganhou contornos de grande importncia no nosso
ordenamento jurdico, especialmente nas questes fundirias do pas, j que associado a uma
das formas de se concretizar a dignidade da pessoa humana e realizar a funo social da
propriedade. Entretanto, para que isso seja factvel, imprescindvel a observncia de
determinadas exigncias, pressupostos esses que sero detidamente analisados atravs do
presente artigo.
Palavras-chave: usucapio; especial; bem imvel.
1 Procurador do Municpio de Diadema, Advogado militante nas reas de Direito Civil e Penal, Articulista,
Parecerista, Ps-graduado com especializao em Direito Penal e Processual Penal pela Escola Paulista de
Direito, Ps-graduado com especializao em Direito Processual Civil pela Universidade Cidade de So Paulo,
Ps-graduado com especializao em Direito Administrativo pela Universidade Gama Filho. E-mail:
rmoraes_sa@yahoo.com.br
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SUMRIO
INTRODUO........................................................................................................................ 3
1. USUCAPIO ESPECIAL URBANA.................................................................................5
CONCLUSO.................................................................................................................... .....20
REFERNCIA BIBLIOGRAFICA......................................................................................22
3
INTRODUO
Num passado remoto, a intensificao do individualismo inseriu na propriedade
caractersticas de inviolabilidade e absolutismo. Entretanto, atualmente j se confere
propriedade privada um complexo de limitaes formais, formado por restries e ilaes que
compem o contedo da funo social da propriedade.
A Constituio Federal de 1988 insere dentre os direitos e garantias individuais, o
direito a propriedade, condicionando-a ao atendimento da sua funo social (artigo 5, XXII e
XXIII). Neste mesmo caminho, a norma superior tambm insculpiu a propriedade e sua
funo social como um dos pilares formadores da ordem econmica (artigo 170, II e III).
O carter social esta intimamente ligada ao uso da propriedade, modificando,
consequentemente, determinadas particularidades relacionadas a essa relao externa que o
seu exerccio. E por utilizao da propriedade, deve-se compreender o modo com que so
exercitadas as faculdades ou os poderes inerentes ao direito de propriedade.
A usucapio constitui forma de aquisio cuja consolidao do domnio da coisa se
apoia principalmente na negligncia ou prolongada inrcia de seu proprietrio com a sua no
utilizao. Caracteriza-se pela transformao da posse em domnio, pelo transcurso de tempo,
mediante registro de sentena judicial, depois de satisfeitos os requisitos da lei.
Existem diversas espcies de usucapio contempladas na legislao brasileira, quais
sejam: ordinrio; extraordinrio; especial (urbano e rural); coletivo; familiar.
Fundamentalmente no divergem entre si estas modalidades de usucapir, exigindo-se
sempre, para a sua concesso, coisa hbil, posse, lapso de tempo, animus domini e, em alguns
casos, capacidade, boa f, justo ttulo, o trabalho e a morada.
O que caracteriza a diferena entre as espcies de usucapio a variao na
obrigatoriedade da presena de alguns requisitos, tais como a flutuao dos prazos, as
dimenses da rea e a morada.
A explicao atinente a cada qual se resumir a usucapio especial urbana, cerne do
trabalho a ser desenvolvido atravs do presente artigo.
No tocante a esta modalidade, encontramos sua previso em trs diplomas, a saber:
artigo 183, da Constituio Federal; artigo 1.240 do Cdigo Civil; e artigo 9 da Lei n
10.257/01 (Estatuto da Cidade), atravs do qual preceituam que adquire a propriedade imvel
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aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de sua
famlia, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
Esta atividade cientfica de pesquisa tem por finalidade a reviso de um conjunto de
obras literrias, bem como o entendimento dos Tribunais a respeito dos requisitos e
pressupostos para a aquisio da propriedade pela usucapio, adotando como referncia o
texto da legislao civil. A diretiva terica do presente trabalho constitui-se pelos preceitos
constitucionais utilizados para o exerccio legal da propriedade. A reviso crtica da
bibliografia envolver o posicionamento dos principais autores ligados a matria, com a
reunio da doutrina mais reconhecida.
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1 USUCAPIO ESPECIAL URBANA.
A Constituio Federal em seu artigo 183, tratando da poltica urbana, estatuiu
categoria de usucapio que primeira vista em muito se identifica com a usucapio
extraordinria de prazo diminuto, uma vez que no se reclama aquela certeza de agir
legalmente nem a presena de qualquer ato formalmente hbil a adquirir a propriedade. O
lapso temporal desse tipo de prescrio, que na usucapio extraordinria de quinze ou dez
anos, se restringi a cinco, na usucapio especial.
Por outro lado, a usucapio especial recai sobre rea urbana, enquanto que a
usucapio extraordinria pode pesar tambm sobre prdio rural. Alm disto, a sua rea de
incidncia se limita a metragem mxima de duzentos e cinquenta metros, inexistindo referida
continncia na usucapio extraordinria. Outrossim, determina-se que o usucapiente
empregue a rea urbana para fins de moradia ou utilizao de sua famlia, ao passo que na
usucapio extraordinria nenhuma daquelas condies estipulada, no caso claro na
hiptese com prazo de quinze anos; e somente a primeira, qual seja, habitualidade na moradia
assinalada na proposio com prazo de dez anos. Sob outro aspecto, o direito a propriedade
pode ser reconhecido to somente uma nica vez na usucapio especial, restrio essa
inexistente ao requerente na usucapio extraordinria.
De outro vrtice, no se embaralha com a figura da usucapio ordinria, j que a
diferena ntida, pois reivindica justo ttulo e boa-f, alm de prazo maior (artigo 1.242,
caput, Cdigo Civil).
Como consequncia, podemos deduzir que a usucapio inserida pela Constituio
Federal de 1988, consolidou direito novo, valendo ressaltar que essa variante de prescrio
aquisitiva tambm foi positivada pelo Cdigo Civil, em seu artigo 1.240 e Estatuto da Cidade
(Lei n 10.257/01). A norma encontra-se assim disposta:
Constituio Federal
Art. 183. Aquele que possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a
para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja
proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2 Esse direito no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
3 Os imveis pblicos no sero adquiridos por usucapio.
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Cdigo Civil
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, rea urbana de at duzentos e cinquenta
metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a
para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja
proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1o O ttulo de domnio e a concesso de uso sero conferidos ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
2o O direito previsto no pargrafo antecedente no ser reconhecido ao mesmo
possuidor mais de uma vez.
Lei n 10.257/01
Art. 9o
Aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana de at duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio,
utilizando-a para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que
no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1
o O ttulo de domnio ser conferido ao homem ou mulher, ou a ambos,
independentemente do estado civil. 2
o O direito de que trata est
