Excelentíssima Senhora Juíza de Direito da 1º Vara … · Primeiro Pavimento: composto por um salão aberto com dois banheiros, jardim interno para ventilação, cozinha, uma sala

Perito Judicial em Avaliações de Imóveisis

Email: [email protected] Tel: (11) 3482-6062 – 9 9961-0106

Excelentíssima Senhora Juíza de Direito da 1º Vara Cível da Comarca de São Caetano do Sul – SP. Autos: 4003005-62-2013.8.26.0565

Edson Tadeu Chicarolli, perito judicial em Avaliações de Imóveis,

inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI: 89206-

SP e no Conselho Nacional de Avaliadores Imobiliários - CNAI 12837, já

nomeado nos autos de Alienação Judicial de Bens- Alienação Judicial, que

move SÉRGIO DOS SANTOS SIMÕES e outros contra DARIO

SIMÕES FERNANDES e outros, tendo concluído a Avaliação

Mercadológica – PTAM. Vem apresentar o presente Laudo.

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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 4003005-62.2013.8.26.0565 e código D7FAEA.Este documento foi protocolado em 11/12/2015 às 12:06, por Luciana Aparecida De Godoi, é cópia do original assinado digitalmente por REGIANE OLIVEIRA DA ROCHA.

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ÍNDICE 01 - Capa 02 02 – Endereço/ Característica 04 03 – Solicitante/Proprietário 04 04 – Finalidade/ Competência 05 05 – Preliminares/ Vistoria 06 06 – Terreno 07 07 – Descrição do Imóvel 07/08 08 – Dependência construtivo 08 09 – Característica da Região 09 10 – Fatores desvalorização na região 10 11 - Mapa de Localização 11/12 12 - Fonte de pesquisa 13/17 13 – Análise Mercadológica 18 14 – Evolução dos cálculos 19 15 – Depreciação 20/21 16 – Condições e Fontes de Homogenização 22/23 17 – Intervalo de Campo de Arbítrio 24 18 – Cálculo da Média Seneada 24 19 – Grau de Fundamentação 26/27/28 20 – Metodologia ÚTILizada 29 21 – Encerramento/Conclusão /Valor Avaliado 30/31/31 22 - Anexos/imagens

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01 – ENDEREÇO DO IMÓVEL AVALIANDO:

Rua Professora Maria Macedo, 400 Centro.

São Caetano do Sul - SP

02 – CARACTERÍSTICA:

Prédio Comercial com 906 m² de área construída em terreno de 250 m².

03 – SOLICITANTE:

Por solicitante Sérgio dos Santos Simões. Constitui objeto do presente

trabalho, o parecer de valorização para efeito de “VENDA” do imóvel.

04 – PROPRIETÁRIO:

DARIO SIMÕES FERNANDES e outros.

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05. FINALIDADE:

A finalidade do presente é a determinação do valor de mercado

para (Venda) do imóvel avaliando.

06. DA COMPETÊNCIA: Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei

6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta

a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho

Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de

2006 (D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007

(D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor

de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação

Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. E também

de acordo com as normas da ABNT/NBR 14653-1 Avaliações de Bens

14653-2 Procedimentos Gerais do título geral “Avaliações de Bens”.

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07. PRELIMINARES:

7.1- Constitui objeto do presente trabalho, o parecer de valorização para

“VENDA” do prédio comercial localizado na Rua Professora Maria

Macedo, 400 Centro - SÃO CAETANO DO SUL S/P.

7.2- O imóvel acima mencionado, encontra-se registrado sob a matrícula

de nº 10.749 do (2º Ofício de Registro de Imóveis de São Caetano do

Sul – SP).

7.3- O imóvel é cadastrado junto a Prefeitura Municipal sob a inscrição

nº 02.020.0033.

08. VISTORIA:

A vistoria do Imóvel Avaliando foi realizada pessoalmente pelo Perito no

dia 05/11/2015 às 10h00 horas, com autorização do Sr. Dario tendo sido

vistoriado o térreo, o mezanino e os três pavimentos do imóvel como

segue anexas imagens do local.

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09. TERRENO: O terreno é constituído pelo lote nº 04, da quadra “B”, do loteamento

“Jardim Alvorada”, com frente para a Rua Professora Maria Macedo,

medindo 10,00m (dez metros) de frente para a referida Rua; igual

medida da frente aos fundos, por 25,00 m (vinte e cinco metros) da

frente aos fundos, de ambos os lados, encerrando a área de 250m2

(duzentos e cinquenta metros quadrados),

10. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL:

Trata-se de uma unidade autônoma designada (prédio comercial) com

906m² de área construída com quatro pavimentos e um mezanino.

Passa-se a descrição do imóvel por partes.

Pavimento Térreo: composto por um salão livre, vestuário e um

banheiro com chuveiros. Possuiu caixa corrida para elevador com ponte

para talha de 1000 kg. Sendo que neste pavimento fica a entrada central

do imóvel.

Mezanino: na parte de cima do salão térreo composto por um espaço

livre, refeitório e banheiro.

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Primeiro Pavimento: composto por um salão aberto com dois

banheiros, jardim interno para ventilação, cozinha, uma sala nos fundos

com banheiro privativo e chuveiro.

Segundo Pavimento: composto por uma sala grande na fachada, mais

duas salas, sendo que uma delas possui um banheiro privativo com

chuveiro, cozinha, outro banheiro grande no fundo com chuveiro, área

de serviço, e nos fundo outra sala com banheiro privativo.

Cobertura: composta por uma área livre, na parte central uma pequena

piscina e nos fundos e na fachada possui área coberta com banheiro,

sendo que nos fundos ainda conta um cômodo para depósito.

11. DEPENDÊNCIAS PRINCIPAIS ITENS CONSTRUTIVOS: Estruturas: Estacas cavadas e vigas para pontes; Pisos: Cerâmica e pisos rústicos; Paredes: Revestidas e pintadas com látex; azulejo até o teto nas áreas molhadas; Forros: Laje, gesso; Esquadrias: Alumínio e ferro e madeira;

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12. CARACTERÍSTICA DA REGIÃO:

A região tem uma ocupação mista residencial / comercial e

apresenta uma infraestrutura desenvolvida, com uma excelente

localização, caracterizada por possuir rede de abastecimento

de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de

esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de

coleta de lixo, TV a cabo, internet, escolas de ensino

fundamental e médio, colégios particulares, supermercados,

feira livre, centro comercial, rede de hotel, serviço postal,

agências bancarias, postos de combustíveis, pontos de táxi,

posto de saúde, igreja, assistência médico-hospitalar, a 100

metros da Universidade (Uscs), Fórum trabalhista, terminal

rodoviário de ônibus de linhas municipais, intermunicipais e

interestaduais, estação de trem – CPTM de São Caetano com

ligação com a linha verde do metro Tamanduateí, próximo da

Rua Manoel Coelho (rua bem movimentada), com pontos de

comércio e das principais Avenidas, Goiás e Guido Aliberti,

próximo também a Avenida Dos Estados e da Avenida

Presidente Wilson (SP) e da Avenida Almirante Delamare, ou

seja, localizado com fácil acesso as principais vias da cidade,

as vias de ligações ao ABCD e para a Capital de São Paulo.

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13. FATORES DESVALORIZAÇÃO NA REGIÃO Este item visa determinar se há no entorno do imóvel avaliando

características incompatíveis para a finalidade ou uso do imóvel, que

possam provocar a sua desvalorização.

13.1. FATORES NATURAIS: Risco de Deslizamento: NÃO Risco de Alagamento: SIM Risco de Erosão: NÃO 13.2. FATORES AMBIENTAIS E SOCIAIS: Favela: sim Penitenciária: não Indústria Poluente: não Usina de Lixo: não Clube Noturno: não Hospital: não Feiras Livres: sim Cemitério: não Outros: não há

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14. MAPA DE LOCALIZAÇÃO:

O imóvel está localizado na Rua Professora Maria Macedo, 400 no

Centro de São Caetano do Sul – SP, conforme indicado nos mapas

abaixo:

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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 4003005-62.2013.8.26.0565 e código D7FB14.Este documento foi protocolado em 11/12/2015 às 12:06, por Luciana Aparecida De Godoi, é cópia do original assinado digitalmente por REGIANE OLIVEIRA DA ROCHA.

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15. FONTE DE PESQUISA:

Foi realizada pesquisa mercadológica local, no segmento de venda de

imóveis, em empresas atuantes que transacionam imóveis semelhantes

aos do objeto da presente avaliação, visando coletar elementos

comparativos para determinar valores mais próximos de mercado de

São Caetano do Sul.

01 GONÇALVES IMÓVEIS TEL:(11) 4331-4040 Referencia: 55331

PRÉDIO COMERCIAL CENTRO – SÃO CAETANO DO SUL Terreno 330 m² Área Construída 1000 m² Valor R$ 2.646,000

Obs: 16 salas c/wc privativo 17 vagas de carros, vestuário masc e fem FONTE: http://www.goncalvesimoveis.com.br/?gclid=COWh1qHIs8gCFRQHkQod5BMNOQ

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02 SH IMÓVEIS TEL (11) 4227-4040 Referencia: 27965 PRÉDIO COMERCIAL – CENTRO - SÃO CAETANO DO SUL ÁREA ÚTIL: 800 M² VALOR R$ 1.800,000,00

OBS: Prédio comercial com 2 andares e 22 salas FONTE: http://www.shimoveis.com.br/imovel_view.asp?Referencia=27965 03 MD Negócios Imobiliários TEL (11) 4221-8777 Referencia: 3064 Prédio Comercial - Centro SCS ÁREA ÚTIL 600 M² VALOR R$ 1.300,000,00

OBS: 3 andares piso inferior - 4 vagas garagem cozinha adega dep. emp. c/ wc lavanderia 2 salas churrasqueira. (bar) piso superior - 3 suítes c/ armários, sala, lavabo, copa, coz, lavanderia planejada piso meio - 2 salões c/ wc, recepção, cozinha despensa Fonte: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/predio-comercial-centro-scs-

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04 IAS IMÓVEIS - TEL: 11- 4223-9300 Referencia: 05860 PRÉDIO COMERCIAL CENTRO – SÃO CAETANO DO SUL

ÁREA ÚTIL 577 M² VALOR R$ 1.500,000,00

OBS: Prédio comercial no centro de SCS com 6 vagas

Fonte: http://www.iasimobiliaria.com.br/ficha.asp?cdtrn=V&cdimbimv=IAS++05860& 05 LUCIANO FIGUEREDO IMÓVEIS – TEL (11) 4221-1891 REFERENCIA: 2227 PRÉDIO COMERCIAL CENTRO DE SÃO CAETANO DO SUL

ÁREA CONSTRUIDA COM 1.208 M² VALOR R$ 3.000,000,00

OBS: Prédio Comercial Centro Scsul c/ 1.208m² 4 Pavimentos FONTE: http://www.lucianofigueiredoimoveis.imb.br/inc/detalhes.asp?codimov=159&codimob=1152&tipo=janela&ref=2227&flagacesso=SITE&Data=_1447679904237

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06 MATRONE IMÓVEIS TEL: 11-4439-1411 Referencia RMI151

Galpão/Depósito/Armazém à Venda Centro, São Caetano do Sul – SP

ÁREA ÚTIL 1.381m² Valor R$ 3.500,000,00

OBS: O prédio com 2 pavimentos conta ainda com recepção, escritórios, área de suporte à

produção, vestiários, sala médica e sala de entretenimento.

Fonte:http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+galpao-deposito-armazem+centro+sao-caetano-

07 EROGH IMÓVEIS TEL: (11) 3705-2123 Referencia: PR001 PRÉDIO COMERCIAL NO CENTRO DE SÃO CAETANO DO SUL ÁREA 3.283 m² VALOR R$ 6.800,000,00

OBS: ideal para telemarketing, escolas, academias e escritório em geral. Ótima localização,Rua Manoel Coelho, 300 metros do Terminal Rodoviário e Estação CPTM. FONTE: http://www.erogh.com.br/imovel-detalhes.aspx?ref=PR0001

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08 DOMINYO IMÓVEIS TEL (11) 4221-9422 Referencia: 949-4 CENTRO – SÃO CAETANO DO SUL TERRENO 240 m² ÁREA TOTAL 720 M² VALOR R$ 1.700,000,00

Obs: Pavimento Superior/Inferior: Salãos c/ 02 wcs, c/ entrada lateral 03 vagas de garagem. Fonte: http://www.dominyo.com.br/DetalheImovel.asp?ImovelID=3787

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16. ANÁLISE MERCADOLÓGICA: A excelente localização do imóvel é um grande fator agregador de valor para venda.

Conforme informações de imobiliárias que atuam na cidade a procura por imóveis

semelhantes ao avaliando é constante.

Nº IMOBILÍARIAS ÁREA VALOR R$ R$ M2

01 GONGALVES IMÓVEIS 1000 m² 2.646,000,00 2.646,00

02 SH IMÓVEIS 800 m² 1.800,000,00 2.250,00

03 MD NEGOCIOS IMOBILÍARIOS

600 m² 1.600.000,00 2.666,00

04 IAS IMÓVEIS 577 m² 1.500.000,00 2.599,00

05 LUCIANO FIGUEREDO IMÓVEIS

1208 m² 3.000.000,00 2.483,00

06 MATRONE IMÓVEIS 1381 m² 3.500.000,00 2.534,00

07 EROGH IMÓVEIS 3283 m² 6.800.000,00 2.071,00

08 DOMINYO IMÓVEIS 720 m² 1.700.000,00 2.361,00

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17. EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS: Área total do imóvel avaliando = Valor do imóvel avaliando = Valor médio do m2

VM 2.634,00 + 2.250,00 + 2.666,00 + 2.599,00 + 2.483,00 + 2.534,00 + 2.071,00 + 2.361,00 = 19.598,00 / 8 = R$ 2.449.75

Área total do imóvel avaliando = 906,00 /m2 x R$ 2.449,75 /m2

Valor do imóvel avaliando = R$ 2.219.473,50

Área total do imóvel avaliando x Valor médio do m2 = Valor do imóvel avaliando

Área total do imóvel avaliando = 906 m2 Valor médio do m2 = 906m2 x R$ 2.449,75 /m2

Valor do imóvel avaliando = R$ 2.219.473,50

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18. DEPRECIAÇÃO:

Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis

CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO CÓDIGO CLASSIFICAÇÃO

A Novo E Reparos simples

B Entre novo e regular F Entre reparos simples e importantes

C Regular G Reparos importantes

D Entre regular e reparos simples

H Entre reparos importantes e s/ valor

IDADE EM %

DE VIDA

ESTADO DE CONSERVAÇÃO

A B C D E F G H

0,00% 0,32% 2,52% 8,09% 18,10% 33.20% 56.20% 75,20%

2,00 1,02 1,05 3,51 9,03 18,90 39,30 53,10 75,40

4,00 2,08 2,11 4,55 10,00 19,80 34,60 53,60 75,70

6,00 3,18 3,21 5,62 11,00 20,70 35,30 54,10 76,00

8,00 4,32 4,35 6,73 12,10 21,60 36,10 54,60 76,30

10,00 5,50 5,53 7,88 13,20 22,60 36,90 55,20 76,60

12,00 6,72 6,75 9,07 14,30 23,60 37,70 55,80 76,90

14,00 7,98 8,01 10,30 15,40 24,60 38,50 56,40 77,20

16,00 9,28 9,31 11,60 16,60 25,70 39,40 57,00 77,50

18,00 10,60 10,60 12,90 17,80 26,80 40,30 57,60 77,80

20,00 12,00 12,00 14,20 19,10 27,90 41,80 58,30 78,20

22,00 13,40 13,40 15,60 20,40 29,10 42,20 59,00 78,50

24,00 14,90 14,90 17,00 21,80 30,30 43,10 59,60 78,90

26,00 16,40 16,40 18,50 23,10 31,50 44,10 60,40 79,30

28,00 17,90 17,90 20,00 24,60 32,80 45,20 61,10 79,60

30,00 19,50 19,50 21,50 26,00 34,10 46,20 61,80 80,00

32,00 21,10 21,10 23,10 27,50 35,40 47,30 62,60 80,40

34,00 22,80 22,80 24,70 29,00 36,80 48,40 63,40 80,80

36,00 24,50 24,50 26,40 30,50 38,10 49,50 64,20 81,30

38,00 26,20 26,20 28,10 32,20 39,60 50,70 65,00 81,70

40,00 28,80 28,80 29,90 33,80 41,00 51,90 65,90 82,10

42,00 29,90 29,80 31,60 35,50 42,50 53,10 66,70 82,60

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Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-Heidecke, de acordo

com idade, vida útil e estado de conservação.

Considerando que o imóvel avaliando possui 30 anos de idade, vida útil

estimada em 60 anos, e que o seu estado de conservação pode ser

definido - entre regular e reparos simples -. Requer ou recebeu

reparos pequenos ao longo dos anos. Quando o objeto de serviço de

recuperação ou de restauração recente deixou em condições próximas

do estado de “novo”. Quando da existência de atividade de manutenção

permanente e eficiente mantém a aparência e/ou uso em condições de

novo; torna-se (ou não, sempre de acordo com a situação do seu

imóvel) necessário depreciar-se o valor encontrado para que estas

características intrínsecas ao imóvel avaliando sejam consideradas na

presente avaliação. A aplicação do Método de Depreciação de Ross-

Heidecke resulta em um Coeficiente de Depreciação de 8,09%,

reduzindo o Valor de Mercado do imóvel avaliando em, ou seja, de R$

2.219.473,50 (Dois milhões e duzentos e dezenove mil e

quatrocentos e setenta e três reais, cinquenta centavos) para R$

2.039.918,09 (Dois milhões e trinta e nove mil reais e novecentos e

dezoito reais e nove centavos).

VA R$ 2.219.473,50 x 8,09% = VD R$ 2.039.918,09

IMÓVEL FATOR FONTE VIDA UTÍL IDADE ÁREA TOTAL

FATOR IDADE

AVALIANDO

Entre regular e

reparos simples

60 ANOS

30 ANOS

906 M2

26.00

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19 – CONDIÇÕES DE HOMOGENIZAÇÃO: Como não há identidade absoluta entre o avaliando e os elementos pesquisados, as

diferenças serão tratadas por procedimentos técnicos específicos objetivando a sua

homogeneização e, de acordo com a NBR 14653-2.2011 da ABNT, o percentual de

cada fator utilizado será somado ou subtraído do valor unitário de partida. Para o

presente caso serão utilizados os seguintes fatores:

Fator de Oferta ou de Fonte:

Depois de pesquisas de mercado se concluiu pela aplicação de um fator de oferta

igual a 0,90, isto é, as ofertas de VENDA serão multiplicadas por este fator para

permitir uma maior elasticidade dos negócios. Em caso de transação (contrato)

efetivada o multiplicador será igual a 1,00.

Transposição:

Índices locais estabelecidos de conformidade com as observações do avaliador e

pesquisas de mercado. Foi levada em consideração a intensidade de tráfego de

carros e pedestres. Optou-se por elementos comparativos assemelhados ao

avaliando em sua localização, para que não houvesse muita transposição,

diminuindo assim a subjetividade da pesquisa.

Fator Depreciação:

Foi levada em consideração que o imóvel avaliando possui vida útil estimada em 60

anos, bem como seu estado de conservação na data da presente avaliação. Foi

aplicado o Método de Depreciação de Ross-Heidecke, assim a subjetividade da

pesquisa.

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20. Homogeneização das Fontes: Foram adotados os seguintes fatores de correção para homogeneizar o

preço dos elementos pesquisados:

Fonte

Preço m² R$

FO FT FD

1 R$ 2.646,000,00 0,90 1,00 0,90 R$ 2.381.000,00

2 R$ 1.800,000,00 0,90 1,10 1,00 R$ 1.620.000,00

3 R$ 1.600.000,00 0,90 1,10 1,00 R$ 1.440.000,00

4 R$ 1.500.000,00 0,90 1,10 1,00 R$ 1.350.000,00

5 R$ 3.000.000,00 0,90 1,10 1,00 R$ 2.700.000,00

6 R$ 3.500.000,00 0,90 1,10 1,00 R$ 3.150.000,00

7 R$ 6.800.000,00 0,90 1,10 1,05 R$ 6.120.000,00

8 R$ 1.700.000,00 0,90 1,10 1,00 R$ 1.530.000,00

Onde: FO = Fator Oferta; FT = Fator Transposição; FD = Fator de Homogeneização;

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21. INTERVALO DE CAMPO DE ARBÍTRIO:

Campo de Arbítrio é o intervalo compreendido entre o valor máximo e o

mínimo dos preços do valor do (m2) metro quadrado na região é

praticado na variação de R$ 2.071,00 (Dois mil e setenta e um reais)

a R$ 2.666,00 (Dois mil e seissentos e sessenta e seis reais),

dependendo de fatores como idade, infraestrutura e localização.

Faixa de arbitramento de preço/m² de R$ 2.071,00m² a R$2.666,00m² 22. CALCULO DA MÉDIA SENEADA: Valor de Pesquisa

R$ 2.219.473,50

Valor de Depreciação

R$ 2.039.918,09

Valor Fator Fonte

0,90 = R$ 1.997.526,15

Valor Final

R$ 2.085.639,34

VP R$ 2.219.473,50 > VD R$ 2.039.918,09 > VFF R$ 1.997.526.15 = VF

R$ 2.085.639,34 VF R$ 2.085.639,34 / 906 m² = R$ 2.302,03 o m² Valor Final do Imóvel Avaliando = R$ 2.085.639,34

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23. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: Tabela Identificam-se três campos (graus III, II e I) e itens;

O atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos; O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a Tabela a seguir: Método comparativo direto de dados de mercado, tratamento por fatores: Tabela -1 (Descrição do Imóvel)

ITEM DESCRIÇÃO GRAU

III II I

01 Caracterização do

Imóvel avaliando Caracterização

do Imóvel avaliando

Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamento

Adoção de situação

paradigma

PONTOS 3 2 1

(Descrição do Imóvel)

Tabela – 2

(Quantidade de Fonte de pesquisa)

ITEM DESCRIÇÃO III II I

02 Quantidade mínima

de dados de mercado, efetivamente

utilizados

12 5 3

PONTOS 3 2 1

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Tabela – 3 (Identificação completa dos endereços dos dados de mercado, bem como das fontes de informação).

ITEM DESCRIÇÃO GRAU

III II I

03

Identificação dos

dados de

mercado

Apresentação de

informações

relativas a todas as

características dos

dados analisadas,

com foto e

características

observadas pelo

autor do laudo

Apresentação de

informações

relativas a

todas as

características

dos dados

analisadas

Apresentação de

informações

relativas a todas

as

características

dos dados

correspondentes

aos fatores

utilizados

PONTOS 3 2 1

Tabela - 4 No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

ITEM DESCRIÇÃO III II I 04

Intervalo

admissível de

ajuste para cada

fator e para o

conjunto de

0,80 a 1,25

0,50 a 2,00

0,40 a 2,50ª

PONTOS 3 2 1

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Tabela - 5 de Enquadramento:

GRAUS III II I

PONTOS

MINIMOS

10 6 4

Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no grau III, com

os demais no mínimo no

grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no

grau II e os demais no

mínimo no grau I

Todos, no mínimo no grau I

TOTAL

PONTOS 09

Tabela - 6 de Precisão DESCRIÇAO GRAU GRAU GRAU III II I Amplitude do intervalo de Confiança, de 80

em torno do valor central da Estimativa.

< = 30%

<= 40%

< 50%

Enquadramento/Precisão De acordo com a Norma NBR 14653-2/2011 o presente laudo se

enquadra no grau de fundamentação II. Com grau de Precisão acima de

80%, de acordo com os fatores apresentados no corpo deste laudo, ou

seja, a quantidade de imóveis e clareza das informações utilizadas na

comparação entre outros fatores.

Para

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24. METODOLOGIA ÚTILIZADA:

Seguimos os critérios para a realização do presente laudo foi utilizado o

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, seguindo as

normas preconizadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas

Técnicas), como demonstrado, o qual permite a determinação do valor

levando em consideração as diversas tendências e flutuações do

Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e

tendências de outros ramos da economia, sendo por isso, o método

mais recomendado e utilizado para a avaliação de imóveis.

Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando resulta da

comparação deste com outros de natureza e características intrínsecas

e extrínsecas semelhantes, a partir de dados pesquisados no mercado.

As características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por

meio de técnicas de homogeneização normatizadas.

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25. CONCLUSÃO E ENCERRAMENTO: Com base no Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, os valores mínimo, médio e máximo que espelham o

valor de mercado foram discriminados de acordo com as

estimativas. Conclui-se que o Valor Venal de Mercado do

imóvel objeto deste Parecer Técnico de Análise Mercadológica

é de R$ 2.085.639,34 (Dois milhões e oitenta e cinco mil

reais e seiscentos e trinta e nove reais e trinta e quatro

centavos).

Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente

laudo, que é composto por 55 folhas, com texto, anexos de

fotos, matrícula do imóvel, espelho do IPTU.

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26. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIADO (VENDA)

R$ 2.085.639,34

(Dois milhões e oitenta e cinco mil reais e seiscentos e

trinta e nove reais e trinta e quatro centavos)

VALOR DE REFERÊNCIA PARA O MÊS NOVEMBRO DE

2015

EDSON TADEU CHICAROLLI CRECI: 89206- SP - CNAI: 12.837

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Excelentíssima Senhora Juíza de Direito da 1º Vara … · Primeiro Pavimento: composto por um salão aberto com dois banheiros, jardim interno para ventilação, cozinha, uma sala